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移民賣房早安排 稅務繁複要小心｜居外專欄
最近英國、澳洲、加拿大都不約而同為中國香港居民提供特殊移民途徑，令香港又刮起一陣移民風潮！作為地產代理，也發覺不少業主為了移民，而決定出售其在港的物業數目明顯比過往為多。彭博估計在2021年香港將有約13,100至16,300戶家庭，利用BNO Visa移民英國。如果全部業主都賣出其物業，數目可達1,500億港元！
由於英國有資產增值稅，一旦移民至英國，便極有可能被定義為英國的稅務公民，全球的資產升值都需要納稅，而且更要命的是資產升值幅度是根據當年最初購入價作基礎，例如物業早年購入只是100萬元，當今可能升值至800萬元，物業升值了700萬。稅金就是700萬乘以稅率，稅率就是18%至28%，數目非常可觀。所以不少英國的稅務專家都會建議業主移民前將物業沽出，避免繳納高昂的資產增值稅。
除了物業外，其他資產包括股票、債券、黃金、生意等等，都是同一道理。一句術語叫“All Clear”，移民前要將全部資產沽出才絕對安全！不過，不是每一個人都願意沽出中國香港的全部資產。而一些做生意的老板，結束或沽出其生意業務，也不是一件容易的事。
另一種方法去避免繳付資產增值稅，就是申請以彙款制（Remittance Basis） 來“付稅”。簡單來說，資產出售後，只要不滙入英國境內，就不用付稅。看似吸引，但有不少附帶條件，例如失去英國的免稅額，而且要每年繳交一定的費用等等。而且該筆金錢永遠不能滙入英國，否則都要付稅。
當然，坊間有不同說法，如何避免成為稅務居民去避稅。由於稅例繁復，相信沒有專家有百分百信心可以肯定做到。大家不要隨便相信網上一些流傳或KOL的片面報導，便信以為真。以上只是英國的一些簡單例子，澳洲、加拿大的規例又有不同，甚至不同省份的規定也略有不同。大家移民前必須請教專業的稅務專家，為您自己設計一個仔細的安排才是上策。
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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
與葡萄牙房地產交易相關的稅費
在葡萄牙，業主可以通過房地產經紀人或私人出售房地產。房地產經紀人的參與不是必不可少的。
業主選擇通過房地產代理機構出售房產時應簽訂出售協議。已商定的銷售佣金只反映了賣方的付款義務。在葡萄牙，買方支付佣金的情況並不常見。如果雙方簽署的協議中有相關規定，而且不受到賣方協議的限制，則買方有可能向房地產代理支付佣金。
根據各方的意願，委托的價格和交易條件可以在不受法律限制的情況下達成一致。通常情況下，佣金不低於售價的3%。
盡管房產的出售和購買過程在操作上頗有難度，而且我們建議有關各方尋求法律幫助，但在出售/購買過程中不會強制要求各方雇佣律師。
如果一方或雙方決定聘請律師，則通常情況下應向每位律師支付物業售價0.5%至1.5%的費用（若雙方各自聘請律師）。
賣方在出售物業後必須履行一項義務——繳納資本利得稅。這是賣方在轉讓其資產時應繳納的唯一一筆稅款。
在計算資本利得稅時需根據具體情況采用不同的公式。其中一項差異來自居民和非居民的身份。
非居民將按最終獲利的25%稅率納稅（《稅法/CIRS》第71條）。
資本利得稅
資本利得稅（mais valias）與一項經濟利益相關聯，即交易產生的收益增量。
何時可獲得這項收益？
一般來說，人們認為物業交易結束時，交易者就會獲得這項收益。
出售物業時需計算正（負）資本利得稅：正資本利得稅源於購置價值和轉讓價值之間的正差額。
負資本利得稅源於這兩筆交易之間的負差額。
必須注意的一點是，物業購置價值必須根據貨幣貶值系數進行調整，還要加上資產増值所帶來的其他費用和成本。
已獲得的收益：
可以通過以下公式計算正（負）收益
MV/mv= VR – （VA x Coef.+ EV + DAQ + DAl），其中
VR – 銷售價值
VA – 購置價值
Coef. – 貨幣貶值系數
EV – 増值成本
DAQ – 物業購置費用
DAI – 物業銷售費用
購置價值：
《稅法（IRS Code）》定義了物業的購置價值，並考慮了不同的所有權形式。
對於購置的房產而言，購置價值取決於稅務局為確定交易稅（IMT）而申報的價值。
貨幣修正：
若物業購置日期和出售日期的時間間隔超過24個月，則購置價值必須用相關法律（財政部條例，Portaria do Ministerio das Finanças）每年規定的貨幣貶值系數進行修正。這樣做的目的是通過考慮貨幣貶值和通貨膨脹等因素的影響，使物業的購置價值接近轉讓時的實際價值。
費用與成本：
除了購置價值之外，物業還可能會增加其他價值，如物業在出售之前的5年內經歷了更換屋頂、安裝空調、維修工程物業増值過程，這些過程產生的費用就是增加的價值。
