居外教您在巴黎如何做不“踩坑”的房東 | 法國

TheMoveChannel.com 九月數據顯示,法國房產在國際投資者中的吸引力在2017年9月上升至全球第二位, 其受歡迎的背後主要驅動因素包括了法國本土房價穩定,貸款利率優勢,以及马克龙在年初当选法国总统改善民眾對法國發展前景的預期, 越来越多的國際投資者青睞法国住宅板块。

在法國,什麼樣的房產板塊最吃香?

便利的交通往往是租客們考慮的首要因素。以巴黎地區為例,很多有車族都選擇乘坐公共交通以避免上下班時段的交通堵塞,步行幾分鐘就能到地鐵口的房子相對更容易出租。加之,大巴黎計劃(le Grand Paris)*竣工後,巴黎市區與77、91、92、93、94和95省之間的地鐵連線將更加便利和快捷,周邊房地產業勢必增值,被眾多投資者看好。

其次,一些公共基礎設施如學校、醫療機構、公園綠地等,是很多有孩子的家庭考慮最多的因素。但具體情況,也和租客類型有關。法國人多數注重生活質量,據法國民調機構IFOP的一項問卷顯示:十個法國人中,八人希望住在靠近綠化帶的居所。由此導致,公園周圍的房屋超出普通價格10-15%。所以,如果您希望租給資金來源相對穩定的當地人,選址不要離綠地太遠。而對於中國同胞來說,現階段,可能考慮更多的是安全因素。一些治安不好的街區,雖然房價不高,卻容易失去升值價值。

巴黎都會區首要的中心商務區拉德芳斯(La Defense)俯瞰圖
巴黎都會區首要的中心商務區拉德芳斯(La Defense)俯瞰圖

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什麼樣的戶型最容易出租?

獨立單間、一室一廳、兩室一廳,投資哪種房型回報更大?通常,小戶型在巴黎的回報值較高。一室戶單身公寓 (Studio)是巴黎學生們偏愛的房型,臥室、客廳、廚房合一,相對合租獨立空間更多。所以,需求量很大,一般租賃周期為一年至兩年半。但是,通常在學校放假期間,容易出現斷檔,有一定的不穩定性。

其次,頗受青睞的是一室一廳戶型,租賃周期為兩年至三年半,租客多為伴侶,相對穩定。但由於價格偏高,回報年限也隨之拉長。

記得問物業索要房東大會報告

在法國大城市,用於租賃的房產大多是公寓。那麼,每季度則避免不了繳納物業和工程費用,尤其一些舊的樓房,維修和工程費更不可小覷,稍不注意,可能做了賠本買賣。所以,在購買之前,一定向房屋所在物業公司索要上一年的“房東大會報告”,看“是否有已經投票決定或列入未來規劃的大型翻新工程”。

*註:大巴黎計劃是法國薩科齊總統上任不久後提出的巴黎城市建設新規劃,計劃是在巴黎日益嚴重的城市交通、發展,城市建築受限制,同時在兼顧巴黎古老建築保護的背景下產生的。法國人希望通過大巴黎計劃將巴黎打造成世界之都。實施大巴黎計劃後的巴黎涉及區域包括凡爾賽、楓丹白露、戴高樂機場以及迪斯尼樂園等巴黎周邊地區,居住人口達1500萬,GDP約占法國GDP總量的30%。

互聯網資訊綜合整理

責任編輯:Zoe Chan

加拿大選房指南:如何選擇適合自己的房子?

選房,是買房過程中相當重要的一環,由於涉及大筆開支和長久的日常家居環境,因此人們在做最後決定之前都慎之又慎。對於初次去加拿大買房的買家來說,由於對異國他鄉的不熟悉,使得選什麼樣的房子就變得更加難以抉擇。本期,就讓我們一起來看看去加拿大買房要如何選房?

賣家必看——簡單幾招,讓您的房子賣出高價!| 加拿大

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隨著目前安省政府對房地產政策的調整,加之央行行長所透露的加息信號,許多賣家也開始擔心自己的房子究竟能不能賣個好價錢。要實現這個目標,做好房屋的售前包裝就尤其重要。所謂售前包裝,也就是我們常說的Home Staging。一次好的包裝可能只需要花費幾千,但最終卻能讓房屋的成交價提升數萬。這樣簡單實用,且性價比極高的好辦法自然每位賣家一試,尤其在目前的市場環境下,更是如此。

那麼今天就讓我們來看一下,一次好的售前包裝都有哪些要點需要注意。雖然這裡只是簡單幾招,但絕對能讓您的房子價值倍增。

  1. 不要讓房屋顯得太過“個性”

很多朋友喜歡把自己的家裝飾地個性十足,或者放上許多充滿家庭溫情的裝飾,比如在房子裡掛上許多和家人還有孩子在一起的照片之類。如果這樣的房屋用來自住,自然很好。但如果用來出售,這就犯了一個大忌諱。因為一般買房者都會在選購房屋時,不自覺地投射進他們自己對未來美好生活的想像。因此太過個性化的布置很容易讓買家感到不適。所以為了賣房,建議房主們暫時拿走和家人的照片。如果牆面色澤太過明亮,那最好也重新粉刷一下,換成比較中性的顏色。

  1. 確保所有物件都完美無缺

有些不拘小節的房主可能對一些細微的瑕疵不甚介意。比如玻璃上輕微的刮痕,石膏上細小的裂縫,凡此種種可能都不會影響日常生活,甚至屋主自己都不一定能發現。但如果賣房者用挑剔的眼光來審視這個屋子,那麼這些瑕疵就極有可能降低他們對房屋的心理估價。所以想要把房子賣個好價錢,那屋主就最好仔細檢查每樣東西。如果有必要,還可以請別人來復查一下,哪怕最細小的瑕疵也不能放過。

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  1. 巧用吊燈

Alyssa Tavazoie是加拿大著名的室內設計師。她在作室內設計時的一大訣竅,就是“使用枝形吊燈”。她認為這是一種成本極低,但是回報率極高的技巧。因為在多數人心目中,好房子的一大特色就是整潔而明亮。然而很多房子本身的照明卻很不夠。這時候最簡單的辦法就是在房子各處多放一些美觀大方的吊燈。或者至少該用些大功率的照明設備,讓房子顯得亮堂堂的。根據Alyssa Tavazoie的經驗:“很多賣家都覺得自己需要在照明上花費一大筆錢。但實際上我們隨便上哪個家具店都能找到許多很不錯的燈具。這最多也就花上幾百塊錢。”

  1. 注意家具和房子搭配後的視覺效果

這裡尤其要注意,配上家居之後的房間,是否會顯得很小。比如,某位房主的家裡可能有一個很大的沙發,也許在生活中沒有問題,但如果它會讓整個房間在照片上看起來局促狹小,那就必須把它搬走。為了讓房間顯得更大,建議房主在做售前包裝時選擇一些成套的、體積比較小的家具,而且每個房間最好多放一些。在這些家具邊上可以空出一些空間,以便讓房間顯得更加寬敞。

  1. 廚房要打掃干淨

廚房和櫥櫃必須整潔干淨。在做售前包裝時,所有的廚具都得放得整整齊齊。雜亂無章的廚房最容易讓人感到反感。如果你的廚具或者碗筷之類的廚房雜物比較多,那就把它們盡可能地放到碗櫥裡。

  1. 廚房設計

除了要干淨整潔,廚房還要盡可能的美觀,這就需要對廚房進行特殊的設計。廚房牆面上一定要安裝房間擋板。如果原本沒裝,那為了賣出好價錢,就更得裝一個。這樣不僅能讓廚房顯得整潔,甚至也能借此遮擋原來的污跡或瑕疵。裝修房間擋板的成本隨情況而定,時間一般不長,一個周末就能搞定。另外,廚房瓷磚的質量一定要保證。至於材質,可以考慮玻璃馬賽克,鏡面瓷磚,或者僅僅在普通的瓷磚上點綴一些新潮的設計。

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  1. 櫥櫃的外形需要整潔、新潮,富有設計感
  1. 布料、坐墊之類都得換成全新的

比如茶杯墊、坐墊,還有烤箱手套之類的物件都得換成新的,至少換完後要讓它們看起來像是新的。

  1. 必須絕對干淨,尤其是廚房!

為保證絕對干淨,房主們甚至可以考慮雇佣專業的清潔公司來負責打掃房屋。確保整個房子裡裡外外都被打掃編了,不能留下任何死角。對廚房的打掃必須尤其仔細。因為廚房可能成為房屋的重點裝修和整治的對像,所以也必須是重點打掃的對像。

  1. 重修浴室

很多浴室裡的家具是買房時自帶的。一般而言,這些家具的特點都是實用有余,但美觀不足。所以為了做好售前包裝,屋主最好把這些東西都換一遍。通常這也不會花太多錢。比如買一面邊框造型比較新潮時尚的鏡子,來替換掉那面買房時自帶的鏡子,可能連一百快都不到。這要這麼一點小小的改換,如果再配上充足的燈光,那麼整個浴室看起來就會像重新裝修過了一樣。你甚至可以在一些家居用品商店找到一些古董鏡,或者一些仿古風格的器物。當然,你得確保這和這個浴室的裝修風格相協調。

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  1. 用酒店標准布置浴室

這裡要尤其注意一些不太容易想到的細節,比如掛毛巾的橫杠。還有毛巾、衛生紙、廢紙簍等等,最好使用成套的物件。而且在做售前包裝時,像香皂、化妝品之類的物件最好是全新的。毛巾首選干淨的白色,而且要整齊地疊好放在毛巾架上。總之,整個浴室最好參照酒店的樣子來布置。

  1. 重新布置一下主臥

布置主臥時同樣可以參照酒店標准,比如在床頭放置兩個套上枕套的枕頭,而且最好是全新的,樣子要盡可能的蓬松;床單要干淨清爽;被子上覆蓋上被套,床單和被套都要曳至地面。而且上面這些床上用品同樣首選白色。另外,床頭櫃上一般建議放置一盞和房間整體風格相協調的台燈。桌子上不要放什麼雜物,但可以酌情放一個插著鮮花的花瓶。

  1. 確保房子的外觀和內部一樣干淨

為了做到這點,房主必須修建屋外的草坪和灌木,精心打理前後院。如果有條件,強烈建議屋主能種上一些時令鮮花。

  1. 芬芳的氣味也會增加別人對房子的好印像

有些精於廚藝的房主還會在別人來看房時准備一些親手制作的小點心,比如新鮮出爐,還透著香味的小餅干。另外,房主還可以在看房的訪客到來前,在屋子裡放上一些熏香或者灑上一些噴霧。但是這裡要格外注意,噴霧和噴霧的味道不能太過刺激,需要和房間風格相吻合。一般建議使用一些氣味淡雅的香水。

  1. 最後,也是最重要的一條,千萬不要把雜物放在看得見的地方

在干完之前所說的所有工作後,尤其要查一遍。否則,前功盡棄……

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多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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英國留學貸款指南 | 英國

下面為大家整理收集的關於英國留學貸款的相關內容,僅供大家參考。

壹、什麽是留學貸款?

留學貸款是指銀行向出國留學人員或其直系親屬或其配偶發放的,用於支付其在境外讀書所需學雜費和生活費的外匯消費貸款。

二、英國留學貸款辦理條件:

1.具有完全民事行為能力;在貸款到期日時的實際年齡不得超過55周歲;

2.借款人人無違法亂紀行為,身體健康,具備誠實守信的品德。

3.借款人為出國留學人員的直系親屬或者配偶,應具有貸款人可控制區域內的常住戶口或其他有效居住身份,有固定住所、穩定職業和收入來源。

4.應持有擬留學人員的國外留學學校的入學通知書或其他有效入學證明和已辦妥擬留學人員留學學校所在國入境簽證的護照;

5.借款人須提供貸款人認可的財產抵押、質押或第三方保證。財產抵押目前僅限於可設定抵押權利的房產;質押目前僅限於國債、本行存單、企業債券等有價證券;保證人應為具有代償能力的法人或自然人,並願意承擔連帶還款責任。

三、英國留學貸款額度和年限的規定

英國留學貸款額度,不超過英國學校錄取通知書或其他有效入學證明上寫明的報名費,壹年內學費、生活費及其他必需費用的等值人民幣總和,最高不超過50萬元人民幣,最長期限不超過6年(含6年)。

四、英國留學貸款申請材料

1、合法有效的身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)及復印件,已婚者應當同時提供配偶的上述資料

2、借款人(家庭)穩定的經濟收入證明

3、借款人穩定的職業證明

4、抵押物或質押物清單、權屬證明

5、學生的學籍證明或錄取通知書等入學證明

6、銀行要求的其他文件或資料

五、英國留學貸款註意事項:

1.英國留學貸款與獲得簽證無關

貸款本身不會影響簽證結果,因為能夠貸款就已證明申請人擁有壹定資產,具備壹定的出國條件,簽證官重點考核的是擔保人的還款能力。

2.英國留學貸款的幾種擔保抵押方式

房產抵押:貸款最高額不超過經貸款人認可的抵押物價值的60%;

質押(國債、本行存單抵押):貸款最高額不超過質押物價值的80%;

信用擔保:以第三方提供連帶責任保證。

  1. 明貸款用途

出國的朋友在申請留學貸款時,申請者壹定要明確指示貸款的用途是用作留學所用。

4、註意自己誠信

在辦理出國留學貸款時應查看自己的誠信度,銀行通過查詢誠信記錄,就可知道貸款者的誠信度,誠信度在國外留學中很重要。

六、英國留學貸款如何還款?

貸款期限在壹年以內(含壹年)的,貸款本息在貸款到期時壹次性清償,貸款期限在壹年以上(不含壹年)的,貸款本息實行月均等額還款法

英國助學貸款利率將於今年9月份開始提高75%。零售價格指數(RPI)的通脹率決定學生貸款利率,它隨著英國生活成本而變化。通常3月政府做出財政預算,屆時的零售價格指數決定了年度學生貸款利率,並於9月份生效。

研究生貸款的還款金額取決於他們的收入。年收入低於2,1000英鎊的還款利率為0.9%,隨著收入的增多逐步增加,年收入達4,1000英鎊或以上的最多可達3.9%。

(據學優網)

留學美國不可忽視的加分項 | 美國

近年來,留學美國競爭越來越激烈。在這樣的形勢下,同學們就需要確保自身的軟硬件都達到較高水准。在“軟件”方面,有些同學可能還不清楚究竟有哪些加分項,那麼今天就請到東方國際美國留學顧問、新浪留學顧問大賽鑽石獎得主郭建雯老師為大家解答這個問題。

我們首先來談談留學申請的軟硬件需求,因為這些是與學生切實相關的。如果你明白了美國留學對你的各方面條件的需求,就能有的放矢,加快准備的進程,確保留學的成功。

申請先看“軟硬件” 努力也要有方向

就“軟硬件”這一點我們特別咨詢了美國留學顧問郭建雯。郭建雯老師介紹,美國留學需要的“硬件”一般指那些“分數”,例如申請美國本科的時候需托福+SAT成績,申請美國研究生的時候需要托福+GMAT(或GRE)等。這些“硬件”在留學申請中會起到一定作用,准留學生們不可忽視。

而“軟件”一般指的是非成績類的指標,不過所謂的“留學軟實力”並沒有一個固定的標准,美國大學是希望通過你的一些經歷看到你個人的特性和品質,這些經歷包括你參加的課外活動、你在競技比賽中取得的榮譽獎項等等。這些軟實力提升的活動包含但不限於公益活動、競技比賽、美國大學Summer School、義工經歷、參與的研究項目、實習等。

盤點軟件“加分項” 申請可以巧利用

郭老師介紹,有些學生在申請去美國留學讀書時,容易忽視“軟件”加分項。申請美國大學的加分項種類繁多,郭老師將其分為高中/大學和碩士兩種適用的類型。

針對高中和本科,有以下幾種加分項:

1、學生會(Student Government)

在學生會任職,招生老師會認為學生很有責任心和社會能力。但學生會畢竟是一個學生組織,能體現的領導能力僅限於校際水平。

2、參加學術團隊(Academic Teams)

許多學術團隊如數學小組、環境科學小組、機器人科學小組和十項全能等都是參與度非常高的課外活動小組。這樣的經歷,能夠凸顯出你在課程以外的學術興趣和才華,如果你有相關獎項或榮譽則更佳。

3、參加藝術活動(Music、Theatre、Visual Arts)

美國大學需要如有創造力的人才。比如演奏大提琴、演出戲劇或者富有繪畫才能。學生的藝術活動能夠為美國校園帶來無限生機。這也正是美國招生官希望看到的未來的大學新人。

4、多元化俱樂部(Diversity Club)

美國大學招生官希望看到學生參與多種多樣的校園組織,如跨文化交流組織、多種信仰研習小組等。通過了解不同文化,接觸不同信仰的學生,以及與殘疾學生相處,能夠體現出一個學生的包容能力及開闊的心胸。

5、校刊編輯(School Newspaper、Literary Magazine)

現在很多學生的寫作能力弱、寫作技巧不足,然而學生的寫作能力又在成功申請大學的過程中起到決定性作用。因此,積極參與文學編輯活動,對於留美申請將會很有利。

6、參加體育活動(Sports)

現在有許多學生參加體育課外活動。毫無疑問,參加體育活動能夠鍛煉團隊協作精神並保持健康的體魄。美國留學顧問郭建雯老師特別提醒大家,有一點一定要注意:不可因參與過多體育活動而忽視其它類型的課外活動。學生應該在高中階段持續參加4至6項不同類別的課外活動,而不是僅僅是參與不同的體育運動。

學生應該在高中階段持續參加4至6項不同類別的課外活動,而不是僅僅是參與不同的體育運動
學生應該在高中階段持續參加4至6項不同類別的課外活動,而不是僅僅是參與不同的體育運動

美國留學顧問郭建雯老師特別提醒大家有很多加分項既適用高中本科又適用於碩士,如學生會、藝術體育活動、俱樂部、校刊編輯等,有一些更適用於碩士的加分項,如下:

1、辯論隊(Debate Team)、虛擬法庭(Mock Trial)

在美國大學辯論隊和虛擬法庭幾乎與籃球隊和足球隊一樣重要。參加辯論隊及虛擬法庭能夠幫助學生提升思辨能力以及分析能力。

2、參加實習、研究活動(Internships、Research Opportunities)

參加校外科研活動在美國大學招生官看來是非常有價值的,比如醫學類活動或者科學類活動。這些活動能夠表現出學生對其所學領域的忠誠度和研究精神,並且能夠向學校證明學生掌握了高水平的研究流程和操作規範。

3、社區服務(Community Service)

無論錄取競爭激烈的美國大學還是普通大學,社區服務在學生的履歷背景中是必不可少的一部分。許多學校希望看到學生每年在社區服務中貢獻的時間不低於50小時。

4、課余工作(Job)

對於許多家庭條件不是十分優越的學生來說,參加各類學校俱樂部的費用讓他們有些承受不起,他們不得不打工來貼補家用。在這份工作中將充分展現學生的家庭責任感和奉獻精神。

留學需要“做自己” 理解不可太片面

美國留學顧問郭建雯指出,很多學生和家長雖然意識到課外活動對大學申請的重要性,但是他們未必真正理解這個重要性體現在哪裡,從而產生諸多誤解,例如“必須多才多藝面面俱到才能進入大學”、“必須有某項出類拔萃的特長才能進入大學”等等。

這些誤解使得很多學生放棄自己真正的興趣,而把時間花在他們認為可能更被學校看重的活動上。事實上,沒有哪項課外活動完全能夠保證學生錄取率。學生應該追求自己真實的興趣愛好,做好真實的自己,這才是招生官最希望看到的。我們需要做的事抓住重點,明白硬性條件是基石,在滿足申請學校GPA和標准化考試成績基礎上,根據自身愛好參加相應活動。根據日後專業、愛好准備。

簡而言之,申請所謂的“加分項”還是取決於孩子的素質和綜合能力,要抓重點即學生的在校成績和標准化考試成績。

郭建雯老師特別提醒各位同學,不要顧此失彼,要抓主要矛盾。繼續提高自己的GPA成績、制定TOEFL和SAT考試規劃,目標在申請前獲得理想分數,切記不要舍本逐末,一門心思追求極高的TOEFL/SAT分數、有機會結合學生的特長、自身學術水平以及欲申請大學及專業選修合適的AP課程也會給自己的簡歷填光不少,但需要注意的是AP課程不是修得越多越好,而是需要切合學生自身的興趣愛好,高質的AP課程要優於高量的AP課程很多。

美國重視“加分項” 學校教育優勢大

有些同學看到以上對加分項的解讀,可能會有些困惑:我為何要花很多時間去參加那麼多課外活動?只是留學而已何必這麼“麻煩”?美國學校吸引學生就讀的原因在哪?郭老師深知部分同學的想法,因此特別強調了美國教育方面的優勢。

1、美國大學更注重學生的綜合表現,而不是單純只看“卷面上的成績”,從以上眾多加分項就可以看出。在申請的時候尚且如此,在真正到美國學校學習之後相信各位同學的感受會更深。畢竟“文理兼修”、“軟硬兼備”的同學在將來才能更好地適應這個社會。

2、美國大學也很看重學生發現問題解決問題的能力,所以在這個方面非常重視。同學們在很多環節都可以發現這一點。

3、教育理念以學生為中心。美國教育重視發揮學生的興趣特長,重視獲取知識的方法和能力,學校會有各種活動和俱樂部給學生發揮能力的平台。

4、美國的教育方法以教師引導學生探究為主,需要自主閱讀、交流討論、實踐調查等,重視交流教育制度,有靈活的學分制。

5、另外要提的一點是,美國教育更重視實踐。這一點對學生未來求職會有較大的幫助。

美國留學顧問郭建雯老師最後總結道:無論你是申請美國高中還是大學,你需要在平時就注重課外活動拓展,多為你的履歷添上幾筆亮色,你會在留美申請中占有更大優勢。當然,也別忘了,一定保證你的硬件成績過關。在美學習後,只要你付出足夠努力,美國的教育可以給你帶來本質上的提升,一定會讓你覺得“留(學)”有所值。

(據新浪教育)

在佛羅里達州邁阿密參與房產拍賣前必須了解的三個問題 | 美國

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【最新消息】James Pratt先生正式入圍本年度澳大利亞REB頂級拍賣師決賽,賽果將於7月份宣布。

隨著世界大多數國家將拍賣作為售房途徑,全球對房地產的拍賣需求也在持續增長。

房地產拍賣在歐洲、澳洲及英國是很受歡迎的主流售房方式。在這些地方,拍賣會地位尊貴,主要針對高端房產尤其是超奢華房產市場。

來自邁阿密海灘(Miami Beach)科威國際不動產(Coldwell Banker)的Alyssa Morgan 是位“30 Under 30”(由福布斯發布的30位30歲以下在不同領域做出傑出貢獻的人士)經紀人,她說:“在邁阿密,進行拍賣的一般都是滯銷房產,因此拍賣前需對買家進行拍賣流程的培訓,使他們能平和面對,適時出價。”

邁阿密海灘科威國際不動產的“30 Under 30”傑出經紀人Alyssa Morgan
邁阿密海灘科威國際不動產的“30 Under 30”傑出經紀人Alyssa Morgan

Alyssa曾經掛牌並售出了邁阿密海灘一些頂級奢華豪宅,她說,“房產拍賣在邁阿密並非常態,但一些奢侈房產會采取此種方式銷售。星島(Star Island)便是其中一例,該島嶼位於邁阿密海灘最令人垂涎的位置,也是是唯一一個擁有海濱住宅的島嶼,有許多名人和企業巨頭在此居住。” 幾年前該島嶼已以1200萬美元拍賣售出。拍賣會由科威國際不動產邁阿密海灘項目的Jill Eber 主持,起拍價為1050萬美元。

拍賣流程的緊迫性可以幫助業主迅速賣掉房屋——這也使買家可早日購房,甚至在拍賣前購房,如果業主也想將房屋早點出手的話。

以下是買家在邁阿密競拍房屋前需要了解的三個問題。

1、買家是否可以在拍賣前出價?

盡管房產銷售中並未提及買家在拍賣日前出價的問題,但幾乎所有拍賣房產的業主都會接受或至少看一下拍賣日前的出價。買家只需簡單的咨詢下賣方經紀人:業主是否打算提前賣房、是否可以在拍賣日之前向業主出價。

據邁阿密經紀人Alyssa Morgan 說,“參與拍賣的業主更傾向於以市場價格將房產盡快出售,而非待價而沽。”

在拍賣日之前出價也是最佳購房方式,這樣可縮短等待拍賣的時間,同時也能讓新買家進入市場。

2、咨詢是否已有買家出價?

要想以最優價格成交,買家需要了解市場行情——詢問一下該房產是否已有拍賣前出價?

這會讓你更清楚地的解該房產的市場關注情況,同時也讓你的出價所處位置更加明了。如果無人出價意味著對該房產關注者較少;有幾個出價至少會讓你知道市場行情。在不確定是否已有出價的情況下,不要在拍賣日之前出價。

3、所拍賣房產是否有任何特殊條件?

對業主而言,拍賣的一個主要優勢在於它讓買家更快地采取行動,這也意味著,一些拍賣房產可能會附帶常規銷售中沒有的特殊條款。

買家需意識到,在拍賣日臨近時去完成所有的調查及查驗工作是很有壓力的,因此需盡早進行調查、詢問該交易是否帶有任何特殊條款。

邁阿密是美國頂級房地產市場之一,住宅和商業物業相結合,業態豐富
邁阿密是美國頂級房地產市場之一,住宅和商業物業相結合,業態豐富

邁阿密是美國頂級房地產市場之一。這裡氣候溫和,四季如春,住宅和商業物業相結合,業態豐富。

盡管房地產拍賣在邁阿密並不常見,但也時常發生,這個過程對買賣雙方來說都是一個良好學習機會。

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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多倫多商業地產指南,門檻沒有想像中的那麼高!(上)| 加拿大

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很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點, Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得:

  1. 什麼是商業地產
  2. 各類商業地產投資的風險和收益
  3. 投資商業地產的優點
  4. 投資加拿大商業地產正逢其時
  5. 大多倫多地區商業地產行情
  6. 商業和民用地產投資的不同
  7. 商業地產的投資回報率
  8. 投資人士主要聚焦的商業物業
  9. 在售商業(物業)機會舉例

篇幅所限,9大部分將分上、下兩期文章發布。今天先來看要點1—4。

1、什麼是商業地產?

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什麼是商業地產?

多倫多現有商業地產類型:公寓物業(以收租金為目的的各類物業,例如:六個單元以上的多層公寓樓、學生公寓等)、商務樓、酒店物業、零售物業(包括大型購物廣場商場,小飯店、上居下鋪的小商鋪、工業物業倉庫廠房、商業工業住宅等開發用地空地、農場等)、商業物業(社區中心、養老院、教堂等)

工業用地中,生地是指未符合商業用地開發條件的。熟地是指規劃類型已經改好,市政審批都准備好了,已經改成商用了,所有執照都審批完成了的土地。而公寓物業是低風險低收益,是一種較保守的商業物業類型。空地的收益率最高同時風險最大。

2、各類商業地產投資有什麼風險和收益?

各類商業地產投資有什麼風險和收益?
各類商業地產投資有什麼風險和收益?

3、投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點?

  • 利於資產增值。
  • 保值和對抗通貨膨脹的能力。商業地產保值和對抗通貨膨脹的能力比普通住宅要高很多,例如美國房地產泡沫破滅的時候,普通住宅價格跌幅巨大,而商業地產基本維持原狀。
  • 穩定的現金收入。投資商業地產就是找個生意來給你打工,可以貸款杠杆提高收益,有政策優勢。
  • 稅收優勢。商業地產可以在公司賬裡折舊資本支出、所有的維護和運營開支貸款利息都可以稅前抵扣。
投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點?
投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點?

4、為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時?

近幾年,外國投資者到加拿大投資商業地產占加拿大商業地產成交量的40%。加拿大彙率常年走低,其中以來自中國的外資投資者為代表的亞洲投資者占了外資投資收入的42%,美國為代表的美洲地區占總投資的48%,歐洲的占10%但呈明顯上升趨勢。

原因一:多國投資人士將目光投向商業地產投資。歐洲近幾年商業表現並不令人滿意,為了規避風險,歐洲多個家族企業到多倫多投商業地產。,舉例:收購了紐約華爾道夫酒店的安邦保險集團,在2015年,從布魯克菲爾德資產管理中心買下了多倫多的一棟寫字樓,在2016年,花費6.6億加幣收購了溫哥華市中心的CENTRAL,擁有66%的股份,包括4棟寫字樓和地下對應的門市零售店,總面積約150萬平方英尺。

原因二:加拿大貸款機構對多倫多商業地產更加青睞,更易於貸款。加拿大房地產市場走勢在2016底出現變化,最火爆的溫哥華市場有點降溫,多倫多漲勢擴大,貸款機構也隨著趨勢而變。加拿大商業地產服務協會去年末公布報告顯示,銀行和其他貸款機構對於多倫多商務地產的熱情保持了持續高漲的態勢。

為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時?
為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時?

CBRE的執行副總裁表示,2016年經歷了史無前例的商業帶框旺季,貸款總額數據可能會打破2007年創下的321億加元的最高記錄。貸款機構和投資方對商業地產的興趣支撐了這一部分投資的數量。

大約58%的投資受訪者表示,他們將會在2017年繼續增加對房地產抵押貸款方面的配置,現在最受關注的是工業物業。看圖,多倫多地區過去5年的商業地產的出租行情。工業物業占據所有租賃物業空間的四分之三還要多,且持續走強。辦公樓物業占據第二大份額,其次是商業和零售市場。按照披露的租金價格顯示,每平方英尺的物業的平均輸出率都是上升趨勢。

從成交價格看,辦公樓和工業物業都非常穩定。商業物業受季節性和年份的影響會比較大。再看下大多倫多地區近五年間的商業地產的出售行情,辦公樓物業價格在逐漸走低,商業零售去年有大幅增長,工業物業仍然是穩中有升的態勢。從成交量角度看,工業物業和商業零售是不相上下的。

延伸閱讀:多倫多商業地產指南,門檻沒有想像中的那麼高!(下)

聲明:居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權,可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

 

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多倫多商業地產指南,門檻沒有想像中的那麼高!(下)| 加拿大

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很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點, Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得:

  1. 什麼是商業地產
  2. 各類商業地產投資的風險和收益
  3. 投資商業地產的優點
  4. 投資加拿大商業地產正逢其時
  5. 大多倫多地區商業地產行情
  6. 商業和民用地產投資的不同
  7. 商業地產的投資回報率
  8. 投資人士主要聚焦的商業物業
  9. 在售商業(物業)機會舉例

篇幅所限,9大部分將分上、下兩期文章發布。上期看過要點1—4,今天我們來研究餘下的5個要點,結尾還會加載多倫多商業地產干貨問答。

5、大多倫多地區商業地產行情

大多倫多地區商業地產出租行情
大多倫多地區商業地產出租行情
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大多倫多地區商業地產出售行情

6、商業和民用地產投資的不同

商業和民用地產投資的不同
商業和民用地產投資的不同

申請商業貸款和住宅貸款的主要區別?

審核商業貸款需要看你過去幾年的經營數據和成績是否理想,物業的位置和租客情況。

如果有大銀行大公司的租客,確保每月租金收入是比較穩定的,這樣的拿到貸款的幾率就會比較高。在住宅類的貸款領域,作為借款人的投資者是主要關注點,個人的財務狀況是主要關注點。在商業貸款領域,投資者買的商業物業是主要關注點。

7、商業地產的投資回報率

商業地產的投資回報率
商業地產的投資回報率

商業地產的投資回報率是指每年運營的稅前的淨利潤和資產轉手成交價值間的比值。在北美常用輸出淨回報的計算方法確定。是根據投資者實際能拿到的收入來計算的。

公式:租金淨回報率=一年的租金收入/買家買入的價格*100%

例如一個咖啡店賣了100萬美元,如果年租金收入為5萬美元,那麼租金的淨回報率就是5萬/100萬*100%等於5%。

這個回報率的算法就是把投資周期按照每年來計算。投資人持有的物業基金每年從物業實際產生的收益來算的。目前加拿大商業地產市場各類商業資產投資回報率處於3%~15%。

這個比率區間歷來是被認為比較合理的區間。地域不同,行業不同,環境管理也決定著回報率的高低。影響投資回報率的差異中,地域因素是最主要的,地區地段越發達和熱鬧,地價就會越高,回報率就會越低。

就大多地區來說,多倫多市中心的回報率相對來說比較低,一般是3%~4%。中心城區回報率一般是5%~6%。外圍層地區達到6%~8%,更偏遠的地方高達8%~10%以上。決定購買一個商業地產,它的投資回報率影響投資決策的重要因素,也是商業資產定價的最重要的參考依據。

比如,在投資回報率5%的地區,如果稅前的淨利潤是每年40萬加幣,物業上市的價格就會在200萬左右。稍微偏遠的地區,回報率可能達到10%的地方,如果稅前淨利潤同樣為每年40萬加幣,這一項資產上市的價格可能只有400萬左右。

7、為什麼和中國的投資回報率有差距,沒有中國投資回報率高?

在很長一段時間裡,接到不少客戶咨詢加拿大商業地產的投資回報率如何計算,為什麼沒有中國投資回報率高。商業資產的轉手,它都涉及比較大的投資額,投資收益的核算是至關重要的。

對於很多中國投資者來說,中國的商業資產投資回報率要比多倫多高,有的可以達到20%~30%。但是客觀的理解,加拿大和中國的基本條件是不同的,風險值和社會環境不同,所以回報率也是不同的。

中國的商業資產是沒有土地產權的,發展規劃沒有長期的打算,隨意性較強。反觀加拿大,它擁有的是永久性產權。個人產權不可侵犯是加拿大立法的根本條件之一。

加拿大商業資產的投資回報最大的特點就是長期的穩定性。由於永久產權的存在,只要維護保養得當,資產的保值和增值是沒有問題的。加拿大的地產收益很高,年均收益率大概達到16.7%左右,同時加拿大有比較堅實的經濟和銀行體系,以及比較高質量的教育和醫保體系。

中國的房產受制於產權期限,加拿大房產擁有永久產權。加拿大是一個非常可靠的長期投資地,溫哥華和多倫多都是進行長期投資的首選城市之一。

8、投資人士主要聚焦的商業物業

投資人士主要聚焦的商業物業
投資人士主要聚焦的商業物業

目前市場上投資人士主要聚集的商業物業包括:小型的出租公寓樓、市區或臨郊區的店面小型、辦公樓、土地投資、購物廣場、加油站、小型的地產開發和酒莊等。

作為好的商業投資人來說,不僅僅是房東,也應該對當地的相關行業有一些了解。很多商業物業要求購買人具有相關的商業經驗,這樣才能了解各商業物業的投資特點,估值要素,投資戰略和策略等。

比如投資商鋪,投資商鋪之前要研究好幾大方面問題。

一周邊消費是否具有持續支撐力,周圍消費率是決定投資回報率最關鍵的因素。

第二要看商鋪是否有正確的目標市場定位。

第三要看商業布局能否將商場人流有效交織,推動商鋪經營。第四要看實質的回報率和未來物業管理水平。

物業管理水平會決定未來價格。任何投資都是有風險的,商業地產的投資風險性也是顯而易見的,遵循風險越大回報越高的規律。你如果不能在投資前做好各項可行性的研究,就把風險架在了自己的脖子上。

9、在售的一些商業地產物業的類型舉例

  • 土地開發包括生地熟地
  • 有牌照的冷凍食品加工廠(189萬9加幣)
  • 超大占地辦公樓(頂級租客,資質較好1500萬加幣)
  • 兩個酒莊(運營種植產酒具備專業管理團隊和公司,根據規模不同幾百萬到幾千萬不等)
  • 經濟型酒店(132間客房)

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投資便利店需要注意哪些因素?<

西班牙購房指南

西班牙買房難嗎?

壹點也不難!不過,找到適合的房產和法律顧問非常重要,因為得到好建議,購買的過程將會簡單得多。西班牙擁有全球購買房產最安全的法律體系之壹。三個不同的法律層面為您提供最高標準法律保障:律師、公證人(*)以及土地登記(*)。

西班牙購房指南
過去幾年的房產危機房價正從低點持續上漲,投資收益率正處高點,現在是投資西班牙房地產的最佳時機。

壹、依法、安全無憂地獲得西班牙房產所有權五大步驟:

步驟1:預訂協議

預訂協議是什麽?

壹旦買方已經選擇好了房產,買方和賣方將簽訂預訂協議,根據協議,買方將支付預訂保證金,從而使這套房產退出銷售市場。

需要由買方支付多少保證金?

房產不同,保證金金額高低也不等,取決於房價高低(最高為購買總價的3%)。保證金將從購買總價中扣除。

簽訂預訂協議後,賣方或買方能取消購買嗎?

這取決於預訂協議的內容措辭。

買方需要簽訂預訂協議嗎?

這不是強制的,但是建議買家簽訂,使得買家看中的房產退出銷售市場。

步驟2:初步銷售協議

初步銷售協議是什麽?

這是買方和賣方之間壹個簡單的協議,賣方同意出售房產,而買方同意以約定價格購買房產。這份協議將包含所有的相關信息,如對房產的描述、購買價格、完成日期,以及壹旦賣方或買方違約後將支付多少違約金。

需要買方支付多少金額?

買方需要向賣家加付訂金(通常是約定購買價格的10%)。

簽約初步銷售協議後,賣方或買方能撤銷購買嗎?

如果是賣方決定撤銷銷售,買方有權獲得雙倍定金作為補償。如果買方決定撤出,此前支付的定金將沒了。

買方需要簽署初步銷售協議嗎?

簽名初步銷售合同是自願的,但如果買家無法立即簽訂銷售合同,建議簽訂初步銷售合同。

步驟3:銷售合同

銷售合同是什麽?

銷售合同表示房產購買交易完成。賣方和買方在公證人面前簽署壹項公眾購買契約。在西班牙,簽訂出售契約必須由公證人作為政府官員見證。

完成交易前,非西班牙買家需要出示西班牙稅號(NIE)和西班牙銀行賬戶。

需要由買方支付多少金額?

簽署銷售協議當天,要付清購買價格的余額(銷售價格減去定金)以及其他買家必須需支付的費用

步驟4:支付轉讓稅

詳見下文關於西班牙買房稅費的介紹

步驟5:到土地登記所登記是得到充分保障的必要步驟之壹

  • 證明您是唯壹真正的業主
  • 保護您免受賣方的債權人騷擾
  • 保護您免受不明產權指控
  • 未經您的事先允許,沒有人能有效獲得任何房產權
西班牙購房指南
按照現在西班牙的房市行情,購買住房再出租,年收益率可達到4.4%。如果再加上12個月的增值率,該數據可上升到8.4%。

 

二、在西班牙買房成本解析

整體而言,在西班牙買房,相關的買房成本大約在購買價格的12%至15%(如果適用,另加21%的增值稅)。大概包括以下幾個部分:

1、律師費:根據房產價值和交易的復雜性而定

2、公證費:購買價格的0.1%至0.4%。若房地產購買價格為50萬歐元,那麽公證費約1000歐元左右

3、土地登記費:購買價格的0.1%至0.2%。若房地產購買價格為50萬歐元,那麽土地登記費約800歐元

4、轉讓費

新建房:轉讓費為購買價格的10%

二手房:轉讓費在購買價格的6%和10%之間不等,這取決於房產所在地區(馬德裏為6%,巴塞羅那為10%)

5、印花稅:在購買價格的0.5%和1.5%之間不等。只有新建房需要繳納,二手房不需要。

6、其他費用:辦理證明、法律文書資料等

西班牙購房指南
在馬德裏或巴塞羅那大城市,房產投資收益率更高,尤其是市中心區域,利率可接近20%,因為房價漲的力度更大。

三、買房後,每年的維護費用

1、地方稅- IBI

由西班牙稅務辦公室計算土地的課稅價值,取決於地段和其他因素。以購買50萬歐元的房產為例,約為3000歐元。

2、非居民企業所得稅Non-resident income tax (IRNR)

  • 若物業用於自住,而非出租,需繳納IRNR稅為:地籍價值的2%的24%,通常約為總價的0.2%。地籍值遠小於房產價值。
  • 如物業用於出租,則需繳納的IRNR稅為租金收入的24%。

3、非居民財富稅(Patrimonio)

在西班牙擁有房產的人(居民和非居民)必須每年支付壹次財富稅,稅金基於他們減去如抵押貸款等應扣除款項後在西班牙的資產凈值計算。

財富稅由地方政府征收。根據妳在西班牙的房地產和其他資產的凈值(股票、銀行資金、藝術收藏)計算,非居民免稅上限為70萬歐元。

稅率按比例增減,邊際稅率最低0.2%,最高2.5%。

4、物業社區成本:是否繳納取決於妳所住的房產類型。通常適用於公共領域,比如花園、遊泳池和車庫。

5、房產保險:成本取決於房產類型和所需保險範圍(基本保險金額大約為150歐元到500歐元之間)。

(*)公證人(Notario):公證人是確保房地產交易正確執行所需的政府官員。他們的工作是通過親眼見證,將私人合同轉化為公共契約,即向所有人證明您是業主的文件。

土地登記所(Registro de la Propiedad):土地登記所是房產信息安全屬性信息的數據庫,為業主提供安全保障,保護房產不被同時出售兩次。

 

本文件所含信息僅供參考,不構成任何法律和/或投資,以及/或其他建議。維爾納資本有限責任合夥公司(Werner Capital LLP) 對於本文件所做陳述以及所含信息和/或財務數據所引致的任何不良後果,壹概不負任何責任。該聲明歸屬維爾納資本有限責任合夥公司所有,禁止轉載、復制或使用這些信息。

 

 

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2. 面積

辦公室的面積主要看員工的數目,當前的行內標準是平均每人10平方米。不過,妳還要把小型接待處、會議室和其他公司設施所需要面積計算在內。如果有10個員工,那麽,辦公室的面積約100平方米比較理想。除了工作空間外,如果妳還想劃分大型會議室、休息居區、多個工作區和茶水間的話,所需面積將更大。

當然,妳也可以選擇新式工作空間。

3. 租金

搜索辦公室時問問自己壹個現實問題:我付得起多少房租?

影響房租的主要因素包括地點、建築質量和采光度/景觀,壹般來說,越接近公交設施,房租越貴。

決定房租的主要因素包括地點、建築質量和采光度/景觀。

設計新穎、現化代的建築體(帶電梯、服務、空調等等)的房租比舊式建築貴。不過,壹些古色古香、經過悉心翻新的傳統風格建築,由於建築別具特色,因而深受著重創意的租戶的青睞。

最多人詢問的是有關房產的采光度,以及景觀。擁有優良采光和宜人景觀的建築的房租特別貴,如果是公園景或海景,房租就更貴了。

4. 創辦成本

第四是創辦成本,租房時要預備壹筆創業啟動金。

所有業主均被要求銀行擔保以確保能夠租用辦公室,壹般而言,3年的租約需要6個月擔保。如果能夠向業主提供足夠的財務證明,證明業務穩健,擔保期可以減少。 租金是按月預付,因此租約生效起就需要交租。

另外,法律費用壹般是$1000至$2500不等。而保險費方面,妳需要購買至少兩百萬澳元保額的公眾責任保險。澳洲辦公樓租賃新手指南 | 澳洲

 

5. 租賃優惠

對租戶來說,最吸引人的壹定是租價便宜的房屋。

當然,這得是房東願意提供租賃優惠吸引租戶。優惠力度需要根據具體情況而定,需要考慮租賃期、業務類型、空置率等因素。壹般而言,辦公室面積越大,優惠越多。

房東願意提供租賃優惠來吸引租戶。

如果辦公室設備優良,優惠會少壹點;反之如果空置率很高,優惠會多壹點。有些業主提供8折的租金優惠,有些更高達7折。

小型業主壹般提供9折優惠,不夠,房產的級別是B級或以下。租賃優惠通常都是租金減免,每月按已協商的百份比扣除,有些業主願意附送設備。

總而言之…

澳洲房產網建議妳按照上述的步驟,利用常識做判斷,預留足夠的時間處理,租用辦公室的過程將非常順利。

跟住宅房產不壹樣的是,商業地產代理可以帶妳參觀所有出租辦公室,即使辦公室不是公司旗下的放租物業。

最為最後的建議,我們認為如果找到可靠的、溝通良好的中介,他們將為妳挑選合適的辦公室供妳參考,妳只需要做決定就可以了。

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(據澳洲房產網)