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【安居置業加拿大】密西沙加（Mississauga）社區East Credit介紹 | 居外專欄
位於大多倫多西部的密西沙加（Mississauga），是一座極具活力的都市。其城市規模在加拿大排名第六，共有71家世界五百強企業的總公司或大區總部落戶於此。密西沙加環境優美、經濟蓬勃。有力的行政發展，使得它商機無限，財源豐富。優美和諧的居住環境，和良好穩定的治安狀況，更使其成為眾多移民朋友投資置業的一大熱點區域。在之後幾篇專欄文章中，我將為大家介紹幾個位於密西沙加的優質社區。我們先由East Credit開始。
East Credit社區是密西沙加中部傳統的高尚社區。
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地理位置
East Credit社區地處密西沙加城市中部，位於Credit River以東，社區西部邊界線為Credit River，東部邊界線則以Mavis Road為分界線，北邊至401高速公路，南到403高速公路為止。
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社區概述
West Oak Trails社區男性人口占48.87%，女性占51.13%，與奧克維爾的平均水平相仿。
East Credit社區男性人口占49.30%，女性占50.70%，與密西沙加的平均水平相仿。
社區內除了官方語言英語之外，其他各種語言占比都比較高。最有意思的是“混合語言”占到了很重要的位置。可見作為密西沙加老牌的優質社區，East Credit早已受到各個族裔居民的普遍認同。
整體來看East Credit的移民人口占比頗高，約六成以上都是移民。這一數字比城市總體水平高出不少。這也從另一個側面表明，這裡深受廣大移民朋友的喜愛，是移民家庭安居樂業的一個好選擇。
East Credit已婚率很高，超過六成。East Credit社區人口年齡層分布總體較為年輕，因此這也是一個非常具有青春活力的社區。45歲以下的人口占了接近65%。年輕有活力的青年群體給整個社區帶來了新鮮血液以及源源不斷的朝氣。
East Credit社會普遍居民受教育程度不算低，近一半的居民擁有大學文憑，13.93%的居民擁有College文憑。家庭平均收入也略高於城市水平。雖說不算大富大貴，但絕對算得上小康之家。
East Credit社區主要以獨立屋的房屋類型為主。獨立屋占到了所有房源數量的一半。而與城市平均水平形成對比的是，社區中公寓的數量非常少。這也從側面說明了這是一個相當優質，居住環境頗好的社區。
而在房齡方面，社區房屋的主體還是比較新的。主要集中在11-25年。社區中的部分區域，還有大量的10年之內的房子。大量的新建房源，也大幅度的提升了社區的居住品質與房源質量。
社區中的房源主要是自住房，出租的情況要遠少於城市平均水平，其比例甚至只占10%左右。因為自住人口多，流動人口少，也就增加了社區的安全系數。同時，相對穩定的住戶也會更愛惜自己的房子，房屋維護質量通常也會高於出租屋。這樣作為買家也更有可能購買到更優質、養護狀態更好的房源。
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交通出行
社區的西邊是Milton到多倫多的GO Train， 社區居民可以通過Streetsville和Erindale兩個火車站到達多倫多，也可以通過在社區南面和背面的403和401高速來往於密市和其它城市之間，正是這一交通的便利使得這個社區居住了很多跑通勤的雙薪家庭。
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學校教育
社區小學：
- (Elem. JK-5) Britannia Public School
- (Elem. JK-5) Edenrose Public School
- (Elem. JK-5) Sherwood Mills Public School
- (Elem. JK-5) Whitehorn Public School
- (Elem. JK-5) Willow Way Public School
社區初中：
(6-8) Fallingbrook Middle School
社區高中：（9-12）
- Rick Hansen Secondary School
- Mississauga Secondary School
- Streetsville Secondary School
Rick Hansen 高中成立於 1999 年，現有學生 1903 人。學校以著名殘疾青年 Rick Hansen 的名字命名，用以激勵學生身殘志堅的自強不息的精神。同時，學校在校舍設施竭盡全力 為殘疾學生掃清各種障礙，提供各種方便。此外，學校在慈善募捐，高科技應用，機器人 設計等方面都有不俗的成績。
Streetsville 高中成立於 1958 年，是密西沙加名副其實的老牌高中。學校現有學生 993 人，其中英法雙語課程的學生有 264 名，該校是密西沙加市開設英法雙語課程的三所公立 高中之一，同時學校也開設一些特殊課程如攝影藝術和音樂制作課來促進學生各方面能力 的發展。Streetsville 高中在去年的菲沙排名中得分 7.6，列 112 位，是密西沙加第六大 高中。區內 Creditview Road 以西的學生上此高中。
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娛樂設施
社區內的大小近20個公園綠地疏密有致地分散在社區的各個地方，社區內還有高爾夫球場，社區活動中心，為社區的居民提供了充足的室內、室外休閑活動和健身場所。
