江晓清 – juwai

多倫多和蒙特利爾豪宅走高，溫哥華有望趨穩｜居外專欄

Royal LePage最新預測：2020年多倫多和蒙特利爾豪宅市場將持續走高，溫哥華房市也將出現改變。

大蒙特利爾地區（GMA）的豪宅（8.5％）和公寓（8.3％）升值幅度最大。大多倫多地區（GTA）的豪華公寓價格也大幅上漲（7.0％）。
有限的房源和高需求將繼續推動豪華住房價格上漲，Royal LePage預測GMA和GTA豪宅市場價格將繼續走高。
盡管價格同比下降，大溫哥華的豪宅房地產市場仍顯示出平穩的跡像。

根據Royal LePage官方發布的消息，在截至2020年1月31日的12個月內，房屋價格在蒙特利爾，多倫多和渥太華等大區域均呈上漲趨勢。在多倫多和蒙特利爾，在傳統的高需求地區，房源緊張是房價上漲的重要因素。導致低庫存的原因主要是是潛在的升遷買家缺乏信心。

可以看出，隨著多倫多地區在國際上聲譽漸隆，當地的豪華公寓價格出現了大幅上漲。多倫多和渥太華的豪華住宅需求量一直保持健康的發展趨勢，蒙特利爾的獨立屋豪宅市場則顯示出明顯的上漲勢頭。在加拿大西部，溫哥華和卡爾加裡這兩個較大的地區的豪宅價格都同比出現下降。但是各種數據仍表明溫哥華的奢侈品市場正在逐步趨於穩定。雖然近期預計溫哥華和卡爾加裡的豪宅市場不會出現價格上漲，但買賣雙方對市場穩定的信心越來越強。

大多倫多地區

在過去的12個月中，大多倫多地區的豪宅中位數價格上漲1.2％，至3,629,916加元，而豪華公寓中位數價格上漲7.0％，至2,402,650加元。

豪華住宅購房者同樣也面臨著低房源的情況，這挑戰了整個住宅市場。比如市中心或者高需求地區上市房源的持續走低，這對於想要在同一街區上購房的買家來說是不幸的。由於公寓住宅相對於獨立屋更便於管理和維護，加拿大本土的年輕高管和高收入人士與投資者和外國買家展開了激烈競爭。這也導致了所有中高檔地區和市中心一帶（包括中部，東部和西部）的豪華房源，無論是獨立式豪宅還是豪華公寓，都受到了廣泛的關注。

明年，豪華住宅預計將增長2.5％，至3,721,000加元，而豪華公寓預計將增長6.0％，至2,547,000加元。

大蒙特利爾地區

大蒙特利爾地區的豪宅因為市場房源繼續趨緊，價格上漲一直保持強勁。在截至2020年1月31日的12個月內，該地區的豪華住宅和豪華公寓價格同比增幅最高。在此期間，大蒙特利爾地區豪華住宅的中位數價格上漲同比增長8.5％至1,853,513加元。同期，豪華公寓式公寓的中位數價格上漲8.3％，至1,409,262加元。

盡管目前市場對Westmount和Outremont等成熟的豪華社區的需求保持穩定，但周邊地區如Le Plateau和Griffintown對豪華物業的需求卻開始激增。西岸的豪華住宅由於景色優美和優質學校聚集等原因，在市場上也大受歡迎。

造成大蒙特利爾地區豪華房屋房源減少的一個重要因素是，賣方市場對於出售當前房屋後能否找到下一個理想房屋缺乏足夠的信心。許多人擔心目前價格上漲的快節奏可能意味著，在他們售出自己房屋之後，任何的延遲都有可能導致極大的虧損。與其冒著這種風險，不如等到市場趨於平穩再出手。

豪華獨立屋的成交速度往往很快，因為買家知道在目前有限的房源條件下存在著激烈的競爭。但是，盡管豪華公寓的需求也在持續增長，但買家仍然擁有選擇的余地，和其他投資者之間的競爭也不如獨立屋一般明顯。2020年的豪宅銷售市場將非常活躍，買家對豪宅的需求持續增長，但目前市場上的房源極有可能滿足不了這樣大的需求。

在接下來的12個月中，豪宅的中位數價格預計將上漲5.5％，至1,955,000加元，而豪宅的中位數價格將上漲5.0％，至1,480,000加元。

大溫哥華地區

在截至2020年1月31日的12個月期間，大溫哥華地區豪華別墅的中位數價格同比下跌6.7％至 5,394,594加元。同期，豪華式公寓下跌4.4％至2,411,773加元。

雖然大溫哥華地區的豪華房地產在過去十二個月內所顯示的房屋和公寓中位數價格同比下降，但自2019年10月以來，豪華公寓銷量的顯著增長正在推動市場趨於穩定。從2019年10月1日到2020年1月31日，大溫哥華豪宅的中位數價格同比下降1.3％，而公寓的中位數價格相對持平，同比增長0.2％增長。

溫哥華的普通住宅房地產市場正在朝著平衡的市場所轉變，但是在豪宅市場卻開始呈現上升趨勢。目前市場對價格在3到5百萬加元之間的房屋有穩定且健康的需求。高端房地產市場進入平衡市場將需要更多時間，但並不是不可預期的。對於賣方來說，在准備售房之前制定正確的策略將至關重要。要提高競爭力，賣家從一開始就需要一個好的營銷策略，否則他們可能會錯失機會。又或者，如果房屋定價過高，則會被市場所拋棄，得不償失。

預計明年該地區的豪宅價格將溫和下降。預計豪華公寓的中位數價格將同比下降2.0％至 5,287,000加元，而豪華公寓的中位數價格預計將下降1.5％至 2,376,000加元。

