對不起，此内容只適用於简体中文。
Tag: FIRB
澳洲暫停海外投資！FIRB新政審批門檻收緊｜居外專欄
新政簡介
根據澳大利亞財政部的宣布，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）從2020年3月29日晚上10時30分開始，對於審批相關海外投資的最低限額將降至澳幣0元。換句話說，所有適用的有海外資金注入的投資項目，不論價值，均需要通過FIRB審批，獲批後方可進行。同時，FIRB審批時間的上限從30天延長至6個月，但表示不代表審批一定需時6個月。
政策時間
澳大利亞財政部表示，新規則是臨時性質，適用於疫情期間。不過，由於疫情情況轉變迅速，現階段不能估計規則何時復舊，亦不知道即使疫情過後，政府會否有其他經濟措施影響FIRB的政策。
行業限制
需要特別留意的是，政府新聞稿中並沒有限制新規定適用於某些行業，意味著新規適用所有行業、所有投資，那麼任何海外機構或個人購買、投資澳大利亞公司和生意都可能需要經過FIRB審批。
住宅審查
在購買澳大利亞住宅物業方面，在既有的限制下，海外人士購買任何住宅物業均需先行申請批准或申請豁免，在新規則下對於審批的範疇沒有改變，還是要預先申請。故此，新規則對買澳大利亞住宅的資質沒有實質影響，唯一的影響是審批時間會從30天內延長至6個月以內。
買家需要留意，買賣合同裡面有關FIRB申請的條款是否允許買家有足夠的時間獲得FIRB批准，例如是否給買家稍長於6個月的時間給FIRB審批並通知賣家。如果時間不足，買家會需要與賣家商討修改條款，應對FIRB新政策。如果已經簽署了購買合同，合同已經交換的案件中，買家已經申請FIRB批准但是尚未獲批的，需要仔細審查原先合同中的關於FIRB審批的條款，確保買家不會由此承擔違約責任。
投資限額
在原有FIRB法律框架下，在很多領域和行業只有高於某一額度的海外投資才需要向FIRB申請，並且這個限額額度隨不同性質、不同領域、不同行業的投資而有所不同。新規則將面對澳大利亞所有行業、領域、性質的海外投資額度調為0，代表高於0元的投資都需要審批，所以效果就是所有海外投資都需要審批，即使該投資額為0（比如贈與、換股等交易類型）。
原因分析
普亞認為，FIRB新規則下的限制，是要保護澳大利亞企業在疫情導致經濟下行的情況下不被海外資本惡意收購，以至影響國家利益。
例如，因為疫情而導致澳大利亞股市大幅下滑，導致公司市值蒸發，政府擔心外資有可能會在這個時候海外資本收購澳大利亞公司或資產，澳大利亞資產被賤賣，新政策想要避免的是這種情況。
新政策沒有分開處理普通和敏感行業，也是反映了疫情下所有行業都受影響，同時所有行業都可能在特殊時期對社會有戰略功能，屬於澳大利亞國家利益的事實。
深入分析
購買土地/物業
在FIRB新政策下，如果購買非住宅用地方面，原本規則下的農業用地、商業用地和礦產用地的審批最低限額都降至澳幣零元，即現在購買所有種類的澳大利亞土地和物業，都需要向FIRB申請。
例如，原規則下，已開發商用地的審批最低限額是澳幣$275,000,000或$1,192,000,000（視乎地區和自由貿易區背景，若干細節從略），現在限額變為零，代表許多相對小額的商用物業交易都將需要審批。
同理，原規則下，農業用地的審批最低限額由澳幣$15,000,000到$1,192,000,000（視乎地區和自由貿易區背景，若干細節從略），現在都變為零。
如果您個人是海外人士或者您的公司被視為海外身份，要購買商鋪或者辦公樓的話，不論購買價格為何都會需要向FIRB申請；原本幾百萬的辦公室商用物業在額度之下不需審批，現在都需要審批。
值得留意的是，在原規則下，不論價格，本來任何海外政府背景的買家購買任何土地都需要審批，而任何海外人士購買所有空置商用地都需要審批，這兩點在新規則下沒有改變。
住宅購買上文有專門闡述，在此不再贅述。
購買公司股份/生意/單位信托
在購買公司和生意方面，需要了解重大行為（Significant action）和需申報行為（Notifiable action）這兩個概念。即使審批限額降至0，投資行為也需要是符合一定程度才會受FIRB審批影響。首先，重大行為不需申報，需申報行為才有必要申報。但是，如果財務大臣認為某項重大行為對國家利益有影響，可以要求還原該項重大行為，或命令放棄該項行為購置的資產。
所有購買公司權益/股份和資產的而導致公司控制權改變的行為，都是重大行為（農業業務不需控制權改變）。而所有購買公司權益/股份和資產，以至擁有公司20%或以上，就是需申報行為，需要FIRB批准，不論價值。例如海外人士購買澳大利亞公司達到20%的股份，不論價格多少，即使是一元的價格，都需要FIRB批准。如果是農業公司的話，則在舊規則下已經是所有投資均需FIRB批准。
影響分析
海外投資移民客戶
由於投資移民簽證188A類、132類等都需要海外身份的申請者在澳大利亞投資以滿足簽證條件或者以便申請永居簽證比如888類簽證，FIRB的新規則會令他們的投資計劃或需要跨過審批的門檻。
之前此類簽證持有者獲簽後可以考慮自己建立新公司，或者購買現有公司，或者投資入股成為現有公司的股東。但是在新政策下，第二、三種情況鑒於移民法律要求和需申報行為的特點，目前很大可能需要獲取FIRB審批許可。
澳大利亞政府機構之間如何就新政策聯動，現在尚未可知。客戶需要特別留意審批時間對於他們符合簽證投資時間要求的影響。
以簽證188A為例，簽證要求在投資項目中申請者要提升澳大利亞經濟的競爭力，投入新科技，出口澳大利亞產品等等，在原則上都是促進澳大利亞利益的投資行為，在疫情影響經濟下，這種投資似乎顯得更為重要。在這個角度來看，雖然新規則可能令投資行為需要審批，但是如果該投資會促進澳大利亞的利益，這種投資在原則上應該會獲批，但是獲批時間會很長。同時增加了申請FIRB的各種成本。
