Tag: 房产法律

中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

自然災害為患，你必須了解澳洲常見房屋保險

眾所周知，澳洲經常發生森林火災、強降雨、冰雹、水災等自然災害，導致房屋出現損毀，給業主造成一定的經濟損失。通常來說，居民購買新房後的第一件事就是給自己的房子買保險，能在房屋遭受損毀時保證經濟損失降到最小，一般向銀行貸款的房子都會強制性購買房屋保險。澳洲常見的房屋保險共有四種。【閱讀原文】

 

印花稅減免分不清？澳洲買地建房印花稅優惠詳解

最近澳大利亞昆州的房市可謂是異常的火熱，房價上漲以及較低的貸款利率使得人們競相入市。相比與傳統的購房合同來說，人們對land & house package的關注熱情上升了不少。什麼是land & house package？如今市場上極受歡迎的land & house package有些什麼“過人之處”呢？即買這種項目是不是享受更優惠的印花稅？【閱讀原文】

 

鄭爽“代孕棄養”風波刷屏！代孕在澳洲又該如何認定？

近日，鄭爽“代孕棄養”的新聞燃爆全網，再次讓代孕成為熱絡的公眾議題：代孕會不會使女性成為生育工具、代孕的商業化是否相當於變相的器官買賣和人口販賣、如何應對代孕的灰黑產業鏈…… 央視新聞更是譴責“代孕棄養法律道德皆難容”，那麼，代孕在澳洲又該如何被認定呢？【閱讀原文】

 

父母出資給小夫妻買房，是贈與還是借款？

一方父母出資給其子女買房用做結婚是很常見的。然而，當婚姻關系破裂時，如何確定其出資的性質並進行財產分割是家庭法訴訟中常見的問題。【閱讀原文】

 

2021年澳洲針對海外投資新規出爐

在經濟全球化的今天，外國投資對澳大利亞的經濟和繁榮起到至關重要的作用，一些特定類型的外國投資項目會受到政府的審核或批准。澳大利亞議會已於2020年12月9日通過了《 2020年外國投資改革（保護澳大利亞國家安全）條例》，並於2021年1月1日起開始正式實施。具體的改革後變更內容小編將會在接下來的文章中為大家逐條解讀。【閱讀原文】

 

【視頻】中國留學生如何在澳洲買房置業以及注意事項

據房產網站Realestate報道，澳洲房產市場利潤相當豐厚，2018年第4季度，二手房房產業主整體獲利達到178億澳元。如此之高的交易盈利比仰仗於澳洲不斷上漲的房價，但同時相伴的便是對於購房合同法律風險的高頻咨詢。 本期林彙銘律師把中國在澳留學生如何在澳洲買房置業以及注意事項講清楚，防止踩坑，幫您避雷！【閱讀原文】

 

澳新州引來歷史性重大稅務改革： 引入房產稅 取替印花稅

新南威爾士州將引領稅收改革，計劃將從購買房產征繳印花稅（Stamp Duty）過渡到年度房產稅（Property Tax），作為經濟復蘇計劃的一部分。有關取消或者替代印花稅的提議無疑是在政治上非常具有挑戰性的。新州稅改內容，對房市可能產生的影響，以及與中國稅改的關系，林律師在本文探討。【閱讀原文】

 

不看要血虧！澳洲房產過戶給子女，哪個辦法最劃算？

今年澳洲政府出台了新的建房補助，積極拉動房市。在這利好政策裡，子女不僅僅能從父母手裡低價拿下房產，還能拿到多重補貼，比如聯邦政府和西澳的建房補貼、西澳首次置業補貼、印花稅補貼等等。父母和子女之間的轉讓方式通常有“買賣、贈與、繼承”，讓我們就來分析一下哪個最劃算。【閱讀原文】

 

夫妻父母子女間過戶？家庭法中涉及的澳洲房產過戶問題

林彙銘律師針對5種夫妻和父母子女之間不同的需要和情況，分析澳洲房產過戶的流程與可能產生的費用。【閱讀原文】

 

利好！188簽證正式加入豁免入境澳洲陣營

澳洲移民局剛剛更新了一個重磅的利好消息： 凡是持有澳洲投資移民188類簽證的海外人士，都可以自動獲得入境澳洲的豁免權！也就是說，從現在開始，持有188簽證的海外人士，將可以和澳洲公民及PR一樣自由入境澳洲。這對於所有已辦理澳洲投資移民，並取得188簽證的朋友來說，是一個非常好的消息。【閱讀原文】

 

婚前買房、婚後買房、父母出資買房房產歸屬一覽表（澳洲版）

當下熱播劇《三十而已》引發了全民熱議，尤其在許幻山出軌後，那套市中心豪宅該如何分割成為焦點問題。若類似情況發生在澳洲，法庭會如何決定房產歸屬哪？根據澳洲的Family Law Act 1975 (Cth），法律婚姻和事實婚姻在財產分割問題上適用相同的法律原則。【閱讀原文】

 

【視頻】為什麼在澳洲買賣房產需要律師把關？房產的過戶流程是什麼？

澳洲房產市場利潤相當豐厚，2018年第4季度，二手房房產業主整體獲利達到178億澳元。如此之高的交易盈利比仰仗於澳洲不斷上漲的房價，但同時相伴的便是對於購房合同法律風險的高頻咨詢。 本文林彙銘律師把在澳洲的房屋過戶講清楚。【閱讀原文】

 

【視頻】澳洲蓋房都補貼12.5萬人民幣？Home Builder全解析

您了解過建築市場嗎？家裡的房子還需要翻修嗎？超大補貼——Home Builder政策來襲！Home Builder是澳洲政府為了使建築市場從冠狀病毒中恢復活力而提供的一個限時補助計劃，補貼金額可以達到25000澳幣！這一計劃對於建築行業而言無疑是一項高福利的政策。那麼關於該政策你又了解多少呢？【閱讀原文】

 

在澳洲購房真的沒有產權證嗎？

在澳洲購房真的沒有產權證嗎？澳洲林彙銘律師為您精准解答。【閱讀原文】

 

【視頻】澳洲（昆士蘭）產權交易法律指南

為使中方投資置業者更好地了解澳洲（昆士蘭州）投資相關的法律法規，本視頻將通過以下四大法律要點進行集中的介紹與分析：在澳洲（昆士蘭）投資置業的主要流程；海外人士在昆士蘭州投資置業的條件；投資昆士蘭州的主要稅務與置業補貼；昆士蘭州置業合同中的必讀條款。【閱讀原文】

 

視頻解讀如何移民澳洲

在接下來的幾分鐘裡，澳洲林彙銘律師會一一向您介紹中澳兩國關系、移民澳洲的主要方式、途徑以及要求。【閱讀原文】

 

關於澳洲房東不得在6個月暫禁令期間驅逐租客的解讀

新冠狀病毒已經對澳洲經濟造嚴重損害，這也意味著很多租客也正在經歷因財務困難而交不起租的情況。為此新南威爾士州政府在4月25日修改法例並采取一系列應急措施，來幫助房東和租客能良好協商共同面對並解決困難。新的措施包括哪些？什麼樣的租客能享有6個月禁令新措施的保護？聯眾律師事務所深入解讀。【閱讀原文】

 

房東疫情生存攻略：房客是否可以不交房租？

業主對政府最近宣布六個月不准驅逐租戶的政策感到困惑和不安，因為如果業主一直沒有租金收入也可能面臨財務困難。雖然澳洲政府表示正在就租金問題制定下一套補助方案，但目前為止也沒有明確的法律條款或者行業指南能拿來參照。Financial Review最近請澳洲相關行業的專業人士給所有業主們一些專業的建議，大家可以參考一下。【閱讀原文】

