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自然災害為患，你必須了解澳洲常見房屋保險｜居外專欄
路透社悉尼3月22日報道：澳洲當局計劃周一從悉尼西部受洪災影響的郊區疏散數千人，該地區面臨60年來最大洪水。
不少居民的房產被水浸泡，損失慘重。澳大利亞保險理事會（Insurance Council Australia）首席執行官Rob Whelan曾表示：“那些曾決定不購買洪水保險（Floods Cover）或選擇退出的客戶仍然應該嘗試通過其保險公司提出索賠，因為大多數政策都包括風暴保險（Storm Cover）。”那麼，房子被洪水浸泡，但沒買洪水災害險怎麼辦？
眾所周知，澳洲經常發生森林火災、強降雨、冰雹、水災等自然災害，導致房屋出現損毀，給業主造成一定的經濟損失。通常來說，居民購買新房後的第一件事就是給自己的房子買保險，能在房屋遭受損毀時保證經濟損失降到最小，澳洲常見的房屋保險共有四種：
- 房屋保險（Building Insurance）
- 屋內財產保險（Home Content Insurance）
- 公眾責任險（Public Liability Insurance）
- 房東保險（Landlord Insurance）
一般向銀行貸款的房子都會強制性購買房屋保險，而房屋財產保險、房東保險和其它是自願選擇購買的，根據不同的保險公司有不同的投保方案，收費也是不一樣的。
01 房屋保險
房屋保險主要是為了保障不可抗力事件對房屋結構造成損失而購買的保險，主要保的是和房屋結構有關的部分，非房主因素而造成的房屋結構性損壞都可以包括在這個保險範圍內。自然災害如火災、洪水災害、風災等，還有交通事故對房屋所造成的破壞，可以通過這個保險和保單具體條款得到賠付。房屋保險是保障房屋居住安全和收益最基本的方式。
同時，不同的保險公司有不同的保險產品和相應的費用。保險費每年支付。部分銀行貸款購買的房產，銀行會強制性要求購買房屋保險。多數情況下，每年的房屋保險為$300-$700。並且根據房產結構和價值的不同，房屋保險費有很大的差別， 如：價值$350,000 的磚木結構單層別墅房，其每年的房屋保險大約在$300-$450 左右。
購買房屋保險是必需的，來自國內的購房者尤其要建立這種意識。如果作為自住房，想進一步要保障自己的室內財產，建議還可以購買屋內財產保險。
02 屋內財產保險
業主可自行決定是否購買房屋財產保險。其費用主要按內部裝修和擺設價值計算。最基本的房屋財產保險如保險額為$35,000, 則每年的保險費為$300左右。如果是家中電器損壞，或室內財產被盜，屋內財產保險能為您的財產保駕護航。
但要注意的是：珠寶等貴重物品需在投保時加以說明才能獲得賠償。其實屋內財產保險對於房東和租客來說都是很省心的，因為非房客造成的利益損失不需要房客承擔。同時，租客租住有投保的房產，居住起來也能更舒心。
03 公共責任險
對於投資客來說，除了房屋保險外，還可以進一步購買公眾責任險。公眾責任險是承保被保險人在其經營或擁有的地域範圍內從事生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成他人（第三方）人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。比如，租客在租住的房子內發生意外傷害事故後要起訴房東，如果房東購買了公眾責任險的話，就能向保險公司申請理賠。
04 房東保險
這個保險顧名思義，當發生以下這些情況時：租客拖欠房租，租客損壞財物，租客中途毀約等，房東就可以依據這個保險要求保險公司賠付。
