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商業地產往往投資不菲。且不說之後的經營，單就物業本身的價值來說，一次成功的商業地產投資，就可能會讓投資人獲利數倍。反之則可能損失慘重。江曉清那麼怎麼樣才能保證投資的風險最小，可能的利潤最大呢？下面是一些最基本的，並且也是放之四海皆准的注意事項。

1. 選擇“許可用途”更廣的建築

一般來說，建築物的允許使用範圍越廣，市場的轉售價值就越高。在做出購買決定之前，確保你仔細評估一片土地，或者一棟建築的“區域用途限制”（zoning restrictions）。例如，如果你購買一幢只用於制造的物業，那麼當你有朝一日需要將這棟物業出手時就會發現，你的買家群體受到了很大的限制。要解決這個問題，有兩種辦法。

第一，就是在出手前完成一個Rezoning的工作，讓物業在出手時具有“多功能”的優勢。

第二，就是在挑選物業時，在被選物業能夠貼合自己需求的前提下，選擇已經完成了Rezoning的物業。比起前者，這能從根本上解決問題，當然是上上之選。

比如筆者手上一個在售房源，原本是兩棟教學樓，本身因為內部設施齊全，同時兼具了教學和宿舍的功能，還鄰近多倫多西區的著名大學，非常適合作為私立學校。因此在進行市場推廣時也主要面對有志於私校投資的客戶。但因為大樓本身已經獲得市政批准，可用作包括護理中心、醫院、養老院在內的十余種用途，這就大大拓寬了它的潛在客戶群。

2. 選擇物業時，大小要符合需求

和住宅一樣，在挑選商業物業時，大面積總是很有誘惑力。然而，一味挑選大面積的物業，也可能會在出手物業時遇到不必要的麻煩。但物業的大小也並沒有一定的規律。關鍵看面積是否能和物業的功能相符。

如果是一般的零售業，那麼通常來說，面積越大，潛在買家就越小。因為除了少數幾個零售業的巨頭，加拿大的零售業通常都是小本經營，一般也不需要太大的面積。

但如果你是想購買類似私立學校這樣的物業，那麼大面積就是有好處的。因為通常學校面積越大，教學資源越是完整齊備，就越容易吸引家長和生源。同時大面積的私立學校，也利於樹立自身在教育行業中的品牌形像。比如目前在多倫多西部有一處可改建為學校的在售物業，面積超過15萬平方英尺，還附帶大面積的園林。這無疑就非常適合作為優私校的選址。

3. 選擇地段必須適合商業需求

在選擇地段方面，投資商業地產遠比購買自住房要復雜得多。不同種類的商業投資對地段的要求各有不同。比如，你如果要購買一處現成的物業來從事零售業或者餐飲行業，那你挑選的地方就必須有足夠多的停車位和和足夠方便的行人交通，另外物業本身還得配上有吸引力的裝飾。如果選在交通要點，那還能引來不少過路客。

一般來說，一些大品牌就很注意這個問題。但凡是有人氣的路口都會有他們的分店。因此如果您的財力足夠雄厚，甚至可以考慮投資購買整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投資回報往往也能夠保證。比如筆者手上的另一處占地近5英畝的Plaza，就位於密西沙加的繁華地段，其上還有Mr Greek, Thai Express等多個加拿大著名的連鎖餐飲品牌，因此也是投資商業地產一個不錯的選擇。

如果您從事的是小型的批發行業或者制造業，那地段和客流相對不是那麼重要了。但是您必須確保自己的經營符合政府在區域規劃方面的規定。此外，還得考慮這個位置是否利於員工上下班，以及是否能在周邊找到合適的雇員。

而對於那些個人的、專業化的，或者創造性的工作，交通要素就更加重要了。而且無論是買是租，這些企業通常都需要一棟寫字樓或一間辦公室，而且還要有足夠快的網絡。對這樣的企業來說，留住員工是關鍵。因此選擇市中心商業區，或是交通樞紐的位置往往會帶來不小的戰略優勢。

