居外IQI非常榮幸與“投資移民知情者（IMI）”再度攜手，繼《馬來西亞投資及移居報告》後聯合發布《新加坡安居指南報告》，深化雙方在共同編制具權威性的數字化報告上的合作。今次更邀得新加坡第三大房地產公司“橙易產業（OrangeTee & Tie）”參與，以獨家數據分析新加坡房市現狀。作為亞洲最大的房產科技集團，居外IQI以端到端數字房地產平台為全球華人提供90多個國家700萬條環球房源及1.5萬多人組成的房產經紀網絡；另一方面，居外IQI與“投資移民知情者”同樣長期專注於以具時效的資訊和專業數據化呈現的報告，助力讀者掌握最新市場動態。
從剖析大量引入外來移民的原因開始，這份報告揭示了新加坡是最適合華人的宜居之地，進而解讀如何通過投資、創業或設立家族辦公室等方式移居的詳細路徑。對於廣大希望通過海外房產進行資產配置的投資者來說，本報告也從新冠疫情對房市影響的角度分析了當前及未來新加坡的私宅投資走勢，成為您洞察市場先機不可或缺的實用指南。
差餉物業估價署剛公佈 5 月份私人物業樓價指數創下歷史新高，報 396.8 。其實香港樓價踏入 2019 年已經連升 5 個月，累計升幅達 10.4%，完全收復 2018 年下半年的調整！
香港樓價的升跌跟中美貿易衝突的情況息息相關。年初特朗普一直表示協議進展良好，令市場一片樂觀，升個不停。但當特朗普在 5 月突然變臉，中美談判停止，令香港物業的交投在 6 月開始大幅減少，樓價的升勢也停止了。相信 6 月份差估署的數字會反映出來。再加上香港在 6 月以來發生的大型群眾集會，令香港物業的交投進一步放緩。雖然如此，樓價並沒有出現大幅下跌的情況！
展望下半年，中美貿易談判仍會主導市場情緒。在剛剛過去的 G20 會議，特朗普又再次跟習近平會面，而且宣布重開談判，並恢復批准美國公司向華為供貨，中國亦恢復購買美國農產品。特朗普似乎面對頗大壓力，比中方更需要一份中美協議，以增加大選連任的勝算，也急於化解農民因失去中國訂單而帶來的壓力，然而特朗普今日再度宣佈增加關稅為樓市平添壓力。筆者一向估計中美兩國在美國大選前仍然繼續打打停停，為樓市添不明確因素。樓市大升的機會很低！
不過長遠一點看，時事為樓市帶來正反雙面的新因素，令樓市有不同的發展方向。對樓價的正面因素是政府處於弱勢，已經不會提出任何具爭議的法桉。首當其衝是“明日大嶼”的硏究撥款被延後、公私營合作發展計劃也暫停。在可見的將來，土地的供應更形短缺，土地供求不平衡的情況更嚴重。
對樓價負面的因素是今次政治事件，短期難以解決和解，將會長期困擾香港。香港的移民風氣會否再度興起？也是一個值得大家留意的趨勢！
最後，隨著中美貿易衝突帶來的風險，美國聯儲局在下半年會停止收水之餘，還會有很大機會再度降息放水。港息未必隨美息而降低，但起碼加息的機會會大減，全球的低息環境會繼續。所以筆者估計 2019 年下半年的樓價只會窄幅上落，變化不會很大。
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繼上一篇《房產投資的內功心法｜居外專欄》推出之後，香港投資市場受中美貿易糾紛及最近引發的持續民意所影響，彌漫著不明朗因素。
不少投資者都會在討論及預計：中美貿易最近重開談判能否達成協議？會估計不同結果帶來的影響會怎樣？美聯儲會否減息？今年內會減息幾多次？股市因何會上升？樓價又會否持續上升？
投資者為了賺取最高的回報，會就身邊發生的事情，作出種種預測，這時很自然的事。但人生不如意事十常八九，預測往往失准。即使今次估中，下次也未必。事實上連股神畢菲特也無法保證每次投資預測都能命中。
在投資市場上，筆者也發現不少失敗者，也曾經有過光輝的業績。但過往的成功，反令投資者容易頭腦發熱，為自己是超人，具有特殊天份、具備了什麼“撒手锏”。在投資市場可以無往而不利，實情往往是運氣而已。
韓國有一位世界排名第一的棋手，名李昌鎬。他下棋的最大特點是從不追求“妙手”，即是從不給對手“致命一擊”的精彩棋著。反而，他只追求每次下棋都有 51% 的勝率。看似平澹無奇，但能積聚優勢於點滴，化危機於無形。
筆者喜歡踢足球，都會很欣賞守門員的精彩撲救。但頂尖的守門員應該是後防的指揮家，觀察對手前鋒的進攻模式，協助後衛做好防衛規劃，便能防止對方攻門。沒有射門就沒有失守的可能。
我們必須承認自己的看法及預測一定會有錯誤的可能，也需為錯誤作出應有的准備及防範。
投資房地產比較容易，波動較少。只要做好預算，量力而為，失敗的機會很低。 筆者見到最多的失誤，就是錯判形勢，認為樓價已達頂點，沽出自住物業業，改為租用物業，待樓價回落後再上車。可惜，樓價短期回落後又再不斷上升，為了不肯承認錯誤仍然堅持己見，眼中只見到樓市的負面因素，對正面因素視而不見，損失最大的還是自己。
