Tag: 胡志明市

2018年，投資者對越南房地產市場的熱情大漲。2018年4月，新加坡房地產開發商凱德集團（下稱“凱德集團”）在越南推出的首個住宅開發項目D2eight發售一天即售罄，而該集團在越南最大城市胡志明市開發、擁有350個單元的樓盤D’Edge Thao Dien也在推出後兩個月內售罄，充分體現了“越南速度”。

繼泰國和馬來西亞之後，2015年7月，越南出台《住房法》，開放國內房地產市場，開發商可將每棟建築30%的單元售予外國人，擁有有效居民簽證的外國人及外國公司均可以購買越南房產。“此後外國投資者對越南房地產的興趣逐漸上升。”凱德集團越南首席執行官陳連邦接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

目前多數新開發項目位於胡志明市。世邦魏理仕（CBRE）的數據顯示，2016年和2017年，開發商和投資者在胡志明市投資了價值約12億美元的住宅用地和新建住宅物業，在越南首都河內，這個數字是5億美元。

來自中國的大批買家成為胡志明市和河內市樓盤預售現場的座上賓。世邦魏理仕最新報告顯示，2018年在胡志明市置業的外國購房客中，來自中國大陸的買家占31%。中國購房者從第6位躍至榜首，成為越南房產最大買家。

記者綜合采訪獲悉，在投資目的和方向上，中國買家投資時看重的仍然是“升值空間”，傾向入手大城市的高端項目，且盲目跟風的趨勢比較明顯。而隨著越來越多國際企業和中國企業加速在越南投資設廠，一些了解當地情況的買家看到了湧入企業對住宅的需求，也將工業園區周邊的中低端公寓視為有潛力的投資項目。

胡志明市公寓單價破萬元

自《住房法》出台，越南樓市迎來了一波強勁增長。世邦魏理仕數據顯示，2015至2017年，胡志明市約有3.5萬套新高端公寓入市銷售，每平方米售價超過1500美元，與2012- 2014年只有不到1萬套公寓掛牌出售的情況形成鮮明對比。房價也應聲上漲，仲量聯行數據顯示，2017年胡志明市的新房價格上漲3.6%，別墅和城鎮住宅價格同期上漲13.6%。

21世紀經濟報道記者了解到，目前胡志明市市區公寓均價已上漲至每平方米約1.5萬元人民幣，個別高端豪宅的價格甚至達到每平米6萬至7萬元人民幣。以胡志明市迄今最大的高端開發項目Golden River為例，兩居室起價37萬美元，三居室起價49萬美元，約合每平方米4500美元。

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開發商也看到了商機。過去三年裡，逐年增長的外商投資顯示出開發商對越南房地場市場的信心。來自新加坡、日本和韓國的開發商尤其青睞市中心和地鐵站附近項目，而越南當地開發商則選擇與外國開發商簽訂合資協議，以合作形式完成項目。

凱德集團1994年進入越南市場，是入場最早的外國開發商之一，目前越南已成為其東南亞地區布局中僅次於新加坡和馬來西亞的第三大市場。該集團在越南7個城市擁有15個住宅項目，總資產達13億新元（約合9.56億美元）。2017年，凱德集團在越南共售出1409個住宅單位，總銷售額為4.6億新元（約合3.35億美元），同比增長63％。

越南房地產市場高速增長的原因何在？從內部來看，越南經濟高速發展，中產階級不斷壯大，人們消費能力也迅速提高。2000年越南人均GDP為388美元，2018年躍至2600美元，增長將近7倍。世界銀行報告也顯示，越南每年約有150萬人加入中產階級行列。“強勁的經濟增速、快速的城市化進程、龐大的年輕人口和不斷壯大的中產階級推動了越南人對充滿高質量的生活、工作和娛樂場所的需求。”陳連邦對本報記者表示。

從外部看，除2015年出台的《住房法》助推樓市，近年來外國投資者原本青睞的投資區域因需求過旺房價飛漲，紛紛出台嚴格限購措施。Global Property Guide數據顯示，香港房價過去10年內上漲207.58%，泰國上漲大約48.65%，新西蘭奧克蘭市樓市4年內飆升75%。去年8月，新西蘭開始禁止多數外國人在本國購買房產，溫哥華、新加坡、悉尼等也開始對外國購房者征重稅。