 

讀澳洲名校，但孩子在學校意外受傷該怎麼辦？

名校是重要！學區房是重要！但最重要的是孩子留學時的人身安全！本文將對留學過程種常見的校園欺凌和意外事故從法律角度進行探討。【閱讀原文】

 

在澳洲分居，如何保護您的孩子及財產？

澳大利亞的《家庭法（Family Law Act）》涵蓋了大部分的家庭法律事務，內容涉及對特定家庭事務（如離婚、子女及財產等問題）的處理。本文討論分居前應該考慮的十個問題。【閱讀原文】

 

在澳大利亞，房子不是你想賣就能賣！

在澳大利亞，土地所有人（賣方）按照自己的意願根據法律規定將土地權益轉讓給受讓人（買方可以是個人，也可以是公司法人），轉讓方式可以是出售、贈予、繼承或其他合法方式。本文主要結合澳大利亞各州的土地法律法規（例如昆士蘭州《1994年土地產權法》（Land Title Act 1994））、案例和相關表格對土地轉讓的程序和填寫申請表的注意事項進行探討和分析。【閱讀原文】

 

如何在澳洲買地建房？澳洲土地登記的那些事兒

在澳大利亞，購地建房是一種非常普遍的投資或置業方式，也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度，但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因筆者長期在昆士蘭州從事法律學習和工作，所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。【閱讀原文】

 

中澳兩國相關購房法律的比較與簡析

大到在投資置業，小到簽證出行，都要對目的地國家的法律程序有一定的了解或積極尋求法律意見，以確認自己的身份是否符合法律規定的條件，自己的行為是否為該國法律所認可或批准，這應當是行動計劃中的第一步！本文將真實案例對華人在中澳兩國的購房法律規定進行對比、比較與分析。【閱讀原文】

 

澳洲商業地產的盡職調查

近年來，中國投資者赴澳投資房地產活動日益增多，需要注意的是，其中在商業地產並購方面所面臨的風險，較自住地產而言更為隱蔽且深入。為避免相關風險，在投資商業地產前進行詳盡的盡職調查便顯得尤為重要。本文總結出商業地產並購盡職調查中必不可少的幾個部分，供各位讀者參考和探討。【閱讀原文】

 

澳洲產權法：白撿百萬房產，原房主繼承人無力主張！

悉尼房地產市場曾出現一樁讓人目瞪口呆的判決：一位土地開發商霸占一處房產近20年後，法院判決其正式擁有這處房產。盡管上任房主的後代對此表達了強烈抗議。本期文章將討論產權法中的“逆權侵占”（adverse possession)。【閱讀原文】

 

投資澳洲房產的常見失誤及案例

當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何在目前海外貸款收緊，境外彙款異常嚴格的情況下，成功“走出去”是眾多中國投資者共同面臨的大問題，本文能通過相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因和避免同類失誤的解決辦法，希望助力各位，贏在澳洲。【閱讀原文】

 

獲得澳洲綠卡後，如何合法跨境轉移財產？

隨著移民趨勢的逐漸進程，個人財產對外轉移的便利化程度不斷提高。本文將通過案例，分析財產境外轉移過程中涉及的一些典型問題。【閱讀原文】

 

用人民幣交易澳洲房產的幾個注意點

由於外彙限制與彙率波動，不少面臨澳洲房產交割的客戶想了解：是否可以在中國，用人民幣來進行澳洲房產購房款交易？澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣的資金交易，澳幣幣種交割目前仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文就澳洲房產交割在中國進行資金交易這類模式進行探析。【閱讀原文】

 

中國抵押澳洲貸款？內保外貸實例與跨境合規

近期中國工商銀行悉尼分行官網發布了關於內保外貸的融資產品最新介紹。在境內企業（“申請人”）向銀行出具無條件、不可撤銷反擔保的前提下，由該銀行向工行（“受益人”）開立保函或備用信用證，由受益人向借款人提供融資（包括貸款、貿易融資、融資租賃等）的業務。這對中國人在澳洲取得貸款有何啟示？【閱讀原文】

 

澳洲婚前財產的5大“隔離工具”

在澳大利亞，有三分之一的婚姻最終以離婚告終，如何保衛婚前財產，應該是財商必修課之一。今天的文章，就來為大家分析一下澳洲的離婚成本和財產保衛措施。【閱讀原文】

 

夫妻聯名購澳房，到底寫誰的名字？

購買澳房，問及最多的除了價格稅貸、地域環境、發展趨勢外，聯名購房也成為越來越多購房者關心的問題。在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適：自己一個人的名字，配偶的名字還是孩子的名字呢？【閱讀原文】

 

澳洲商業租賃，你不得不知的四大細節

簽訂商業租賃協議或合同是一項重大的決定。這些具有法律約束力的合同將直接影響您企業的價值。在您作出承諾前，您應該全面了解合同中所列條款和條件，以及可能出問題的事項。建議您在簽約前征詢法律意見。【閱讀原文】

 

澳洲首次置業的流程和案例

首次在澳洲置業對於投資者來說也是一場不小的挑戰。除了准備多少錢，買在哪裡才更適合自己等等個人情況外，法律中對於購房者的要求也是不得不考慮得一大難題。在此我們通過案例的形式給大家做介紹。【閱讀原文】

 

澳洲首次置業的五大問題

在澳洲首次置業對於投資者來說也是一場不小的挑戰。除了准備多少錢，買在哪裡才更適合自己等等個人情況外，法律中對於購房者的要求也是不得不考慮得一大難題。本文詳細分析澳洲置業遇到的一些常見問題。【閱讀原文】

 

澳洲7%海外附加印花稅與幾種豁免或優惠方式

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對相關交易征收印花稅，而且各州采用不同的基礎印花稅率與海外人士附加印花稅率。本文將著重介紹昆士蘭州的印花稅率以及海外人士印花稅豁免方式。【閱讀原文】

 

澳房合同違約，開發商能否訴至中國法院，或要求執行澳洲判決？

在海外買家違約的情況下，開發商（賣家）是否有權訴至中國，要求中國法院審理判決或在中國執行澳洲的生效判決呢？本文將通過具體案例來分析和解答這個問題。【閱讀原文】

 

澳洲7%海外附加印花稅與幾種豁免或優惠方式

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對相關交易征收印花稅，而且各州采用不同的基礎印花稅率與海外人士附加印花稅率。本文將著重介紹昆士蘭州的印花稅率以及海外人士印花稅豁免方式。【閱讀原文】

 

陰陽合同和澳洲相關逃稅裁判規則

在澳大利亞房產交易中也存在為了逃稅漏稅的“陰陽合同”。本期法律專欄整理相關典型案例，從“陰陽合同”效力、逃稅處罰以及違法責任等方面提煉裁判規則，供讀者參考。【閱讀原文】

 

掛名購房？物業代持？“間接持有”海外房產的游戲法則

“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產，並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。我們為遇到此法律問題的讀者們總結歸納以下法律知識點，希望可以幫助或警醒更多面臨類似問題的“實際出資人”與“代持人”們。【閱讀原文】

 

澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（一）

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？我們將分三期從法律角度來探討這個問題。本文闡述的三個問題是：什麼是遺囑、澳大利亞有沒有遺產稅和澳房轉讓給子女哪種方式最合適。【閱讀原文】

 

澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（二）

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？上期我們講述了澳大利亞的遺產稅和房產購買和繼承的方式，這一期我們將詳細來說明如何訂立遺囑。【閱讀原文】

 

澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（三）

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？上一期我們講述了如何訂立遺囑，這期我們將探討關於遺囑的一些注意事項。【閱讀原文】