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近日，考生們開始進行高考志願填報，除了選擇國內的大學，還有一些考生將目光投向了國外高校。
近年來，國外高校對中國學生的接納度越來越高。澳大利亞、英聯邦國家很早就認可了中國的高考成績，美國部分高校近年來也對中國高考成績表示認可。拿到高考成績後再出國留學，成為很多考生的選擇。
據媒體報道，近日，美國新罕布什爾大學（University of New Hampshire）宣布，將允許中國學生憑借高考成績報讀該校。這所學校也成為承認中國高考成績的第一所美國公立大學。該校目前已經開通了微信公眾號。
近年來，中國高考成績在國際上逐漸獲得承認。金吉列出國留學咨詢服務有限公司海南分公司總經理於振強接受記者采訪時表示，除了美國新罕布什爾大學外，舊金山大學、伊利諾伊理工大學等其他6所美國大學也接受學生憑借高考成績直接申請入讀。澳大利亞、法國、新西蘭、德國、西班牙等超過20個國家和地區的高校也認可中國的高考成績。
“近年來，越來越多的國家認可中國高考成績。許多中國高考成績優秀的學生被這些大學錄取後表現優秀，更堅定了這些學校繼續招收中國學生的信心。”於振強認為，希望能招收到優秀的中國學生，是許多外國高校認可中國高考成績的主要原因。此外，越來越多的中國家庭有條件自費將孩子送到國外留學，引起了國外大學對中國學生的重視，這也是中國高考成績逐漸受到認可的一大原因。
於振強表示，國外高校認可高考成績，為國內優秀學生出國留學提供了便利。在各國國際學生留學費用普遍上漲的情況下，減少中間環節、縮短准備時間就節約了不少費用，這對於許多中國學子來說很有吸引力。
業內人士提醒，雖然中國的高考成績獲得了許多國外高校的認可，但它僅是衡量學生學業能力的標准之一，出國留學光有高考成績還不夠。國外高校的錄取標准、教學理念和國內不同，要進入國外大學尤其是比較知名的大學，學生還要經過標准化語言考試和面試等環節的考核。學生和家長應認真了解目標學校的申請要求，做好充分准備，增加錄取幾率。想申請到更好的國外大學，優秀的語言成績，豐富的課外活動經驗、實習經驗等都是必不可少的附加條件。
目前，中國考生想要在高考後出國留學，有多種方式可以選擇。據介紹，第一種是走“雙錄取”之路，也叫做“有條件錄取”，主要針對沒有托福和雅思等語言成績又想出國留學的學生；第二種是針對很多學子的語言能力尚未達到學校的直接錄取要求的，可以先去讀 “橋梁課程”。很多學校會開設語言強化加基礎學術課程一類的“橋梁課程”；第三種是先讀國外大學的學士學位預備課程，這種無需高考成績；第四種就是憑借高考成績直接申請讀大學。
“目前，中國學生可憑高考成績直接申請許多大學，但是這對於學生的學習能力、英語能力、獨立生活能力及心理承受能力等都提出了較高要求，並不適合每個學生。”於振強提醒。
業內人士建議，高考後希望能直接入讀海外高校的學子，首先應客觀評估自身條件，切忌因為直接入讀海外高校的申請時間較短等原因盲目跟風； 其次，接受中國高考成績的外國院校名單、專業、高考分數要求等諸多信息每年都會有所調整，申請前應了解清楚，以免信息有誤導致申請失敗；第三，雅思成績達到6分或6.5分，是很多高校對學生英語成績的要求。
拿到高考成績後，除了以上直接申請出國留學的方式，還有一些間接方式可供考生參考，比如選擇中外合作辦學的學校與項目。於振強認為，合作辦學的優勢就是可以在家門口享受國際化的教育；留學則是直接進入目的國，真正體驗其它國家的教育和文化，可以進一步拓寬孩子的國際視野，提升獨立自主能力和語言能力。
去年，中國學生陳金輝高考後前往新西蘭，讀了一年的語言學校後被奧克蘭大學錄取。他表示，“高考後留學對於很多學子來說，存在著巨大的挑戰。告別父母到國外讀書，鍛煉了我的行動力。”
陳金輝提醒，高考後決定留學，留給考生做決定的時間不多，可能會感覺比較倉促。如果對國外教育模式和理念缺乏充分了解，還需要提前補補課。
業內人士建議，高考後，想出國留學的學生，首先要提前做好規劃，包括對大學的選擇和申請時間規劃。家長可以借助互聯網進行海外咨詢，充分了解孩子對出國留學的意向。每個國家都有不同特色和優勢，比如新西蘭的工作簽證政策很誘人。目前新西蘭在擬定最新的工作簽證政策，大學本科畢業後能獲取3年的工作簽證；美國和加拿大的名校很多，可供選擇的余地比較大。
“目前，有部分留學機構聲稱不需要托福或者雅思成績，學生就可以上國外名校。其實，這只是學生在申請學校時不需要托福或者雅思成績，去國外上大學後還是要花費額外時間來學習語言課程，這種語言學習課程無疑會給學生增加時間和金錢上的成本。因此，在學校的選擇上，學生和家長要擦亮眼睛，適合自己的才是最好的。”於振強提醒。
