Tag: 江晓清

說起房屋養護，很多朋友首先會想起秋冬時節那些重要而繁瑣的工作。的確，秋冬時節的養護工作非常重要。但是夏天的房屋養護也是不可或缺的，而且夏天也比秋冬時節更適合戶外勞作。雖然在多倫多，大家都希望能趁夏天出去玩玩，但對於有意賣房的朋友，我們還是建議大家抽點時間出來做好養護工作。

以下就是一些有關夏日房屋養護，還有設施維修方面的建議。

首先，夏天非常適合維修屋頂。房屋的屋頂應定期檢查，夏天尤其如此。特別是那些已經超過5年的屋頂。如果在最近幾年內，房屋所在地區出現過一些惡劣的天氣，那對屋頂的檢查和維修更是不容忽視。

• 弄清屋頂瓦片的推薦使用時間。相關信息會記錄在檢查保修單上。一般來說，只要過了保修期，那屋頂瓦片就得更換。

• 如果屋頂確實需要更換，那可以考慮將屋頂升級翻新。如果需要翻新的時間快過預期，那麼千萬不要猶豫。

• 如果瓦片要被完全替換，建議在瓦片下面放置一定數量的隔熱材料。

• 經常檢查瓦片是否有松動或損壞，如果其他瓦片狀態良好，可以考慮只替換這些瓦片，而不需要替換整個屋頂。

其次是維修車庫。除了維修外，還得做許多類似清潔、整理之類的工作，甚至還可以給車庫安排一些新的用途。

• 夏季伊始，就要開始打掃車庫了。

• 如果需要的話，在地板上塗一層新的密封劑。

• 考慮一下牆壁或地板是否可以刷上一層新漆。

• 與其清空車庫，不如把它看作一個創造性的存儲區域。

• 在整理車庫時，可以添加一些貨架，或者規劃一些儲物空間。

• 在添加夾子之後，車庫裡還能放置冰箱之類的電器。

• 把自行車掛在架子或掛鉤上，這樣可以延長自行車輪胎的使用壽命。

車庫的自動門如有半開半關、關閉後再開，或發出刺耳噪音之類的問題，可同時維修。

• 車庫門每年都需要上油。這件事房主自己就可以完成，不用另外請人。

• 對於那些不能正常開關的門，一定要及時檢修。

• 庫門彈簧也是有使用壽命的。使用壽命將盡時，要及時更換。

• 屋主不要試圖去維修彈簧；更換彈簧維修庫門之類的工作一定要雇佣專業人士。

居外推薦加拿大安大略省萬錦市5臥6衛新開發的豪宅，配有4+1間臥室，且均帶套間，寬展的窗戶和天窗保證室內采光充足。面積為3150平方英尺，還有1300平方英尺的地下室！室內處處流露著一種精致富麗、溫馨舒適的高雅格調。毗鄰學校、醫院、407號高速公路和麥維爾購物商場（Markville Mall）。房價約¥ 1,184萬。
居外物業編號：44813669 點擊查看房源信息

