澳洲房產 ，12月1日之後，澳洲對於海外人士在澳投資的審批制度有了大幅的改動。澳洲海外投資審批委員會已經公佈了這次的審批細則和具體流程。
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1.海外人士在澳能買什麼樣的房?
根據澳大利亞的外國投資制度，海外人士在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批。所謂海外人士，即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的其他人士，包括持有澳洲臨時簽證的臨時居民在內（通常為持有超過12個月有效簽證的居民，包括163，188，457及學生簽證等）。
澳洲購買住宅類房產分為以下兩大類：
(1) 新建住宅（包括新房和樓花）與空地；
海外人士在申請和購買新的住宅和空置住宅用地開發前必須經過外資審批。申請購買新的住房，通常無條件批准。如申請購買空置土地，建設需在四年內完成。如土地上已建立住宅，一般不會被視為閒置土地。新的住房建好後，可被出租，出售，或由外國投資者自己使用。
(2) 二手房產
海外人士一般被禁止購買澳大利亞已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一棟二手房作為個人居住用途（並且僅能夠作為自己居住用途），但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。
外資控股公司也通常被禁止購買二手房，但是外國公司有大量的澳大利亞業務可為澳大利亞的員工提供及購買已建住房。
如果海外人士意圖購買二手房屋並且進行推到重建的，通常會被要求推倒後所建房屋的數量要大於之前房屋的數量。（即推倒一棟必須要建兩棟以上）
在這裡需要明確的是，所謂海外人士購房申請，除部分特定情形下，其申請是單獨針對一棟特定房產的，即每購買一棟房產前，就要重新申請一次。
2.什麼條件可以豁免?
新政策下，原有的豁免申請條件依然存在，並且持有澳洲永居簽證的配偶作為共同共有人購買房屋現在也可以免於申請：
1) 澳大利亞公民在購買住宅房地產不需要審批，無論他們是否居住在澳大利亞；
2) 新西蘭公民，澳大利亞永久居留簽證的持有人也免除審批要求；
3) 澳大利亞公民，新西蘭公民，澳大利亞永久簽證持有者的配偶在作為共同共有人(joint tenants)購買住宅房地產的時候，不需要進行審批。
3.新政策下FIRB審批的申請程序
申請時間是多長? 在新政策下，海外人士購房的申請時間與原政策沒有太大變化，一般購買住宅或空地，都是必須在簽訂無條件合同前申請。
這裡所謂簽訂無條件合同即為Unconditional合同，簡而言之，這類合同一旦簽訂，其中不帶有任何條件性條款（如Subject to Finance的貸款條款，subject to building inspection的房屋結構調查條款及Subject to FIRB的海外人士購房申請條款）。
這樣看來，以前先簽合同後申請FIRB的做法在新政策下一樣是可以實現的，但是合同中必須要加入條件性條款，並且保證在FIRB審批批准前該條件還有效。
審批週期多長?
在新政策下，審批週期通常為30天法定期限，即從申請遞交並且支付申請費後的30天內，審批人員會完成審批。另還有10天時間可以將決定通知申請人。
這樣算來，整體審批週期就長達40天之久，此外特殊情況下或者申請較為複雜的情況下，審批週期還可能延長。
申請費用及申請種類
新政策下，海外人士在申請購房批準時必須支付申請費用，該費用同時適用於新房、空地及二手房。
4.關於違規處罰 新政策下，此次違規的處罰力度相當大，對於沒有申請FIRB審批的個人買家，除了依照房產市場價一定比例給予民事處罰外，刑事處罰則最高可達＄127,500的罰款，並最高處以3年的監禁。除此之外，其他協助購買者違反FIRB規定的第三方也可能會受到相應的處罰。
總結
從上文的簡述中，大家可以看出，新政策出台後，相應的FIRB監管力度已經大大增強，加之FIRB與ATO聯網後，其查處違規違法購買者的能力也會得到提升。對於在12月1日後購買澳洲房產的海外投資者而言，正確的進行FIRB申請，並且把握好申請購房與簽訂購房合同之間的時機與關係就顯得相當重要了。如果申請不力，輕則浪費了不菲的申請費用，重則會受到高額的罰金甚至於刑事處罰。
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（據鉅亨網）