《稅法（Codigo do IRS）》沒有規定具體的費用，所以稅務管理局將其定義擴展為所有有利於物業的費用。
購置和出售帶來的成本也會增加。此處的成本包括：運輸稅（IMT）、公證費和注冊費以及房地產代理佣金。
示例一
（永久居民）
2008年4月，A先生以12萬歐元的價格賣掉了他在1995年4月以3萬歐元購買的度假房產。房產翻新費用、銷售費用和成本的總額為6000歐元。
VR（轉讓價值）– 120000歐元
VA（購置價值）– 30000歐元
Coef.（貨幣貶值系數）– 1.4 （2008）
EV（増值費用）– 890歐元
DAQ（購置成本）– 0歐元
DAL（轉讓成本）– 5110歐元
MV/mv= 120000 歐元 -（30000 歐元x 1.4+6000 歐元）= 72000歐元
待合並價值= 72000×50%= 36000 歐元
示例二
（非居民）
2008年4月，A先生以12萬歐元的價格賣掉了他在1995年4月以3萬歐元購買的度假房產。房產翻新費用、銷售費用和成本的總額為6000歐元。
VR（轉讓價值）– 120000歐元
VA（購置價值）– 30000歐元
Coef.（貨幣貶值系數）– 1.4 （2008）
EV（増值費用）– 890歐元
DAQ（購置成本）– 0歐元
DAL（轉讓成本）– 5110歐元
MV/mv= 120000 歐元 -（30000 歐元x 1.4+6000 歐元）= 72000歐元
待合並價值= 72000×25%= 18000 歐元
在澳大利亞，房子不是你想賣就能賣！｜居外專欄
在澳大利亞，土地所有人（賣方）按照自己的意願根據法律規定將土地權益轉讓給受讓人（買方可以是個人，也可以是公司法人），轉讓方式可以是出售、贈予、繼承或其他合法方式。本文主要結合澳大利亞各州的土地法律法規（例如昆士蘭州《1994年土地產權法》（Land Title Act 1994））、案例和相關表格對土地轉讓的程序和填寫申請表的注意事項進行探討和分析。
土地轉讓的程序
1 宗地相關信息的查詢
在土地轉讓前，買方在通常會聘請一位房產律師（各州不同，昆士蘭州每宗土地交易的律師費大約在900-1500澳元不等)。接受委托後， 律師將對該宗地的產權、規劃、環境、區域公路及鐵路的建設狀況等一系列相關內容進行查詢。
2 簽訂轉讓合同
查詢完成後，買方核實了賣方的身份及土地產權狀況等均沒有問題後，交易雙方或委托的地產經紀人和雙方律師一起進行洽商、簽訂轉讓合同，並交納印花稅。
3 填寫轉讓登記申請表並支付轉讓金
簽訂轉讓合同30 天內交易雙方或委托律師填寫轉讓登記申請表（附錄：表1 )和土地產權轉讓信息表（附錄：表2）。如果買方是外國人，應填寫外國人所有權信息表（附錄：表3）。
轉讓登記申請表可以從州政府土地登記機關的辦事機構免費索取，也可以在州政府土地登記機關開設的網站上下載，一般的律師事務所都會有這些申請表。
在轉讓登記申請表中，賣方和買方必須親自簽名，雙方都要有證明人簽名證明是賣方和買方本人的親自簽名。證明人一般是是受人敬仰的、有信譽的、政府認可的公證人（在澳大利亞人們稱他們為太平紳士) ，太平紳士從事的公證是無償的公益活動。賣方將申請表交給買方後，買方向轉讓方支付轉讓金。
4 申請登記
然後，買方將轉讓登記申請表交到州政府土地登記機關的任何一個辦事機構或通過網絡提交，並交納轉讓登記申請費和登記費。如果賣方持有紙質土地產權證書副本，賣方應將紙質士地產權證書副本交到州政府土地登記機關的辦事機構。
5 登記發證
州政府土地登記機關登記員對土地權利人的身份、產權狀況、交易的合法性及登記過程進行最終的審核，審核元誤後加蓋印章，同時編新的產權證書版本號。至此，本次房地產轉讓登記完成，州政府土地登記機關通知買方登記完成。
6 土地分割
如果賣方將自己的一宗地分割後，再將其中的一部分轉讓給買方，在簽合同之前，土地交易雙方應聘請私人或政府測量機構的注冊測量師進行實地分割測量，並繪制分割地籍圖，土地交易雙方各自負擔自己宗地的測量費用。然後，土地交易雙方將成圖及有關文本資料送交地方政府，由地方政府按土地規劃及用途上的限制對該土地的分割及使用進行審批。
土地轉讓的交易雙方在簽訂轉讓合同30 天內，應親自填寫或委托律師填寫轉讓登記申請表（表1，如上圖，中文翻譯）。該表是在土地轉讓之中最為關鍵的表格，信息切勿出錯。以下是此表格填寫的一些注意事項。
1 收益轉讓 （Interest being transferred）
只有已進行注冊登記的房地產才可以轉讓,只有被登記的房地產權利人或其委托代理人有權簽署有關轉讓的法律文件。本欄應填寫以下內容：聲明轉讓擁有處置抵押宗地的權利；聲明宗地符合轉讓條件；聲明人的姓名、地址和電話號碼等。
2 土地描述 （Lot on Plan Description）