此外，位於Mavis Rd和Britannia Rd交界處的占地兩千平尺的HeartlandTown Center是一個大型的商業廣場和購物中心，也是East Credit社區的地標建築。它聚集了幾乎所有主要的大型商業批發零售和連鎖超市品牌，如Best Buy、Canadian Tire、Costco、Walmart、Future Shop、Home Depot、Lablows等等。另外，社區的東南部還靠近城市中心Square One。
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（數據來自加拿大MLS 2018年最新數據）
責任編輯：Zoe Chan
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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
【安居置業加拿大】奧克維爾（Oakville）社區West Oak Trails介紹 | 居外專欄
位於大多倫多地區Halton區的奧克維爾（Oakville）以它的地理位置吸引著很多游船愛好者積聚於此，也已它出眾的城市環境和設施拉攏了一批一批新居民。越來越多的人前來定居在這個美麗的湖畔小鎮，享受他們在此感受到的的自然安逸生活。
奧克維爾被譽為北美高質素的居住城市，平且常在北美各地產調查中榜上有名。它是大多市中的一個最富裕的社區，樓房市場從不降溫, 無論是價格或銷售量總是平穩向上。今天開始就讓我們來著眼環境絕美的奧克維爾，近距離體驗一下這個小鎮節奏，依次介紹奧克維爾的每個社區。
West Oak Trails社區是奧克維爾中歷史較短的社區。
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地理位置
West Oak Trails社區地處奧克維爾城市中西部，是一個上世紀90年代末才開始慢慢發展起來的新興社區，合理的規劃和優美的自然環境使得整個社區充滿生機。
社區位於Upper Middle Rd W以北、Dundas St W以南；著名的Sixteen Mile Creek以西，Bronte Rd以東。
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社區概述
West Oak Trails社區男性人口占48.87%，女性占51.13%，與奧克維爾的平均水平相仿。
社區內除了官方語言英語之外，使用西班牙語的人口比例較多，占了3.36%；相比之下廣東話和中文和比例則比較低。可見這是一個頗受本地居民及歐洲裔居民歡迎的社區。
整體來看West Oak Trails的移民人口占比並不高，約為三分之一。這一數字對比城市總體近一半的移民比例來說還是很低的。這也從另一個側面表明，這是一個被本地民眾接受度很高的社區。同時這也使得住在這裡的人們大都擁有相似的文化習慣背景，整個社區的氛圍融洽和諧。
天氣晴好的日子裡，漫步社區內，你會體驗到濃濃的家庭氛圍。因為隨處可見清理花園的男主人，照顧幼童的女主人，以及嬉戲玩耍的孩子們。
West Oak Trails已婚率很高，接近七成，單身人口比例約為四分之一。West Oak Trails社區人口年齡層分布較為均勻，但總體來說還是和社區一樣顯得較為年輕。45歲以下的人口占了超過一半。這樣的人口分布使得整個社區學齡兒童人口也隨之上升，0-19歲人口超過三分之一。年輕有活力的青年群體給整個社區帶來了新鮮血液以及源源不斷的朝氣。
West Oak Trails社會普遍居民受教育程度不算低，近一半的居民擁有University文憑，16.49%的居民擁有College文憑。家庭平均收入也高於城市水平。每戶居民家庭收入平均能達到$151,633。其中較為富裕的區域，家庭均收入甚至高出城市平均水平一倍。這樣的收入情況雖不能與先前介紹過的幾個“湖濱富豪區”相比，但也絕對超過小康水平。
由於較為豐厚的收入作為保障，這裡家家戶戶都過著體面、舒適的生活，周遭居民的修養以及鄰裡關系也都讓人感覺很自然。
West Oak Trails社區主要以獨立屋和聯排的房屋類型為主。其中聯排的比例很高，將近有30%，遠遠高出城市的平均水平。而公寓房屋則不到10%，遠遠低於全市平均。有這樣房源分布比例的社區，在奧克維爾還是比較罕見的。
住在這裡的人們幾乎都將房子用來自住，流動的租房人口較少，出租比例只占10%左右。自住比例高的社區通常有非常多的優勢，例如人口穩定相對安全，平且對於自己的房屋人們普遍愛護有加，房屋及社區的維護狀況也就更好。
作為一個新建、歷史又短的社區，West Oak Trails的房屋毫無疑問年齡都非常短，基本所有房屋都在25年以下。而多數房源的建造年代都在2001-2005之間。不少人都是衝著這裡的新房而來，畢竟房齡短的房子各項維護的花費較低，房屋因老舊出行問題的幾率也較低，打理起來難度低了不少。
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交通出行
West Oak Trails社區雖然不直接沿著高速路，但社區中有多條主干道貫穿，東西向有Dundas St、Upper Middle Rd；南北向有3RD Line、Bronte Rd。這些主干道連通奧克維爾各區和周邊城市，也連接Hwy407、Hwy403以及Queen Elizabeth Way（QEW），這對居民出行帶來了極大的便利。
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學校教育
奧克維爾之所以如今越來越受新移民關注其一大部分原因是這裡擁有極好的教育，奧克維爾市內的高中在安省內的排名都非常靠前，來到這裡讓孩子接受教育是很多家長的心願。
West Oak Trails社區歸屬於Thomas A Blakelock雙語高中學區內。這所高中在最新的Fraser Institute安省公立高中排名中排在59/747。其FI Rating達到8/10。
