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(简体中文) 历史与现代交织之美——汉密尔顿百年古堡
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新冠疫情中的大多倫多地產市場｜居外專欄
近幾年，伴隨大多倫多地區經濟的穩定增長，低失業率，和不斷湧進國門的新移民，大多倫多地區（GTA）的地產市場一直持續穩定增長。即使是2017年政府開始增收15%的外國人投資稅，也沒有抑制地產市場的持續上升。南安大略省，俗稱“金馬蹄地區”，一直是加拿大經濟金融工業中心，地產市場更是一枝獨秀，不論在房屋均價和增長趨勢方面都是可圈可點。其中的代表城市就是加拿大最富裕的城市Oakville，還有連續七，八年被評為加拿大最宜居城市第一名的Burlington。
當今年年初新冠病毒剛開始在國內橫行的時候，GTA地產市場正進入了一個白熱化的搶房階段。2019年下半年市場已經開始出現端倪：庫存量比往年同期相比較低。但由於接近年底，成交量和平均價格並沒有出現太多異常。一進入元月，上市房屋總量仍舊遠低於往年，那些坐等觀望許久的買家終於撐不住了，開始入場買房子。於是出現了多個買家爭奪一個房子的狀況。房子在市場上的平均銷售時間大大縮短。此時的景像和2017年初頗為類似。房子一上市就被多家競價，甚至包括以前在市場上掛了幾個月的房子，突然也成了香餑餑。市場完全是賣家市場。這種火爆現像一直持續到3月中疫情由中國開始轉移到了北美。
加拿大2月份就發現輸入性新冠病毒，案例每日增加，每天都有新情況。有的時候一天出現好幾個新情況。大家都惴惴不安，又不知道下一步是什麼。從輸入性到社區傳播，最後到不明轉播源頭。3月13號，禮拜五，安省突然宣布禁足令。3月16號到20號是加拿大學校全國春假時間。政府鼓勵居家工作，提倡社交距離，希望通過2周春假的禁足政策減緩疫情擴散。同時宣布了哪些工作是必要的（essential work），仍舊照常上班，比如醫院，政府工作，建築行業，超市等。地產經紀屬於必須類工作範疇。筆者自己3月初就取消了全家春假的旅游計劃。但是很多筆者周邊的同事、鄰居、一些當地白人同事，置禁足令一邊，該出去玩還出去旅游，根本沒有把禁足令當回事。當時的禁足令並沒有禁止境內或者出境旅游等。一切完全靠民眾的自覺。這種政策的松懈也導致了加拿大疫情的進一步惡化。
3月13日可以說是地產市場的一個分水嶺。上半場還熱火朝天，下半場突然被人為的按下了”暫停鍵”，活動驟減。筆者記得那個周末還帶了好幾波客戶看筆者剛上市的一個房子 。當時讓客人在門口輪流等，一家看完再看一家。一進門口就洗手液消毒，大家都保持2米距離談話。大家都很遵守規則。這個出租房當時也是好幾個offers順利成交！但之後上市的房子運氣就沒那麼好了。多數是電話電郵垂詢，親自帶客人看房子的就寥寥了。隨著時間的推移，大家都意識到了整個事態的嚴重性，也盡量遵守政府的規定，能不出門就不出門。除非是看病拿藥或者買生活必須品。
筆者的上市房子在3月中以後就基本很少看房了。所有賣家買家都暫停了活動。除非有些客戶必須買房的。我們基本以雲看房為主，分享圖片錄像還有3D看房，充分網上電話溝通，仍舊覺得很合適，才會聯系安排看房。出去看房也是大家全副武裝，手套口罩消毒，一樣不少。筆者有幾個在疫情期間需要close的房屋，都按時完成。搬家公司繼續工作。律師事務所也仍舊工作，保證每個案子都可以按時交接。疫情當中的地產市場仍舊有成交，但是遠遠比不上之前的火爆。而且由於大部分本來打算上市的賣家，也紛紛推遲了上市時間，等待疫情結束。這也大大局限了買家挑選的余地。
