Tag: 胡志明市

据居外网 Juwai.com统计，在2018年下半年至今年上半年这段时间，越南相关的问询量增长了91%。目前，越南在居外网的十大最受欢迎国家排行榜上排名第九。本文认为，促使中国买家对这个正在崛起的东南亚国家感兴趣的共有九大因素。

1. 经济的增长

越南作为一个共产主义国家，目前是世界上增长最快的经济体之一。根据越南国家统计局（GSO）的数据，2018年，越南经济强劲增长了7.1个百分比（这是其11年来的最快增速）。未来几年，预计越南将继续保持这样的高速增长。今明两年，越南的GDP年增长率预计都将达到6.5%。越南国家统计局的数据还显示，去年从中国流向越南的资金总额达到了24亿美元，占2018年注册外国直接投资总额的6.8%。中国现在是越南的第五大投资国。

随着中国投资涌入越南，越南也吸引了想要在新兴东南亚国家投资的中国房产买家。

2. 对外国人的欢迎

2015年开始，越南新法向外国人开放了其房地产市场。任何持有有效签证的外国人，无论是居民还是游客，现在都可以购买房产，租赁期长达50年，而且可以选择延长租赁期。外国人可购买的房产数量也不设上限。但是，针对公寓楼而言，外国人只能持有不超过其30%的部分。以及在已落地的项目中，外国人最多只能持有不超过10%的房产。外国人也可以买房子，但是在一个特定地区内最多只能购买250套房子。租赁期依旧是50年，但是可以延长。

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3. 有吸引力并且具增长潜力的房产价格

同曼谷等其他受中国人青睐的房产热门地点的房价相比，越南的房价被认为是非常实惠的。一套位于胡志明市中心的高档住宅，每平方米的价格在3000到6000美元。而同样的一套房子在曼谷，每平方米的价格则要达到7000到9000美元。在这方面，对于习惯国内或者如新加坡等国家天价房产的中国投资者而言，购买越南的豪华公寓看起来会是一笔划算的买卖。

去年，豪华住宅的价格飙升了17%，中国是胡志明市豪华公寓最大的买家。

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河内和其他沿海城市的房价甚至更便宜。即使是海外资产有限的中国买家，也有能力在这个快速增长的市场中购买房产。只要70万人民币，你就可以在越南拥有一套半豪华住宅。而同样的这样一套住宅如果是在澳大利亚或者美国等传统房产地门地点，则大约要花掉你500万人民币。

此外，随着越南加大发展力度，预计其未来房价将会上涨。2019年第一季度，胡志明市的公寓价格同比飙升了22.7%。同样，在河内，2019年第一季度的公寓均价也同比上涨了6.8%。房地产观察家预测，在未来几年里，住宅房地产的平均价格每年将上涨8%至10%。²

越南因此吸引了那些视房地产为长期投资的中国买家，无论这些中国买家买下房产是作为主要居所还是将其出租。

4. 房产带来的高收益

一些位于胡志明市黄金地段的高端公寓年租金收益率目前为6%至8%，比曼谷和新加坡高出1.5%至2.5%。在河内，公寓月租金同比增长了5%。在胡志明市，酒店式公寓的租金也较前一年上涨了4%。

分析师预计，随着需求增加，未来房地产租金收益率将进一步上升。

5. 基础设施的改善

越南计划改善其基础设施，这也是吸引外国房产投资商的一大因素。胡志明市等城市正在迅速发展，并与其他城市合并。升级住宅、学校、医院和道路的计划正在进行中。

到目前为止，越南有2000公里的新公路。河内已经了有铁路交通。到2020年，胡志明市连接市中心和东部地区的首个地铁系统也将投入运营。与此同时，众多高速公路项目也正在规划或建设中，以改善大城市之间的互联互通。