根據學校官網顯示，學校以Thomas A Blakelock的人名命名，Thomas A Blakelock曾經為該區做出了不少傑出貢獻。自1957年學校迎來第一批學生開始，學校就一直擁有良好聲譽，也獲得了社區各界不少資助。
最讓學校自豪的三個專業方向分別是：藝術文化、能源以及信息科技。在這三個專業的學生可以直接提前學習專業相關技能，以及能夠獲得機會前去相關單位實習，為以後的順利就業奠定良好基礎，獲得寶貴經驗。
- EMILY CARR小學（JK-GR08）
- FOREST TRAIL雙語小學（GR01 – GR05）
- PALERMO雙語學校（GR06 – GR08）
- GARTH WEBB中學（GR09-GR12）
- T.A. BLAKELOCK高中（GR09-GR12）
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娛樂設施
奧克維爾吸引人的地方莫過於這個城市的風景了，每個社區都被綠色和公園包圍，尤其在社區名都帶有Trails的West Oak Trails社區了，這裡公園和綠化眾多，例如Sixteen Hollow Park，Pine Glen Park，Bloomfield Park， Arbourview Park，West Oak Trails Park和Millstone Park，等等。
如此多的公園，無論你居住在社區的哪個角落都能享受到綠樹草坪的自然感，區內著名的Sixteen Miles Creek也是閑暇時休閑的好去處。
此外社區內還擁有北美最大的足球俱樂部，有國際足聯認證的 2 星全尺寸室內足球場。Glen Abbey 的社區中心也近在咫尺，喜歡 Golf 的朋友可盡情享受 Glen Abbey Golf 球場的完善設施。
住在這裡您也不需要擔心失去了購物的享受，在 3RD Line 和 Dundas 兩側設有社區購物中心 Fox Creek Plaza，其中有 Freshco超市，診所，藥店，銀行，餐廳等。
（數據來自加拿大MLS 2018年最新數據）
責任編輯：Zoe Chan
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【加拿大】奧克維爾（Oakville）社區River Oaks介紹 | 居外專欄
在大多倫多西部，頗受華人購房者鐘愛的區域通常有三個，多倫多的怡陶碧谷（Etobicoke）、皮爾區的密西沙加（Mississauga），和荷頓區的奧克維爾（Oakville）。在過去的文章中，我在不少篇幅說明了奧克維爾是個名副其實的優質學區，優質社區。接下來的幾篇文章，我會帶大家走進奧克維爾，深入了解內裡不同的小區，感受每一個社區的獨有魅力。今期專欄我會介紹奧克維爾中間三區之一——River Oaks社區。
地理位置
River Oaks社區地處Oakville北部，北邊以Dundas St E為界，南至Upper Middle Rd E，最東到達Trafalgar Road，西邊由Neyagawa Blvd旁邊的Sixteen Mile Creek劃分。
社區內的主干道之一6th Line將社區劃分成東西兩邊。東邊的社區規模較小，緊鄰Uptown Core社區，西邊的社區相較之下規模和面積較大一些，但兩邊共享資源，社區的人口、房屋、設施等卻都不相上下。
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社區概述
River Oaks社區是一個歷史悠久的成熟社區，男性人口占48.75%，女性占51.25%，和整個Oakville的男女（男性：48.92%；女性：51.08%）比例基本相當。
作為一個高尚社區，這裡近年來移民人口的占比卻不是很多。社區移民僅占31.59%，遠低於Oakville全市47.15%的平均水平。雖然前些年也曾短暫的出現過移民人口超過占了社區人口一半的盛況，但由於社區中具有濃郁的本地文化，因此更受本地居民的青睞。
這種濃郁的本土文化也在語言上有所體現。首先是社區中的英語使用比例高出了全市平均值不少。其次，除英語以外的小語種中使用最多的為波蘭語。從語言的使用情況可以看出這裡的華人移民數量並不多。
River Oaks社區已婚率近60%，人口年齡分布平均，稍有老齡化趨勢，55歲以上人口占社區總人口約四分之一。20歲-54歲人口占最多數，接近總人口的一半。社區家庭氛圍濃厚，因此也不乏學齡兒童，0-19歲的孩子占到超過20%的人口比例。孩子們在這裡享受良好教育的同時，還有不少小伙伴的相伴。
社區的就業率為超過80%，其中大多數人主要從事銷售、服務、金融等白領類工作，家庭收入也普遍較好。
根據統計這裡家庭收入將近$14萬，比Oakville城市$104,387的平均水平高出不少。作為能找到好工作的主要前提River Oaks社區教育程度也頗高，將近六成的人擁有College和大學以上文憑。
River Oaks社區主要以獨立屋為主。獨立屋的比例遠高於城市比例，公寓房源的比例則比城市平均比例低出很多。這也從另一個側面說明這個社區的品質。另一個有趣的現像是，這裡聯排房屋（Row House）的比例接近25%，高出城市平均值不少。這類房源在大多倫多地區的市面上並不多見，而這個社區應該是一個聯排房屋較為集中的區域。
作為一個老牌的經典社區，River Oaks社區界內房屋也都比較有歷史感。當然，真正的老房子所占並不多。26-60年的房屋占了一半。不過11-25歲的房屋數量也非常可觀，甚至還有不少新房及10年以下房齡的房屋。對於年輕、喜歡新房的家庭來說這裡依然是不錯的購房位置。
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交通出行