4. 最好是投資有環境認證的物業

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)，會提供獨立的第三方認證，其認證針對的是建築物、家庭或社區在關鍵部分的設計和建造，是否對人員、環境等方面有利。比如說，是否利於節水節能，是否能保證空氣質量，是否對人無害，等等。投資商業地產時最好是選擇經過認證的物業，因為這一認證除了能保障投資安全外，還能給物業增添額外的價值。

當然，凡事有利有弊。擁有認證的物業價格往往也更高。所以最重要的是找到風險和成本之間的平衡。至少在購買物業時一定要注意環境。如果經營的業務本身，或者接受這項服務的客戶對環境要求非常高，比如學校、酒店、高檔地產開發之類，那最好是選擇風景優美，環境宜人的區域。比如先前提到的那處適合作為私校的物業，即是如此。

當然，如果物業本身在節能環保方面有特別的優勢，這自然更好，比如綠色的屋頂，以及確保空氣淨化系統。目前來看，這些都是一棟物業的加分項。但由於加拿大是一個非常重視環境衛生和生態保護的國家，在今後，這些條件很可能變得越發普遍，甚至可能成為一棟物業的必備項目。

當然，就目前看來，這些還屬於錦上添花。畢竟任何一個加分項都可能涉及成本問題。在成本固定時，將目光首先投向一些更切實的優勢，比如優美的環境，或絕佳的地段，那自然是一種更好也更具效益的做法。

5. 挑選一個好的地產經紀

   在投資商業地產的過程中，地產經紀的作用遠遠大於一般的住宅地產投資。一個好的經濟往往能決定一場投資的成敗。因為多數商業地產都是不公開的暗盤，只有經驗豐富，人脈廣泛的地產經紀，才能掌握足量的信息。如果投資者完全靠自己來尋找這樣的投資機會，那自然是事倍功半。

   一個出色的商業地產經紀甚至可能幫你完成上面所說的絕大部分工作。不僅會評估適合你業務所需要的空間大小，還會仔細調查有關建築用途規劃的問題，而且他或她將確保你花的每一分錢都物有所值。一個優秀的經紀，甚至還會對商業地產市場的長期走勢進行評估，以出物業未來可能實現的增長空間。

責任編輯：Zoe Chan

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根據多倫多地產局上周發布的最新月報，3月份整個大多倫多地區共完成房地產交易7,228宗。這一數字較去年3月的11,954宗，大幅下降了39.5%，甚至較過去十年的3月份平均水平也降低了17.6%。

在MLS上，3月多倫多新上市房源數量為14,866套。這一數字較去年3月下降了12.4%。相較過去十年的3月份平均水平，也下降了3%。MLS房價指數，該指數是根據不同地區的不同類型房屋進行調整後得出的。

在各類房源中，唯一同比有所增長的依然是Condo。相較去年3月，Condo均價上漲了6.1%，但是銷量卻下滑了32.7%。而其他類型的房源，則是同比銷量和售價一並下滑。

加拿大地產局主席Tim Syrianos表示：“多倫多地產局早先就已預測，今年第一季度的銷售額會比去年降低不少。受到公平住房、新的壓力測試，以及更高的借貸成本的影響，很多買家會暫時擱置他們的購房決定。我們預計到今年下半年，房屋銷售量會比去年同期有所抬升。”

3月份MLS上大多倫多地區總體基准房價指數較去年同期下降了1.5%。與去年3月相比，房價平均下滑14.3%。

盡管市場環境的確對此起到了作用，但均價下跌其實是各方面綜合影響的結果。通常在某個特定區域中，房價最高的是獨立屋。而在目前，獨立屋價格的下跌情況也最嚴重。此外，價格在200萬以上的高端獨立屋銷量竟僅是去年同期的一半。這也進一步影響了3月房屋的均價。

多倫多地產局市場總監Jason Mercer則表示：“現在，我們比較房價時，常會拿兩個截然不同的時期來做對比。去年我們的房屋庫存量還不到一個月，而今年的庫存量這在兩到三個月之間。於是今年的房價無法和去年巔峰時期相提並論，這是肯定的。然而到今年下半年，房屋價格將較第一季度有大幅度的提升。因為目前的上市水平仍低於平均值，這將在下半年促成銷售額的增長。”