本欄應描述轉讓宗地的地址及宗地的地籍編號，宗地的地籍編號描述通常是”第（號）測繪圖的第(號)宗地”【如：RP123456 號第3 塊宗地（產權證號為16543002）】。表格必須包含相應的前綴（如”SP” 代表測繪圖， “RP”代表巳登記的測繪圖， “BUP” 代表建築物單元， “GTP” 代表共有權利表等)。本欄不顯示宗地面積。
3 轉讓人/賣方 （Transferor）
本欄應填寫轉讓人的姓名全稱。如果轉讓人是兩個或兩個以上以按份共有或共同共有士地的個體，則無須顯示轉讓人的姓名。
如果轉讓人是《1997 年法人實體和社區管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人實體，必須如此填寫：“（協議編號）、（協議名稱）共有產權協議的法人實體”，如”1234 海岸共有產權協議法人實體”。
如果轉讓人以受托人或個人代理名義持有不動產，信托須明確標示，如”第（最初轉讓給受托人不動產的交易正式文件證書號碼）號轉讓的受托人的（轉讓人姓名）“或”作為（死亡者姓名）死亡者財產的個人代理的轉讓人的姓名”。
未成年人（未滿18 周歲的自然人）不得授權行使轉讓權。相應地，產權局不接受以未成年人名義執行的轉讓不論是獨立轉讓人或數個轉讓人之一。
4 對價/價格 （Consideration）
對價是指一定的支付款項或者受讓人和轉讓人就權利的轉讓達成一致的項目。本欄應完整地填寫對價。
如果轉讓是以現金以外形式支付的話，則必須要明確表明，例如”依從xx協議本次轉讓是以xx形式支付”或”依從xx買賣交易條款本次轉讓是以xx形式支付”。
5 受讓人/買方 （Transferee）
本欄應完整填寫受讓人的姓名。
如果有兩個或兩個以上受讓人，每個受讓人的權益必須明確陳述。受讓人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人實體可以作為共同共有人與個人或其他法人實體共同持有土地。若是共同共有人，則受讓人所持有的權益必須以分數形式標明，如1/4 或3/4。
如果受讓人是法人組織，必須在第5 條中填寫澳大利亞公司編碼，澳大利亞已登記實體編碼或澳大利亞商務編碼。未登記的外國公司視同本國公司，必須通過適合的法人司法權證明材料建立法人司法權，如法人證書的復印件以及翻譯件。
如果受讓人是《1997年法人實體和社區管理法》(Body Corporate and Community
Management Act 1997) 所列的法人實體，必須在其中添加以下文字“（法人實體的名字）法人實體公共產權協議（協議號）“，如“法人實體有關海岸公共管理1234 號協議”。
未成年人雖不得轉讓不動產，但可以是自由保有(私有)宗地權益的受讓人。如果受讓人是未成年人，必須注明他們的出生日期。
6 轉讓與執行 （Transfer/Execution）
轉讓人和受讓人在此條內簽署轉讓協議。兩個當事人必須在《1994 年土地產權法》規定的一個有資質的證明人證明的情形下執行轉讓協議。
轉讓表必須有轉讓人和受讓人或他們的律師親筆簽字。如果注明“律師”二字，也不表示律師的司法權可以影響正式文件證書的合法性。如果律師作為轉讓人或受讓人代表執行轉讓，那麼律師的簽字不必被作證，但他或她的姓名必須列在此簽字下。
《1994 年土地產權法》第162 條款(C) 項規定證人不是訂立正式文件的主體，證人不能與受讓人是同一人。
土地產權轉讓信息表（表2，如上圖，中文翻譯）所收集的信息被用來評估印花稅、估價數據的基礎和土地稅收數據的基礎以及作為證據數據來更新信息。轉讓人/賣方對此表的第1 、第2 和第3 條所填內容負責。受讓人/買方對此表的第4 條和第2 、第3 條信息聲明的填寫內容負責。
如果受讓人或買方是《1988 年外國土地所有者登記法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，則必須填寫此外國人所有權信息表（表3，如上圖，中文翻譯）。此表所收集的信息、將被輸入到外國土地所有者登記系統中，這是昆士蘭所有土地公開登記專為外國人或外國公司所設的。
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秋冬時節的多倫多，該怎樣賣房？｜居外專欄
秋日已至。雖然此刻的多倫多陽光還算明媚，但很快，氣溫就會下降。如果有朋友打算在接下來的日子賣房，而且還想把房子賣出高價，那麼有些小技巧是一定要掌握的。提醒一下，這些准備工作是越早做越有效，尤其是趁天氣還不算太冷的時候。所以由賣房打算的朋友，如果有些事還沒開始做，那真的要趕緊行動了！
1. 讓房子看起來就像春夏兩季一樣
在春夏兩季，陽光明媚，房屋在陽光之下也會顯得更吸引人。因此在秋冬時節，想賣房的朋友首先要做的一件事，就是讓房屋看著像春夏兩季一樣，光彩照人。要實現這點，除了注意房屋養護之外，還要有一些營銷頭腦。比如我們可以趁春夏兩季，做好Home Staging的工作，制作一些電子圖冊，或者打印一些精致的小冊子。它們在秋冬賣房時往往可以派上大用場。圖冊需要著重突出花園、露台，或帶有家具的陽台等等，這樣買家即便在秋冬時節，也可以看到看到房子最美的樣子。