River Oaks社區中多條主干道貫穿，南北向的6th Line、Neyagawa Blvd；東西向的Dundas St E、Upper Middle Rd E都使得出行十分便捷。River Oaks社區雖並未緊挨任何一條高速路，但地處Oakville的中心位置，通過上述幾條主干道前往Hwy401、Hwy407以及QEW都很方便。
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學校教育
Oakville之所以如今越來越受新移民關注其一大部分原因是這裡擁有極好的教育，Oakville市內的高中在安省內的排名都非常靠前，來到這裡讓孩子接受教育是很多家長的心願。
住在River Oaks社區Trafalgar Rd以西，您的孩子能進入White Oaks高中求學。在最新的安省公立學校排名中，White Oaks高中在安省747所高中裡排名43，也位於安省公立名校之列。
White Oaks高中是Oakville唯一一所擁有IB課程的高中，IB是International Baccalaureate的簡稱。這種由得到聯合國教科文組織的認可和支持的國際文憑組織（簡稱IBO)設立的文憑項目如今已經授權給全球的1300多所IB學校使用，並且得到包括哈佛、劍橋、牛津在內的大多數名牌大學的承認，IB文憑的持有者可以直接進入這些大學學習深造。另外，學校還提供ESL課程，招收國際留學生，是新移民家庭非常不錯的選擇。
White Oaks高中擁有南北兩個校區，北校區的前身是General Wolfe High School，如今兩校已經做到統一，學生能夠按自己意願在南北校區之間選課，北校區提供如美容美發，兒童保健，車身和木工等專業。White Oaks高中在藝術和體育領域享有一定成就。校內藝術，音樂，戲劇活動都非常活躍，全年貫穿著學生們舉辦的各式各樣活動，為學校帶來諸多榮譽的同時也培養了孩子們的綜合素質。
此外，社區內還有其他眾多的優秀學校：
- RIVER OAKS小學（JK-GR08）
- POST’S CORNERS 小學（JK – GR08）
- SUNNINGDALE學校（GR01 – GR08）
- WHITE OAKS S.S 高中（GR09-GR12）
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娛樂設施
River Oaks社區內自然景觀優美，擁有不少怡人的Trail，這些Trail大多南北走向，其中Munn’s Creek Trail，Nipegon Trail和Shannon Creek Trail是不少人夏日遠足的絕佳選擇。
社區內還有不少公園和保護區，西邊的Sixteen Mile Creek、Lion Valley Park以其美麗的風景和地形風貌著稱 ，另外River Glen Park、Oakridge Park、Harman Gate Parl、River Oaks Park、Margot Street Park、Oak Park、Millbank Park、Castlefield Park等多個公園由西向東星布在社區內，整個社區被綠色包圍，環境美輪美奐。而位於Lion Valley Park那座橫跨林間溪流的鐵橋，更是Oakville著名的觀光勝地。
除了這些自然風光外，社區內其他硬性設施也一應俱全，社區中心為居民提供各色活動場地，室內田徑運動場、滑冰場、壁球、健身房、活動室等應有盡有。
從社區出發開車不多久，在Dundas St E以南Trafalgar Rd兩邊就有購物中心，提供了周圍住戶便捷的生活，在這裡人們能輕松找到Walmart、Longo’s、Real Canadian Superstore等大型超市，此外，銀行、餐廳也都一樣不少。
（數據來自加拿大MLS 2018年最新數據）
責任編輯：Zoe Chan
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【安居置業加拿大】奧克維爾（Oakville）社區Uptown Core介紹 | 居外專欄
在大多倫多西部，頗受華人購房者鐘愛的區域通常有三個，多倫多的怡陶碧谷（Etobicoke）、皮爾區的密西沙加（Mississauga），和荷頓區的奧克維爾（Oakville）。在過去的文章中，我在不少篇幅說明了奧克維爾是個名副其實的優質學區，優質社區。接下來的幾篇文章，我會帶大家走進奧克維爾，深入了解內裡不同的小區，感受每一個社區的獨有魅力。
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地理位置
Uptown Core是奧克維爾面積最小的社區，呈半圓形。這個小小的社區被Rural Oakville、River Oaks以及Iroquois Ridge North包圍，它最東到達Postridge Dr、西至6th Line、北連Dundas St E、南邊則是沿著Glenashton Dr為界。整個區域雖小，但設施齊全，居民生活安逸。
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社區概述
Uptown Core社區女多男少，女性人口占了51.25%，男性人口占48.75%；整個趨勢和城市總體狀況基本相似，可以說還是比較平均的。
此社區中移民人口僅僅只有31.59%，這和城市47.95%的比例相差較大，居住在Uptown Core社區的居民大多以本地加拿大人為主。
這裡的居民66.88%的居民母語為英語，對比整個奧克維爾城市中53.61%的人口英語為母語，可以很明顯的看出，Uptown Core社區對於本地居民的吸引力更強，在這裡華人密度也較低。
Uptown Core社區居民年齡層分布很有特點，整個社區以年輕家庭形式的住戶為主，30-54歲成年人占了將近一半，已婚率較高53.08%。此外，就是這裡的學齡兒童數量較多，也占到了將近一半的比例。很多本地家庭的孩子們在這裡享受他們愉快的童年生活。