於振強表示，“除了要做好充分的語言准備，高考後想出國留學的學子還應該學會基本生活技能，培養獨立、自律等自我管理能力。
澳大利亞：近30所院校認可中國高考成績，包括悉尼大學、澳大利亞國立大學、莫納什大學等7所澳大利亞名校在內。澳大利亞高校專門設立了高考分數線。名校一般要求一本線以上，其他學校一般要求二本線以上。成績在分數線上的學生可申請直接入讀本科，無需讀預科。澳大利亞高校對學生的英語要求很高，除了高考成績，還要有雅思或者托福成績，高考英語分數並不能等同雅思成績。
加拿大：加拿大對高考成績的要求相對嚴格。例如：多倫多大學、UBC、麥吉爾大學、麥克馬斯特大學、滑鐵盧大學、西安大略大學、阿爾伯塔大學、維多利亞大學等學校沒有對高考成績提出具體要求，但如果成績低於一本線，錄取成功率就相對較低。
德國：德國非常重視中國的高考成績，德國大學本科的直接入學要求申請人具有小學至高中12年的學歷，並通過高考，“211工程”院校本科至少修滿1個學期，普通高校本科至少修滿3個學期。
法國：法國院校承認中國高考成績，但不以高考成績作為唯一錄取標准。學生要提供450分或以上的中國高考成績、達標的法語考試成績、高中畢業證等。
新加坡：新加坡大部分高校要求申請人提供中國高考成績，分數越高，可申請的學校就越好。想上新加坡國立大學、新加坡管理大學和新加坡南洋理工大學3所公立大學的學生，中國高考成績要在一本線以上，且語言成績要達標。
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來源：海南日報
責編：Zoe Chan
大家知道，泰國不是移民國家，而泰國政府規定，非泰籍人士只能購買公寓，那麼我們可以通過泰國公司名義去持有永久產權的別墅。居外網做為專業的海外房產投資平台可幫您解決這些問題，助您創建完美的泰國第二家園。
基於法律：
1、在泰國，非泰籍人士購買泰國房產落戶到個人名下的房產只有公寓性質的物業。
2、非泰籍人士除購買泰國公寓以外的其它類房產（土地、別墅）是不可以落戶到個人名下的，只可以落戶到泰籍人或在泰國注冊的公司名下持有。
3、非泰籍人士在泰建立公司，除非一些極其特殊的企業外，非泰籍人只能占有不超過49%的股份，至少需要找兩個以上泰籍人士作為股東，持有51%股份。
居外精選泰國房源1：曼谷泰式風格兩層別墅
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1、找一位泰籍公民，用他的名字（比如說和泰籍公民結婚）持有，這種方式下，只要沒有和泰籍伙伴分手，就一直可以使用（土地、別墅）。但用這種方式，泰籍人士才是產權擁有人。
2、按照泰國法律，注冊登記一家公司。由您做唯一簽字法人，然後把（土地、別墅）等產權放在該公司名下。且簽署股東協議公司的所有業務，關停，轉讓，股權分配等都由法人決定，無須告知或者其他股東同意。這種方式您擁有絕對的操控權和決定權。
注冊一家泰國的公司和國內區別不大，找一家有經驗的代理機構即可完成注冊，一般只需要提供個人護照復印件，簽幾個字，然後由代理機構提供泰籍股東的名額。注冊之後交給會計打理每月稅務申報，每年維護費用約3,000元。
備注：公司不推薦從事任何商業經營活動，只單純持有房產。
1、找權威律師事務所。擁有從注冊公司—找泰國股東—手續完成—產權過戶—稅務申報等服務的師事務所。
2、在律師常規操作上，一般泰國股東，一般來說律師會負責解決，會有一些很低廉的費用。
3、律師會要求泰國股東簽署相應文件，推舉您為唯一簽字法人。
同時，泰國股東會簽署一個股權轉讓協議由您保管，根據需要您可以不需要通知他們，而自行決定股份比例調整以及股權轉讓等商業活動。
1、購買開發商新的別墅項目
2、購買二手別墅，這樣選擇性更大，也更加快速的擁有您稱心如意的別墅。
3、先購買土地，然後在自己土地上興建別墅，別墅設計依您而定。
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與外籍人士在泰國購買公寓不同，外國人在泰國購買別墅手續會更為簡便！
過戶無須泰國銀行開具的境外彙款證明。您的資金來源，資金額度，付款方式等等，不會受到任何限制，買二手別墅一般半天內便可以順利的實現過戶。
付全額買公寓辦理手續：
貸款買公寓流程：
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別墅過戶：
1、別墅（土地已經在泰國公司名下，僅需要去DBD 類似工商部門做公司法人變更即可，不需要通過土地局（land office）手續齊全的情況下，當天即可完成，費用低廉 （10,000泰銖） 。
2、別墅（土地）在泰國人名下，就需要注冊泰國公司然後購買，這樣會產生相應的過戶費用。根據持有時間和其他性質一般過戶費是政府評估價的3-6%之間，一般買賣雙方各付一半。
來源：新浪財經
責編：Zoe Chan
商業地產往往涉及金額較大，因此許多有意投資商業地產的朋友都會面對貸款這一問題。筆者在幫助客人投資商業地產時，也經常被問及有關貸款的事宜。雖然本人不是從事貸款業務的專業人士，但是憑借從事了多年商業地產的經驗，依然可以從一個商業地產經紀的角度給出一些普遍的建議。當然，如果您想要獲得更專業的指導和更具體的技巧，那還是一定要詢問專業人士。
以下這些都是很多投資商業地產的朋友都會犯的錯誤，甚至連很多投資老手都可能碰到這樣的問題。而這些問題，很可能讓他們錯過許多優質的投資機會。
很多朋友會有這樣一個想法：既然我能花自己的錢來投資，為什麼還要貸款，然後付利息？
的確，每個人和每單投資都千差萬別。有些朋友的資金比較雄厚，可以為投資商業地產提供足夠的資金支持。而且並不是所有商業的投入都會高得讓人難以企及。所以如果哪位朋友覺得不用貸款也能投資成功，那自然也不能算錯。
>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費
但是不貸款也意味著自己身邊的流動資金減少了，那會給為未來的生意帶來不必要的財政壓力，也會帶來更多不確定的風險。一旦發生什麼突發狀況，那就只能試著在短時間內獲得貸款來應急。而在這種情況下貸款很有可能會對自己不利，甚至根本無法獲得貸款。
從這點上說，早點尋求貸款，不僅僅是為了投資，也是為了規避可能帶來的風險。
和第一點類似，很多朋友不希望借太多的錢，最簡單的理由是借的越多付的利息也會越多。這種想法肯定不能算錯，而且在投資時小心謹慎，這也是對的。但是如果對一個項目的投資成本預計過低，以至於貸款過少，那就有可能讓投資人陷入一個進退兩難的困境——如果放棄，之前的投資就打了水漂。而如果繼續，就意味著可能要繼續貸款，以追加投入。而在這種情況下貸款，就像第一點中說的，同樣可能對自己不利。
有些朋友可能覺得商業地產明碼標價，想估算投資成本很容易。其實不然。比如有些朋友購置農場，那就必須考慮農具翻新和種植、飼養等生產成本。如果購置學校，那還要考慮教學設備和樓舍翻新的成本。此外，還有搬運、停工所可能造成的開支或損失。總之，預估一個支出情況。
造成有些朋友可能貸款太晚，或者不敢多貸的原因就在於貸款利率。毫無疑問，貸款利率是一個相當重要的問題，但這絕不是貸款的重點。整個貸款過程中還有許多更重要的問題值得關注。比如：
這些問題都要比貸款利率來的重要。有些朋友在貸款時沒有仔細審查這些條款，尤其是一些投資經驗不太豐富的朋友。他們可能覺得這都是些無關緊要的細節。或者說，這些條款每家貸款機構都一樣。這是個很大的錯誤。實際上，不同的貸款機構給出的條件可能千差萬別。
俗話說，天上不會掉餡餅。如果你在貸款時看到某個機構要你付的利息比別家的低，那你就更要仔細閱讀這些條款了。所以最好的辦法還是貨比三家。
很多華人朋友可能相信這樣一句俗話，叫無債一身輕。所以在貸款後總希望自己能趕緊把欠債還清。當然，借了錢肯定得還，減少負債肯定也是一件好事，但有時候過於著急地還貸可能並不是一個明智之選。理由同樣是，這樣可能會造成資金短缺。或者，這些錢僅僅用來還債，可能還不如拿來繼續投資，這樣反而能獲得更多利潤。
當然，這不是說不完全應該趁早還清貸款，而是說在做選擇前需要進行仔細比較。可能造成資金短缺的風險，或者如果用於繼續投資所可能帶來的利潤，較之提前還清貸款所節約下的利息成本，究竟孰重孰輕。如果你覺得此刻繼續投資，或者手上留點活錢對你更加有利，那就別急著還債。
一個優秀的商業地產的經紀，往往都能發現許多具有投資潛力的暗盤。投資者也往往能認識到這些暗盤的價值。但是如果是一些投入比較大的項目，如果投資人不能獲得貸款，那依然會坐失良機。
其實要獲得貸款並不是特別困難。首要的問題就是講明這一投資的價值與機會所在，以及如果你取得貸款，你將如何運用這筆款項。在商業地產方面，最重要的是讓對方相信你的判斷是准確的，並且你有能力及時還款。
有時候，投資商業地產的主體有時候並不是個人，而是一家公司。比如要買一處新的酒店、學校，甚至一棟辦公樓。這時候作為經營者，對於自己公司的財務狀況就一定要十分注意。有些朋友可能在中國經營生意十分成功，但是因為不熟悉加拿大的財務制度，同時又因為工作繁忙，所以財務狀況略顯混亂。這在貸款時是很致命的。
保持一個良好的財務記錄在加拿大相當重要，包括年終的財務報表。而一個凌亂的財務記錄不僅可能讓自己對企業的情況造成誤判，在貸款時也會讓你無法提供有效的文件，或者讓信貸機構懷疑你的經營管理能力，以至於根本無法獲得貸款。
避免這種情況最好的辦法就是雇佣一個專業的會計，同時選擇一位專門從事財務管理的顧問。這是管理公司財務的需要，也是能獲得貸款的保證。而且就像我們曾經在《海外商產投資101：搭建決策顧問團隊秘訣》裡所紹過的，一名優秀的財務顧問本身就是一個商業地產投資團隊中不可缺少的人物。
責任編輯：Zoe Chan
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實際上，對於買家來說，如果他們在今年年底才買房，大多數情況下，由於購房程序會需要一段時間， 這通常使客戶不能夠在聖誕節前搬進房子，這也成為了購置房產的主要障礙。
然而，在12月購置房產的競爭仍然激烈，所以對於那些想要在本月通過拍賣來購入房產的買家來說，這裡有一些最好的建議，可以幫助您節省數千澳元的成本，並幫助您避免在聖誕節前的房地產拍賣中錯失良機。
如果下一次開放日超過了三天，客戶可以直接向中介提出私人看房要求，而不是等待到再下一次的開放日，因為通常想要在12月購買房產的人時間安排是很緊迫的，並且房產會被盡快出售。
如果您希望在拍賣日前提供一個可觀的報價。
在過去的12個月裡，例如悉尼東區這樣的優質地區經歷了幾個月高達45%的拍賣房提前完成交易。如果業主期望在年底前完成出售，年底時期的緊迫性對買家有利。
1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak和John Anderson的辦公室拍賣清盤率比2017年高出92％。John Anderson提到，如果你可以在拍賣日前購買房子將是一大優勢。
一年到了這個時候，買家通常會在營銷期的首7-10天內向拍賣物業出價，所以如果你是買家，而且看中某套房子，就不要等待拍賣當天才行動。
在拍賣日前提前完成交易的房產實例：
來自1st City Woollahra and Paddington的Simon Doak表示，一年到了這個時候，業主往往會感到有點疲憊，並開始優先考慮其他事項，如聖誕節和學校假期，所以較短的清算時間在這個時候更容易被接受。
在拍賣日之前，向中介咨詢他們發放了多少關於這個房源的建築報告，以及多少正式合同。這樣通常情況下，比起在拍賣會當天憑空猜測參加人數，你可以更加准確現實地估計市場對這個房源的興趣。
記住，特別是在聖誕前夕的周末，交通會更加繁忙。因此買家最好允許額外10-15分鐘的交通時間，避免因為擁堵錯過拍賣會。
根據過去的情況，整個一月至二月初是悉尼房地產拍賣節奏最慢的時間。所以，如果你急需立刻買下這套房產的話，可能需要把這個因素考慮進去，避免這個時間段。
責任編輯：Zoe Chan
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在進行重大的商業決策時，組建一個顧問團隊往往是非常有必要的。尤其是進行類似商業地產這樣的投資時，由於涉及到的專業知識異常龐雜，並且投資成本偏高，所要付出的後續心力也較大。因此一個完善的顧問團隊就尤其重要。它能幫你省去不少麻煩，也能節約大量的時間和成本。同時顧問團隊還能幫你規避風險，避免許多不必要的開支和可能帶來的負債。
了解你的顧問團隊必須具備哪些特質，知道他們可能怎樣幫助你，這樣才能正確發揮他們的作用，並且為制定投資策略提供積極有益的幫助。
顧問團隊中的成員必須是專業人士，並且能夠花費足夠的時間和你一起工作。他們最好要有豐富的商業地產交易經驗。如果你有一個長期合作的，深受信任的專業人士，比如一個優秀的商業地產經紀，他/她往往還會向你推薦其他適合的人選。
在上一期中，我們介紹了一個顧問團隊中最主要的六類人，地產經紀、會計師、銀行代表、律師、承包商，以及效率運營專家。其實還有兩類人，可能平時我們不太重視，但也同樣能在團隊中起到作用。這次我們就來著重講一下他們。
許多銀行，在對投資人進行貸款時都會要求投資人出示一份環境評估報告。這份報告內容就包括了先前的業主是否對物業造成過污染。
由於傾力污染的成本可能會相當的高，所以對環境咨詢公司來說，一位具有相當資格和經驗的環境評估人員，可謂至關重要。這個人可以對該處物業的環境條件作出明確的結論，並根據這些結論作出結論做出相應的判斷。而一旦發生錯誤，也能應承擔責任保險，並且給出補救方案。如果您在投資商業地產時，沒有認識這樣一個人，那麼可以找銀行代表或者地產經紀，來幫助推薦一位。
雖然貸款給你的銀行可能並不需要對建築條件本身進行評估，但最好在團隊中還是有一位這樣的人。這就類似於購買住宅房屋時的房屋檢查，對建築條件進行檢查可以幫助你發現一些隱藏於建築之中的問題，從而保證你的投資決策更准確，冒的風險也更小。
所以概括一下，在選購商業地產時，一個完整的顧問團隊，需要包括這些人——地產經紀、會計師、銀行代表、律師、承包商、效率運營專家，以及環境專家，和建築條件檢察人員。
那問題來了。有了這些人，我們該怎麼合作，才能發揮出各自的作用呢？
首先，得有個好的投資項目。
無論是將商業地產本身作為一個投資項目，還是利用商業地產給自己的投資尋找一個經營場所，項目本身的好壞才是決定最終盈利與否的關鍵。任何投資人都必須清楚，自己究竟要做什麼。這是一切投資成功的先決條件，能對此負責的只有投資人自己，而不是任何一位商業地產顧問團中的成員。
其次，在合適的時候找合適的人。
我們之所以需要在購置商業地產團隊，就是為了通過專業化來避免投資中所可能產生的風險。所以我們必須在最合適的時候找最合適的人。比如一開始，您可能需要先找會計師和銀行代表，來磋商有關錢的問題，制定一個預算。
你的銀行顧問會告訴你，你能獲得多少貸款。而會計師則會給你許多稅務和財務方面的建議。比如說，最基礎的一個問題，購買這處商業地產可能帶來的好處和風險。
然後有了明確目標之後，要通過地產經紀了解本地市場。這步特別關鍵。因為很多好的投資項目，其信息並不對公眾開放。
這裡要特別注意，許多專業人士的知識領域會有交叉。但他們畢竟不是專業人員，在需要專業建議時，專業人員的意見是無可取代的，即便你對一個人很信任，或者其本身能力也非常之強，但只要這位所給出的建議不在其專業領域之內，那麼這就不能算一個十分有價值的參考意見。
再次，盡職調查。
團隊中有許多人物是負責調查，或出報告的。其中首當其中的就是地產經紀。一個好的地產經紀需要能滿足你在購買商業地產時全方位的需求。無論是選址，交通（找到一處周圍有，或沒有高速公路的物業），周邊有沒有配套商業（比如某些零售商可能需要靠近供貨商），或者是選擇的地方是否便於顧客和員工前往。這些都必須在地產經紀的考量和調查範圍之內。一個優秀的地產經紀，甚至會把企業未來的發展前景都考慮在內。所以找到一個好的地產經紀，不僅是商業投資的成功，甚至整個生意都能省心不少。
一旦你找到自己心儀的物業，盡職調查更是關鍵所在。再次重申，一定要找一個環境問題的專家。這在華人朋友中可能很不受重視，但其實這非常重要。還有，就是一定需要一份最近的環境評估報告，或者直接做一個調查來確定這處物業是否具有污染問題。同樣的，獲得建築條件評估也是非常重要的。即便銀行貸款時不要求，為了減少自己的投資也應該要一份。
最後，是正確的規劃。
這就是需要效率運營專家的地方了。很多企業會忽略選址或搬遷過程中損失的隱性成本。比如員工和生產停工、新標識和設備、土地轉讓稅和法律費用，甚至僅僅搬家都有可能對員工士氣造成打擊，尤其對一些上班路遠出行不便的員工，這也應該被考慮在內。而為了減少搬遷後改建所帶來的麻煩，最好的辦法就是在顧問團隊中加入“建築承包商”這一角色。對於搬遷或選址過程中所能遇到的突發狀況，最切實有效的做法，就是預留出10%-5%的費用作為應急資金。
事實上，從顧問團隊組建之前，一直到顧問團隊一切就緒，作為投資人還應該始終記得問自己一個問題——我在此時此刻購買一處耗資不菲的商業地產，是否真的合適？如果覺得合適，那就不要猶豫，趕緊去做。如果覺得不合適，那麼就應該再等一等。沒有人必須火速進入購買環節，尤其是投資人，三思而行總是明智的。
給商業盤買家的三點建議：
顧問顧問，決不能顧得上就問，顧不上就不問。顧問起到的作用必須始終伴隨投資過程。一開始要和銀行代表談論能獲得多少融資。也要和會計師核對賬目，以確保資產負債表是有序的，並且對稅務進行優化。找到一個好的商業地產經濟，就意味著找到一個好的商業暗盤，然後就能找到好的專業人才。可以說，投資商業地產的每一步都離不開顧問。
商業地產的地址至關重要。一處好的地址可能決定整個投資的成敗，所以作為投資人一定要想清楚自己的需要。而一個好的商業地產經紀，也總能介紹給你最合適的商業盤，尤其是一些不對外的暗盤。
這裡不僅僅是指專業人士和顧問團隊做的調查和評估，還有投資人自己必須做的調查，甚至包括對這些專業人士資質和能力的調查。比如要找一個承包商，那最好去走訪一下他曾經的客戶，看看他們對他口碑如何。要找一位好的地產經紀，就要看一下他曾經做過哪些優質的商業盤，聽聽業內對他的評價。
責任編輯：Zoe Chan
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今天居外专栏作家来教您一个澳洲房产界专业术语，“Gazumping（抬价敲诈）”……
对于任何计划在澳洲置业的买家来说，房产交易中的“Gazumping（抬价敲诈）”一词，大多数人并未真正理解，也不希望听到或碰到这种遭遇。
简单来说，卖家接受买家的出价后，又改变主意，决定接受其他买家的出价——通常更高，即发生“Gazumping（抬价敲诈）”。
许多买家在购房谈判过程中都碰到过被抬价敲诈的悲惨遭遇，他们很想知道如何改变做法，才能避免错失心仪房源后的失望和沮丧。
这里重点强调许多买家的一种常见误解：他们认为，当卖家接受买家的出价时，交易就完成了。
事实并非如此，尤其是在房地产市场大热时。买家经过一番激烈的竞争才能购得心仪的房产，而卖家只会心花怒放，放弃与其中一位买家谈判，转而接受另一位买家的出价。
这是一种非常不幸的窘境，许多买家不理解怎么会出现这样的结果。
>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费
成功购得心仪的房产，避免被抬价敲诈的唯一方式是，买卖双方通过签署售房合同，明确买家的出价和卖家已接受该价格，同时在合同附件中约定一定金额的订金——通常为10%。
然后可以立即执行合同交易。再然后，房子就是您的了。在执行合同交易之前，严格来说房子仍在市场上销售，无论您与销售代理、律师或卖家达成了怎样的口头协议。
因此，在您的代理商确认交易完成之前，千万不要以为大功告成，可以买一瓶昂贵的香槟庆祝了。
如果卖家见过您，并且亲自接受您的出价的话，他们通常更难抬价敲诈您。
切记，“笔杆子比枪杆子更硬”！在任何房产交易谈判时，都务必向您的房产代理商和律师提供完整的书面材料。
（请点击以下链接，从新南威尔士州公平交易厅（NSW Department of Fair Trading）网站上了解更多“Gazumping（抬价敲诈）”相关信息。）
祝您好运，愿您购房谈判顺利。
作者：罗伯特·克拉里奇（Robert Klaric）
克拉里奇合伙物业咨询公司（Klaric Partners Property Consultants）
罗伯特和莉奥妮克拉里奇（Robert & Leonie Klaric）
国际物业专家，获奖顾问
最畅销书《物业专家的秘密》——您的房地产生存指南的作者
www.thepropertyexpert.com.au
责任编辑：Zoe Chan
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有過買房經驗的朋友一定知道，地段的好壞對房屋的投資價值和升值前景可謂至關重要。可如果要和商業地產比起來，這些影響就只能是小巫見大巫了。在投資商業地產時，發現一個好的地段可能讓區區幾十萬的投資獲利百倍，而一個糟糕的地段也可能讓上千萬的投資血本無歸。
投資商業地產時，如果一塊地方在面積、布局、環境，和外觀等方面都完全符合法律規定的情況下，能最大限度得幫助到今後的日常運營，那這就是一個好的地段。當然，這只是理想情況。實際上這麼完美的地段可謂少之又少。因此怎樣選擇地段，對於影響地段優劣的不同因素需要怎樣取舍，這就非常考驗一個投資者的商業眼光。
下面就是一些挑選投資地段時所需要注意的原則。
在選擇地段方面，投資商業地產遠比購買自住房要復雜得多。不同種類的商業投資對地段的要求各有不同。比如，你如果要購買一處現成的物業來從事零售業或者餐飲行業，那你挑選的地方就必須有足夠多的停車位和和足夠方便的行人交通，另外物業本身還得配上有吸引力的裝飾。如果選在交通要，那還能引來不少過路客。比如筆者目前手中有一處待售的著名連鎖餐廳租用物業，就位於大多倫多西部的交通樞紐位置，且售價僅100萬。在成本較低的商業地產中可以說是一個相當理想的選擇。
一般來說，一些大品牌就很注意這個問題。但凡是有人氣的路口都會有他們的分店。因此如果您的財力足夠雄厚，甚至可以考慮投資購買整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投資回報往往也能夠保證。比如筆者手上的另一處占地近5英畝的Plaza，就位於密西沙加的繁華地段，其上還有Mr Greek, Thai Express等多個加拿大著名的連鎖餐飲品牌，因此也是投資商業地產一個不錯的選擇。
如果您從事的是小型的批發行業或者制造業，那地段和客流相對不是那麼重要了。但是您必須確保自己的經營符合政府在區域規劃方面的規定。此外，還得考慮這個位置是否利於員工上下班，以及是否能在周邊找到合適的雇員。
而對於那些個人的、專業化的，或者創造性的工作，交通要素就更加重要了。而且無論是買是租，這些企業通常都需要一棟寫字樓或一間辦公室，而且還要有足夠快的網絡。對這樣的企業來說，留住員工是關鍵。因此選擇市中心商業區，或是交通樞紐的位置往往會帶來不小的戰略優勢。
如果您有意投資商業地產，並且找到了一塊地段合適的地皮，或者在合適的地段找到一套現成的物業，那麼您還得問自己另一個問題：“它是否需要翻新改建？”
如果您選擇的物業是租用的，那麼您就必須和物業的擁有人商量這個問題。如果對方不同意，那麼很遺憾，這不是一個合適的地點。如果對方答應了，那麼您就需要制訂一份合同，寫明哪些事情需要完成，明確的最後期限，以及不按時完成工作的懲罰。這些條款需要寫在租約上。
如果您是要購買現成的物業，那麼就得聘請有資質的檢查公司，來對建築進行評估。評估內容會包括建築本身的缺陷，以及建築內部和周邊環境是否有污染。評估的結果將會是選址的重要參考，也會是和買賣雙方談判的焦點。越早意識到這些問題，今後就能避免越多的麻煩。
另外，在選址時還要注意，無論完成翻新的人是誰，都可能受限制於當地的法律法規。一是受限於當地的分區規劃（在某些區域可能不允許從事某些行業），二是房屋本身可能是歷史建築，或者受到特別的保護。這種情況下，對房屋的改造必須獲得特別的批准。有時候，即便是一些很小的改動，也需要經過許多繁瑣的流程，而且最後還未必會通過。因此如果投資這樣的物業，就必須要謹慎選擇。
這點對於學校、酒店之類的地產投資尤為重要。而如果你是想投資這些的行業，那麼不僅要考慮地段和客流，更得考慮設備的問題。比較穩妥的辦法是購買一處現成的學校或酒店物業。對這類投資而言，配套設施是生意成敗的關鍵。購買現成的帶有設備的物業能省去不少精力和風險，從整體上講是有利於節約成本的。
比如最近筆者在安省漢密爾頓市，臨近麥克馬斯特大學的一處內部盤，有兩棟總面積近3英畝的大樓就頗受一些實力雄厚的投資者的青睞。其中最重要的原因就是兩棟大樓設施齊全。其中的一號樓很適合作為教學主樓，高科技現代化教學設備一應俱全，還有一個134座的大禮堂。而另一棟樓不僅能作為教學樓，還可以改建為宿舍、醫院、養老院、托兒所等多項用途。
在加拿大，地方自治程度很高，不同區域的稅收可能大相徑庭。在選址時一定要弄清需要繳納哪些稅，還有需要有哪些基礎設施，以及和這些設施相對應的養護和維修責任。比如，互聯網，垃圾回收，門前道路的養護，還有電力和天然氣，這些都是在投資和選址時應該考慮的。
在選址時，最好是留下一些空間，以備今後的企業成長。但一個很現實的問題是，在企業擴張之前，您必須為一些空余的空間支付額外的成本。所以，比較合適的辦法是，做一個空間上的規劃。在選址時將空余空間控制在適度的範圍之內。而且在企業規模擴展之前，最好能把這部分空間先給利用起來。在這點上，一個好的企業計劃至關重要。
就像之前說的，如果一塊地方在面積、布局、環境，和外觀等方面都完全符合法律規定的情況下，能最大限度得幫助到今後的日常運營，那這就是一個好的地段。但是這些要求往往不能同時滿足。如果同時滿足，那又意味著價格高昂。這個時候您就必須區分什麼是自己“需要”的，什麼是自己“想要”的；有哪些是必不可少，而又有哪些是錦上添花。
這個問題在購買一棟現成的商業物業時表現的尤為明顯。因為物業裡附帶的配套設施會影響價格，很多時候你還很難不要這些設施。這時候，您最好列出一份必備清單。如果某處物業或者某塊地皮不符合“必備條件”，那麼最好是毫不猶豫地把它排除。這個必備標准也不宜太過繁瑣，必須明確這些真的是“必不可少的底線”。否則幾乎沒有什麼物業會完全符合要求。
一個最簡單的取舍辦法，是給每個物業打分。物業的每一個特質都可以用分數做比較，從1（最差）到10（最好）的列出每一項的評分。當然，物業不同的特質對今後經營的重要性也是不一樣的。比如一棟現成的寫字樓，可能它的接待區非常完美，但在你未來的經營中，接待區可能不是那麼重要。所以如果您對自己的經營領域非常了解，對未來的企業規劃也非常清晰，那麼在計算時就應該給每一項特質加權。最後計算出來總分最高的那處（或者那幾處）物業，就是您所應該選擇的。
無論你購買的是一棟現成的物業，還是一塊可供開發的空地，除了了解它的外形、位置、價格等信息，更重要的是要了解自己的需求，以及自己能夠承受多大的開支。如果您已經有了一個清晰的商業計劃，那麼您一定知道自己會在租金和貸款上花多少錢，需要購進那些設備，對物業做出那些改造，以及當地的稅收情況怎麼樣。對這些的詳細分析，可以讓您知道，自己是更適合買一套物業來做商業投資，還是租用現成的物業。
一般來說，租賃可以讓您擁有更多更靈活的資金。當然，在未來租金很可能上漲。而購買一套物業則會提升您的企業資產，但一來一次性開支會更大，二來還有抵押貸款的問題。
這種情況下，最好的選擇是尋找一個專業可靠的商業地產顧問。他/她能幫您做出最明智的選擇。地產顧問通常都會十分了解這個地區的地產情況，並且熟悉分區規劃的法律和規定，也能發現該建築的潛在問題，並且為您分析建築所在的位置，以及是否和今後的用途相匹配。
責任編輯：Zoe Chan
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