很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：
- 什麼是商業地產
- 各類商業地產投資的風險和收益
- 投資商業地產的優點
- 投資加拿大商業地產正逢其時
- 大多倫多地區商業地產行情
- 商業和民用地產投資的不同
- 商業地產的投資回報率
- 投資人士主要聚焦的商業物業
- 在售商業（物業）機會舉例
篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。今天先來看要點1—4。
1、什麼是商業地產？
多倫多現有商業地產類型：公寓物業（以收租金為目的的各類物業，例如：六個單元以上的多層公寓樓、學生公寓等）、商務樓、酒店物業、零售物業（包括大型購物廣場商場，小飯店、上居下鋪的小商鋪、工業物業倉庫廠房、商業工業住宅等開發用地空地、農場等）、商業物業（社區中心、養老院、教堂等）
工業用地中，生地是指未符合商業用地開發條件的。熟地是指規劃類型已經改好，市政審批都准備好了，已經改成商用了，所有執照都審批完成了的土地。而公寓物業是低風險低收益，是一種較保守的商業物業類型。空地的收益率最高同時風險最大。
2、各類商業地產投資有什麼風險和收益？
3、投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點？
- 利於資產增值。
- 保值和對抗通貨膨脹的能力。商業地產保值和對抗通貨膨脹的能力比普通住宅要高很多，例如美國房地產泡沫破滅的時候，普通住宅價格跌幅巨大，而商業地產基本維持原狀。
- 穩定的現金收入。投資商業地產就是找個生意來給你打工，可以貸款杠杆提高收益，有政策優勢。
- 稅收優勢。商業地產可以在公司賬裡折舊資本支出、所有的維護和運營開支貸款利息都可以稅前抵扣。
4、為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時？
近幾年，外國投資者到加拿大投資商業地產占加拿大商業地產成交量的40%。加拿大彙率常年走低，其中以來自中國的外資投資者為代表的亞洲投資者占了外資投資收入的42%，美國為代表的美洲地區占總投資的48%，歐洲的占10%但呈明顯上升趨勢。
原因一：多國投資人士將目光投向商業地產投資。歐洲近幾年商業表現並不令人滿意，為了規避風險，歐洲多個家族企業到多倫多投商業地產。，舉例：收購了紐約華爾道夫酒店的安邦保險集團，在2015年，從布魯克菲爾德資產管理中心買下了多倫多的一棟寫字樓，在2016年，花費6.6億加幣收購了溫哥華市中心的CENTRAL，擁有66%的股份，包括4棟寫字樓和地下對應的門市零售店，總面積約150萬平方英尺。
原因二：加拿大貸款機構對多倫多商業地產更加青睞，更易於貸款。加拿大房地產市場走勢在2016底出現變化，最火爆的溫哥華市場有點降溫，多倫多漲勢擴大，貸款機構也隨著趨勢而變。加拿大商業地產服務協會去年末公布報告顯示，銀行和其他貸款機構對於多倫多商務地產的熱情保持了持續高漲的態勢。
CBRE的執行副總裁表示，2016年經歷了史無前例的商業帶框旺季，貸款總額數據可能會打破2007年創下的321億加元的最高記錄。貸款機構和投資方對商業地產的興趣支撐了這一部分投資的數量。
大約58%的投資受訪者表示，他們將會在2017年繼續增加對房地產抵押貸款方面的配置，現在最受關注的是工業物業。看圖，多倫多地區過去5年的商業地產的出租行情。工業物業占據所有租賃物業空間的四分之三還要多，且持續走強。辦公樓物業占據第二大份額，其次是商業和零售市場。按照披露的租金價格顯示，每平方英尺的物業的平均輸出率都是上升趨勢。
從成交價格看，辦公樓和工業物業都非常穩定。商業物業受季節性和年份的影響會比較大。再看下大多倫多地區近五年間的商業地產的出售行情，辦公樓物業價格在逐漸走低，商業零售去年有大幅增長，工業物業仍然是穩中有升的態勢。從成交量角度看，工業物業和商業零售是不相上下的。
延伸閱讀：多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）
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