 

澳洲房產交割，資金在中國進行交易需要警醒的法律問題

一些面臨澳洲房產交割的買賣雙方客戶都會咨詢是否可以在中國以人民幣的交易形式進行購房款交割。雖然澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣資金交易，但澳幣幣種交割仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文對關於澳洲房產交割，資金在中國進行交易模式進行探析。【閱讀原文】

 

留學生在澳洲購房需要注意的問題

經常有讀者與客戶來信咨詢關於“留學生購買澳洲房產”的問題，特別是關於留學生是否可以購買二手房等等。在此文中執業律師將就咨詢頻率較高的問題作統一的答復與解釋，與各位讀者解惑分享。【閱讀原文】

 

澳洲二手房買賣的防坑秘籍

海外人士是可以購買澳洲二手房的，前提是向澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board/FIRB）遞交申請（最低申請費為5600澳幣/每次置業行為），並獲得批准。在此文中，執業律師將和外國投資人分享在澳洲進行二手房買賣中的“防坑”秘籍。【閱讀原文】

 

澳洲家庭法縱覽

澳大利亞的《家庭法 （Family Law Act）》涵蓋了大部分的家庭法律事務。《家庭法》的內容涉及對特定家庭事務（如離婚、子女及財產等問題）的處理。法律專欄的《澳洲家庭法縱覽》專題旨在幫助在澳華人了解在處理相關家庭關系、婚姻財產、子女撫養等方面的權利、義務與責任，更好地直面與解決家庭糾紛，以期家好月圓享天倫。本專題主要分為以下篇章：

  1. 澳洲家庭法縱覽（1） | 分居前務必慎重考慮的十個問題【閱讀原文】
  2. 澳洲家庭法縱覽（2） | 離婚申請程序與須知【閱讀原文】
  3. 澳洲家庭法縱覽（3） | 婚姻財產分配
  4. 澳洲家庭法縱覽（4） | 孩子與子女撫養
  5. 澳洲家庭法縱覽（5） | 家暴與家庭糾紛調解

 

 

投資澳洲房產 如何選擇最適合你的律師？

在海外置業的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。無論是商業地產還是住宅地產，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。此文將通過執業律師在澳房投資中的職責、客戶委托流程以及客戶如何選擇合適自己的律師等方面進行介紹，幫助各位讀者在置業過程中更好地得到法律支持。【閱讀原文】

 

澳昆州房產交易法律指南

近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款 【閱讀原文】
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 房產交易流程（上）【閱讀原文】
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、（首次）補貼與印花稅減免【閱讀原文】
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程（中）【閱讀原文】
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程（下）【閱讀原文】

 

兵敗南半球？投資澳洲失敗的六大原因

當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何成功的走出去，是眾多中國投資者共同面臨的重大課題。希望可以通過本文為各位讀者羅列相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因，並找出避免同類失誤的解決辦法，以助力中國投資者轉敗為勝，贏在澳洲。【閱讀原文】

 

9張圖演示澳洲房產4大間接投資架構

在進行投資行為之前，最關鍵的步驟是確保投資結構設計適當，以避免發生不利或其他意料之外考慮到法律、會計、稅務、資產安全與繼承等問題。因此，選擇購買主體、收購架構和投資工具對於搭建擬議交易結構十分重要。欲投資於澳大利亞房地產行業的讀者主要可以采取間接方式，收購持有房產的公司或信托結構的所有權等投資架構來實現交易利益最大化。【閱讀原文】

 

新移民經商必讀（4）澳洲企業雇佣關系與合作外包

以下與大家分享《新移民經商必讀（4）澳洲企業雇佣關系與合作外包》。在澳洲的雇佣關系中，任何想要逃避雇主責任的約定（比如現金交易情況）都能造成訴諸於勞工法庭或者觸犯勞工補償法的嚴重勞資糾紛。今天我會解讀在關於雇佣員工時所應考慮的法律注意點，以及在界定員工和承包人時應考慮一系列事項。【閱讀原文】

 

新移民經商必讀（3）澳洲商用物業（店鋪）承租指南

以下與大家分享《新移民經商必讀（3） | 澳洲商用物業（店鋪）承租指南》。簽訂商業租賃協議或合同是一項重大的決定。這些具有法律約束力的合同將直接影響您企業的價值。在您作出承諾前，您應該全面了解合同中所列條款和條件，以及可能出問題的事項。建議您在簽約前征詢法律意見。【閱讀原文】

 

新移民經商必讀（2）澳洲企業結構的選擇與名稱、商標注冊

建立生意需要從一開始就做出一項重要決定：什麼類型的企業結構最適合您的生意背景與發展需求？選擇一個適當的商業結構對於您的生意收益最大化和風險最小化尤為重要。對於澳洲的新移民而言，主要有三大基本組織和經營企業的方式可以選擇。此外，把營業名稱、公司名稱和域名注冊成商標，將給與它們更好的保護。【閱讀原文】

 

新移民經商必讀（1）澳洲生意買賣盡職調查80問

澳州的經濟高度多元化，在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲“安居樂業”，我們也應該同時關注有關澳洲經商環境的信息，務必盡職調查，以免“水土不服”。有許多新移民未進行盡職調查，損失數百萬澳幣的不計其數。在澳洲創業或經商的您知道如何做盡職調查嗎？【閱讀原文】

 

海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房？

公司不同於個人，是法律意義上的實體，可以獨立擁有資產，即公司名下的房產歸公司所有。公司的部分商業支出可以用來抵消收入所產生的稅務，以提高公司的收益，所以不少人選擇以此方式投資房產。那海外人士如何開設“澳洲公司”？以公司投資澳房時，如何豁免FIRB申請費和海外人額外印花稅？如何通過“澳洲公司”得到澳洲銀行貸款？今天專欄我將會一一解答。【閱讀原文】

 

避險避稅？父母將澳房登記在子女名下的利與弊

本人最近聽聞中國銀行有實行“留學生購房可依父母的海外收入申請貸款”的政策，這無疑是在這“海外貸款”限制大環境下的一利好消息，申請條大概為自住房非投資，可最多貸70%，父母還款，父母中一人與留學生必須

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師解讀澳大利亞相關法律

 

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澳洲暫停海外投資！FIRB新政審批門檻收緊

澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）從2020年3月29日晚上10時30分開始，對於審批相關海外投資的最低限額將降至澳幣0元。換句話說，所有適用的有海外資金注入的投資項目，不論價值，均需要通過FIRB審批，獲批後方可進行。同時，FIRB審批時間的上限從30天延長至6個月。【閱讀原文】

 

淺談家庭信托在澳洲的應用

對於在澳洲移民定居的中國人來說，需要注意澳洲的家庭法並不會以公證方式確定婚前和婚後資產來區分婚姻中的財產所有權。本文將探討家族信托在澳洲的應用。【閱讀原文】

 

金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀

金融、法律圈的人士對CRS已經非常熟悉，但對於一般大眾來說，很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識，也會有諸如CRS是什麼意思，對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識，5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念，獲取基本知識，做好基本准備，對將受影響者意義重大。澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師在此解讀CRS基本信息和目前中國公布的相關政策法規的影響。【閱讀原文 （上） （下）】

 

中國為澳洲海外投資主要來源國 澳洲海外投資管理局公布年度報告

今年FIRB公布的年報顯示2015年-2016年財政年度申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。【閱讀原文】

 

墨爾本期房稅收優惠取消 長期空置住宅將要收稅

近日，澳大利亞維多利亞州公布了最新的未來大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政，其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收，獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助，同時將取消期房印花稅優惠，征收住宅空置稅。今期專欄，我會具體說明多項墨爾本的房產稅收新政。【閱讀原文】