和之前介紹的Iroquois Ridge South和Iroquois Ridge North社區不同，Uptown Core社區中老年人口相對較少，55歲以上的老人僅占10%左右，這是一個年輕人更偏愛的社區。可能也有一定原因是因為這裡的房屋都較新，年輕人比較喜新厭舊，更願意居住在較新的社區。
Uptown Core社區近70%的人擁有College和University以上文憑，整個社區居民的受教育程度可謂是相當高。雖然這是一個以年輕人為主的社區，但在家庭收入方面卻表現不俗。家庭平均收入為$139,210，比全市平均收入$104,378高出了近三分之一。
Uptown Core社區主要以獨立屋類型為主，比例超過了55%。和全市平均情況相比，聯排房屋較多，但公寓房源的數量則低出不少。另外，房屋的自住率較高，出租比例只略高於10%，比整個奧克維爾的平均比例低出不少。因此社區人口流動性較低，給社區安全提供了一定的保障。
作為年輕家庭青睞的社區，相比周圍其他社區這裡的房屋年齡乍一看也許不那麼“低齡”，11-25年的房屋，以及10年以下的房屋占到一半的比例。這個數據雖然看起來比較中庸，但Uptown Core社區的新房其實相對集中。社區中有些區域，25年以下的房屋甚至占到九成以上。這也正是這裡能吸引大量高收入高素質年輕購房人的原因之一。這在周邊社區都是比較罕見的。
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交通出行
奧克維爾大部分社區都能沾上高速的光，而Uptown Core社區卻沒有，離這裡最近的是南邊的Hwy 403，雖然沒有享受到高速的便捷，但這裡卻貫穿著兩條奧克維爾市內的主要大路：南北向的Trafalgar Rd 和東西向的 Dundas St E，經由這兩條主干道前往Hwy403和QEW都還算方便。
除了高速與主路以外，在這裡搭乘公共交通也是非常方便的，在Trafalgar Rd和Dundas St E交界處，有Uptown Core Terminal公交總站，在這裡可以搭乘公交1、5、5A、19、20、24、190等線路。
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學校教育
奧克維爾之所以如今越來越受新移民關注其一大部分原因是這裡擁有極好的教育，奧克維爾市內的高中在安省內的排名都非常靠前，來到這裡讓孩子接受教育是很多家長的心願。
住在Uptown Core社區Trafalgar Rd以西，您的孩子能進入White Oaks高中求學，這所高中近些年的成績都頗為不俗。在最新排名中，White Oaks高中在安省747所高中裡排名43，這一成績令人矚目。
White Oaks高中是奧克維爾唯一一所擁有IB課程的高中，IB是International Baccalaureate的簡稱。這種由得到聯合國教科文組織的認可和支持的國際文憑組織（簡稱IBO)設立的文憑項目如今已經授權給全球的1300多所IB學校使用，並且得到包括哈佛、劍橋、牛津在內的大多數名牌大學的承認，IB文憑的持有者可以直接進入這些大學學習深造。另外，學校還提供ESL課程，招收國際留學生，是新移民家庭非常不錯的選擇。
White Oaks高中擁有南北兩個校區，北校區的前身是General Wolfe High School，如今兩校已經做到統一，學生能夠按自己意願在南北校區之間選課，北校區提供如美容美發，兒童保健，車身和木工等專業。White Oaks高中在藝術和體育領域享有一定成就。校內藝術，音樂，戲劇活動都非常活躍，全年貫穿著學生們舉辦的各式各樣活動，為學校帶來諸多榮譽的同時也培養了孩子們的綜合素質。
住在Uptown Core社區Trafalgar Rd以東，學生可以入學奧克維爾享有盛名的雙語高中——Iroquois Ridge High School。學校地處Glenashton Dr，配套設施非常齊全，有大型健身館、伴有400米跑道的足球場，圖書館、餐廳、電腦室能基礎設施當然就更不用說了。學校處在Iroquois Ridge Community Centre旁，因此前去游泳館和公共圖書館也是十分便捷。通過Fraser Institute的數據統計，我們可以知道學校的教學質量也很優秀。最新年的排名中，Iroquois Ridge High School位處全安省排名11名。
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- POST’S CORNERS 小學（JK – GR08）
- MUNN’S雙語小學（GR01 – GR08）
- SUNNINGDALE學校（GR01 – GR08）
- FALGARWOOD學校（GR06-Gr08）
- IROQUOIS RIDGE雙語高中（GR09-GR12）
- White Oaks 高中（GR09-GR12）
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娛樂設施
Uptown Core小小社區內有著奧克維爾市內為數不多的主要購物集合地，在Dundas St E以南Trafalgar Rd兩邊的購物中心提供了周圍住戶便捷的生活，在這裡人們能輕松找到Walmart、Longo’s、Real Canadian Superstore等大型超市，此外，銀行、餐廳也都應有盡有。
社區內Oak Park和Postridge Park是兩個主要供人們休閑娛樂的公園，這裡綠樹成蔭，還伴有涓涓小溪，每逢晴朗周末總能看到彙聚於此的家庭歡樂場景。
（數據來自加拿大MLS 2018年最新數據）
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【安居置業加拿大】奧克維爾（Oakville）东湖社区介紹 | 居外專欄