海外企業投資並購
並購意味著公司的股權和控制權都會大幅改變，而海外企業會掌握澳大利亞企業的控股權。在這種情況下的投資並購都會需要FIRB批准。此情形需要考慮上訴需申報行為的定義。
海外房產投資
海外投資者需要與開發商溝通，確保購房合同的條款因應新規調整，放寬時間限制，以令買家不會因需要更多時間獲得FIRB許可而蒙受損失甚至被取消合同。
Q & A
問：如果在新規則生效時間前已經簽訂商業合同，但股份/資產尚未過戶，在新政策下會否有需要申請FIRB許可？
答：新規則不影響生效之前已經簽訂的合同和投資計劃。
問：現有進行中的FIRB申請，審批時間會否受新政策影響？
答：FIRB表示會將現有FIRB申請的審批時間也延至6個月內，但不代表一定需要6個月才能審批完成。
問：海外人士或機構能否在澳大利亞成立新公司？
答：新規定沒有影響既有開立新公司的規定，海外人士或機構仍然能在澳大利亞成立新公司開展業務。
違反規定的後果
如果沒有就需申報行為申報或違反其他FIRB規定，可以處以監禁及/或罰款，承擔刑事和民事責任。
結語
我們預期新政策涵蓋的投資行為會導致大量海外機構和人士的投資計劃受到影響，而影響會逐步浮現。政府應對疫情和經濟危機的政策預期會不斷更新，政策執行的細節也會越見完整。普亞律師事務所會密切留意相關政府宣布，尋求更詳細的政策細節，並向大家分析有關影響。
澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
兵敗南半球？投資澳洲失敗的六大原因｜居外專欄
在1985-2015年的30年裡澳洲房產增值221.4%，澳洲顯然已經在全球範圍內成為當之無愧的房產投資大國。1987年8月至2017年8月的30年間，低價類房產價格上漲了1,517%，中價類房產上漲580%，高價類房產上漲432%。也就是說，30年間澳洲市場保持著旺盛的需求與活力，低價類房產價格漲幅最高，如今房屋的可負擔性正逐年降低，但近年高價房產的需求證明了房屋價格的攀升並不會打擊消費者的購房熱情，這也讓投資者對澳洲未來的投資前景充滿信心。然而，仍然有許多海外投資者在兵敗澳洲，未獲得可觀的投資回報，更有甚者遭遇“滑鐵盧”顆粒無收。
當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何成功的走出去，是眾多中國投資者共同面臨的重大課題。希望可以通過本文為各位讀者羅列相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因，並找出避免同類失誤的解決辦法，以助力中國投資者轉敗為勝，贏在澳洲。
1. 項目調研不充分
凡事預則立，不預則廢，中國投資者走出去也不例外。當前，絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究，存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤，從而導致決策失誤，投資失敗失利，例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。
2015年，來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目，看中的便是該項目區域的面積龐大，而單位均價較低，很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。但張先生在投資前的可行性研究時，並未注意所投農場地域的氣像條件，導致投資失敗。投資後來發現農場所在地常年多雨，薯類農作物無法曬干，而機器烘干成本太高，最終不得不放棄該農場，另行選址。
中國投資者在澳投資前對項目進行全面的可行性研究極其重要。建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識，在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究，對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估，否則，一旦投資失敗，後悔莫及。
2. 盡職調查不充分
在投資者對於項目本身的調研通過之後，強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。中國投資者因盡職調查不充分、不到位，或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少。
2006年，中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。收購後，該項目就像一個吞錢的機器，項目投資預算最初為25億美元，五年後該項目投入已接近71億美元。最後中信在總結該項目成本升高的原因時，投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。
3. 政府審批風險估計不足
境外投資中因不能獲得政府批准或擔心不能獲得政府審批而終止失敗的案例不在少數。FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亞外國投資審查委員會）主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目。根據澳大利亞的外國投資制度，海外投資者在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批，得到FIRB審批之後才可進行投資。
2016年4月，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）以“國家利益”為由，否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。幾個月後，澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由，也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。
不少海外投資者認為FIRB對於個人的對澳房產投資批准率為100%，絕不會被“卡”住，從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准為條件）的關鍵條款。請注意FIRB對於個人的對澳房產投資批准率從沒有100%，FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新，那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。當FIRB考量海外人投資申請時，主要評估的是以下幾點：
- 國家利益，投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
- 競爭議題，投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
- 對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
- 對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
- 投資者的性，投資者是否有明確的商業目的，或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。
4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業
在澳洲，律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。
實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。
5. 居間人誤導
中國投資者投資海外項目往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取佣金或類似報酬，往往可能會有誇大項目收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關系，也很有可能遭遇投資風險。
據《悉尼晨鋒報》報道，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的賬單。
因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關系，挑選合適的居間人。因此，請注意以下幾點：
- 對居間人提供的信息都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的信息不實，立刻終止合作；
- 不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
- 居間人報酬，爭取根據項目節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
- 佣金協議或類似協議中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。
6. 稅務問題
一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，他們只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。
投資房產主要有兩種收入。一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。
另外，稅局征稅的對像是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入賬。
作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：
- 無法適用當地居民/公民的免稅額度
- 無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
- 需要繳納海外人額外印花稅/土地稅
聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房？| 澳洲
所有權
公司不同於個人，是法律意義上的實體，可以獨立擁有資產，即公司名下的房產歸公司所有。而公司歸股東所有，是股東間接擁有資產的一種法律形式。
資產保護
由於公司一般是有限責任公司，所以在公司名下的資產具備一定的保護。
也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題，最多只能追究到這個公司裡面的資產，而不會超出該公司的範圍。所以公司具備資產保護，但有一定的限度。
收益權
公司名下的資產歸公司所有。資產所產生的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體，資產的盈利和虧損也會按照公司形式的稅率進行計算。
值得注意的是，公司的部分商業支出可以用來抵消收入所產生的稅務，以提高公司的收益，控制成本。
控制權
公司名下的資產由公司來控制，而公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而董事一般本身就是股東。所以海外人士作為股東一般不會喪失對於資產的控制權。
