法规 – juwai

關於投資英國房地產市場的真相

公司業主3大追悔莫及的錯誤！ | 居外專欄

在倫敦找到新的商業空間並設立辦公室，這會使任何企業老板都大喜過望。然而，如果在運營過程中缺乏專業支持，即使行動方案和指導清晰有力，也常常會充滿著質疑和高風險。小型企業老板在租賃和購置倫敦商業地產時，如開一家新餐廳、家具零售店、用於咖啡烘焙或生產醬油的廠房，經常會因小失大，這樣的案例屢見不鮮。這些錯誤最終會讓企業老板付出更高的代價，甚至會阻礙他們的發展，一旦陷入此境，狀況會迅速惡化，快到令人不可思議！【閱讀原文】

《國際財務報告準則第16號》對於房產投資者的重大影響

近年來，買入類似於酒店、商鋪、飛機、船只和火車等重大資產並開展租賃業務的經營模式非常受歡迎。其中一個很重要的原因就是現行的審計方式並不需要企業將這部分的資產計入他們的資產負債表內。但是，從2019年1月1日起，情況將會發生改變。新的《國際財務報告準則第16號》（IFRS16）將正式生效，而企業則必須批露先前不需要計入資產負債表內的租賃詳情。【閱讀原文】

出租英國房產，別忘了買份保險

當你決定將房產出租，從房屋自住者成為房產投資者和房東時，新的責任也就隨之而來。其中最關鍵的一個方面，也是最大的一個改變就是保險。當房產遭遇火災、失竊等不幸時，或有人在你的房產中遭遇意外或受傷時，家庭財產保險可以為你提供保護，承擔費用。但一旦你的房產成為了出租房產，你成了房東後，家庭財產保險就失效了。這時候，你就要盡快選擇能夠為房地產投資者和房東的出租房產提供保護的業主保險。【閱讀原文】

10月1日起短租法案調整！英國房東及房屋中介請註意

10月1日起，英國當地一些與屋主及房屋中介相關的方案調整將正式生效，《放松管制方案》（Deregulation Act）將適用於所有短期保證租賃合同（ASTs），部分租戶可能會因此收到影響甚至遭到驅逐。在租房前及時了解相關法律的最新動向並且及時作出調整是非常有必要的。【閱讀原文】

10月1日起多租戶住宅（HMO）法規調整！英國房東們請註意

從10月1起，英國一些房屋相關的法律將進行調整，其中多租戶住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）許可證的適用範圍也進行了一些更新，本文將會稍作解讀。【閱讀原文】

《國際財務報告准則第16號》對於房產投資者的重大影響｜居外專欄

近年來，買入類似於酒店、商鋪、飛機、船只和火車等重大資產並開展租賃業務的經營模式非常受歡迎。其中一個很重要的原因就是現行的審計方式並不需要企業將這部分的資產計入他們的資產負債表內。但是，從2019年1月1日起，情況將會發生改變。新的《國際財務報告准則第16號》（IFRS16）將正式生效，而企業則必須批露先前不需要計入資產負債表內的租賃詳情。

IFRS16帶來的改變

新的准則中，辦公寫字樓也是資產列表中的一項。這就意味著如果某個企業並不在其自有的場地內辦公而是需要長期租賃辦公場所，那麼從2019年1月開始，它就必須將這部分的租賃以負債的形式反映在資產負債表內。對於那些在辦公場地方面開銷較大的公司來說，在新的報告制度下，它們的財務報表將面臨重大調整，其中負債的比例將大幅提高。

新准則對於企業的影響

為了讓新准則下的財務報表不至於太難看，各企業不得不開始重新評估它們的租賃業務組合。一些專家表示，在現有的模式下，新的IFRS16將迫使公司逐漸棄用長期租用辦公場所的做法，而轉向更為靈活的短期租賃。目前新的准則對於後者仍然是不適用的。

IFRS16其實由來已久。對於出租人或者使用者來說，如今最大的不同就是財務租賃和經營租賃在財務報告方面將不再有明顯區分，都將已負債的形式計入企業的資產負債表內。但是對於租賃期為12個月或以下的短期租賃，承租人可以申請豁免，前提是合約中不能帶有在租賃期結束時購買該資產的附帶選項。

普華永道（PWC）預計，對於主要以提供辦公寫字樓和車輛租賃服務的公司來說，在新的IFRS16生效後，它們的債務水平將會平均上浮高達42%！

對於辦公寫字樓租賃市場的影響

IFRS 16對於辦公寫字樓租賃市場的影響是顯而易見的：在新的准則下，任何一家從事這項業務的企業都將會面對更加復雜的審計流程。舉個例子，在業務所在國租用辦公場地是跨國公司的普遍做法，而如今，在進行資產負債登記時，他們則必須將不同貨幣，不同語言和國家的租賃信息全部整合到一起，這樣的工作量和復雜程度是會讓人望而生畏的。因此目前企業普遍的應對方向都是轉向尚未被納入統計範圍的短期租賃。這樣一來，他們的資產負債表將不至於變得過於難看，而相應的審計工作負擔也會減輕許多。

居外精選英國商業房源：麗晶88倫敦服務型辦公室
由英國知名開發商Daniel Johns公司傾力打造，位於倫敦中心區域，臨近歐洲最大購物中心威斯菲爾德購物中心以及倫敦斯塔福德金融區。
價格：3.49萬英鎊起，首付50%
投資回報：包租10年，8%年回報率，第11年可以享受以原價110%的回購
點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

總結

總而言之，新的審計標准將給企業提供一個精簡和優化它們資產組合的機會。如今，它們將不得不在選擇資產購買或是租賃時多花上些心思。除此之外，為了盡量減少新准則對於資產負債表的影響，企業應當選用更為靈活的租賃方式，從而讓投資者，納稅人和銀行對其保持信心。

翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

歐盟將敲定一特殊法規或致中國海外投資嚴重碰壁

美媒稱，隨著中國在歐洲的企業並購行為引發“政治不安”，歐盟正在敲定首個防止外資威脅國家安全的規定。

美國彭博社11月18日報道，歐洲議會法國籍議員法魯克·普魯斯特（Franck Proust）表示，代表歐盟（EU）各國及歐洲議會的談判人員當地時間11月20日可能將就審查外國直接投資的法律草案達成一致。他說，雙方已經同意草案文本95%的內容，“大家對沿同一方向前進有共識。我對此保持樂觀”。

報道稱，西方國家對外國投資帶來的國家安全風險日益擔憂，特別是來自中國的投資。美國政府已多次以“國家安全”為由阻止中國企業的收購，德國政府也開始對中企的收購行為加強審查力度，以保護其先進技術。“我們正在彌補逝去的時間。”普魯斯特聲稱，“世界所有其他國家都有自己的投資審查系統。只有歐洲沒有這樣的工具”。

據報道，歐盟內部對是否限制中國投資意見不一，法國、德國與意大利態度最為積極，要求限制外國投資，但希腊、葡萄牙和捷克等國反對這一計劃，要求繼續對中資開放市場。

彭博社稱，2017年9月，歐盟委員會通過了外資審查草案的原始提案——歐盟外資審查法律框架草案，試圖對外資並購歐盟公司進行更嚴格的審查。草案提出在2018年底之前，歐盟委員會將對流入歐盟境內的外資進行深入分析，重點關注可能引發安全擔憂的戰略性領域。

居外網juwai.com是全球最大的中文海外房源門戶網站，有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的280萬條分布在90個國家的掛牌房源，也是華人海外留學和移民的專業向導。歡迎致電 400-041-7515 諮詢海外留學、移民和房地產投資的機會。

來源：多維新聞
責編：Zoe Chan

新租房政策出台迫使新西蘭業主退出房地產市場

新西蘭政府計劃針對業主出台更為嚴格的政策，以加強保護租戶權益，這一舉動導致部分業主決定出售出租房產。這一政策包含一系列要求，如給房子供暖，業主無權要求租戶不攜帶寵物，降低租金等。但業內專家表示，此舉僅屬於簡單的膝跳反應，以迎合部分租房體驗不佳的租戶。

Rentals BOP的Gary Prentice表示，過去12個月來，隨著客戶賣掉出租房產，該公司已經失去了超過20套房產。他指出，在出租市場供不應求的情況下推出這一政策簡直是瘋狂之舉。“大多數業主都認為這很瘋狂。他們表示出租市場越來越難以盈利，沒有必要再留著出租房產了。讓政府自己去想辦法吧。”他又指出，到頭來，租戶將承擔所有花費。