 

澳大利亞房產交易中為什麼需要律師？聽聽資深律師怎麼說

中國正常房產購買銷售程序中往往沒有律師參與，所以澳大利亞中國房產交易者就會對為什麼房產交易中需要律師和是否必須需要律師存有疑問。我在居外專欄的“第一炮”，我會藉此機會解說澳大利亞律師深入參與房產交易程序對澳大利亞房產法律程序建立和執行的深刻實踐意義，而最重要的，當然是法律服務對你的作用和幫助。【閱讀原文】

 

在澳大利亞，房子不是你想賣就能賣！｜居外專欄

在澳大利亞，土地所有人（賣方）按照自己的意願根據法律規定將土地權益轉讓給受讓人（買方可以是個人，也可以是公司法人），轉讓方式可以是出售、贈予、繼承或其他合法方式。本文主要結合澳大利亞各州的土地法律法規（例如昆士蘭州《1994年土地產權法》（Land Title Act 1994））、案例和相關表格對土地轉讓的程序和填寫申請表的注意事項進行探討和分析。

土地轉讓的程序

1 宗地相關信息的查詢

在土地轉讓前，買方在通常會聘請一位房產律師（各州不同，昆士蘭州每宗土地交易的律師費大約在900-1500澳元不等)。接受委托後， 律師將對該宗地的產權、規劃、環境、區域公路及鐵路的建設狀況等一系列相關內容進行查詢。

2 簽訂轉讓合同

查詢完成後，買方核實了賣方的身份及土地產權狀況等均沒有問題後，交易雙方或委托的地產經紀人和雙方律師一起進行洽商、簽訂轉讓合同，並交納印花稅。

3 填寫轉讓登記申請表並支付轉讓金

簽訂轉讓合同30 天內交易雙方或委托律師填寫轉讓登記申請表（附錄：表1 )和土地產權轉讓信息表（附錄：表2）。如果買方是外國人，應填寫外國人所有權信息表（附錄：表3）。

轉讓登記申請表可以從州政府土地登記機關的辦事機構免費索取，也可以在州政府土地登記機關開設的網站上下載，一般的律師事務所都會有這些申請表。

在轉讓登記申請表中，賣方和買方必須親自簽名，雙方都要有證明人簽名證明是賣方和買方本人的親自簽名。證明人一般是是受人敬仰的、有信譽的、政府認可的公證人（在澳大利亞人們稱他們為太平紳士) ，太平紳士從事的公證是無償的公益活動。賣方將申請表交給買方後，買方向轉讓方支付轉讓金。

4 申請登記

然後，買方將轉讓登記申請表交到州政府土地登記機關的任何一個辦事機構或通過網絡提交，並交納轉讓登記申請費和登記費。如果賣方持有紙質土地產權證書副本，賣方應將紙質士地產權證書副本交到州政府土地登記機關的辦事機構。

5 登記發證

州政府土地登記機關登記員對土地權利人的身份、產權狀況、交易的合法性及登記過程進行最終的審核，審核元誤後加蓋印章，同時編新的產權證書版本號。至此，本次房地產轉讓登記完成，州政府土地登記機關通知買方登記完成。

6 土地分割

如果賣方將自己的一宗地分割後，再將其中的一部分轉讓給買方，在簽合同之前，土地交易雙方應聘請私人或政府測量機構的注冊測量師進行實地分割測量，並繪制分割地籍圖，土地交易雙方各自負擔自己宗地的測量費用。然後，土地交易雙方將成圖及有關文本資料送交地方政府，由地方政府按土地規劃及用途上的限制對該土地的分割及使用進行審批。

土地轉讓的交易雙方在簽訂轉讓合同30 天內，應親自填寫或委托律師填寫轉讓登記申請表（表1，如上圖，中文翻譯）。該表是在土地轉讓之中最為關鍵的表格，信息切勿出錯。以下是此表格填寫的一些注意事項。

1 收益轉讓 （Interest being transferred）

只有已進行注冊登記的房地產才可以轉讓,只有被登記的房地產權利人或其委托代理人有權簽署有關轉讓的法律文件。本欄應填寫以下內容：聲明轉讓擁有處置抵押宗地的權利；聲明宗地符合轉讓條件；聲明人的姓名、地址和電話號碼等。

2 土地描述 （Lot on Plan Description）

本欄應描述轉讓宗地的地址及宗地的地籍編號，宗地的地籍編號描述通常是”第（號）測繪圖的第(號)宗地”【如：RP123456 號第3 塊宗地（產權證號為16543002）】。表格必須包含相應的前綴（如”SP” 代表測繪圖， “RP”代表巳登記的測繪圖， “BUP” 代表建築物單元， “GTP” 代表共有權利表等)。本欄不顯示宗地面積。

3 轉讓人/賣方 （Transferor）

本欄應填寫轉讓人的姓名全稱。如果轉讓人是兩個或兩個以上以按份共有或共同共有士地的個體，則無須顯示轉讓人的姓名。

如果轉讓人是《1997 年法人實體和社區管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人實體，必須如此填寫：“（協議編號）、（協議名稱）共有產權協議的法人實體”，如”1234 海岸共有產權協議法人實體”。

如果轉讓人以受托人或個人代理名義持有不動產，信托須明確標示，如”第（最初轉讓給受托人不動產的交易正式文件證書號碼）號轉讓的受托人的（轉讓人姓名）“或”作為（死亡者姓名）死亡者財產的個人代理的轉讓人的姓名”。

未成年人（未滿18 周歲的自然人）不得授權行使轉讓權。相應地，產權局不接受以未成年人名義執行的轉讓不論是獨立轉讓人或數個轉讓人之一。

4 對價/價格 （Consideration）

對價是指一定的支付款項或者受讓人和轉讓人就權利的轉讓達成一致的項目。本欄應完整地填寫對價。

如果轉讓是以現金以外形式支付的話，則必須要明確表明，例如”依從xx協議本次轉讓是以xx形式支付”或”依從xx買賣交易條款本次轉讓是以xx形式支付”。

5 受讓人/買方 （Transferee）

本欄應完整填寫受讓人的姓名。

如果有兩個或兩個以上受讓人，每個受讓人的權益必須明確陳述。受讓人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人實體可以作為共同共有人與個人或其他法人實體共同持有土地。若是共同共有人，則受讓人所持有的權益必須以分數形式標明，如1/4 或3/4。

如果受讓人是法人組織，必須在第5 條中填寫澳大利亞公司編碼，澳大利亞已登記實體編碼或澳大利亞商務編碼。未登記的外國公司視同本國公司，必須通過適合的法人司法權證明材料建立法人司法權，如法人證書的復印件以及翻譯件。

如果受讓人是《1997年法人實體和社區管理法》(Body Corporate and Community
Management Act 1997) 所列的法人實體，必須在其中添加以下文字“（法人實體的名字）法人實體公共產權協議（協議號）“，如“法人實體有關海岸公共管理1234 號協議”。

未成年人雖不得轉讓不動產，但可以是自由保有(私有)宗地權益的受讓人。如果受讓人是未成年人，必須注明他們的出生日期。

6 轉讓與執行 （Transfer/Execution）

轉讓人和受讓人在此條內簽署轉讓協議。兩個當事人必須在《1994 年土地產權法》規定的一個有資質的證明人證明的情形下執行轉讓協議。

轉讓表必須有轉讓人和受讓人或他們的律師親筆簽字。如果注明“律師”二字，也不表示律師的司法權可以影響正式文件證書的合法性。如果律師作為轉讓人或受讓人代表執行轉讓，那麼律師的簽字不必被作證，但他或她的姓名必須列在此簽字下。

