相信大家在澳洲買房第一個想要知道問題是：外國投資者是否有權在澳洲買房？簡單來說，外籍人士完全可以在澳洲境內購房的。其實澳洲政府是非常歡迎海外投資的，因為澳洲是一個地廣人稀的國家，來自海外的投資為澳洲的經濟發展帶來許多機會。（相關資訊：澳洲房產購買流程）這一點，從澳洲投資審批委員會（即Foreign Investment Review Board，簡稱“FIRB”）的相關政策就能看出來。具體而言，澳洲政府對外國投資者在澳洲買房的相關規定（中國人在澳洲買房條件）如下：
1、外籍人士的定義
澳洲政府對於“外籍人士”的劃分是非常細緻的，可以簡單理解為：身在境外並未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士（包括擁有短期簽證的境外人士，例如：旅遊簽證等），即非常住外籍人士。
澳洲政府的相關法律條文規定如下，大家可以詳細對照、比對。
澳洲《1975 年外國收購與兼併法》(以下簡稱“法案”)授權國庫部長（Treasurer）或其代表負責審查外國投資提案，以判定提案是否有違澳洲的國家利益。該法案第五條定義“外籍人士”為：
- 非澳洲常住居民的自然人；
- 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；
- 由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；
- 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信託財產的受託人；或者
- 由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信託財產的受託人。
《澳洲海外投資政策》顯示，“常住居民”指符合以下條件的人士：
- 他們在澳洲的居住不受法律規定的任何時間限制（即為，他們可以無限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西蘭公民）；
- 該人士在過去的十二個月內實際居住在澳洲的時間達到200 天或以上。
- 此外，《澳洲海外投資政策》將“臨時居民”定義為居住在澳洲並且符合以下條件的人士：
- 持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證（無論簽證的剩餘有效期為多長時間）；
- 已遞交永久居留申請並且持有允許他們在澳洲逗留到申請得到最後決定為止的過渡性簽證。
2、 外籍人士在澳洲只可買全新住宅
對澳洲房產投資稍有瞭解的人，大都聽說過“外國人在澳洲不能買二手房、只能買新房子”。準確的描述應該是：普通非常住外籍人士不可以購買澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在獲得FIRB批准後，是可以購買澳洲全新住宅的（如獨立房屋或公寓等）。
- 澳洲全新住宅的定義
全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月。全新住宅包括從非住宅用途（例如：辦公室或倉庫）改為住宅之用，而作出大幅度翻新的建築，但並不包括經過整修或修復的舊住宅。
- 以下情況下，外籍人士可在澳洲購買二手房
《澳洲海外投資政策》規定非常住外籍人士不可以購買已建成住宅作為投資物業或自住，以下情況除外：
1) 由外籍人士運營的大型規模的公司，為駐澳員工提供住宿時，可以購買已建成住宅（二手房）。不過，需提出申請，通常這類申請在批準時會有附加條件，即公司在預計此物業將空置六個月或以上時，需將此物業出售；
2) 非常住外籍人士亦可以購買已建成住宅（二手房），但前提是要對該建成住宅進行改建(即拆毀現有住房並且建造新住房)，並需要提出申請。申請時提出的改建提案必須增加澳洲的住房存量(例如：拆毀一個現有住房，然偶建造兩個或以上住房)，或者改建提案可以表明現有住房已經廢棄或者不適合居住。通常此類申請可獲得批准。申請獲得批準時通常附有一定條件。
3、 外國投資者在澳洲購買全新住宅時的FIRB申請
外籍人士如要購買澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申請。這類申請通常會獲得批准，而且在獲得批準時通常沒有附帶條件。非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發，但購買前也需要向FIRB提出申請，不過，在獲得批準時往往附有一定條件（如在24個月內開工等）。
- FIRB的政策解讀
從FIRB的政策來看，針對非常住外籍人士的批准更傾向於指具體某一房子可不可以賣給這位外籍人士，而不是這位外籍人士可不可以買這一套房子。根據這一原則，申請人在申請FIRB的購房批準時必須要提供具體的房產信息（如地址等），如果通過批准的房子因故沒有買成，申請人需另外申請購買其它房子的批准。
- FIRB審批時間
根據法案規定，國庫部長有 30 至90天的時間考慮申請並作出決定。對於普通民用住宅房地產的購買申請，通常在遞交申請30天內會得到批准答覆。
- 相關建議
由於澳洲法律法規已經形成了較為完善的體系，所有在澳洲買房事宜都可通過您的代理律師與開發商律師進行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士並希望在澳洲購房，需要第一時間告訴您的代理律師，以便其幫助您遞交購房申請。目前，還未有非常住外籍人士購買住宅房地長被拒的先例。
4、 外國投資者購買新房時的“開發商申請”問題
我們經常聽到全新住宅不需要去申請FIRB的批准， 這是因為開發商已經事先將其開發的樓盤向FIRB遞交申請，以便於賣給外國投資者。具體而言，FIRB可能批准該樓盤的50%可以賣給外國投資者，當外國投資者購買時，無需再向FIRB申請，開發商將FIRB批准其向外籍人士售樓的文件附加在購房合同內即可，這一點您的購房律師可以幫忙把關。
不過，這只是其中一個特例。根據澳洲法案規定，無論您是澳洲居民還是非常住外籍人士，以下情況不需政府批准就可以購房：
- 從已經獲得預先批準可以向外籍人士出售的開發商購買的全新住宅；
- 讓您（以及任何相關人）可以每年最多使用四周的時間分享提案中的權益；
- 綜合旅遊度假村的某些住宅房地產；
- 按照遺囑或依法財產繼承所獲取的權益；或者
- 從澳洲的政府（聯邦政府，州、領地政府或地方政府）處獲得或出於公共目的組建的法定企業獲得的權益。
綜上所述，外籍人士只需向FIRB遞交購房申請，便完全可以在澳洲購買全新住宅。而澳洲政府對於外籍人士在澳購房的所謂限制多是出於對國家利益整體的考量，因而才設置了審查批准這一流程，並非真的要限制外籍人士在澳洲的投資和購房。相反，澳洲政府是非常歡迎外籍人士投資澳洲房產的，從各州政府對購房優惠/補貼政策可見一斑。在今後的欄目裡，我們會具體介紹澳洲各州對外國投資者購房的優惠政策，敬請留意！
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