-
海外人士如何開設“澳洲公司”？
注冊公司要求
- 公司名稱：公司名稱不是必須以PTYLIMITED “有限公司”結尾，其他詞具體查詢。公司名稱一般不能以“信托公司”或“銀行”或其它被認為意思相似的詞結尾。
- 標准法定股本：通常法定資本100澳元，而注冊資本無須驗資，資金到位不限。
- 董事： 每家澳洲公司都需要委任最少一個董事。其中一董事須為澳大利亞居民或在澳大利亞有住所的人士。
- 股東：最少一個股東，沒有國籍限制，而且可以是法人團體。股東和董事可以是同一個人。
注冊流程
- 向澳大利亞證券投資委員會（AustralianSecurity & Investment Commission，簡稱ASIC）進行申請Australian Company Number，簡稱ACN；相關鏈接：http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf
- 向澳洲稅務局申請澳大利亞商業號碼AustralianBusiness Number，簡稱ABN，以及申請消費稅GST申報後才算完成公司注冊的全部程序。相關鏈接：https://abr.gov.au/
澳洲《1975 年外國收購與兼並法》第4條定義“外籍人士”為：
- 非澳洲常住居民的自然人；
- 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；
一、
- 由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；
- 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信托財產的受托人；或者
- 由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信托財產的受托人。
二、澳洲《2015 年外國收購與兼並規則》第184條對“海外公司”作出補充與修訂，必須申請FIRB：
- 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益超過20%的公司；
- 由兩人或多人合計持有控股權益超過40%的公司，並且這類控股人為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司。
三、一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%，則一般會被定義為“澳洲公司”，即可豁免FIRB申請。
-
海外人士的“澳洲公司”投資澳房時，如何豁免海外人額外印花稅？
以昆士蘭州為例，在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了”控制權益“（Controlling Interest）一詞。
一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%，則一般會被定義為“澳洲公司”，即可豁免FIRB申請。
-
沒有本地收入的海外人士如何通過“澳洲公司”得到澳洲銀行貸款？
投資項目類型（購物中心、酒店等）：
案例一：由海外人士（沒有本地收入）持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投資價值300萬澳幣的購物中心，因該購物中心有穩定現金流與良好的商業前景價值，該“海外公司”仍然成功獲得60%的澳洲銀行貸款。
此外，若通過內保外貸與Letter of Credit的形式，將有可能獲得更高的貸款額度。
地產開發項目（公寓、聯排別墅等）：
案例二：地產項目一直受到中國投資移民申請人的青睞，當他們持有“澳洲開發公司”絕大多數股份時，若該公司的澳籍董事有著不錯資產、商業背景且占有部分股份，那麼將極大可能地獲得更高的銀行貸款比例，甚至有可能會被豁免預售要求。
* 此處特別感謝昆士蘭資深商業貸款咨詢公司Balanz的創始董事GeorgeSha提供貸款方面建議。
-
海外人士的“澳洲公司”如何進行股份轉移？
轉移步驟：
1. 准備股份轉讓協議，包含日期、對價、受讓人等關鍵條款（注意增值稅等）；
2. 注銷或減少轉讓人的股份證書；
3. 出示或增加受讓人的股份證書；
4. 在股份變更的28天內遞交ASIC 484表格進行政府登記。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
中澳兩國相關購房法律與流程360°比較 | 澳洲
前言
面對中國與澳洲每日層出不窮的房產資訊與新聞，投資者難免在無意識中便過多地關注了房產投資項目本身的優缺點、價格以及周邊環境，從而忽略了中澳兩國與房產投資相關的法律規定。
以今年2月發生在布裡斯班的一個真實案例為例，在北京生活工作的王太太累積了一定的積蓄，准備在澳洲投資置業。在看過數十套房產項目之後，王太太偏愛一套擁有較大土地面積的二手房。為王太太奔波近3個月的投資中介與在賣方市場等候多時的賣家當然欣喜，積極促成此交易卻疏忽了王太太海外投資身份的審查。在雙方簽訂合同時，王太太並未聘請任何律師，也並未添加任何關於”以FIRB批准為合同生效條件“的條款。結果，FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會）在審查了王太太的相關背景與條件之後，基於王太太海外人士的身份且未持有澳洲長期居留簽證的原因拒絕了她的投資申請。因此，王太太無法進行合法投資，但因為合同已成立則仍需要繼續履行合同義務或對賣家進行賠償。
