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Tag: 买地建房
雙喜臨門：海外“連體房”適合您嗎？
用買一套房子的錢買到兩套房子，聽起來是不是好得難以置信？建造或購買一套連體房（Duplex，也稱復式房）可能會帶來相當可觀的收益，但有您想像的那麼多嗎？就房子的宜居性和外觀而言，連體房又有什麼缺點？
首先，什麼是“連體房”？
連體房通常是指兩棟連接在一起的建築物，通常是並排的二層樓，也有以上下層分隔開的，一般情況下由一面牆或一層地板隔開。然而在較復雜的設計中，兩棟建築可以以更精巧的方式連接起來，共享幾面牆，有時也共享庭院空間。
連體房也有其它的形式，比如兩棟獨立的房，或者一棟在另一棟前面。它們也不是必須對稱或完全相同——一棟可以更大，建築布局可以不同，也可以將它們設計得看起來更像獨立的別墅。
連體房的主要優勢是什麼？
- 您可以將第二棟住宅出售可以抵消一些建築成本；
- 兩個家庭可以共同購買一塊地，並分攤開發成本；
- 您可以把第二套住宅或多出來的房間出租，以賺取外快。
建造連體房比獨立屋貴嗎？
是的，但是一棟連體房的價值幾乎可以達到單棟住宅的兩倍，而且建一套連體房比建兩套獨立住房要便宜得多。其優勢來自於購買一次土地可以獲得兩套住宅。一份建築合同將比兩份合同便宜，建築師、工程師、測量師和城市規劃師的專業費用將與單棟住宅更為相似。事實上，兩個住宅的工作將同時進行，這將減少勞動力成本和設置費用。
還有其它我們可能不知道的額外成本嗎？
有，市議會和城市規劃費用可能更高，裝修、窗戶、電器和管道的工作量也會增加一倍，提升安裝服務成本。
哪些地點適合建連體房？
澳洲大多數地方政府對建連體房的地點都有具體的要求，通常包括最小的地塊尺寸和寬度，所以仔細檢查這些規定是必要的。許多市議會對位於建築群內部（battleaxe lot）的連體房也有限制。
並排連體房的理想寬度是18 – 20米，但15米寬的場地也可以。
位於角落的地點較為理想，因為兩棟建築物都可以有自己的臨街面。如果地方足夠大，它們甚至可以分開建，也可以有單獨的車道。
又有哪些場地不適合興建連體房？
- 小型場地（150平方米以下）；
- 以前劃分過的場地；
- 臨街面積有限的場地；
- 朝向差，被鄰近建築物遮擋；
- 在許多地區，由於排水問題，從道路上向下傾斜的場地不適合。
連體房會帶來哪些額外的問題？
建設階段的額外成本，如廚房和洗衣房等設施的雙倍投入。
如果是合作建房，在選擇設計和風格方面可能會出現分歧。
如果是並排連體房，自然光和通風可能會不夠充足，因為防火牆將住房分隔開來，不能有開口。
主要的設計難題是什麼？
- 朝向：在澳洲，如果後院不朝北，住房的一棟或兩棟將會日曬不足；
- 如果市議會或現場條件要求車庫建在中心位置，就會有許多困難相繼而至。能否將車道分開，建立一個中央入口，是設計好連體房的關鍵。；
- 住房之間的噪音應該不成問題，因為澳洲建築法規現在已經解決了這個問題。
建築師有哪些聰明辦法可以克服這些難題？
- 交錯的建築收進線（building setback）可以使光線照到向陰的一面；
- 庭院和建築物中心的空隙可以提高采光；
- 天窗是陰面住宅的唯一其它選擇。
有哪些審批手續？
第二套住房若要單獨出售便需要單獨審批。
一些市議會有專門的團隊審批連體房，這意味著他們審批連體房的時間和審批獨棟住房差不多。
在新南威爾士州的大多數議會地區，連體房都需要獲得議會的批准。州政府已經制定了 “合規發展規範”，可以讓某些類型土地的審批程序更加簡單快捷。
編譯自houzz
多代同堂、投資出租，還是升級置業，很多理由都值得您考慮購買或建造連體房。
連體房適合您嗎？留下您的聯系方式告訴我們，或者進一步咨詢項目推薦。
【視頻】澳洲蓋房都補貼12.5萬人民幣？Home Builder全解析｜居外專欄
您了解過建築市場嗎？家裡的房子還需要翻修嗎？想像過一夜暴富嗎？
超大補貼來襲：Home Builder政策
25000澳幣，折合人民幣將近12.5萬元！心動嗎？
限時補助，機不可失，時不再來！還不快來了解一下這不可錯過的巨額福利！
Home Builder是澳洲政府為了使建築市場從冠狀病毒中恢復活力而提供的一個限時補助計劃，補貼金額可以達到25000澳幣！這一計劃對於建築行業而言無疑是一項高福利的政策。那麼關於該政策你又了解多少呢？
澳洲法律評論的主編Kikki將為我們帶來關於Home Builder的五大常見問題的詳細解說。（此次視頻是澳洲法律評論平台首次與微博指定澳大利亞資訊博主@澳洲李市民 合作作品）
五大問題：
- 我領取了Home Builder補貼後是否還能領取其他補貼？
- 我領取該補貼後是不是需要交稅？
- 如果我是非全款買房或者通過銀行貸款翻新房屋，我還能領取補貼嗎？
- 我新建後的房子是投資房可以領取補貼嗎？
- 我是澳洲PR身份持有者，我可以申請Home Builder嗎？
澳大利亞法律執業博士林彙銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱：hi@auslawreview.com.au
外國人在柬埔寨購買或租賃土地的方法
有許多人會這樣問：“外國人是否可以直接購買柬埔寨土地？” 答案是“不”。