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壓力測試的修正有利於加拿大房市｜居外專欄

2月18日，加拿大財政部發布公告，自4月6日開始，用於按揭貸款的壓力測試標准將會改變。用於壓力測試的最低利率原本是用加拿大央行公開的5年基准按揭利率標准，將會在4月6日後轉變為每星期5年固定保險按揭利率的中位數+2%。這意味著，能夠通過壓力測試的最低利率將會下降，也意味著，貸款申請者將會有可能更容易獲得更多貸款。

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用更加實際的數字能夠幫助人們理解這一變化帶來的利好：商業銀行的固定優惠利率，往往會比央行基准利率低。如果說央行的利率為5.20%，但商業銀行的利率卻是3%的話，3%+2%得出的5%，將會比原本需要通過的測試減少0.2%。這可以幫助更多的申請者獲得貸款。

而當我們查閱各家銀行的貸款利率時，我們不難發現，多數貸款的固定按揭利率低於3%，這意味著測試所用的利率將會低於5%，申請者將更容易通過壓力測試。

面對這樣的變化，不同的人群反應各異：一些人認為，房價隨後將會“漲定了”，也有一些人認為，這樣的變化，並不能解決困擾多倫多與溫哥華的昂貴房價危機。

在2018年1月1日，加拿大聯邦政府提出了一項名為“壓力測試”的貸款限制政策。加拿大金融消費者協會（Financial Consumer Agency of Canada）對貸款申請者做出了進一步的要求：原則上，貸款申請者的毛償債率不得超過32%，總償債率不得超過40%。這意味著，申請者用於償還貸款的收入占比不能超過40%。無法維系這一基准的貸款申請者，將不會獲批。

這樣的限制性貸款政策有許多優點：或許人們認為只能用收入的40%償還貸款有些苛刻，但是這也能夠確保申請者不會面臨無法償還貸款，最終導致破產的問題。雖然要求嚴苛，但是這樣的要求可以保護加拿大的信貸系統，讓加拿大不會面臨類似於2008年次貸危機一樣的經濟大潰敗。而在房價方面，對貸款申請者的嚴格要求將會限制獲批貸款的人數，在需求數量減少時，房屋的價格理論上也會有所下降。從房屋的可負擔性方面來說，壓力測試的存在利大於弊。

當然，這種對房屋貸款的壓力，導致了另外一個在社區和新移民群體當中日益嚴重的問題：人們沒有辦法貸款買房了。如今針對壓力測試的松緩或許能夠幫助在邊緣的貸款申請者獲得批准，但現實來看，我們需要理解，這一單一政策，用於解決多倫多與溫哥華的高房價問題還不足夠。

房屋既是長期消費品，也是用來投資的重要工具。這並不是一個可以被簡單暴力拆分的問題。房屋問題需要一個平衡的政策解決。

在2019年聯邦大選前，自由黨政府曾經出台過首次購房者激勵計劃，這一計劃將會允許聯邦政府為首次購房者提供房房價格5%或者10%的貸款，並與購房者一同擁有這套住房。這筆補助得以降低購房者所需要的貸款數額，並以此讓房屋更加可以負擔，並能夠讓更多的購房者得到貸款。直到貸款期限超過25年，或者將房屋再次被售出的時候，購房者才需要償還來自聯邦政府的貸款。這等同於在購房者首次購房時，為他們提供了一個最多九折的“購房折扣”。

而在競選期間，自由黨方面又加強了在多倫多和溫哥華的激勵計劃，年收入不超過15萬元的申請者可以通過激勵計劃，購買價值不超過78.9萬的住房。此外，聯邦政府還將針對非加拿大居民的買家征收投機稅。

在可負擔性住房方面，自由黨在過去設立了國家住房戰略，投資550億加元，幫助在全國各地建設可負擔住房項目。

對於溫哥華與多倫多來說，這些原本在加拿大規模較大的城市已經成為了國際大都市：這裡有各大體育聯盟的職業球隊，這裡有全世界各種背景的居民，這裡有世界上數一數二的大學。但與此同時，生活的可負擔性與住房的價格，成為了聯邦政府需要應對的嚴峻問題。

針對壓力測試的修正是一個好的開端，在幫助申請者更加容易獲得貸款的同時，壓力測試系統依舊能夠起到其原本應有的作用。確保加拿大樓市出現過度激烈的不可控反應。

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1月多倫多房屋銷售大漲15.4%｜居外專欄

根據多倫多地產局（TRREB）最新發布的房屋市場報告，在2020年1月，通過TRREB的MLS系統銷售的房屋為4,581套，與2019年1月相比增長了15.4％。在初步的季節性調整後，銷售額與去年同期相比增長了4.8％。

可以看出從今年1月延續了去年12月份良好的勢頭，銷售數量強勁增長，而新上市和已在市場上的房屋數量持續下降。與一年前相比，市場條件趨緊導致房屋售價的增長更為強勁。穩定的人口增長，低失業率和低借貸成本繼續為所有主要市場領域的買家之間的激烈競爭提供支持。

與2019年1月相比，MLS（多重放盤服務系統）復合基准價格上漲了8.7％，這是該基准自2017年10月以來的最高年度增長率。公寓市場領域在MLS價格增長方面繼續保持領先地位，並且帶動了整個大多地區房屋價格的增長，所有房屋類型的價格均上漲了7％以上。而位於多倫多市中心位置的的獨立屋和公寓，1月份的平均銷售價格更是上漲了12.3％之多。

2020年1月的價格增長與2019年1月相比的主要區別在於低層市場，尤其是獨立式住宅。在過去的一年中，房屋的走勢發生了很大改變。顯然，由於OSFI（加拿大金融機構監管辦公室）壓力測試而處於觀望狀態的許多買家正在重新進入市場，從而推動了獨立市場的非常強勁的同比增長。從現在強勁的銷售狀況和目前有限的市場供應來看，這將促使大多地區房屋價格繼續以飛快速度上漲。

GTA (大多倫多) 西部地區具體情況

皮爾區（Peel Region）在2020年1月總共有1,005 套房屋售出，總價值達到了788,261,288 加元，平均價格為784,340 加元，中位價格為730,000加元。並且在1月份新增了1,542套房屋上市。其中獨立屋占1月房屋總售價的55%，平均價格983,300加元；公寓占13%，平均價格為528,902 加元。

細分到各個城市，密西沙加（Mississauga）和布蘭普頓（Brampton）仍為房屋買賣的主戰場，其中密西沙加市獨立屋共成交127套，均價1,187,718加元，新上市獨立屋284套；布蘭普頓市獨立屋共成交278套，均價870,970加元，新上市獨立屋410套。在公寓銷量方面可看出兩城市差別，密西沙加市1月共成交164套，均價539,788加元，新上市公寓231套；布蘭普頓市公寓僅成交24套，均價8454,517加元，新上市獨立屋27套。而卡利登市（Caledon）1月僅售出53套房屋，平均價格為989,163 加元。

荷頓區（Halton Region）在2020年1月總共有455 套房屋售出，平均價格為931,782 加元，並且在1月份新增了809套房屋上市。其中獨立屋占1月房屋總售價的70.6%，平均價格1,138,306加元；公寓占13%，平均價格為528,902 加元。至於荷頓區的公寓市場，由於大部分的公寓都為新建和正在建設當中，所以成交量並沒有很高，一月市場上新增84套公寓。

細分到各個城市，奧克維爾（Oakville）是整個荷頓區房屋買賣的中心位置，占整個荷頓區房屋交易總額的46.6%，平均價格為1,104,796 加元。伯靈頓（Burlington），荷頓山（Halton Hills）和米爾頓（Milton）雖在成交量和均價等方面與奧克維爾無法匹及，但總體來說勢頭良好，價格穩步增長。

結合1月份多倫多地產局（Treb）給出的數據可以看出，整個大多地區西部（皮爾區和荷頓區）總體上還是延續了去年年底的上漲勢頭，不管是成交量和價格都在穩步提升當中。1月作為每年房屋成交的淡季，這些地區能取得這樣的成績實屬不易，同時也印證了目前房市正在逐漸走出低谷的預測。結合加拿大地產局和其他的資料分析，整個加拿大的房地產都在逐漸走出寒冬。

多倫多作為安省乃至加拿大的重要城市，肯定也是首當其衝，將在這場房屋漲幅的大戰中打響頭一槍。目前像密西沙加和奧克維爾這些熱門地區的價格還並沒有出現瘋狂的漲幅，但已經有了一定的趨勢，一些高質量的房屋已經需要搶offer才有機會入手。盡管暫時不會恢復到2016，2017年那種瘋狂的市場，但仍將是多倫多和加拿大房地產行業的一針強心劑。大部分的買家和投資者已不再持續觀望，慢慢湧入了目前的投資市場。

可以預見，今年多倫多房地產行業的春天將來的更早，更快，也將持續的更久!

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走訪安大略省學區：密西沙加市Sheridan社區｜居外專欄

加拿大安大略省米西沙加市內南北走向延伸至安大略湖的Mississauga Rd周邊是遠近聞名的豪宅聚集地，即使有兩旁的蒼勁大樹的遮掩，小路兩邊延伸開的住宅還是掩飾不住豪氣的外觀。繁茂的綠化，和曲徑通幽感的小路讓人們每每經過這裡都會有與世隔絕的自然感受。

Hwy 403以南的Mississauga Rd貫穿3個區塊分別由北向南為：Erin Mills、Sheridan和Lorne Park。Lorne Park一直一來都以“好社區”和“豪宅區”為人們所熟悉， Erin Mills也因為其Erin Mills Town Centre的繁榮和它飛速的發展受到越來越多的關注，而對於Sheridan區這個名字很多人卻並不了解。

整個Sheridan區西起Winston Churchill Blvd、東至Credit River這條貫穿Mississauga的小溪，北至Dundas St E、南邊和Lorne Park社區以QEW為界，讓每個前來這裡的人們都被這裡的景色和每一棟獨特風格的超級豪宅所震撼。

每每駛入這裡，都有無限的奮鬥衝動，幻想能使自己的家人住上如此氣派的房子，並且希望心中蠢蠢欲動的念頭在以後的日子裡能夠成真。整個區域中Doulton Dr和Indian Rd是公認的超級豪宅區域，一經比較在這裡就連兩三百萬的房屋都會覺得不入眼了，200萬的房子和周邊動不動就快上千萬的房子一較量就顯得掉了不少檔次。這片區域家庭的平均收入接近整個密西沙加市平均家庭收入的4倍，為35萬。

當然，這裡的居民普遍文化程度高，一半以上都有大學本科文憑，受過良好教育的人們又在各自領域發光發熱，經過不懈奮鬥後才能得到如此豐厚的收入。另外，這裡65%的白領比例比較密西沙加所有居民比例高出不少，接近2.5倍之多，而這裡沒有藍領工作者。和我們腦海中成功人士的形像相符，這裡已婚中老年人居多，45歲以上的人占了幾乎45%，沒有時間的推擠、經驗的積累是難以成為真正的成功人士。

關於房產，這裡99%都是獨立屋，只有極個別的半獨立，想要在這看到公寓和聯排房屋是完全不可能的。這裡的房屋規格都比較大，平均房間數量達到10以上，比密西沙加市平均的6個房屋數量要多出不少，關鍵是每家面積都非常大，因此房屋數量和面積都要多很多。根據數據顯示，這裡的平均出租價格為零，也就是沒有人在這裡出租自己的房產。

想必也是，這麼闊氣的房屋自己花了如此高價才能據為己有，一定也有實力自己養護能夠負擔起高地稅和維護費，也應該不想別人不愛惜它吧。其實來到這裡您並不能特別清楚的看到這些高檔的房屋，因為它們大多都躲在參天大樹之後，您只能從裝飾非凡的大門鐵欄外透過樹與樹之間的間隙，隱隱約約看到裡面跨度非常大的房屋和修剪整齊的花園，但即使只是這樣您都還是能感受到它散發的魅力。

