自從2015年12月1日後，澳大利亞對於海外買家投資的審批制度有了大幅的改動。如果海外買家在購澳房時未能獲得專業的法律或投資意見，則很可能會觸犯相關法律規定，尤其對於參加二手房拍賣的海外買家來說更是容易遇到法律問題。
- 一而再再而三的問題：海外買家到底可以不可以買二手房？
海外買家一般被禁止購買澳大利亞已建住房，但在澳洲的臨時居民 （通常為持有超過12個月有效簽證的居民，包括163，188，457及學生簽證等）可以申請購買一棟二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。如果海外買家意圖購買二手房屋並且進行推到重建的，通常會被要求推倒後所建房屋的數量要大於之前房屋的數量（即推倒一棟必須要建兩棟以上）。
- 什麼是「二手房豁免證書（拍賣）」？為什麼會有這一豁免證書？
拍賣是澳大利亞目前二手房出售的一種主流的、賣家中介較為偏好競價購買形式，也更能更好體現賣家優勢的一種買賣合同表現形式。很多持有臨時簽證的海外人士在參加各式各樣後二手房拍賣後才能買到心儀的物業，而拍賣合同中通常是不會有任何的條件性條款的，也不會設有冷靜期，物業一旦拍下則無法再修改合同條款或退出合同。在這裡很多客戶會有疑問，如果FIRB申請批准週期有40天，那麼理論上一旦無法在拍賣前獲得該房產的FIRB批文，則買家就會喪失參加拍賣的資格，這樣無疑大大增加了海外人士參加拍賣的難度。
可以想像，如果海外買家要提前為每一處物業都申請買房許可，這是一個非常費心費力且不合理的程序，不僅審批的時間不夠，而且還要付出不計其數的申請費。
為了排除海外人士參與拍賣的此類困難，FIRB新政下給予這類買家申請「二手房豁免證書（拍賣）」(Established Dwelling Exemption Certificate (Auctions))的解決方案。海外買家可在參加拍賣前繳納相應的申請費（一般根據在申請中遞交的最高物業價格而定），從而申請「二手房豁免證書（拍賣）」。「拍賣二手房豁免證書」可以理解為海外人士參加二手房拍賣的入場券，即買家可在這6個月內參加任何拍賣購買一套在申請房價範圍內的不特定房產，一旦拍賣下物業，則可以向FIRB申請將豁免證書修正為相應的買房許可（買家一般需支付額外的$5000澳元的申請費）。
- 申請「二手房豁免證書（拍賣）」的條件？
條件限制：
- 只能用作拍賣購房，若參加非公開拍賣房屋（Private Sale），仍需要再申請FIRB。
- 該豁免證書只能允許購買者購買一套不特定房產。
- 在申請中所填寫的地區（即各州或領地）內購買物業；
- 購房者在拍賣中的中標價不得高於申請許可的房價限額。
申請費：
申請人在申請「二手房豁免證書（拍賣）」時需繳納的申請費則和該最高價值掛鉤（計算方式與一般個人申請費用相同）。舉例來說，申請人計劃購買$2,000,000澳元的物業，則申請費應為$10,000澳元。則申請人在參加二手房拍賣時，若叫價超過$2,000,000澳元，則會違反FIRB的審批規定，會得到相應的處罰。值得注意的是，如果申請人最後購買的物業價值為未超過$1,000,000澳元，則實際申請費只需$5,000澳元，而當初多繳納的$5,000澳元是不可退款的。因此申請人在遞交申請前需要確定自己的購房預算，尋求專業的法律和投資建議，從而最大程度地保障自己的利益，避免不必要的支出。
參考文獻：
- https://firb.gov.au/resources/guidance/gn09/
- https://www.ato.gov.au/General/Gen/Residential-real-estate-application-form/
林匯銘律師專欄全集：
歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論。
本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章