同样，发展和升级城市公用事业的计划也已经宣布。《全球基础设施展望》（Global Infrastructure Outlook）报告显示，如果越南继续保持这种积极的投资步伐，那么到2040年，越南就将实现其目标的83%。

6. 较短的离家距离

中国和越南之间航班频率的增加，使得两国人民往返两地更加容易。其中包括最近开通的往来中国西南地区云南省省会昆明和越南海防的直飞航班。其他航线包括往来重庆与胡志明市、郑州与岘港、上海与胡志明、芽庄与常州、南宁与胡志明市，以及岘港与兰州之间的航班。

越南与中国有一条长达1350公里的共同边界，这条边界上有7个越南省份与中国接壤。随着航空的便利，越南如今与老挝、缅甸一起成为了距离中国最近的东南亚国家之一。

7. 新自由贸易协定对越南房地产市场的促进

《跨太平洋伙伴关系全面进展协定》（CPTPP）2019年1月在越南生效。CPTPP是澳大利亚、文莱、加拿大、智利、日本、马来西亚、墨西哥、秘鲁、新西兰、新加坡和越南签署的自由贸易协定。

跨国律师事务所贝克•麦坚时律师事务所(Baker McKenzie)表示，越南房地产市场有望从该协议中获益。外国投资者的利益受到投资者-国家争端解决机制（ISDS）的保护。该机制适用于跨境房地产开发投资。CPTPP还扩大了外国投资者可以参与的房地产服务领域，包括房产经纪服务、房产交易大厅、房产咨询服务、房产管理服务等。住宅房产和商业用房均包括在内。

8. 丰富的学校资源

一系列颇具吸引力的教育选择引起了中国投资者的共鸣。他们通常将学校视为购买海外房产的主要动力之一。在中国父母选择海外居住的愿望清单上，让孩子在住在海外的期间能够接触到外国课程，这一项是排在前面的。

越南的主要城市不乏国际学校。胡志明市是世界上仅有的27座拥有50多所英语国际学校的城市之一。目前，胡志明市有66所学校（面向学前、小学和中学学生）提供英语式教育和与国际学生相关的课程。越南的另一个主要城市河内有36所国际学校可供选择。⁶

9. 大量的可选地段

越南不乏可供富裕的中国买家投资的房产。据居外网 Juwai.com统计，越南最受欢迎的四个城市是胡志明市、河内、芽庄和岘港。

• 胡志明市

胡志明市是越南的商业中心，也是越南最大的城市区域。同时，胡志明市还是亚洲发展最快的城市之一。这里到处都是新开的商店、繁忙的公司和企业。几乎越南所有重要的商业活动都与胡志明市有关，这使得其房产市场受到外籍人士和外国投资者中的欢迎。

• 河内

河内是越南的首都，是越南第二大城市。河内给人的感觉明显不同于胡志明市，其房地产市场也大为不同。与它南边的大邻居相比，河内的低层建筑更多。大使馆、初创企业和非政府组织在吸引外籍人士和外国人来河内方面发挥了作用。

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• 岘港

岘港是一个拥有100多万人口的繁华海滨城市，是越南第三大城市。虽然它的城市规模远不如河内或胡志明市，但它是越南最受外国购房富商和退休者欢迎的城市之一。

• 芽庄

芽庄比越南其他海滨度假胜地更靠近胡志明市。它尤其受到拥有第二套住房和想要快速回家过周末的城市居民的欢迎。芽庄的天际线也开始上升，为外国买家提供了大量的置业机会。和其他海滨城市一样，你可以找到饱览海景的豪华房产。

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来源：居外网
责编：Zoe Chan

越南經濟近年高速起飛，連帶催生一大批富豪，這些有錢人超愛投資房地產，帶動越南豪宅市場上演噴出行情。

過去十年來愈來愈華麗的高樓大廈重新定義了胡志明市的天際線，這無疑是該國經濟發展和豪宅市場高速成長最明確的像徵。

雖說越南都會區的快速現代化，外資扮演相當關鍵的角色，但本土富豪買家才是支撐豪宅市場大多頭行情的主力。

世邦魏理仕（CBRE）越南分公司資深董事董棟（Dung Duong）表示，“整個越南的高檔房地產市場，特別是胡志明市，吸引本地和海外投資客的興趣和投資。”