雖然不建議如此操作，但仍然有辦法讓外國人可以管理和使用柬埔寨土地：通過本地公司購買，通過租賃土地，通過獲得本地國籍購買，通過本地人代替購買。
1、通過本地公司購買
你可以與柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名義買賣及轉讓土地。但是要確保柬埔寨合作伙伴擁有51%的實權。
2、通過租賃土地
長期租賃土地是外國人常用的一個方法。長期租賃可以管理和使用柬埔寨土地。長期租賃被給予權利發展土地和施工建設。
租賃期限非常靈活。租賃一般持續50年，70年或99年。請記住，長達15年以上的租賃必須在土地辦事處登記才能生效。如果您正在租賃政府土地，租期最長可達40年，具有延期性。
值得注意的是，在租賃合同中應該加入條款，即所有者在轉賣土地之前必須獲得租賃者的同意。或者禁止所有者轉賣土地，除非新買家承認租賃繼續生效。以保障你的權益！
3、通過獲得本地國籍購買
如果你獲得了柬埔寨國籍，你就有權利合法購買柬埔寨土地。
4、通過本地人代替購買
以本國公民的身份購買土地是最容易和最省錢的方法。但是，這個方法就等於忽視憲法禁止外國人對房產的直接所有權。所以，這似乎是不合法的，而且法律上也不支持投資者這麼做。
簡而言之，方法是通過本地人代理購買，投資者與土地所有者簽署信托協議，以獲得土地管理權。所有者再抵押土地並將其租給外國人。當然如果事情沒按照計劃發展，土地很容易遭受國家的征用，或被迫出售土地。
如何在澳洲買地建房？澳洲土地登記的那些事兒｜居外專欄
在澳大利亞，House & Land Package（購地建房）是一種非常普遍的投資或置業方式，也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。澳大利亞是聯邦制國家，各州擁有獨立的立法權，關於土地產權的法律規定也不盡相同。因此，雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度（Torrens Title System），但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因筆者長期在昆士蘭州從事法律學習和工作，所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。
1. 土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度
問：1999年，Ann對自己的土地進行了有效登記，作為合法所有人。2002年，買方Bob與賣方Ann在第三方的見證下簽訂了土地買賣合同，自此Bob開始長期占有此土地，但遲遲未進行土地變更登記。土地買賣10年後的2012年， Ann發現Bob始終沒有進行土地所有人的變更，所以又將土地再次變賣給Cindy，而Cindy立即進行了土地登記。那麼，土地所有人是擁有合法契約並占有土地達10年的Bob還是已經進行土地所有變更登記的Cindy呢？
答：土地登記為首要法律依據！澳大利亞的地產經紀人和法學生在培訓學習中肯定多多少少聽聞過托倫斯土地登記制度（不是特侖蘇！），它是澳大利亞現行的土地登記制度。
那麼托倫斯是誰呢？他是南澳大利亞首任土地登記官，他在1858年首創了這一土地登記制度。現在，這一制度被被國際公認為是最有效率的登記制度，目前已為澳大利亞、新西蘭、加拿大、馬來西亞、新加坡、泰國等50 多個同家所采用。托倫斯登記制度的核心在於“登記生效主義”，即在完備的法律制度下，士地權利的取得取決於登記，而不是取決於簽訂契約，目的在於提供安全、正確的權利記錄。
政府並不強制當事人申請登記，而是由當事人自己決定。但是對於已經登記的房地產權利，則今後的轉移和變更未經登記不發生效力。應用成熟的托倫斯登記制度配合其它相關完善的土地法律法規，澳大利亞也由此被認為擁有著世界上“最安全”的房地產市場。
因此在以上案例中，基於托倫斯土地登記制度的原理，Cindy應為該土地的合法所有人，而Bob可依法起訴Ann要求合理賠償。
2. 澳大利亞土地登記的所有權種類
問：Cindy從Ann購買的上述土地是何種類型呢？有什麼特別規定呢？
答：土地登記所有權形式主要有兩種，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通過市場購買、禮物贈送、遺產繼承而產生移轉。而後者主要分為未分配土地、州有租賃土地、保留地、國家公園和州政府森林土地。因此，Cindy從於賣方市場Ann處購買的上述土地應為自由保有土地。具體特別規定如下：
2.1 自由保有土地
自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司擁有土地的所有權，並以私人或公司的名義登記造冊，為澳大利亞（昆士蘭州）所有土地權利類型中最高級的形式。
稱為“自由保有”是因為所有人有權自由、完全不受限制地占有處分其地產，如出租、抵押、轉讓等。雖然理論上私有土地的所有權可以“上至天空、下至地心”，但權利不是絕對的，權利的行使還會受到法律或其他特殊情況的限制。
如州政府保留土地上自然資源（礦產、石油和礦物質）的權利；地方政府可以限制土地的用途；歷史最高水位線以下的土地不能私有；曾經被水淹沒的土地不能用於建築等等。