可見，在房產投資過程中聘請一位專業律師，獲取法律意見是多麼的重要，甚是對整個置業有著決定性的影響。購房置業過程主要由三個部分構成，投資分析、融資方案與法律解釋。今天居外網請到擁有中澳兩國律師執業資格的林彙銘律師對中國與澳洲兩國房產相關的法律條文、案例進行解釋，希望可以起到客觀、正面、真實的參考作用，讓投資者們從中獲益。
本文將主要對華人在中澳兩國的購房法律規定進行對比、比較與分析。謹記！大到在投資置業，小到簽證出行，都要對目的地國家的法律程序有一定的了解或積極尋求法律意見，以確認自己的身份是否符合法律規定的條件，自己的行為是否為該國法律所認可或批准，這應當是行動計劃中的第一步！
結語
結合上述比較表格，可較全面地看到如今澳洲和中國房產市場的相關法律規定情況。與中國相比，澳洲房產法律體系與市場更加成熟與規範，稅收與貸款制度也比較健全和完善，並且政府正積極監管與促進房產市場。同時，我們也可以清晰的看到，在澳洲置業與中國置業最大的不同之一便在於專業律師的介入。在中國買房一般去房產交易所辦理，沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不太了解，日後很容易陷入“陷阱”或麻煩當中。在澳洲，買賣雙方都必須聘請專業過戶師或律師來處理法律事務，由專業人士提供建議和把關，降低風險，保護利益。
在此，林彙銘律師建議，無論是在中國還是澳洲置業，買賣房屋是種契約行為，買賣雙方必須按照買賣契約執行。違約應該訴諸法律，走司法程序，由法院裁決。如果因為不執行合同，輕則違法重則犯罪，是要受到法律制裁的。因此，投資者本身需要提高法律意識，積極尋求法律意見，規避置業風險，讓專業律師為您的置業家園”添磚加瓦”！
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
中國為澳洲海外投資主要來源國 澳洲海外投資管理局公布年度報告 | 澳洲
澳大利亞海外投資審查委員會（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亞政府在上個世紀70年代左右建立的負責審查海外投資的專門管理機構。澳大利亞稅務局（ATO）在2015年5月份之後開始參與負責所有的住宅房屋FIRB申請，並收取相應的FIRB申請費，同時負責海外投資中涉及住宅FIRB申請的後續監督審查等程序。
今年FIRB公布的年報顯示去年財政年度（2015年-2016年財政年度）申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年的37,953有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，相對於2014到2015年財年的1,919億澳幣，也有大幅度增長。
報告中同時指出，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。
農業土地登記制度
自2015年FIRB的程序改革以後，相應的，程序、制度、規則都產生了巨大的變化。其中，農業土地登記系統，也已經建立。最新的記錄顯示，截止到2016年9月份，中國投資者在澳大利亞，擁有大約150萬公頃土地，大約占整個澳洲農業土地面積的0.4%，占海外人士所擁有的澳洲農業土地面積的2.8%，在海外擁有農業土地的國家中占據第五位，目前占據第一位的國家是英國。
FDI 海外直投資金總數
截止2015年12月份，外國直投資金（英文為Foreign direct Investment FDI）數額累計高達7355億澳幣，相對於2014年，增長了493億澳幣，大約有7%的增長。其中，美國投資數額占比最大，占據整個投資數額的23.6%，中國暫居第五位，大約占整個海外直投資金數額總額的4.8%。
其中就行業方面來說，礦產行業一直占海外直投資金數額主要位置。2015年年底，礦業占整個海外直投資金的40.1%，但是自2011年開始，這個行業的投資數額已經在減少，相對於2014年-2015年的礦產投資僅僅增長了6.4%，相對於上年增長度的13.8%降低了近一半。生產制造業為第二大類別，占整個海外直投資金的11.7%。房地產行業雖位居第三，但是值得注意的是，房地產行業海外投資呈現巨幅增長，相對於去年增長幅度達到36.8%之多。
FIRB 申請費
自2015年，澳洲開始收取相應的FIRB申請費用以後，FIRB就海外投資申請收取的費用總數已經高達7800萬澳幣，其中，住宅類的FIRB申請費，達到6750萬澳幣。
海外投資審查委員會公布了2012至2016年度批准的海外投資申請的案子數額，投資總額，各個行業投資批准數額，以及各個州投資批准數額，下面有一些具體的列表（除非特別說明，否則以下數據均來源於FIRB）。
房產領域FIRB相關數據
該報告顯示，在2015-2016年財年總數中，關於房產的海外投資申請達到40755個，占整個申請份額的98%，其中包括商業物業和住宅物業申請。住宅FIRB申請達到40149個申請，總價值約為724億澳幣。
此外，維多利亞州（墨爾本）申請獲批數額，占總體申請數額的44%，新南威爾士州（悉尼）占32%，昆士蘭站17%。
2016年12月底財長所公布的一個報告當中顯示海外投資對於房地產市場的影響並不是特別大。比如說，海外投資申請在墨爾本投資申請的獲批數額，遠遠超過在悉尼投資申請的獲批數額，但是，悉尼房產價格的增長速度強度要比墨爾本高很多。當時的報告，還認為，由於海外投資導致房產增值的數額，墨爾本和悉尼每個季度大約為80和122澳幣，這相對於兩個城市每個季度增長高達12820澳幣記錄的數值比較，是非常微不足道的。
該年度報告中列出了一系列表格，其中下列表格說明，2015-2016財年，海外投資者個人購買新建住宅用房的申請數額為26253個，涉及到的房產價值約576億澳幣。
