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請教房貸專家Otto Dargan 澳洲貸款買房再無難度 | 澳洲

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期房貸款難度加大！買房前務必搞清楚的四大問題

我在3月時曾談到抵押貸款購買單間公寓非常困難，尤其是期房。由於新出台的借貸政策非常嚴格，約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項。雖然目前許多中國投資者正在嘗試將結算期延長12個月，但也有一些中國投資者正在嘗試徹底解除合同，並轉售公寓。然而，轉售公寓本身也有困難，那麼有沒有第三種選擇呢？是否仍有可能獲得貸款，並完成期房的購買呢？【閱讀原文】

 

中國房地產投資者在澳洲面臨更重征稅 各州稅費計算詳解

從2017年7月1日起，新南威爾士州針對外國公民加收的附加印花稅從4%漲至8%，同時，土地稅從0.75%漲至2%。這項措施是新南威爾士州州長貝瑞吉克蓮緊隨維州、昆州加稅腳步宣布的。在國家層面，也出台了更多的法律法規，旨在打壓中國及其他外國投資者。今天我會詳解澳大利亞各州最新印花稅稅制，讓各位買家一目了然。【閱讀原文】

 

貸款購買澳大利亞期房：你需要知道的殘酷事實

如果你有考慮過投資澳大利亞房地產，你可能曾考慮購買當前正在進行的期房單位開發項目。可是，為打擊外國投資者大量收購房產，澳大利亞審慎監管機關（APRA）已束縛住澳洲大型銀行和貸款機構的手腳。中國投資者以及其他外籍人士不能獲得貸款購買小於50平方米的公寓。今天讓我在專欄告訴你更多。【閱讀原文】

 

中國投資者還能在澳大利亞獲得抵押貸款嗎？

過去的一年裡，中國投資者想要在澳大利亞獲得抵押貸款的資格非常之難，各大型銀行大部分上完全停止貸款給外國投資者。為什麼澳大利亞銀行停止給中國投資者貸款？現在該怎樣做才能在澳大利亞獲得抵押貸款？是否必須支付更高的貸款利率嗎？我將會在居外專欄逐一解答，並會提供幫您輕松獲批的寶貴建議。【閱讀原文】

 

找永久居民掛名購買澳洲房產？你必須知道的十件事 | 澳洲

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“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產，並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。在這種情況下，掛名人並未實際出資，但仍在法律上享有房產的所有權。

近日，海外人士李先生對昆士蘭州黃金海岸一處價值70萬澳幣的房產垂涎三尺，便找到了在悉尼且擁有澳洲永居身份的老同學王女士，提出由自己作為實際出資人，由王女士作為掛名人替代李先生出價購買。結果，掛名人王女士成功“買”下此房產，並在律師幫助下成功完成交付，獲得所有權。此時，李先生的太太得知此幕後情況後馬上急了，越想約擔心，輾轉多處聯系到了Mr. Law。Mr. Law聞後，點了一支Marlboro，吐了三個煙圈，提出如下十點，供她參考：

  1. “掛名購澳房”可能的誘因1？規避簽證或身份問題：對於99%的二手房，FIRB設置了一系列門檻來限制海外人士直接購買。FIRB規定，海外買家一般被禁止購買澳洲已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。所以，沒有澳洲身份的李先生只能請求王女士作為“買家”掛名購買此房產。

（延伸閱讀：《先拍賣還是先申請FIRB？“二手房豁免證書（拍賣）”全解析》）

  1. “掛名購澳房”可能的誘因2？間接獲得首次置業的補貼或印花稅減免：李先生作為有一定資產的海外人士，通常無法享受昆士蘭州政府給予的首次置業的補貼或印花稅減免。而掛名人王女士則很有可能通過滿足以下條件，為實際出資人李先生獲得優惠：

首次置業補貼（2萬澳元）申請條件：

  • 必須是澳洲永久居民或公民；
  • 購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
  • 購房者年齡滿18周歲；
  • 必須購買價值不超過75萬澳元的新房。