Prentice並不是這一策影響的唯一“受害者”。奧克蘭一名業主需要花費42000新西蘭元的價格修繕其出租房產。面對有利於租客的新政府法律，這名業主對投資房產的價值性提出了質疑。

Tauranga Rentals的所有人Dan Lusby表示，他告訴業主稱，7月1日新規定實施後，如果他們無法滿足政策要求，公司將無法為其管理房產。“我們必須強制要求他們這麼做。因為我們不願因為他們的失職而接受4000新西蘭元的罰款。”

他表示，住房條件的確需要改善，但業主們感到難以接受的是起居區需要安裝熱泵，每間臥室都要安裝加熱片，浴室和廚房都要安裝排氣扇。他指出，為達到這些標准，需要花費高達5000新西蘭元的支出。這讓部分業主“敬而遠之”。

陶朗加（Tauranga）房地產投資者協會主席Juli Anne Tolley擔心新的政策條款會在業主提前90天告知租戶要搬出房產時要求業主需要提供相應理由。“如果你的租戶存在威脅，或給鄰居造成不便，你該怎麼辦？”她指出，房產投資者正在考慮其他的投資選擇，如商業房產。

Lindsay Richards在陶朗加、蒂普基（Te Puke）和羅托魯瓦（Rotorua）擁有出租房產。他認識的一些業主已經賣掉了他們的出租房產。他表示，政府的計劃可能只是虛張聲勢，他決定暫時按兵不動。“我決定堅守陣地，希望最後情況會恢復理智。”

科羅曼德爾半島（Coromandel Peninsula）旺阿馬塔（Whangamatā）Ray White房產的經理Trish Morisson表示，業主必須意識到政策嚴重偏向租戶，如果業主做錯了事情，他們就可能被要求退還租戶的所有租金並接受罰款。她指出，12年來，平均租金翻了一番。懷蒂昂格（Whitianga）的房產比旺阿馬塔更貴。

旺阿馬塔Ray White房產經理Christine Fletcher和Trish Morisson

Danny Boeglin曾經居住在泰魯瓦（Tairua）。他擁有14套公寓、單元房和出租房產。他在房產出租行業擁有25年的經驗，他決定在租期到期後就悉數賣出這些房產。“我們一直都盡力照顧好我們的租客，但政府現在的所作所為是在剝奪我們的財政自由，我們無法決定如何使用我們的收益。這很可怕。如果我有一輛價值20萬新元的蘭博基尼，我會很害怕別人開走它。而現在政府卻希望我們將主動權交給租客，而我們只能祈禱一切能有好的結局。”

住房和城市發展部長Phil Twyford表示，3/1的新西蘭人都選擇租房，如果租期不穩定，那麼這些家庭就會被迫頻繁搬家。

過去一年來，商業、創新和就業部（MBIE）的租房債券上漲了2.3%，該部門計劃於未來四年內在豐盛灣（Bay of Plenty）建成275套政府房產。他承認，出租市場處於不確定時期，但同時希望業主能夠對政策的改變有所發言權。

陶朗加租金看漲

Trade Me數據顯示，8月陶朗加租金中位數達到490美元，上升了6.5%。租賃部門負責人Aaron Clancy表示，“光環效應”持續對奧克蘭周邊地區造成影響，豐盛灣的租戶受影響程度最高，周租金中位數年增幅達到8.2%。

OneRoof 編輯Owen Vaughan表示，陶朗加優質出租房產的需求十分強勁，其發展與該城市的房地產市場並駕齊驅。“與普遍看法相反的是，業主並不是總能受益於的租房需求的增強。數據顯示，運營出租房產費用的增長速度略高於租金的增長速度，而租金增長則普遍低於收入增長水平。”

新西蘭Ray White公司在居外網上出售的陶朗加3臥2衛房產，在這裡您可以將鄉村生活與城市便利相結合，教育、娛樂和購物都在輕松的車程內。
居外房源編號：30454859 點擊查看物業信息

法規建議

政策變化或將於2020年生效。部分政策建議如下：

業主若要提前退租，須明確說明合理理由；
業主若要提前退租，不論情況如何，須提前90天告知租戶；
如果租戶認為租金高於市價，可向租賃仲裁庭申請降低租金；
業主無權拒絕租戶攜帶寵物；
健康住房標准將設定最低供熱標准。

居外網juwai.com是全球最大的中文海外房源門戶網站，有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的280萬條分布在90個國家的掛牌房源，也是華人海外留學和移民的專業向導。歡迎點擊查看居外網上更多新西蘭的在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢新西蘭房產的投資機會。

來源：新西蘭先驅報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

10月1日起短租法案調整！英國房東及房屋中介請注意｜居外專欄

10月1日起，英國當地一些與屋主及房屋中介相關的方案調整將正式生效，部分租戶可能會因此收到影響甚至遭到驅逐。這些調整早在2015年就已經出台，但是僅針對於在法案調整日期之後簽訂或者續簽的租約。之前已經開始的，政府則提供了一段長達3年的過渡期，一直到2018年結束。

自10月1日起，雖然仍有一些反對的聲音，《放松管制方案》（Deregulation Act）將適用於所有短期保證租賃合同（ASTs）。其中一項調整要求所有的屋主及房屋中介統一使用6A表格發信通知租戶，而不是像之前一樣根據定期續約類型的或者是固定期限型的租約形式使用不同的通知表格，而且這項調整不受租約開始日期的限制。

此外，根據2015年頒布的《放松管制方案》第21項的規定，屋主或中介必須在租戶入住之前提供租賃指引，確保租戶事先了解相關的手續流程。只有這樣，屋主或中介才可以在有需要的情況下發信通知租戶搬離住所。

重要調整

《放松管制方案》第21項中有關通知租戶的調整主要包括以下四個方面：

6A表格將成為新的格式作為通知租戶的統一方式
禁止在當地政府針對報復性驅逐（HHSRS）采取相關行動後進行通知
必須擁有節能證書（EPCs）及燃氣安全證書（GSCs）並遵守相關條例
必須提供租賃指引

10月1日起多租戶住宅（HMO）法規調整！英國房東們請注意｜居外專欄

從10月1起，英國一些房屋相關的法律將進行調整，其中多租戶住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）許可證的適用範圍也進行了一些更新，下文將會稍作解讀。

跟據老版的條例，符合以下兩項條件的房產必須擁有HMO許可證：

三層或者超過三層的房產
該房產的住戶大於或等於5人，且住戶間沒有親戚關系

除去以上條件，當地政府也有權在特定區域擴大HMO許可的適用範圍。這種情況下房產的樓層以及住戶的數量可以不進行限制。除此之外，任何正在出租的房產都可能需要申請許可證。

新版HMO法令的調整

從2018年10月1日起，2018版的《多住戶房產許可法》（The Licensing of Houses in Multiple Occupation Order）將正式取代2006年的舊版本，而名稱保持不變。在新的制度下，任何擁有5位或者超過5位之間無親戚關系住戶的房產均需要申請許可。之前關於三層樓的條件在新版本中已經被取消，樓層數將不再納入是否需要許可證的判斷標准。

同時，新版還增加了部分有關房間面積的要求，例如：

成人單人臥室的面積不得小於6.51平方米
成人雙人臥室的面積不得小於10.22平方米
10歲及以下兒童的房間面積不得小於4.64平方米

新法規要求，所有已出租的房產都必須立即完成准證的申請才能繼續合法運營。為了鼓勵大眾盡快完成此項手續，許多當地有關部門也出台了一系列的優惠政策，比如對於在特定期限內完成證件申請的屋主給與一定程度的手續費減免。除此之外，部分受政府認可的屋主也有可能享受到不同數額的優惠。這對於大眾來說確實是一項不錯的福利，非常推薦去了解一下。

Jessica House項目位於倫敦西南二區，毗鄰老牌富人區切爾西和新開發區巴特西，步行到地鐵站只要10來分鐘。周圍配套齊全，無論從餐飲到購物廣場都在步行幾分鐘的路程。同時由於切爾西和巴特西的房屋均價已經遠超50萬英鎊，這裡30萬英鎊（約¥262萬）的起價也給了投資者更多的出租回報。2019年2季度交房，是不可多得的高性價比項目。
點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

關於新版HMO法令的更多詳情

如果你是一名房東且名下正在出租的房產符合新版HMO法令的適用條件，那麼及時了解相關的動態是非常有必要的。首先，政府對於新的版本也簽發了一份備忘錄，裡面對於調整的內容做了非常清晰的官方解讀，建議大家查閱一下。下面是備忘錄的鏈接：
http://www.legislation.gov.uk/uksi/2018/221/pdfs/uksiem_20180221_en.pdf

除此之外，如果還想要了解更多有關新版本HMO法令的信息，或者在有關如何應對，以及避免違規受罰等方面需要專業建議的，也歡迎聯系倫敦資深房產中介公司Stonelink International 。

翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國房產的海外所有者被迫公開姓名！違者將被罰款監禁

為洗脫英國作為高風險洗錢國家的惡名，英國的一項草擬法案規定英國房產的海外所有者必須公開其真實身份，否則將面臨監禁和高額罰款。

幾年來，海外公司通過收購高價值英國房產洗錢的醜聞頻出，缺乏管制導致腐敗資金進入房地產市場的擔憂呼聲越來越高，在此背景下，新的法律應運而生。

國家打擊犯罪局稱，3年前，海外犯罪團伙通過英國房產交易轉移數十億腐敗資金。議會外交事務委員會稱，俄羅斯的腐敗資金通過房地產等途徑在英國得以合法化，對英國的國家安全造成威脅。

新法律規定，擁有英國房產的海外公司必須向對公眾開放的注冊處公開所有者的真實身份。政府稱這些注冊處是房產部門打擊洗錢網絡的一部分，旨在方便執法者查抄違法資產。

海外公司匿名購買房產是完全合法的，但房產活動人士擔心海外資金的流入將迫使英國房價上漲。

該草擬法案針對規避注冊處的行為制定了一系列的處罰措施，包括：

未公開實際所有人的房產將被禁止出售或出租，不服從者將面臨最高五年監禁和高額罰款。
未登記注冊或企圖注冊不實信息的個人將面臨最高兩年監禁和高額罰款。

支持透明化處理的活動人士對這一法律表示歡迎，他們中的一些人為推動這些法規的實施已經奮鬥了數年。

英國透明國際（Transparency International UK）的政策主任鄧肯·哈梅斯（Duncan Hames）表示，“這些法規終於得以實施，成為了我們盼望已久的法律工具，房產所有者的身份不再神秘，房產市場不再是貪污腐敗行為的溫床了。我們很高興通過幾年來的宣傳與運動，我們終於邁出了第一步。”

“一直以來，英國都對腐敗資金敞開懷抱，而我們的房產市場常常成為了這些腐敗資金的藏身之處。這一法案的實行使得腐敗人員又少了一處藏匿非法資金的避難所。咨詢審議期過去後，我們希望政府能夠將這一法律作為當務之急來處理。”

非政府組織全球見證的反腐敗活動人士齊多·唐恩（Chido Dunn）將新法律稱為“改變游戲規則的關鍵因素”。她表示，“政府終於開始采取嚴肅態度，禁止罪犯和腐敗人員通過英國房產來洗錢。我們拭目以待，看看究竟誰才是我們國家房產的所有者。”

英國房地產代理商協會也對新法律表示歡迎。該協會的總裁馬克·海伍德（Mark Haywood）表示，“房產是洗錢的高風險市場，因為海外公司無需在英國設有辦事處就可以在這裡購買房產。”

“無法查證的‘公司’可以通過購買房產將腐敗資金合法化。當相關機構想要確定房產的實際所有人時，查到的通常只是空殼公司。”

“此外，經過洗錢的資金所購買的房產通常是無人居住的，占據了市場上原本可為實際家庭提供的房產，對整個住宅區也將產生廣泛的消極影響。為了確保英國房市的健康發展，弄清房產背後的真實所有人十分有必要。”

兩年前巴拿馬文件泄露後，卡梅倫提議建立房產實際所有人的公共注冊處。《衛報》發現，在泄露的文件中至少有價值70億英鎊的房產由海外公司所有，至少1,700億英鎊的房產由低稅率國家的所有者所有。

允許海外購房者匿名購買英國投資房產導致大量資金流入房產市場，迫使房價上升，加劇了房市危機。2年前，《衛報》的一項調查顯示，一棟設有50所公寓的摩天大樓中，1/4的公寓都為海外公司所有。

居外網juwai.com是全球最大的中文海外房源門戶網站，有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的280萬條分布在90個國家的掛牌房源。歡迎點擊查看居外網上37.4萬套英國在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢英國房地產的投資機會。

原文：衛報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

還在考慮買房投資？新西蘭政府喊你來種樹！

政府將會改變新西蘭針對林業海外投資的規則，以確保新西蘭人能夠更多的獲益。

財政部副部長David Parker在6月19日宣布，政府禁止海外買家購買現房的法案已經遞交至國會。

他說，林業也需要包含在這一法案之中，政府將放松林業市場以鼓勵投資者對林業進行投資。

一些利益相關者也提供了反饋，認為現有的篩選政策在海外買家購買永久產權土地或者租用土地時會耗費很長時間，並造成相當大的開銷。

在大多數情況下，海外投資者如果想投資永久產或者租用敏感的林業土地，需要經過海外投資辦公室（OIO）的篩選並獲得許可。

然而，那些獲得林權的人實際上可以授予投資者對土地的長期高度控制權。

財政部的一份文件認為，林權已經脫離了海外投資辦公室的篩選制度，這導致了政策上的一些矛盾，並造成了政策實施時效率的降低。林權的掌握者事實上獲得了與永久產權土地及租賃土地相似的權力。

根據該法案，一個投資者如果在一年內投資超過1,000公頃土地的林權，需要經過海外投資辦公室的許可。

低於1000公頃的投資不會被審查，而且如果一位投資者投資了幾筆林權，那麼只有其中超過1000公頃的某一筆或幾筆投資才會被審查。

林業部長Shane Jones說，這一法案承認了林業對新西蘭的重要性。“我確定該法案會促進林業投資，同時也會保證政策不被鑽空子。”

他說，高質量的海外林業投資將是實現政府十億棵樹種植計劃的重要組成部分，也將是促進本國經濟發展的機會。

對該法案進行的一些重要修改包括提高投資者在申請許可時的靈活性，並取消一些不必要的限制。在審核林業投資時，投資者能夠有三種不同的審核方式可以選擇。

法案同時還將確保現有的投資者和業主只需要在合同上稍事修改即可，並不需要將合同交給政府重新申請許可。

Jones說，“我對這份法案感到高興，並相信整個行業的前景會是令人振奮的。”

**居外網上出售的新西蘭凱塔亞（Kaitaia）林地**，面積41.9公頃，俯瞰Rangaunu海港。*點擊查看土地信息*

點擊查看居外網上更多新西蘭鄉郊房源，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

森林所有者協會的數據顯示，新西蘭森林種植面積超過17億公頃，去年該行業為新西蘭國內生產總值（GDP）貢獻了36億美元，約占3％。

來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

居外看點：越南房產所有權限制松綁外國人能入境就能買房！| 海外

在過去的幾十年裡，越南已經取得了長足的進步，在上個世紀90年代，平均每年GDP增長超過7%。目前越南仍是亞洲最有前途的市場之一，因為該國對外國投資開放政策，而投資越南的房地產無疑是從該國經濟增長中獲益的最佳途徑。

為什麼要投資越南的房產？

你可能想等到投資在越南變得更容易，但除了目前進入該市場的壁壘正在壓低價格之外，現在投資越南房產還有以下幾點理由。

首先，人口結構對越南有利。雖然中國和泰國等周邊國家正面臨人口減少的問題，但預計到2040年，越南的人口將由目前的9500萬增長至近1.2億。

正因為如此，所有主要城市中心的房價都受到城市化的推動。這與柬埔寨的情況類似，盡管可能沒有那麼快。

其次，越南是世界上發展最快的國家之一。越南經濟在2016年增長了超過6%，目前的趨勢仍是向上的，因為政府使商業和外國投資更加容易。

先驅者收獲最大的回報。目前去越南投資並不是那麼簡單容易的，但這並不一定是壞事。

外國人能投資越南房地產嗎？

一個字，能。但情況復雜得多。越南的外國人房產所有權法限制了所有特定社區的外籍業主數量。另外，越南禁止外國人獲得土地所有權。

自從2015年7月1日起，《越南住房法》（Law on Residential Housing）對外國人房產所有權的主要限制已經被取消

點擊查看越南房源

首先，在越南，土地只能出租。無論你是本地人還是外國人，所有的地塊都屬於國家所有，只能按50年進行租賃。你可以獲得建在土地之上的房子和建築的所有權，但不能獲得這塊土地的所有權。在租約期滿後你可以選擇延長租約。

另外兩項限制是，在一幢共管公寓大樓裡，外國買家擁有的公寓單位占比最高只能達到30%。此外，在任何一個行政區內，只有250套房子可以歸外國人所有。顯然，在河內和胡志明等人口稠密的城市，這兩個規則更令人擔憂。

自從2015年7月1日，改革後的《越南住房法》（Law on Residential Housing）正式啟動以來，過去對外國人房產所有權的幾個主要的限制已經被取消。

以下是投資者需要知道的有關越南房產外國人所有權法律的最新消息：

個人：

只要能合法入境，外籍人士就有資格在越南購買住宅。

實體：

所有法人實體，如外國投資基金、銀行、越南分支機構和海外公司在越南設立的辦事處等，均有資格購買越南房產。

類型：

新的住宅房屋法律允許符合條件的外國實體和個人購買和擁有所有的住宅類型，包括公寓和地產，如別墅和聯排別墅（以前只適用於公寓）。

外國人配額限制：

在一幢共管公寓大樓裡，外國人擁有的公寓單位占比不得超過30%。

一個地產開發項目裡，外國人擁有的獨立房屋總數不得超過10%。

購買目的：

外國人擁有的房產可以出售、轉租、繼承和抵押（以前只供業主自住）。

土地保有權

外籍人士：自所有權證書頒發之日起，最長可達50年，並可續期（須經當局批准）。

外國個人 + 越南配偶：自由保有。

外國機構：最長可達該機構在投資證明中的標明期限（包括延長期間）。

胡志明市Lancaster Lincoln

位於胡志明市第四郡的中心位置，設計源於紐約風格。西貢河岸位置得天獨厚，距離一郡Bitexco金融塔僅1.9公裡路程，開車只需7分鐘；距離二郡中心區一岸之隔，從隧道前往二郡不到10分鐘車程，未來會有一座橋連接兩岸，非常合適上班一族居住。

此外小區還配有八層樓高的商業中心，彙聚了超市，餐廳，咖啡店，屋頂無邊游泳池，健身房，圖書館等，使得生活在這的居民充實便利。

查看房源詳情

會安X2

X2是即將到來的環保豪宅，位於峴港和會安之間，距離峴港國際機場僅有30分鐘路程，靠近著名的文化遺產會安古城。X2會安酒店位於Co Co河河畔，享有壯麗的景色，可以進入650米的河流臨街。

該住宅結合當代建築設計與可持續環保標准，營造出輕松而寧靜的氛圍。70間獨立別墅包括從兩臥室到四臥室的房型，住客可以享受高檔服務和設施，如生態花園、無邊際游泳池、世界一流的健身房和水療設施。

查看房源詳情

胡志明市新華明珠

越南胡志明市平盛區是一個黃金地段，因為它擁有西貢河的景色，方便前往該市的其他地區。既有良好的基礎設施，又有非常好的風水，平盛區的新華明珠被認為是所有投資者以及尋求理想退休者的目標。

據最新資料，新華明珠項目於2017年六月首先正式開放B1 – B2兩座。價格從2,200美元/平方米（已含增值稅）起，租金利潤從800美元到2500美元不等。

查看房源詳情

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外看点：外國人能投資印尼房地產，搭乘經濟快車嗎？| 海外

印度尼西亞（印尼）是東南亞面積最大、人口最密集的國家。雖然該國發展勢頭強勁，且擁有龐大的消費市場，但並未獲得大多數房地產投資者的關注。

印尼的經濟增速也非常引人注目。該國著力發展基礎設施、制造業和服務業，從而自2010年以來實現了5%以上的平均經濟增速。印尼是東南亞地區經濟增速最高的國家之一。這令投資印尼房地產成為那些希望從這一未來全球經濟動力的發展壯大中獲利的投資者的理想選擇。

不過，該群島並不全是積極表現。對於外國人士來說，在印尼創辦企業或購買股票非常簡單，投資該國房地產卻有些困難。但這並沒有阻止人們投資印尼房地產的腳步。我們可以采取一些變通方法，有些方法風險高些，有些方法風險較低。

話雖如此，該國正在逐步開放，並且變得更加透明。近期在法律上的變化明確表明該國政府正沿著正確的道路前行。其中一項變化令外國人士在印尼創辦企業和購買房產變得更加容易。

點擊查看印尼房源

印尼的房產所有權

目前，外國人士無法以個人的名義擁有永久產權房產。

雖然印尼的成文法會讓外國人士感到有些棘手，但他們仍可購買該國的共管公寓。外國人士還可購買土地的控制權，不過，在法律上更加困難，且購買者的內心會相應地感到有些忐忑。

印尼擁有幾種不同的土地所有權。永久產權通常被稱為“SHM”，僅可由本國公民擁有。土地使用權通常被稱為“SHP”，從本質上來說是租賃權，向外國人士開放。

共管公寓

外國人士擁有共管公寓等分層所有權住宅房產的依據是於1996年6月出台的《政府規章》第41條。不過，該條款的規定並不明確，實際上並沒有外國人士獲得分層所有權，證明其對房產的所有。

在實踐中，外國人士可簽署可轉換租賃協議（Convertible Lease Agreement），通過該協議，外國人士可以開發商的名義擁有房產所有權，並規定明確的租賃時限。可轉換租賃協議規定，如果且當主要的法律法規允許外國人士擁有分層所有權時，出租人和承租人均有義務簽署買賣契約，將所有權轉讓給外國所有人。

土地

外國人士不允許擁有永久產權土地。他們可以購買土地的使用權，而不是所有權。

外國人士在印尼購買土地擁有三種選擇：

1. 通過印尼代表

慣常的做法是，由印尼西代表為外國買家購買土地。必須將土地所有權從上一所有人轉讓給印尼代表。出於對外國買家安全的考慮，必須與印尼代表簽署三份協議。

貸款協議（Loan Agreement）——該協議規定外國買家借貸給印尼代表的購買價格。

不可撤銷授權書（Irrevocable Power of Attorney）——該授權書規定外國買家可全權處理土地等的出售、租賃和抵押。

永久使用權協議（Permanent Right of Use Agreement）——該協議規定外國買家可全權使用並占有土地。

2. 通過外商投資公司（PMA）

PMA是印尼的一種“公司類型”。PMA公司在成立後擁有30年的經營時限。如果公司可通過增加投資來擴充項目，可將經營時限延長一次或兩次，每次30年。PMA公司可由外國人士100%控股。

PMA公司可獲得建造權（Hak Guna Bangunan, HGB）。土地建造權或施工權的有效期為30年，到期後可延長20年，之後甚至再可延長30年。

如欲創辦PMA公司，您需要：

提交詳細的商業計劃。

在能夠為印尼的外國技術、就業和環保方面增加價值的商業環境中經營。

在印尼當地的銀行中擁有適當的現金存款。（具體金額可能不同，根據企業的動用資本計算。）

證明房地產投資是公司資產。

整個過程大約需要3至4個月的時間，完成之後，公司即可申請外國主管的工作許可證，公司經營第一年可申請3個許可證。創立公司的成本大約為5,000美元。

3. 通過租賃權

在印尼定居且持有KITAS工作簽證的合格外國人士可擁有租賃權。租賃權的有效期為25年。到期後可延長50年，共70年。一直到2016年，有效期還僅可延長25年，共45年。

雇佣印尼律師，協助您處理交易至關重要，尤其是金錢交易。所有土地交易必須在土地所在地的印尼公證處（Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT）進行。

買房時一般都會付定金，但這種做法在印尼並不可取。印尼的房地產公司沒有相應的行為規範；它們沒有任何法律義務保護購房者的利益並保證其獲得房產所有權。

在印尼，有已登記土地和未登記土地之分。1960年《基本土地法》保護的是經過認證的土地，即在當地土地管理局登記的土地。未登記土地（即Adat土地）歸社會共有。因此，仔細檢查所購買土地的土地證至關重要。

登記房產的整個過程包含6個程序，需要花費大約22天完成。

近期出台的法律法規

2016年BPN法規第13條擴大了外國人士在印尼擁有住宅的權限。

該法規規定，僑民可在該國購買住宅，前提是該房產達到某一最低價格水平。比如，您僅可在雅加達購買價格在100億盧比（折合約490萬人民幣）及以上的住宅或公寓。其他地區擁有各自不同的價格限制。需要重點注意的是，您實際上擁有的是位於土地上的建築結構，而不是土地本身。

除了價格水平之外，在該國購買住宅或公寓還有其他要求。外國人士及其家人必須擁有居民身份。而且，應從政府或開發商那裡購買房產。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。