接下來讓我們看看三月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨棟房

獨棟房方面，整個大多地區三月獨立屋交易3,120宗，獨棟房均價$1,005,779。其中，多倫多地區成交706套，均價$1,293,903，數量和價格均居大多倫多地區首位。

皮爾區成交685套，均價$914,457。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計381宗交易，但均價最低，僅$796,656。交易數量排第二的是密西沙加，246宗，但均價最高，達到$1,076,183。Caledon地區售出58套獨棟房，均價$1,002,349。

Halton區三月共成交396套獨立屋，均價$1,063,742。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出164套，均價$1,298,382。其次是Burlington，售出107套，均價$939,555。Milton在數量上排名第三，售出77套，均價$868,257。Halton Hills在數量上最少，售出48套，均價$852,480。

半獨立屋

三月大多地區共售出686套半獨棟屋，均價$782,831。皮爾區售出最多，共251套，均價$663,873。其中，Brampton售出數量為全區最多，共141套，但均價最低，為$628,380。密西沙加售出104套，均價為全區第一，為$710,596。Caledon僅售出6套，均價$688,083，為全區第二。

Halton區僅售出45套，均價$686,871。其中Milton售出24套，數量上為全區第一，均價$673,892；Oakville售出6套，均價$742,168，為全區最高；Burlington售出9套，均價$738,478；Halton Hills 6套，價格為$606,083，為全區最低。

多倫多市區共售出半獨立屋236套，均價$1,032,358。數量上為大多倫多地區第二，均價為整個大多地區之最。

Condo鎮屋

三月Condo鎮屋共售出503套，均價$574,404。多倫多市售出177套，均價$651,092，銷量和均價都居於第一。

皮爾區三月銷售量位居第二，共175套，均價$558,123。其中密西沙加售出133套，均價$580,614，銷量和售價均位於全區第一。Brampton成交42套，均價$486,901。Caledon沒有交易記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共55套，均價$534,269。Burlington售出最多，為29套，且均價最高，為$545,852。Oakville數量第二，為19套，均價$541,005。Milton成交5套，均價$470,200。Halton Hills僅成交2套，數量最少，均價$462,500，為全區最低。

Condo公寓

Condo公寓的均價，是大多地區三月唯一的亮點。在銷量上，大多地區三月共售出2,183套，均價$551,003，較去年同期上漲了6.1%，成為唯一一個較去年三月價格上漲的主要房源類型。其中絕大多數集中在多倫多，共1,573套，均價$590,184。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為296套，均價$423,599。其中密西沙加位居全區第一，售出251套，均價$435,036。Brampton銷售數量位居第二，共45套，均價$359,804，價格為全區最低。Caledon則沒有交易記錄。

Halton區三月售出Condo公寓93套。Oakville數量上第一，共37套，均價為$442,094。Burlington均價為$433,131。Burlington售出29套，位居第二，但均價最高，為$520,275。Milton售出24套，均價$432,025，價格為全區最低。Halton Hills共售出3套，數量上全區最少，均價$486,333。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

三月，Attached/Row/Townhouse 共售出622套，均價$690,438。

多倫多市共售出83套，均價$915,971，價格為整個大多倫多地區最高。皮爾區售出128套，均價$630,791；Halton區售出131套，均價$696,540。

皮爾區中，Brampton售出最多，為90套，均價$601,669，為全區最低；密西沙加售出28套，均價全區最高，為$715,886，價格全全區最高；Caledon售出10套，均價$654,630。

Halton區中，Oakville售出52套，數量居於第二，但均價遠高於其他地區，達$819,448。Milton銷售數量最多，為59套，均價$606,873。Burlington數量居第三，售出13套，均價$678,692，居於第二。Halton Hills售出7套，為全區最少，均價$572,414。