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自從開放外國投資和加入世界貿易組織（WTO）以來，越南經濟就一直處於噴發的狀態，這個曾經是東南亞最貧窮的國家，去年經濟成長率高達7.1％，表現高居全球前幾強。根據英格蘭及威爾斯特許會計師公會的預測，越南今年成長率估計可達6.7％，居東南亞之冠。

富豪人數五年激增28％

經濟高速成長後，越南也成為全球制造與出口的中心，更因此催生大量的富豪，根據英國房地產顧問業者萊坊（Knight Frank）發布的《2019年財富報告》，2018年越南身家達百萬美元以上的富豪人數估計有12,327個，2023年時富豪人數將來到15,776人，激增28％。

越南豪宅市場的發源地就在胡志明市，之後才漸漸擴展至首都河內等其他大都市。如今，在本土富豪不斷增加後，許多有錢人不單只著眼本國市場，甚至開始出國炒房。

第一太平戴維斯（Savills）越南副董事經理葛利費斯（Troy Griffiths）指出，“越南的有錢人已經走上國際的投資舞台，與其他國家相較，越南對於資金彙出的貨幣管制雖然較嚴，但也壓不住越南人投資海外房地產的熱潮。”

世邦魏理仕的董棟表示，“越南富豪圈最青睞的海外買房去處分別是美國、加拿大、澳洲與英國等英語系國家，近幾年則新增一些歐洲國家，像是塞浦路斯、馬爾他、葡萄牙與匈牙利。”

95％為本土買家

不過，越南有錢人當然還是最挺自家的房地產市場。

董棟說，“過去四年來越南房地產市場景氣強勁反彈，其中高達95％的買家為本土投資客。”葛利費斯也附和說，“本土買家依然是越南房市的買盤主力。”

2015年越南松綁法規，允許外國人投資越南房地產，並與越南本土買家炒熱豪宅市場買氣。不過，雖然松綁，但外資投資越南房市還是有許多限制，葛利費斯舉例表示，像是外資購買某棟大樓產權的上限設在30％，也因此胡志明市豪宅建案只要開賣，沒多久外資就達到購買額度的上限。

胡志明市最高價的地區當屬第一郡（District 1），該區為越南的金融中心，除了有胡志明市證券交易所外，許多國際大銀行的越南總部均設在該郡，知名豪宅建案Marq和Vinhomes Golden River也是坐落此區。

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董棟表示：“由於土地價格非常高，這一區的住宅推案量本來就有限，有的話一定是豪宅，我們公司就一些有錢的客戶只指名買第一郡的豪宅，大多數人看准的是房價的增值，而不是租金報酬，因為這一區的租金收益率僅4％到5％。”

延伸閱讀：【居外看點：越南躍升房地產淘金熱門目的地，現在入場來得及嗎？】

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來源：雅虎新聞
責編：Zoe Chan

越南房產項目的透明性、開發商的威信及法律因素是外國投資商對越南房產市場進行投資時提出的至關重要要求。

據《越南人民報》報道，這段時間，並購市場較為活躍。大規模交易活動主要與消費品生產、金融、房地產等領域有關，旨在集中挖掘人口規模為9600多萬人的越南市場的潛力。

其中，今年上半年，雖然房地產市場熱度有所下降，但是大規模並購活動仍然繁多，突出的是由國內外開發商進行的四大房企並購案。

最近，Keppel Land集團通過其直屬公司Monestine Pte. Ltd.同富龍房企簽署了並購合同，購買位於胡志明市雅貝縣總面積6.2公頃的三塊土地的60%股份。FLC集團與韓國樂天集團直屬Lotte Land公司上個月簽署了關於成立聯營公司的合作協議，其從事房地產領域。FLC Lotte股份公司的注冊資金為5565億越盾，其中Lotte Land持股60%、FLC公司持股40%。該聯營公司將在位於河內市慈廉縣大姥坊、總面積6.4公頃的土地上開展房產項目。這是FLC集團2017年中標購買的土地，中標金額為8600億越盾。