2.2 州政府所有土地
目前，只有極少量的州有土地至今沒有授權給任何人，稱為“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般為空置地。
政府為了增加州政府收入，鼓勵定居者開發土地，將相當數量的州有土地出租給定居者，形成了現在的“州有租賃士地”（State Leasehold Land）。州有租賃土地使用者和州政府簽定租賃合同，按合同的約定使用土地並每年交付租金。
州有租賃土地使用分有限期限和永久使用兩種，有限期限為1-100年。州有租賃土地的租金按土地使用用途的不同，租金標准不同。例如，用於放牧用途的州有租賃土地的租金最低，平均為0.04 澳元/公頃·年；用於旅游用途的州有租賃土地的租金最高，平均是士地價值的5%。
另外，政府為了滿足公共目的需要，保留了部分土地，稱為“保留地”（Reverses），如市政設施、公園、體育場、廣場和墓地等。
雖然法律沒有規定保留地不能轉為自由保有土地，但某種意義上保留地歸全體市民所有，政府如果把保留地變為自由保有土地會遭到市民游行示威的強烈抗議和反對，因此，極少有保留地變為自由保有土地的例子。
森林及歷史遺址等用地，歸州政府所有，統稱國家公園和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。
3. 土地登記的政府部門和十步流程
問：Cindy從Ann購買了上述土地之後，應該去哪裡進行土地登記？怎麼進行土地登記呢？
答：在澳大利亞的聯邦政府、州政府和地方政府中，土地登記的權力在州政府，土地規劃的權力在地方政府。土地登記機關設在州政府，聯邦政府和地方政府不設立土地登記機關，並且聯邦政府和地方政府沒有土地產權管理機構。但聯邦政府和地方政府可以和其他法人一樣可以擁有土地權利。
以昆士蘭州為例，昆士蘭州的土地登記機關設在州自然資源與礦產部
（The Department of Natural Resources and Mines）下屬的土地信息和產權局以州為一個登記區，在全州設有33個辦事機構，主要對外提供土地登記資料查詢、登記文件受理和登記注冊3項服務。
托倫斯土地登記的十大步驟
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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
比特幣支付？購房零稅率？來到新西蘭，這些都可以︱居外精選
說起大洋洲，許多人在潛意識裡往往將他等同於澳大利亞。確實，澳大利亞幾乎占據了大洋洲的所有土地面積，但與此同時大洋洲仍然有不少其他的國家。其中，新西蘭肯定是不能被忽視的一個。
南半球唯二發達國家
認真說起來，新西蘭並不是無名之輩，我們來看一看它都有哪些頭銜：
- 南半球唯二（另一個是澳大利亞）的發達國家；
- 全世界最方便營商的國家之一——世界銀行；
- 全球最清廉國家——聯合國；
- 全球幸福指數排名第八——聯合國；
…
環境優美，資源豐富
除了上面講到的一些標簽以外，新西蘭的美名還有很多，以至於“全球最美麗的國家之一”這樣的評價都顯得不甚奪目了。
要知道，新西蘭總計約有30%的國土為保護區，擁有3項世界遺產、14個國家公園、3座海洋公園、數百座自然保護區和生態區。
在如此豐富自然資源下，新西蘭也形成了自己獨特的文化特色，以至於每年都有不少的游客前來造訪。
文化多元，宜旅宜居
但凡論及新西蘭，原住民毛利人的特色總是會讓人充滿興趣。他們獨特的舞蹈、獨特的語言、獨特的慶祝方式，一直都為人搜津津樂道。
同澳大利亞一樣，新西蘭是個地廣人稀的國家，截止2019年1月，新西蘭全國總人口為491萬。其中，歐洲移民後裔占74%，毛利人占15%，亞裔占12%，太平洋島國裔占7%（部分為多元族裔認同）。官方語言為英語、毛利語。48.9%的居民信奉基督教新教和天主教。
這樣多元的文化構成，讓新西蘭顯得包容、宜居。而占據超過10%的亞裔居民，會讓你在新西蘭的生活更加親切。
往往就是這樣，當好的事務出現，機會也就隨之而來了。
比特幣支付？購房零稅率？在新西蘭，這些都可以！
這是一塊位於新西蘭首都奧克蘭Silverdale地區的土地，總占地面積283280平方米，這個地段交通十分便捷，10分鐘即可到達全新的米爾沃特交叉道和住宅區，是一塊不可多得的地標性土地。
當前，土地中有一部分空間已經在出租之中，可以說是一塊“即買即收租”的寶地，讓您即刻以及未來均擁有多元化的投資組合，在奧克蘭打造至臻至美的“璀璨珠寶”。
土地擁有非常合理的規劃（如上圖），土地附帶的獨棟住宅占地70英畝，不僅擁有一棟建築面積540平方米的商用房，在其另外一側配有2層高的住房，因而增加250平方米的可用空間，總面積達680平方米，如此大的空間，打造一個豪華私人會所綽綽有余。
由於這座住宅原設計為業主的飛機庫，因此所有的設施標准都非常高。所有大門正對著4.4米高的內置樓梯天台，而既然是私人飛機庫，那投入肯定是少不了。
關於這座超高標准的美宅，原業主可謂是斥巨資花最高水准打造：2萬新元設立全新的安全系統、100萬新元配備基礎設施、100萬新元締造商用房，，並且花費10萬新元邀請屢獲殊榮的建築團隊——Masonry設計方案進行建築規劃，可以說整個建築的標准都是全奧克蘭、乃至於全世界一流的。