於是，來自亞洲的投資者將目光轉向了越南。“一些高端產品30%的外資配置限額很快就被填滿。”第一太平戴維斯（Savills）越南業務副董事總經理Troy Griffiths表示。

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中國人青睞大城市高端盤

這其中自然不乏中國買家的身影。世邦魏理仕最新報告顯示，2018年在胡志明市購房的外國買家中，來自中國大陸的置業者占31%，2016年這一比例僅為2%，2017年為4%。中國內地購房者由此超過越南、韓國和中國香港等地置業者，從第6位躍升至榜首，成為越南房產最大買家。

房源量最大的海外房地產門戶中文網站居外網向21世紀經濟報道記者提供的數據也顯示，2017年中國買家通過居外網咨詢越南購房次數比2016年增加458%，2018年越南房產詢盤量比2017年再漲124%，到2018年第4季度，詢盤數量環比急升77%。“過去兩年，中國買家對越南房產的興趣猛增，呈井噴之勢。”居外網董事CEO羅雪欣對本報記者說。

記者獲悉，在投資取向上，中國買家仍最看重“升值空間”，而非為了自住。“中國人購買房產時，常會拿越南和以前的上海做比較，希望能從房價升值中獲利。”仲量聯行越南分公司主管Stephen Wyatt表示。

從投資方向來看，中國投資者偏愛大城市的高端項目。居外網數據顯示，中國買家在越南購房目的地依次為胡志明市、河內、芽莊、峴港和芹苴 （Can Tho）。他們尤其喜歡靠近市中心的大型項目。“中國人還是願意投資已有詳細未來規劃的新區，尤其是一些位於地鐵沿線、前景不錯的高端項目。” 越南鐵成房產經紀公司負責人劉鐵成對21世紀經濟報道記者表示。

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而隨著中國買家大量湧入，盲目跟風也成為一個明顯特點。劉鐵成對記者坦言，中國買家購房往往根據初步印像入手，“跟著趨勢賺錢，沒有什麼技術含量。”

不過，由於越南成為各企業投資設廠的熱門目的地，中國買家購房趨勢或有所改變。一些越南房產經紀人已發現，越來越多的國際企業和中國企業加速在越南投資設廠。羅雪欣對記者表示：“跨國公司的供應鏈將有望陸續轉移到越南和馬來西亞這些已經具備較成熟制造能力的國家，而在‘一帶一路’倡議下，越南的基礎設施也將持續改善，這些都是房地產業的利好因素。”

因此，一些特別了解越南當地房產的中國投資者便會選擇投資工業區周邊的中低端公寓，“（這些房子）用來出租，並且還可以期待升值。還有小部分人選擇旅游地產，有條件的更會投資地皮，自建迷你公寓出租，（這種項目的）回報率可達每年10%-25%，”劉鐵成說。

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來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan

有關“中國人在胡志明市購買房子的比率占到31%”的信息，越南世邦魏理仕（CBRE）公司強調，中國人通過CBRE交易所購買豪華住房的比例猛增。但是該數字並不能代表整個房地產市場的發展情況。

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CBRE透露，胡志明市豪華房產市場對來自亞洲的投資商來說有很大的吸引力。胡志明市CBRE的統計數據顯示，2016年購買豪華住房的中國客戶比例僅占2%，2017年占4%，而今年前9月，該比例已升至31%。

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CBRE認為，主要原因是2015年越南房產政策開始對外開放，允許外國投資商在越南購買房產，越南投資業主同時還主動向新加坡以及中國香港、北京、上海等客戶推介房產項目。

另一方面，中國投資商加大對胡志明市房產市場的關注的原因在於他們看到胡志明市與中國上海市之間有許多相同之處。在對買房客戶進行分析時，CBRE認為越來越多的外國客戶，甚至有的是尚未來過越南的外國客戶十分關注胡志明市的房地產市場。

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來源：越通社
排版：KYRA WANG

越南首都河內是政治中心及第二大城，而舊名西貢的“胡誌明市”才是越南第壹大城，也是越南經濟中心，類似中國的北京與上海。胡誌明市由於外資投資金額大，加上眾多本國與外國人口，已擁有高達1500萬人口，是越南經濟、文化中心。

