內地的雙十一盛事已結束，淘寶天貓創造的2135億元交易額再破紀錄。
但在港島銅鑼灣，堪稱為中國香港的購物盛事——崇光百貨（SOGO）的店慶才開始，大批本地市民及內地旅客每年都會在這時前來瘋狂掃貨，甚至在開店前幾個小時就在門口排起長隊，一片熙熙攘攘。
而穿過SOGO，經Apple Store走過來，就到了羅素街。這條全長僅250米的街道，以往曾一直被稱為“全球最貴街道”，但2013年後它就多跌至二三位。
11月14日，戴德梁行發布的《全球主要大街》2018年度報告顯示，香港銅鑼灣羅素街再次登上全球最貴鋪租地段寶座，鋪租高達每年每平方英尺2671美元，去年排首位的紐約第五大道則跌至第二名。
這是羅素街時隔5年的再次登頂，但究其背後，羅素街乃是與整個港島零售業高光命運的起浮相依。
最貴街道羅素街
羅素街坐落於香港灣仔區銅鑼灣，它“全球最貴”的稱號離不開銅鑼灣的光環。銅鑼灣因海岸線猶如一個銅鑼而得名，在上世紀80年代其已崛起為香港最大的購物商圈，且被譽為亞洲當之無愧的第一街區。
在銅鑼灣的西面，就是整個街區最熱鬧的羅素街。翻閱歷史，這條以港英政府庫務司詹姆斯·羅素命名的街道已有130年，但在起初的近100年裡，羅素街不過是潮濕陰暗的傳統街市，一片老舊，僅是普通香港人的聚腳點。
有文章曾這樣描述它：那時候，這兒有電影院，有銀行，有中檔價位的服裝品牌，以及物美價廉的雲吞面。
直到1991年2月，灣仔電車維修廠被拆卸、原址興建起時代廣場之後，鄰近的羅素街才進行重建計劃，將舊式街市改造成名店林立的街道，這也才徹底改變了附近的面貌。
在此後的30多年裡，隨著內地游客開始赴港旅游購物，尤其是2003年香港啟動針對部分內地省份游客的“自由行”計劃，包括羅素街在內的零售港商開始賺得缽滿盆滿。
羅素街已經不再“素”了，彼時，街上的親民小店迅速被清一色的奢侈品店取代，Burberry、Prada、LV、Emperor等齊聚，有些門店的顧客甚至100%都是內地人。
水漲船高，羅素街商鋪的租金也隨之升高。
最巔峰的時刻大致在2012及2013年。數據顯示，當時羅素街乃至銅鑼灣的商鋪平均租金達每年每平方英尺約1950美元，折合約每年每平方米16萬港元，連續兩年蟬聯全球鋪租最貴的街道，超越巴黎香榭麗舍大街以及紐約第五大道。
據悉，香港一般零售鋪位租金占營業額20%左右，以一個10平方米的小店鋪為例，租金每月高達160萬港元，則其每月至少要實現營業額達800萬港元，平攤下來每天要進賬26萬港元。這也就不難理解，羅素街大多是由奢侈品店鋪組成。
然而，隨著香港整體零售行業特別是奢侈品銷售額大幅下滑，一路高歌的羅素街也開始慢了下來。
自2013年後，羅素街就再沒登過租金榜榜首。尤其是在2015年，羅素街可以說是處於水火之中。
彼時，因不堪租金重負，不少店鋪要求減租或直接撤租，截至當年6月份羅素街平均租金已比上年同期累計下降40%，甚至曾經一周內多達7家店鋪減租或退租。最荒涼的時候，羅素街上一眼望去好幾家店鋪關門大吉，門口還貼滿了中介廣告。
值得一提的是，曾經有“鋪王”之稱的羅素街59號也慘遭退租。據了解，該店鋪原先由Emperor（英皇鐘表珠寶）租了12年，主要銷售卡地亞手表，鋪位面積約為1500平方英尺，租金每月近250萬港元。此外，距離“鋪王”僅幾分鐘步程的羅素街8號，英皇鐘表珠寶退租的第二家店鋪，該店鋪原本租金約為267萬港元。
有報道稱，當時英皇曾以短租形式再承租半年，但月租要求減至每月70萬港元，與之前的250萬港元相比暴跌72%，最終未能談成。
商鋪棄租、銷售大跌的狀況令羅素街一度窘迫，曾經“全球最貴街道”的光環也已失色不少。直至今年11月14日，戴德梁行發布的《全球主要大街》2018年度報告再次將其拉至鎂光燈下。
觀點地產新媒體查閱報告獲悉，香港銅鑼灣羅素街租金達到每年每平方英尺2671美元，成為全球最貴地段，而緊隨其後的是美國紐約第五大道，租金達2250美元，第三位為英國倫敦新邦德街，租金達1744美元。
對此，戴德梁行香港商鋪部主管林應威表示，香港零售市場在過去一年出現復蘇、反彈，主要是大陸游客人數回升所帶動，尤其在上半年間，游客人數和零售額都出現有不俗的增長，尤其是手表和珠寶類別，這也令奢侈品牌的經營者對市場重拾信心。
林應威進一步稱，如有理想的位置，奢侈品牌可能會在香港積極考慮開店或擴充。不過，其也指出，下半年由於貿易局勢緊張、內地降低關稅等外圍因素削弱了香港零售市場的價格競爭力，第四季度的市場前景預計仍將受到影響。
另悉，此次羅素街重回榜首與競爭對手也有一定關系。報告顯示，去年排首位的紐約第五大道今年鋪租同比下跌達25%。
香港零售十年畫像
縱使羅素街再次奪回“全球最貴街道”的稱號，香港零售市場也傳來復蘇信號，但不得不說，這樣的登頂並不代表著羅素街重回輝煌，其乃至整個港島零售業高光時刻也並沒有立刻重返而來。
小小一條羅素街，一定程度上就正如縮影一般映射了香港零售業的黃金十年。
香港零售業的一路走高與2003年內地游客赴港自由行政策的開通直接掛鉤。據香港旅游發展局披露數據，2003年全年訪港人數為1554萬人次，到了2014年，這一數字已達6084萬人次，上漲近四倍，其中內地游客占77.7%。
赴港人數的增加直接帶動了香港零售額的上升。世邦魏理仕數據顯示，2004年，香港零售業銷售總額為1910億港元，其中80%由香港本地居民貢獻，內地游客消費占14%；2014年，香港零售業銷售總額達到4930億港元，香港居民的消費占比降至58%，內地游客則增至38%。
在租金方面，2003年至2014年間，中環、銅鑼灣、尖沙咀以及旺角的臨街商鋪的租金暴漲213%；店鋪數量方面，化妝品、皮具用品及鐘表珠寶業在香港的分店數量分別暴漲1975%、62%及29%。
可以窺見，內地游客的購買力讓香港零售業“一夜”之間高速增長，甚至於成為香港的支柱產業之一，這也使得以羅素街為代表的銅鑼灣有足夠的底氣開出“天價”租金。
然而，過渡依賴內地游客及奢侈品消費也潛移默化地給香港零售業埋下了危機。當時，香港的商業街已是“一個模子刻出來”，一眼望去盡是化妝品、珠寶、皮包等品牌店面。
拐點出現在2015年。
據香港特區政府統計處的報告顯示，2015年的零售業總銷貨價值下跌2.2%。隨著零售業銷量持續下跌，當年香港整體的租金跌幅達到15%至20%，銅鑼灣跌幅則近40%，香港租金基本已回落到2011年至2012年的水平。
一環扣一環，受影響最大的就是高檔珠寶鐘表等奢侈消費品。2015年，美國著名輕奢品牌Coach在租金未到期之際，毅然提前關閉中環旗艦店的消息引來熱議；此後， Burberry、Tag Heuer、Gucci 、Kering也紛紛發出“逼租”口號或干脆提前關店。
當時，香港媒體、業界人士甚至政府官員常用“零售寒冬”一詞來形容香港零售狀態，有人直指零售市道比“非典”期間差很多。有報道描述，走在銅鑼灣、尖沙咀或是中環街頭，一間間裝修奢華的商鋪裡空空蕩蕩，店員三三兩兩的站著閑聊。
究其原因，自2014年以來，內地政府加大反腐力度、香港發生針對內地游客的不友好行為、港元彙率持續走強、電商崛起等等原因，使得內地游客赴港購物的欲望不斷減少。
其中，內地游客赴港消費的需求結構改變占據重要原因。世邦魏理仕香港商鋪服務部執行董事連志豪便曾表示，在過去十年裡，內地游客來香港買很多奢侈品；如今，內地游客也開始變得更加成熟，很多人來香港“深度游”，所以直接體現在奢侈品上的銷售數字就變得不樂觀。
在這樣的情況下，香港零售業高租金、高利潤的商業模式無疑經受著前所未有的考驗，可以說，香港零售業的黃金十年已悄然過去。
不過，在香港零售業經歷了前幾年的“寒冬”後，受益於內地消費升級、港珠澳大橋開通等因素，今年以來再有觸底反彈的訊息。
據香港統計局發布的數據顯示，2017年，香港零售業自2014年以來首次錄得增長，全年增長2.2％至4461億港元，而總銷貨數量的臨時估計亦上升1.9％；而截至2018年9月，與2017年同期比較，首9個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計上升11.1%。
在大陸游客人數方面，據攜程發布的《2018香港旅游大數據報告》顯示，2018年1-8月，內地訪港旅客達4196萬人次，同比增長10.43%。業內因此推測，如果按照這一增速，2018年內地赴港人數有望接近5000萬，位居出境游第一大目的地。
可以窺見，此次羅素街時隔5年再奪“全球最貴街道”，無疑也讓市場對於香港零售業能否重返黃金時代有了更多的想像空間。
居外網juwai.com是全球最大的中文海外房源門戶網站，有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的280萬條分布在90個國家的掛牌房源，也是華人海外留學和移民的專業向導。歡迎點擊查看居外網上中國香港在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢香港房地產的投資機會。
來源：觀點地產網
責編：Zoe Chan