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總體來說，豪宅最基本都要具備以下特點：

占地面積大
環境宜人，依山傍水那就最好了
環形車道，能停的車輛數10個以上的車位都不為過
房屋綠化面積大，參天大樹、開闊草坪更要有噴泉和雕塑藝術相襯
游泳池必不可少
臥室數量5個為最少
寧靜的校區，鬧中取靜
私密性好，開闊且沒有擁擠的感覺
設計要與眾不同，個性特色和高檔氣派一樣都不能少

有經濟實力的人們，千萬不要錯過這裡的這些豪宅，這裡的房屋質量都是一流的，因此自住投資都是好選擇。上好的地理環境和優美的社區風景，再加上每棟房屋特有的建築風格都讓住在這裡的人們有世外桃源的脫凡感受。當下不斷升值的地皮價格讓擁有豪宅不僅能獲得房屋回報，更多的是能夠得到寸土寸金的豐厚升值前景。相信每個人都想擁有如此這般的家，不僅是殷實經濟實力的像征也是成功人生的認證，即使現在還遙不可及，相信通過努力總有一天能離它們更接近。

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Royal LePage：加拿大春季房價會適度上漲（下） | 居外專欄

上期文章提到，在最新的市場調查報告裡，Royal LePage預測加拿大房屋總價格預計到2020年將同比增長3.2％。本期文章將分析加拿大主要城市與地區的現狀和前景。

大多倫多地區（GTA地區）

房屋供應嚴重不足，人口的增長和投資者對新一年房地產前景信心的增強繼續推動了大多倫多地區的房價上漲。在第四季度，該地區房屋的總價格同比增長4.8％，增至843,609加元。在同一時期，標准的雙層獨立屋和平層獨立屋的中位數價格分別上漲4.4％和2.4％至982,944加元和806,977加元，而公寓則上漲7.8％至565,919加元。
目前大多倫多地區正處在一個轉折點，我們可以看到房屋價格准備開始迅速上漲的跡像。該地區的房源供應非常少，但卻有越來越多的潛在買家試圖進入市場。

但同時大多倫多不同地區的房價增長差異很大。盡管有一些地區的價格目前保持平穩且價格增長健康，但包括市中心在內的許多地區在需求旺盛和房源明顯不足的情況下，升值速度有可能大幅上漲。其中皮克林市 (Pickering) 和密西沙加市 (Mississauga) 的價格有顯著上漲，其總價格分別同比增長9.7％和7.9％。多倫多市房屋的總價格也同比上漲了6.6％。

阿賈克斯（Ajax）和奧沙瓦（Oshawa）這兩個城市是僅有的總價格同比下降的兩個地區。阿賈克斯和奧沙瓦的房屋總價分別下跌1.2％和1.8％至661,049加元和524,423加元。

大蒙特利爾地區

在2019年第四季度，大蒙特利爾地區房屋的總價格同比上漲6.3％至433,993加元，這是自2010年第四季度以來的最高升值幅度。高需求和低房源推動了雙層獨立屋和平層獨立屋的價格中位數分別上漲7.2％和5.9％，至548,374加元和336,981加元。該地區公寓的中位數價格同比增長4.4％至338,148加元，在第四季度調查的三種房地產類型中增幅最低。

從以往的數據來看，每年的第四季度是最不活躍的，但是直到今年年底，大蒙特利爾地區對於房屋的需求量一直保持在很高的位置上。競爭的加劇不僅減少了房源，而且改變了賣方的行為。賣方更有可能在找到下一個房屋後再選擇賣出當前房屋。在這一點上，急於出手的賣方正遭受與買方相同的挫敗感，幾乎沒有選擇余地。面對目前價格不斷上漲，並不急於套現的賣家普遍會選擇觀望的態度，這加劇了目前房源緊張的問題。

過去三年來大蒙特利爾地區房屋價格升值的上升趨勢是由於其地區穩定且良好的經濟表現，幫助推動了所有買家群體的需求增長。

對於一個競爭異常激烈的春季市場，我們目前可以說正處於“完美的風暴”中：貸款利率低；就業率也是健康的；市場上房源有限。而且，所有買家群體都很活躍，包括首次購房者，嬰兒潮一代，新移民和外國買家，大家都在躍躍欲試。

大溫哥華

與其他加拿大主要城市形成鮮明對比的大溫哥華地區的房價繼續保持同比下降的趨勢，但在第四季度已經開始顯示出市場正在復蘇的跡像。大溫哥華地區的房屋總價格在2019年第四季度同比下降4.8％至1,107,719加元。相比之下，在2019年第三季度，該地區房屋總價格下降了5.2％。

按房屋類型劃分，大溫哥華地區標准兩層獨立屋和平層獨立屋的中位數價格分別為$ 1,443,918和1,195,003加元較去年同期下降了4.7％（第三季度為-4.2％）和6.7％（第三季度為-7.6％），而該地區公寓的中位數價格則為645,607加元，同比下降3.4％（第三季度為-5.9％）。

銷售量增加，市場剩余房源減少。這是市場即將復蘇的好兆頭。在去年價格大幅下跌之後，我們很可能會再次看到溫哥華房屋價格的適度增長。對於大多數的普通買家而言，買家撿漏或者以低於普遍市場價格買入房屋的機會已經逐漸減少。但是在豪宅市場上還存在有低價入手的可能性。總體來看，大溫哥華地區的房地產市場在第四季度相當平衡。賣家能夠順利購買新房，然後在很短的時間內出售其現有物業。對於買賣雙方來說，都是一筆雙贏的買賣，同時對市場也是很大的刺激。