《1994 年土地產權法》第162 條款(C) 項規定證人不是訂立正式文件的主體，證人不能與受讓人是同一人。

土地產權轉讓信息表（表2，如上圖，中文翻譯）所收集的信息被用來評估印花稅、估價數據的基礎和土地稅收數據的基礎以及作為證據數據來更新信息。轉讓人/賣方對此表的第1 、第2 和第3 條所填內容負責。受讓人/買方對此表的第4 條和第2 、第3 條信息聲明的填寫內容負責。

如果受讓人或買方是《1988 年外國土地所有者登記法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，則必須填寫此外國人所有權信息表（表3，如上圖，中文翻譯）。此表所收集的信息、將被輸入到外國土地所有者登記系統中，這是昆士蘭所有土地公開登記專為外國人或外國公司所設的。

 

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如何在澳洲買地建房？澳洲土地登記的那些事兒｜居外專欄

在澳大利亞，House & Land Package（購地建房）是一種非常普遍的投資或置業方式，也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。澳大利亞是聯邦制國家，各州擁有獨立的立法權，關於土地產權的法律規定也不盡相同。因此，雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度（Torrens Title System），但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因筆者長期在昆士蘭州從事法律學習和工作，所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。

1. 土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度

問：1999年，Ann對自己的土地進行了有效登記，作為合法所有人。2002年，買方Bob與賣方Ann在第三方的見證下簽訂了土地買賣合同，自此Bob開始長期占有此土地，但遲遲未進行土地變更登記。土地買賣10年後的2012年， Ann發現Bob始終沒有進行土地所有人的變更，所以又將土地再次變賣給Cindy，而Cindy立即進行了土地登記。那麼，土地所有人是擁有合法契約並占有土地達10年的Bob還是已經進行土地所有變更登記的Cindy呢？

答：土地登記為首要法律依據！澳大利亞的地產經紀人和法學生在培訓學習中肯定多多少少聽聞過托倫斯土地登記制度（不是特侖蘇！），它是澳大利亞現行的土地登記制度。

那麼托倫斯是誰呢？他是南澳大利亞首任土地登記官，他在1858年首創了這一土地登記制度。現在，這一制度被被國際公認為是最有效率的登記制度，目前已為澳大利亞、新西蘭、加拿大、馬來西亞、新加坡、泰國等50 多個同家所采用。托倫斯登記制度的核心在於“登記生效主義”，即在完備的法律制度下，士地權利的取得取決於登記，而不是取決於簽訂契約，目的在於提供安全、正確的權利記錄。

政府並不強制當事人申請登記，而是由當事人自己決定。但是對於已經登記的房地產權利，則今後的轉移和變更未經登記不發生效力。應用成熟的托倫斯登記制度配合其它相關完善的土地法律法規，澳大利亞也由此被認為擁有著世界上“最安全”的房地產市場。

因此在以上案例中，基於托倫斯土地登記制度的原理，Cindy應為該土地的合法所有人，而Bob可依法起訴Ann要求合理賠償。

2. 澳大利亞土地登記的所有權種類

問：Cindy從Ann購買的上述土地是何種類型呢？有什麼特別規定呢？

答：土地登記所有權形式主要有兩種，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通過市場購買、禮物贈送、遺產繼承而產生移轉。而後者主要分為未分配土地、州有租賃土地、保留地、國家公園和州政府森林土地。因此，Cindy從於賣方市場Ann處購買的上述土地應為自由保有土地。具體特別規定如下：

2.1 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司擁有土地的所有權，並以私人或公司的名義登記造冊，為澳大利亞（昆士蘭州）所有土地權利類型中最高級的形式。

稱為“自由保有”是因為所有人有權自由、完全不受限制地占有處分其地產，如出租、抵押、轉讓等。雖然理論上私有土地的所有權可以“上至天空、下至地心”，但權利不是絕對的，權利的行使還會受到法律或其他特殊情況的限制。

如州政府保留土地上自然資源（礦產、石油和礦物質）的權利；地方政府可以限制土地的用途；歷史最高水位線以下的土地不能私有；曾經被水淹沒的土地不能用於建築等等。

2.2 州政府所有土地

目前，只有極少量的州有土地至今沒有授權給任何人，稱為“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般為空置地。

政府為了增加州政府收入，鼓勵定居者開發土地，將相當數量的州有土地出租給定居者，形成了現在的“州有租賃士地”（State Leasehold Land）。州有租賃土地使用者和州政府簽定租賃合同，按合同的約定使用土地並每年交付租金。

州有租賃土地使用分有限期限和永久使用兩種，有限期限為1-100年。州有租賃土地的租金按土地使用用途的不同，租金標准不同。例如，用於放牧用途的州有租賃土地的租金最低，平均為0.04 澳元/公頃·年；用於旅游用途的州有租賃土地的租金最高，平均是士地價值的5%。

另外，政府為了滿足公共目的需要，保留了部分土地，稱為“保留地”（Reverses），如市政設施、公園、體育場、廣場和墓地等。

雖然法律沒有規定保留地不能轉為自由保有土地，但某種意義上保留地歸全體市民所有，政府如果把保留地變為自由保有土地會遭到市民游行示威的強烈抗議和反對，因此，極少有保留地變為自由保有土地的例子。

森林及歷史遺址等用地，歸州政府所有，統稱國家公園和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。

3. 土地登記的政府部門和十步流程

問：Cindy從Ann購買了上述土地之後，應該去哪裡進行土地登記？怎麼進行土地登記呢？

答：在澳大利亞的聯邦政府、州政府和地方政府中，土地登記的權力在州政府，土地規劃的權力在地方政府。土地登記機關設在州政府，聯邦政府和地方政府不設立土地登記機關，並且聯邦政府和地方政府沒有土地產權管理機構。但聯邦政府和地方政府可以和其他法人一樣可以擁有土地權利。

以昆士蘭州為例，昆士蘭州的土地登記機關設在州自然資源與礦產部
（The Department of Natural Resources and Mines）下屬的土地信息和產權局以州為一個登記區，在全州設有33個辦事機構，主要對外提供土地登記資料查詢、登記文件受理和登記注冊3項服務。

托倫斯土地登記的十大步驟

 

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澳房合同違約，開發商能否訴至中國法院，或要求執行澳洲判決？| 居外專欄

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在海外買家違約的情況下，開發商（賣家）是否有權訴至中國，要求中國法院審理判決或在中國執行澳洲的生效判決呢？本文將通過具體案例來分析和解答這個問題。

在一個昆士蘭樓花於 2017 年 7 月交付失敗的真實案例中，開發商在沒收了買家 10%首付後，仍通過律師函的形式向買家索要以下的賠償：

  1. 原定交付起買家應繳納的支出，包含土地稅、水費、物業管理費以及保險，逾3000 澳幣；
  2. 延期交付所產生的滯納利息，逾 48000 澳幣；
  3. 市場銷售費用，包含市場支出逾 6500 澳幣，賣家中介傭金逾 37000 澳幣以及相關律師費 2000 澳幣；和
  4. 其它成本（若再銷售失敗或銷售低價的差價補償）

60 萬的樓花，在無法交付後，竟收到了索償合計超過近 10 萬澳幣的懲罰金律師信！除此之外，賣家還將有權利保留進一步訴訟的權利。可見當買家出於弱勢的法律地位時，不僅需要承擔相關違約責任，還極有可能付出更多超出預算的和解成本。