不予理賠的情況：
除以上內容之外，房產所有人還應該了解以下幾個房屋保險不予理賠的情況：
■ 貴重珠寶的損失賠償通常不包含在房屋財產保險之內，除非契約中特別加以說明；
■ 保險契約內通常用的 “Comprehensive“字眼，並不代表含蓋一切的風險承擔，比如，常見的門窗玻璃就不包括在內，車庫內的汽車也不在保險範圍之內；
■ 一些特定風險如戰爭、自然磨損以及投保人或家屬的故意或不當使用造成的損害都無法獲得理賠；
■ 如果房屋本身處於自然災害多發區域，自然災害造成的損失保險公司可能會拒絕理賠，當然這主要取決於投保的保險公司與保單相關具體的條款規定。
關於洪水保險（Floods Cover）
洪水保險一般存在各種各樣的形式；比如，有的包含在房屋保險、屋內財產保險或其他保險內，有的包含在保險內但可以在購買保險時將其排除在外，還有的獨立於普通房屋保險裡所包含的自然災害，也就是說得另外購買。這是因為水災與其他自然災害較為不同，它對家庭和企業造成的損失更為廣泛且嚴重，它也被列為保險公司成本最高的索賠。同時，伴隨水災，交通事故的數量也在增加。
值得注意地是，即使沒有購買洪水保險，業主仍然應該嘗試向其保險公司提出索賠，因為很多保單會包括風暴和雨水造成的損害。相較於雷雨或者天氣造成的損害，洪水的不同之處在於，洪水是雨水的累積加上排水困難導致積水進入房屋的一種現像，進而使得房屋受到損害，而這從保險角度來說，這不屬於自然災害。也就是說，沒有購買洪水災害保險的情況下想要保險公司進行賠付的話，保險公司會通常會通過獨立的水文地理學測試，來調查你的房屋受到的損害是暴風雷雨直接導致，還是積水進入房屋導致，繼而決定是否給與賠償。
如果業主買的保險只是房屋保險，其房屋在暴雨中遭到洪水的浸泡，而這個房屋沒有結構性的損害且只是浸泡了水，那麼根據保單的具體內容，保險公司會賠付一定的保險費。至於建築結構性損害部分，就需要跟保單的具體內容來查看是否包含在內。
如果業主不同意保險公司拒賠或者部分賠償的決定，他們可以在澳洲金融糾紛機構（The Australian Financial Complaints Authority）進行投訴，到時候就會有專員幫業主去審查這個決定是否合理。如果專員在經過調查後認為這個決定不合理，就可以要求保險公司修改他們的決定。
作為房屋所有人或投資者，如何正確購買各類保險：
1、保險費用應涵蓋拆除（毀壞的房屋）、清掃、設計和工程費用，以及重新建設後的項目管理費、咨詢費、建設批准和許可證、建設的工程費用等。更重要的是，房屋毀壞的時間和實際重建日期之間，逐漸上升的重建成本。
2、業主可以向估算師（quantity surveyor）咨詢意見，估算師的業務之一，就是給提供業主正確的房產重建投保資訊。
3、萬一災害發生，業主應確定索賠的範圍和金額，同時，准備好房屋維修或徹底重建的建築合同，提交給保險公司。
4、假如投資型房地產因災害而部分受損或完全毀壞，那麼業主還需考慮到房屋稅的折舊扣除額。業主需檢查現有的房產稅收折舊計畫表，因為當房屋經重建或整修後，計畫表可能需要更新。
5、在選擇購買普通房屋保險或洪水保險時，可以向律師咨詢以確認保單中有關洪水災害的具體條款，即是否包括洪災，或者包括哪些具體的水災害以及哪些不包括在內。比如，有些保險公司提供的保險包括雨水沉積損害，而有些不包括，所以一定要仔細留意保單中的具體條款。
澳大利亞法律執業博士林匯銘
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印花稅減免分不清？澳洲買地建房印花稅優惠詳解｜居外專欄