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排版&責編：Zoe Chan

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對於多倫多和加拿大的房地產市場，2017年絕對是不平凡的壹年。多項針對房地產市場的政策出臺，令投資人和地產從業人員都感到眼花繚亂。而在人們對今後住宅市場的走向眾說紛紜之時，多倫多和整個加拿大的商業地產市場卻呈了諸多令人欣喜的跡象。

回顧：商業地產投資市場逐步回暖

根據多倫多地產局的官方數據，2017年第四個季度，通過MLS完成租賃的商業地產（用途囊括了工業、零售業，和寫字樓）面積為5,985,841平方英尺，超越了2016年的同期數據5,824,485平方英尺。這也意味著多倫多商業地產租賃市場的正式回暖。

在總共的租賃面積中，大部分是工業用地，占到了75%。但就同比增長情況來看，增長最多的是寫字樓，總面積為989,545平方英尺，較去年同期的693,589平方英尺，漲幅高達42.7%。

而在單位面積的出租價格和銷售價格方面，寫字樓也是壹枝獨秀。在出租價格上，寫字樓漲幅達到了21.2%。而在銷售價格上，更是狂漲了115.2%。

2017年第四季度的租賃活動，尤其是辦公寫字樓的租賃市場越發活躍，這其實是壹個十分積極的信號。這表明，未來壹年加拿大的經濟增長將保持壹個相對強勁的勢頭，大量企業也相信自己將在未來壹年實現擴張。因此商業投資的意向仍將保持下去，投資前景也越發樂觀。

多倫多市區及周邊辦公用地

根據著名商業地產投資分析公司JLL的調查結果，得益於多倫多的經濟活力，其市中心的辦公物業始終供不應求。目前多倫多的失業率處在近年來的最低水平，2017第四季度共增加了66,500個就業崗位，而2017全年則增長了165,100個崗位。而對寫字樓對市場來說，這也是壹個歷史性的季度，其吸收率為1,091,289平方英尺，而空置率下降至4.6%。目前在多倫多市區，最缺乏的是大型的辦公物業，尤其是高質量的大型辦公物業。直至2017年末，在多倫多市區的市場上，只有兩處辦公物業超過10萬平方英尺。

相較多倫多市中心，多倫多周邊郊縣區域的辦公室空置率就高出了不少，達到了13%。由於壹部分大公司紛紛遷往市中心，也進壹步擡高了多倫多周邊區域的空置率。但總體上，多倫多周邊區域的辦公物業依然值得看好。比如說，雖然阿迪達斯已經將他們的辦公地點從旺市的壹處物業搬出，但著名的高爾夫用品公司TaylorMade卻立刻宣布會搬入該處。在西區，加拿大著名建築商PCL也選擇了壹處位於Oakville，面積達到82,543平方英尺的物業，作為他們的總部。

2018年商業地產投資前景展望

壹、多倫多市郊蘊藏機遇

在2018年，甚至在未來2-3年內，市中心的商業租戶將大幅擴展他們的空間需求。2018年，新建成的辦公空間只有60,727平方英尺，遠遠不能滿足市場需求。2018年以後交付的辦公物業，預計預租率將到達58%。在未來12-18個月內將全部租出。在租金方面，以Bay街為代表的金融中心，租金已高達$70/平方英尺。

而由於市區空間有限，且價格高昂，也給位於郊區的辦公物業帶來了機遇。到2018年，空置率將繼續保持平穩降低的勢頭。由於多倫多經濟強勁，且市區空間有限，郊區提供了新的選項。尤其對壹些中小型企業，和無力承擔市中心高額租金的商業租戶，多倫多周邊無疑是更好的選擇。

二、優質商業地產炙手可熱

根據著名地產市場投資分析公司仲量聯行（JLL）的調查結果，投資者普遍對2018年的商業地產走勢持樂觀態度。仲量聯行總結，2017年整個加拿大的商業地產市場，正處在穩步上升的階段，這種勢頭是和加拿大的積極增長情況相吻合的。而且在2018年房地產行業也將繼續受益於這壹強勁的經濟表現。

