自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政已過了一年多，在這期間，FIRB的政策也進行了小幅變更。今天讓我們一起關注一下有哪些變化：
- 購房豁免證書
此前我們曾講過，FIRB有一類豁免證書（當時稱為“拍賣豁免證書”，相關閱讀：【拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！】、【澳大利亞購房的外國投資審查（FIRB）實例披露】）可以給申請者自審批日起為期6個月的豁免時段，在這6個月內申請者可以持證參加證書規定金額內的物業拍賣會並拍賣購買一套物業。
而目前，澳大利亞政府考慮到使用該類證書的買家多為持有澳大利亞臨時居住簽證者，並需要為其在澳居住期間購買一處自住房用來居住使用，而推出了“現房豁免證書”。該證書允許持有者在限定的地區（一般為澳大利亞州或領地）及限定的時間內（一般為6個月）購買一處現房作為其自住房。值得注意的是，持有現房豁免證書的買家可以使用任何方法多次參加購房流程，例如：拍賣、出價、投標、暗投等方式（而非限定在拍賣物業），並最終購買一處物業。
不同於樓花或新房一般是從開發商將物業賣給個人買家，現房的買賣雙方通常均為個人。在處理交易時，個人賣家一般不傾向於在合同中加入限制條款，給予買家額外的時間做FIRB申請。因此，買家在購買現房（俗稱“二手房”）時，必須在簽訂合同前就獲取FIRB批准函。這樣就意味著買家在支付FIRB申請費時並不能保證其一定能成功購買該物業，尤其是考慮到FIRB的申請一般需要2-3周的時間才能獲取，搶手的物業很有可能在這2-3周的時間內被別的買家買下。而現房豁免證書很好地幫助買家放心地簽訂購房合同。
同時，現房豁免證書基本保留了過去拍賣豁免證書的其他限制及條件，包括：
- 澳大利亞臨時居民簽證持有者只能購買一處現房作為其主要居住地使用；
- 澳大利亞臨時居民簽證持有者必須在臨時簽證到期後三個月內出售該物業；
- 所購物業在成交時必須是空房（無人居住，例如租客）；
- 澳大利亞臨時居民簽證持有者不能出租所購物業的任何部分，不能將所購物業作為投資物業、度假屋使用。
- FIRB批准函審批流程和時間
目前來看，FIRB申請的標准審批周期並無改變，但在實際操作過程中，批准函下發的時間的確提高了不少，一般在支付申請費後的2-3周內就可以獲得批准函。如果買家在支付申請費後3周內還未獲得批准函，可以電話咨詢FIRB，一般FIRB的工作人員都會耐心配合很快處理您的案件。
- 開發商豁免證書
澳大利亞的地產開發商可以向政府申請“新房豁免證書”。如果開發商就其某一開發項目獲取該證書，則海外買家在購買該項目新房時無需另外單獨向政府遞交FIRB申請函。
根據2016年11月26日的通告，澳大利亞政府將會實行新政，允許海外買家向特定開發商購買之前已經出售過但未成交的樓花。該項新政將包含新的規定並引入新的豁免證書機制允許開發商將為成功成交但已出售的樓花視作新房賣給其他海外買家。稅務署長表示在新的規定落實前不會對這些海外買家啟動任何合規行動。
舉例來說，開發商A公司就其開發項目獲取了一份“新房豁免證書”。海外買家B在2015年時與A公司簽訂了樓花購房合同，並在新房豁免證書下無需單獨遞交FIRB申請函。A所購買的樓花即為已出售的樓花。
2017年3月該項目竣工成交，由於資金不足，B未能按時與開發商A成交，並將10%定金損失給了開發商A。2017年4月，另一位海外買家C有意購買這套新房。按照FIRB原有的規定，新房的定義為“未曾出售過的物業”，因此嚴格來說雖然A與B未能成交，這套物業也不能視作新房再賣給海外買家，而只能尋找本地買家。但根據政府新的通告，在AB不能順利成交的情況下已經出售過的樓花還可以視作新房繼續賣給海外買家C。
根據市場需求和綜合考慮，在不違反國家利益這一准則的前提下，FIRB的政策也會隨著時間推移進行一些修正和補充。建議買家在購買物業前和自己的地產經紀、律師和會計師做好溝通工作，了解FIRB的新政和規定。
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