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渥太華

房源的不足和租賃市場的緊缺繼續給渥太華的房價帶來上漲壓力。渥太華房屋的總價格在2019年第四季度同比增長5.3％，達到493,947加元。雙層獨立屋的中位數價格同比增長4.4％至521,524加元，而平層獨立屋的中位數價格則強勁增長，同比增長10.1％至501,195加元。在同一季度，公寓的中位數價格同比增長2.1％至329,828加元。

從現有數據來看，渥太華的房地產市場到12月為止銷售情況良好。如果繼續保持這種需求超過供應的狀態，可以預見今年春天房價將進一步攀升。

可以說，由於渥太華強勁的本地經濟，加上良好的就業機會，吸引了其他地區的加拿大人遷居與此。這也是造成房屋價格上漲的主要原因。

卡爾加裡

盡管卡爾加裡房地產市場的復蘇步伐緩慢，但最新季度價格的趨勢卻令人鼓舞。2019年第四季度，卡爾加裡的房屋總價格同比下降2.3％至469,916加元。然而，在2019年的最後六個月中，卡爾加裡的房屋總價格與2019年第二季度的460,089加元相比，增加了2.1％。

按房屋類型劃分，兩層獨立屋的中位數價格同比下降1.0％至514,139元，而平層獨立屋的中位數價格同比下降4.1％至488,521加元。與此同時，公寓的中位數價格同比下降6.9％至265,488加元。

獨立屋和聯排別墅的銷售均有所改善，不過也造成了市場上房源的減少。近期購入房屋的買家，基本上享受到了低於市場預期的價格，尤其是在獨立屋方面最為明顯。同時市場上有大量的優質公寓物業，在價格不高的情況下，無需等待交房還幾乎不需要做太多維護，對於公寓買家和投資者也是一大利好消息。

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埃德蒙頓

埃德蒙頓的房價在第四季度相對持平。埃德蒙頓的房屋總價格同比下降0.7％至379,426加元。按住房類型細分，標准兩層獨立屋的中位數價格同比增長1.2％至435,426加元，公寓的中位數價格相對持平，增長0.3％至230,969加元。同期，平層獨立屋的中位數價格同比下跌5.1％至361,943加元。

從這些數據中可以看出，埃德蒙頓的購房者基本已經適應了貸款壓力測試，賣方市場正在做出適當的妥協與讓步。買賣雙方對於目前的市場均感到滿意。可以預計的是，今年春季房屋銷售市場將出現小幅度的增長，但房價真正的漲幅將在2020年逐漸顯示出來。

哈利法克斯

哈利法克斯的房屋總價格在2019年第四季度保持相對平穩，同比下降0.6％至318,768加元。兩層獨立屋的中位數價格同比上漲0.4％至 336,353加元。平房的中位數價格持平，同比下降0.2％至 267,036 加元，而公寓的中位數價格同比下降3.7％至319,897加元。

哈利法克斯的房價正如買房者的信心一樣，正在逐步上漲。由於租房市場上房源過於緊張，掛牌出售的房屋比例與去年相比增加了將近一半。這就是春季需求增長時價格上漲的趨勢。

溫尼伯

溫尼伯的房價在第四季度強勁增長。該地區的房屋總價格同比上漲7.4％至321,346加元。在同一時期，平層獨立屋的中位數價格同比增長5.3％，公寓的中位數價格同比增長1.1％至306,293加元和232,875加元。標准兩層獨立屋的中位數價格同比上漲10.2％至353,536加元。

溫尼伯第四季度獨立屋市場的銷售量很高，而售價超過80萬加幣的房屋的銷售尤其活躍。盡管需求強勁，但目前市場上房源充足，可以為不同需求的買家都能提供符合他們要求的房屋。

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Royal LePage：加拿大春季房價會適度上漲（上）｜居外專欄

Royal LePage建議聯邦政府，如果在2020年進行貸款變革，需要采用區域方法進行抵押壓力測試。

根據2020年1月9日最新發布的Royal LePage 房屋價格調查報告，加拿大的房屋價格在2019年第四季度同比增長2.2％，達到了648,544加元。與2019年第三季度相似，可以看到潛在的購買者正在陸續回歸房地產市場。在2019年上半年，由於貸款政策的改變，大部分買家一直處在觀望之中。

Royal LePage 總裁兼首席執行官Phil Soper 表示：“自十年前經濟大蕭條以來，我們已經成功地應對了全國房地產市場的首次重大調整。” 盡管在2018-19年度經濟衰退期間，買賣房屋的數量有了大幅度的下降，但加拿大的房屋價格卻保持良好，只有安大略省（Ontario）和不列顛哥倫比亞省（British Columbia）經歷了一次個位數的小幅下降。但需要指出的是，這些地區的房屋在2017年外國買家政策和2018年陸續出台的貸款增長之前，經歷了大幅度的上漲，導致房屋本身估值過高。而且價格的波動與這些地區經歷了近年來最嚴重的物價上漲有很大關聯。同時，像溫哥華等地也受到了石油和天然氣行業低迷的影響。

Soper 說：“聯邦政府已經暗示，2020年貸款壓力測試機制可能會發生變化。” 之前的貸款政策暫時迫使買家們遠離了加拿大各地的房地產市場。在大多數情況下，買家已經進行了自我調整，主要體現在考慮不同的戶型和價格區間，這也導致了近幾年公寓市場的火爆。但是當有些家庭在追求擁有自己的夢想房屋時，貸款利率的漲幅仍然是一個重大障礙，這也不得不讓一些購房者望而卻步。” 隨後 Soper 補充說，在全國的不同地區，貸款等政策對於房地產市場的影響截然不同。在一些本身房價並不高，需求量不大的城市，幾乎看不到貸款政策對當地居民的影響。

Soper 說：“我們相信政府高層的決策者具有必要的經驗，可以修改該法案，以滿足當今加拿大廣大購房者的現實需求 – 我們擁有截然不同的經濟體，並需要以此為依據來擴展住房政策的需求。”

