澳洲 | 中國根本不是澳農地大買家 英美才是

近年來,中國投資者一直被認為是澳大利亞農業用地最大的外來買主。然而,一項最新調查發現:中國投資者擁有澳農業用地0.4%,遠少於英美投資者在澳擁有的土地。

並非澳大利亞農地大買家

據英國《衛報》報導,澳大利亞政府7日首次發佈農業用地所有權登記報告,數據顯示,在總計3.846億公頃的農田中,調有5210萬公頃的土地是由海外人士持有,佔比13.6%,其中三分之二在英、美資本手中

澳洲 | 中國根本不是澳農地大買家 英美才是
澳大利亞農場

澳大利亞國庫部長莫里森和副總理兼農業和水利部長喬伊斯共同發佈的這項調查表明,英國是持有澳大利亞農業用地最多的外國投資者,擁有2750萬公頃,在外 商所有的農業用地中佔52.7%,佔農業用地總面積的7.2%;美國擁有770萬公頃,在外商所有的農業用地中佔14.8%,佔總面積的2%。

第三位是荷蘭298萬公頃,第四為新加坡共190萬公頃。報導說,儘管媒體集中報導中國在澳大利亞的投資,但中國所持澳大利亞農地面積僅居第五位,共150萬公頃。在外商持有的農業用地中只佔2.8%,總面積的0.4%。

喬伊斯說,註冊數據顯示,越來越多的土地正掌握在外國人手中。他表示,據澳大利亞統計局此前估算,2013年6月,12.4%的土地由外國人所有,而在 2010年12月,這一數據僅為11.3%。80%的土地被用於畜牧業生產,其次是2.8%的種植用地。外商最常用的投資方式是租賃。

而8日出版的《澳洲日報》引述莫里森的話說,85%以上的澳大利亞農田都是本國人持有的,外國投資是澳大利亞經濟不可或缺的組成部分,有利於經濟增長和就業。他原則上支持更多的外國投資,對國內目前出現的保護主義情緒保持警惕。

莫里森說:「如今國內外商投資已超過2.3萬億美元(約合15.3萬億人民幣),我們不能讓保護主義影響澳大利亞的經濟未來。」但他也表示,「必須確信這些投資符合我們的國家利益」。

澳媒體報導誤導民眾

澳大利亞首次編制農業用地所有權登記報告,目的是回應國內民眾對農業用地過多流向海外投資者的關切。

近年來,澳大利亞民眾對外國投資者、特別是中國投資者購買澳農業用地比較敏感甚至抱有牴觸情緒。

為了緩解民眾擔憂,去年11月,澳大利亞政府加大對外資併購農業用地審查力度,通過立法,建立海外控股農場註冊制度,並且承諾將進一步公開土地購買者和所購土地的相關信息,以加大對澳大利亞農業的保護。

今年早些時候,澳大利亞拒絕將該國最大私有土地所有者、牛肉生產商基德曼公司的農業用地出售給中國企業大康牧業,聲稱此舉影響了澳大利亞的國家利益,因為這些農地與一處軍用土地相重疊。

一些偏遠選區的政客也曾反對將農業用地出售給海外利益集團,擔心這一舉措可能會損害該國糧食安全。

澳大利亞貿易和投資部長史蒂文·喬博對澳大利亞廣播公司說,事實證明,中國持有澳大利亞農業用地數量比很多澳大利亞民眾認為的要少。媒體有關外國投資澳農業的報導誤導了本國民眾。

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重磅新聞:澳洲大改外國投資管理法規

近段時間發生的一系列事態發展將來會影響外國對澳大利亞農村土地、農業企業和住宅房産的投資申請,以及澳大利亞政府對外國投資監管的執行。投資者應預料到,對這些領域的投資將會面臨更嚴厲的審查。

重磅新聞:澳洲大改外國投資管理法規

總結下來,最新進展有以下幾點:

農村土地從2015年3月1日起,農村土地收購的事先批准門檻降低至1500萬澳元。農村土地的價值以申請人及其合作人擁有的農村土地累計值計算,包括即將被收購的土地價值。

而來自美國、新西蘭、智利、新加坡和泰國的私人投資者將不受事先批准門檻降低的影響,他們繼續各自受到不同的事先批准門檻管制。

農業土地登記:從2015年7月1日起,無論投資高低,所有外國投資的農業土地所有權利益都需在新成立的國家注冊中心備案。

改革提案:2015年2月25日,政府發布了一份選項文件,征集1975年外資並購法的改革方案,其中包括:

  • 5500萬澳元私人投資農業門檻
  • 除了當前的刑事處罰外,另外增加民事罰款和侵權通知,特別是在住宅房地産交易方面
  • 擴大主管、顧問和中介從犯的刑事責任
  • 商業地産及農業投資申請費用按順序在1萬到10萬澳元不等,住宅地産投資最低費用則爲5000澳元。

加大執法:2015年3月3日,財政部長下令中國恒大地産于90天內出售其最近以超過3500萬澳元收購的悉尼海濱豪宅。其他強制措施很可能會接踵而至。

 對住宅地産投資的執法活動的加大——或許是由議會委員會最近一份在這方面的報告促使的——在我們看來,這並不意味著澳洲聯邦政府對外國企業投資的態度有任何巨大變化。澳大利亞對外國投資仍然是非常開放的。

澳大利亞要嚴格限制外國人在澳買房

澳大利亞總理托尼·阿博特2日說,澳政府打算嚴格限制外國人在澳購買房,將重新評估該領域的審批制度,以確保澳本國民眾不會因房地產價格遭哄擡而“買不起房”。

澳當局調查顯示,過去幾年來,壹些針對外國投資者的住房限購政策並未得到嚴格執行,以致不少住房被“不符合條件”的外國投資者購買。

將更好地落實限購措施

阿博特2日向全國記者協會發表演講時提及澳大利亞當前的房地產政策,表示將進壹步限制外國人在澳購置房地產。

阿博特認為,雖然澳大利亞早就出臺了多項限制外國人在澳購房的政策和法規,但先前幾屆政府並未嚴格執行相關規定。

阿博特說,本屆政府將於近期出臺更完善的“審批制度和外國人購置農業用地的登記制度……同時更好地落實針對外國人(在澳)購置住宅的限制措施,以確保本國年輕人不會因房價高漲而無力購房”。

壹些經濟分析師認為,近年來澳大利亞住宅價格呈上漲趨勢,主要緣於需求旺盛和低利率政策。在澳大利亞各大城市中,悉尼和墨爾本的住宅價格漲勢最猛。

據澳大利亞國民銀行統計,澳大利亞2014年成交的住宅交易中,大約六分之壹由外國投資者購買。

當地媒體報道,在澳購置住宅的外國投資者中,絕大部分來自美國、加拿大、新加坡和中國。

近年來,隨著外國投資者的大批湧入,澳洲各地出現了大批新建的公寓項目。

圖為澳洲新南威爾士州的壹個項目

現行住宅買賣政策漏洞多

根據澳大利亞當前法律,壹名外國投資者如果擁有可在澳居留12個月以上的簽證,則獲準在澳購置1套住宅,但必須在離開澳大利亞後的3個月內出售此房。

然而在實際操作中,不少不符合條件的外國人在澳大利亞房地產中介、律師或親友的“幫助”下,違規購置住宅,且在離境後也不出售。

澳眾議院下屬壹個負責外國房地產投資事務的經濟委員會2014年11月發布報告,批評澳大利亞外國投資評估委員會、財政部下屬貿易政策辦公室等政府機構未能有效執行房地產領域針對外國投資者的限購政策,同時提出12項改革建議。

這個經濟委員會在報告裏說,澳當局眼下並不清楚總共有多少不符合條件的外國投資者違規在澳購房,因此應首先建立壹個全國數據庫,確保外國人購房等資料被及時錄入數據庫。

該委員會建議,對違規購房的外國投資者處以罰款;對“幫助”外國投資者違規購房的澳籍中介、律師或親友處以罰款並提起刑事指控;確保臨時居留的外國投資者離境後出售在澳房產。

澳大利亞商業地產勢頭旺

除住宅外,澳大利亞商業房地產也頗受外國投資者青睞。澳大利亞聯合新聞社報道,2014年澳大利亞非住宅類房地產交易中,大約三分之壹由外國投資者購買。

澳Dexus房地產公司數據顯示,外國投資者2014年在澳購買商業房地產的總額達281億美元,創歷史新高,其中大部分用於購買辦公樓。

Dexus房地產公司總經理彼得·斯塔德利認為,“外國投資者青睞澳大利亞(商業)房地產,是看重其高回報、資產質量以及澳大利亞相對穩定的經濟增長前景”。

在澳大利亞各大城市中,悉尼和墨爾本的商業房地產需求最旺盛,布裏斯班和珀斯的需求增長則較緩。

斯塔德利預測,包括辦公樓、工廠和零售商店在內的澳大利亞商業房地產2015年將延續“良好的銷售勢頭”。

 

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