在剛入秋時，如果你有賣房的打算，但是沒有在剛剛過去的夏天做好准備工作，那就應該趕緊動手。畢竟剛入秋時的陽光還算明媚，現在動手至少不算太晚。
2. 加強戶外形像
除了照片和電子相冊，另一個重點就是要保持房屋美觀，吸引足夠的過路客。
秋天的落葉和冬天的積雪，都會讓路過的買家覺得這棟房子可能維護不善。一旦第一印像壞了，買家極可能對你的房子喪失興趣。所以秋天時，要勤於清掃，或者經常使用吹葉機來清除人行道上的樹葉、樹枝和室外的灰塵，並且盡量保持院子裡沒有樹葉。而在冬天，及時掃雪更是屋主必須要完成的工作。
此外，還要注意維護前庭的美觀這點在秋天最重要，也最可行。趁現在花草還沒有凋謝，可以為植物加上一些護根，既能保護植物，也能顯得美觀。
另外，在氣溫下降之前，還要記得清洗房屋壁板上的松散污垢。否則等冬天來了，恐怕就只能連亡羊補牢了。
3. 保持采光明亮
除了室外，室內的美觀也不容忽視。
首先一點，就是要保持通透明亮。室內的窗簾要拉起來，盡可能減小窗戶的覆蓋面積，這樣可以讓窗戶顯得更大，也可以讓更多的自然光灑入房屋。這樣在秋冬季節也能盡可能營造出一種暖洋洋的感覺。
當然，在漸漸變冷的秋冬時節，僅僅依靠自然光是肯定不夠的。可以嘗試更換一下燈泡，為你的空間找到最討人喜歡的色調。不同的區域適合不同的光照。在浴室配有明亮的日光燈泡，會顯得很溫暖。而在臥室和客廳等生活空間，相對不那麼明亮的白色軟燈泡看起來則最好。
另外，想要完美的照明，還要充分利用硬木地板。漂亮的硬木地板上反射出溫暖明亮的日光，沒有什麼比這樣的畫面更能顯示一套房子的美感。所以保持地板清潔明亮也是十分重要的。還要去除不必要的地毯，使這種美觀效果最大化。
為追求更好的照明效果，還要多加幾盞落地燈。將它們添加到帶有黑暗角落的房間，以創建一個更溫暖的環境。
秋冬時節，因為天黑的很早，當客人看房時，下午和早晨的照明體驗會十分不同，尤其是戶外照明。所以想把房子賣出好價錢，就要懂得在景觀照明上投資。這會大大增加房屋的吸引力，比如在人行道上的太陽能燈，對於外觀漂亮的房屋加上景觀射燈，這都是非常加分的做法。
4. 注重房屋的基礎養護
無論什麼時候，基礎養護一定不能放松，這不僅是為了賣房，也是為了安全。
秋冬季節，一定要注意檢查窗戶是否密封。如果窗戶密封地不夠好，那麼在寒冷的冬天，住在房子裡一定會非常難熬。更何況在樹木密布的多倫多，如果房屋不做好密封，或者牆面上有窟窿沒堵上，那很有可能會招來一些小動物來你家裡過冬。所以要在門窗周圍要進行額外的密封檢查，還要做好隔熱防護。
如果你正好要在冬天出售房屋，那麼最好是把壁爐或鍋爐等取暖設備都保養好，確保買家看房時整個屋子的供暖系統都處於良好狀態。
在冬天到來前，還要及時更換空調的過濾網，幫助減少家裡的異味或過敏原。這不僅是為了賣房，更是為了家人的健康。
5. 做好清潔工作
在做清潔時，任何邊邊角角都不能放過。
清潔水槽下面的櫥櫃，即便買家可能不會打開檢查，也要清潔。還有浴室的水龍頭，要讓它看著和新的一樣。
還有清潔吊扇葉片，清潔洗碗機，以及洗衣機內部。別忘了廚房裡所有的角落和縫隙。
做這些工作不僅是為了賣房，更是為了自己的健康和生活品質。
6. 如有必要，粉刷一下房子
如果牆壁看起來很髒，或者有些裂紋，那最好還是粉刷一下。這不會耗費太多成本，但收益卻很巨大。粉刷房屋最好是在春夏，不過剛入秋時也可以。
一般來說，房屋的顏色最好偏中性。但是在秋冬時節，淺色的外觀也同樣頗具魅力。因為淺色的內飾可以反射更多的光，這在多倫多陰冷的天氣下，會讓看房的潛在買家耳目一新。
7. 盡可能讓家顯得溫馨
秋冬時節，天氣陰冷，最能吸引人的就是那份溫馨的感覺。讓你的家盡可能顯得舒適而有吸引力，這樣潛在的買家就可以很容易地把它想像成一個友好、溫暖，適宜居住的生活空間。當然也就更容易買下你的房子。
在主要生活區域，可以用一些既中性，又能與整體風格相符的小物件來做點綴。比如軟軟的枕頭，還有無味的蠟燭，這些不僅能起到裝飾的效果，更能營造一份愜意舒適的生活氣氛。
如果你家有壁爐，那在秋冬時節也能是一個加分項。假如你的壁爐配有遙控器，那麼記得在遙控器上留個便條，提醒潛在的買家啟動壁爐試試。這樣他們就能享受這種暖融融的氛圍。當然，這份溫暖最好不僅僅停留在表面。你可以在邊上附上一份表格，高速他們使用壁爐的注意事項，以及使用壁爐的能耗成本。這樣不僅溫暖，還會顯得很貼心。
如果有必要，你甚至需要挪走客廳裡的電視。如果電視屏幕過大影響了了采光，或者讓壁爐顯得不那麼美觀，那麼它們就會顯得很礙眼。
如果你選擇拿走一些東西，比如拿走了電視，那麼就要考慮到，這可能牽一發而動全身。考慮一下，如果沒有了電視，家具該怎麼擺放。在重新布置家具時，盡可能使空間的功能最大化。注意，這是賣房過程的一部分。有可能這種擺放方式不符合你，或者你家人的生活習慣，但這樣做會有利於把房子賣出更高的價格。