根據JLL的預測，2018年加拿大的商業地產市場依然會有大量的資本流入，而作為加拿大最大城市的多倫多，自然會是其中翹楚。

根據最新的市場評估，多倫多的GDP在2017年增長了2.7%，預計在新的壹年裏還會繼續保持這壹增長態勢。整個大多地區的市場在全加拿大排名第二。根據央行的預測，2018年多倫多的經紀增長幅度將到達2.5%。由於資本易於流入，並且集中了大量優質的投資項目，多倫多至今依然是全加拿大最好，也最具競爭力的投資目的地之壹。

目前，來自不同領域的投資者，都對多倫多各個商業投資領域有著巨大的需求。這壹趨勢自2016年便已十分明顯，並維持至今。隨著機構資本和私人投資者繼續尋求穩定且長期的投資，優質資產將在市場中保持高位。

三、住宅開發大有可為

在物業開發方面，由於擔心安省會通過立法對租金進行管控，壹些開發商對新建公寓的興趣略微下降。然而市場對公寓的市場需求卻不降反升，而且目前的升值和投資空間依然十分巨大。

根據地產協會的統計，2017年多倫多的Condo銷售量為26,931套，四個季度的均價已達到了$511,901，較之2016年的均價$415,654，提升了近4分之1。

根據仲量聯行的觀點，從長遠看，租金管控非但無助於改善租房者的困境，反而會進壹步的縮小供應，致使房屋空置率下降。因此有意長線投資的投資者其實完全不用擔心。

2017年多倫多的房屋空置率是2.1%，少於2016年的數字。之後這壹數字還可能繼續縮小。目前公寓房屋正處於嚴重的供小於求的狀態。此外，外國移民和國內的投資將繼續增長，這也將對房價構成上行壓力。更重要的是，隨著更多公寓樓的建起，優質的公寓用地必然越發稀缺。

壹方面是巨大的潛在市場，另壹方面是越發稀缺的資源，這兩者共同為物業開發與公寓用地的投資前景提供了保障。因此在未來幾年，公寓房項目的開發，依然大有可為。尤其是臨近高速公路，或交通便利的住宅開發項目，更是具有非常高的潛力。

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商業地產往往涉及金額較大，因此許多有意投資商業地產的朋友都會面對貸款這一問題。筆者在幫助客人投資商業地產時，也經常被問及有關貸款的事宜。雖然本人不是從事貸款業務的專業人士，但是憑借從事了多年商業地產的經驗，依然可以從一個商業地產經紀的角度給出一些普遍的建議。當然，如果您想要獲得更專業的指導和更具體的技巧，那還是一定要詢問專業人士。

以下這些都是很多投資商業地產的朋友都會犯的錯誤，甚至連很多投資老手都可能碰到這樣的問題。而這些問題，很可能讓他們錯過許多優質的投資機會。

1. 貸款時間太晚

很多朋友會有這樣一個想法：既然我能花自己的錢來投資，為什麼還要貸款，然後付利息？

的確，每個人和每單投資都千差萬別。有些朋友的資金比較雄厚，可以為投資商業地產提供足夠的資金支持。而且並不是所有商業的投入都會高得讓人難以企及。所以如果哪位朋友覺得不用貸款也能投資成功，那自然也不能算錯。

>>加拿大置業百科：加拿大購房流程  | 加拿大房貸流程  | 加拿大房產稅費

但是不貸款也意味著自己身邊的流動資金減少了，那會給為未來的生意帶來不必要的財政壓力，也會帶來更多不確定的風險。一旦發生什麼突發狀況，那就只能試著在短時間內獲得貸款來應急。而在這種情況下貸款很有可能會對自己不利，甚至根本無法獲得貸款。

從這點上說，早點尋求貸款，不僅僅是為了投資，也是為了規避可能帶來的風險。

2. 貸款金額太少

和第一點類似，很多朋友不希望借太多的錢，最簡單的理由是借的越多付的利息也會越多。這種想法肯定不能算錯，而且在投資時小心謹慎，這也是對的。但是如果對一個項目的投資成本預計過低，以至於貸款過少，那就有可能讓投資人陷入一個進退兩難的困境——如果放棄，之前的投資就打了水漂。而如果繼續，就意味著可能要繼續貸款，以追加投入。而在這種情況下貸款，就像第一點中說的，同樣可能對自己不利。