雖然市場活動比疫情前減少了很多，並不證明沒有市場活動。起步房仍舊是熱搶的目標，50萬到60萬左右的房子仍舊是上一個走一個。200萬左右的高價位的房子，也有買家出手以比正常市價低很多的價位買到心儀的房子。所以疫情當中，真正受益的是買家。沒有搶房子的威脅，在高端價位，甚至可以以較低的價位買到性價比超高的房子。
如何預料這場疫情的走向？中國的經驗表明加拿大也許至少需要2、3個月的時間會等到拐點，疫情得到控制。筆者對GTA疫情後的地產市場還是持樂觀態度。雖然不能恢復到年初的地產輝煌白熱化的狀況，甚至報復性買房狀況，但是市場應該還是會比較穩妥的保持供求平衡的狀態，不會出現大幅下滑的現像。復工後暫時的經濟低迷，還有疫情帶來的失業率增加，會暫時影響到很多人的購房能力，消減一些買房需求。但筆者認為，被削掉的購房需求正好平衡了之前的賣家市場，從而達到供需平衡的狀態。正如業界專家Royal LePage CEO對疫情後市場預測中指出：“We are not expecting signaficant year-over-year price changes in 2020.” 未來會怎麼樣，我們拭目以待。
責編：Zoe Chan
加拿大安省RE/MAX地產經紀“蘭姐”欒蘭
帶你深入了解金馬蹄地區
微信：栾兰—地产经纪兰姐
聯系郵箱：Sellwithlan@gmail.com
Royal LePage：加拿大20%的房子都被新移民買走了（中）！｜居外專欄
根據Royal LePage委托進行的一項調查，加拿大的新住民對房地產需求的貢獻非常大。目前，每五個購房者中就有一個是新來者(21%)。如果目前的國際移民水平保持不變，未來五年內，加拿大的新住民預計將購買68萬套住房。根據加拿大統計局(Statistics Canada)的數據，2018年，國際移民占加拿大人口增長的80.5%。
安大略省
安大略的國際移民約占所有全加拿大的46%。居住在大多倫多地區和渥太華地區的新住民，住房擁有率都是32%。然而，安省新住民的住房自有率較低，為29%，比全國平均水平(32%)低3個百分點。調查發現，安省84%的新住民仍然居住在他們到加拿大後的首個城市或地區。目前，安大略省新住民占該省所有購房者的21%，按照目前的移民速度，他們預計在未來5年將購買28.6萬套住房。
Royal LePage表示：“安大略，特別是大多倫多地區，從國際移民到加拿大中獲益良多。隨著不斷湧入的新移民在繁榮的社區尋找好的學校和工作機會，整個區域的社區正在蓬勃發展。雖然市中心的生活吸引了一些新來者，但在市中心以外充滿活力的社區，仍有許多經濟適用房可供新來者選擇。”
新到該省的人認為，擁有住房是一項很好的金融投資(88%)，82%的人帶著存款來幫助購買住房。該省對獨棟房屋的需求是由新移民帶動的，這些新移民主要是帶孩子的家庭(32%)。在那些買房的人中，買房前的平均持續時間是三年。
而渥太華對加拿大的新住民來說，也是一個非常有吸引力的目的地。與加拿大其他城市的市中心一樣，渥太華提供了一流的醫療、一流的學校和安全友好的社區，但房地產價格僅為多倫多的一半，溫哥華的三分之一。新購房者和首次購房者有著大量的需求，而這給市場上那些30萬至50萬美元的房屋帶來了相當大的價格上行壓力。
在該省，60%的新住民租住自己的第一套房子，16%的人購買住房，20%的人在抵達加拿大後與家人或朋友住在一起，費用很少甚至沒有。
Royal LePage表示：“大多倫多地區的人口正在增長，因為新來的人和來自該地區以外的加拿大人都選擇搬到這座城市生活和工作。這種需求給房地產市場帶來了上行壓力。我們預計這種勢頭將持續下去，因為GTA仍然是一個理想的世界級目的地。”
魁北克省
在全國範圍內，魁北克在吸引新住民居住和工作方面僅次於安大略省(19%)。目前，新移民還占該省所有購房者的19%，按照目前的國際移民速度，他們預計在未來5年將購買10.2萬套住房。調查還發現，魁北克省83%的新住民仍然居住在他們的第一個居住地。
去年7月，魁北克統計研究所在其預測中說，該省的人口增長預計將逐漸放緩。正是來自新住民的人口增長支持了該省對房地產的健康需求。由於勞動力短缺，許多當地企業正在海外招聘人才，這裡的大學也吸引了許多有機會在這裡發展事業的國際學生。
在該省，71%的新來者租住自己的第一套房子(與不列顛哥倫比亞省並列的全國最高租住率)，10%的人會購買，14%的人在抵達加拿大後會與家人或朋友住在一起，花費很少甚至不花錢。
盡管有新來者在魁北克省的購買量，但魁北克省的住房擁有率是全國最低的，只有25%的新來者居住在魁北克省，而在全省，這個比例是61%。在城市層面進行細分後，居住在大蒙特利爾地區的人有23%擁有自己的住房，而居住在魁北克市的人只有28%。在省內購房的人，平均購房時間為4年。
該省83%的新住民表示，擁有住房是一項不錯的金融投資，67%的人帶著儲蓄來到加拿大，這讓他們能夠購買房產，這一數字低於全國平均水平(75%)。在魁省，移居加拿大之前考慮移居美國的人，為全過最少(17%)。
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安大略Beaverton房產升值潛力大，湖景大宅獨享親水環境優勢 | 加拿大
Simcoe湖是安大略省第四大湖泊，也是該省南部的最大湖泊，擁有豐富多樣的魚類資源，因此是釣魚愛好者的天堂，環境迷人而獨特。這是壹套出類拔萃的親水景觀豪宅，非常開闊而氣派，帶有Simcoe湖全景，讓您可以住進獨壹無二的親水環境，享有絕美視野和舒適的生活空間。
湖邊環境得天獨厚，房產升值潛力巨大
這座大宅所在的Beaverton小鎮，位於Simcoe湖運河河口位置，離多倫多只有1小時車程，每年的壹月到三月下旬，Simcoe湖的冰釣和雪上摩托運動是加拿大人的最愛。這裏不僅本省釣魚者的天堂，就連從美國慕名而來的愛好者也屢見不鮮。當然，Simcoe湖不僅僅適合釣魚愛好者，只想遊山玩水和野餐聚會的人們也壹定會不枉此行。總之，各種不同需求的遊客都能盡興而歸。生活在這裏十分親近自然，並且擁有豐富精彩的戶外活動。Beaverton小鎮是典型的湖邊小鎮，無論夏季還是冬季都是水上或者冰上活動的理想場地。
Beaverton的房產升值潛力也很大，目前購買該地區物業是最好的時機。該小鎮隸屬大多地區杜蘭郡（Durham)布魯克市（Brock)。首先，它有獨特的自然資源，是發展旅遊業的好地方。Beaveton地處Simcoe湖畔最前沿，不僅冬天可以嘗試冰釣的樂趣，夏天也是揚帆行船、遊水嬉戲的好地方。其次，隨著大多地區的獨立屋房價持續走高，已經帶動這裏的房價上漲，即便如此，該區獨立屋的房價仍然是大多地區最後的壹塊窪地。從長遠看，pickering北邊在計劃修建新的機場，將帶動整個Durham區的經濟發展，Beaverton作為Durham區的壹部分，也會受到好的影響。
Simcoe湖邊提供了壹個良好的居住環境。從交通來看，雖然Beaverton不靠近高速公路，但是有多條公路直達，如48號，23號和12號等，到多倫多車程僅壹個小時。另外，隨著開發商的興建房屋，將引領更多的人進入該地區，自然也會帶動當地的經濟發展，包括shopping mall等配套設施的建設等，加上得天獨厚的自然資源，該區房屋的出租前景也是相當看好的。