之前提到，該地區的交通十分便捷，全天候的新道路和通道縱橫交錯於整座房產中，有助於未來的道路細分。總體來說，這座住宅規劃精細，工藝考究，您一定不要錯過這次購置機遇！業主們亟待移居海外，所以快來參觀，將這款傑作收入囊中。
值得一提的是，現在買下新西蘭奧克蘭的這塊土地，是可以零稅率交易的，也可使用比特幣、瑞波幣或以太幣支付。如果需要了解更多詳情，請點擊：https://www.juwai.com/47126599.htm，或聯系居外400 041 7515。
或許這塊宜居宜投資的好地方，與您的緣分就在現在開始。
撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan
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前Geeky京城工科男 現在的墨爾本房產投資達人 | 居外買家故事
前面幾期內容裏，居外網為大家介紹了真實的買家在海外投資房產的故事，讓大家對怎樣在海外買房、投資的實際操作有了大概瞭解。不過，“授人以魚不如授人以漁” ，以往的買家案例固然精彩、有價值，而成功者總結出來的經驗、體會壹樣值得關註。本期壹起看看澳洲房產投資者Peter Pang總結出來的澳洲房產投資經驗分享。
買家概況
- 買家：Peter Pang /北京人
- 置業區域：澳洲
- 置業目的：投資
- 買房類型：適合投資的各類物業
- 置業結果：成功投資，小有所成
備註： Peter的澳洲房產投資經分為怎樣選擇買房區域、影響房價的因素、是否該投資學區房、怎樣的房產才算豪宅、是否可以買古董房（HO）及總結，共6部分，篇幅較長，請耐心閱讀。
壹、怎樣選擇買房區域
新移民或買家到了澳洲，該在哪買房呢？這裏我想先解釋壹種現象，那就是宇宙的中心五道 口的形成（上海人也可以理解為五角場或莘莊現象）。北京的大學主要集中在海澱區，那麽大學生從上學的時候開始也就最熟悉那裏， 再加上北京政府把中關村規劃為IT產業基地，大批IT公司在那裏聚集，也就形成了工作學習的必要環境，大量的居住和購物消費需求由此誕生，肩負居住功能區的五道口無疑成為了滿足此需求的步行距離內最合適的位置。
長此以往，隨著來北京上學就業的外地人越來越多, 興建起了各種大型的商業設施，親戚朋友這麽壹問，都說住五道口交通便利，生活工作兩不誤，於是就形成了宇宙的中心。其實五道口以前就是老玉米地、旁邊給農民住的窮鄉僻壤， 妳要是問問老北京買房會不會選五道口， 得到的答案壹定是否定的。
有人說了， 哪個大城市不是從無到有發展起來的呢？廢話， 壹個十幾朝的古都和郊區的壹片才發展了十年的新區能特麽壹樣麽？
初來墨爾本的華人就好像剛到北京的外地人壹樣， 問問朋友，找找親戚，發現要麽住 Glen Waverley 要麽住 Mount Waverley, 讓帶著給介紹介紹看看房子， 壹致回答 ：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校區，又是大型的購物中心，還有電影院，火車站，汽車總站， 亞洲食品商店和各種亞洲餐廳更是讓妳的胃流連忘返。於是形成了新的宇宙中心 glen waverley ， 壹批壹批的土豪大媽，壹擲千金，200萬，300萬，不惜壹切也要擠進這宇宙的中心。可問問墨爾本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是壹樣的。
其實從投資的角度來講，就要買 glen 這種五道口位置，步行距離可以到達壹切，因為人口爆炸增長，房價大幅增長，短期投資回報很高，買完等倆月馬上賣，賺快錢或者囤地做開發， 賺大錢！但要選對當地最熱的區域，還需瞭解當地的居住觀念。
壹個問題妳必須明白，宇宙的中心，就算再繁華，也算不上宜居之地。周圍高樓林立，車水馬龍，酒吧的音樂就能吵死妳，大街上天天各種行騙的和要錢的乞丐，警車從妳家不遠處24小時呼嘯而過，開發商會願意買下“外灘”的壹塊地並開發成高樓出租或者出售，但不會做成別墅。
看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪裏， 他們的地都被誰買下來做了什麽， 妳就會明白該在哪些區域買房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁華的中心保持安全的距離（必須有車）， 而不是直接住在市中心。當然，無論如何， 把買房的區域選在長期均價 top10 以內的區，肯定是不會錯的！
二、影響房價的N個因素
買房不要憑感覺，而讓數據說話！幸運的撿到了白菜也不要天天炫耀，這樣會誤導大眾， 因為沒有參考意義。下面貼壹些我自己制作的圖片和工具截圖， 要培養自己用數據畫圖的興趣， 學習用好每個工具，從大數據中提取有用信息。以下是我總結的影響房價的N個因素：
1、房產及周邊配套列表
>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費
2、各區均價排名變化
3、學區地圖
4、房屋周邊土地規劃
5、區域需求判定
6、周邊房價對比
7、每周成交數據