Royal LePage 國家房屋價格綜合指數是根據全國64個最大房地產市場的所有權威數據編制而成的。按房屋類型劃分，兩層獨立屋的中位數價格同比上漲2.3％至761,817加元，而平層房屋的中位數價格則微升0.7％至537,622加元。分析的數據包含了二手房和新建房屋的交易，這些交易由Royal LePage的姊妹公司RPS Real Property Solutions提供。

在整個加拿大，公寓仍然是增漲速度最快的住房類型，中位價格同比上漲3.3％至487,525加元。在第四季度中，大多倫多地區的公寓中位數價格同比上漲7.8％，至565,919加元，大蒙特利爾地區的公寓中位數價格同比上漲4.4％，至338,148加元。然而，全國價格上漲被大溫哥華房地產市場的同比下降所抵消，該地區公寓的中位數價格下降了3.4％，至645,607加元。在全國範圍內，公寓市場近年來價格大幅上漲之後，隨著獨立屋和公寓價格之間差距的縮小，獨立屋目前看來更具吸引力。尤其是對於那些尋找更多空間居住正處於家庭成員逐步增長的千禧一代來說，這使得房地產市場的天平逐漸傾斜回獨立屋，而非公寓。

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同時結合2019年12月時發布的Royal LePage 市場調查報告，經過分析和預測，在沒有新的住房政策變化，加拿大經濟狀況穩定的前提下，加拿大房屋總價格預計到2020年將同比增長3.2％，達到669,800加元。如果政府確實出台貸款相關的政策（如降息），那將繼續引發房地產市場的強勢，漲幅程度將遠遠大於所預測的3.2%這個數字。

在下一周的文章當中，將分別分析加拿大主要城市與地區的現狀和前景。各地受加拿大貸款的影響也各不相同。

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加拿大豐業銀行：央行可能降息利好樓市｜居外專欄

時光飛逝，一轉眼已經來到2020年。相信大家對新的一年都有各種各樣的展望，有人希望工作順利，有人希望身體健康，還有的人希望的就是家裡的房子能漲漲漲！還別說，在經歷了這幾年房市的低迷之後，2020年真有可能是房價飛漲的一年。而這一消息正是來自於這一條預測：

據BNN Bloomberg的報道，豐業銀行副總裁兼副首席經濟師Brett House 近期在一次采訪中表示，根據他的分析，他認為加拿大央行在今年上半年將會有兩次降息，每次應該在25個百分點。原因是他認為加拿大目前的經濟狀況與之前央行的經濟政策報告相距甚遠，目前加拿大的經濟支撐不住如此高的貸款利率，如不降息很可能影響到加拿大經濟體系的穩定性。根據2019年第四季度的報告，央行預測經濟增長率為1.3%，與目前跟蹤的數據0.13%相差的不是一星半點。

加拿大央行從2018年10月以來一直將利率維持在1.75%。央行行長波洛茲（Stephen Poloz）已經確定將於今年（2020年）任期結束後卸任。由於美國聯儲局和全球多間央行早前已紛紛實施減息以刺激經濟增長，所以如果他在離職前做出降息的舉動，也並不是不可能的事情。

不過，目前加拿大在財務穩健方面最大的擔憂仍是各個家庭負債已經過高，借貸已經是在快速增長。所以一旦央行確認降息，將會導致各家各戶貸款繼續增加，在現有已經入不敷出的基礎上繼續增加負擔。這將成為加拿大經濟穩定的重大隱患。

盡管存在這些問題，豐業銀行副總裁兼副首席經濟師Brett House認為目前仍有降息的余地，可以以此幫助商家融資，並刺激商業領域的經濟增長。但同時他也指出。即使降息也將是央行推出的短期政策，主要是為了刺激商業，帶動加拿大的經濟發展。同時，政府會持續壓力測試，並以此推出最符合現有經濟形勢的降息方案。

綜上所述，加拿大央行新一輪的降息已然是箭在弦上，很有可能發生。但是具體時間和降息的方案還未可知。唯一可以預見的就是，降息對於房地產行業帶來的巨大影響。由於低利率的存在，將會有大量買家湧入市場，市場也將向賣方需求。這也將是對於持續低迷的房地產市場的一針強心劑。

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Royal LePage：加拿大明年房價預計上漲3.2%（下）｜居外專欄

根據加拿大最大的地產經紀公司Royal LePage對市場的調查及研判，在2020年，加拿大的房屋價格預計將健康上漲，而公寓和獨立屋的漲幅總體將保持在個位數，各類型住宅的中間價總體將上升3.2%，達到$669,800。而公寓和雙層獨立屋的中間價格，將分別上漲3.6%和3.1%，達到$506,100 和$785,400。這一統計數據的提供者，是處於加拿大房屋估價行業領導地位的公司RPS Real Property Solutions，同時它也是Royal LePage的姊妹公司。這些數據同時涵蓋了新建房屋和二手房。

上期文章講討論市場趨勢，本期著重對各個地區進行分析。

報告亮點：

在大多倫多地區，預計房屋供應不足的狀況將推高2020年的房屋價格
在幾大城市中，大蒙特利爾地區預計在2020年房屋升值速度最高
大溫哥華地區的房價預計將在2020年趨於穩定
渥太華各類別房屋的總體均價，預測將在2020年突破50萬大關

各區域預計升值情況

預計到2020年，大多倫多地區兩層獨立式住宅的中間價格將同比上漲4.5%，達到$1,027,200。與此同時，公寓的中間價格預計將上漲6.0%，至$600,000。

而在大溫哥華地區，房價在經歷了2019年的下跌後，預計將在2020年保持平穩。預計該地區房價將上漲1.5%，至每套$1,125,200。總的來說，卑詩省的房地產市場前景是積極的。該省的經濟指標仍然樂觀，大多數預測者預計BC省明年的經濟增長將高於全國平均水平。