在大多倫多西部，頗受華人購房者鐘愛的區域通常有三個，多倫多的怡陶碧谷（Etobicoke）、皮爾區的密西沙加（Mississauga），和荷頓區的奧克維爾（Oakville）。在過去的文章中，我在不少篇幅說明了奧克維爾是個名副其實的優質學區，優質社區。接下來的幾篇文章，我會帶大家走進奧克維爾，深入了解內裏不同的小區，感受每壹個社區的獨有魅力。
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地理位置
東湖社區(Eastlake) 西到Morrison Creek，東至密市邊界的Winston Churchill Blvd，南到安大略湖，北邊到Cornwall Road ，距離Mississauga非常近。
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東湖社區概述
東湖社區(Eastlake) 總人口近27,000人。男女比例相當，男性占48.47%，女性占51.53%，女性比例稍高於男性。不高的人口數保證了整個社區人口的組成相對簡單，也為優質安全的社區環境提供了保障。
整個社區的主要由英語、法語使用者占領，英語覆蓋率超過百分之八十，這壹數字遠超Oakville城市總體水平。此外，本地居民多數為歐洲裔，其中又以英國裔和法國裔為最多。另外，社區中粵語、普通話使用者非常少，這些說明了這壹區被本地人接受的程度相當高。
社區的主體人群為中老年人，其中45歲以上的人群占據超過40%的人口，其他年齡層則分布地十分均勻。由於這種人口年齡的分布，所以這個區域顯得格外悠然自得，能看到不少白發蒼蒼的老年人在社區中散步，整個社區的節奏舒緩，配以得天獨厚的美景，讓人感覺置身事外的清凈。
而整個社區已婚人群的比例較高，為67.19%，這也給這個美麗的社區平添了壹份家庭的溫馨。
東湖社區(Eastlake) 家庭總體受教育程度非常高，家庭收入也遙遙領先。超過72%的人擁有College和University以上文憑。社區內家庭平均收入為$232,910，這比Oakville整體平均工資高出了1倍。而在社區靠近湖濱的區域，家庭收入更是相當於全市平均值的7.6倍多，可見這裏的居民“非富即貴”，而且是名流雲集。
東湖社區(Eastlake) 九成以上房屋為Single Detached獨立屋，但鮮有出租，幾乎沒有Semi-Detached半獨立的蹤跡，但這裏能看到壹些豪華的Condo社區，這些Condo大都依傍安大略湖而建，擁有無敵湖景，並且擁有相對市區Condo更大的居住空間，更為豪華的設施，在Eastlake能發現不少叫價超過百萬的公寓房。
東湖社區(Eastlake) 內房屋年齡參差不齊，老房新房都有不少，超過壹半的房屋為26-60年房齡之間，其次多的是10年以下的年輕房屋，這些房屋不少是人們翻修新建的。
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交通出行
東湖社區(Eastlake) 有縱橫各有三條主幹道, 其中東西走向的主路Cornwall Road, Devon Road, 和Lakeshore Road East連接著Oakville和Mississauga的交通；三條南北向主路為Ford Drive, Maple Grove Drive, 和Morrison Road，其中Ford Drive直接與QEW, 403高速公路連接，使得從此區出發去哪裏都很方便。
另外，街區的西北角Trafalgar 和QEW交叉口附近便是GO Train車站，從這裏做Go Train前往多倫多市中心便捷程度不言而喻。
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學校教育
東湖社區(Eastlake) 中擁有Maple Grove小學（JK-GR08），E.J.James雙語學校（GR01-Gr08），以及令無數家長向往的Oakville Trafalgar High School（GR09-GR12），這所著名高中擁有English & French Immersion，在Fraser Institute排名顯示，去年學校最新排名為11/747，也就是說安省參加評比的747所學校中，Oakville Trafalgar High School排在第11名，這樣好的成績難怪如此多的家長都希望自己的孩子能夠前去這所高中就讀。
而在小學方面，社區內的E.J.James雙語學校也是安省頂級的公立小學。在3064所小學中排名第65。
除了公立學校外，社區還有兩所馳名安省的私校。其中壹所就是大多地區著名的男校Linbrook School。
另壹所則是著名的女校St Mildred’s School。
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娛樂設施
小區內生活設施也很完善，社區購物中心Maple Grove Village能滿足您生活所需，內有西人超市Sobeys，啤酒店，藥店，牙醫等。另外醫院，Home Depot，No Frills，大型有機超市Whole food也都在十分鐘車程內。更值得壹提的是世界最大冰球場之壹的Canlan Ice Sports（http://www.icesports.com/）就在Cornwall Road和Ford Dr的交口上，裏面設有4個冰球場，是多個冰球隊的訓練基地。
另外Maple Grove Arena 活動中心也能提供豐富的冰上活動，有室內溜冰場和冰球場。如果您是室外活動愛好者，這個社區也能完全滿足您的要求，棒球場、足球場、網球場、公園、兒童樂園都應有盡有。
居住在這裏舉步就能到達安大略湖沿岸，湖邊景色的美自然不言而喻、充滿詩情畫意。在這裏人們緊張的都市節奏被成片綠色景色和和煦的天氣感染而放慢，壹下就莫名會忘卻了紛雜，只有細品生活的閑心了。騎自行車、慢跑、遛狗、打理花花草草的基本都是本地人，也讓人感覺這才應該是純正的加拿大，而不是置身於某個中國或印度的城市。