這些都只是壹些最基本的圖表和工具，而且當地都有對應的專業網站提供相關數據，查找不難。其實還應該包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打電話給區政府詢問 zone code 等等，壹套房子貴，總歸是有壹些原因的，多看多聽、多經歷，形成自己的理論並不斷完善。
三、是否該投資學區房？
中國的教育資源大都集中在公立學校手中， 從小我們就知道， 中國的私校是混日子的， 教不出好學生，壹入私校深似海。但這種情況在國外是剛好相反的（主要是因為民主社會與集權社會對資源分配的不同）。
國外的有錢人，包括中產， 壹般是不會送孩子去公立學校的， 因為公校不論硬件設施， 還是教師資源都遠遠不如私校，因為國外政府根本沒錢，連政府都會破產的國家，怎麽可能靠政府養好學校呢？
再有就是，老外對社交圈非常重視，其實就是國內的關系網，試想壹下，如果妳的孩子從小學開始的同學、同桌、好友、就是政客、企業主、醫生、律師、銀行家的孩子，那麽等他們 長大了， 妳還會擔心自己的孩子混不好嗎？
那麽學區房到底重要不重要呢？？
這裏我來講壹個道理，力從地起，人類所有的行為都需要土地。 想造汽車？需要廠房；想辦學校？需要教學樓；想開車？需要修公路；想看病？需要有醫院。。。。。。這些所有的人類行為，都需要土地的支持， 而各種各樣用途的房子，也就是因為這些各種各樣的需求而被建造的。
如果最近幾年的新生兒出生率高， 那妳屯個學區房準沒錯， 如果最近留學生開始多起來 了， 那就買兩套大學旁邊的學生公寓吧， 要是認為人口老齡化是個趨勢， 那麽買個醫療有關的用地是會保值的， 看好互聯網？物流用的廠房是關鍵， 要是覺得今後會普及在家辦公， 那麽辦公樓千萬別買，o2o 送餐會波及餐飲業？那就別碰做飯館的底商， 新移民數量看漲？那買兩套市中心的公寓也無妨。
房地產是壹個很大的行業， 涉及到經濟的方方面面，因為所有的經濟的發展都需要以土地為依托來進行，小到停車位，墓地，大到海島，摩天大樓， 房地產即 經濟本身！
所以到底要不要買學區房呢？？我相信讀到這裏，妳應該已經有了自己的判斷，何止學區房， 醫院，商店，辦公樓，咖 啡廳，誰知道會不會是妳的下壹個目標呢？
四、怎樣的房產才算豪宅？
下面列舉了壹些我認為的豪宅需要的元素，壹套房子如果能給人帶來精致感，那麽就離賣個好價錢不遠了，就像買蘋果產品和中關村地攤貨的區別，要讓人有住在裏面有高大上的感覺，可以多去去世界各地的五星級酒店大堂感受學習壹下。
1、功能性要完善。泳池、SPA、電梯、臺球廳、雪茄房、酒窖，至少4車位車庫，健身房，網球場，電影院，書房，9洞推桿草坪，中院，地下室，空中花園，戶外燒烤區，四合壹臥室，鋼琴，壁爐，高墻闊院，單層房高超過3米，前園有縱深感，酒吧，視頻監控安保系統，中央空調等，以上都算必備的要求。
2、景觀（view）要好。說到 view 有壹點不得不提， 就是上坡地還是下坡地的問題， 有些人說地壹定要平， 其實大錯特錯了，對於豪宅而言為了獲得更好的 view ，地壹定要又坡度， 只是選擇上坡或下坡，玩法不壹樣而已，平地妳只能看到鄰居家的窗戶，只有坡地妳才能越過鄰居的屋頂和樹木看到真正的風景(能在山尖兒上找快周圍沒有鄰居的平地也行～比如墨爾本 mt dandenong 的 sky high~)
3、提升精致感上： 最好的木地板，復古花紋地毯，水晶燈，旋轉的樓梯, 樓梯的欄桿和扶手，浮雕墻，木包墻，拱形吊頂，透明玻璃透光頂，廁所浴室天然大理石從頂到底，嵌入式水晶櫃，整體廚房用最好的廚具。
所有櫃子都是從頂到底的櫃門並使用帶立體感的木材；整面墻的書櫃；外墻塗層並在細節處有石雕腳線花紋特色浮雕；電源位置設計合理看不到明線；燈光夠足、房間布局采光合理；每個房間之間靠走廊隔開；電影院合理的聲樂場設計；寬敞的走廊、藝術感強的大幅的壁畫；墻體凹凸設計可放置古董展示；雙開木質復古門或玻璃門；鏤空的玄關；地寬超過20米並有氣勢的房子前臉；前園縱深足夠走車，全自動院門，木質遮光百葉窗或從頂到底落地歐式窗簾；每個房間有自己獨立控溫的中央空調；天然大理石廚房中控臺；泳池玻璃護欄或室內透明頂泳池；燈光網球場；花園的設計要小橋流水亭臺樓閣曲徑通幽。
以上都是很具體、很明確的硬性指標，下面是壹些我看到的不錯的豪宅設計，供參考。
對不起，我要去澳洲買地建房了！
談起“房子”，也許你會想到“家”、“投資”、“穩定”、“避風港灣”、“地位的像征”…….而有遠大目標的人，想到的關鍵詞可能卻是“未來”與“規劃”。
相比於直接買一棟現成的房子，買上一塊地理位置優越的土地、按照自己想要的樣子建房子會不會更酷？答案是肯定的——寬敞的起居室、孩子可以自由玩耍的後院、專享的車庫……如果這棟房子是在碧海藍天的澳洲，那就更美了。現在，在澳大利亞的維多利亞州，中國人也可以購買土地，擁有它的永久產權，隨心而欲地去建造自己喜愛的夢想住宅！您也可以開發它更多的潛在價值，並坐等升值！
所以，當你還在為如何規劃自己的財富和未來一籌莫展時，對不起，我要去澳洲買地建房了！
這是一片位於澳洲維多利亞州莫寧頓半島（Mornington Peninsula）海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3號的土地，總占地156200平方米的土地，坐擁38.5英畝的緩坡牧場，不遠處就是碧海金沙，實屬整個澳大利亞範圍內所剩無幾的珍稀機遇！
