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日本大阪放寬業務開展要求 百貨業重啟｜居外專欄
受新冠病毒影響的日本百貨業，隨著大阪放寬了開展業務的要求，關西地區正在擴大業務，東京都會區將分兩個部分進行。
大丸松阪屋百貨將於5月19日起重啟營業，重新營業的為大丸心齋橋店等10家商店，東京和北海道的3家商店將僅開放食品部門。伊勢丹三越集團也將從5月19日起重新恢復松山三越的業務，但北海道的3家商店僅只開放食品部門，東京都會區的6家商店仍繼續保持關閉。高島屋除了5月18日重啟大阪府的商店以外，東京和神奈川縣等商店也將於5月18日開始全面運營。
新冠病毒疫情在全球的蔓延，給全球經濟帶來巨大影響，也給日本帶來不利影響，據日本財務省最新公布的3月國際收支初值顯示，日本與海外貨物、服務和投資交易等經常項目盈余為1.971萬億日元，較去年同期相比減少約三成。經常項目連續5年零9個月保持盈余。
同時公布的2019年度經常項目盈余為19.7615萬億日元，較上年度增加1.4%。其中，旅行收支盈余2.4518萬億日元，較上年度增長1.0%，創1996年度以來新高。
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資深金融專家陳柏軒
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中國香港零售十年畫像 羅素街時隔5年再次登頂全球租金榜首
內地的雙十一盛事已結束，淘寶天貓創造的2135億元交易額再破紀錄。
但在港島銅鑼灣，堪稱為中國香港的購物盛事——崇光百貨（SOGO）的店慶才開始，大批本地市民及內地旅客每年都會在這時前來瘋狂掃貨，甚至在開店前幾個小時就在門口排起長隊，一片熙熙攘攘。
而穿過SOGO，經Apple Store走過來，就到了羅素街。這條全長僅250米的街道，以往曾一直被稱為“全球最貴街道”，但2013年後它就多跌至二三位。
11月14日，戴德梁行發布的《全球主要大街》2018年度報告顯示，香港銅鑼灣羅素街再次登上全球最貴鋪租地段寶座，鋪租高達每年每平方英尺2671美元，去年排首位的紐約第五大道則跌至第二名。
這是羅素街時隔5年的再次登頂，但究其背後，羅素街乃是與整個港島零售業高光命運的起浮相依。
最貴街道羅素街
羅素街坐落於香港灣仔區銅鑼灣，它“全球最貴”的稱號離不開銅鑼灣的光環。銅鑼灣因海岸線猶如一個銅鑼而得名，在上世紀80年代其已崛起為香港最大的購物商圈，且被譽為亞洲當之無愧的第一街區。
在銅鑼灣的西面，就是整個街區最熱鬧的羅素街。翻閱歷史，這條以港英政府庫務司詹姆斯·羅素命名的街道已有130年，但在起初的近100年裡，羅素街不過是潮濕陰暗的傳統街市，一片老舊，僅是普通香港人的聚腳點。
有文章曾這樣描述它：那時候，這兒有電影院，有銀行，有中檔價位的服裝品牌，以及物美價廉的雲吞面。
直到1991年2月，灣仔電車維修廠被拆卸、原址興建起時代廣場之後，鄰近的羅素街才進行重建計劃，將舊式街市改造成名店林立的街道，這也才徹底改變了附近的面貌。
在此後的30多年裡，隨著內地游客開始赴港旅游購物，尤其是2003年香港啟動針對部分內地省份游客的“自由行”計劃，包括羅素街在內的零售港商開始賺得缽滿盆滿。
羅素街已經不再“素”了，彼時，街上的親民小店迅速被清一色的奢侈品店取代，Burberry、Prada、LV、Emperor等齊聚，有些門店的顧客甚至100%都是內地人。
水漲船高，羅素街商鋪的租金也隨之升高。
最巔峰的時刻大致在2012及2013年。數據顯示，當時羅素街乃至銅鑼灣的商鋪平均租金達每年每平方英尺約1950美元，折合約每年每平方米16萬港元，連續兩年蟬聯全球鋪租最貴的街道，超越巴黎香榭麗舍大街以及紐約第五大道。
據悉，香港一般零售鋪位租金占營業額20%左右，以一個10平方米的小店鋪為例，租金每月高達160萬港元，則其每月至少要實現營業額達800萬港元，平攤下來每天要進賬26萬港元。這也就不難理解，羅素街大多是由奢侈品店鋪組成。
然而，隨著香港整體零售行業特別是奢侈品銷售額大幅下滑，一路高歌的羅素街也開始慢了下來。
自2013年後，羅素街就再沒登過租金榜榜首。尤其是在2015年，羅素街可以說是處於水火之中。
彼時，因不堪租金重負，不少店鋪要求減租或直接撤租，截至當年6月份羅素街平均租金已比上年同期累計下降40%，甚至曾經一周內多達7家店鋪減租或退租。最荒涼的時候，羅素街上一眼望去好幾家店鋪關門大吉，門口還貼滿了中介廣告。
值得一提的是，曾經有“鋪王”之稱的羅素街59號也慘遭退租。據了解，該店鋪原先由Emperor（英皇鐘表珠寶）租了12年，主要銷售卡地亞手表，鋪位面積約為1500平方英尺，租金每月近250萬港元。此外，距離“鋪王”僅幾分鐘步程的羅素街8號，英皇鐘表珠寶退租的第二家店鋪，該店鋪原本租金約為267萬港元。
有報道稱，當時英皇曾以短租形式再承租半年，但月租要求減至每月70萬港元，與之前的250萬港元相比暴跌72%，最終未能談成。
商鋪棄租、銷售大跌的狀況令羅素街一度窘迫，曾經“全球最貴街道”的光環也已失色不少。直至今年11月14日，戴德梁行發布的《全球主要大街》2018年度報告再次將其拉至鎂光燈下。
觀點地產新媒體查閱報告獲悉，香港銅鑼灣羅素街租金達到每年每平方英尺2671美元，成為全球最貴地段，而緊隨其後的是美國紐約第五大道，租金達2250美元，第三位為英國倫敦新邦德街，租金達1744美元。
對此，戴德梁行香港商鋪部主管林應威表示，香港零售市場在過去一年出現復蘇、反彈，主要是大陸游客人數回升所帶動，尤其在上半年間，游客人數和零售額都出現有不俗的增長，尤其是手表和珠寶類別，這也令奢侈品牌的經營者對市場重拾信心。
林應威進一步稱，如有理想的位置，奢侈品牌可能會在香港積極考慮開店或擴充。不過，其也指出，下半年由於貿易局勢緊張、內地降低關稅等外圍因素削弱了香港零售市場的價格競爭力，第四季度的市場前景預計仍將受到影響。
另悉，此次羅素街重回榜首與競爭對手也有一定關系。報告顯示，去年排首位的紐約第五大道今年鋪租同比下跌達25%。
香港零售十年畫像
縱使羅素街再次奪回“全球最貴街道”的稱號，香港零售市場也傳來復蘇信號，但不得不說，這樣的登頂並不代表著羅素街重回輝煌，其乃至整個港島零售業高光時刻也並沒有立刻重返而來。
小小一條羅素街，一定程度上就正如縮影一般映射了香港零售業的黃金十年。
香港零售業的一路走高與2003年內地游客赴港自由行政策的開通直接掛鉤。據香港旅游發展局披露數據，2003年全年訪港人數為1554萬人次，到了2014年，這一數字已達6084萬人次，上漲近四倍，其中內地游客占77.7%。
赴港人數的增加直接帶動了香港零售額的上升。世邦魏理仕數據顯示，2004年，香港零售業銷售總額為1910億港元，其中80%由香港本地居民貢獻，內地游客消費占14%；2014年，香港零售業銷售總額達到4930億港元，香港居民的消費占比降至58%，內地游客則增至38%。
在租金方面，2003年至2014年間，中環、銅鑼灣、尖沙咀以及旺角的臨街商鋪的租金暴漲213%；店鋪數量方面，化妝品、皮具用品及鐘表珠寶業在香港的分店數量分別暴漲1975%、62%及29%。
可以窺見，內地游客的購買力讓香港零售業“一夜”之間高速增長，甚至於成為香港的支柱產業之一，這也使得以羅素街為代表的銅鑼灣有足夠的底氣開出“天價”租金。
然而，過渡依賴內地游客及奢侈品消費也潛移默化地給香港零售業埋下了危機。當時，香港的商業街已是“一個模子刻出來”，一眼望去盡是化妝品、珠寶、皮包等品牌店面。
拐點出現在2015年。
據香港特區政府統計處的報告顯示，2015年的零售業總銷貨價值下跌2.2%。隨著零售業銷量持續下跌，當年香港整體的租金跌幅達到15%至20%，銅鑼灣跌幅則近40%，香港租金基本已回落到2011年至2012年的水平。
一環扣一環，受影響最大的就是高檔珠寶鐘表等奢侈消費品。2015年，美國著名輕奢品牌Coach在租金未到期之際，毅然提前關閉中環旗艦店的消息引來熱議；此後， Burberry、Tag Heuer、Gucci 、Kering也紛紛發出“逼租”口號或干脆提前關店。
當時，香港媒體、業界人士甚至政府官員常用“零售寒冬”一詞來形容香港零售狀態，有人直指零售市道比“非典”期間差很多。有報道描述，走在銅鑼灣、尖沙咀或是中環街頭，一間間裝修奢華的商鋪裡空空蕩蕩，店員三三兩兩的站著閑聊。
究其原因，自2014年以來，內地政府加大反腐力度、香港發生針對內地游客的不友好行為、港元彙率持續走強、電商崛起等等原因，使得內地游客赴港購物的欲望不斷減少。
其中，內地游客赴港消費的需求結構改變占據重要原因。世邦魏理仕香港商鋪服務部執行董事連志豪便曾表示，在過去十年裡，內地游客來香港買很多奢侈品；如今，內地游客也開始變得更加成熟，很多人來香港“深度游”，所以直接體現在奢侈品上的銷售數字就變得不樂觀。
在這樣的情況下，香港零售業高租金、高利潤的商業模式無疑經受著前所未有的考驗，可以說，香港零售業的黃金十年已悄然過去。
不過，在香港零售業經歷了前幾年的“寒冬”後，受益於內地消費升級、港珠澳大橋開通等因素，今年以來再有觸底反彈的訊息。
據香港統計局發布的數據顯示，2017年，香港零售業自2014年以來首次錄得增長，全年增長2.2％至4461億港元，而總銷貨數量的臨時估計亦上升1.9％；而截至2018年9月，與2017年同期比較，首9個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計上升11.1%。
在大陸游客人數方面，據攜程發布的《2018香港旅游大數據報告》顯示，2018年1-8月，內地訪港旅客達4196萬人次，同比增長10.43%。業內因此推測，如果按照這一增速，2018年內地赴港人數有望接近5000萬，位居出境游第一大目的地。
可以窺見，此次羅素街時隔5年再奪“全球最貴街道”，無疑也讓市場對於香港零售業能否重返黃金時代有了更多的想像空間。
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來源：觀點地產網
責編：Zoe Chan
全球通用！投資商業地產的五條致勝之道 | 居外專欄
商業地產往往投資不菲。且不說之後的經營，單就物業本身的價值來說，一次成功的商業地產投資，就可能會讓投資人獲利數倍。反之則可能損失慘重。江曉清那麼怎麼樣才能保證投資的風險最小，可能的利潤最大呢？下面是一些最基本的，並且也是放之四海皆准的注意事項。
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選擇“許可用途”更廣的建築
一般來說，建築物的允許使用範圍越廣，市場的轉售價值就越高。在做出購買決定之前，確保你仔細評估一片土地，或者一棟建築的“區域用途限制”（zoning restrictions）。例如，如果你購買一幢只用於制造的物業，那麼當你有朝一日需要將這棟物業出手時就會發現，你的買家群體受到了很大的限制。要解決這個問題，有兩種辦法。
第一，就是在出手前完成一個Rezoning的工作，讓物業在出手時具有“多功能”的優勢。
第二，就是在挑選物業時，在被選物業能夠貼合自己需求的前提下，選擇已經完成了Rezoning的物業。比起前者，這能從根本上解決問題，當然是上上之選。
比如筆者手上一個在售房源，原本是兩棟教學樓，本身因為內部設施齊全，同時兼具了教學和宿舍的功能，還鄰近多倫多西區的著名大學，非常適合作為私立學校。因此在進行市場推廣時也主要面對有志於私校投資的客戶。但因為大樓本身已經獲得市政批准，可用作包括護理中心、醫院、養老院在內的十余種用途，這就大大拓寬了它的潛在客戶群。
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選擇物業時，大小要符合需求
和住宅一樣，在挑選商業物業時，大面積總是很有誘惑力。然而，一味挑選大面積的物業，也可能會在出手物業時遇到不必要的麻煩。但物業的大小也並沒有一定的規律。關鍵看面積是否能和物業的功能相符。
如果是一般的零售業，那麼通常來說，面積越大，潛在買家就越小。因為除了少數幾個零售業的巨頭，加拿大的零售業通常都是小本經營，一般也不需要太大的面積。
但如果你是想購買類似私立學校這樣的物業，那麼大面積就是有好處的。因為通常學校面積越大，教學資源越是完整齊備，就越容易吸引家長和生源。同時大面積的私立學校，也利於樹立自身在教育行業中的品牌形像。比如目前在多倫多西部有一處可改建為學校的在售物業，面積超過15萬平方英尺，還附帶大面積的園林。這無疑就非常適合作為優私校的選址。
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選擇地段必須適合商業需求
在選擇地段方面，投資商業地產遠比購買自住房要復雜得多。不同種類的商業投資對地段的要求各有不同。比如，你如果要購買一處現成的物業來從事零售業或者餐飲行業，那你挑選的地方就必須有足夠多的停車位和和足夠方便的行人交通，另外物業本身還得配上有吸引力的裝飾。如果選在交通要點，那還能引來不少過路客。
一般來說，一些大品牌就很注意這個問題。但凡是有人氣的路口都會有他們的分店。因此如果您的財力足夠雄厚，甚至可以考慮投資購買整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投資回報往往也能夠保證。比如筆者手上的另一處占地近5英畝的Plaza，就位於密西沙加的繁華地段，其上還有Mr Greek, Thai Express等多個加拿大著名的連鎖餐飲品牌，因此也是投資商業地產一個不錯的選擇。
如果您從事的是小型的批發行業或者制造業，那地段和客流相對不是那麼重要了。但是您必須確保自己的經營符合政府在區域規劃方面的規定。此外，還得考慮這個位置是否利於員工上下班，以及是否能在周邊找到合適的雇員。
而對於那些個人的、專業化的，或者創造性的工作，交通要素就更加重要了。而且無論是買是租，這些企業通常都需要一棟寫字樓或一間辦公室，而且還要有足夠快的網絡。對這樣的企業來說，留住員工是關鍵。因此選擇市中心商業區，或是交通樞紐的位置往往會帶來不小的戰略優勢。
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最好是投資有環境認證的物業
Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)，會提供獨立的第三方認證，其認證針對的是建築物、家庭或社區在關鍵部分的設計和建造，是否對人員、環境等方面有利。比如說，是否利於節水節能，是否能保證空氣質量，是否對人無害，等等。投資商業地產時最好是選擇經過認證的物業，因為這一認證除了能保障投資安全外，還能給物業增添額外的價值。
當然，凡事有利有弊。擁有認證的物業價格往往也更高。所以最重要的是找到風險和成本之間的平衡。至少在購買物業時一定要注意環境。如果經營的業務本身，或者接受這項服務的客戶對環境要求非常高，比如學校、酒店、高檔地產開發之類，那最好是選擇風景優美，環境宜人的區域。比如先前提到的那處適合作為私校的物業，即是如此。
當然，如果物業本身在節能環保方面有特別的優勢，這自然更好，比如綠色的屋頂，以及確保空氣淨化系統。目前來看，這些都是一棟物業的加分項。但由於加拿大是一個非常重視環境衛生和生態保護的國家，在今後，這些條件很可能變得越發普遍，甚至可能成為一棟物業的必備項目。
當然，就目前看來，這些還屬於錦上添花。畢竟任何一個加分項都可能涉及成本問題。在成本固定時，將目光首先投向一些更切實的優勢，比如優美的環境，或絕佳的地段，那自然是一種更好也更具效益的做法。
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挑選一個好的地產經紀
在投資商業地產的過程中，地產經紀的作用遠遠大於一般的住宅地產投資。一個好的經濟往往能決定一場投資的成敗。因為多數商業地產都是不公開的暗盤，只有經驗豐富，人脈廣泛的地產經紀，才能掌握足量的信息。如果投資者完全靠自己來尋找這樣的投資機會，那自然是事倍功半。
一個出色的商業地產經紀甚至可能幫你完成上面所說的絕大部分工作。不僅會評估適合你業務所需要的空間大小，還會仔細調查有關建築用途規劃的問題，而且他或她將確保你花的每一分錢都物有所值。一個優秀的經紀，甚至還會對商業地產市場的長期走勢進行評估，以出物業未來可能實現的增長空間。
責任編輯：Zoe Chan
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黃金海岸零售地產交易火熱 收益率高 | 澳洲
據《澳洲金融評論報》報道，位於黃金海岸北部的Pinnacle Pines零售中心出售，壹位當地私人投資者耗資1970萬澳元，將其買下。
據了解，該零售中心占地1678平方米，周邊有7-11服務站和麥當勞“免下車”快餐店。據悉，共有4棟建築坐落在該地塊上，其中包括Baskin Robbins冰泣淋店、賽百味（Subway）快餐店、醫療中心、牙醫和獸醫診所等8個租戶。
>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費
物業服務公司Savills的泰森（Peter Tyson）表示，買家之所以對該零售中心感興趣，是因為它位於Pacific Pines規劃區的入口處。
據悉，黃金海岸的零售地產交易數量已大幅增加，尤其是在燃料和便利零售領域。
今年，Mudgeeraba Market購物中心以3580萬澳元售出，附近另壹家購物中心Worongary Town Centre也以4630萬澳元的價格賣出。除此之外，位於棕櫚灘（Palm Beach）黃金海岸高速公路的麥當勞和7-11服務站以852.5萬澳元出售。另壹家位於太平洋購物中心的7-11服務站也被賣出，售價達1010萬澳元。
Savills針對居民區商業中心的研究顯示，零售地產交易數量的增加，不僅與本地投資者的強勁需求有關，也和外國買家的需求有關。
據了解，居民區商業中心對投資者的吸引力，主要在於物業的收益率。其收益率高於許多位於CBD的零售資產，約為6%至7%之間。而CBD零售資產收益率約為5%。
不過，Savills認為，居民區商業中心交易收益率相比之前已有所下降。和前年的7.45%相比，居民區商業中心在截至2016年6月的壹年裏，收益率降為6.85%。
（據澳洲新快網）
【投資新看點】加拿大商業地產最新走勢 | 加拿大
房地產市場的走向取決於方方面面，各種分析和指標也讓人看著花眼。在個人住房市場方面，最近政策層面和市場新聞頻出，黃嵐Daisy預計市場消化這些消息還需要幾個月的時間。但因經濟基本面並沒有什麼實質上的利空，所以黃嵐Daisy判斷短期盤整完畢，依然會是一個上行的趨勢。
但商業地產則完全不同。我們知道商業地產的特點之一就是穩定性很好，有關房市的很多政策均針對個人住宅市場，與商業地產板塊完全無關。目前加拿大的商業地產板塊可謂相當活躍。黃嵐Daisy也在市場一線體會到了商業物業的溫度，把這溫度和信息傳遞給讀者，希望和大家分享商業地產投資方面的最新資訊及新的思考維度。
加拿大商業物業投資在2016年創歷史最高記錄之後，在2017年頭一季度又創下了新的更高記錄。全國商業物業投資總額達119億加元，環比和同比分別增長+66%和+86%，無論是漲幅還是總額均創五年歷史新高。
按地區劃分
與去年相似，2017年第一季度的投資活動主要由加拿大的兩大門戶市場推動。溫哥華和多倫多在第一季度占所有投資活動的63％，達到75億加元。溫哥華本季度漲幅最大，第一季度的投資總額為46億加元，同比增長了+177％。多倫多達到30億加元，同比增長了+40％，但比2016年季度平均水平下降了-3％。
第一季有強勁投資增長的地區還包括卡爾加裡、埃德蒙頓、和滑鐵盧。卡爾加裡的投資總額為9.69億加元，埃德蒙頓為6.35億加元，比2016年第一季度分別躍升+137％和+123％。這一增長加上2016年底投資活動增加似乎表明投資者對這些地區市場的信心可能反彈。值得一提的是，滑鐵盧地區實際上是第一季度同比增長最大的地區，投資總額為5.05億加元，增長了+275％。作為第一季度加拿大第六大投資市場，滑鐵盧地區似乎在商業投資者心目中的地位日顯重要。
按行業劃分
幾乎每個商業物業類別的投資都明顯上升（出租性公寓樓除外），零售類商業物業顯然是2017年第一季度最具爆發性的，投資總額達33億加元，同比和環比分別增長+183％和+71％。其中大部分是由於投資溫哥華零售資產的資金突然湧入，其中包括三個獨立的區域性商場的交易。事實上，一季度零售商業物業投資總額的66%投資於溫哥華市場。
第一季度，辦公樓物業是第二大資產類別，投資額達30億加元。雖然辦公樓物業投資再次主要集中在溫哥華和多倫多（占辦公樓總投資的64％），但二手市場的交易活動也有所增加。在第一季度的前五大辦公樓交易中，在多倫多、溫哥華、渥太華、和卡爾加裡各地都有發生，表明辦公樓資產在各地區仍然具備廣泛的吸引力。
截至今年第一季度，工業物業和酒店物業的投資額分別為18億加元和16億加元。工業物業受到大多地區爆發性投資的推動，平衡了全國其他地區的投資，而酒店方面的標志性交易是則以11億加元出售給中國香港買家的加拿大Silver Birch酒店連鎖品牌。
按投資者分類
養老基金是2017年第一季度最大的投資人，占市場的38％，大大高於2016年的16％。第一季度，養老金主要集中在辦公和零售物業，其收購的90％集中在這兩種資產類型上。第二大買家類別是加拿大私人投資者，占市場的31％，然後是外國投資者18.7％。
黃嵐Daisy認為，外國投資者對推動加拿大房地產市場的作用明顯。特別是一些有實力的公司和家族企業，都在紛紛搶灘加拿大商業地產。吸引外國資金的有利點很多，比如：可以貸款，加幣彙率長期處於低位，貸款利息也處於歷史低位等等。
關於外國投資者
外國買家在2016年積極收購的趨勢上進一步前行，在2017年第一季度，海外資本流入占加拿大全國商業物業投資的18.7％。這預示著2017年將是外國人在加拿大投資商業物業的又一個輝煌之年。外國買家主要針對位於多倫多和溫哥華兩大門戶市場的零售和酒店物業。最大的外國收購是上面提到的來自於中國香港的股權投資基金對SilverBirch連鎖酒店的收購，交易金額為11億加元。
黃嵐Daisy提醒大家注意，來自中國的資金在第一季度占到所有海外資金的80%，但由於中國近期趨嚴的資本管制，導致不少大型跨國並購流產，個人換彙管理也趨嚴。這對於加拿大本地買家或有渠道的中國資金將是利好，因為潛在的競爭買家會有所減少，因此是投資布局的好時機。
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電商巨人亞馬遜崛起帶給房地產的衝擊與機會 | 美國
最近一期商業相關雜志有篇文章撰寫“亞馬遜-地表最強本夢比企業”，內容提到美國公司亞馬遜（Amazon）股票本益比約180倍，遠超過臉書的43倍、谷歌的30倍，更別提及台股整體本益比的不及20倍。驚人的夢幻本益比，對經營者、大股東、員工，乃至小股民而言，應該都是夢寐以求的完美境界。
但電商巨人的崛起，將對整個不動產業將帶來的何種衝擊與機會呢？
本月初全美最大鞋類連鎖集團 Payless ShoeSource申請破產保護，並表示將迅速關閉約 400家營運績效不佳的店面。是否後續波及該公司在全球逾 30 國、約 4,400家店面，值得觀察。然而這是單一事件，還是產業發展趨勢？！若是單一事件，倒可以輕松以對，但若是產業循環趨勢，則必須嚴陣以待。
然而從約有1,000家門店的青少年服裝連鎖零售商Rue21 Inc正申請破產保護，知名零售連鎖業者Sears西爾斯、J.C. Penney潘尼百貨等在全美各地積極縮編店面等這個角度來看，美國零售業似乎面臨嚴峻的寒冬。
事實上，根據美國那斯達克掛牌，專門提供商業不動產研究分析的公司CoStar Group之研究報告，預估美國今年將有8,640間店面會關門大吉，相較去年不到3,000間店面關門，甚至遠超過2008年發生金融海嘯時的6,200間，對比現今美國經濟表現不錯的狀況，這樣的情形令人吃驚。
為何會發生店面關門潮的原因呢？電商的崛起，造成消費者行為與習慣重大改變所致。電子商務的便利與隨手可及性，使得消費者去賣場（Mall）的次數明顯下降，致使賣場內的商家營收驟降，最後入不敷出，導致關門大吉。因為消費者過去需要開車去賣場購買衣服、生鮮產品等，但現在只要透過電商亞馬遜的服務，可以直接在家透過網絡搜尋與下單，保證“兩天到貨”。其中，光是電商巨擘亞馬遜在去年美國零售電子商務總營業額就超過一半的市占率。另外，“美國人每個月上網到亞馬遜網站次數，遠高過去拜訪親戚的次數”民間盛傳的這個笑話，也可看出些端倪。
若對賣場一味地看衰，則又可能發生犯“以偏概全”的錯誤。事實上，根據Cowen research的市調，75%的美國人仍然喜歡逛實體店面。而上述大量關店的業者，多屬於經營中低檔次的零售商家；而針對金字塔高端客群的賣場，則是生意興隆（如：cosco），實屬天差地遠。尤其是在美國，人均零售面積是歐洲或日本的六倍以上，零售業者的市場定位與區隔，幾乎主宰該公司在市場上的勝負。所以電商崛起，似乎應該是對專營中低檔次的零售通路商與零售業者衝擊最大，這也難怪全球最大的零售通路沃爾瑪近年營收衰退，也陸續關店裁撤。
從前面的分析可以得知，美國零售業寒冬吹向中低檔次的業者。所以，有意投資商業不動產的投資人，除了投資目標區位好壞之外，挑選承租戶應該避免為經營中低檔客群的連鎖零售業者。這個觀點，最近剛好被美國億萬富豪的商場老板Rick Caruso認同，他在CNBC 5月初電視專訪時也認為亞馬遜的新行業模式使得美國不夠聰明的零售商業者，免不了會被淘汰。
再者，避開前述關店、裁員公司員工人數所在眾多城市的住宅房產，因為公司若營運不佳，勢必裁員精簡，失業潮容易造成當地房產價格的下跌。中國大陸與中國台灣的商業房地產也似乎應該引以為鑒？！
然而，電商巨擘亞馬遜崛起對房地產所帶來的機會是什麼呢？亞馬遜不僅是電商巨人，亞馬遜從在線零售業（從賣書到賣生鮮外），積極布局線下零售，並提供客戶雲端服務。去年12月，亞馬遜發布革命性的“Amazon Go”——未來無人實體店面概念，系結合人工智能、物聯網、大數據、實體生產與運送等，其經營模式顛覆傳統逛街消費、人工結賬的模式。
第一家 Amazon go 便利商店，已經在西雅圖市中心第七大道練兵，供內部員工使用。這間大小約 50 坪的超商，消費者只須在走進入口時，刷一下手機上的條形碼，讓系統能直接從用戶的手機或亞馬遜賬戶裡扣款；店裡貨架上放著各種生鮮商品，想買什麼，直接從架上拿走，系統就會把商品加入你的虛擬購物籃裡；采購完，只要直接走出門外，系統會根據虛擬購物籃裡的商品明細，直接從消費者在線帳戶扣款，完成交易。即使你拿下商品後悔不想買，只要把商品放回貨架，系統就會自動從虛擬購物籃裡扣除這項商品，完全不需要任何店員做結賬服務。
也就是因為亞馬遜服務與產品不斷地創新，股價從2015年1月截至今年3月底，股價飆升約3倍之多，每股達約900美金，令人稱什。事實上，為因應各項新業務之發展，公司持續不斷地擴充人員。根據亞馬遜2016年第四季年報資料，目前該公司全球員工高達34.1萬人，相較2011年2Q共約5萬名員工，五年內員工數暴增6~7倍。光是在去年一年內，就多雇用11萬名員工。而更重要的是，在總部西雅圖市員工已超過3萬人，且目前光是在西雅圖市對外招募當地新員工職缺就超過1萬人，需才孔急。若再去網站查詢亞馬遜征人的敘薪條件，發現年薪多在10萬美金起跳，甚至資深經理年薪可以高達20萬美金。以目前西雅圖市中心（downtown）平均房價約67.6萬，房價所得比約3~6倍（即3~6年所得就可以買到一間房屋），相較加州硅谷灣區住宅房產動輒一百萬~兩百萬美金，在薪資差距不大之情形，勢必形成美國高科技人才的“磁吸效應”。所以，西雅圖的房價後市，不容小歔，應有直追加州硅谷房價的潛力。
若錯過買入亞馬遜股票的好時機，也或許這輩子沒有機會去亞馬遜公司上班的人。不仿換個觀念，開始注意並適時購入西雅圖市房產，有機會當亞馬遜員工的房東，享受亞馬遜公司爆發成長與西雅圖長期房價增值的美好果實。
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悉尼Goulburn街59號：獨占市中心鉑金地段，不容錯過的投資機會 | 澳洲
對於投資者來說，投資澳洲房產可擁有穩定的收益和廣闊的增值空間。在國內房產調控趨緊的大背景下，投資澳洲房產顯得更具優勢。悉尼是中國人投資澳洲的首選城市，尤其是市中心的房產升值潛力很大。仲量聯行和高力國際在市場上引以為傲地推出一個值得關注的物業——悉尼 Goulburn 街59號。這是一個不容錯過的機會，可以買到一處位於悉尼中央商務區核心位置並已經獲批多用途開發的房產。如此優越位置的機會千載難逢，千萬不要錯過。
千載難逢的投資機會，市中心未來升值潛力更大
悉尼是澳大利亞新南威爾士州首府，宜居的環境、優越便利的生活條件，豐富的教育資源，都使得這成為宜居之地，房產也始終受人青睞。悉尼市中心接壤港口和公園，餐廳和畫廊星羅棋布，是宜居的好地方。其南北軸貫通北面的環形碼頭與南面的中央火車站，東西軸則從以風景聞名的綠地公園區（包括海德公園、禁苑、皇家植物園及東面的悉尼港的農場灣），延伸至情人港與西面的西部干道高速公路（Western Distributor）。悉尼中心商務區摩天大樓與各類建築林立，區內建造了數個零散的公園，如溫拿公園（Wynyard Park）與海德公園。
地理位置的選擇在你投資房產時起到關鍵作用，因為這與你個人的經濟狀況和願意承擔的風險水平密切相關。澳大利亞悉尼房產投資規則最關鍵的一點就是——在市中心而非遠郊地區進行投資。Keyhole房產投資公司的總經理Melissa Opie說：“悉尼 Goulburn 街59號”如今為您帶來獨一無二的投資機會，它獨占市中心優質地段，稀缺性更使其未來升值潛力相當巨大，能為投資者帶來豐厚的回報。
澳洲 | 澳洲經濟利好消息 商業地產市場升溫
澳洲商業地產建築活動增加，若相關趨勢持續將對澳洲疲弱經濟產生刺激作用。
據Domain報的，澳洲統計局公布最新數據顯示，澳洲零售、辦公及工業主要商業地產板塊獲批建築許可價值上漲，截至今年10月的3個月內商業地產獲批建築許可價值55.2億澳元，創下全球經濟危機以來季度記錄。
澳洲經濟利好消息 商業地產市場升溫截止今年10月，澳洲主要商業地產獲批建築許可價值134.8億澳元，較去年同期121.3億澳元上漲11.9%。零售地產獲批建築許可價值62億澳元，較去年同期增長8.0%。辦公地產獲批建築許可價值40億澳元，較去年同期增長20.0%。工業地產獲批建築許可價值32億澳元，較去年同期增長7.1%。
悉尼商業地產市場表現最佳。截止今年10月，悉尼主要商業地產獲批建築許可價值37.2億澳元。墨爾本緊隨其後，獲批建築許可價值36.9億澳元。其他首府城市中，柏斯15.3億澳元，布裏斯班13.5億澳元，阿德雷德3.5億澳元。
（據澳洲新快網）