有些朋友可能覺得商業地產明碼標價，想估算投資成本很容易。其實不然。比如有些朋友購置農場，那就必須考慮農具翻新和種植、飼養等生產成本。如果購置學校，那還要考慮教學設備和樓舍翻新的成本。此外，還有搬運、停工所可能造成的開支或損失。總之，預估一個支出情況。

3. 過於關注利率

造成有些朋友可能貸款太晚，或者不敢多貸的原因就在於貸款利率。毫無疑問，貸款利率是一個相當重要的問題，但這絕不是貸款的重點。整個貸款過程中還有許多更重要的問題值得關注。比如：

• 對方提出怎樣的貸款條件？
• 對方提供多少款項？
• 在還款時有多大的靈活性？
• 一旦違約該怎麼辦？
• 你是否需要拿你的個人資產來做擔保？

這些問題都要比貸款利率來的重要。有些朋友在貸款時沒有仔細審查這些條款，尤其是一些投資經驗不太豐富的朋友。他們可能覺得這都是些無關緊要的細節。或者說，這些條款每家貸款機構都一樣。這是個很大的錯誤。實際上，不同的貸款機構給出的條件可能千差萬別。

俗話說，天上不會掉餡餅。如果你在貸款時看到某個機構要你付的利息比別家的低，那你就更要仔細閱讀這些條款了。所以最好的辦法還是貨比三家。

4. 還款過快

很多華人朋友可能相信這樣一句俗話，叫無債一身輕。所以在貸款後總希望自己能趕緊把欠債還清。當然，借了錢肯定得還，減少負債肯定也是一件好事，但有時候過於著急地還貸可能並不是一個明智之選。理由同樣是，這樣可能會造成資金短缺。或者，這些錢僅僅用來還債，可能還不如拿來繼續投資，這樣反而能獲得更多利潤。

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當然，這不是說不完全應該趁早還清貸款，而是說在做選擇前需要進行仔細比較。可能造成資金短缺的風險，或者如果用於繼續投資所可能帶來的利潤，較之提前還清貸款所節約下的利息成本，究竟孰重孰輕。如果你覺得此刻繼續投資，或者手上留點活錢對你更加有利，那就別急著還債。

5. 沒能說服銀行

一個優秀的商業地產的經紀，往往都能發現許多具有投資潛力的暗盤。投資者也往往能認識到這些暗盤的價值。但是如果是一些投入比較大的項目，如果投資人不能獲得貸款，那依然會坐失良機。

其實要獲得貸款並不是特別困難。首要的問題就是講明這一投資的價值與機會所在，以及如果你取得貸款，你將如何運用這筆款項。在商業地產方面，最重要的是讓對方相信你的判斷是准確的，並且你有能力及時還款。

6. 財務狀況混亂

有時候，投資商業地產的主體有時候並不是個人，而是一家公司。比如要買一處新的酒店、學校，甚至一棟辦公樓。這時候作為經營者，對於自己公司的財務狀況就一定要十分注意。有些朋友可能在中國經營生意十分成功，但是因為不熟悉加拿大的財務制度，同時又因為工作繁忙，所以財務狀況略顯混亂。這在貸款時是很致命的。

保持一個良好的財務記錄在加拿大相當重要，包括年終的財務報表。而一個凌亂的財務記錄不僅可能讓自己對企業的情況造成誤判，在貸款時也會讓你無法提供有效的文件，或者讓信貸機構懷疑你的經營管理能力，以至於根本無法獲得貸款。

避免這種情況最好的辦法就是雇佣一個專業的會計，同時選擇一位專門從事財務管理的顧問。這是管理公司財務的需要，也是能獲得貸款的保證。而且就像我們曾經在《海外商產投資101：搭建決策顧問團隊秘訣》裡所紹過的，一名優秀的財務顧問本身就是一個商業地產投資團隊中不可缺少的人物。

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