這塊土地，最近才剛剛被授予城市規劃許可證，炙手可熱！要知道在澳洲，土地絕對是賣方市場，有限的土地通常都會在上市的一周甚至一兩天之內被搶購一空！其總占地156200平方米，被細分成了7個地塊，其平均地塊面積超過2公頃（5英畝）。它的外部邊界，穿過木匠南巷（Carpenters Lane South）即可直通柏油路，交通便利發達，周圍有兩所高中、兩所大學，將它購買下來，無論您用以建造自己喜愛的夢想住宅、享受無限隱蔽性，還是開發用做其他，升值的空間都將遠超您的預期。
心動理由一：天堂般美景、交通便利
從一望無垠的海岸線、保持著原始風貌的海灘，到遍布著野生動物和森林的國家公園，再到葡萄酒酒莊、湖泊以及適合滑雪、攀登和遠足的高山，本塊待售土地所屬的維多利亞州都可謂應有盡有、包羅萬像；最難得是，如果從墨爾本出發，維多利亞州大部分獨特而又豐富多樣的景區您都可以當日往返。
在迷人的維多利亞州，莫寧頓半島恰恰是那個把歐洲傳統的海濱生活方式和澳大利亞特有的魅力結合起來的地方。買下這裡的土地，成為這裡的居民，您可以在微風吹拂的海濱逛畫廊、做SPA、品咖啡，或者去往內陸地區的精品酒莊享受美食美酒，如果想去墨爾本，開車一個小時便可以方便到達。
心動理由二：升值空間大、收益可期
現如今，在悉尼和墨爾本，土地價格的漲幅已經超過了房子。相信在接下來的時間，將會不斷出現開發商為了彌補供不應求的局面，紛紛囤積土地，加快新建住宅的開發力度的現像，這將在一定程度上進一步推動大城市稀缺土地價格的上漲。而相比土地價格昂貴的悉尼、墨爾本，環擁澳大利亞東海岸末端的維多利亞州現如今的土地價格還有著相當高的上升空間。所以如果你想在澳大利亞購買土地，秘訣就是——出手一定要快！出手一定要快！出手一定要快！（重要的事情說三遍）
心動理由三：買地建房實惠大、優惠多
買地建房在澳洲是為普遍的一種購房形式，比較適合願意多花些精力和時間打造個性家園的購房者。其背後的優勢不言而喻：
- 節省大量的印花稅。買地再選房僅按土地價值來交印花稅，不征收房屋部分價值的印花稅；而買一樣總價位的現房是按總價來交印花稅。
- 自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶型及裝修標准，而購買現房往往是開發商直接給業主定好交房戶型及標准。
- 可靈活跟建築商確認建房開始時間及交房時間。
- 和樓花一樣，資金准備時間比較充裕。可分期交房款，購買現房則需要馬上付全款。
當然，建設一座您心目中理想的家園，單純依靠金錢是不可能實現的。它需要您用心去籌劃、用愛去加持，也許這個過程才最珍貴。相信維多利亞海斯汀斯（Hastings）3915、木匠北巷（Carpenters Lane North）3號的這塊土地，可以幫助您讓夢想照進現實——用一個家，溫暖一座城。
注意：
- 澳大利亞維多利亞州Hastings房產的該房產只可通過一私人物業方可進入。提前預約方可參觀住宅。
- 出價截止日期為11月16日星期五17:00，地點為代理人辦公室。
- 預付10%的定金。余款60天內付訖。擁有空地占有權。
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注： 本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Chris Watt提供
撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
如何在美國買地建房？
如果在美國買地建房？今天居外給大家分享壹則在美國買地建房流程。
1. 為何要自己建房？
自己建房需要約1-2年的時間，比買現房效率低。但它的優點是可以建自己需要的房型，並且可以按照自己的想法去進行設計。有些成熟的小區已經沒有新房銷售，因此自己買地或買舊房推倒重建，既可以住在理想的地點，又可以享受新房的優勢。
2. 什麽人適合自建房？
(1) 有壹定資金的投資人
(2) 想成為建築商的人
(3) 能抽出時間經常到工地查看的人
(4) 有能力與各種承包商打交道的人
(5) 能正確看待投資風險的人
3. 幾種做法選擇
(1) 在正在開發的小區裏找建築商做
(2) 自己買地承包給建築商做
(3) 自己買地、自己當建築商，找分建築商分工做（今天講的就是這種做法）
(4) 全部自己動手建，叫DIY(Do It Yourself) 。但這種有法規上的限制，在城市管區內不壹定能做。雖然自己動手但各項專業的工程還是需要有執照的工人完成才能通過驗收。
4. 投資的時間與地點
在經濟上升時市場較好容易賺錢，但相應的人力就會緊張。
5. 房源選擇
可以在網站har.com或者realtor.com查詢各區域的買賣記錄、房子面積、裝修情況、價格等房產信息，看什麽樣的項目適合自己的實際情況。
6. 土地的選擇
(1) 開發商的土地
(2) 在小區的空地興建
(3) 舊房推倒重建
7. 買地還是買舊房？
操作時間通常至少需要1-3個月
(1) 聘請房地產經紀(realtor)尋找合適的房源或土地
(2) 開始尋找建築設計師
(3) 收集小區建設法規，若不允許興建新房或有所限制，這時候需要慎重進行考慮。在棄權期/反悔期(option)之內，要仔細閱讀住宅小區法規(HOA by law)以免以後出現不必要的糾紛。