首次置業印花稅減免政策申請條件：

  • 購房者從未在任何國家購買過房產；
  • 購房者從未申請過首次置業補貼；
  • 新房交付後，必須在該房產內連續居住12個月或以上；
  • 購房者必須年滿18周歲。
  1. “掛名購澳房”可能的誘因3？轉移資產：根據澳洲家庭法，即使李先生以自己的個人名義購買此房產，該房產也會歸為李先生和李太太雙方的婚姻共同財產。但此案例中，李先生雖然實際出資，但因為掛名買家為王女士，所以李太太？細…思…極…恐！

（延伸閱讀：《深度解析王寶強離婚案：依澳洲婚姻法房產如何分？》）

  1. 實際出資人可能面臨的風險？澳洲實行托倫斯登記制度，該制度的核心為“登記生效主義“。因此“掛名購房”後，作為登記權利人的掛名人王女士一旦反悔，即使實際出資人李先生留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在，也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序；更有甚者，如無法證明“掛名購房”事實的存在，李先生自身權利將無法得到保障，導致金錢房產兩失。
  1. 若掛名人轉賣該房產，實際出資人可以追回嗎？在托倫斯登記制度下，當掛名人王女士決定轉賣此房產，其實無需征得實際出資人李先生的同意。如果新買家為善意第三人且在已辦理產權變更登記的情況下，李先生已沒有可能要求取消此交易拿回房產產權。即使能夠證明“掛名購房”事實存在，也只能追究掛名人王女士的相應責任；同樣，若無法證明，則？細…思…極…恐！
  1. 難道掛名人賺了嗎？如果“掛名購房”考量的是掛名人的資格、條件以享受優惠或補助，則此後，掛名人王女士就失去了再次享受置業補貼或印花稅減免的機會。掐指一算，優惠很有可能超過5萬澳幣！可見，王女士在作為掛名人的情況下為李先生節省了一大筆錢，那她再以個人名義購買房產時？細…思…極…恐！
  1. 如果有銀行貸款呢？在2016年5月之後，海外人士貸款愈發收緊，甚是關閉。因此，通過有澳洲身份與本地收入的掛名人來取得貸款也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與掛名人約定，所有貸款均仍由出資人償還。此案例中，若實際出資人李先生沒有適當履行還款義務，則會影響銀行對掛名人王女士的信用評級，或是強制要求王女士償還貸款。
  1. “掛名購房”中，實際出資人、掛名人與賣家三方的法律關系？“掛名購房”情形一般具有雙重性特征，涉及兩個法律關系：
  • 一個是由出借名義人（掛名人）和不具有購房資格或條件的人（實際出資人）之間形成的借用名義的法律關系；
  • 另一個是由出借名義人（掛名人）與房產賣家之間形成的房產買賣的法律關系。

一般情況下，實際出資人與掛名人通常關系較為密切，澳洲法院審理的“掛名購房”糾紛中甚至多有親屬關系。因此雙方基於信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。但由於借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，十分容易引起法律糾紛。因此，在考慮“掛名購房”前，務必確保雙方獲得了獨立且充足的專業法律意見。

  1. “掛名購房”的風險如何降低？上述8點分析了“掛名購房”情形產生的誘因與當事人可能面臨的風險。即使風險高，有時因為某些實際出資人的特殊背景與條件，他們不得不考慮“掛名購房”。此時，請務必牢記以下幾點，竭力控制法律風險：
  • 注意簽訂“掛名購房”協議。為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的特殊的掛名合同關系，並由律師或太平紳士作為見證人。
  • 注意保留雙方洽談、簽訂“掛名購房”協議時的證據，如邀請獨立第三方作旁證、進行錄音錄像等。
  • 注意保存購房手續，付款證明（銀行轉賬記錄、收據收條或還貸記錄等），購房合同，繳稅證明等書面證據材料。
  1. “掛名購房”協議長什麼樣？怎麼簽？有效嗎？請透過居外編輯部聯系本人。

（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議。）

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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中國投資者還能在澳大利亞獲得抵押貸款嗎？| 澳洲

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內容摘要

  • 澳大利亞主要銀行已經幾乎不可能向中國公民貸款，但有一些非銀行放貸機構卻可以。
  • 中國公民如果是貸款建房、購買閑置土地、地建房或面積小於50平方米的單位，將無法獲得貸款。
  • 貸款政策雖然復雜，但只要加上些創意，你可以最大化可貸款的金額。

過去的一年裡，中國投資者想要在澳大利亞獲得抵押貸款的資格非常之難。包括聯邦銀行、澳大利亞國民銀行、澳新銀行和西太平洋銀行等澳大利亞大型銀行大部分上完全停止貸款給外國投資者。

即便不是如此，獲得抵押貸款已經非常困難，以至於外國投資者無論是出自何種意圖和目的，都不可能獲得抵押貸款。

不幸的是，這阻止了許多中國投資者繼續構建房地產投資組合，在這個全球增長最快之一的房地產市場上購買房地產。

最近，一些非銀行放貸機構重新進入這個市場來填補主要銀行留下的這一缺口，但貸款政策仍然趨嚴。

為什麼澳大利亞銀行停止給中國投資者貸款？

大約2 – 3年前，澳大利亞政府開始越發關注澳大利亞銀行貸款給外國投資者的比重。

他們認為這是澳大利亞房地產市場持續增長的主要動力之一。然而，真正壓斷駱駝背脊的是澳大利亞（APRA）審慎監管局發現大量的洗錢計劃。

為了獲得這些住房貸款銀行，提供給銀行的銀行對賬單、工資單、稅單造假現像屢見不鮮。

自此，律師、房地產經紀人和銀行開始格外警惕造假欺詐。

現在該怎樣做才能在澳大利亞獲得抵押貸款？

主要銀行和貸款機構不再接受以人民幣（元）評估你的收入和資產情況。

然而，澳大利亞一些專門從事放貸的機構最近又開始接受人民幣，並提供高達房價70%的貸款，最高可達100萬澳元。

他們通常會根據你收入的60 -70%，允許人民幣和澳元之間的彙率變動（AUD）。

一些最好的放貸的機構可接受90%的收入，提高貸款金額。

是否必須支付更高的貸款利率嗎？

目前只有幾家銀行可以貸款給中國投資者，這些銀行收取的利率通常略高於給澳大利亞本地公民的利率。

然而，你可以在采用基礎和專業貸款方案的同時， 利用抵押貸款全部特性，比如對衝賬戶、信用卡和可隨意取款的功能。

留心這些房產限制

這些專業放貸機構不會接受部分類型房產的貸款。

中國投資者無法獲得以下類型房產的融資，除非是通過私人銀行後，而且你將支付更高的利率：

  • 建築物
  • 閑置土地
  • 地建房
  • 面積小於50平方米的單位
  • 期房

以下幾條寶貴建議，幫您輕松獲批。

首先，確保具有最新的財政證明，並准備好提供如下證明中任何兩個：

  • 最近3個月的銀行對賬單，顯示雇主定期彙給你的工資額度
  • 2份工資單
  • 一封來自雇主的證明信，解釋你的工作的性質和工作時期。

其次，確保還款記錄良好，無論是貸款還是債務，包括信用卡、個人貸款和學生貸款。
其中包括你在中國和澳大利亞的貸款。

最後，確保存款金額高。

找准好的貸款機構，並提交有力的抵押貸款申請，中國投資者仍有可能在澳大利亞獲得貸款。

 

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加拿大｜溫哥華15%的重稅 中國買家開始炒$100萬以下的房子

加拿大中文電台報導，大溫地區樓市熾熱問題一直備受關注，卑詩省財政廳長麥德莊（Mike de Jong）建議聯邦政府嚴肅處理本國逃稅問題，解決海外資金爲本地房屋市場帶來的負面影響。

溫哥華15%的重稅 中國買家開始炒$100萬以下的房子

環球郵報早前進行調查，發現本國稅制有漏洞，令海外房屋買家可輕易逃稅。在調查期間，環球郵報聯絡到一名投資本地房屋的買家，該名買家報稱個人總收入有4萬5000元，又表示買賣房屋的資金全部來自中國，但環球郵報發現他去年轉售價值數百萬元的房屋後，竟然只需繳交極少稅項。

麥德莊其後發表聲明，要求加拿大稅務局嚴厲打擊逃稅。麥德莊對逃稅問題表示關注，又表示會持續與聯邦政府溝通，期望解決逃稅問題。

經濟學家：海外買家物業稅無助房市降溫

大溫地區8月份樓宇交投量按年下跌26%，但有經濟學家認爲政府向海外買家征收額外物業稅，並不是房屋成交減少的主要原因。

Global Economics報告指出，自2月起，大溫地區房屋成交量已經有下降趨勢，證明在8月份開始實施的新稅對樓市降溫並無明顯成效。同時，中國政府限制資金流出，加上加幣疲弱，導致本國房屋市場較之前淡靜。

但有分析家不同意報告指，銀行過度借貸是樓市成交下跌的成因，又認爲本地居民無法負擔房屋，才是房屋成交減少的真正原因。

（據世界日報報道）

加拿大｜ 買房沒那麼簡單！加拿大銀行今起收緊貸款

2016年7月7日早上，加拿大金融監管局向全國所有金融機構發出4頁信函，要求收緊住房抵押貸款一系列措施，包括收入驗證。

加拿大銀行今起收緊貸款 驗證收入

加拿大金融監管局（OSFI）主管儒丁（Jeremy Rudin）稱，已經注意到有金融機構收到虛假收入和雇傭證明，憑借境外收入證明判斷借款人貸款條件的金融機構存在“特殊風險”，OSFI要求所有金融機構進行全面盡職調查，如果收入不能被可靠來源證明，應謹慎處理。

據悉，2015年，加拿大最大的貸款機構之一-房屋資本集團（Home Capital Group Inc.）在內部調查中發現虛假收入證明，而解除45名按揭經紀人合同。

OSFI同時要求金融機構在當前加拿大房屋價值飛漲時，，不應該僅使用房屋價值作爲抵押品（Collateral Values）而不驗證借款人的收入。

OSFI稱，持續低利率，家庭平均負債率處于曆史高位和大溫大多區快速攀升的房屋價格，一旦經濟條件惡化，可能産生嚴重的貸款損失。金融機構應該權衡借款人還款能力和房地産物業價值下跌的影響。

（據加西網報道）

聯邦財政部長Bill Morneau的發言人Daniel Lauzon今天也宣布，聯邦政府工作組已經會同各省市官員討論了大溫和大多區可承受住宅和住房市場穩定性，會在本周出台一系列措施，包括修訂和加強政府擔保的住房按揭貸款的查驗。

泰國今起受理申請 國有住宅銀行百億房貸

泰國世界日報報導，回應政府刺激國內房地產市場政策，國有住宅銀行上週敲定，從19日起受理民眾申請上述房貸計劃。但商業銀行認為，政府刺激樓市措施力度不足以推動國家經濟出現較大增長。泰國工業聯合會認為，政府刺激樓市措施會提升民眾購買，但家庭債務高企仍是制約因素。

泰國今起受理申請 國有住宅銀行百億房貸

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國有住宅銀行總經理安卡娜表示，回應政府扶持中低收入人群購買住宅單元的政策，將提供100億銖額度房貸，敲定從本月19日受理申請，要在一年內完成辦理按揭手續。估計中低收入人群會有較多人提出房貸申請，約達一萬例。為此，銀行在此計劃發放貸款滿額度後，可以再考量增加房貸額度以滿足民眾需求。

安卡娜表示，國有住宅銀行針對上述樓市扶持政策的房貸計劃制定了具體細節，房貸首年的年利率為3.5%，第2年的年利率為4.25%，第3年起至房貸剩餘年份期間，如有購買住宅福利的客戶，房貸年利率按長期貸款利率（MRR）減1.00%計息，普通客戶的房貸年利率為長期貸款利率減0.75%計息。目前銀行的長期貸款年利率為6.75%。而適用本計劃購買的住宅可以首個住宅單元也可以購買二手住宅單元，在單人抵押資產價值不足情況下還可以進行聯名房貸。

安卡娜還表示，國有住宅銀行將採取較為寬鬆的審查政策，將供款與收入比率（DSR）規定從現時的33%，最高可放寬為50%，這樣每月淨收入3萬銖的客戶，最高的房貸額度可達300萬銖。正常情況下，每月淨收入3萬銖的情況，最高房貸授信額度為180萬，而採取放寬授信審查標準後，最高可達300萬銖，但客戶每月的供款額將有所增加。相信增加授信額度，可方便中低收入人群有機會購買擁有住宅單元。

她指出，銀行截至2015年9月底止的不良債務（NPL）率為5.4%，低於去年同期5.99%的水準。同時銀行新增貸款餘額累計為1080億銖，全年的貸款總額目標為1490億銖。

軍人銀行（TMB）經濟研究中心高級負責人本乍隆表示，政府扶持房地產市場措施的出台，可認為針對房地產市場有刺激拉動作用要大於針對國家整體經濟增長的拉動，因房地產開發商手中持有未售和待售的公寓單元和居民社區房屋住宅單元數量較多，這樣會讓開發新樓盤和新居住社區的計劃會暫緩實施，以等待社會對房屋購買力有所恢復才會決策實施開發新樓盤。

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（互聯網資訊綜合整理）

購買美國銀行屋最佳方式：現金交易

很多銀行屋不是沒有法拍成功，是因為價格沒有達到銀行的理想價位，就被銀行自己拍走了，變成了銀行屋，這是銀行的一種止損方式，並非是沒人買。

很多銀行屋不是沒有法拍成功，是因為價格沒有達到銀行的理想價位，就被銀行自己拍走了，變成了銀行屋，這是銀行的一種止損方式，並非是沒人買

其實，通過法律程式被拍賣的房子中80%是銀行擁有的，主要是還不起貸款被法拍；15%是欠地稅被法拍；5%是存在遺囑問題或者個人欠款等原因被法拍。而這80%銀行擁有的被拍賣的房子，如果沒有拍掉，就會被銀行收回，就變成了銀行屋。

銀行屋類型

銀行屋的類型包括商業與住宅，像co-op、condo、一家庭、多家庭都有。住宅型銀行屋分兩種：一種是現狀帶住客銷售（ASIS），另一種就是交空銷售。

現狀帶住客銷售： 房子賣出收回成本，就按照房子的現狀直接賣出，銀行不負責維修房屋的一些破損，而且房東或者房客一般都還住在裏面，買這個房子還要自己去驅逐房客。 另外，這種銷售方式是不允許進屋看房的，只能在房子的周邊看一下。優勢則是價格非常便宜，房屋狀況比空置的要好一些，售價通常比市場價格便宜25%至 35%以上。

交空銷售：空房賣得很快，深受大多數人喜愛，空置房是可以進去看房的，這樣的好處是能夠看得見風險。假如你不懂裝修，可以找一個裝修師傅去幫你看房，這樣就能夠估算出買這個房子是否划算。

購買有差別

購買銀行屋和普通房子的最大的差別就是，在購買銀行屋的時候，需要交轉讓稅，轉讓稅是50萬以下的交1.425%，50萬以上的房子要交1.8%。 這個錢是必須要交的，普通買賣的房子則是賣家交。購買銀行屋的時候，通常銀行都已經把這個房子的一些拖欠的貸款、地稅、水費付清。但有一筆欠款銀行是不負責的，那就是房屋局的罰款，這個費用99%的銀行是不會付的，需要屋主自己承擔。

銀行屋貸款

銀行貸款有一個基本政策，就是房屋狀況要達到基本居住條件才能發放貸款，要有流通的水、電、煤氣，銀行的估價師是可以進去估價的，之後才可以申請貸款，但是這樣的情況非常少。

不過，如果信用特別好且工資收入很高的，可以申請一種房屋裝修方面的貸款，FHA203K復原貸款，就是評估一下這個房子裝修需要多少錢，然後選擇貸款給你多少。不過這種貸款對收入和信用的要求特別高，還要求是首次買房者，所以不是所有人都能夠貸到款。

大多數銀行屋都喜歡全現金交易，即便是有符合貸款標準的房子肯定也會被全現金的買家取代而搶走，因為同樣的價格出售，銀行肯定會優先考慮全現金買家，這樣的房子儘管屋況可能不是非常好，但是很多投資者還是非常感興趣的，因為價格的確非常有優勢。

流覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