一些海外買家可能認為自己並不擁有澳洲國籍或澳洲永久居民身份，在中國無需理會開發商的律師信！我們嚴肅提醒買家面對法律糾紛時，絕不能采取“不理會、不處理”的態度，因為中國與澳大利亞均適用《海牙送達公約》（Hague Service Convention）。因此，我們強烈建議當您無法交付樓花時，應當及時征求法律建議，減少自己的損失，保障自己的權利。

1. 中澳兩國承認與執行相互判決的實踐

由於外國判決的承認與執行問題一般認為屬於程序問題, 根據“程序問題依法院地法”的沖突法原則以及世界各國的實踐, 一國法院的訴訟行為是該國司法權的體現, 所以, 承認與執行外國法院判決的程序, 一般也依承認與執行判決的法院地法律。又因世界各國各自社會、政治制度、文化傳統、經濟利益、歷史特征、法律習慣等的不同, 而在承認與執行外國判決的問題上各國的規定差異懸殊, 尤其在承認與執行外國判決的條件方面各國的規定更是千差萬別。從而造成種種障礙, 致使一國作出的判決, 往往很難在國外得到承認與執行, 或者雖可在某國得以承認和執行, 但在另一國卻不能如此。

2. 中國承認與執行澳大利亞判決的條件

假設某一中國買家無法交割一處澳洲樓花，後開發商訴至澳大利亞擁有相關管轄權法院並獲得確認買家違約的生效判決書。而買家為海外人且並無資產在澳洲可以被執行，那麽在這種情況下開發商是否可以請求中國法院承認與執行澳大利亞法院作出的該判決？

我國承認與執行外國判決的基本條件是：

  1. 外國法院的判決必須是已發生法律效力的判決、裁定；
  2. 該判決國必須是和我國締結了關於相互承認和執行對方判決的雙邊條約, 或雙方是同一國際條約的共同締約國, 或雙方有互惠關系的；
  3. 該外國法院判決不違反我國法律的基本原則或者國家主權、安全、社會公共利益的。

總的看來, 我國對外國判決的承認與執行的條件只作了簡要的原則性規定，對外國判決的承認與執行方面的規定與澳大利亞的有關規定相比尤其顯得過於簡單、籠統。特別是當我國需要與澳大利亞開展司法協助或兩國的判決需要相互予以承認與執行時, 就更加難以順利進行。

迄今為止，中國與澳大利亞之間尚未訂立民商事司法協助條約。因此，澳大利亞法院作出的生效判決目前較難獲得中國法院的承認與執行，需當事人向中國相關具有管轄權的法院起訴，由具有管轄權的人民法院作出判決，於後方可予以執行。

3. 中國判決在澳大利亞的承認與執行條件

假設中國買家無法交割一處澳洲樓花，後開發商訴至中國擁有相關管轄權的法院並獲得確認買家違約的生效判決書。買家在澳洲有資產，那麽在這種情況下開發商是否可以請求澳洲法院承認與執行中國法院作出的該判決？中國的判決要在澳大利亞的法院執行必須滿足四項條件：

  1. 判決須由中國法院作出，且該法院依據澳大利亞法律對被告擁有國際意義上的管轄權；
  2. 判決必須為最終和終局判決；
  3. 判決金額必須確定或容易計算；以及
  4. 中國法院判決的當事人以及執行程序的當事人必須一致，並且擁有相同利益。

在下列情形下，中國法院通常被認為擁有管轄權：

  1. 自然人被告在原訴法律程序文件送達之時位於中國（無論時間有多短暫）；
  2. 法人被告於原訴法律程序文件送達時在中國境內確定及合理永久的地點開展業務（無論是通過維持分支機構或通過雇用代理人代表其經營業務且達到一定時間）；
  3. 被告通過下述方式服從中國法院的管轄權：
  • 提交無條件應訴書；
  • 自願參加訴訟；
  • 事先同意接受中國法院的管轄；或
  • 中國法院作出的判決就其位於中國的有形財產移交了所有權或占有權。

即便中國法院的判決滿足上述要求，並且初步看來可在澳大利亞獲得執行，但澳大利亞法院仍可能基於下述理由而拒絕執行該判決：該判決通過欺詐方式獲得，違反公共政策，或有違自然正義。值得註意的是，就執行中國法院判決提起訴訟並勝訴即創設一項債務，該債務可按照與澳大利亞法院作出的任何其他金錢給付判決相同的執行方式予以執行。

然而在實踐中，根據目前的已知案例，澳大利亞法院實際上尚未執行中國判決，這意味著中國法院可能不願給予互惠待遇。

 

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沒有法律保證的銷售到底少了啥? | 居外專欄

 

現在正是買房季節，到處看房的朋友們肯定能在CENTRIS網上上看到一些價格偏低，寫明了沒有法律保證的銷售的房子出售，令人心動價格，大多數糟糕的房屋狀況，但最鬧心的還是那個“沒有法律保證”所帶來的不可知的風險，讓大多數買家望而卻步。大家都在琢摸著，這法律保證到是保證了什麽呢？少了它又會怎麽樣呢？。。。

在解釋它之前，先說說幾個朋友碰上的與之相關的故事吧。一個朋友買了五十年代的獨立屋，基本沒怎麽住，才一年多時間因為家庭情況變化決定賣房。賣出去大約才半年就收到新主人的掛號信，說是發現地基有問題，需要朋友負起法律保證的責任，付錢修房。想想有點冤，自己也是剛買的房，憑什麽這地基的問題得我來修。於是找到律師，被告知這地基是在朋友做房主是就有的問題，所以朋友是有責任修的。並建議朋友繼續找上一家屋主索賠，因為這個問題不是短時間的問題，肯定在上一家屋主住的時候就有。沒辦法，只能先賠償，再找上一家屋主，這才發現老人家已經不在世了。所以這樣看來，這個法律保證的責任就只到他這兒結束了。

另一個朋友買房住了5年，一次意外的廁所漏水發現了地下室墻體滲水，接著發現地基早期就有裂縫維修過的痕跡，但從來不知道。咨詢了一下，房屋四周挖開維修墻體的費用得在2-4萬之間，得知有法律保證這回事後，她決定找律師向原賣家索賠，開始了漫漫的追訴之路。

那麽到底什麽是法律保證呢？ 

在魁北克，法律保證基本原則是：每個房屋被出售時都是有保證的，這個保證主要是保證房子的所有權和房屋質量。也就是說，如果買家買下房子後，如果發現產權和房屋質量的問題是在交易時不可能合理知道的話，他可以找賣家索賠。

  什麽樣的房屋會是沒有法律保證的銷售? 

一般是銀行賣破產房，財產繼承人賣遺產房時，會提出賣房沒有法律保證，因為自己沒有在這個房子都居住過，對房子的情況並不了解，所以希望不承擔後續可能發生的風險。

   什麽風險才是法律保證保證的呢？

 就物業的所有權而言，魁北克有著相當可靠的對外公示的系統。在房產交易過程中，不管房產銷售有沒有法律保證，公證員都會仔細核查物業的所有權，所以這個層面而言，風險很低。

出現的絕大多數是房屋質量問題。這種在法律保證下擔保的房屋質量問題有兩個關鍵問題需要向法院證明：

  • 問題不是驗房能夠發現的，也不是買房時能看到的，必須是買房時不管是買家還是賣家都沒有辦法發現的問題。
  • 必須是在房子過戶前就存在的問題。

那麽賣家對這樣的房子質量問題就負有責任。比如說驗房時誰也不能看到地下室的墻體滲水，因為有石膏板等裝修在外層，但如果新房主進去裝修打開發現墻上有大裂縫，就可以要求賣家維修，因此這明顯是在過戶前就發生的問題，但驗房時沒有辦法知道。還出現過買了房，發現土地因為油罐泄露造成汙染，向賣家索賠成功的案例。

當然也有不少案例，雖然上面兩條都可以證實，卻是因為房子年代久遠造成的問題，並不是都由賣家按新的全賠。比如說屋頂是20年年限，買家知道是20年的屋頂，買下出了問題，就是索賠也不能指望按個新屋頂賠給你，很有可能贏得機會很小，因為這屋頂到時間了，出現問題也是自然的。房屋也有年代時效，所謂的質量保證也有一定年限，這些都要具體情況具體分析了。

賣房時說好沒有法律保證,真得就可以沒有後顧之憂了麽？

現在在賣房時，房主都必須填寫一份聲明，這是一份格式化的問答卷，上面包括了房屋方方面面的情況，房主如實回答，就等於把房子的基本情況做了詳細說明。作為經紀，我們都勸客人詳細如實說明，不用擔心房屋有過什麽問題，會造成賣房困難，相反如果隱瞞，被買家事後發現倒有可能告上法院。

也有客人嫌麻煩，說幹脆就沒有法律保證的賣吧，有了問題別來找我。為此我特地咨詢我REMAX的老板PATRICIA CIANCOTTI，多次和律師為法律保證的問題打交道的她告訴我，律師說了，法律保證是法律賦給個人的，神聖不可剝奪的權利，所以不管有沒有法律保證，有了問題，都可以找賣家索賠。只不過，通常一句“沒有法律保證的銷售”讓很多買家就放棄了這一權利。真碰上較真的主，有明顯的房屋缺陷，不管怎麽賣的，上庭還是大有贏的機會。

但話說回來，能不上庭還是不上庭吧，按小時收的律師費、漫長的等候時間，都讓一場官司最後變成沒有贏家的戰爭。所以現在跟著REMAX買房的客人有福利了，只有通過REMAX買房，可以花約1000元買一個法律保證的保險，有了這個保險，可以在發現房屋質量問題後，得到最高至4萬元賠償，不用找賣家撕扯糾纏，不用請律師上庭等待漫長的判決，保險公司為你買單。這對賣家或買家，都會省不少心啊。如果有感興趣的朋友，可以電話我，具體再解釋了。

沒有法律保證銷售的房子平均比市場價格要低至少8%，所以還是正常賣房吧，加上有關保險，一樣可以讓你賣房無憂。

責任編輯：Adam Chen

 

經紀柯婕專欄全集：

柯婕魁北克談房說地

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中澳兩國相關購房法律與流程360°比較 | 澳洲

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前言

面對中國與澳洲每日層出不窮的房產資訊與新聞，投資者難免在無意識中便過多地關注了房產投資項目本身的優缺點、價格以及周邊環境，從而忽略了中澳兩國與房產投資相關的法律規定。

以今年2月發生在布裡斯班的一個真實案例為例，在北京生活工作的王太太累積了一定的積蓄，准備在澳洲投資置業。在看過數十套房產項目之後，王太太偏愛一套擁有較大土地面積的二手房。為王太太奔波近3個月的投資中介與在賣方市場等候多時的賣家當然欣喜，積極促成此交易卻疏忽了王太太海外投資身份的審查。在雙方簽訂合同時，王太太並未聘請任何律師，也並未添加任何關於”以FIRB批准為合同生效條件“的條款。結果，FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會）在審查了王太太的相關背景與條件之後，基於王太太海外人士的身份且未持有澳洲長期居留簽證的原因拒絕了她的投資申請。因此，王太太無法進行合法投資，但因為合同已成立則仍需要繼續履行合同義務或對賣家進行賠償。

澳大利亞政府對外國人購買現房的相關法規
澳大利亞政府對外國人購買現房的相關法規

可見，在房產投資過程中聘請一位專業律師，獲取法律意見是多麼的重要，甚是對整個置業有著決定性的影響。購房置業過程主要由三個部分構成，投資分析、融資方案與法律解釋。今天居外網請到擁有中澳兩國律師執業資格的林彙銘律師對中國與澳洲兩國房產相關的法律條文、案例進行解釋，希望可以起到客觀、正面、真實的參考作用，讓投資者們從中獲益。

本文將主要對華人在中澳兩國的購房法律規定進行對比、比較與分析。謹記！大到在投資置業，小到簽證出行，都要對目的地國家的法律程序有一定的了解或積極尋求法律意見，以確認自己的身份是否符合法律規定的條件，自己的行為是否為該國法律所認可或批准，這應當是行動計劃中的第一步！

中澳兩國相關購房法律與流程360°比較

結語

結合上述比較表格，可較全面地看到如今澳洲和中國房產市場的相關法律規定情況。與中國相比，澳洲房產法律體系與市場更加成熟與規範，稅收與貸款制度也比較健全和完善，並且政府正積極監管與促進房產市場。同時，我們也可以清晰的看到，在澳洲置業與中國置業最大的不同之一便在於專業律師的介入。在中國買房一般去房產交易所辦理，沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不太了解，日後很容易陷入“陷阱”或麻煩當中。在澳洲，買賣雙方都必須聘請專業過戶師或律師來處理法律事務，由專業人士提供建議和把關，降低風險，保護利益。

在此，林彙銘律師建議，無論是在中國還是澳洲置業，買賣房屋是種契約行為，買賣雙方必須按照買賣契約執行。違約應該訴諸法律，走司法程序，由法院裁決。如果因為不執行合同，輕則違法重則犯罪，是要受到法律制裁的。因此，投資者本身需要提高法律意識，積極尋求法律意見，規避置業風險，讓專業律師為您的置業家園”添磚加瓦”！

 

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找永久居民掛名購買澳洲房產？你必須知道的十件事 | 澳洲

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“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產，並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。在這種情況下，掛名人並未實際出資，但仍在法律上享有房產的所有權。

近日，海外人士李先生對昆士蘭州黃金海岸一處價值70萬澳幣的房產垂涎三尺，便找到了在悉尼且擁有澳洲永居身份的老同學王女士，提出由自己作為實際出資人，由王女士作為掛名人替代李先生出價購買。結果，掛名人王女士成功“買”下此房產，並在律師幫助下成功完成交付，獲得所有權。此時，李先生的太太得知此幕後情況後馬上急了，越想約擔心，輾轉多處聯系到了Mr. Law。Mr. Law聞後，點了一支Marlboro，吐了三個煙圈，提出如下十點，供她參考：

  1. “掛名購澳房”可能的誘因1？規避簽證或身份問題：對於99%的二手房，FIRB設置了一系列門檻來限制海外人士直接購買。FIRB規定，海外買家一般被禁止購買澳洲已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。所以，沒有澳洲身份的李先生只能請求王女士作為“買家”掛名購買此房產。

（延伸閱讀：《先拍賣還是先申請FIRB？“二手房豁免證書（拍賣）”全解析》）

  1. “掛名購澳房”可能的誘因2？間接獲得首次置業的補貼或印花稅減免：李先生作為有一定資產的海外人士，通常無法享受昆士蘭州政府給予的首次置業的補貼或印花稅減免。而掛名人王女士則很有可能通過滿足以下條件，為實際出資人李先生獲得優惠：

首次置業補貼（2萬澳元）申請條件：

  • 必須是澳洲永久居民或公民；
  • 購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
  • 購房者年齡滿18周歲；
  • 必須購買價值不超過75萬澳元的新房。

首次置業印花稅減免政策申請條件：

  • 購房者從未在任何國家購買過房產；
  • 購房者從未申請過首次置業補貼；
  • 新房交付後，必須在該房產內連續居住12個月或以上；
  • 購房者必須年滿18周歲。
  1. “掛名購澳房”可能的誘因3？轉移資產：根據澳洲家庭法，即使李先生以自己的個人名義購買此房產，該房產也會歸為李先生和李太太雙方的婚姻共同財產。但此案例中，李先生雖然實際出資，但因為掛名買家為王女士，所以李太太？細…思…極…恐！