(4) 要到丈量報告(survey) ，內容要包括現在地基的高度、街上參照點的高度、最好也有樹的位置(tree survey)。 最好讓丈量者(surveyor) 把地的邊界用小旗子或鐵棒給標出來。
8. 過戶後先做土壤測試
GEOTECHNICAL ENGINEER壹般需要2-4周出報告
9. 請建築師(architect)設計房子
(1) 選擇建築師 如了解對方的經驗、價格、熟悉的領域等，在相應的市政有設計經驗很重要。簽訂合同時要問清楚修改設計如何收費，比如若是HOA 或 City 提出的修改是否免費？
(2) 要把法規by law給設計師做為參考。如面積要求、邊界要求、層數要求、高度要求、排水要求、植被要求等等。
(3) 自己先有個符合法規前提下的設想，比如希望的房屋面積、外觀、層數、房間數量與布局、樓梯相對位置等等。最好先畫壹個草圖給對方參考。設想得越具體，設計師就越容易房主的意圖同時效率也越高。
(4) 與建築師討論設計圖(floor plan)。 壹般建築師不喜歡反復變化，確定想法後，給建築師2-4周的時間設計。
(5) 審閱設計師的設計方案並且提出修改建議。要認真地查看各方面設計是否達到要求，如房間布局、窗戶亮度、結構強度、地基設計、屋頂設計、墻的厚度、燈光布局、室外照明及用電（如遊泳池、後院遙控門及各種功能的設計）、自動化系統的設計（包括音響系統、互聯網、電話系統、電視系統、用水系統的功能）、空調出風口及回風口的設計、房子絕緣方案等等。設計圖紙是各個承包商估價的依據，若中間改變，就意味著加價宰客，而且可能會比較貴可能被宰，因此這壹步是關鍵。壹定要請有經驗的人看壹下，經過反復磋商之後最後才能定稿。
10. 將建築師設計初稿交給小區管理委員會審批
小區通常對建房的臨街墻壁高度、樓層、房子總高度、面積、建築面積與地面積的比率（即滲水率）、建築界線、外墻的顏色、附加建築（如車庫）等都有特別的規定壹定要遵守。若小區審核通過，就可以轉入下壹步（有時也可以下壹步完後交給小區審核），看小區要求不要求圖紙上有工程師蓋章。
11. 請工程師對房子結構把關
房子的結構和地基需要工程師的設計或審核。要將土壤報告交給工程師Professional Engineer(PE)，他會參照土質來設計地基和結構(framing)，或審核建築師的設計、進行工程計算，來確定各項指標，如承重是否合理合格。若不合理的就需要修改，若都合理，又符合市政法規標準(code)的要求，工程師就會在建築師設計的圖紙上蓋章。
12. 向市政申請建房許可證
(1) 要看房屋所在地的市政的申請許可證的要求，通常需準備兩份圖紙、申請表、滲水分析表、材料規格表、節能分析表、綠化分析表等等。
(2) 可以聘請自己的建築師或者專門的許可證申請公司去做，因為需反復幾次。第壹次交上去後可能會被拒絕。具體會被告知原因需要更改，更改完再遞交上去。可能還會被再次拒絕，再需要修改等等，直到完全符合要求。
(3) 市政每壹次的審核都會給予2-4周的時間，所以整個許可證申請下來需1-2個月的時間，這取決於建築師的設計規範程度和修改時的快慢。
13. 舊房拆除Demolition
在建築師設計及申請許可證的同時，就可以進行舊房拆除工作了。這項可以包給拆除承包商去做。步驟簡單介紹如下：
(1) 打電話給水、電、煤氣公司，讓他們做拆除前的服務切斷，包括拆除壹些設施。他們也需要排日程，壹般需要2-14天，取決於他們的業務量大小。
(2) 排水系統的切除另外需要許可證，拆除後要請市政檢驗通過。
(3) 然後才能申請整個房子的拆除許可證。
(4) 有許可證後才能拆除房屋。
(5) 拆除之前最好跟鄰居打個招呼，讓他們有思想準備，以免有糾紛。
(6) 也最好建個臨時圍墻，以免傷到鄰居的財產。
(7) 拆除過程中最好要灑水，以免太多揚塵。
(8) 拆除完畢要請市政來檢查通過，拆除工作才算最後結束。
14. 買保險
在開工之前，要買好保險，叫builder’s risk，用以保護建房過程中的意外損失。
15. 建地基
許可證拿到後，才能動工建房。建房的第壹步就是建地基，要選擇壹家有建新房經驗的地基公司來做。最好簽訂合同，因為地基是大事。也最好提出保修的要求，壹般大的建築商地基都保修10年。在建地基時，水工也要選好，要選擇有主水工執照(master plumber license)的水工。在地基模型做好、水管埋好、下水泥之前，要請市政來檢驗，合格後才能澆註水泥。
地基有幾種類型:
(1) 平地基即拉伸鋼筋地基(post tension).
(2) 有樁地基(pier and beam) 適合粘土質和高檔住房
(3) 墊高地基(crawl space) 適合地勢低窪的地區
16. 搭框架(framing)
請專業公司搭房子的主框架，美國房子主結構都是由木樁組成的。
17. 屋頂的平臺(decking)
在搭屋頂的平臺時要考慮使用防熱能輻射保護層。
18. 水電管線，空調管道的建造
在搭好主框架後，水電工空調工都要到現場布水管、煤氣管線、電線、空調管道等。
19. 檢驗水電結構
在上面各項做完後，都要請市政來檢驗，檢驗水電煤氣管線步線合格，空調管道布局合理後，才能進入下壹步。
20. 墻面(facial)
在上面各項做完後，要請市政來檢驗，檢驗水電煤氣管線步線合格後，才能進入下壹步。墻面公司會在框架上釘木板及塑料板，形成房子的外墻體，即Facial.