中國因素
目前中國在澳大利亞仍然是海外投資輸入數額最大的國家，在申請總數以及投資所涉及的價值等方面，都位居第一位。相對於投資總額來說，與2014-2015年財年相比，中國投資人的投資增長數額大約略少於6%。相對於2013-2014年度和2014-2015年度間增長達60%的數額來看，增長幅度減少了非常多。
中國投資者在澳大利亞投資批准的總數額中，大約占整個批准數額的26%，其中涵蓋了制造業、電力和天然氣行業等等。此外，中國在澳大利亞房產行業的投資勢頭仍然強勁，相對於2014-2015年增長了31%。
美國目前在當年投資總數中居於第二位，第三位為荷蘭，第四位為加拿大，第五位是阿聯酋。
FIRB法律監管情況
報告中還披露了相關的FIRB申請調查以及監管FIRB法律遵守條件的情況。在2015-2016年期間，大概2100個案子的調查中，完成調查的有1637個，其中有260個被發現違反了相關條件，其中包括了在購房之前沒有申請批文，或者臨時簽證到期後沒有賣掉自己的房子，或者臨時簽證持有人持有超過一個以上的二手房，以及名義上是澳大利亞人但是實際上是外國人控制的公司和信托擁有二手房，以及沒有遵循批准條件等情況。
根據2015年更改的方案，如違反FIRB有關法律，法律規定違規者有可能會承受刑事或者民事處罰，一般是涉及到比較嚴重的違反條件，目前來說還沒有一例這種刑事案件。但是報告當中指出，有可能會對有些案件執行刑事或者民事處罰。例如，在購買二手房必須不能出租的前提下，購買者在收房後馬上進行出租。還有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去購買澳洲的房產，然後馬上去轉讓股份給外國人，以逃脫FIRB監管等情況下，刑事或者民事處罰有可能會適用。
澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
中國在澳投資總額排第一 多為房產投資 | 澳洲
據澳洲新快網援引《澳洲金融評論報》報道，澳洲外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的年度報告顯示，2016財年審批的外國投資中，中國投資者占據首位，在澳投資總額達473億澳元，其中大部分為房產投資。
據了解，2015、2016財年，中國在澳投資的473億澳元中，有319澳元屬於房地產投資，其中大部分為住宅開發。
外國投資審查委員會指出，新住宅、空地和現有住宅再開發等方面的開發，增加了房市供應，占所有住宅審批中的85.4%。其中獲批的住宅建設大部分位於新州和維州，這兩州中的悉尼和墨爾本房市需求繼續在增大。相比之下，自2014-2015年以來，獲得審批購買已建住宅的投資下降了36%。
這些數據以及去年澳大利亞財政部發布的分析均顯示，外國投資審批和住宅物業投資並沒有推高房價。外國投資審查委員的報告指出，雖然墨爾本得到的外國投資多於悉尼，但悉尼的房價增長幅度卻比墨爾本更大。
>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費
不過，中國房產集團居外網（Juwai.com）方面表示，雖然中國在澳的投資總額超過了排在第二的美國（310億澳元），但美國所擁有的澳洲資產是中國的4倍。
與中國投資者相比，美國投資者在澳洲房市方面僅投入82億澳元。大部分獲批的美國投資都為金融和保險資產方面。前一年，美國在該方面的投入為20億澳元。美國是澳洲非房產行業最大的投資者。
到去年6月30日，有13.6%的外國投資投入到澳洲農業用地方面，其中兩個占有澳洲最多農業資產的國家是美國和英國。
除此之外，荷蘭投資者也對澳洲的礦產勘探開發資產產生興趣，投資額從前一年的全無增至去年的152億澳元。
總的來說，2015-2016年度澳洲審批通過的外國投資總額上漲29%，達到2479億澳元。
（據中國新聞網）
澳大利亞海外人士購房申請更新 | 澳洲
自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政已過了一年多，在這期間，FIRB的政策也進行了小幅變更。今天讓我們一起關注一下有哪些變化：
- 購房豁免證書
此前我們曾講過，FIRB有一類豁免證書（當時稱為“拍賣豁免證書”，相關閱讀：【拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！】、【澳大利亞購房的外國投資審查（FIRB）實例披露】）可以給申請者自審批日起為期6個月的豁免時段，在這6個月內申請者可以持證參加證書規定金額內的物業拍賣會並拍賣購買一套物業。
而目前，澳大利亞政府考慮到使用該類證書的買家多為持有澳大利亞臨時居住簽證者，並需要為其在澳居住期間購買一處自住房用來居住使用，而推出了“現房豁免證書”。該證書允許持有者在限定的地區（一般為澳大利亞州或領地）及限定的時間內（一般為6個月）購買一處現房作為其自住房。值得注意的是，持有現房豁免證書的買家可以使用任何方法多次參加購房流程，例如：拍賣、出價、投標、暗投等方式（而非限定在拍賣物業），並最終購買一處物業。
不同於樓花或新房一般是從開發商將物業賣給個人買家，現房的買賣雙方通常均為個人。在處理交易時，個人賣家一般不傾向於在合同中加入限制條款，給予買家額外的時間做FIRB申請。因此，買家在購買現房（俗稱“二手房”）時，必須在簽訂合同前就獲取FIRB批准函。這樣就意味著買家在支付FIRB申請費時並不能保證其一定能成功購買該物業，尤其是考慮到FIRB的申請一般需要2-3周的時間才能獲取，搶手的物業很有可能在這2-3周的時間內被別的買家買下。而現房豁免證書很好地幫助買家放心地簽訂購房合同。
同時，現房豁免證書基本保留了過去拍賣豁免證書的其他限制及條件，包括：
