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最近中國香港地產代理監管局公布，向每名代理提供500港元的進修資助，但實際資助的用途，並沒有任何限制。換句話，是向每名代理派錢500港元。

回想2003年，代理監管局也因應沙士疾病傳播嚴重影響樓市交投，寬減持牌代理一半的牌費。今次武漢新肺炎，已正式登陸香港，代理的經營狀況已經進入水深火熱。情況跟沙士時期不相伯仲。

筆者知道市場上，不少小型代理過去半年生意大受影響，有些已經准備結業或進入半退休狀態，縮減人手或搬至樓上鋪經營，只保留牌照，方便有熟客關照時可以合法工作而已。大型代理也不見得很好景：中原地產剛宣布2019年全年全公司營業額174億港元，下跌8%，其中來自香港住宅的營業額為38億港元，比去年2018年的41億港元下跌7.4%；工商鋪則屬重災區，由2018年的8億港元下跌至2019年的5億港元，下跌幅度高達37.5%。令筆者感到奇怪的是今年並沒有宣布盈利數字，所以推測今年中原可能出現虧損。

除中原地產以外，再看一看另一大型代理美聯集團又如何？2019年的業績未公布，但翻看其過去5年（2014至2018年）的業績，合共有2.26億的盈利，平均每年只有4,500萬左右。以每年50億營業額的公司來說，只有1%的利潤率，可見只要市場成交一旦下跌，對其公司盈利將會造成嚴重影響。

反觀業務遍及全球及海外的中介機構，例如高力國際，其股價由2009年3月時的3美元，上升至最近2020年1月的81美元，上升27倍。

香港唯一上市的美聯集團，在2008年的股價高達13.46港元，下跌至最近2019年1月的1.07港元，下跌超過9成。

筆者已經多次提及，香港代理的經營模式浪費很多資源在不必要的地方，無助提升服務水平。龐大的租金是其中一項明顯例子。小型代理在缺乏資源下，難以自行開發數碼平台；大型代理則倚賴過往的古老的“人管人”的模式，缺乏大刀闊斧的改革勇氣！

除銷售渠道模式的守舊之外，不少代理也只慣於銷售本地物業，小型代理甚至局限於一個小區的物業。

市場上有個說法，大灣區物業每月都有近3,000個香港人購買，但只有不到三分之一是由香港代理交易完成的。其余2,000個單位都由內地的代理促成。大好機會，失之交臂，實屬可惜！

2020年，海外物業將會成為港人另一新寵兒。大家又准備好沒有？天大地大，市場更大。只要肯創新、肯改變、適應市場及客戶的需要，香港的物業代理業又會有新的一片天！大家加油！

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豬年香港樓市先高後低，最後都錄得 5 ％左右的升幅。踏入鼠年樓市又會如何？大部份市場評論都估計鼠年香港出現經濟衰退的機會非常大，失業率上升，自然會影響樓價！

筆者都相信 2020 年，香港的經濟不會太理想！但這只是影響樓價的眾多因素之一。房地產是對抗通漲的優質資產，價格受資金流動的影響可能更大！經濟差，全球央行繼續放水，資產市場每次的調整便成為入市的良機。何況，香港房地產長期都是供不應求，自然成為全球投資房地產的熱點！

受移民潮影響，部份中產物業（樓價在 3,000 萬至 5,000 萬之間），調整幅度可能較大，但大家不要忽略內地人口湧入香港的影響。

筆者估計，隨著移民潮增加，內地會放寬更多內地同胞入戶香港。筆者從來不擔心香港樓市的需求，問題是內地同胞的購買力究竟如何？這將會對香港房地產價格起決定性影響！

近年筆者接觸到不少從事深圳、中山、珠海的地產從業員，只要勤力及有上進心，月薪達 2 萬至 3 萬元並不困難。

在深圳、上海等大城市，高級行政人員的月薪已經跟得上香港的水平！內地經濟能繼續和平發展，人民生活水平便能繼續提升，香港的受益也會水漲船高！

中美貿易協議終於在1月15日順利簽署。中國雖然要增購 2,000 億美元美國產品，但中國能夠堅守自己底線。在談判過程中，展示了戰略上的自信及定力，維護了國家的尊嚴，並非一面倒受壓。

而且在貿易戰下，美國不斷向盟友施壓，被要求“站隊”的歐盟、日本都沒有盲目跟從。中國的進一步開放，與美國的閉關自守，形成強烈的對比。美國咄咄迫人，出爾反爾的氣焰，反而提升了中國在國際格局間的地位，這都是有利於中國長遠發展。

中國正處於歷史性的轉折點，中美貿易協議，提供了中國繼續和平“崛起”的土壤。中國好，香港好！如果香港樓市在鼠年真的出現調整的話，也將會繼續成為入市的良機！

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緬甸自從成為英國殖民地之後，經濟曾經有一段光輝歷史，尤其是仰光，更是當時東南亞的大都會，在1877 年已經建成第一條鐵路；香港的首條鐵路也在 1911 年才建成，時間上還早了 34 年。但隨著獨立後，軍政府實行鎖國，全面國有化。加上管治不當、貪污腐敗，令經濟嚴重受創。商業蕭條，令緬甸在 80 年後期開始已成為全球最貧困的國家之一。 在 2003 年國民平均 GDP 只有 180 美元。全國只有 15% 的人口有電力供應。每 200 人才有一部電話。大部分農村地區都缺水、缺電。

但自從 2010 年民主政府成立，經濟開始改善，外來投資也大幅提升。由 2010 年的 300 萬美元提升至 2011 年的 20 億美元。昂山素姬執政後，人民的生活開始大幅改善。全民有免費醫療保障，汽油不再需要排隊配給。超過 50% 人口有電力供應，人均 GDP 超過 1,300 美元。 4G電話網絡成功覆蓋大部門地區，收費便宜，人人都可負擔。

隨著外資湧入，由於管理人員多數從外地輸入，也帶動了在豪華住宅的需求。筆者在仰光一條大街，發現一個豪宅項目在興建，設計時尚、環境又優美！在當地鶴立雞群，明顯會成為新的地標。

順道前往售樓處了解，原來發展商是香港人，負責銷售的經理也是來自香港，怪不得設計可以達到世界級水平。而且銷售情況相當理想，第一期已經全部沽清。這樣高檔物業以往甚少供應，除了受到本地有錢人的喜愛外，也不愁租客。因為不少外國公司高級職員租用的服務式住宅，當今租金達到每月 3,000 美元起。以一個 1,000 呎售 30 萬美元的單位計，租金回報可達 12% 。

當然隨著這類高檔住宅愈來愈多落成，租金能否維持確是未知數，但對投資緬甸物業的最大阻力，反而是二手轉讓制度的缺陷。

這裡基本上，沒有完善及透明的登記業權制度。業主的身分難以確認、欠款多少又不知道，更要命的是缺少專業律師及中介人，樓款無法安全托管，令二手交易非常困難，市場也難以順利運作。對於敢於冒險的投資者來說，也不失為一個高風險、高回報的市場。

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上周香港特首林鄭月娥在出席粵港澳大灣區建設小組會議後，公布新推 16 項惠港新措施。其中最矚目的，就是豁免港人在大灣區 9 個城市置業時的限制。

在中國各大城市都有限購令，外地人購買房屋，一般需要証明有實際自用需要。同一城市，不同行政區也有不同的規定，簡單的只要求工作證明、也有繳納 5 年社保的紀錄。限購政策當然對樓市不利，交投減少、發展商存貨增加、自然要減價促銷。 一旦新措施推行後，港人可享有內地居民的同等待遇，一定令大家的置業興趣增加。

珠海就是一個好例子。2018 年限購令下，港人要有 5 年社保紀錄才能買房，導致珠海交投一般。但自從今年放寬限購，整個珠海市場都出現翻天覆地的改變。中山也有類似情況，10 月開始也放寬限購了，佛山、廣州、江門、惠州都有限購令，新措施一下子完全放寬了 9 個城市。所謂貴有貴買，平有平賣。香港人的選擇將會更多。

除此之外，港人的二代回鄉證已經享有跟國內身分證一般的電子辨認功能。内地居民只要在手機上購高鐵車票，便可以直接入閘，香港人則需持身分證排隊取票。往政府部門辦公，也可以利用身分證預約或自動取號，非常省時方便，現在方便措施通通可以在港人身上發生。再加上今次連子女讀書、開設銀行戶口都照顧到。進一步利用國內電子支付的方便，令香港人政容易融入大灣區。

筆者明白並非每位港人都願意回國內發展，但多一個選擇，相信不是壞事。尤其是對一些退休人士，大灣區的居住環境比香港舒適、物價水平又較低。現在又放寬了居留限制，令他們又可以繼續取得香港的退休保障。

在各式各樣的政策配合下，移居大灣區的趨勢將會越來越明顯。當中的投資機會也自然應運而生，大家宜多加留意研究！

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政府放寬按揭保險受保範圍，令 600 至 1,000 萬港元的物業率先直接受惠。沙田第一城傳統只有 300 呎實用面積的細單位，也刷出 636 萬港元的歷史新高。呎價超過 2 萬港元，可見樓市反應之快。

過去周末，不少業主實時反價或封盤，也令周末周日的二手成交減少了。市場上也有分析員預言樓市已經見底。

樓市轉活是不爭的事實，但除了直接受惠的上車盤、首置買家之外，下一波受惠的將會是呎價便宜的換樓之選。又再舉第一城為例，細單位大多數是一房，呎價最高超過 2 萬港元，平均也要 18,000 港元左右。相反，第一城的三房大單位，在 10 月成交了兩套，實用面積分別是 800 呎及 853 呎，成交價都是 1,000 萬港元。呎價分別只是 11,723 港元及 12,195 港元。

以往換大單位的資金要求很高，購買一千萬元的物業，單單首期便需要 500 萬港元，賣出細單位套現的資金也許未能足夠支付換樓首期。但當子女長大後，細單位地方太細，不足夠應用便唯有用 40 萬港元首期，用子女名義買入多一個 400 萬港元的納米單位。一個家庭占用兩個細單位，令市場嚴重扭曲。也形成第一城細單位呎價超過 2 萬港元；而大單位則嚴重落後的市場形勢。

今天當按揭保險放寬後，一個家庭有子女長大，需要大單位，也可以通過換樓、賣出細單位、換入大單位。同樣 1,000 萬港元的物業，首期只需 200 萬港元，首期大減，固然輕松很多。賣出呎價貴的細單位；買入呎價平的大單位，更加是精明投資之道。

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因此，換樓鏈將會重新啟動，尤其是新界區，呎價便宜的三房單位，將會成為搶手貨。相反，新界區的納米樓，將會是重災區。以往全靠總價細，才能支持不便宜的呎價。當買家消失了，唯有減價促銷，早賣早著。

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香港的社會運動已經持續了 4 個多月，情況仍然未能受控。外地遊客固然大幅減少，甚至連前來香港公幹人士，也可免則免。大型展覽、體育活動也紛紛取消或延期，大量食肆及零售業都面臨倒閉的危機。

地產代理面對的情況也是極具挑戰性！十月之前，情況還可以，雖然買家的心態轉弱，但只要業主肯減價，成交仍然是持續的！但踏入十月份之後，鐵路受影響經常停駛、商場內又經常發生暴力場面，令本地人在人生安全也成疑問的情況下，盡量減少外出，睇樓活動也一下子受到最嚴重影響。

在此背景下，成交當然大跌！十月份第一個周六、日，新盤只有 7 宗成交；上個周末也只有 20 宗。二手方面，每個周末的成交都是單位數。代理行業有近 3 萬名從業員，絕大多數都會食白果，全港有3,000多間代理公司，都會出現嚴重虧蝕。

筆者估計，整個行業在 10 月上半月，傭金收益在 5,000萬至 7,000 萬之間。以全港超過 700 間代理門店計算，平均每間門店傭金收益只有 1 萬元以下，可態連交電費、管理費也不夠。此等情境令筆者聯想到 2008 年金融海嘯情況。當時還會有租賃成交；現在連睇樓也不敢，令買賣跟租賃同時消失了！

當然這邊廂本地物業成交大減；但那邊廂海外物業的需求卻大增。據筆者了解，由於展銷需要，酒店的場地也令租金急升。五星級酒店隨時標價 10 至 15 萬一天場租。雖然費用高昂，仍然被一早搶訂一空。

筆者公司一向有做大灣區的物業，成交量也在倍升，得以彌補一下本地傭金的損失。有見及此，筆者也加強海外物業的銷售、增加了國際部的人手。先推銷加拿大及澳洲的物業，實行多線發展。政治事件會拖延至什麽時候，大家都無法估。代理要求生，必須變陣，自求多福。

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