21. 絕緣
絕緣有幾種，如close cell foam、open cell foam、 fiber glass，與空調的設計有關。這在圖紙設計時就需要考慮好。
22. 屋頂
這時候也可以同時蓋屋頂，上瓦(shingle)
23. 上內墻板(sheetrock)
上內墻板之前需要通過各種檢驗Cover inspection。這也有專業公司做。
24. 建內墻面
修建內墻面，叫wall finishing、taping、floating，需要膠帶粘、上灰及建墻的花紋 texture 等。
25. 建外墻
即砌磚或建墻板(hard plank) 或水泥混合墻(stucco)
26. 門窗
要提前與門窗公司訂好門窗，以保證按時安裝。
27. 木工
包括廚櫃、衣服架、角線、裝內門等。
28. 油漆
包括內外油漆
29. 臺面
石頭臺面或現在流行的人造石臺面。
30. 地面
鋪地毯/地板/地磚
31. 電設施
照明燈具/開關等。
32. 水設施
熱水器/水龍頭/洗手槽/浴缸/馬桶等
33.空調
34. 電器
洗碗機/烤箱/烤爐/抽油煙機/冰箱/洗衣機/幹衣機等
35. 綠化或庭院建設
36. 如何選擇承包商
最好讓可靠的人推薦，也要到實地工地去看看和註重以往客戶的反饋信息。
執照登記可查詢網站license.state.tx.us。
37. 價格構成
包括人力工資+材料成本
38. 簽訂合約
可以避免爭議，並要求對方根據建築工程的進度隨叫隨到。
39. 分期付款
每個工程項目都可以分期付款，如地基、水電等。
40. 工程驗收
每壹步工程驗收最好請專業檢驗員檢驗，不要圖省事或者便宜。最好請壹名總監工(Superintendent)監督全程的進度和質量，更放心和高效。
美國買地建房有什麼要求嗎？
外國人可以在美國買地建房嗎？居外告訴您：可以！
美國歡迎投資人到美國來，所以您只要帶著錢來，不管是哪國的身份，都可以在美國買到土地、不動產或者動產等，所以在美國買地建房是完全可以的。
另外關於跟買房子比較，剛才我說了壹下整個土地開發的過程，但是沒有深入的說下去，我可以給您在這展開說壹下，就是整個土地開發的過程，或者說上下遊的關系。最上遊的就是土地存儲。前些日子加拿大很大的壹個房地產公司，他們的土地存儲公司，好像發生了壹些危機，我不知道是不是倒了。他們做的土地存儲，就是買壹大塊土地，然後就等著開發到這壹區域，土地升值然後分割賣掉。
也有壹些加州的其他地區，比如說洛杉磯某些地區，他們也是做土地存儲，已經做了非常非常多的時間。我記得是80年代就開始做，然後90年代也做，每壹次都會有不同的題目，我記得以前好像是那邊要建機場，後來機場建出來了，然後是要建太陽能發電站，建了壹些後現在是建高鐵。
土地存儲之後，下壹步就是有人開始買這些土地做開發，就是做市政規劃的，也叫做橫向開發，進而後邊有人接手把生地變成熟地，然後有可能會把整個項目賣了。下邊就是建商接收，叫縱向開發，就買了這個圖，開始往上蓋房子。但是縱向開發的利潤稍微少壹點，橫向開發這壹塊的利潤比較大，但是要有資源，就是您要有關系，要知道怎麽運作這件事情。有些涉及到政治方面的事情，但是這個錢也不是那麽好掙的。
回到說單純的去買土地。如果您在壹個比較好的地區買壹塊地，上面帶壹個破房子。這就是我們說的好地區的破房子或者好地區的地，我覺得是有價值的。這個基本是跟我們蓋房子差不多，妳可以以後找人在上面直接蓋房子了，我覺得是壹定是有價值的。
另外壹種方式就是買很便宜很便宜的地，在壹大塊，也不能說荒無人煙吧，就是說欠發達地區買地，等待以後城市發展到那，土地有壹個大幅的增值。這看您的運氣了，我覺得運氣好，或者在有生之年也許能趕上；如果不行就傳給下壹代，這個我想就是賣土地的給您的解決方案了，所以這種情況買土地的風險稍微大壹點。
另外土地上面沒有房子，不能出租也沒有現金流，每年都要交地產稅，就是光出錢不入錢，這也是跟房子投資不太壹樣的地方。
另外壹個階段就是在發達地區的周邊，我說的周邊不是特別遠的地方，是馬上就發展到這兒了，但是地的價格也會貴壹點，但您的風險也會小壹些，所以土地投資的回報跟您承擔的風險其實是成正比的。
另外也是考驗您心理素質的，因為這個土地可能要持有很長壹段時間，也許要持有壹輩子或者兩輩子，就是您的下壹代也接著持有這塊土地。
土地的升值情況，完全是看城市的發展以及人口流動，所以我覺得土地長期來講，您能保本或者小賺壹點，我覺得就算挺不錯的投資了。我個人是比較傾向於買核心地區的土地，就是像剛才說的，土地我不想把它變成壹個商品，如果商品太多的話，那價格肯定不會高。我想去投資的那些土地，是在不久的將來就能作為資源的，那種大家都拿著錢想買，我覺得這基本是無價的，就是說升值潛力是無限好的。