此外，在Eastlake沿安大略湖的區域，還有4個湖邊公園。其中最大的是Gairloch Gardens，位於Trafalgar和Ford兩路中間，占地11.4英畝，包括壹個藝術展覽館，不僅如此這個公園還壹直有絡繹不絕的攝影愛好者前來拍攝美景。
（數據來自加拿大MLS 2018年最新數據）
責任編輯：Zoe Chan
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一讀搞定加拿大房貸（四）談談貸款利率和銀行罰款 | 加拿大
前文說過，低息和通脹是現今的主旋律，全球資產泡沫化的大潮一浪高過一浪。在這種大背景下，房產，尤其是大多倫多地區的房產，更是天然地充當了吸收增量貨幣的海綿。貸款，已經從單一的借貸關系演變成了房產投資的金融杠杆。那麼，利率，好比是這個杠杆中的定盤星，理所當然的成為一份貸款合同中最為人們所關心的因子。
實際上，從貸款合同中所衍生出來的大多數定量的條款幾乎都與利率有著千絲萬縷的聯系。比如，月供金額，其中本金和利息的比例，以及中途買房換房提前還掉貸款銀行要課以的罰金等等。最近，有很多關於銀行罰金的討論，也有很多朋友建議Bruce寫點關於這方面的東西來解答大家的疑惑。從這一篇起，我將層層抽絲剝繭，把貸款罰金之謎給大家慢慢揭開。
首先，咱們從基本的概念開始：掛牌利率和折扣利率。
作為普通消費者，你上銀行網站看到的利率是這樣的：
然後，你說這利率太坑爹了，哥去論壇轉轉，於是你看到的情況是這樣的：
當然，你也可以拿起電話，或者微信Bruce，於是你看到的利率是這樣的：
讓我們再回到銀行的網上利率，如下圖，我已做了標注。
明白了沒有，你拿到手的最終利率，其實就是銀行精算之後的折扣利率。比如，你拿到5年固定2.79%，而此時的5年的掛牌利率是4.64%，就是說銀行給了你1.85%的折扣。別以為這個數字無關痛癢，等到你因為要換房或者refinance轉銀行的時候，銀行要罰你多少銀子基本上就靠這個數字說話了。具體怎樣計算，咱們下一篇再談。
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大多倫多奧克維爾樓市：2016年綜述與2017年展望 | 加拿大
奧克維爾12月的平均價格為96.3萬，比11月所創造的111.4萬的奧克維爾全年最高記錄有了14%的價格下降。各位朋友看到這個價格數據可能會有些吃驚，實際房價真的降了嗎？答案是否定的。因為12月的成交量極度萎縮，僅有的少量成交也多限於低價房，而高端房的上市和成交都非常少，由此造成了平均價格的下降。從市場上一些典型房屋樣本的實際成交來觀察，價格沒有下降。
另外，12月仍然僅有19天的平均上市時間，也能印證前面的判斷。因為在12月房源總體質量不高的前提下，仍然能有19天的銷售時間，和2016年11月的數據完全一樣，比2015年同期的37天的數據整整縮短了一半；加上市場上僅有199套在售房源處於歷史上的最低位，各項數據都說明，市場處於嚴重的供不應求的狀態。
如果僅從奧克維爾或多倫多的房產數據來看，暫時沒有任何跡像可以暗示房價將會下跌；但個人認為，如果從整個宏觀經濟的大環境來看，大多地區的房市在2017年存在很大變數，最主要的因素來自於中國的外彙流出管制。回顧中國的外彙儲備，在2014年6月達到近4萬億的峰值後，一路處於下降狀態，到本月最新的數據顯示為3萬億，近30個月的時間減少了1萬億。在此期間，華人在全球的移民目的地，諸如：美國、加拿大、英國甚至德國等地的房價，都處於快速上升的態勢。從2016年下半年外彙減少的總量來看，這些地區的樓市仍有很大的購房准備資金，所以短期來看，房價仍然具備繼續上衝的動能，直到這些資金被消耗殆盡，並且外彙的持續流出也能得到有效抑制。
中國在2017年開年，就宣布了個人外彙兌換和彙出的新規，由於新規的半年過渡期可能會造成購房資金的加速流出，所以預計2017年上半年的房價仍將維持上漲的態勢，至於今後具體漲的多少，將取決於未來幾個月的外彙流出速度。鑒於中國外彙儲備，可能會在半年左右的時間內下降到2.7萬億的警戒位，中國過去若干年長期的居民外彙管理的寬松政策勢必終止，預計多倫多的樓市將在2017年三、四季度變為平穩甚至走弱，因此個人對2017年的房價預測傾向於先揚後抑。
但是不管怎樣，由於中國北方的空氣污染在短期內無法得到有效治理，今後新移民和持旅游簽證入境的國人將越來越多，即使總體流出的購房資金下降，但受打擊的可能僅僅集中在高端市場，對於那些好學區、低總價的獨立屋，價格將持續堅挺甚至繼續上漲，另外，租金價格也將緩慢回升，但不管怎樣，從長期來看，由於大多地區人口的持續流入，進而導致房價上漲至跑贏通脹的水平，將毫無問題。
（所有房產數據來源於多倫多地產局MLS）
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加拿大 | 大多倫多奧克維爾樓市綜述：9月房價漲幅令人咋舌！
奧克維爾的樓市，從今年開年以來持續火熱，除了在今年的7月有略微的降溫以外，其余都呈現逐步走高的趨勢。
平均價格
8月的均價為104.6萬，比去年同期上升了16.2%；9月的均價為106萬，比去年同期上升了31.1%，漲幅令人咋舌。
奧克維爾房產均價漲幅驚人成交數量
8月的成交數量為309套，9月的成交數量為339套，比去年同期均有大約20%的上升。
成交數量同比上升20%新上市房源
9月開始，新上市房源數量有明顯增加，從8月的356套增加到544套，但這兩個月仍然少於去年同期。
新上市房源同比減少在售房源數量
從今年的3月開始，在售房源不但大大少於去年同期，而且基本呈現逐月減少的趨勢，至8月僅為345套，9月上升到419套，僅為去年同期的60%左右。
在售房源數量呈現逐月減少的趨勢平均成交天數
8月曾經上升到20天，9月又下降到了16天，比去年同期縮短了整整一周時間。
平均成交天數同比縮短一周Brittney專業點評
由於今年市場上的在售房源數量過少，而求購者又甚多，因此房價基本處於穩步上升的態勢。圖表提供的是所有房屋類型的成交統計，對於中國買家追捧的好學區的獨立屋，總價又在150萬加幣以內的剛需房來說，實際價格的上升幅度超過上面的平均價格升幅，所以即將購房的朋友們不要掉以輕心。
最近有很多朋友們問我，未來房價會不會下跌，因為目前有銀行收緊了購房貸款，而加拿大政府似乎又有打壓的政策出台，是選擇立即下手還是持幣觀望為好？這個問題很難回答，因為短期的市場走勢很難預測。我們從市場上的觀察來看，雖然買房的顧客很多，但很多是把未來的置業需求提前了，今年我們的客人買房後立即出租的情況非常多，造成目前的房價在漲，但租金卻在下跌。
去年下半年以來，國內二、三線城市的房產市場井噴，財富效應非常明顯，造成了當前市場的資金充沛，隨著中國部分城市在國慶長假期間出台的樓市新政，已經讓國內的樓市急劇降溫，希望進而也能影響加拿大的樓市。但國內的限購政策會不會又把資金擠出到海外？這也是個未知數。總的來說，回顧過往的歷史，這樣持幣等待房價下跌再入手的成功概率並不高，如果您執意如此，建議給自己設定一個期限，或者三個月或者半年，如果屆時不能跑贏市場則要老老實實的止損進場，不然，後果您懂的。
（所有數據來源於多倫多地產局MLS，圖表經個人整理。）
奧克維爾7月的樓市有輕微的降溫跡像，一方面是因為政府頻繁釋放樓市降溫的信號，另一方面也是由於前期漲幅過大，市場本身也需要做適當回調。7月下旬，溫哥華宣布了對外國買家征收15%的政策，對多倫多本地購房人群的心理也造成了不小的震動，本期專欄我會分享對這個政策的看法。【閱讀原文】
蔣蓓專欄全集
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加拿大 | 大多倫多奧克維爾最新樓市綜述
由於近期工作繁忙，6月和7月的奧克維爾市場報告合並在一篇文章中。
平均成交價格：7月的平均價格為99萬4千，比去年同期增長20%，但比今年六月的102萬4千下降了2.9%。回想起今年1月的平均價格還在90萬以下，但從2月開始突然上跳到100萬的價格台階之後，基本處於逐月攀升的態勢，直到今年6月到達102萬4千的高位，7月開始略微下降。雖然從數據上看，7月比6月有所下降，但從我們在市場上的直觀感受卻是有些冷熱不均，對於那些沒有明顯亮點的房子，成交的難度稍有增加，但對於那些裝修或地塊有明顯亮點，還有一些相對被低估的地區，價格卻仍然處於持續上升的過程中。
平均成交價格持續上升成交數量：7月為332套，比六月的472套大幅減少30%，但於去年同期持平。
成交數量持平新上市房源數量：7月為446，6月為612，兩個月份相比去年同期都僅有2%的上升。
新上市房源數量微升在售房源數量：7月為408套，比去年同期減少33%；6月為447套，比去年同期減少35%。縱觀今年市場，除了3月略微超過500套，其它各個月份都在500套以下，而且從3月開始的在售房源數量一直呈現不斷減少的趨勢。
在售房源數量不斷減少平均成交天數：7月為19天，比去年同期減少35%；6月為15天，比去年同期減少30%。
平均成交天數大幅減少Brittney專業點評
7月下旬，溫哥華宣布了對外國買家征收15%的政策，對多倫多本地購房人群的心理也造成了不小的震動，很多客戶紛紛詢問我們對這個政策的看法。看到這個政策我首先感覺是似曾相識，如同國內政府的所作所為，政府首先做的不是增加供給，而是增加稅收，治標不治本，看樣子到了哪裡都不能指望政府出手降房價呀。
溫哥華出台這樣的政策，我認為有一定的合理性。因為長期以來，加拿大對於外籍人士的購房完全不加辨別，在購房政策上的支持甚至好於本國人士。外籍購房人士的購房貸款和新移民享受同樣政策，只要滿足35%的首付，基本不看貸款人的收入情況，就可以無條件給予貸款；在利率上也和本國人士享受同等的待遇；外籍人士在房屋賣出時的稅收，基本也等同於本國人投資房的稅收。但是對於加拿大公民和永久居民，只要不是新移民，就要看貸款人實際的家庭收入情況，根據其家庭年收入給予大約5倍的貸款總額。所以對於平均家庭收入10-15萬的家庭，基本買不了100萬以上的房子。因此大部分的溫哥華和多倫多本地居民，並沒有在本輪的房價大漲中獲得很好的投資收益。這一點和國內的北上廣深有很大的不同，十多年前，北、上、廣、深的本地居民，往往通過多套房產的投資，實現了家庭財富的巨大增值。所以我覺得溫哥華出台這樣的政策，方向上是對的，因為在房價快速上升的城市，本地居民理應獲得同等待遇，並給予外來投資者增加一定的購房壁壘，但問題是，這個政策出台的太晚了，當前溫哥華的房價早已一騎絕塵，絕大部分本地人已經難以望其項背了。現在出台這樣的政策，主要的作用是給本地居民一些情緒上的安撫。
相比溫哥華不到250萬人口規模，多倫多600萬人口的城市體量則要大很多，多倫多獨立屋的平均價格和歷史漲幅也低於溫哥華，所以我認為多倫多未來幾年出台同樣政策的意願要小很多，除非明年又連續出現了今年這樣的大漲的情形，那麼不排除多倫多也將出台同樣的政策。
總體來看，奧克維爾7月的樓市有輕微的降溫跡像，一方面是因為政府頻繁釋放樓市降溫的信號，另一方面也是由於前期漲幅過大，市場本身也需要做適當回調。考慮到目前可銷售房源的持續減少，而8月又是國人的傳統登陸高峰，所以8月的樓市價格不容樂觀。有些客戶經常詢問我們關於購房時機的選擇，我們的建議如下：如果您是新移民在加拿大的首次置業，那麼不建議等待時間過長，看到心儀的還是要下手，因為這是剛需，一旦踏空後被樓市一路逼空，那是非常痛苦的。但如果您是以投資為目的，屬於在加拿大的二次置業，那完全可以選擇等待時機，至少可以到9、10月份上市房源多些的時候再行出手。
八月中大多地區共有9,813起交易，同比增長23.5%。截至至八月，本年度的銷售量累計已比去年多出13%，房地產交易火爆程度一聽便知。總結現階段的房地產形勢，概括來說就是“求大於供”。這四個字已經貫穿在我們今年一整年的報告中，相信接下來的幾個月也會是依舊如此。【閱讀原文】
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