2019年1月，樂天集團直屬Lotte E&C一成員公司同興祿發公司簽署了合作協議，合資對位於胡志明市第7郡的房產項目進行投資。南龍投資公司公布，投資2.3萬億越盾購買新加坡Keppel Corporation Limited公司直屬Portsville Pte. Ltd.公司的70%股權。

第一太平戴維斯（Savills）越南公司河內市分公司投資咨詢部主任黎俊平認為，關於房地產並購領域，越南是亞洲新興市場，不遜色於泰國、新加坡及香港等亞洲最熱市場。突出的項目取得高利潤，因此投資商正在積極尋找在越的投資商機。他稱：“2019年上半年，外國投資商對越南投資需求很高，特別是來自新加坡、日本、韓國及香港等地的投資商。”

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第一太平戴維斯越南公司代表認為，以前，國內投資商趨於同國內企業合作，因為他們彼此之間更加了解，交易活動更為順利。

然而，國內企業現在更為開放。他們希望配合外國投資商，旨在籌集投資資金，互相交流經驗和利用外商的項目發展能力。他們更加積極主動參與融入進程及並購活動。

這些年來，國內企業對外國投資商的工作規程及要求逐漸熟悉，因此決定合作之前已經做好准備。

黎俊平先生指出外國投資商的三大要求，即項目的透明性、開發商的威信及法律因素。其中，透明性是首要要求，因為其作為決定項目施工時間的因素。如果項目缺乏透明性或在手續和征地拆建方面上出現障礙時，無論是意向有多強還是實力有多大，開發商都無法開展項目。此外，未來的活動將遇到更多困難。

開發商的威信非常重要，因為那就是雙方攜手開展項目的基本條件。項目的法律問題也是越南開發商這段時間努力改善的條件，因為法律相關問題總是讓投資商感到擔憂。

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第一太平戴維斯越南公司代表表示，他們對2019年下半年及2020年房地產並購市場持有樂觀態度。越南現是新興市場，所簽署的各項貿易協定顯示越南在國際地位的威望。

黎俊平先生認為，“同不斷變動的香港和中國等市場相比，越南是較為安全的投資目的地。可以說，外資正在排隊等待湧入越南。”

他同時認為，越南有關促進並購活動的政策日益開放，國內投資商配合好行政機構以辦理更加透明的相關文件，其讓項目開展進度更快。因而，投資商感到更加放心。

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來源：越通社
責編：Zoe Chan

居外網CEO羅雪欣表示，越南房價與東南亞其他地區相比十分具有競爭力，加上不斷加強的基礎設施建設，給越南房地產市場帶來了長期的利好。胡志明市是中國買家最關注的越南城市，個別奢華公寓的售價甚至超過了一萬美元/平方米。

撰文：吳將

越南，作為東南亞地區近年來經濟增速最快的國家，其房地產市場越來越受到全球投資者的關注。

根據越南外國投資局（FIA）近日公布的數據，今年前五個月外資在越南直接投資達167.4億（約為1150億人民幣）美元，同比增長69.1%，創最近四年以來新高，其中約11億美元流入了房地產市場，僅次於制造、加工業。

大量外來投資的湧入，使得該國的中高端房產、尤其是公寓水漲船高。

當然，在越南投資房產的風險也不容忽視，比如：外國人只能購買不帶土地的公寓，並且產權只有50年（可續）；同一小區外籍戶主擁有的房產不能超過30%；以及越南盾（對美元的）貶值風險。

越南鐵成房產中介公司總經理劉鐵成在接受第一財經記者采訪時也提醒，頂端的豪宅價格遠遠超出了當地人的收入水平，投資潛力有限，僅僅是當地富豪身份的像征。

躋身全球GDP增速最快國家行列

據全球房地產經紀公司仲量聯行（JLL）統計，2019年第一季度，越南胡志明市的公寓價格同比飆升22.7%，至2028美元（約13933元人民幣）/平方米；同期首都河內的公寓均價也升至了1407美元/平方米，同比上漲6.8%。

海外房產網站居外網董事CEO羅雪欣女士（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時表示，越南房價與東南亞其他地區相比十分具有競爭力，逐漸壯大的中產階層、持續發展的城市化，和不斷加強的基礎設施建設，都給越南房地產市場帶來了長期的利好。

她認為，對於中國買家來說，越南房產很有吸引力，預計越南房價在相當長的時間內將會保持上升。

越南房地產市場的火爆和該國經濟的增長強勁緊密相關。

世界銀行數據顯示，2000年~2017年越南的國內生產總值（GDP）增長了七倍，2018年的GDP增速更是達到了7.08%，創下了10年來新高，進入了全球GDP增速最快的國家行列。國際貨幣基金組織（IMF）預測越南今明兩年的GDP將保持6.5%的增速。

盡管之前全球貿易摩擦不斷加劇，但越南尚未受到波及。

據美國方面統計，今年第一季度，越南對美出口同比激增40.2%，其對美出口總額將有望超越意大利、法國、英國和印度等大型經濟體。

此外，星展銀行在一份研究報告中提到，越南社會的人口結構也十分具有活力，該國35歲以下年輕人占總人口的70%，人口紅利無疑將為越南經濟的發展提供強勁支撐。

星展銀行的經濟學家西雅（Elvin Seattle）表示，在強勁外國投資和勞動力增長刺激下，今後十年越南經濟增速有望保持在6%到6.5%的水平。

高端公寓每平方米均價超5000美元

普華永道（PwC）在其發布的《2019年亞太區房地產市場新興趨勢》報告中指出，越南胡志明市的投資與開發前景排在亞太地區城市前列，看齊日本東京和泰國曼谷。該報告認為，對於機會型投資者而言，胡志明市存在很多獲利的機會。

越南鐵成房產中介公司總經理劉鐵成在接受第一財經記者采訪時表示，自從越南政府2015年7月起開放國內房地產市場，允許外資在滿足一定條件下購買當地的住宅物業之後，河內和胡志明市的中高端住宅市場便走上快速增長的道路。他表示，自己正是看到這方面的商機，於是在2016年時選擇到越南開設中介公司，為中國買家提供相關服務。

據他介紹，由於海外（個人）投資者在越南無法購買擁有土地的住宅，因此公寓成了他們的首選。越南目前最火的住宅市場是胡志明市，其次是河內，以及芽莊等旅游城市，而中部地區開發程度相對落後。

仲量聯行（JJL）統計顯示，2019年第一季度，胡志明市的公寓均價同比飆升22.7%，達2028美元/平方米；房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）的數據也顯示，2018年底該市的豪華公寓已經升至5518美元/平方米，同比上漲了17%。

據外媒報道，去年胡志明市中心一處尚未完工的豪華公寓剛推出不久便被搶購一空，其售價約為3000美元/平方米；在有著“西貢華爾街”之稱的胡志明市第一郡，39層高的曼哈頓大廈的公寓，目前平均售價已經超過6000美元/平方米。而據劉鐵成透露，胡志明市個別奢華公寓的售價甚至超過了一萬美元/平方米。

不過盡管當地公寓價格高企，其租金平均回報率卻並不低，據第一太平戴維斯的研究數據，胡志明市公寓的租金年收益率在5.8%左右。

胡志明市豪華公寓Opal Tower，屬於Saigon Pearl項目，不僅獲得豪華及優雅的空間，而且繼承了Saigon Pearl許多的配套，包括購物中心、沿河公園、國際學校、豪華的飯館、兒童娛樂區和泳池及健身房。每層樓具有12套房（2套一房，7套2房，2套3或4房）。售價約¥265萬。
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羅雪欣也對第一財經記者表示，胡志明市是中國買家最關注的越南城市，她認為：“未來10年該市的財富增長速度將是世界上最快的城市之一。當地現在主要行業有建築業、基礎材料業、旅游業和金融業等，未來還有望成為IT行業的集聚地。”

外資的流入固然刺激了越南樓市，但房價堅挺的根本原因還是內需的增加。

根據房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）之前公布的全球財富報告顯示，越南“百萬富翁”的增長速度僅次於中國和印度。目前，該國擁有超過3000萬美元資產的超級富豪已達142人，對於富裕人士而言，投資房地產無疑是最好的資產配置方式之一。

第一太平戴維斯越南分公司（Savills Vietnam）的負責人麥克格雷戈（Niel MacGregor）表示，越來越富有的越南人，尤其是企業家們一直在尋找讓他們資產保值的方法。事實上，與中國人類似，越南人也是世界上最愛買家的民族之一，其自住房擁有率超過了90%。

CBRE高級總監Duong Thuy Dung女士表示，“我們看到了一個重大變化，現在年輕夫婦更願意在結婚後搬離父母的家，選擇在封閉式社區購買公寓”。

前景雖看好，對外國人購房風險也不容易忽視

需指出的是，投資都有風險。近年來越南房價上漲的主要是受當地政策放寬和貨幣超發的推動。如果政策風向轉變，或者全球性金融危機爆發，房價可能出現大幅回調。

第一財經記者查閱2015年7月1日生效的修訂後的越南《住房法》顯示，外國公民可以購買越南房產，前提是他們必須合法進入越南。同時，外國人享有50年的住房產權，並享有與越南公民一樣的租賃轉讓或出售財產的權利。

其具體條款有七條，分別是：第一， 在越南投資住房項目的外國實體、外商投資企業、外國公司在越南的分支機構和代表處，外國投資基金、外國銀行分行均有權依法購買房地產；第二，外國投資個人和機構只允許在不限制外國人購房的區域投資房產；第三，外國個人和實體最多可以購買一個街區中30%的公寓，及一個特定區域中最多250套房屋；第四，根據他們的需要，個人投資者可以再50年後延長房屋的產權；第五，外國業主可以將房產出租用於任何“非法律禁止的目的”，但必須在租賃物業前通知當地房屋管理機構；第六，外國業主需要繳納國家財產稅；第七，外國實體可以購買住宅房產安置員工，但不允許出租或用於任何其他目的。

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劉鐵成也稱，投資者應盡量選擇名氣較大、信譽較好的開發商，減少踩雷買到爛尾樓，或因開發商未按實申報而拿不到產權證的風險。

對於有興趣投資越南房產的人士，他表示，投資房產應該看長遠，不要加杠杆，不應抱著炒房、投機的心態，短期的回報率可能會有波動，但長線來說，越南樓市前景依舊看好。

此外劉鐵成還表示，如果是機構投資者，也可以考慮投資工業地產，投資額相對住宅要多，但其回報率也更高。

另外，羅雪欣對第一財經記者表示，今年第一季度，中國買家通過居外網對越南房產的咨詢量上漲有限，同比只上升了8.4%；而在2018年第一季度，中國買家的咨詢量同比2017年第一季度上漲了164.4%。

羅雪欣稱：“我們認為這跟近來越南市場上新開盤豪宅數量不足有關。河內與胡志明兩市的新房供應量分別比去年下降了25%和50%。下半年或明天市場上的新盤一旦有所增加，中國買家將會再次活躍起來。”

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan