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2021年在澳洲如何買房？
疫情來襲，許多專家、經濟學家甚至是大銀行都預測澳洲整個房地產市場將出現大幅下滑，但2020年對一些投資者來說，卻變成了充滿機遇的一年。去年11月，澳洲央行降息至歷史新低0.10%，這是最強的經濟穩定器之一，而購房者即使在疫情中也能實現自己的房產目標，無論是首購房、換新房、升級還是投資。總的來說，隨著住房可負擔性改善和需求暢旺，我們預計2021年將是澳洲房地產比較光明的一年。
1. 門檻價格從未如此實惠
創紀錄的超低固定利率，加上略微疲軟的房市狀況，預計將在今、明兩年繼續促使貸款買房比租房更便宜的趨勢。
2. 潛在的需求將繼續增加
由於買家急於利用當前的房產條件和貸款機構提供的誘人利率，預計全國各地房產以及抵押貸款的需求將繼續上升。
3. 2021年將提供強有力的購買條件
隨著需求上升，加上利率保持在低位，掛牌房源也可能出現增長，預計未來一年的住宅銷售量也將進一步增加。但由於移民數量持平和對國際旅行的限制，銷量應不會超過2015年的高點。
接下來，居外IQI手把手教您如何在2021年底前成功投資澳洲房產。
1-2月：訂立目標，制定戰略
為什麼您要有一個目標？您需要一個激勵您堅持投資策略的理由和工具。花點時間確定您的宏觀生活目標——是財務自由、成為自雇人士、半退休，還是海外度假？一旦您明確了這一點，您就可以開始制定您的投資戰略了。
接下來，確定您想在哪裡購買、幾時購買和購置什麼。您的目標將為這一決定提供參考，例如，您可能購買一個藍籌股物業以實現長期增長，或者您將建造一套復式住宅以實現現金流。
3月：保障融資
很多人都以為需要數百萬澳元和巨大的借貸能力來投資，但事實遠非如此。獲得抵押貸款並不總是一件簡單的事情，所以您可能需要咨詢抵押貸款經紀人。他們會評估您的財務狀況，說明銀行將如何看待它；並解釋不同類型的利率，確定哪些貸款可能適合您的目標和策略；確定最好的銀行，並概述在申請您選擇的房屋貸款之前需要做出的任何變動。
但是，如果您是自己去買房，您需要向貸款人展示您的背景，要在哪個地區買房，買什麼類型的房產，您的購房意圖以及需要借多少錢。您必須要有強大的成本緩衝，因為房價很容易被低估，如果只存夠存款，便會有導致財困的風險。
4月：雇用夢想團隊
為了成功融資和購買房產，並在時間和預算範圍內滿足多種法律和實際要求，您需要建立一個專業的團隊，這可能包括買方代理、抵押貸款經紀人、財務規劃師、會計師、律師或轉讓人、驗房師、蟲檢員、工料測量師和保險代表。
5-7月：尋找合適的投資物業
在澳洲，只有不到5%的房產是投資級的，那麼您如何在一個發展成熟的地區找到一處房產呢？在理想的情況下，您將找到“三連勝”物業——即時資產、現金流和增值。
為了實現這一目標，根據以下因素篩選房產：良好的區域增長驅動力，幾個不同的行業發展，地區政府的支出預算增加，交通連接，當地失業率低，低空置率和靠近教育和兒童保育設施。找房可能需要一些時間，所以要拿出耐心來。
8-10月：從簽約到落戶
一旦您找到了夢寐以求的房產，出價並被接受，您和賣家之間必須簽署合同。
確保您在銷售合同中注意到任何特殊條件、信息披露和保險條款。同樣重要的是要知道在銷售合同中可以協商的內容——這包括冷靜期、結算期、定金數額和設備及裝置。在結算日，所有各方代表，包括任何融資人相互溝通，並交換法律文件。
11-12月：當上房東
一旦您購買了投資物業，了解您作為房東的責任是非常重要的，以避免代價高昂的錯誤，最大限度地提高您的回報，並保護您的投資。這包括了解各州或領地政府所制定的法律，並聘任物業管理人——不要只選擇最便宜或最大的中介公司。
在尋找優質租戶時，要對他們進行信用檢查，評估他們的就業和租房歷史，並聯系他們的推薦人。一旦簽署了租約，記得要為物業的維護做預算，以助投資保值、升值。
延伸閱讀：
來源：Smart Property Investment, Money Magazine
編譯：Zoe Chan
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美好家園指南（五）：如何通過自有住房積累財富？
對許多人來說，買房被視作“美國夢”的像征，能在常常不穩定的經濟環境下帶來安全感。不少人都希望有自己的房產，但不確定這是否是一項切實有效的金融投資，能夠轉化為長期收益。從長遠來看，理解財富的含義有助於讓您的整個投資過程更加安心。Better Homes & Gardens® 美好家園在此給你專業的理財指導。
什麼是“淨值”？
淨值是一個人實際擁有的房產金額。該總金額不是抵押貸款金額，而是從房產價值中扣除貸款余額後的金額。如果該數值為正數，祝賀您，您的住宅淨值為正，因此也擁有財富。如果該數值為負，那麼，如果賣掉住宅時仍有負債，則買主很可能會虧錢。
舉例來說：
住宅市價： 322,000美元
抵押貸款： 100,000美元
您的房屋淨值： 222,000美元
如果您按市價出售住宅，您將獲得222,000美元。
這一數值可能會隨市場而波動，但依據統計數據，波動幅度平均保持在10%以內，這使得在美國購房成為明智之選。淨值對消費者來說很重要，因為業主在人生之後的階段可以使用這類平時無法動用的資金來負擔生活，或支付不可預見的費用，如房屋修繕、購買新屋、支付大學費用或應付緊急情況。這類住宅作為儲蓄金，直到所有權轉讓時才會動用。
總的來說，這是一種增加財富的常見方式，因為家庭淨值會隨著時間的推移而增加。美聯儲數據顯示，2016年房主的淨資產中位數在225,000-230,000美元之間。對於租房的家庭來說，平均淨值為5,000美元。
淨值如何增長？
淨值隨房屋價值而增長，而不僅僅是房主支付的金額。如果房屋所在市場趨勢良好，則房屋價值會隨著該片區的熱度提升而增加，從而增加房產價值和淨值收益。例如，如果一棟房產以每10,000美元4%的速度升值，則從10,000美元的投資可撬動100,000美元的投資。
BHGRE美好家園在居外網上出售的美國加州普萊森頓5臥4衛豪宅，房價僅約¥1,651萬。
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當房主的優勢
- 強制儲蓄：這是一種不用將手頭現金存入儲蓄賬戶就能創造穩定儲蓄的方法。對於那些將來可能很難存錢的買主來說，這是不用手動儲蓄的好方法。
- 價值與租賃：租房者在搬離出租屋時，不會有任何證據顯示他們曾經為房屋產權付出過金錢。這是租房的壞處。短期來看，租房是不錯的方式，但在想要累積財富時，租房對大多數美國人卻沒有任何好處。
在權衡購房的利弊時，要考慮長期目標。如果家庭的目標是儲蓄以備將來之需，那麼在合適的市場上購買房產獲得的收益甚至會超過股票市場。權衡各種方案，通過與貸款人、中介和家人討論決定，做出對家庭最有利的選擇。
以上購房指南由Better Homes & Gardens® 美好家園提供。自成立以來的90多年裡，Better Homes & Gardens® 美好家園一直致力於各類與住宅有關的事務，充當著最值得信賴的住宅靈感來源，竭誠向客戶提供住宅購買和售前、售中和售後過程中的相關指導。無論您需要了解住宅區最新市場信息，還是最符合潮流的設計風尚，Better Homes and Gardens®美好家園房地產®的專業人士都能充分滿足您的獨特需求。請登錄https://www.juwai.com/bhg-real-estate/ 查看Better Homes & Gardens® 美好家園代理的優質房源或致電居外熱線400-041-7515咨詢。
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
如何向國內富豪出售海外豪宅？居外給你五條建議
無論是高聳入雲的大廈還是價值數百萬美元的獨立豪宅，富得流油的中國買家都各有偏好。以下為進行高端物業交易時應該注意的一些要點。
小說家弗朗西斯·斯科特·菲茨傑拉德（F Scott Fitzgerald）曾說過：“聽我向你描述一下那些非常有錢的人吧。他們和你我大不一樣。”聽聽這話說得，好像我們不知道這一點似的。
不過，這條真理在房地產領域具有一定的現實意義，因為在替億萬富翁尋覓合適的住宅時（當然，找一座莊園更好），我們需要換一種思路。這類交易要求代理人透過一個擁有無限資金但又不至於愚蠢到大肆揮霍的人的眼睛，觀察每一套可能合適的物業。你必須理解一種只有極少數人能夠享受的生活方式。記住，你現在打交道的對像經常進行涉及天文數字的交易。他們了解並欣賞金錢的價值。
1. 了解你的客戶
你對客戶的習慣，家庭情況，娛樂偏好，還有其他的一切了解得越深，你找到完美房產的幾率就越大。請牢記一點，千萬不要浪費客戶的時間
仔細考慮各種問題。需要安置多少工作人員？需要停放多少輛車？客戶是否會乘坐直升機出行——如果是，當前的房產是否配有直升機停機坪或者擁有加建的空間？是否應該包含台球室？這家人會不會騎馬？你要一直提出問題，直到你已充分完善具體要求清單。
英國倫敦西南部市郊溫徹斯特（Winchester）市中心5臥4衛的現代設計豪宅，房價約¥ 1,317萬。點擊查看房源信息
2. 風水怎麼樣？
如果一套物業的風水不好，那就根本沒有必要讓億萬富翁（或他的手下）來參觀了。你可能無法進行深入的風水分析，但你可以重點觀察一下某些方面的情況。
為了給客戶留下良好的第一印像，住宅和地面必須非常干淨整潔。如果物業包含水景——海景、池塘、養魚池等，那就相當不錯，要是水景位於東南方向就更好了。還要注意房子的東南角——這是有助於聚財的方位。室內外的植物應該呈現健康又吉祥的顏色，比如紫色和綠色。合適的顏色能給人留下良好的印像。
還有一些會產生直接影響的細節也應該注意：一個含有數字8和/或9的門牌號是最理想的選擇，一扇引人注目的前門（例如漆成紅色等搶眼的顏色，或者配有一個超大的入口）可以確保有好機遇來敲門。
加拿大安大略省Muskoka羅素湖（Lake Rosseau）湖畔的貝爾維尤莊園（Bellevue Estate）。視野開闊，生機盎然，坐擁著約550英尺的朝南的湖岸線。房價約¥ 7,978萬。點擊查看房源信息
3. 地段，地段，地段
這是另一條房地產領域的真理。為了實踐這條真理，你需要找的並不是最佳街道上的最差住宅，而是最佳街道上、最佳郊區內或最佳鄉村中最好的住宅。住宅所在的地段必須具有一定的名氣。如果附近有鄰居，那他們必須與你的客戶處於同一社會階層。如果客戶提出了和游艇有關的要求，則附近必須設有私人系泊區或專用碼頭。
無論是獨立豪宅還是頂層公寓，住戶所能看到的應該都是令人愉悅而且毫無阻隔的景觀。除此之外，物業的景觀不應該存在任何可能泄露業主隱私的缺陷。
場地和建築物的安全性至關重要。
美國紐約中央公園南1號3臥4衛豪宅，房價約¥ 1.25億。點擊查看房源信息
4. 奢華的歷史遺產
和偉大的藝術品一樣，一些超高端住宅也擁有悠久的歷史。請詳細了解住宅的出處。住宅建造於什麼年代，其最初的所有者是誰，建造者又是誰？以前有誰在這裡居住過？
在歐洲，歷史悠久的住宅可能是為貴族而建造的。這些住宅有著豐富多彩的背景，甚至可能承載著著名的傳說。這一切都可以增加住在古老住宅裡的榮耀感。
此外，由著名建築師設計的住宅也非常搶手。我們生活在一個建築界群星閃耀的時代，所以你應該聽過貝聿銘（I M Pei），伊格納·西馬斯·莫雷爾（Ignasi Mas i Morell）和彼得·馬力諾（Peter Marino）等人的大名。威廉·皮特·蘇富比國際房地產公司（William Pitt Sotheby’s International Realty）的英格·斯特林費羅（Inger Stringfellow）表示，偉大建築師打造的歷史遺產住宅可能會獲得高達50%的溢價。
電影、電視、音樂或文學界名人居住過的住宅也是值得關注的亮點。在進行高端物業交易時，有名人居住過可以視為一大優勢。
美國太浩湖歷史湖濱莊園——哈拉別墅（Villa Harrah），是由哈拉太浩湖酒店（Harrah’s Lake Tahoe Hotel）及賭場創始人威廉·F·哈拉（William F. Harrah）於1963年建造的太浩湖畔莊園，富有濃厚的傳奇色彩。房價約¥1.8億。點擊查看房源信息
5. 貨幣因素
投資回報率是一項必須考慮的因素。在正常情況下，你應該根據最近的房屋銷售情況來判斷物業的相對市場價值。然而，現在價值數百萬美元的房產不會像以前那樣頻繁地更換業主了，所以你無法再以此為依據進行估算。你應該把注意力轉向全球，看看世界各地的待售豪宅是什麼樣的，它們的售價又有多高。
有多個市場的規模已經突破了1億美元大關。你應該調查在特定地點投資房產時可能受到的稅收影響，移民政策，以及當地政府對外國買家的限制。
你還需要開拓視野，因為投資回報率可能會受到整個國家或地區經濟前景和政治環境的影響。請務必將風險管理研究納入需要調查的範圍。
由於今年澳央行兩次降息，同時澳元彙率大幅下跌，刺激海外買家的購房意欲。圖為澳大利亞新州亞姆巴Palm Terrace 4臥5衛海濱住宅，房價約¥2,523萬。點擊查看房源信息
最後，要快速、及時地回應客戶。這些客戶不是那種會默默等待結果的人。你應該提高工作效率，而且在對方來電時要持續、及時地做出回應。要始終對情況有充分的了解；要做好隨時出發的准備。在溝通時不要花言巧語——一個精明的高資產淨值中國買家在一英裡以外的地方就能聞到欺騙或拖延的味道。了解你自身的能力——要敢於努力推動談判過程。億萬富翁從來不怕談判。
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責編：Zoe Chan
美好家園指南（四）：發掘購買度假屋的最佳時機
如果您夠幸運，已經到了可以認真考慮購買度假屋的階段，這是相當值得興奮和期待的事。據全美地產經紀商協會的調查，八分之一的房主正在考慮購買第二套房。雖然夏天可能令您開始渴望陽光、大海和沙灘，但此時可能並非買別墅的最佳時機。
據Better Homes & Gardens® 美好家園的專業建議，以下是您購買度假屋時需要考量的一些事項。
旺季絕非購房最佳時機
從供需角度來看，避開旺季很有意義。在旺季，無論您看中的是科羅拉多州韋爾（Vail）雪場的滑雪小屋，還是科德角海濱小屋，您所看到的均是當地最美時刻的風光。由於度假屋可能是感情投資，許多繼承度假屋的業主會選擇出租它們，獲取額外收入來源，以便保有一處房產。他們可能與兄弟姐妹共享產權，也可能不得不買斷它們。他們也可能是兼職度假屋投資業主，很早便已入駐新的度假勝地，但仍然需要保證旺季100%的入住率，獲得投資應有的回報。
瞄准旺季的最後幾周提出報價，或推遲報價，直到旺季剛剛結束。如果您想找專為暑假准備的度假屋，勞動節與感恩節之間的時間段是出手的絕佳時機。在此期間接手，您依然有足夠的時間去領略未來夏天的風光，並且能夠冬天到來之前，從容進行任何必要的維修。接著，您可以有一整個冬天的時間去籌劃准備，在下一個夏天到來之前打造好屬於自己的度假屋。
美國夏威夷檀香山3臥4衛的房產，超過3,300平方英尺的優雅生活空間，包括自由流動的開放式布局，以及10英尺高的天花板。房價約¥7,110萬。
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如果您希望購買冬季度假屋，那麼春天是報價的最佳時機。雖然這時依然有少部分人在堅持租出或使用他們的度假屋，希望能多享受一兩天的春季滑雪時光或房費，但大多數人會在此時將他們的房產投放市場。要注意的是，如果您感興趣的地區位置偏遠，給出報價的時間不要拖得太晚。一些業主會在淡季把房屋用木板封閉起來，使人難以看到房屋全貌。另外，不要忘記春泥的力量。在春季凍融和洪水期間，三季都可以進入的房產可能會變得更加難以探訪。
確定時機恰當
在購買度假屋之前，您需要對一系列因素進行長期謹慎地思考。首先，也是最重要的一點，要確定您是否能夠充分利用它，使其為您帶來經濟價值。即使您購買度假屋，並計劃將其出租以支付開銷，那麼這意味著您本人使用度假屋的時間將受到限制。雖然您可能喜歡秋天的湖邊小屋，但不代表所有人都會喜歡。如果您無法確定自己會在度假屋中歡度假期，那麼可能您購買度假屋的時機尚不成熟。
巴哈馬天堂島著名的海洋俱樂部莊園和高爾夫球場是一個獨特且非常私密的住宅社區，受到名人，世界領導者和挑剔的居民所歡迎。會員有幸享受海洋俱樂部，四季度假村和世界級Tom Weiskopf高爾夫球場的一流設施。定制設計的6臥7衛別墅，房價約¥ 7,477萬。
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其次，您是否考慮過購買所有涉及的雙重開支？無論您是否想讓度假屋在各方面都與您的主要住所相呼應，您都無法回避這樣一個事實：您一切都要有兩手准備。除非您想把在度假屋度過的每個周末都當成野營。您不會想在每個夏天的周末把割草機和吹葉機拖到小屋。家電、床品和家具也要准備兩份。您還會收到第二份包含財產稅、保險、場地維護、網絡費用和清潔費用的賬單。此外，可能還有社區管理費。
第三，您的假期目標是什麼？如果您想游覽各個大陸，卻還沒有時間去前往亞洲和非洲，那麼度假房產對您有意義嗎？如果您發現自己對體驗性的度假感興趣，比如登山，和海豚一起游泳，或者參加仁愛之家的活動，為別人建造家園，那麼度假屋可能並非您的目標。
另一方面，如果您確定自己有能力投資第二套房產，並且有長期計劃，希望將度假屋作為退休後環球旅行的一個基地，或者如果您想讓家人在成長過程中享受美好而自由的戶外時光，那麼您現在可能就得抓緊機會了。
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英國脫歐會帶來理想的投資機會？房產專家：你只需要做四件事
作者：物業專家公司（Property Experts）創始人兼總經理布魯斯·伯基特（Bruce Burkitt）
英國退歐的最終方案即將揭曉，而全國各地都出現了房價下跌的報導。對於許多人來說，公投引發的不確定性意味著現在應該暫停所有金融投資計劃。作為一名在兩次經濟衰退中都經歷了業務繁榮的房地產開發商，我並不認同這樣的觀點，而且我認為，對於正在考慮投資房地產的買家來說，現在正是邁出這一步的絕佳時機。
英國脫歐只是一個市場條件，也是我們目前所面臨的一項經濟挑戰，但它其實也是一個置業的良好時機。在一個正在上升的市場中，任何人都能投資物業，因為不管人們能否正確評估投資價值，總體的市場增長通常都會吸收誤差。在上升型市場中賺錢是一種技能，而在英國退歐後的物業市場中賺錢也是一種技能。與人們的普遍看法相反，如果投資者采用並遵循特定的指導方針，那一個持續下跌的波動市場將創造一個潛力巨大的買入機會。
首先，通過報出低價來利用買方市場。請注意，物業的市場價值通常低於要價，因此購買價格應該至少比市場價值低10-15%。以這樣的價格進行交易可以形成初始的緩衝，留出討價還價的空間。
英格蘭利物浦寬敞的單臥室公寓家具齊全，設有一個設備齊全的廚房、浴室和寬敞的起居區和用餐區。全寬窗戶采光極佳，窗外就是城市和碼頭的迷人景色，是放松身心的理想環境。住戶還能享用公共休息室、安全進入系統以及保安和維護等設施。 房價僅約¥ 137萬。
居外物業編號：46832133 點擊查看房源信息
第二，尋找合適的増值角度。房地產交易的實際價值可以通過增加物業的價值而不僅僅是翻新房產來獲得。也許您可以購買一間空間較大的一居室永久產權公寓，然後把它拆分為兩居室，或者把一個更大的住宅單元改建成幾間公寓。您還可以購買一套較大的物業，然後把它改造成多租戶住宅，以較小的單元出租或出售。
第三，很多投資者很容易犯錯的另一個方面是房地產的裝修和翻新，因為偷工減料似乎是降低成本的便捷方式。我建議您不要這樣做，因為當您要轉售住宅的時候，敷衍的裝修和翻新有弊無利。增加住宅價值的低成本方法很多，而投資者應該避免在翻修方面過於節儉。比如，您可以安裝高質量的集成廚具，速熱水龍頭，花崗岩工作台，玻璃防濺板，LED照明設備和內置USB插頭插座。這些設施的成本其實都低於人們的預期，但卻會在您出售物業時變成令人驚嘆的亮點。
我建議您多花一點錢來達到盡善盡美的標准，因為這樣可以鼓勵潛在買家在眾多房產中選擇您的物業。您應該專注於推銷一種生活方式，這是一種買家可以輕易接受，而且可以讓他們立即想像出美好新生活的產品。
倫敦諾丁山中心的5臥豪宅。物業以最高標准完全重建，包括5間臥室套房，整體車庫，朝南花園，2個露台，所有樓層的電梯，15米游泳池，桑拿/蒸汽浴室，媒體室，健身房，獨立客人/員工入口。距離最好的餐廳，酒吧和咖啡館僅有幾步之遙，提供休閑餐飲至米其林二星級餐廳The Ledbury。
居外物業編號：47091634 點擊查看房源信息
最後，制定退出策略。如果您的主要計劃是轉售房屋，那您應該准備好以低於當前市場價值10%的價格出售房屋，因為當前的市場狀況不佳。如此一來，如果價格下跌，那您的投資就有了緩衝的余地。若價格上漲，那就是一個令人愉快的驚喜了。然而，如果價格下滑，物業難以轉手，則投資者應確保有足夠的資金來償還“買房出租”型貸款，而且應該以比每月還款額至少高50%的租金出租。
在當前的市場上賺錢需要有前瞻性的計劃，敏銳的商業頭腦和理性的策略，而且沒有任何犯錯的余地。然而，我認為按照這個計劃行事的話，購買首套物業或擴大房地產投資組合不失為一種合理的選擇。
物業專家公司 Property Experts簡介
物業專家公司成立於2000年，是一家專門從事各類住宅房產購置業務的私營投資公司。物業專家公司的創始人為前房地產經紀人布魯斯·伯基特（Bruce Burkitt）。憑借與業界一流專業人士的長期合作關系，物業專家公司取得了非凡的成就。寶貴的人脈為該公司帶來了挖掘優秀投資和開發機遇的能力，進而為客戶帶來了豐厚的回報。如需了解更多信息，請訪問http://propertyexperts.co.uk/。
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美好家園指南（三）：7種家居裝修 迅即提升你的房產價值
如果你打算將來賣掉你的房子，或者只是想升級生活方式，那你可能有興趣尋找一些有意義的方式來提升房產的價值——通過進行一些高性價比的調整，這個目標是可以實現的。
Better Homes & Gardens® 美好家園建議出一些最具價值的長期維修項目，無論你的家居規劃如何，這些項目都適用於你的房子。
1. 修理房屋外部
你可以通過修繕房屋外部來增加房產價值——而且這樣做可以迅速改善住宅的整體外觀，讓每個到訪的人在進門前就對它產生良好的印像。拆卸損壞的護壁板，並用全新的護壁板進行修理。在紗窗缺失的地方裝上新紗窗，用砂紙打磨舊的、破損的紗窗，並塗上油漆。修復屋前步道上破損的固定裝置或裂縫，進行重新粉刷，再換上新的人工布景。這樣做可以大幅提升住宅的外觀吸引力。
美國德克薩斯州伍德蘭茲5臥6衛的英式都鐸莊園，外部保養得宜，非凡優雅，細節精致。房價約¥2,577萬。
居外物業編號：36949062 點擊查看房源信息
2. 改造廚房
這通常是房地產代理告訴你的第一件事：廚房是住宅的重要賣點。雙水槽，新廚具，櫥櫃，慢關型抽拉式抽屜櫃，翻新台面都是值得一試的熱門廚房改造項目，而且這些項目有助於提升房產的價值。
美國佛羅裡達州塞拉布雷遜6臥7衛的房產，美食廚房設有上乘的定制木櫥櫃、石材台面及Gaggenau電磁灶，還有酒櫃和中央島方便用膳。房價約¥2,075萬。
居外物業編號：46259281 點擊查看房源信息
3. 翻修內飾
考慮一下刷上新油漆，同時用更中性的配色來粉刷牆面吧——如果你未來打算出售房產，那就更應該這麼做了。為牆壁，設施，甚至裝飾品選擇更中性的配色可以讓潛在的買家不由自主地想像生活在那個空間的情形，並產生添加個人特色的念頭。在重新粉刷之前，先用釘子或大頭針填滿所有的牆洞，並用砂紙打磨牆壁。
4. 打造一個明亮而吸引人的空間
在較暗的房間裡裝上更多照明設備（如嵌入式照明裝置）以照亮這些區域，並考慮使用明亮的反光表面以增強效果。在浴室裡裝上新的固定裝置和升級瓷磚可以讓浴室變得更明亮，更具現代感，更有吸引力。
美國夏威夷檀香山3臥4衛的房產，超過3,300平方英尺的優雅生活空間，包括自由流動的開放式布局，以及10英尺高的天花板。房價約¥7,297萬。
居外物業編號：46694173 點擊查看房源信息
5. 修理管道
你最近有沒有思考過水管的問題？清除堵塞水槽下方的存水彎的雜物；你可以經常下水道疏通工具來清理這些東西，或者雇一名水管工來進行全面的修理。請務必定期疏通水槽的排水管，用下水道疏通工具來疏通廁所，從而讓排水系統保持正常運轉。也許是時候修理熱水器或安裝一個新熱水器了。如果你的熱水器已經用了10年或以上，那就更應該采取措施了。
6. 修理地板
為了讓住宅重獲活力，你能用的最快速，也是最簡單的方法之一就是更換地板。對於瓷磚地板，你可以通過重新粘貼松動的瓷磚並更換損壞的瓷磚來自行修理。（你也可以使用廢舊地板自行修復嚴重損壞的部分。）現在，你還擁有多個可選的替代方案，從防污地毯到復合實木材料，再到環保竹材，應有盡有。您還可以按照適合您本人和住宅的風格對房屋外觀進行全面翻修。
美國德克薩斯州休斯頓5臥8衛別墅，地板鋪上閃亮的大理石，厚實的胡桃木和豪華的地毯。房價約¥2,460萬。
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7. 修理屋頂
一切都從要從頭開始，對你的住宅來說，這個“頭”就是屋頂！修理損壞的屋頂板或補充屋頂板，堵塞的排水溝和松脫的防雨板。你應該考慮每年清掃一次煙囪。如果住宅設有閣樓，則一定要注意通風問題。屋頂的通風透氣性能是否足以確保空氣中的濕氣不會留存在閣樓裡？在任何情況下，承包商都可以幫助你確定哪些項目可以最大限度地提升房產的價值和舒適度。
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買棟學校，還能順便投資移民！︱居外專欄
如果要問購買學校有什麽好處，很多朋友都會很自然想到可以經營獲利，或者坐等物業或土地升值，甚至想到變更土地用途。但其實在加拿大，投資包括學校在內的商業物業還有一項附加的好處，那就是有助於投資移民。
*投資移民涉及內容廣泛，本文只是擇取部分與私校投資相關的要點進行闡述，內容僅供參考。如有移民意向，可以聯系專業的移民顧問和移民律師。或登錄按省移民廳官網，查詢更詳細的信息。
什麽是投資移民？
目前在安省，傳統的所謂“投資移民”已經中斷。但是與投資相關的移民類別還有兩個，民間也俗稱為投資移民。一個是“安省企業家移民”（Entrepreneur stream），另一個是“安省公司類移民”（Corporate stream）。所謂企業家移民，簡單說來就是企業家通過在安省投資，使得自己本人可以移民加拿大。而所謂公司類移民，就是公司在投資安省之後，提名企業中的關鍵員工成為加拿大移民。但這裏所說的“關鍵員工”不能是企業主本人，也不能是股東、董事，或其直系親屬。本文主要討論“企業家移民”。
哪些生意可以移民？
根據安省政府的規定，合乎“企業家移民”要求的生意必須符合以下幾個條件：
（1）擬設立的生意必須是通過銷售產品或者提供服務獲得利潤。
（2）生意利潤須主要來自於主動經營行為而不是被動投資（例如：房地產投資）。
（3）生意必須符合加拿大及安省在法律上對該生意的各種要求（例如：勞工、環保、安全、衛生、行業監管等）
（4）該生意必須是在加拿大長期設立的生意。
（5）如該項目有第三方投資者，該投資者必須是銀行或者機構投資者（非個人）。
（6）該生意不能是不合格的生意
所謂不合格的生意，包括以下幾項：
在大多倫多地區內所謂不合格的生意有：現有的連鎖經營企業（但不包括外國連鎖企業來多倫多設立新生意）、加油站、輪胎回收、廢金屬回收、高利貸、家庭旅館、控股公司、幹洗店、自動洗車店、快貸公司及相關業務（例如：貨幣兌換）
而在大多倫多以外，現有的連鎖經營企業，以及加油站被視為合格，其他規定與多倫多一樣。另外，無論在大多倫多以內還是以外，也無論所從事的行業，但凡曾經做過安省省提名的企業一律視為不合格。
由此可見，教育行業屬於合格的行業，因此通過購買學校，在經營的同時投資移民，其實是可行的。而且從事學校投資還有其他諸多好處。
買所學校，還有什麽好處？
除了對所從事的生意有要求，安省的企業家移民還內含一套打分系統，省政府會從經驗、投資和人力資本這3個方面評估申請人。其中經驗指的是申請人本身的管理和從業經驗，人力資本則指投資人的教育背景和英語（法語）能力。這些與投資什麽行業無關。購買學校的優勢主要體現在“投資”方面。
投資額度滿足移民要求
根據規定，“企業家移民”的生意如在大多倫多地區之內，最低投資額為100萬加幣，如果在大多倫多之外，最低為50萬加幣。而購買學校，以及後續經營通常都會超出這個數額，因此滿足投資額度的要求是必然的。
另外，這裏所說的“合格的投資金額”不是指申請人將錢放入擬設立生意的賬戶中睡覺或者做運營資金、或者給自己或者家屬發工資用。申請人必須實際使用這些投資資金，例如：購買設備、購買原材料、場地更新、市場投入等。如果申請人是購買現有企業，申請人必須投入一定資金用於企業的擴張，而不僅僅是維持現有企業的正常開支和運營。
經營前景光明
安省政府對企業家移民有一些特殊規定，除了對資金使用有要求外，還要求有一個為期三年的“監管期”。
根據規定，為防止取得身份後，申請人就拋棄企業或者業績大幅下滑，安省在提名之後3年之內，將繼續監管企業。如果出現不在滿足項目要求情況，安省保留撤回提名的權利。換言之，安省政府是希望來投資的人是真投資，真經營，而不僅僅是為了移民。所以，對投資者來說，投資項目本身一定要獲利。
而在目前，加拿大的華人留學市場正在不斷擴大，同時還有低齡化的趨勢，大量來自國內的中產階級都願意將子女送來加拿大。這都有助於擴大學校的生源（客觀上為“必須投入一定資金用於企業的擴張”提供了條件），使投資者更容易在私校經營中獲利。
而且投資教育行業的回報較為穩定，不容易受到經濟環境的影響，更不容易受到政府政策的影響。由於加拿大重視教育，一般來說，政府對教育行業的政策多偏向穩定持續，態度也偏向鼓勵。再加上對於海外人士投資私校，加拿大政府基本沒有限制。只要用於投資的資產來源正當即可。這些都令私校投資本身的商業前景十分光明，不僅可以做到真投資、真經營，而且只要經營得當，還可以實現真實的盈利。
為本地人創造的崗位
能否為本地人創造崗位，也是一個重要的評分項目。崗位和分數的對應關系如下面兩張表所示：
表一：
表二：
這裏所謂0、A、B指的是加拿大的職業類別。0類為管理類（例如：財務經理）、A類為技術類（例如：電腦工程師）、B類為技工類（例如：電工）、C類和D類多為體力及技術含量較低類別工作（例如：收銀員、幫廚）。一所學校雇傭最多的人必然是老師，在數量上可以很自然的超過7人。而根據加拿大的職業分類，中學和小學老師，都屬於A類崗位。因此，只要是一所正常經營的私立學校，就能讓申請人在這方面獲得滿分。
商務考察
為了確保投資人是真實經營，安省還鼓勵申請人在申請之前來安省進行商務考察。商務考察最高5分。來過一次即可獲2分，來過2次或2次以上均可獲5分。
在這方面，投資私立學校也能很自然地滿足這一要求。因為投資私校不菲，為了今後的經營，也必須找到最適合的地段，可是適合優質私校的地段又是鳳毛麟角。因此投資人的實地走訪和商務考察，本來就是選址過程中不可或缺的部分。
所謂好的私校選址首先必須占據地利。學校位置需要臨近高速公路，或交通要道。同時學校最好靠近周邊的大學。這樣可以方便學生參加部分大學中的活動，為學生了解心儀的大學，以及畢業後的升學做準備。
其次，需要有足夠大的面積，以及開闊悅目的校園和校舍。校舍建築可以時尚現代，也可以古樸雅致，但一定要顯示出足以和教學質量相稱的名校風範。
最後，如果校舍用樓本身自帶教室、辦公室、禮堂等學校必備的房間，那自然是錦上添花。而如果還能配有餐廳、廚房，乃至宿舍臥室，那更是上上之選！因為這樣難得一見的建築，恰好可以讓學校構建起一個封閉式的教學環境，特別適合作為附帶寄宿的私校使用。
這樣的物業和投資機會，在市場上自然難得一見。然而目前在Jackie Jiang的手上就有幾個這樣的獨家暗盤！如果有意投資，可以聯系居外。
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投資酒店該怎樣選址？｜居外專欄
投資商業地產時有一句行話，說看一處商業地產是否有投資潛力取決於三個因素——地段、地段，還是地段！這麼說雖然有些絕對，但至少說明選擇一個好的地段，的確是決定投資成敗的關鍵因素。這點對酒店投資同樣適用，甚至更加明顯。今天，我們就來給一些有意投資酒店的朋友，尤其是一些華人朋友一些建議，看看投資酒店時有什麼基本的注意事項。
酒店選址的黃金法則——找個客人覺得方便的地方
在選擇酒店地址時，我們首先要問一個問題，就是我們的客人希望住在哪裡？究竟有哪些因素會讓他們去訂一個酒店房間？一般常見的考慮因素有下面幾個。
- 對於因公到訪的旅客，酒店是否靠近他們的工作地點。比如是否靠近商業區、旅游區、工業區、學校、醫院。
- 對於出行比較頻繁的旅客，比如觀光客之類，酒店是否靠近公交系統。比如是否靠近交通主干道、地鐵、公交、火車，甚至是否便於步行或騎自行車，都是選址的標准。
- 還有就是酒店周圍有沒有生活服務設施，比如餐廳、酒吧，還有商場。
這些歸結起來就是要了解你的目標客戶究竟屬於哪類，又有什麼樣的需求，處在怎樣的消費區間。他們是希望在實惠的價格和優質的地理位置之前尋求平衡？還是說他們寧可付更多的錢，也要住在出行便利的市中心黃金地段。了解潛在客戶的究竟想去哪，並且有針對性的選擇地點，這是酒店選址的核心。因為客人從來都不是為了住酒店才來多倫多的。
盡量選擇已經成熟的社區
即便是一些資深的酒店投資者，也可能會犯一個錯誤，就是對某片區域的未來過於有信心。但是筆者作為商業地產經紀，很多時候又不得不提醒買家，他們所看中的那片區域可能目前並不適合用作酒店投資。至於以後會不會合適，那是一個很大的不確定因素。有意投資酒店的朋友，最好不要在這個問題上太過冒險。因此選擇一個比較成熟的社區，相對更穩健，也更保險。
這點對投資酒店的華人朋友尤其重要。因為華人的文化就決定了大家喜歡集群而居。再加上語言和文化之類的因素，因此在華人多的地方大家會比較自在。如果選擇住宿，很多華人客人也會首選那些華人較多，且中餐館比較集中的地方。
當然，試圖撿漏，並且反其道而行之也不是完全行不通。比如紐約的布魯克林區就是一個被許多商業酒店投資人所津津樂道的例子。當初因為紐約的人們厭倦了曼哈頓的擁擠和高價，開始逐漸向城市周邊遷移。布魯克林就隨之發展了起來，很多酒店和商戶紛紛入駐，而先大家一步在布魯克林撿漏的Williamsburg酒店自然就撿了一個大便宜。但這種做法一般比較冒險，對於專門從事酒店經營或投資的大財團可能不成問題，但多數投資者並沒有多少資源和渠道來評估一塊區域未來的發展潛力。所以購入現在正在經營，且客源相對穩定的酒店，肯定更加可行而保險。
其他還要注意什麼？
如果你是想新蓋一棟屬於自己的酒店，或者想購買一處你認為潛力客觀，但目前經營不佳的酒店，那麼還有許多別的問題需要考慮。比如，
- 這片地皮根據城市區域規劃的規定，是否允許蓋酒店？如果不能，是否可以短時間內獲得許可？
- 土地大小是否允許建造足夠多的房間？
- 你能購買或租賃這棟建築或這塊土地嗎？業主是否會考慮交換部分以換取酒店業務的股權？
- 這片區域現有的其他酒店經營狀況如何？周邊又是否有其他新建的酒店？
實例——Hwy7邊的“華人酒店區”
當然，這麼說有點抽像，我們可以拿華人投資者最容易選擇的華人群體來舉例。許多來自中國的旅行團從皮爾遜機場下飛機後，都會選擇在萬錦和列治文山交界處，Hwy7附近的賓館下榻。這裡也集中了希爾頓、喜來登等一系列高檔酒店，以及他們的下屬品牌。從谷歌地圖上，即可看出這片區域酒店林立。而這些酒店承接的生意，很大一部分都來自華人，可以說是一片“華人酒店區”。
事實上，目前筆者手上就有一套位於這一區域的酒店在售。賣方叫價3800萬加元，是某個著名連鎖品牌的下屬酒店，共有150間房。據賣方透露，他們現在就經常承接到來自中國旅行團的業務。
之所以很多來多倫多的華人旅客都選擇住在他們這裡，其中最重要的理由就是，方便！
首先，這裡對那些坐飛機來多倫多的朋友很方便。雖然多倫多最大的皮爾遜機場位於大多倫多的西部，酒店位於北部，看似很遠。但因為緊鄰高速公路，只需要20分鐘即可到達。從這裡出發40分鐘，可直達多倫多最南端的市中心Union Station。因此交通十分便利。而相比市中心，這片區域一來不是十分擁擠，二來價格也更加親民。
其次，萬錦和列治文山恰恰也是華人企業最集中地區域。位於此地的一些著名宴會餐廳，諸如釣魚台國宴，皇家御宴等，更是在多倫多華人社區以承接商務和招待宴會而名聞遐邇。對於出於商務目的到訪的旅客，這個區域有著獨特的優勢。
此外，這片區域位於多倫多最重要的華人聚居區內，而且周圍就是一片發展相當成熟，同時生活配套設施也十分齊全的華人商業區。在酒店最集中的Hwy 7與Leslie路口，就坐落著著名的購物中心Time Square，與另一處萬錦著名的購物中心First Markham Place也僅有不到10分鐘的車程。而在Hwy 7上，則是各色中餐廳林立。因此，如果有親友拜訪也會相當方便。
而且同樣在Hwy 7和Leslie的路口，還坐落著中國銀行在加拿大的總部。這更為對於許多來自中國的旅客提供了極大的便利。
最後，在距離這片區域7分鐘車程的地方，還有Seneca College的萬錦校區。這麼短的路程也方便了那些來看孩子的家長們。
事實上，多倫多目前的酒店買賣的市場潛力很大，僅筆者所知，就有多個酒店正在出售，其範圍遍布大多地區各處。不過這些幾乎都是暗盤，所以往往不為外人所知。如果哪位投資者有興趣獲取進一步的咨詢和投資建議，可以直接與筆者取得聯系。
責編：Zoe Chan
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