然後是房屋護牆板。針對不同的護牆板需要進行不同的養護。

• 無論哪種類型，所有護牆板都需要每年清洗一次。大多數類型的塑料都可以用強力清洗機清洗，但是薄的乙烯基塑料需要用專門設計的清洗液衝洗。

• 檢查壁板，看看有無損壞。如果損壞，就要及時修復。

• 如果壁板是天然木材或油漆過的木材，首先考慮重新粉刷。

• 如今市場上有許多新型側壁板。如果你的護牆板年久失修，或者在過去的幾年裡，護牆板的維護費用很高，可以考慮整體更換。

再然後是加固和裝飾庭院外的柵欄。這不僅是為了美觀，更是為了安全。

• 開始檢查柵欄，看是否需要加固。

• 檢查門閂並確保它們狀態良好。如果無法修復或門閂太舊，立刻更換。

• 檢查一下大門開閉是否正常。門，連同鎖系統，可能需要更換。

門窗也必須經得起天氣的考驗，還要能經受大量的磨損。

• 夏天適宜戶外工作，而且油漆干得也比較快，所以是重新粉刷木質門窗和窗欞的理想時間。

• 考慮用一些環保建材替代原來的門窗，這樣不僅有利於環保，還可以節約成本，在需要夏天制冷和冬天保暖時也能節約能源。

另外還要檢查空調。這件事最好在夏天一開始時就能完成。

• 即便剛入夏時氣溫可能不高，檢查空調的工作也一定要在夏天剛來時就做好。如果到盛夏時節才發現空調壞了，很可能一時間找不到維修人員。

• 維護室外的植物。清除單位周圍兩英尺內的灌木和樹葉，以防阻塞通風系統。

• 確保按照制造商的建議清洗和更換過濾器

點擊查看近1萬套加拿大在售房源

此外，夏季是植物旺盛生長的季節，屋主可能會經常使用草坪和花園中的設備。所以對它們也要進行養護。

• 定期磨好割草機刀片；尤其是在盛夏時節。

• 如果割草機的使用年限超過5年，請確在使用前已經檢修過。

• 如有需要，可以考慮添置一些更新式、更高效的設備。

還要在屋子附近走上一圈，注意檢查地基處的裂縫。

• 如有裂縫，立刻用合適的灌漿填補。

• 特別要注意檢查和修復地下室牆壁的裂縫。

定期對車道進行養護，以延長使用壽命。

• 從第一級台階開始，選擇適用於混凝土、瀝青的填料來修補裂縫。

• 在修補完裂縫後，如果車道年份過長，可以用柏油/瀝青重新鋪裝車道。

• 考慮重新設計車道，以配合你的房屋和景觀設計。目前石材和混凝土是兩種最受歡迎的選擇。

最後，夏天時庭院中的用水量會激增。因此確保供水設備的正常運行也是必不可少的一件事。

• 如果室外水龍頭漏水，請及時修理。有時龍頭擰緊關閉後依然會漏水，這時就必須把龍頭換掉。

• 如果有游泳池，那就需要在夏天到來前及時清洗，還要檢查供水和排水設施是否完好。

• 如果使用過室外熱水浴缸，也要注重清洗和保養。

以上這些主要是適合在夏天進行的檢修和養護工作。但其實，夏天也是一個對房屋進行升級改造的好時節。關於這方面的建議，我們會在之後介紹給大家。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

進入到2019年，世界經濟添加了更多的不穩定因素，多倫多地產投資將放到哪裡，才能獲得更好的回報？在2018年加拿大的商業地產經歷了一些調整，依舊保持著健康而平穩的增長。而在2019年，預計公寓類住宅的開發，有望在眾多商業地產的投資門類中，成為一個持續而強勁的增長亮點。

1、回顧2018 ——公寓投資市場創紀錄的一年

在過去十年，加拿大公寓類住宅的開發，一直是地產投資中的熱點。其中最重要的原因就是市場中多戶公寓類住宅供應量的嚴重不足。

根據地產市場投資分析公司JLL的數據，2018年，多倫多的公寓類物業空置率僅為1.6%。雖然略高於2017年，卻遠低於國際通行慣例，房屋空置率在5％至10％的合理區間，仍然處在極低的水平。

而就交易量而言，2018年是GTA“多戶住宅”投資市場創紀錄的一年。根據Realnet的統計，由於供應緊張繼續推高租金，2018年每間套房的租金較前一年上漲了近20%。相對較低的利率環境，加上圍繞租金增長的樂觀情緒，促成了多戶型住宅價格的空前上漲。

就總體而言，2018年整個大多倫多地區新投資的“多戶家庭物業”共122棟，9,289套，總額超過了23億加幣。

目前，大多倫多地區2018年新建公寓投資均價為$254,600/套，並且這一均價常年來基本呈現遞增之勢。

而根據多倫多地產局的官方數據，大多倫多地區公寓的二手房市場均價在2018年已經突破$550，000/套。可見在公寓開發領域，投資利潤空間相當豐厚。

2、投資展望：2019公寓開發前景精彩可期

根據JLL的統計，2018多倫多投資總額最高的新建“多戶家庭物業”位於士嘉堡1340-1360 Danforth Street，總額達$154,440,000，共572套公寓，每套均價$270,000。而建成後，預計平均每套單價最高的物業，則是位於多倫多市區的41 – 45 Spadina Road，共24套，總價$20,950,000，平均每套高達$872,917。