大蒙特利爾地區和渥太華地區的房價預計將分別上漲5.5%和4.5%，分別達到$457,900和$516,200。在幾個主要市場中，大蒙特利爾地區的房價預計上漲幅度最高。這兩個地區的房價增長都源於健康的經濟、良好的就業、可負擔的房地產，以及強勁的消費者信心。

卡爾加裡和埃德蒙頓的房價預計將在2020年小幅上漲。自2019年底開始，這兩區的房價在環比季度上的表現，開始保持穩定。

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部分區域詳細數據

大多倫多地區

供應不足和人口增長說造成的市場緊張狀況，持續影響著多倫多市區和周邊地區的房價。預計到2020年，大多倫多地區的房屋總價將同比上漲4.75%，達到$883,700。一套共管公寓的中間價格預計將同比上漲6.0%，至$600,000，而一套兩層獨立式住宅的中位價格預計將同比上漲4.5%，至明年底，將漲至$1,027,200。

在對大多倫多房地產市場進行分析後，Royal LePage首席運營官Kevin Somers指出：“目前庫存處於極低水平，在沒有新供應的情況下，我們有可能在短期內看到價格重新加速上漲。列治文山和萬錦等地區受近期市場回調影響最為嚴重，但目前已經顯示出復蘇的跡像，而靠近市中心的地區則在進入2020年之前就顯示出明顯的增長勢頭。”

Kevin Somers補充說，雖然許多年輕家庭正在逐漸搬出他們的共管公寓，但搬進更大的房子並不是很多人都能負擔得起的。政府對首次購房者的股利政策，可能會使這部分買家受益，尤其是在那些大都市地區。但如果買家是想換一套房子一共全家人居住，那這項政策對他們是沒什麼幫助的。除非自由黨修改他們提出的競選綱領，將符合資格的購買門檻提高至$800,000。

大蒙特利爾地區

受到一系列健康經濟指標的支持，大蒙特利爾地區的房地產市場也呈現出了積極健康的增長。目前的蒙特利爾，有著一個強勁的就業市場，一個穩定的低利率環境，並且在未來一年，蒙特利爾和整個魁北克經濟下滑的可能性都很小。

Royal LePage預測，到2020年底，大蒙特利爾地區的房屋總體價格將同比上漲5.5%，達到$457,900，與2019年的升值速度相當。同期，一幢兩層獨立住宅的中間價格預計將較去年同期上漲6.0%，至$581,300，而一幢公寓的中間價格預計將上漲5.0%，至$355,100。按照這個速度，大蒙特利爾地區房地產價格漲幅市將連續第四年超過4%。

Royal LePage表示：“蒙特利爾的房地產市場沒有任何放緩的跡像，強勁的需求會繼續對賣家有利，隨著庫存的減少，整個地區的房屋價格也會水漲船高。過去三年我們一直目睹的賣方市場現在已經成為常態，不會有任何變化。預計到2020年，銷量和價格都將加速上漲。”

大溫哥華地區

在大溫哥華地區，2020年的房屋價格預計將總體上漲1.5%，達到$1,125,200。預計一套標准兩層住宅的中位數價格將同比上漲1.25%，至$1,460,700。同時，一套公寓的中位數價格將上漲3.0%，至$666,900。

Royal LePage表示：“今年秋天溫哥華的銷售有了明顯的增長，市場有了發展的勢頭。過去18個月持觀望態度的買家正在重返市場。他們相信價格下跌已趨於平穩，並可能開始加劇反彈。我們看到在一些對房屋需求較高的地區，已經有多個高質量的房源上市。盡管沒有達到2016年那種火熱的程度。按照目前的銷售速度，到2020年，庫存將非常低，這將給價格帶來上行壓力。”

目前，溫哥華不同地區的情況不盡相同，但東溫哥華，是比較明顯的賣方市場。而且大溫哥華地區的失業率很低，西海岸的經濟表現良好，借貸成本仍然很低，這將促使更多的買家來到這一市場。

渥太華地區

在渥太華，房屋總體價格預計將同比上漲4.5%，達到$516,200，突破50萬的大關。在同一時期，一套共管公寓的平均價格預計將同比上漲3.5%，至$341,300。而兩層獨立式住宅的中位數價格預計將同比上漲5.0%，至$547,600。目前聯邦政府保持一個穩定的狀態，並且渥太華在高科技領域的持續增長都將繼續有利於當地的房地產市場。

Royal LePage評價渥太華，稱其仍然是一個可令市民負擔得起房屋的城市，也有很棒的工作機會。目前市場上緊張，可供出租的房屋很少，這給整個房地產市場帶來了壓力。目前，在渥太華，30萬至50萬的住宅很受歡迎，預計這種趨勢將持續到新年。

如果沒有更多的新房供應，可以預期，渥太華的房價將繼續以5%左右的速度上漲。就在幾年前，聯邦政府的首次購房者激勵計劃還會讓更多人受益。而到2020年，一套普通住宅的售價將超過50萬美元，這是該計劃的上限。

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Royal LePage：加拿大明年房價預計上漲3.2%（上）｜居外專欄

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在大多倫多地區，預計房屋供應不足的狀況將推高2020年的房屋價格
在幾大城市中，大蒙特利爾地區預計在2020年房屋升值速度最高
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市場需求，促使房價上漲

加拿大房地產市場在2020年的積極前景，是基於健康的買家需求。從2018年1月開始，部分潛在買家由於當時新推出的抵押貸款壓力測試，而暫停購房。直到2019年下半年，這批買家重新回歸市場，推動了市場的競爭和需求。

市場需求的另一個重要驅動力是加拿大健康的移民率。根據Royal LePage在2019年10月發布的針對新住民的調查報告，在未來五年內，加拿大的新住民的購房量預計將占到整個市場的五分之一。並且86%的新住民對加拿大的房地產有信心，75%的新住民帶著儲蓄來購買房子。

Royal LePage的總裁Phil Soper 表示：“我們對2020年的全國房價的預測，是基於加拿大持續健康的經濟狀況。矛盾的是，經濟增長放緩可能導致我們上調對房地產市場的前景預測。雖然一個月的數據並不代表趨勢，但11月令人意外的就業疲弱，可能會促使加拿大央行選擇和美聯儲一樣的降息舉措。”

“降息通常會刺激新的住房需求。同時，降息也將意味著，在就業狀況依然良好的地區，物價將面臨進一步上漲的壓力。而加拿大大部分地區的就業狀況確實都還不錯。因此，對於大多數加拿大人來說，想要房價走低或保持不變，已經變得越來越不可能了。”

千禧一代從公寓轉向獨立屋

隨著千禧一代的到來，加拿大大部分地區的主流需求正從共管公寓轉向獨立式住宅。年齡在26歲至32歲之間的年輕人是這一消費群體中的主力，他們在成家並有了孩子後，傾向於購買獨立屋來自住。

近年來，共管公寓原本較高的升值幅度有所下降，這反映出千禧一代正將目標轉向獨立屋市場。預計這將重振郊區的銷售活動。

比較2019年底和2014年全國共管公寓的中間價格，其價格上漲了48%。而如今，這一群體更傾向於尋找空間更大，並且帶著花園後院的房屋。由此產生的需求將給獨立式住宅帶來價格上漲的壓力。然而，在購買力限制住房類型選擇的地區，共管公寓仍將供不應求。

Royal LePage分析稱：“年齡最大的千禧一代已經30歲了。這一群體的消費已經連續十年改變著加拿大的房地產市場，給我們的公寓房庫存帶來了更多的關注，也造成了價格上漲的壓力。如今的千禧一代有了自己的家庭，帶著孩子，養著寵物，而且還把目光投向他們父母一輩夢寐以求的郊區。我們預計，隨著人們重新燃起對獨立式住宅的興趣，共管公寓市場此前不斷攀升的漲勢即將結束。”

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延伸閱讀：【Royal LePage：加拿大明年房價預計上漲3.2%（下）】

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Royal LePage：加拿大冬季度假屋新趨勢（下）｜居外專欄

據加拿大最大的房地產經紀公司Royal LePage的報告，在加拿大幾個最受歡迎的滑雪度假勝地，冬季度假屋市場的價格較去年變化尤為顯著。上期文章介紹了安省和魁省，本期介紹阿爾伯塔省和卑詩省的情況。

阿爾伯塔

Canmore位於阿爾伯塔省的Bow Valley度假區，是一個休閑和養老的好地方。截至2019年9月30日，在此前的12個月裡，當地獨棟住宅的平均價格同比下降了2.0%，至90.6萬，而一套共管公寓的均價同比下降2.8%，至47.9萬。

對此，Royal LePage分析說：“市場中間價的小幅下降，反映出建築商正視圖滿足買家對那些價格相對較低的房產的需求，因此小型公寓的銷量有所增加。這種轉變為那些認為自己被市場排擠在外的買家提供了新的機會。隨著艾伯塔省經濟放緩，去年高端獨棟住宅市場的銷售減少，導致中值獨棟住宅價格下降。所幸的是本地旅游業市場依舊繁榮。游客們被當地美麗的風景所吸引，對於有意在度假區購置休閑類物業的游客，這裡依舊是一個很有吸引力的地方。”

此外，Royal LePage估計，當地對Condo較為強勁的需求會持續到2020年。

由於這一區域地處受保護的林區和山地，開發用地有限。從長遠來看，這可以穩定獨棟住宅的價格。而Condo則會一直成為該地區一個重要的銷售驅動因素。因為其擁有低價格和低維護的優勢，這種生活方式對許多買家群體都很有吸引力。

卑詩省

位於卑詩省的著名旅游區Kimberley，地處洛基山脈。目前當地的年輕買家激增，這推動了該地區對Condo的需求。截至2019年9月30日，在此前的12個月裡，一套公寓的市場中間價同比上漲9.8%，至$259,750。隨著新建築許可的增加，未來的需求也有望得到滿足。然而當地獨棟住宅的市場中間價則較去年同期下跌16.8%，至43.45萬。部分原因是高檔住宅銷售量減少。

在Kimberley以北的Invermere地區，一套獨棟住宅和一套共管公寓的市場中間價同比分別上漲了10.4%和5.0%，分別達到了$509,821和$254,266。

Royal LePage分析表示，當地許多低價房屋的庫存已經消失，這也導致100多萬的水上房屋銷售量出現了明顯的復蘇，從而推高了單戶住宅的中間價格。

目前，卑詩省的山谷地區仍然是單身人士和家庭休閑的好去處。此外，越來越多的退休人士希望在這裡定居，享受更悠閑的生活。

Royal LePage表示，目前當地的市場還是比較健康的。退休夫婦購買獨戶住宅居住，而預算較低的家庭則購買共管公寓用於休閑度假。希望當地在2020年依然可以維持這一健康的趨勢。

與此同時，截至2019年9月30日，在此前12個月裡，另一處景區Whistlerthe的共管公寓的價格中值同比上漲了5.2%，至$884,227，而當地單戶住宅的價格中值卻同比下跌13.8%，至$2,391,979。

Royal LePage認為：“Whistler的公寓市場正在逐漸恢復。共管公寓的價格更容易承受，這就符合了更廣泛的買家群體的需求。而獨棟住宅對價格更為敏感。它們是該地區的奢侈品。”

位於Whistler以北的Pemberton，僅和Whistler相距了一小段車程。那裡同樣吸引著許多買家。預計隨著消費者信心的改善，原本被壓抑的需求將被釋放，這也會增加銷售量，Whistler和Pemberton的單戶住宅價格，也都將趨於穩定。

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