在越南的經濟中，占了很大比例。胡誌明市扮演壹個最重要的角色。這個城市只占了全國土地面積的0.6%，但人口占超過8%，並占了越南國內生產總值的20.2%、工業產值占全國27.9%、外國直接投資占全國34.9%。

下面就以胡誌明市的各大分區來介紹壹下房地產的規劃及案件：

第壹郡

已經發展的有第壹郡、第七郡。其中第壹郡是胡誌明市的核心區，是經濟、貿易、金融、行政中心，包括重要機關、領事館等，同時也是許多五星級酒店和Ａ級辦公區的所在地，並且集中了紅教堂、中央郵局、歌劇院等法國建築群觀光景點。店面及寫字樓租金驚人，租金投報高，平均住宅大樓的單價大概在3-4萬人民幣/平米，而辦公大樓則壹房難求，少有釋出，租金投報率更高。

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第二郡 

胡誌明市的第二郡是越南政府極力推廣的新都市區，與第壹郡、第四郡和第七郡市區隔河相望。該區域也被稱為越南的浦東新區，今後將是A級辦公室及高級住宅區聚集區，胡誌明市政府未來將搬遷於此。第二郡草田區為法國殖民時期軍官別墅區，現在國際學校及國際餐廳林立，國際學校的西化學風更是超越富美興，英國學校，澳洲學校，美國學校，歐洲學校以及胡誌明國際學校。

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第九郡

與第二郡相鄰的第九郡，腹地更大，周遭有國際學校法國學校、國際醫院，胡誌明市多所科技工業大學，三星工業園區，英特爾工業園區。目前第九郡仍是以當地居民為主的生活區，物價水淮低，不過近幾年逐漸獲得韓國人的喜愛，生活在此地的韓國人越來越多，前景十分看好。

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第七郡

 2009年9月富美橋竣工，促使第七郡與第二郡相通，規劃完善的副都心聚集展覽中心，商業、住宅、國際學校和國際醫院，亦吸引國際大型百貨公司，超市與餐廳進駐，不少在越南工作的外籍家庭及越南上流人士皆居住在此區。

總面積36平方公裏的富美興是本區域最大、標誌性的住宅小區，由來自中國臺灣的開發商在此開發。富美興最大的特色在於國際學校群聚，像是美國學校，加拿大學校，日本學校、韓國學校、臺灣學校，南西貢國際學校均設在此區，提供眾多外派人員家庭就學需求。且鄰近新順加工區，吸引臺、日、韓、德等國外資設廠，帶來龐大的工作需求。第七郡富美興地區住宅房價約2萬人民幣/平米左右，租金投報率約7%。

參考來源：unicaptial
責編：KYRA WANG

胡志明市的高端物業價格遠低於鄰國主要城市，吸引了大量外國人的興趣。

根據世邦魏理仕CBRE的數據，2015 – 2017年期間，胡志明市推出了35,000套新的高端公寓。

房地產服務商第一太平戴維斯在胡志明市的住宅銷售總監Nguyen Khanh Duy表示，該市的高端公寓每平方米售價約為5,000美元，但中國香港的高端公寓價格為4倍。

根據房地產咨詢公司世邦魏理仕在越南的數據，去年中國，中國台灣和香港的買家占外國買家交易的25%，高於2016年的21%。

“中國買家對越南房地產2018年第一季度的需求比2017年第一季度高出300%以上，”全球最大的中文海外房源門戶網站居外網juwai.com首席執行官羅雪欣（Carrie Law）表示。

據“南華早報”援引羅女士的話說，越南在初選項列表仍低於泰國或馬來西亞，但需求正在增長。

房地產投資者都在尋找低價且投資回報率高的的物業。他指出，目前在第二郡的草田和守添半島收益率是6.5-7%。而其他亞洲國家的回報率僅為3.7-5.2%。

Duy表示，低價格，高回報率的公寓使胡志明市吸引了外國投資者。他補充說，對高端物業的需求一直在增加和超過供應，因此在未來三到五年內這種類型的物業可能會更多。

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世邦魏理仕的一份報告稱，高端市場在第二季度新發布項目中站的比例最高，為54%。

英國“金融時報”援引世邦魏理仕的話說，過去三年裡有35,000套豪華公寓進入市場。

世邦魏理仕表示，這是2012 – 2014年度的一次重大增長，當時只有10,000套進入市場。

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來源：中國經營網
責編：Zoe Chan