而就目前來看，在2019年，公寓開發的前景依然值得看好。有許多理由可以支持這一樂觀的預期。

首先，公寓市場的供應尚不足以滿足需求。

根據加拿大著名的投資公司Manulife Investment Management綜合而得的數據，從2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25萬戶左右，這一數字超過了平均每年20萬套的新房動工數。而大多倫多地區的公寓空置率又處於歷史低位（1.6%）。

而土地的緊張，以及加拿大政府對土地開發的嚴格監管，也會讓公寓市場在一段時期內始終處於一個供小於求的狀態。

由世界銀行在2018年12月對各國商業活動難易程度所作的結論（Ease of doing business index），加拿大的地產開發審批時間較為冗長。比如，審批一個簡單的地產開發項目在美國需要81天，而在加拿大平均要249天。這一政策性的原因，也導致市場供應不足的問題，不可能會在短期內改變。

著名投資Manulife Investment Management也曾在去年得出結論，在住宅、零售、工業，辦公室幾個主要的商業地產投資門類中，加拿大住宅的單位風險回報居於最高。

因此，對房屋基本需求的擴大，以及市場供應的不足，會使公寓開發仍然具有巨大的商業前景。

其次，加拿大的經濟也可以支持公寓開發的市場前景。

由於美國和加拿大的經濟關系相當密切，美國處於50年來經濟發展最好的時期，2019年首個季度的GDP增長更是達到了3.2%，而2019年前4個月的平均失業率僅為3.8%，這也使得加拿大的經濟有被進一步帶動的可能。

目前，加拿大的失業率正處於43年來的最低值。此前加拿大的就業市場更是從去年9月到今年2月，實現連續6個月的增長。而在今年四月，淨增崗位更是超過10萬，實現了43年來最大幅度的單月增長。這一亮眼的經濟數據便可視為是一項例證。

再者，大城市中購房者的心理也為公寓開發提供了不錯的前景。

今年5月，加拿大最大的房地產經紀公司Royal LePage（皇家地產）和美國最大的私人住宅抵押貸款保險公司Genworth 加拿大公司，進行了一項聯合調查。其結論是“加拿大有57%的首次購房者最擔心首付問題，而在多倫多，這一比例為68%，居全國之最”。因此，多數受訪者表示，更願意購買一套面積較小的房屋。而公寓房屋價格較低，首付也較低，因此更符合購房者的條件。

另外，在同一項調查中，全國有48%的首次購房者表示，自己更傾向於住在離工作地點較近、交通更便利的物業，即便其面積可能更小。而這一比例在多倫多，則達到了59%。因此，相比大面積，但較為偏遠的獨立屋，位於市區或地鐵沿線的公寓會在將來更受年輕人的青睞。

而且，此間針對首次購房者父母的調查信息，也印證了Royal LePage在去年進行的另一項調查。調查顯示，那些首次購房者的父母，其中有17%的人打算賣掉現在居住的房屋，並在2023年之前購買一套面積更小，價位更低的房產。這意味著在未來幾年，公寓市場，除了首次購房的年輕人外，很可能還將多出140萬的潛在買家。

最後，多倫多的建設，及安省的前景也有利於公寓開發。

目前安省已經承諾和聯邦政府共同撥款90億改善安省的交通系統。其中有50億將用在多倫多。目前，已經有6個項目正處在設計和發展階段，另有7個項目正隨著多倫多的市政規劃而進入籌備階段。所有這些項目都會大幅改善多倫多的公交和基礎建設狀況。

這些項目包括了Eglinton輕軌項目、密市10號公路輕軌項目、拓寬401公路，以及正在提議中的約克區地鐵延伸線路。可以預期，這些項目在投資基建、促進經濟的同時，也將為交通沿線的公寓開發帶來更好的機遇。

3、其他商業地產門類——土地，工業、零售及辦公室

相較公寓開發，在其他商業地產投資的門類則呈現出更多喜憂參半，和漲跌互現的現像。

根據多倫多地產局的官方數據，2019年第一季度的租賃市場，除辦公室租賃的面積同比小幅下滑0.5%外，其他門類均有不小的提升。但在租金方面，只有工業用地上漲了12.2%，其余均有所下滑。