最近澳大利亞昆州的房市可謂是異常的火熱，房價上漲以及較低的貸款利率使得人們競相入市。本人對此深有體會，每周初始都會接到十幾單甚至二十幾單的過戶請求，三個字概況——忙瘋了。
相比與傳統的購房合同來說，人們對land & house package的關注熱情上升了不少。
什麼是land & house package？
Land & house package即是買家從開發商直接購買土地，當土地成交之後，買家可以選擇自行尋找建築商承建自己心儀的房子，或者是買家直接和開發商簽署土地和建築兩份合同，除了土地以外，開發商也將承建買家的房子。
那麼如今市場上極受歡迎的land & house package有些什麼“過人之處”呢？即買這種land & house package的項目是不是享受更優惠的印花稅？和買現房的合同對比又有什麼區別呢？
我們可以從兩方面來對比：
1. 對比現房的印花稅
對比與買現房（無論是二手房或者是樓花），本身購買land & house package就會節省大量的印花稅。買地再蓋房僅僅按照土地合同中的合同價格來繳納印花稅，之後是不征收房屋部分價值的印花稅。但是買樓花或者是二手房則是按土地和房屋的總價來交印花稅，因為只有一本合同，合同價格包括了土地和建築。
2. 首次置業印花稅減免
如果是現房，符合一定條件的買家即可享受自住或者首次自住印花稅減免（home and first home concession）。然而同樣條件的買家如果購買土地的話則無法享受以上兩種優惠。
如果是購買土地的話僅有一種情況可以申請印花稅減免，即首次購買空地的印花稅減免（first home vacant land concession）。
申請首次購買空地的印花稅優惠需要滿足一些條件，主要有：
- 這是您第一次申請首次購買空地的印花稅減免；
- 在澳洲或者海外，您名下沒有任何的房產；
- 在土地上承建您的首套房子，並在土地交割後的兩年內搬入；
- 空地上僅能建造一個住宅；
- 以您個人名義購買（不能是公司或信托）等。
如果符合上述條件：
當土地的價格是25萬澳元以下時，您可以申請印花稅的免除。
當土地價格在40萬澳元以下時，您可以申請印花稅的優惠。
當土地價格超過40萬澳元，無論您是否是首次購買空地，沒有任何的印花稅減免。
所以總的來看，land & house package對比與同價位的現房可以節省大量的印花稅。如果您是首次置業，滿足一定要求，還可以申請印花稅的減免，可謂是“折上折”。
如果您今年內有購置房產的計劃，並且符合申請條件，趕快來聯系我們吧。居外IQI聯同澳和律業會詳細研判您的情況，幫您完成澳洲首次置業的夢想！
參考網站：Queensland Government – First home vacant land concession
澳大利亞法律執業博士林匯銘
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鄭爽“代孕棄養”風波刷屏！代孕在澳洲又該如何認定？｜居外專欄
近日，鄭爽“代孕棄養”的新聞燃爆全網，再次讓代孕成為熱絡的公眾議題：代孕會不會使女性成為生育工具、代孕的商業化是否相當於變相的器官買賣和人口販賣、如何應對代孕的灰黑產業鏈…… 連續三天，相關熱搜占據微博熱門榜前茅，錄音、回應就不提了，連帶周邊如“眼淚prada、prada地掉”的Prada都在熱門榜上走了好幾遭。
央視新聞更是譴責“代孕棄養法律道德皆難容”，那麼，代孕在澳洲又該如何被認定呢？
澳洲代孕故事：Lamb and Anor & Shaw [2017] FamCA 769
這是一個真實的夫妻借腹小姨子的案例。與通常代孕的金錢利益驅使不同，這是一個交織絕症，同情心，母愛和契約的家庭交易。
L小姐和S先生二人相識於校園，在交往多年後於而立之年喜結連理。妻子L聰慧能干，並於婚後伊始一直專注於事業發展。眼看年齡漸長二人萌生意念想要孩子，但是無奈天不遂人願妻子懷孕困難。兩人從妻子35歲開始嘗試人工授精，歷五年而不得；而妻子不幸在40歲體檢是被查出患有乳腺癌。
眼看未酬舔犢情，人恐身先死，夫妻二人深陷於絕望和不舍。他們求助於小姨W請求借腹生子。小姨W時年30並育有一子；她雖已和前夫離婚，但是並無證據顯示她手頭拮據或和姐姐、姐夫之間有任何利益約定。
經過一番就醫檢查，醫生成功從妻子L身上取卵並結合S的精子，然後植入小姨W腹中。眼看成就一番妹妹奉獻幫助，姐姐天隨人願的家庭和睦的美事，不料又陡生波瀾。
原來，妻子L天性好強，她寄畢生希望於一役力求妹妹順利生產以了卻可能是最後的遺願，所以在妹妹植胚以後百般關注，希望事無巨細皆由自己掌控安排；而妹妹生性散漫不喜被管，加之孕激素激發母性不想受制於人。此後雙方交惡，每況愈下，妹妹由恨轉愛，不忍放手自己懷胎十月的孩子。姐姐夫婦當然不同意妹妹奪走他們的骨血，雙方理論不成與孩子出生後的第二天就訴訟到澳洲家庭法院。
最終，法院支持了姐姐夫婦以及代表孩子的獨立律師的申請，從滿足孩子最大利益角度出發，判定由生物學父母分享子女撫養權；而代孕妹妹只有在獲得姐姐姐夫同意的情況下，才能和孩子相處。
代孕在澳洲
澳大利亞法律上認定的代孕有兩種：利他代孕（altruistic）和商業代孕（commercial）。
顧名思義：利他代孕是指代孕媽媽（surrogate mother）並不因為代孕分娩所承擔的身體和心理辛勞而要求任何物質形式的回報，以上案例中的小姨從所披露的證據來看就屬於此類。
利他代孕在澳大利亞，如果滿足特定的要求是合法的。
而商業代孕則是指雙方約定以代孕而獲取任意形式的物質回報，這在澳大利亞是違法行為。
法律約定：任何把孩子商品化，且把窮苦家人暴露於安全隱患以達到富裕階層的某種利益是刑事罪，與之對應的懲罰可以是高達11萬澳幣的罰款和3年牢獄。
與澳洲立法不同的是，商業代孕在印度、烏克蘭和美國的一些州是合法的，並以此形成了一條成熟產業鏈。以美國為例，不完全統計每年尋求在本國或者海外代孕的實際發生案例達到數千例；而澳大利亞因為在本土只認可利他代孕，所以每年只有數百例，而其中有一部分人遠赴海外尋求商業代孕。
代孕立法
隨著尋求代孕人數的逐年遞增，澳大利亞自2004年以來在除了北領地以外的其他各州均引入了相關法律以約定利他代孕的各種條件和流程，並尋求解決海外商業代孕所獲孩子的身份認同和撫養權分配問題。
澳大利亞各州的代孕法雖然各自為政不盡相同，但是在孩子身份認同和撫養權分配問題上都尋求對接適用於全聯邦的家庭法（Family Law Act 1975）。其中最重要的部分，就是如何基於滿足孩子利益最大化原則，來判定生物學父母和代孕媽媽對於孩子的撫養責任義務。
值得一提的是，這些法院判定而確定的父母和子女身份，並未明確衍生至普通父母子女之間的其他權利義務，比如孩子在成年後是否有繼承權和獲得其他父母利益賠償的權利。
截至目前，法院受理的案件大部分是生物學父母尋求判決（parenting order）來有權處置孩子的重大事項決策，居住安排並承擔各自照料和撫養義務。代孕媽媽們，則大多被法院要求同意（consent）判決，或者缺席審判。本文案例中的小姨，即使對於懷胎十月的孩子產生了感情並於其姐姐姐夫交惡，也僅僅是向法院尋求能定期探望孩子。
維州操作
利他代孕在墨爾本所在的維多利亞州由輔助生殖法案來約定其相關執行（Assisted Reproductive Treatment Act 2008）。該法案預定：個人或者夫婦可以在自己無法完成生殖時借助代孕來獲得孩子。
在該法案框架下，生物學父母可以和代孕媽媽簽訂代孕協議，來預定代孕媽媽在產後放棄孩子撫養權。代孕媽媽需要滿足以下條件才能獲准代孕：
- 年滿25歲；
- 生養過孩子；
- 獲取獨立的醫療和法律意見；
- 無犯罪記錄。
維多利亞州規定：生養孩子的婦女的名字將被記錄在孩子的出生證明上（birth certificate）；所以即使代孕媽媽不是孩子的生物學母親，她的名字依然會被記錄下來。但是，孩子的生物學父母及代孕委托人，可以在孩子出生後28天後，並不晚於6個月向法院申請替換撫養令（substitute parenting order），來修改並登記生父母的名字。法院則需要滿足以下條件才會准許撫養令：
- 該撫養令符合孩子的最大利益；
- 該代孕開始時由特別委員會審核批准；
- 在申請撫養令時，孩子已經由代孕媽媽交由生父母撫養。
筆者就職於維多利亞州領先的家庭法專職律師事務所專注於婚姻，遺囑和物業相關法律領域的分享。法律案件的考量依據個人實際情況出發，筆者分享不作為針對任何個體的法律專業意見，不承擔理解並行使相關內容於實踐的任何法律後果。
澳大利亞離婚，財產分割，子女撫養以及澳洲遺囑遺產的相關法律個案咨詢請添加微信。
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父母出資給小夫妻買房，是贈與還是借款？｜居外專欄
一方父母出資給其子女買房用做結婚是很常見的。然而，當婚姻關系破裂時，如何確定其出資的性質並進行財產分割是家庭法訴訟中常見的問題。
問題一
當父母出資給其子女買房 ，房產登記在其子女名下，這究竟是贈與還是借款？對婚姻財產分割上會產生什麼實質影響？
實踐案例1：
丈夫H的父母P在2010年出資1百萬給小夫妻購買了一套房產，此房產登記在丈夫H的名下。
問題二
法院如何確定其父母在出資時的真實意圖？
實踐問題：補充的借款協議是否有效？
法院會綜合考慮很多因素（不限於以下因素）來決定是借款還是贈與：
實踐案例2：
男方H的父母P在2010年出資1百萬為小夫妻購置房產，並未要求其子女還款。2019年夫妻關系變差，同年，男方H和其父母P補簽了借款協議。2020年，夫妻關系破裂，進行離婚財產分割訴訟時出資父母P主張這是一筆債務。
法院更傾向於這是贈與， 因為：
1. 借款協議是在出資9年後訂立的；
2. 在2010年至2019年期間父母並沒有主張還款，其子女也沒有還款行為；
3. 2019年的借款協議是在夫妻關系破裂期間訂立的。
綜上：法院會認為如果不是當事人婚姻關系破裂，其出資父母P不會主張這是一筆債務。9年後補充的借款協議是一種法律手段，不足以證明其出資時的真正意圖，不能推翻贈與的法律推定，由此認定為贈與。這意味著在婚姻家庭法的財產分割上，夫妻雙方的淨財產價值不會因此減少。
問題三
對於惡意減少夫妻資產的行為，比如通過出售房屋來償還債務，另一方婚姻當事人該如何保護自己在該房屋上的利益？
實踐案例 3：
在婚姻關系中，男方H的父母P出資購買房屋 （房產證上所有權人為男方H），他們之間有借貸協議，並在房產上注冊了抵押（Registered Mortgage），男方H要通過出售房屋來償還其父母P的債務。女方W知道此事後可以通過何種途徑來保護自己在該房屋上的權益？
盡管女方W在此房屋的房產證上沒有寫名字，但仍然可以通過以下途徑來保護自己在此房屋上的權益。
途徑一：如果走到了婚姻財產分割訴訟，你可以在遞交的證詞（Affidavit）中闡述夫妻共同的財產包括其房屋，闡明男方H通過轉讓財產來減少夫妻共同財產的行為， 讓法院做最終裁決。
途徑二：向所有權登記處（Registrar of Titles）提出一個警告（Lodge a Caveat）。房產所有人H不能出售房屋，除非移除這個警告。這個警告的有效期是3個月，在有效期間，你必須要開始訴訟程序並且告知Registrar of Titles。
需要注意的是：房產所有權人H不想等待3個月，他有權利迫使你在14天內開始訴訟程序，也可以向Supreme Court 提出移除警告的申請。如果證明了你在此房屋上並沒有法律上的權益，那麼產權人H可能要求你賠償因為該警告所造成的經濟損失。
澳大利亞法律執業博士林匯銘 為您解析澳洲投資法與移民法。
關於本文的更多問題，歡迎聯系林律師獲得澳洲（昆士蘭州布裡斯班）領先華人律師團隊的法律建議。
2021年澳洲針對海外投資新規出爐｜居外專欄
在經濟全球化的今天，外國投資對澳大利亞的經濟和繁榮起到至關重要的作用。如果沒有它，其生產，就業和收入都將降低。但同時，歷屆政府都承認，一些擬議的外國投資可能並不符合澳大利亞的國家利益。如果政府不保護國家利益，就有可能失去公眾對外國投資的支持，並因此失去外國投資提供的許多好處。因此，在澳大利亞，一些特定類型的外國投資項目會受到政府的審核或批准。這樣的外國投資審查框架就是旨在促進投資和保護澳大利亞的國家利益之間取得平衡。
澳大利亞財政部於2020年9月18日曾發布《 2020年外國投資改革（保護澳大利亞國家安全）條例》和《 2020年外國收購和接管費征收條例》的第二批曝光草案，作為其外國投資改革計劃的一部分。這是繼2020年7月31日發布的《 2020年外國投資改革（保護澳大利亞國家安全）法案》的征求意見稿之後的第二批文稿。值得注意的是，澳大利亞議會已於2020年12月9日通過了該法案，並於2021年1月1日起開始正式實施。具體的改革後變更內容小編將會在接下來的文章中為大家逐條解讀。
具體變更內容
🔹 提出一種新的國家安全測試，對於任何在敏感的國家安全業務中擁有直接利益的外國人，無論其投資價值如何，都必須在進行收購或開業之前通知FIRB（Foreign Investment Review Board）。
🔹 對構成敏感的國家安全業務的更廣泛定義，其中包括電信，電力，天然氣，基礎設施和國防行業等業務。
🔹 創建“應通報國家安全行動”這一類別。但是，為了減輕外國人的監管負擔，法案中引入了兩種新的豁免資格，均須適用於應通知的國家安全行動和須審查的國家安全行動。這些豁免資格將使外國人無需申請單獨的批准就可以申請投資計劃的預先准許。
🔹 召回權的應用。在出現新的國家安全風險的情況下，財政部擁有廣泛權力可以重新評估批准外國投資，並對已獲FIRB批准的投資施加新條件或要求撤消對企業，實體或土地的外國權益。但此期限僅為10年。
🔹 政府擁有更強的監督權和調查權，並有權發出指示以防止涉嫌違反條件的投資。
🔹 建立信息整理和共享機制，包括新的外國所有權登記簿，以實現政府機構之間的信息共享。
取消0門檻貨幣制度
之前為應對Covid19，2020年的臨時法規定了取消貨幣門檻。但是自2021年1月1日之後，除了有關國家安全業務的投資之外，這個臨時法規將被取消。
新財政年申請費用對比表
商業用地
住宅用地
希望這篇文章能讓您對本次變更有所了解，如果您有任何疑問，歡迎隨時聯系我們。
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