拜登宣誓就任美國總統,對美國房產會有什麼影響?

拜登正式宣誓就任美國總統,投資者開始預測新政府上台後美國樓市的政策。美國相關媒體報道,這位新總統如果遵守競選承諾,可望推動以下政策來刺激樓市:

  • 首次購房者少繳1.5萬美元的稅,等於多了一筆錢去買房;

  • 敦促大銀行恢復政府擔保首置貸款(FHA);

  • 鼓勵單戶和多戶住房建設;

  • 加強《社區再投資法》以幫助中低收入地區。

從房屋融資到房屋建設,拜登的計劃都旨在讓更多需求能夠進入市場。這也有些讓人難以理解,畢竟最近幾個季度,美國的房地產已經很火爆了,許多地區的市場都創下了歷史新高。

根據地產網站realtor的統計數據,去年12月美國待售房屋量按年大跌近40%,樓市競爭非常激烈,一般獨立屋的銷售時間只需66日,較前年快兩星期。CoreLogic的數據也顯示,在史上最低利率和大型郊區房購買潮的推動下,去年11月美國房價亦以6年來最快的速度上升,同比增長超過8%。

樓市已經這麼瘋狂了,為什麼拜登還要繼續加碼?


首次購房者的稅收減免

《CNBC》報道,面對樓市供應緊張,拜登或會向買家及發展商方面入手紓緩問題。他早前曾提出首次購房者稅收減免,最多1.5萬美元(約9.7萬元人民幣),相信會刺激住屋需求上升。但考慮到拜登提出高達1.9萬億美元的經濟刺激方案,相信減稅措施不易在國會通過。

拜登在這個時候提出這種扶持政策,就是要幫助有購房“剛需”的年輕人,縮小貧富差距。在過去,高昂的房價和嚴格的貸款標准,已經使年輕的購房者難以積攢足夠的本金去付首付,並獲得一份貸款。

相關資訊:2021年美國房產稅如何征收?

首次購房者是指至少3年沒有購房的人。根據全國房地產經紀人協會(NAR)數據顯示,滿足這一條件的購房者占到了去年11月所有買家的32%。從歷史上看,這一比例接近40%。稅收抵免顯然將進一步榨取需求,從而導致庫存短缺加劇。

但同時,美國房屋建築商同樣可以從拜登的計劃中獲得支持。 過去,土地、勞動力、材料和法規等高昂成本阻礙了建築商的發展。中美關稅貿易戰提高了商品和服務的成本,特朗普政府收緊移民政策,導致本就短缺的勞動力雪上加霜,增加興建住宅的難度。

專家預料拜登上任後,關稅及移民政策有望放寬,減輕建築成本壓力。而建築商也將想盡一切辦法利用稅收抵免,他們不想失去潛在的購房者。這意味著,市場會因為政策的變化而短期走向一個更為火熱的狀態,供需雙方的配合將令房價有繼續上漲的機會。


重推FHA擔保貸款

對於低收入購房者而言,另一種緩解購房壓力的方式可能更吸引人——聯邦住房管理局(FHA)加大放貸力度。

FHA貸款是美國聯邦住房管理局提供的貸款方案,由政府為個人背書,買家可以低至3.5%的首期承造按揭,但買家需要購買按揭保險,降低銀行的借貸風險。而且,FHA對貸款設限比傳統貸款要寬松。換句話說,FHA貸款是首次購房者更青睞的低首付貸款選擇。

智庫Washington Research Group的住屋政策分析師Jaret Seiberg認為,目前FHA貸款的表現遠好過預期,拜登或會下調按揭保險保費,這樣才能真正幫助首次購房者,特別是經常求助FHA貸款的少數族裔買家。

他預計,美國國家經濟委員會(NEC)、拜登幕僚及住屋和城市發展部(HUD)的官員會向大銀行施壓,令他們重新受理FHA貸款。同時,銀行還要遵守《社區再投資法(Community Reinvestment Act)》的要求,必須把從社區中吸納的存款,拿來對社區進行再投資。


希望與隱患並存

然而,拜登政府放出來的樓市大招也存在一些障礙。向更多低收入和首次購房者擴大貸款,然後建更多住房,這與其他重要目標,尤其是環保目標,背道而馳。比如說,為了更容易推進房屋建設,拜登希望擺脫過時的區劃規則,將減輕建築商的監管負擔,鼓勵建造更高容積率的高層住宅。問題是,環境問題這一難關橫在面前

另一個大問題是,最近幾周,抵押貸款利率正在上升。 過去一年裡,房貸利率一直徘徊在歷史低位,這助長了購房潮並導致房價暴漲。低利率給買家提供了更強購買力,使他們在競爭激烈的購房市場中可以出價更高。美聯儲長期購買抵押支持債券(MBS),從而人為地將利率維持在較低水平。這不僅在購房潮期間幫助了購房者,而且房東可以對抵押貸款進行再融資。

最近的通脹預期已經開始推高利率。美國抵押貸款銀行家協會的數據顯示,30年期抵押貸款固定利率在上周已經從2.88%升至2.92%,而15年期的固定利率也在7周內首次出現上漲,至2.48%。盡管拜登無法直接控制抵押貸款利率,但他的舉措一定會影響美聯儲的決策。如果拜登的經濟刺激措施和疫苗接種計劃讓經濟持續增長,那麼央行很可能會將錢從樓市中撤出,投資於其他市場。


財政支持、貸款條件改善和宏觀經濟復蘇是成熟房市快速復蘇的最重要驅動因素。只要市場上不缺房子,買家受到成本驅動,就不會忌諱入場,購買資產。拜登的樓市新政不僅會讓美國房市迎來新的“拜登反彈”,還會對經濟形成長遠影響。

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信息來源:CNBC、北美掘金

加拿大房貸“壓力測試”利率調整放寬 貸款更容易了!

想要在加拿大買房的朋友,好消息來了:加拿大政府將會調整房貸利率的審核標准,刺激本地房地產市場復蘇,貸款買房將會更輕松!

圖片來源:新華僑網

2月18日,加拿大政府宣布,將會從4月6日開始調整按揭貸款利率審批標准,和新的計算壓力測試(stress test)最低利率的方法

按照即將實施的新規定,房貸壓力測試的最低審批利率,將不再以央行的五年固定利率為准(目前央行規定的利率為5.19%),而是按照“按揭保險申請中,每星期的五年固定利率的中位數,再加2個百分點。

從文字上看,有點生澀,讓我們用一個具體例子來說明一下。

假設,已知目前加拿大皇家銀行的五年期固定更優惠利率為3.09%,按照新規定,當申請者接受壓力測試時,最低審批利率則為:3.09% +2% = 5.09%,這比央行宣布的五年基准按揭貸款利率5.19%要低,最終貸款申請者可以獲得更多貸款。

更別提還有很多商業銀行、貸款中介的五年固定按揭貸款利率甚至低於3%,即使加上2個百分點,利率也就在4.5% – 5%左右

圖片來源:新華僑網

“這意味著,壓力測試利率將會隨著銀行提供的實際利率浮動而變化。”加拿大財政部長Bill Morneau稱。

這個新標准將會從4月5日正式實施,盡管從數字上來看,利率降低的幅度並不是特別大,但是依然增加了購房者的負擔能力和賣房信心。

加拿大的按揭貸款壓力測試(stress test)是在2018年1月份的時候實施的,貸款者需要接受比市場利率高一倍的貸款償還能力測試,才可以貸款買房。

這個政策實施之後,拉高了買房門檻,冷卻了當時過度火熱的房地產市場,同時購房者和炒房者的數量減少,全國的房價走緩。

但是同時這個壓力測試也受到了批評,不少購房者認為利率的標准設置的太高了,同時壓力測試也給加拿大大銀行機構更多的市場控制權,不利於非銀行貸款機構發展

聯邦財政部長Bill Morneau表示,政府希望通過調整壓力測試利率,更好的配合市場實況,以確保壓力測試方法對加國國民仍然有效,並且可以應對不斷變化的市場狀況。

為了復蘇加拿大的房地產市場,政府不僅調整了壓力測試利率的審批標准,央行也在時隔3年後,本周首次下調按揭壓力測試利率,從5.34%下調至5.19%

再加上即將實施的新的壓力測試利率標准,政府的這波操作還是很振奮人心的!

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尤其渥太華地區房地產市場目前這麼的火熱,相信消息一出之後,將會有很多原本因為壓力測試而望而止步的潛在買房者,重新參與到了房市競爭中。需求的人增多,預計也會推動房價的上漲。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成,旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據,以促進交易達成,居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡,共有6000名房產經紀人,分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台,擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售加拿大房源,或致電 400-041-7515 諮詢加拿大移民、留學或房產投資的機會。

 

來源:新華僑網
責編:ZoeChan

大漲十年,德國房價還能堅挺多久?

居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量,超過了2015~2017年的總和。可是10月初的一項調查顯示,多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為,德國核心地區的房價已經過高,不再具有投資價值,去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

撰文:吳將

2019年至今,德國房市的火熱程度依舊,而房價也仍在以可觀的速度上漲。

歐盟統計局10月初公布的數據顯示,2019年第二季度,德國房價環比上一季度上漲了2%,與上一年同期相比則上漲了5.2%,均高於歐元區平均值。

不過警告泡沫風險的聲音也越來越多,德國財政部國務秘書庫基斯(Jörg Kukies)近日就公開表示,將強烈關注房價上漲、私人家庭債務高企給金融系統帶來潛在的風險。

同時也有調查表明,機構投資者對德國房市的追捧熱潮已過,投資興趣出了明顯下滑,行業高管對於未來12個月的房價也信心不足。

抵押貸款利率接近0%

近年來德國平均房價一直保持著快速上漲。據德國媒體報道,2010年至今,德國住宅均價上漲了超過50%,其中柏林、慕尼黑、漢堡、法蘭克福、杜塞爾多夫、科隆和斯圖加特等七大城市的價格早已翻倍。

首都柏林的房價增幅尤為驚人,據中國首席經濟學家論壇研究院(CCEF)研究的數據顯示,2008年至今,該市房價年化增長率達到了7.2%,在全球主要城市中高居第二,超過曼谷(5.2%)、悉尼(5.0%)、上海(4.5%)、倫敦(4.4%)等熱門城市,僅次於香港(10.6%)。

推動德國房價上漲的原因多種多樣,其中歐元區利率不斷下調及當地新建房屋速度跟不上市場需求無疑是核心因素之一。

2008年底,歐央行的再融資利率還是4.25%,此後便一路下滑,直到2016年初被降至了0%。期間,歐央行大規模購買政府債券使得收益率曲線跌至了低谷。今年8月,德國政府首次以負利率收益出售30年期的國債,依然獲得不少投資者的青睞。這也凸顯了在歐元區市場,安全資產是如此的短缺。

房地產抵押貸款利率與政府長期債券的息票利率息息相關,德國德昇地產有限公司(Sun Immobilien GmbH)總經理孫楊在第一財經記者采訪時表示,近幾個月以來,在美國下調利率、歐洲央行繼續執行貨幣寬松政策、全球經濟預期低迷等大背景下,德國房貸利率也在不斷創造歷史新低。

孫楊稱:“甚至有客戶此前和銀行談好了利息,但在出來的貸款合同上,銀行竟然選擇主動降了10個基點利率。目前德國房貸10年的綁定利息大約為1.1%,15年1.4%,20年1.7%,根據貸款比例高低以及貸款人資質等因素,各家銀行存在一定的調整空間。”

建築活動低迷則是德國房價持續上漲的另一個重要原因。

德國統計局數據顯示,2018年德國同比新增的住宅許可數量僅0.2%,而新屋落成量(約28.7萬套)同比也只上升了0.9%,明顯跟不上人口及外來移民的增速。德國建築工業總會會長鮑爾(Thomas Bauer)表示,從中期來看,德國每年需要建造約40萬套公寓,才夠填補市場的供需空缺。

德國經濟研究所(DIW)認為,聯邦政府的移民政策以及隨之而來的經濟適用房短缺,支撐了德國房價的上漲。如果歐元區的利率環境長期保持當前水平,或者抵押貸款利率在名義上跌至零以下(如丹麥),那麼未來德國房地產的市場需求仍然巨大。

機構興趣已開始消退

盡管到目前為止,推動德國房價上漲的重要利好因素並未出現明顯逆轉的跡像,但隨著房價高企,同時德國經濟卻十分不景氣的背景下——今年前兩個季度,德國GDP增速僅為0.4%和-0.1%,處於衰退邊緣,不少房地產行業高管和機構投資者對德國房市的信心也不再想以前那麼堅定。

德國環球投資公司(Universal-Investment)10月初的一項調查顯示,機構投資者計劃繼續在德國投資房產的比例為54%,同比下降了16.2%;相反對北美和亞太地區的投資興趣出現了觸底反彈。多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為,德國核心地區的房價已經過高,不再具有投資價值,去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

無獨有偶,德國經濟研究局9月底一項針對房地產行業高管的調查顯示,高管們對未來12個月房價的期望指數為-9,與上一個季度相比下跌了18.5;也就是說,超過半數高管對未來一年的房價缺乏信心。

財政部國務秘書庫基斯近日在柏林一場房地產行業聚會上表示,金融市場穩定委員會將高度關注近年來過熱的房地產市場所帶來的風險。他特別指出,私人家庭融資額與GDP之間的差距已連續21個季度在增加,盡管如果和其他國家進行橫向比較,德國私人家庭債務仍處於中等水平,“沒有恐慌的理由,但我們必須謹慎以待”,庫基斯稱。

房地產融資經紀人克萊恩(Dr. Klein)稱,德國人的平均購房貸款金額一直在創新高,2018年9月時,平均貸款額為22.8萬歐元,但今年9月已經達到了25.9萬歐元;同時抵押貸款融資比率也從去年的不到80%攀升至了85%。

科隆德國經濟研究所的房地產經濟學家亨格(Ralph Henger)表示,德國房地產行業已“處於繁榮的盡頭”,一項由他主編的房地產指數已連續三個季度出現了下跌。

德國聯邦銀行(Bundesbank)曾多次警告,德國大城市的房價高估了15%至30%,而據房地產咨詢公司Empirica研究,在七個最大的城市中,高估程度甚至達到了37%。

德國統計局最新報告顯示,德國一半以上家庭支付的房租,已超過其家庭淨收入的三分之一。由於近年來德國房租大幅上漲,屢次引發民眾上街抗議。柏林市政府上周已做出決定,禁止房東未來5年內漲房租,並給房租設定了上限。盡管柏林政府的做法未必會被德國其他城市效仿,但也不得不引起房產投資者的警惕,畢竟房租與房價緊密相關。

中國海外房產投資者熱門目的地之一

據戴德梁行、CCEF研究的數據顯示,德國是2018年中國居民境外房地產投資第十大目的地,在歐洲地區僅次於葡萄牙和意大利。

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾(Georg Chmiel)對第一財經記者表示,中國買家對德國房產的興趣過去幾年一直呈上升趨勢,在2018年第三季度達到了頂峰。居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量,超過了2015~2017年的總和。

德國法蘭克福2臥公寓,建築面積78平方米,房價約¥446萬(點擊圖片查看房源詳情)

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居外網提供的數據顯示,對於德國房產,中國買家最感興趣的房價區間在25萬到50萬美元之間,約占29%;首選購房目的地為前5名依次為柏林、法蘭克福、慕尼黑、杜塞爾多夫和漢堡。

奇米爾稱,2019年以來,德國詢盤量上升速度有所放緩。今年上半年的詢盤量與去年同期相比上漲了23%,但第三季度同比卻下降43%。預計今年中國買家的德國詢盤量會稍低於去年。

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來源:第一財經
責編:Zoe Chan

請教房貸專家Otto Dargan 澳洲貸款買房再無難度 | 澳洲

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期房貸款難度加大!買房前務必搞清楚的四大問題

我在3月時曾談到抵押貸款購買單間公寓非常困難,尤其是期房。由於新出台的借貸政策非常嚴格,約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項。雖然目前許多中國投資者正在嘗試將結算期延長12個月,但也有一些中國投資者正在嘗試徹底解除合同,並轉售公寓。然而,轉售公寓本身也有困難,那麼有沒有第三種選擇呢?是否仍有可能獲得貸款,並完成期房的購買呢?【閱讀原文

 

中國房地產投資者在澳洲面臨更重征稅 各州稅費計算詳解

從2017年7月1日起,新南威爾士州針對外國公民加收的附加印花稅從4%漲至8%,同時,土地稅從0.75%漲至2%。這項措施是新南威爾士州州長貝瑞吉克蓮緊隨維州、昆州加稅腳步宣布的。在國家層面,也出台了更多的法律法規,旨在打壓中國及其他外國投資者。今天我會詳解澳大利亞各州最新印花稅稅制,讓各位買家一目了然。【閱讀原文

 

貸款購買澳大利亞期房:你需要知道的殘酷事實

如果你有考慮過投資澳大利亞房地產,你可能曾考慮購買當前正在進行的期房單位開發項目。可是,為打擊外國投資者大量收購房產,澳大利亞審慎監管機關(APRA)已束縛住澳洲大型銀行和貸款機構的手腳。中國投資者以及其他外籍人士不能獲得貸款購買小於50平方米的公寓。今天讓我在專欄告訴你更多。【閱讀原文

 

中國投資者還能在澳大利亞獲得抵押貸款嗎?

過去的一年裡,中國投資者想要在澳大利亞獲得抵押貸款的資格非常之難,各大型銀行大部分上完全停止貸款給外國投資者。為什麼澳大利亞銀行停止給中國投資者貸款?現在該怎樣做才能在澳大利亞獲得抵押貸款?是否必須支付更高的貸款利率嗎?我將會在居外專欄逐一解答,並會提供幫您輕松獲批的寶貴建議。【閱讀原文

 

中國投資者購買美國房地產的五大誤區 | 美國

居外专栏作家——孟洁如

誤區一: 一夜暴富心理

美國房地產從不是一個可以牟取暴利的行業

誤區一: 一夜暴富心理

很多想投資美國房地產的中國投資者,由於經歷過中國房地產泡沫時代,誤以為美國房地產也會如此。所以大家最容易犯的一個錯誤就是一夜暴富心理。

事實上,美國政府通過征收房產稅、租金的個人所得稅等手段來抑制房地產過熱;而且,美國的經濟杠杆始終在有效地調控房價,統計結果顯示,扣除通貨膨脹的影響從1980年到2006年的26年間全美平均房價實際只翻了一番。

誤區二:不做市場分析

投資者一定要對所投資的目標房產進行充分地分析

誤區二:不做市場分析

假設要在休斯頓買出租房,首先要搞清楚哪些區出租房需求大,其次搞清楚出租房的支出和收益,尤其要注意一些隱性支出和長期收益(如房價的增值),正確計算出回報率。

另外,如果要在休斯頓買舊房推倒建新房,首先要搞清楚哪些區值得建新房,其次要搞清楚大多數買主的喜好,什麼樣的房子最受歡迎。只有定位准確才可能在市場上立於不敗之地。

不僅如此,還要把握整個房地產市場的發展趨勢,通過對房地產市場歷史規律、貸款利率的調整、國際局勢、金融市場的波動等等的分析,大體預測房地產的未來趨勢,進而提前作好必要的准備。

誤區三:人雲亦雲

誤區二:不做市場分析

投資者應該通過分析,尋找未來新的房地產增長點,搶先占領這個市場才可能獲得高回報率。而被大家已經炒熱的區就失去了投資的價值,有頭腦有眼光的投資者這時就應該尋找下一個可能的增長點。 “人無我有,人有我優,人優我廉,人廉我轉”這個概念也適用於房地產投資。

誤區四:任何事情都親歷親為 一人單打獨鬥

房地產投資者一定要有團隊精神

誤區四:任何事情都親歷親為,一人單打獨鬥

房地產投資動輒幾十萬甚至上百萬,可以稱得上是一個大工程。無論是出租房的選擇、購買和出租管理,翻修房的評估、購買和裝修,還是新建房的選址、建造和出售等等,都不是一個人能夠完成的事情。投資者需善於利用房地產經紀人、建築商、裝修公司、會計師等各類人士的專業知識和經驗,並建立長期穩定的合作關系。短期暫時的合作一般很難建立充分的信任,不利於大宗款項的投資。

誤區五:忽視投資的風險

誤區五:忽視投資的風險

盡管房地產投資是目前美國市場上最穩定最可靠的投資之一,但是任何投資都有風險是毋庸置疑的。投資者在做房產投資時應該有這個心理准備,同時還應該具備預測和規避風險的能力。

我這裡有一個簡單的方法可以將房地產投資風險的傷害降到最小:在准備投資時,計算出最好情況(Optimistic)、一般情況(Most Likely)和最差情況(Pessimistic)下的 盈利,如果在最差情況下還能不賠錢將房產快速脫手,做到全身而退,那麼這就是一個明智的投資。

綜上所述,投資者想要在美國投資房地產不僅要有足夠的財力准備,而且還要有知識和心理准備。對於以上提到的誤區,投資者可以借助房地產經紀人的協助,通過整合各方資訊進行分析來避免,如果再能和專業人士組成團隊,投資的回報率會更高。

 

德州經紀孟潔孟潔如專欄全集

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一讀搞定加拿大房貸(四)談談貸款利率和銀行罰款 | 加拿大

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前文說過,低息和通脹是現今的主旋律,全球資產泡沫化的大潮一浪高過一浪。在這種大背景下,房產,尤其是大多倫多地區的房產,更是天然地充當了吸收增量貨幣的海綿。貸款,已經從單一的借貸關系演變成了房產投資的金融杠杆。那麼,利率,好比是這個杠杆中的定盤星,理所當然的成為一份貸款合同中最為人們所關心的因子。

實際上,從貸款合同中所衍生出來的大多數定量的條款幾乎都與利率有著千絲萬縷的聯系。比如,月供金額,其中本金和利息的比例,以及中途買房換房提前還掉貸款銀行要課以的罰金等等。最近,有很多關於銀行罰金的討論,也有很多朋友建議Bruce寫點關於這方面的東西來解答大家的疑惑。從這一篇起,我將層層抽絲剝繭,把貸款罰金之謎給大家慢慢揭開。

首先,咱們從基本的概念開始:掛牌利率折扣利率

作為普通消費者,你上銀行網站看到的利率是這樣的:

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然後,你說這利率太坑爹了,哥去論壇轉轉,於是你看到的情況是這樣的:

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當然,你也可以拿起電話,或者微信Bruce,於是你看到的利率是這樣的:

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讓我們再回到銀行的網上利率,如下圖,我已做了標注。

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明白了沒有,你拿到手的最終利率,其實就是銀行精算之後的折扣利率。比如,你拿到5年固定2.79%,而此時的5年的掛牌利率是4.64%,就是說銀行給了你1.85%的折扣。別以為這個數字無關痛癢,等到你因為要換房或者refinance轉銀行的時候,銀行要罰你多少銀子基本上就靠這個數字說話了。具體怎樣計算,咱們下一篇再談。

 

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

Juwaicolumnist

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要與時間賽跑?英國買房租房差距減小,只因買房成本增加太快 | 英國

陳新宜-700x190

Halifax最新報告指出英國首次購房者購房月支出與租房租金差距縮小,只因購房成本增加太快。專家稱房價增漲太快購房越早承擔的成本壓力越小。所以如今購房每月還貸£705 vs租房每月付租金£759,您准備選哪個?

對於英國人來說,到底是買房還是先租房是一個永恆的問題,願景與現實間的糾結總是會帶給兩邊各自不同的理由。但目前來看,在英國購買首套房的月支出是實惠於在外租房的,這點顯而易見,只不過大部分英國人湊不足買房的首付。

截至目前為止,首次購房者在英購買三居室房產每月需要支出的花費約為705英鎊,而如果租一套三居室則要花費759英鎊的月租金。雖然買房仍然比租房劃算,但目前二者月差距也不到60英鎊,每年算下來約650英鎊,年差額與去年數據相比減少約230英鎊。大家來看看2008年到2016年二者之間差距的變化:

年份/買房月支出/租房月支出/差距%/差距金額/年度相差金額
年份/買房月支出/租房月支出/差距%/差距金額/年度相差金額

也就是說,由上表數據來看,2008年金融危機過後政府為鼓勵經濟恢復以及解決住房問題,廉租房數量明顯增多,那個時候倒2009年基本是租房比買房便宜。不過情況在短短兩年內發生了變化,2010年起買房的花費開始接近最後低於租房,到2011-2013年買房支出要比租房年花費少約1,000英鎊。之後這一差距再次減小。

地區/買房月支出/租房月支出/差距%/差距金額/年度相差金額
地區/買房月支出/租房月支出/差距%/差距金額/年度相差金額

就地區來看,目前倫敦地區租房買房支出差距最明顯,也就是說能買房最好盡快買房,一年可以節省近2,000英鎊;富人區較多氣候較好的英格蘭西南地區緊隨其後,買房花費也能比租房一年節省近1,000英鎊。只有東安格利亞和約克地區二者差距較小。

雖然目前購房貸款利率已經為歷年新低,但是每月需要支付的費用仍然逐步升高,Halifax將這歸結於房價上漲過快,與5年前相比首次購房者不得不支付更多房款,對支付的比例達45%。

Halifax首席住房經濟研究員Martin Ellis表示,在購房月支出方面,我們除了考量月還款數額,還將房產的地租,物業費,維修護理費,以及保險花費算入其中。但即使加總了這些,現在仍然是買房比租房劃算,這點是毋庸置疑的。

目前對於首次購房者來說三居室房產首付均價為3.1萬英鎊,最便宜的北愛爾蘭地區1.6萬英鎊,最貴倫敦地區約11萬英鎊,但英國家庭的平均資產卻呈現下降趨勢。根據英國最大保險集團Aviva本周公布的家庭資產報告,目前英國有25%的家庭月收入少於1,500英鎊,即低收入家庭;而高收入家庭(月收入超過5,000英鎊)占比則不到8%。平均存款和投資金額從去年夏天最高水平的4426鎊下降到了3134鎊,為2015年夏天3116鎊以來的最低水平。

研究還顯示,英國家庭擁有自己房產的比例(64%)為4年來最低水平。其中低收入家庭擁有自己房產的比例最低,為41%,而一年前該比為43%。而另一方面,高收入家庭擁有房產的比例為90%,高於2015/16年的88%。這可能是因為首次購房者難以獲得房貸,或者低收入家庭被銀行認為非“優質”借款人,因此在購房的道路上陷入“死循環”。

Aviva UK負責人Paul Brencher表示,雖然房貸利率為歷史低位,但低收入家庭要符合貸款要求和存夠首付仍然困難重重。由於收入增長停滯,很多人可能越來越難攢夠購房首付,因此政府必須快速采取行動來根除這一波不平等的風潮。

2016年共有33.9萬人加入首房購買大軍,為2008年以來最多。為今看來,想要盡可能守住自己的錢包只能不斷與時間賽跑,與同樣准備買房的購房大軍賽跑。而這樣仍不知能否跑過購房成本的上漲…

 

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美國房地產出現一大隱患 又是特朗普的錯?| 美國

目前美國房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求,這或將成為拖累美國房市充分復蘇的隱患
目前美國房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求,這或將成為拖累美國房市充分復蘇的隱患

2月22日,美國全美房地產經紀人協會NAR發布報告顯示,今年一月美國成屋銷售額大漲3.3%,創下過去十年以來的最高水平。十年前,美國爆發次貸危機,房地產市場交易額也大幅下滑。分析師指出,房地產市場的銷售數據顯示,不斷上漲的房地產價格並未阻擋人們買房的腳步。

但是,盡管房地產市場中消費者對新房的需求量非常火熱,但是目前美國房地產市場中房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求,這或將成為拖累美國房地產市場充分復蘇的隱患。

全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence表示,目前阻礙美國房地產市場進一步回暖的最大障礙實際上是市場缺乏足夠的房屋供應量。不過,在2017年中,住房建造企業將開發更多的住房,這將擴大美國房地產市場的成屋存量,推動美國房地產市場進一步繁榮發展。

同時,經濟學家Lawrence指出,目前,導致美國房地產市場中成屋供應量緊張的一個主要原因是缺少熟練的住房建造工人。此外,隨著特朗普總統不斷推出限制無證移民的激進措施,住房建造企業未來可能將更難找到足夠的建築工人。

Lawrence透露,眾所周知,美國的住房建造工地上雇佣了許多無證工人,但是這個問題卻很少被公眾關注。如果未來美國出入境限制更加嚴格,未來美國住房建造行業的勞動力供應量將更加短缺,除非美國政府能夠培養更多具備測量和焊接等技能的本土熟練建築工人。

根據全美房地產經紀人協會提供的估測數據來看,目前,美國建築行業約有20萬個職位空缺,比兩年之前的勞動力缺口大幅上漲81%。

同時,萊納建築公司和托爾兄弟公司等住房建造公司也曾表示,建築工人短缺是公司住房建造數量增速放緩的主要原因。

Lawrence認為,通過職業學校或密集的培訓項目,美國需要培訓更多的房地產建築工人。目前,許多住房建造公司都在拖延房地產項目破土開工的時間,盡管這些企業仍然在積極尋找建築工人,但是勞動力市場無法提供足夠的建築工人。

不過,盡管建築工人短缺在一定程度上限制了美國房地產的發展,但是美國房地產目前的增長勢頭仍然非常強勁。過去一段時間內,美國住房價格的增速遠遠超過美國民眾平均收入的上升速度。

Lawrence表示,隨著房價快速上漲,將會有越來越多的美國民眾無力承擔買房的費用,這個問題可能會成為房地產市場銷量回落的導火索。但是,目前來看,美國房地產市場中消費者的購房需求十分旺盛,單身女性等消費群體帶動購房需求大幅上升,完全抵消了房價快速上漲對需求端產生的負面效應。隨著美國新增就業崗位持續增長,消費者和企業對經濟發展前景將更加樂觀,這也會進一步激發美國民眾購房的熱情。

目前,美國三十年期按揭貸款固定利率在結束連續幾個月上漲後逐步企穩,但是美國平均三十年期按揭貸款固定利率仍然高於4%,分析師也預計按揭貸款利率仍然有上漲空間。貸款利率上升將增加購房者的負擔,或將限制美國房地產市場健康發展的空間。不過,分析師指出,目前大部分美國民眾在購房方面的開支仍然在預算範圍之內。

Lawrence認為,2016年超低的按揭貸款利率肯定不會重現,同時美國過去數年的過度寬松貨幣政策時代也將結束。因此,房地產市場的消費者應當意識到住房按揭貸款的利率將繼續走高,目前按揭貸款利率似乎開始企穩,但是今年年底前平均貸款利率很可能攀升至5%左右。

盡管如此,只要美國經濟復蘇和就業增長的趨勢沒有改變,大部分美國民眾能夠承擔住房按揭貸款利率上升的額外負擔。

此外,日本三菱東京日聯銀行首席經濟學家Rupkey認為,美國火熱的住房市場也帶動了其他行業發展,包括家電、家具和草坪修理服務等領域。2月21日,家得寶公司披露最新季度財報數據,表現大幅高於市場預期,顯示家居行業受益於房地產市場產生的正面溢出效應。

(據鳳凰國際)

中國投資者還能在澳大利亞獲得抵押貸款嗎?| 澳洲

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內容摘要

  • 澳大利亞主要銀行已經幾乎不可能向中國公民貸款,但有一些非銀行放貸機構卻可以。
  • 中國公民如果是貸款建房、購買閑置土地、地建房或面積小於50平方米的單位,將無法獲得貸款。
  • 貸款政策雖然復雜,但只要加上些創意,你可以最大化可貸款的金額。

過去的一年裡,中國投資者想要在澳大利亞獲得抵押貸款的資格非常之難。包括聯邦銀行、澳大利亞國民銀行、澳新銀行和西太平洋銀行等澳大利亞大型銀行大部分上完全停止貸款給外國投資者。

即便不是如此,獲得抵押貸款已經非常困難,以至於外國投資者無論是出自何種意圖和目的,都不可能獲得抵押貸款。

不幸的是,這阻止了許多中國投資者繼續構建房地產投資組合,在這個全球增長最快之一的房地產市場上購買房地產。

最近,一些非銀行放貸機構重新進入這個市場來填補主要銀行留下的這一缺口,但貸款政策仍然趨嚴。

為什麼澳大利亞銀行停止給中國投資者貸款

大約2 – 3年前,澳大利亞政府開始越發關注澳大利亞銀行貸款給外國投資者的比重。

他們認為這是澳大利亞房地產市場持續增長的主要動力之一。然而,真正壓斷駱駝背脊的是澳大利亞(APRA)審慎監管局發現大量的洗錢計劃。

為了獲得這些住房貸款銀行,提供給銀行的銀行對賬單、工資單、稅單造假現像屢見不鮮。

自此,律師、房地產經紀人和銀行開始格外警惕造假欺詐。

現在怎樣才能在澳大利亞獲得抵押貸款

主要銀行和貸款機構不再接受以人民幣(元)評估你的收入和資產情況。

然而,澳大利亞一些專門從事放貸的機構最近又開始接受人民幣,並提供高達房價70%的貸款,最高可達100萬澳元。

他們通常會根據你收入的60 -70%,允許人民幣和澳元之間的彙率變動(AUD)。

一些最好的放貸的機構可接受90%的收入,提高貸款金額。

是否必須支付更高的貸款利率嗎

目前只有幾家銀行可以貸款給中國投資者,這些銀行收取的利率通常略高於給澳大利亞本地公民的利率。

然而,你可以在采用基礎和專業貸款方案的同時, 利用抵押貸款全部特性,比如對衝賬戶、信用卡和可隨意取款的功能。

留心這些房產限制

這些專業放貸機構不會接受部分類型房產的貸款。

中國投資者無法獲得以下類型房產的融資,除非是通過私人銀行後,而且你將支付更高的利率:

  • 建築物
  • 閑置土地
  • 地建房
  • 面積小於50平方米的單位
  • 期房

以下幾條寶貴建議,幫您輕松獲批。

首先,確保具有最新的財政證明,並准備好提供如下證明中任何兩個:

  • 最近3個月的銀行對賬單,顯示雇主定期彙給你的工資額度
  • 2份工資單
  • 一封來自雇主的證明信,解釋你的工作的性質和工作時期。

其次,確保還款記錄良好,無論是貸款還是債務,包括信用卡、個人貸款和學生貸款。
其中包括你在中國和澳大利亞的貸款。

最後,確保存款金額高。

找准好的貸款機構,並提交有力的抵押貸款申請,中國投資者仍有可能在澳大利亞獲得貸款。

 

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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澳85%的業主不清楚自己的貸款利率 | 澳洲

據房產網站realestate.com.au報道,85%的澳洲業主並不知道自己的貸款利率是多少。

澳洲國家銀行(National Australia Bank)的網路銀行UBank進行了壹項“數字知多少(Know your numbers)”的研究,結果顯示,澳洲業主們如果能夠檢查自己的銀行利率,尤其是貸款利率方面,他們可以省下好幾萬元。

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85%的澳洲業主並不知道自己的貸款利率是多少

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UBank發現,94%的澳人能記得自己的電話號碼,93%的人記得借記卡或信用卡的PIN碼,但只有15%的人記得自己的住房貸款利率。

接受調查的人中,44%的人只能記得家庭貸款利率的大概數值,而41%的人根本完全不知道自己的貸款利率是多少。另外,能夠說出精確到小數點後2位貸款利率的男性是女性的2倍,而X世代(20%)的人表現則比嬰兒潮壹代(13%)和千喜壹代(13%)更佳。

UBank的首席執行官哈頓(Lee Hatton)表示,積極監控和尋找最佳利率機構應該成為業主們優先做的事情。置業是人生最大壹筆投資之壹,找到符合個人需求利率的機構非常重要。只要知道自己準確的住宅貸款利率,妥善進行管理,那麽每年能省下好幾萬元。

研究還發現,54%的澳人感受到財政壓力,1/3的人市場對自身未來的財務狀況感到擔憂。哈頓指出,越來越多的澳人因為財務狀況不佳作出犧牲。其實越好地掌握自己財政方面的壹些數字,個人所感受到的壓力會越小,而且也能夠有更多的錢存下來。

(據澳洲新快網)