而在出售方面，三個門類的出售面積同比均告下滑。但在售價方面，除了零售業之外，工業用地和辦公室的單位面積售價同比都大幅上漲30% 左右。可見依然有一定的投資前景。

決定商業地產投資前景的因素，除了政府政策導向外，土地的供應量，人口遷移的走向，和與人口相匹配的交通配套設施，都是關鍵。多倫多地區做為擁有3700多萬人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全國38.64%）的首府，不僅是最大的城市區（有642萬人），還有最大的機場，最多的高速路，最完善的交通網，再加上最多的新移民和人口流入，這些都為未來商業地產投資的回報提供了可靠的保證。而找到一個全方位，精通房地產專業的可靠人士，能為這種投資保駕護航，定能獲得更理想的回報。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

眾所周知，華人往往喜歡買房。而在買下房屋後，面對諸如地稅、按揭之類層出不窮的費用，很多屋主都會選擇把房子出租，然後“以房養房”。這樣做固然可以在短時間內產生穩定，且收益不錯的現金流。然而屋主也需要花費更大的心力來確保房屋不會因為養護不當而貶值。那麽今天就讓我們來看一下，出租房屋該怎樣保值。

養護房屋——房東的責任 

一般來說，維護和管理一個出租的房屋會比僅僅持有一套房屋花費更多的心力。然而如果您作為房東，那您首先要明白，保持房屋質量其實是一個房東的責任。從法律上說，房東有責任為租客提供一個“可居住的空間”。所謂的“可居住”，意味著租客所租用的空間必須是適合日常生活的，包括不能有危險或設備缺陷，房屋必須符合當地建築安全和健康規範。

作為房東，甚至有責任對房屋中的設施，以及房屋狀況進行常規的養護。很多華人屋主認為，常規養護費時費錢，尤其是將房子出租之後，更是認為這樣做吃力不討好。這種想法其實是不對的。對房屋進行常規養護，可以及早發現房屋中所存在的問題和隱患。所有房屋或多或少都會存在一些問題，房齡越久，問題可能越多。而這些問題，越早處理就越是可以省錢。

 

其實站在房東和屋主的角度上說，養護房屋不僅僅是出於法律上的責任，同時也是為了規避安全風險，也能保證房屋不會貶值。而租客們當然也願意選擇那些養護得更好的房屋。因此養護房屋，最終維護的也是屋主自己的利益。

日常養護的細節

那麽當我們把房子租出去之後，應該怎麽做才能保證房屋不貶值呢？下面我們就給大家講一下日常養護最容易被忽視的幾個細節。

1. 註意門和鎖。首先，最容易被大家忽視，但偏偏是最不能忽視的養護細節，就是門和鎖。門鎖可能會隨著時間的推移而磨損。嚴重的，可能會降低房屋的安全系數，即便不然，也可能會妨礙您的租客開門回家。而門一旦用的時間太久了，也可能會關不緊。一扇不能緊閉的大門同樣可能存在安全隱患，在冬天時還會在供熱上造成浪費，增加房東或租客的生活成本。

2.檢查地毯。地毯一般不會存在什麽安全隱患，但是檢查地毯能幫你盡可能早的發現許多問題。比如說，如果地毯的邊邊角角已經磨破了，那就趕緊把這塊地毯換掉。尤其是有新租客要來看房子的時候，一塊幹凈整潔的好地毯絕對能給房子加分不少。

3.空氣過濾網。如果您的房子有取暖設備，或者有外掛式的空調，那麽您必須勤於更換空氣過濾設備。一個好的過濾設備能防止灰塵和雜物碎屑進入機器，從而確保它們運作得更加良好。空氣過濾網該多久換一次？每個濾網的情況不一樣，很難一概而論。但有一條標準是一樣的——只要你覺得濾網臟了，那就得換掉。不是說要等到濾網沾滿灰塵，臟得不能再臟了，這才想到換。而是說，一旦覺得臟了，就立刻換掉。

 

4. 檢查通風管。房子裏的通風管也同樣負責將空氣從鍋爐輸送到整個房子，然後再回來。在加拿大漫長而寒冷的冬季，保持通風管的清潔和暢通就尤其重要了。如果它們是臟的，那房屋中的制熱效果會非常的差。
5. 檢查電器。尤其是冰箱、烤箱這些租客經常要使用的電器。房東當然不會，也不可能經常更換它們。但作為房東，應該時常留意這些電器有沒有損壞。這不僅僅是說訪客使用不當所導致的認為損壞，還有年久失修造成的自然損壞。理論上講，房東對這些電器是負有維修責任的。如果您註意到冰箱發出些很奇怪的嗡鳴聲，那麽最明智的做法是在房客向您投訴前先把它修好。

6.檢查天花板和屋頂。這點在加拿大特別重要，尤其是在即將到來的冬天。因為加拿大冬天的雨雪天氣最容易最對天花板和屋頂造成破壞。而在遭遇雨雪天氣時，原有的房屋缺陷也會特別明顯的暴露出來，而且還會越來越嚴重。事實上，很多房屋就是因為天花板和屋頂養護不到位而貶值的。所以建議趕在冬天到來前徹底檢查一下屋頂和天花板。這既是作為房東的責任，也是屋主養護房屋的必須。

 

7.檢查房屋外立面。在檢查時尤其要註意有沒有大面積的洞。有的話趕緊修好或者堵上。這些不僅僅是安全隱患，也不僅僅會在冬天加重供熱負擔。更重要的是，這些洞可能讓一些生活在外面的小動物有可乘之機。如果屋子裏鬧了老鼠，或者偷偷溜進一只浣熊，那一定會讓租客和房東都感到無比頭疼。

8. 滅蟲除害。如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客，那麽一定要趁早除滅。無論你選擇在哪裏買你的房子，它都很容易受到至少幾種害蟲的侵害。除了老鼠，還有防不勝防的昆蟲。所以作為房主，不僅要檢查房屋外立面有沒有漏洞和裂縫，還需要經常檢查出入口、地下室、閣樓和其他暴露在戶外的區域。同時出租屋的房東也要督促租客時保持房屋的整潔。另外，如果在院子裏栽種有樹木，那也要註意。綠色植物賞心悅目，但也可能是一些害蟲的棲息地。而樹木本身也可能受到蟲害的感染。治理蟲害是一件非常讓人頭疼的事。所以最好的方式是防患於未然。而一旦蟲害發生，那決不能拖延，甚至需要雇傭專業人士來處理。否則可能會帶來更大的損失。
9. 經常記得檢查水管，尤其是秋冬時節！這點對於身在加拿大的獨立屋房主尤為重要。因為加拿大的冬季往往寒冷而漫長，一般不利於房屋的養護和維修。尤其是室內外的水管，如果質量不好或保養不當，那麽很有可能挺不過一個嚴酷的冬天。所以具有養護房屋經驗的人，一定會選擇在秋季天氣還算暖和的時候檢查水管的工作情況。如果你發現水槽底下存在滴水或者滲水的現象，或者你發現水在管道中的流速異常緩慢，那麽你一定引起重視。因為這些細節背後可能隱藏著巨大的隱患。另外，無論您持有的是獨立屋還是公寓，作為房主，您也必須確保所有的水龍頭、衛浴和供水設備都能正常運轉，沒有任何泄漏。                                                     
10. 檢查門窗。作為屋主，一定要定期檢查所有的窗戶是否幹凈，還要確保它們都能正常的打開和關閉。這不用花費多少時間，但是收效卻很顯著。如果一扇窗戶被粘住了，或者因為長期不動而卡住了，那麽可以試著用一點潤滑劑。千萬不要覺得這是小問題就放著不管，不然事情可能越來越糟。而且一扇不能正常開閉的門窗，是一個極大的安全隱患。一旦發生事故，房主是可能承擔責任的。

最後，有些朋友可能對自己養護房屋方面的能力不太自信。還有一些朋友可能是“空中飛人”，需要經常往返於加拿大和國內，因此沒有多少時間來照管房子。在這種情況下，作為屋主可以請專業的房屋管理公司，或者委托一位物業管理員來代為照管房屋。這肯定需要支付額外的費用，具體費用從數百到數千不等。但這也能幫很多屋主解除後顧之憂。

另外，如果您實在太忙，沒有辦法經常去檢查出租的物業，那麽最好抽幾個有空的日子，一次性把那些重要問題全都檢查一遍。對於房屋中的隱患，永遠都是越早解決越好。

經紀江曉清專欄全集：

江曉清解析加拿大房產投資

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。