- 澳大利亞臨時居民簽證持有者只能購買一處現房作為其主要居住地使用；
- 澳大利亞臨時居民簽證持有者必須在臨時簽證到期後三個月內出售該物業；
- 所購物業在成交時必須是空房（無人居住，例如租客）；
- 澳大利亞臨時居民簽證持有者不能出租所購物業的任何部分，不能將所購物業作為投資物業、度假屋使用。
- FIRB批准函審批流程和時間
目前來看，FIRB申請的標准審批周期並無改變，但在實際操作過程中，批准函下發的時間的確提高了不少，一般在支付申請費後的2-3周內就可以獲得批准函。如果買家在支付申請費後3周內還未獲得批准函，可以電話咨詢FIRB，一般FIRB的工作人員都會耐心配合很快處理您的案件。
- 開發商豁免證書
澳大利亞的地產開發商可以向政府申請“新房豁免證書”。如果開發商就其某一開發項目獲取該證書，則海外買家在購買該項目新房時無需另外單獨向政府遞交FIRB申請函。
根據2016年11月26日的通告，澳大利亞政府將會實行新政，允許海外買家向特定開發商購買之前已經出售過但未成交的樓花。該項新政將包含新的規定並引入新的豁免證書機制允許開發商將為成功成交但已出售的樓花視作新房賣給其他海外買家。稅務署長表示在新的規定落實前不會對這些海外買家啟動任何合規行動。
舉例來說，開發商A公司就其開發項目獲取了一份“新房豁免證書”。海外買家B在2015年時與A公司簽訂了樓花購房合同，並在新房豁免證書下無需單獨遞交FIRB申請函。A所購買的樓花即為已出售的樓花。
2017年3月該項目竣工成交，由於資金不足，B未能按時與開發商A成交，並將10%定金損失給了開發商A。2017年4月，另一位海外買家C有意購買這套新房。按照FIRB原有的規定，新房的定義為“未曾出售過的物業”，因此嚴格來說雖然A與B未能成交，這套物業也不能視作新房再賣給海外買家，而只能尋找本地買家。但根據政府新的通告，在AB不能順利成交的情況下已經出售過的樓花還可以視作新房繼續賣給海外買家C。
根據市場需求和綜合考慮，在不違反國家利益這一准則的前提下，FIRB的政策也會隨著時間推移進行一些修正和補充。建議買家在購買物業前和自己的地產經紀、律師和會計師做好溝通工作，了解FIRB的新政和規定。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
當澳洲房產買賣因外匯管制而不能成交，應該如何處理？| 澳洲
近幾年來，境外對澳洲房產投資量大幅增加。澳洲房地產成交額每年達一千億澳元，投資者們對於澳洲房地產市場的價值和穩定性都予以了很高的評價。這種資金流入的勢頭並未減慢。但是由於澳洲銀行貸款規則的增加，很多中國投資者將面臨很多問題。同時中國政府也開始對中國境外彙款施壓。
目前由於購房合同無法成交，很多中國投資者面臨著失去他們的首期定金的困境。
應該如何處理？
這個問題由很多環境因素。我們建議您同您的律師商討，他們可以根據您面臨的具體情況給您相應的建議。
如果您想要將房子過戶給其他家庭成員，這項操作會比較簡單，很快就能完成。但是，如果您是因為拿不到貸款或者別的原因而不能成交，情況可能會比較復雜。如果您不想失去您的首付款和印花稅，您就需要找到一個新的買主。需要您自己來找到新的買家，房產中介不會幫您完成。
當您找到了一個新的買主，您需要請律師起草一份新的協議。因為當地法律法規的差異，這項操作在某些州會比其他州更容易，花費更少。
常見問題
答：在多數州，您的首付定金可在您找到了新的買家，並成交後，可被退回。
問：我可以拿回已付的印花稅嗎?
答：大多數情況下，您可以在新買主簽訂合約後申請退回您的印花稅。
問：其他家庭成員想要代替我成為買主，還需要再付一次印花稅嗎？
答：不用，但是需要支付小額的過戶費。
問：新的買家也需要FIRB許可麼？
答：如果他們是外籍，則需要FIRB許可。
問：我是一個在等待收到澳洲永久居民身份的過橋簽證持有者。我必須付出外國居民印花稅的額外支出麼？我現在持有過橋簽證，正在等待成為澳洲永久居民身份。我需要支付外籍居民印花稅嗎？
答：您需要支付這項費用。但是如果您在5年內成為澳洲永久居民，到時可申請退回這項費用。
本文英文原文由AHL法律律師，南澳最高法院律師及出庭律師，阿德萊德大學法學士姜孓歌（Jaeger Man）撰寫。
注：以上所有答案都可能根據您的房產所在州的不同而變化。您可以咨詢律師，他們將給您權威的答案。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解 | 澳洲
相信大家在澳洲買房第一個想要知道問題是：外國投資者是否有權在澳洲買房？簡單來說，外籍人士完全可以在澳洲境內購房的。其實澳洲政府是非常歡迎海外投資的，因為澳洲是一個地廣人稀的國家，來自海外的投資為澳洲的經濟發展帶來許多機會。（相關資訊：澳洲房產購買流程）這一點，從澳洲投資審批委員會（即Foreign Investment Review Board，簡稱“FIRB”）的相關政策就能看出來。具體而言，澳洲政府對外國投資者在澳洲買房的相關規定（中國人在澳洲買房條件）如下：
1、外籍人士的定義
澳洲政府對於“外籍人士”的劃分是非常細緻的，可以簡單理解為：身在境外並未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士（包括擁有短期簽證的境外人士，例如：旅遊簽證等），即非常住外籍人士。
澳洲政府的相關法律條文規定如下，大家可以詳細對照、比對。
澳洲《1975 年外國收購與兼併法》(以下簡稱“法案”)授權國庫部長（Treasurer）或其代表負責審查外國投資提案，以判定提案是否有違澳洲的國家利益。該法案第五條定義“外籍人士”為：
- 非澳洲常住居民的自然人；
- 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；
- 由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；
- 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信託財產的受託人；或者
- 由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信託財產的受託人。
《澳洲海外投資政策》顯示，“常住居民”指符合以下條件的人士：
- 他們在澳洲的居住不受法律規定的任何時間限制（即為，他們可以無限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西蘭公民）；
- 該人士在過去的十二個月內實際居住在澳洲的時間達到200 天或以上。
- 此外，《澳洲海外投資政策》將“臨時居民”定義為居住在澳洲並且符合以下條件的人士：
- 持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證（無論簽證的剩餘有效期為多長時間）；
- 已遞交永久居留申請並且持有允許他們在澳洲逗留到申請得到最後決定為止的過渡性簽證。
2、 外籍人士在澳洲只可買全新住宅
對澳洲房產投資稍有瞭解的人，大都聽說過“外國人在澳洲不能買二手房、只能買新房子”。準確的描述應該是：普通非常住外籍人士不可以購買澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在獲得FIRB批准後，是可以購買澳洲全新住宅的（如獨立房屋或公寓等）。
- 澳洲全新住宅的定義
全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月。全新住宅包括從非住宅用途（例如：辦公室或倉庫）改為住宅之用，而作出大幅度翻新的建築，但並不包括經過整修或修復的舊住宅。
- 以下情況下，外籍人士可在澳洲購買二手房
《澳洲海外投資政策》規定非常住外籍人士不可以購買已建成住宅作為投資物業或自住，以下情況除外：
1) 由外籍人士運營的大型規模的公司，為駐澳員工提供住宿時，可以購買已建成住宅（二手房）。不過，需提出申請，通常這類申請在批準時會有附加條件，即公司在預計此物業將空置六個月或以上時，需將此物業出售；
2) 非常住外籍人士亦可以購買已建成住宅（二手房），但前提是要對該建成住宅進行改建(即拆毀現有住房並且建造新住房)，並需要提出申請。申請時提出的改建提案必須增加澳洲的住房存量(例如：拆毀一個現有住房，然偶建造兩個或以上住房)，或者改建提案可以表明現有住房已經廢棄或者不適合居住。通常此類申請可獲得批准。申請獲得批準時通常附有一定條件。
3、 外國投資者在澳洲購買全新住宅時的FIRB申請
外籍人士如要購買澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申請。這類申請通常會獲得批准，而且在獲得批準時通常沒有附帶條件。非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發，但購買前也需要向FIRB提出申請，不過，在獲得批準時往往附有一定條件（如在24個月內開工等）。
- FIRB的政策解讀
從FIRB的政策來看，針對非常住外籍人士的批准更傾向於指具體某一房子可不可以賣給這位外籍人士，而不是這位外籍人士可不可以買這一套房子。根據這一原則，申請人在申請FIRB的購房批準時必須要提供具體的房產信息（如地址等），如果通過批准的房子因故沒有買成，申請人需另外申請購買其它房子的批准。
- FIRB審批時間
根據法案規定，國庫部長有 30 至90天的時間考慮申請並作出決定。對於普通民用住宅房地產的購買申請，通常在遞交申請30天內會得到批准答覆。
- 相關建議
由於澳洲法律法規已經形成了較為完善的體系，所有在澳洲買房事宜都可通過您的代理律師與開發商律師進行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士並希望在澳洲購房，需要第一時間告訴您的代理律師，以便其幫助您遞交購房申請。目前，還未有非常住外籍人士購買住宅房地長被拒的先例。
4、 外國投資者購買新房時的“開發商申請”問題
我們經常聽到全新住宅不需要去申請FIRB的批准， 這是因為開發商已經事先將其開發的樓盤向FIRB遞交申請，以便於賣給外國投資者。具體而言，FIRB可能批准該樓盤的50%可以賣給外國投資者，當外國投資者購買時，無需再向FIRB申請，開發商將FIRB批准其向外籍人士售樓的文件附加在購房合同內即可，這一點您的購房律師可以幫忙把關。
不過，這只是其中一個特例。根據澳洲法案規定，無論您是澳洲居民還是非常住外籍人士，以下情況不需政府批准就可以購房：
- 從已經獲得預先批準可以向外籍人士出售的開發商購買的全新住宅；
- 讓您（以及任何相關人）可以每年最多使用四周的時間分享提案中的權益；
- 綜合旅遊度假村的某些住宅房地產；
- 按照遺囑或依法財產繼承所獲取的權益；或者
- 從澳洲的政府（聯邦政府，州、領地政府或地方政府）處獲得或出於公共目的組建的法定企業獲得的權益。
綜上所述，外籍人士只需向FIRB遞交購房申請，便完全可以在澳洲購買全新住宅。而澳洲政府對於外籍人士在澳購房的所謂限制多是出於對國家利益整體的考量，因而才設置了審查批准這一流程，並非真的要限制外籍人士在澳洲的投資和購房。相反，澳洲政府是非常歡迎外籍人士投資澳洲房產的，從各州政府對購房優惠/補貼政策可見一斑。在今後的欄目裡，我們會具體介紹澳洲各州對外國投資者購房的優惠政策，敬請留意！
如需諮詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。