（延伸閱讀：《深度解析王寶強離婚案：依澳洲婚姻法房產如何分？》）

  1. 實際出資人可能面臨的風險？澳洲實行托倫斯登記制度，該制度的核心為“登記生效主義“。因此“掛名購房”後，作為登記權利人的掛名人王女士一旦反悔，即使實際出資人李先生留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在，也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序；更有甚者，如無法證明“掛名購房”事實的存在，李先生自身權利將無法得到保障，導致金錢房產兩失。
  1. 若掛名人轉賣該房產，實際出資人可以追回嗎？在托倫斯登記制度下，當掛名人王女士決定轉賣此房產，其實無需征得實際出資人李先生的同意。如果新買家為善意第三人且在已辦理產權變更登記的情況下，李先生已沒有可能要求取消此交易拿回房產產權。即使能夠證明“掛名購房”事實存在，也只能追究掛名人王女士的相應責任；同樣，若無法證明，則？細…思…極…恐！
  1. 難道掛名人賺了嗎？如果“掛名購房”考量的是掛名人的資格、條件以享受優惠或補助，則此後，掛名人王女士就失去了再次享受置業補貼或印花稅減免的機會。掐指一算，優惠很有可能超過5萬澳幣！可見，王女士在作為掛名人的情況下為李先生節省了一大筆錢，那她再以個人名義購買房產時？細…思…極…恐！
  1. 如果有銀行貸款呢？在2016年5月之後，海外人士貸款愈發收緊，甚是關閉。因此，通過有澳洲身份與本地收入的掛名人來取得貸款也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與掛名人約定，所有貸款均仍由出資人償還。此案例中，若實際出資人李先生沒有適當履行還款義務，則會影響銀行對掛名人王女士的信用評級，或是強制要求王女士償還貸款。
  1. “掛名購房”中，實際出資人、掛名人與賣家三方的法律關系？“掛名購房”情形一般具有雙重性特征，涉及兩個法律關系：
  • 一個是由出借名義人（掛名人）和不具有購房資格或條件的人（實際出資人）之間形成的借用名義的法律關系；
  • 另一個是由出借名義人（掛名人）與房產賣家之間形成的房產買賣的法律關系。

一般情況下，實際出資人與掛名人通常關系較為密切，澳洲法院審理的“掛名購房”糾紛中甚至多有親屬關系。因此雙方基於信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。但由於借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，十分容易引起法律糾紛。因此，在考慮“掛名購房”前，務必確保雙方獲得了獨立且充足的專業法律意見。

  1. “掛名購房”的風險如何降低？上述8點分析了“掛名購房”情形產生的誘因與當事人可能面臨的風險。即使風險高，有時因為某些實際出資人的特殊背景與條件，他們不得不考慮“掛名購房”。此時，請務必牢記以下幾點，竭力控制法律風險：
  • 注意簽訂“掛名購房”協議。為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的特殊的掛名合同關系，並由律師或太平紳士作為見證人。
  • 注意保留雙方洽談、簽訂“掛名購房”協議時的證據，如邀請獨立第三方作旁證、進行錄音錄像等。
  • 注意保存購房手續，付款證明（銀行轉賬記錄、收據收條或還貸記錄等），購房合同，繳稅證明等書面證據材料。
  1. “掛名購房”協議長什麼樣？怎麼簽？有效嗎？請透過居外編輯部聯系本人。

（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議。）

 

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澳房法律專欄：婚前財產的婚後分配 | 澳洲

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近期有不少讀者在看過文章之後，結合自身的情況咨詢一些澳房的法律問題。因此，我定期將部分常見的問答進行文字整理，發布供大家參考。

旺財婆：林律師，您好！看了您的文章非常有幫助。現在我有一個問題：如果我現在買套房子，跟女兒共有，女兒已婚。如果我先離世，則房子屬於女兒，那我的丈夫還有女兒的丈夫，會有房子的產權嗎？或者有一方離婚了，那麼這房子會作為婚內財產分割嗎？

首先，需要強調的是澳大利亞與中國的婚姻法不同：

  • 在中國，婚姻法與修正案較詳細且完整的規定了婚姻共同財產的定義、分配及補償情形；
  • 然而，澳大利亞法律並沒有明確的婚前婚後財產一說，即一旦雙方結婚或同居（事實婚姻），那麼大部分財產都會被視為婚姻共同財產。除非雙方有財產協議，不然今後雙方分居或離婚，法院會將婚姻共同財產統一進行財產分配。

根據澳大利亞相關法律以及公平合理的自由裁量權，法院一般會主要從以下三個角度來判決夫妻雙方共同財產的分配問題：

  • 雙方主張資產情況及經濟來源：一般來說，在向法院主張分配權益時，無論是個人還是聯名財產，無論是婚前還是婚後，無論是在澳洲還是在境外，雙方都需要都要詳細列舉自己所有財產的義務，不能有任何隱瞞。
  • 法院衡量婚姻或同居（事實婚姻）期間雙方的貢獻：“貢獻”包括，一方在外工作賺取的對家庭的經濟貢獻以及另一方照料家庭所作的非經濟貢獻，以及雙方在婚姻開始期間各帶入婚姻的財產。如果一方帶入婚姻的財產較多，同時若婚姻關系存續時間較短，則他（她）一般會被認為作出了較大功效。但隨著婚姻的持續，他（她）的貢獻可能就會相對減少。因此，即使婚前財產在一方名下，由其支付首期，由其還款，在沒有財產協議的情況下，不會影響該財產劃分為婚姻財產。
  • 法院衡量雙方未來的需要：法院會考慮雙方分開後的經濟收益能力，健康狀況及為照顧孩子的需求等。舉例說明，如果分開後孩子主要與母親居住，而母親目前又不能全職工作，則她很有可能可以分到更多的份額。

一般來說，為避免婚姻雙方可能發生的財產糾紛，制定財產協議就顯得非常有必要：

  • 配結婚或同居（事實婚姻）雙方可以做財產協議，就其各自名下的財產進行分配和約束。如果將來雙方一直在一起，則該協議可以不生效，如果某一天雙方分居或離婚，那麼可以按照該協議內容就各自的財產進行分配。
  • 這非常類似於人們常說的“婚前財產公證”或“婚前協議”。澳大利亞的法律規定配偶間不但婚前可以做財產協議，在婚中、分居或是離婚後都可以簽訂類似的財產協議，就雙方協商內容標准化，以避免可能面臨的法律程序。
  • 另外，該協議必須在配偶間進行，雙方父母無法替代子女簽署。但是，如果日後就協議的財產糾紛訴訟法院，法院仍有自由裁量的權利重新評定，就合理和公平的方式分配雙方財產

綜上所述，在婚姻財產分配的糾紛過程中，澳大利亞法院需要衡量雙方婚前擁有財產的多少，雙方婚姻關系時間的長短，雙方是否有孩子，分開後孩子主要有誰來照顧和與誰生活等等一系列考慮因素。因此，在婚姻初始階段，我們難以推斷出日後財產糾紛發生時的分配比例，然而通過財產協議的約定，能較為有利地保護雙方各自資產的獨立性，並有效地避免可能發生的財產糾紛。

注：本人問答所作觀點不代表本人工作單位的觀點，也會因為澳大利亞州際之間法律規定的不同而有不同的主張和判決。就中澳兩國之間婚姻財產的具體規定，本人於居外【名家專欄】推出文章，統一給予對比、比較與分析。

 

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