8. 適度的季節性裝飾
無論是在你列出的照片中，還是在現實生活中的展示中，在你想賣房時，都一定要避免過度的季節性裝飾。在秋冬季節有很多節日。這段時間大家或多或少都會有些節日裝飾，但作為需要賣房的朋友，一定要注意適可而止。
比如說，如果在潛在買家來看房時正巧臨近聖誕，那麼選擇樸素、中性的配飾——比如白色的串線燈或一棵聖誕樹，它們能讓整個空間看起來更美。還有冬天大雪紛飛時，一個簡單樸素的雪人，會讓庭院顯得很有生氣，但也不會太過招搖。
另外，不要在家裡添加太多的香味——這樣做可能會適得其反，讓別人以為你是想要隱藏什麼。
在12月的時候，可以稍微放一點的節日音樂。在做open house時，可以給訪客准備些新鮮出爐的餅干，南瓜松餅，或熱可可。
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秋天賣房有什麽好處？｜居外專欄
雖說溫暖的夏天即將遠去，但買賣房屋的好時節卻還沒完全結束。不要擔心，在秋天，如果你正打算賣房，仍然會有機會在年底前找到買家。而且與夏天相比，在秋天，尤其是剛入秋的那幾周售房，其實還有一些額外的優勢。
優勢一：秋天的買家都很認真
是的，春夏兩季的房地產市場一定會吸引大量的買家，但是真正即刻下offer的卻未必很多。因為這兩季投入市場的房源一般也會更多，所以買家通常都會挑三揀四，貨比三家。有時一個買家甚至可能花上好幾個月來比較和挑選自己中意的房子。不過，到了9、10月份，真正有意購房的買家就必須趕在假期到來，或天氣轉冷之前趕緊做決定。對於賣家來說，這就是一個很好的機會。
賣家該怎麼辦：為了在秋天把房子賣出去，應該抓緊時間，確保房屋能吸引潛在買家。此時此刻，外觀和第一印像尤為重要。賣家一定要把前廊收拾好，把落葉掃干淨，還有千萬要清洗排水溝！一旦把一切准備就緒，那當買家動心的一刻，就容易水到渠成了。
優勢二：秋天的競爭沒那麼激烈
在夏季過後，購房者不僅面臨著假期即將到來的壓力，而且他們的選擇也會越來越少。許多買家會在秋天到來前完成交易。但我們也可以反過來想。如果我們作為賣家，把目標瞄准那些到了秋天還沒能完成交易的買家，我們的市場競爭就會少得多。而且在談判時，時間可能會是一個很不錯的籌碼，它可以幫助你在年底前完成交易。
賣家該怎麼辦：雖然競爭不那麼激烈，不過也不會完全沒有。所以還是要想辦法讓你的房子脫穎而出。秋冬季節，房屋的照片往往千篇一律，單調乏味，但在夏日拍攝的照片就會顯得明亮、干淨、溫暖——這些對於吸引買家都必不可少。所以，多准備一些春夏兩季的好照片，制作一個電子圖冊。如果已經錯過了，那麼趁現在剛剛入秋，天氣不算很壞的時候抓緊把照片拍了。把這些照片也列在listing裡，在秋天賣房的時候一定能增色不少。
優勢三：不一樣的買家群體
一般來說，如果買家是一戶家庭，那麼他們更傾向於在春夏時節買房。而千禧一代和空巢老人通常會在一年晚些時候湧入市場。當然，在秋天，他們並不是唯一的購房群體。有些買家就是故意想避開旺季，還有一些，諸如需要給工人重新安排住處的雇主，他們也會選擇秋季入市購房。這些人往往也需要快速完成買房過程，這可能意味著賣家完成售房的進程會更快。
賣家該怎麼辦：做好Home Staging，並且對房屋進行合理的規劃。比如，空巢老人不一定要找三間臥室，但他們可能想要一個工作區、健身房或客房。另一方面，千禧一代的夫妻可能想要一個育兒室或游戲室。當然，一套房子不可能同時滿足不同買家群的所有需求。但至少我們可以讓每個買家都看到，你的房子具有滿足其需求的潛力，而且他們還不用付出太高的改裝成本。
優勢四：保證自己的生活質量
在經歷了嚴冬的洗禮之後，很多人都希望可以趁春夏兩季出去玩一玩，或者在家裡好好放松一下，即便是許多有意賣房的朋友也不例外。所以如果你想利用這寶貴的陽光明媚的時節來放松身心，那麼冬季到來前的秋天，就是一個絕佳的售房時機了。
賣家該怎麼辦：雖然要放松身心，不過房屋養護也不能忘記。趁還來得及，一定要做好最後的維修保養工作。在周末度假和郊游的間隙，抓緊機會做修理，甚至是一些小的翻修。尤其要記得，得趁氣溫驟降之前，確保房屋的供熱系統能正常運行。你作為屋主，肯定不希望自己住在一套寒冷的房屋裡。當然，作為買家，也不希望在帶著家人一起看房時，突然發現房子暖氣居然是壞的。
除去這些，其實站在買家的角度，秋天買房也算是一個不錯的選擇。
1. 減少競爭
在這點上，買賣雙方都是一樣的。房屋買賣往往是雙向選擇，因此買家也同樣有技術那好競爭的需求。另外，隨著經紀人不那麼忙碌，可能你在尋找新家時，會受到更多個性化的照顧。
2. 天氣適宜搬家
夏天陽光明媚，很適合出行郊游，但是沒有人願意在35度的天氣下扛著家具搬家。所以相對涼爽的秋天，就成了一個很好的選擇。不過一定要抓緊時間，因為到了冬天，面對多倫多厚厚的積雪，搬家的時候你會覺得舉步維艱。
3. 適合選擇搬家公司
如果你不是自己搬家，而是找搬家公司代勞，那秋天可能也比夏天要合適。在搬家的旺季，搬家公司往往需要預約，而且還不能保證絕對准時。炎熱的夏天很可能會放慢他們工作的腳步，這也可能會增加搬家的成本。
4. 更適合檢驗房屋
正所謂，歲寒，然後知松柏之後凋也。只有在一個相對極端嚴酷的環境下，才更有可能看出房屋的好壞。當你在秋天看房子的時候，你可以確保沒有通風或其他跡像表明房子沒有很好地隔熱。秋天相對溫度較低，又不至於像冬天那麼寒冷，既考驗了房屋，也不會讓看房人自己太受罪。
5. 可以為假期做准備
在加拿大，幾乎幾個重要節日都在下半年，尤其是那些需要裝點房屋的節日，像萬聖節，聖誕節之類，都在冬天。所以如果買房者想要在冬天和家人一起在新房子裡度過第一個溫暖而難忘的假期，那秋天就是最好也最合適的機會了。
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美好家園指南（六）：10個高效改造項目 助您順利出售房產
當您想賣掉自己的房產時，必須謹慎選擇。為了出售而重新裝修廚房台面是否值得？還是新業主只會換上自己選擇的裝飾？您應該費心重新粉刷嗎？這類項目的價格從500美元到10,000美元不等，肯定會給潛在買家留下深刻印像，讓最終開價也會更高。
集中精力做好房屋改造，在出售房產時定會帶給您回報。Better Homes & Gardens® 美好家園為您提供10個翻修項目的實用建議。
1. 用壁爐打造溫馨氛圍
即使不點火，壁爐也是天然的聚會區。利用周邊裝飾和/或配備迷人配飾的全新壁爐架，將您的壁爐區打造成賞心悅目的焦點。如果您的壁爐是磚砌而成，也可以粉刷磚塊，打造出瞬時煥然一新的效果。
2. 用瓷磚彰顯風格
玻璃瓷磚閃亮的質感和多變的顏色能夠很好地修飾廚房或浴室的後防濺板或台面，效果驚艷，頗受歡迎。明亮的色度和變幻的光彩展現了玻璃瓷磚的裝飾優勢，同時，回收玻璃的運用在環保方面也很有吸引力。此外，此類瓷磚很容易清洗，自然成為規避凌亂灶台的理想選擇。
3. 用粉刷為房屋換新顏
通過粉刷增添色彩是改變家中任何房間外觀最快捷的方法。您可以盡情發揮想像力，如果改變主意，更換一種顏色也很容易。將牆壁顏色限制為兩三種協調的色調，統一各個房間的感觀。用同一種顏色粉刷裝飾整個房屋有助於提升房屋的整體性。
4. 購買新正門
正門是房屋最顯眼的部分之一。換上較為簡潔和實惠的新大門，將對您房屋的外觀、節能效益和安全性帶來巨大改觀。房門制造商現在可提供多種樣式，能夠搭配幾乎任何房屋的建築風格。從硬木、復合鋼到玻璃纖維，各種材質任您挑選——如果購買新門超出預算，重新粉刷現有的大門也是不錯的選擇。
5. 翻新盥洗室
盥洗室可能是您家中最小的房間之一，但也是客人經常光顧的一個房間。用織物材料、油漆或有紋理質感的牆面裝飾來覆蓋牆壁。更換浴盆、抽水馬桶等固定設施，或是讓洗手盆等陳舊家具重獲新生，令房間煥發全新生機。因為房間面積很小，所以哪怕只是微小的改造也能帶來很大的改變。
6. 改造廚房
廚房是家庭生活的中心，給您的廚房一個時尚、實用、實惠的新造型，全家人都會喜歡。有幾個改造項目成本不到500美元，但會對廚房的功能和設計帶來很大影響。用替代石材的層壓板替換過時的台面，或者在島台上增加一塊砧板型工作台面。您也可以通過懸掛新燈具和在櫥櫃下方增添照明來豐富裝修風格。或者，用全新油漆塗層和時尚的旋鈕或拉手來裝飾櫥櫃。也許，您的廚房只需要充滿趣味的窗戶裝飾和與之相配的彩色配件。
7. 整修車庫
車庫收納和裝修產品市場的增長速度和車庫本身一樣快，可容納三輛車的車庫結構已成為新型住宅的標配。全套車庫系統包括滾動式櫥櫃、精致工作台，甚至各種用具。用於車庫地板的新型環氧樹脂塗料含有聚氨酯，可提高耐久性。要想外觀更漂亮，可以購買由樹脂復合材料或重乙烯基制成的鋪展式地墊。最重要的是，要有一個干淨整潔、組織有序和實用的空間，方便您展開DIY項目。
8. 烹飪智能化
將爐灶升級到磁感應技術可提升烹飪速度，並讓您不必再浪費時間等水沸騰。電流會產生能量場，在鋼質或鐵質炒鍋或平底鍋底部瞬間產生熱量。使用磁感應技術烹飪的能源利用效率為90%，相比之下，電烹飪能效為65%，煤氣烹飪能效為55%。
9. 安裝太陽能熱水器
雖然對於大多數人來說，全屋應用太陽能加熱系統的成本仍然很高，但是用太陽能加熱水已經是一種實用的選擇。主動式平板太陽能收集器系統的價格在2,500到3,500美元之間，每天可以產生80到100加侖的熱水。回報：您的水暖花銷將下降50%-80%。此外，未來能源價格上漲也不會對您產生影響。
10. 考慮能效升級
供暖、通風和空調很容易成為家庭水電支出的最大部分。您可能會認為，在本該更換此類設備時通過一些手段盡量維持設備的長時間運轉可以省錢，但長期來看，如果您的爐灶或鍋爐已使用超過15年，您很可能因此損失更多資金。做好研究；您可能會發現使用全新節能設備代替傳統爐具、鍋爐、熱水泵或空調能夠更快速地節省花銷。
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裝修是讓房屋增值的好方法嗎？美國南加州的豪宅市場有答案
據美國《世界日報》報道，優越的地理位置和生活環境，使美國南加州成為中國眾多明星購置豪宅的理想地。連續幾年，眾多大咖在南加州斥資購置房產，然而南加州房市近年來的波動，讓不少人降價售房，高單價豪宅受影響最大。
房產經紀袁立功分析說，像房產售價大跳水的情況“很正常”。有可能是原來開價預估得過高，華人在售出房屋時習慣性將價格抬高一些。而華人在觀念上因為裝修而抬高房價的想法，也是錯誤的。因為好的裝修在房屋評估中，只能算“good condition”，而不能直接成為房子抬價的理由。
他舉例說，一位華人花200萬元（美元，下同）買下房子，又花了100萬元裝修，在出售房屋時要價350萬元，是很不合理的。
此外，市面上200萬至300萬元的房子已經在降價銷售，何況700萬、800萬元的豪宅，這時候只能降價出售。再從整個大洛杉磯地區房產市場數據來看，從去年1月至今年3月，大洛杉磯地區中等價位房子交易量增長越來越緩慢。這15個月當中，有14個月的成交量都小於前一年同期交易量。去年上半年交易量微幅上漲，每個月的漲幅在5%至10%之間，下半年每個月交易量的漲幅在0至5%。而今年截至目前的數據顯示，與去年下半年差不多。袁立功分析，今年下半年漲幅會再次下降。
南加州房市自2012年開始慢慢變得火熱以來，已經走過七個年頭。袁立功表示，房市一般的周期是十年。接下來房市很可能要經過一個休整期，才可以再慢慢恢復起來。
地產經紀阮秉森則說，如今南加州房地產市場逐漸冷卻，尤其是豪宅降價拋售的現像普遍，市場不活躍，讓很多當地有錢買家也在觀望，希冀下一波或跌或漲的行情透亮後再入場。
在美國加州橙縣拉古納海灘有一套房產出售，盡享加州一年四季，從早到晚的美艷風光。別墅在2017年進行了大規模改造，將本就設計精美的別墅又融合了加州海岸風格和當代氛圍，展現了卓越品位。住宅共設有4間臥室和3間浴室，屋內全部的地板、玻璃都做了更換，浴室、廚房、臥室都用了高品質的材料。著名的加州大學爾灣分校更就在別墅30分鐘車程的地方。房價約¥2,266萬。
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他指出，地理位置對買家來說永遠是第一考慮，在房市熱絡時期，房子內部裝修可能對買家來說並不是特別重視，但如今房市漸冷，反而賣家需要考慮房子脫手時，房屋內部裝修是否能夠一枝獨秀，反而成為買家重要考慮因素。不過，他不建議將房屋過度裝修，因為再奢華的裝潢也可能因不和買家胃口，無法讓房屋增值。
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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan
美好家園指南（三）：7種家居裝修 迅即提升你的房產價值
如果你打算將來賣掉你的房子，或者只是想升級生活方式，那你可能有興趣尋找一些有意義的方式來提升房產的價值——通過進行一些高性價比的調整，這個目標是可以實現的。
Better Homes & Gardens® 美好家園建議出一些最具價值的長期維修項目，無論你的家居規劃如何，這些項目都適用於你的房子。
1. 修理房屋外部
你可以通過修繕房屋外部來增加房產價值——而且這樣做可以迅速改善住宅的整體外觀，讓每個到訪的人在進門前就對它產生良好的印像。拆卸損壞的護壁板，並用全新的護壁板進行修理。在紗窗缺失的地方裝上新紗窗，用砂紙打磨舊的、破損的紗窗，並塗上油漆。修復屋前步道上破損的固定裝置或裂縫，進行重新粉刷，再換上新的人工布景。這樣做可以大幅提升住宅的外觀吸引力。
美國德克薩斯州伍德蘭茲5臥6衛的英式都鐸莊園，外部保養得宜，非凡優雅，細節精致。房價約¥2,577萬。
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2. 改造廚房
這通常是房地產代理告訴你的第一件事：廚房是住宅的重要賣點。雙水槽，新廚具，櫥櫃，慢關型抽拉式抽屜櫃，翻新台面都是值得一試的熱門廚房改造項目，而且這些項目有助於提升房產的價值。
美國佛羅裡達州塞拉布雷遜6臥7衛的房產，美食廚房設有上乘的定制木櫥櫃、石材台面及Gaggenau電磁灶，還有酒櫃和中央島方便用膳。房價約¥2,075萬。
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3. 翻修內飾
考慮一下刷上新油漆，同時用更中性的配色來粉刷牆面吧——如果你未來打算出售房產，那就更應該這麼做了。為牆壁，設施，甚至裝飾品選擇更中性的配色可以讓潛在的買家不由自主地想像生活在那個空間的情形，並產生添加個人特色的念頭。在重新粉刷之前，先用釘子或大頭針填滿所有的牆洞，並用砂紙打磨牆壁。
4. 打造一個明亮而吸引人的空間
在較暗的房間裡裝上更多照明設備（如嵌入式照明裝置）以照亮這些區域，並考慮使用明亮的反光表面以增強效果。在浴室裡裝上新的固定裝置和升級瓷磚可以讓浴室變得更明亮，更具現代感，更有吸引力。
美國夏威夷檀香山3臥4衛的房產，超過3,300平方英尺的優雅生活空間，包括自由流動的開放式布局，以及10英尺高的天花板。房價約¥7,297萬。
居外物業編號：46694173 點擊查看房源信息
5. 修理管道
你最近有沒有思考過水管的問題？清除堵塞水槽下方的存水彎的雜物；你可以經常下水道疏通工具來清理這些東西，或者雇一名水管工來進行全面的修理。請務必定期疏通水槽的排水管，用下水道疏通工具來疏通廁所，從而讓排水系統保持正常運轉。也許是時候修理熱水器或安裝一個新熱水器了。如果你的熱水器已經用了10年或以上，那就更應該采取措施了。
6. 修理地板
為了讓住宅重獲活力，你能用的最快速，也是最簡單的方法之一就是更換地板。對於瓷磚地板，你可以通過重新粘貼松動的瓷磚並更換損壞的瓷磚來自行修理。（你也可以使用廢舊地板自行修復嚴重損壞的部分。）現在，你還擁有多個可選的替代方案，從防污地毯到復合實木材料，再到環保竹材，應有盡有。您還可以按照適合您本人和住宅的風格對房屋外觀進行全面翻修。
美國德克薩斯州休斯頓5臥8衛別墅，地板鋪上閃亮的大理石，厚實的胡桃木和豪華的地毯。房價約¥2,460萬。
居外物業編號：45801952 點擊查看房源信息
7. 修理屋頂
一切都從要從頭開始，對你的住宅來說，這個“頭”就是屋頂！修理損壞的屋頂板或補充屋頂板，堵塞的排水溝和松脫的防雨板。你應該考慮每年清掃一次煙囪。如果住宅設有閣樓，則一定要注意通風問題。屋頂的通風透氣性能是否足以確保空氣中的濕氣不會留存在閣樓裡？在任何情況下，承包商都可以幫助你確定哪些項目可以最大限度地提升房產的價值和舒適度。
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英國房價增速創5年新低 倫敦賣一套房要128天！
面對著全球主要經濟體超寬松貨幣政策環境接近尾聲，以及英國脫歐所帶來的種種不確定性，一直是中東和俄羅斯富豪們最愛的英國樓市也撐不住了。
據Nationwide（全英房屋抵押貸款協會）1月4日公布的數據，英國在2018年的房價錄得五年來最慢漲幅，2018全年的房價漲幅從一年前的2.6%降至0.5%，創下2013年2月以來的最慢同比增速。
而去年12月的房價較11月環比也下降了0.7%，全英國平均每套房房價為21.23萬英鎊（約183元人民幣）。
作為抵抗通脹和經濟危機的重要資產之一，英國房地產市場在經歷了幾十年的繁榮之後，目前正在放緩。Nationwide在報告中表示，上個月消費者的信心減弱，新買家問詢數量進一步下降。
對此，Nationwide首席經濟學家Robert Gardner表示，目前放緩的跡像可能是經濟前景的不確定性所造成的，盡管目前就業和工資增長強勁，借貸成本也較低。他預計，如果經濟成長率依然持續當前速度，則2019年英國房價還將出現較低的個位數增長率。
分區域來看，北愛爾蘭地區2018年房價漲幅達到5.8%，威爾士也達到4%，是英國房價漲幅最大的兩個地區。而首都倫敦的房價在2018年卻下跌了0.8%，Nationwide在報告中表示，這是倫敦房價連續六個季度出現同比下跌。
倫敦房價最早出現連續下跌，或許與此前較大的漲幅有關。與2007年金融危機前的房價頂峰相比，倫敦房價已經比11年前高出了52%左右，而全英國的平均水平才比07年的高點高出28%。
像約克郡和亨伯賽德郡、西北和北部地區的房價卻仍接近2007年的水平，英國各地區的房價漲幅在過去十年出現較大分化。
據瑞銀近日發布的研究報告，倫敦房產目前在市場上平均需要等待128天，才會被出售，這一比例高於2016年平均77天的水平。
同樣追蹤該數據的Post Office也得到了類似的結果，倫敦房產需要掛牌126天才能被售出，較2017年延長了11%。而2016年末，這一數字為89天，2015年則為74天。
此外，瑞銀（UBS）的數據顯示，39%的房產掛牌出售後，價格出現下調，自2016年英國退歐公投以來翻了一番。要價的平均折扣為2.6%，而一些熱門區域，如肯辛頓和切爾西的平均折扣超過4%。
居外推薦英國倫敦房源：這間典雅的五臥室家庭聯排別墅擁有高雅的現代化裝飾，坐落在一條優質的住宅街道上，距離肯辛頓大街僅有幾步之遙。
居外物業編號：44860406 點擊查看房源信息
瑞銀在報告中稱，在英國退歐的不確定性揮之不去的情況下，買家對房價的承受能力不足，加上印花稅的變化，都對樓市造成了影響。
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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan