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Tag: 房价预测
海外買房不用跑太遠 “亞太區投資首選地”就在鄰國
對於沒有海外購房經驗的國內投資者來說，一般都比較熱衷於西方的發達國家，包括美國、澳大利亞、英國和加拿大等，而且投資置業的動機也經常會與移民和留學掛鉤。
大家可能沒有想過，與中國國土接壤的鄰國中就蘊藏著這麼一個新興國家，其經濟以超高速增長（2019年國內生產總值年增長達到9%），長期以來一直被視為亞洲新崛起的明星，它的巨大潛力正在吸引全球投資者前來分一杯羹。我們一起來了解下。
胡志明市成亞太最具投資吸引力房市
越通社報道，據全球最大商業房地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）發布的《2021年亞太投資者意向調查》，越南第一大城市胡志明市首次躋身亞太區跨境地產投資的首選目的地榜單。這是越南世邦魏理仕公司近期在就2021年房地產投資計劃對亞太地區490名投資者進行考察後所公布的。
胡志明市是亞太地區吸引房地產投資者的六大投資目的地之一，名列第五，是今年最值得關注的新看點。這份調查表明投資者對胡志明市市場，特別是制造、工業和物流等領域給予巨大關注。
越南世邦魏理仕公司各位專家表示，關注東南亞市場的投資者表示今年願對房地產投資更多資金，其中39.4%投資者表示出資比例比2020年高10%。工業地產、物流和辦公樓特別受到投資者的關注，旅游房地產市場逐步復蘇。
具體的說，該市供應鏈的多元化程度不斷提高，有助於增加制造業投資吸引力，進而增強了投資者對該市物流和工業資產的投資意向。同時，市場情緒得到積極轉變，有60％的投資者打算購買更多房地產，這是2016年以來的最高水平。
河內平均房價增長將達6%
越通社報道，2021年，越南首都河內的公寓銷量將有所改善，約達2.4萬-2.6萬套左右。這是越南世邦魏理仕公司在近日舉行的2020年第四季度河內房地產市場焦點公布儀式上發布的信息。
越南世邦魏理仕公司的各專家預測，河內住宅市場將繼續擴大到新居民區。此外，有住房市場發展的地區將繼續提高其地位。因此，各項保障性住房項目預計將轉移到三環路地區建設。
2021年，平均房價預計增長在4-6%之間。專家們認為，在2021年內，對金融、銀行、保險、制造業和信息技術等行業的需求繼續成為推動2021年辦公市場需求的巨大動力。與此同時，市場對物流、教育、電子商務等行業的需求也日益增加。
工業地產行業仍然是市場中的亮點，吸引了國內外投資者的關注。2020年，盡管受新冠疫情的影響，但GLP、LOGOS和JD.com等國際大型倉儲業務企業仍對越南南部和北部地區進行大力的投資。此外，Vingroup集團也進入了該市場，並預計將於2021年推出兩個新的工業園區。
延伸閱讀：
信息來源：越通社
越南房地產領域正逐步恢復，特別是對住房、生產廠、工業區和度假房地產等需求量依然巨大。
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居外IQI報告：中國需求開始回歸 泰國、馬來西亞樓市明年或看漲
亞洲最大房產科技集團居外IQI15日公布泰國、馬來西亞兩國的樓市預測報告。
基於對196位泰國房地產經紀人的調查，這份報告顯示，未來一年，泰國房地產業內人士對住宅價格的預期普遍為負面，但此後預期為正面，明年當地房地產業或將出現明顯復蘇。
從房價來看，受訪經紀人預計，到2020年底，泰國房價將下降2.4%，不過，到2021年底將上漲5.6%。明年，清邁的房價預計在泰國各城市中漲幅最大。
外國買家是泰國樓市最主要的推動力之一。報告顯示，35%的經紀人認為，與2019年相比，外國買家在未來一年將進行更多的購買。31%的經紀人預計，本地投資者在未來一年將增加交易量。
與泰國相比，馬來西亞經紀人對當地樓市的預期更為樂觀。基於對342名馬來西亞房地產經紀人的調查，這份報告指出，即使面對新冠肺炎疫情的影響，經紀人們也預測2020年馬來西亞房價將上漲1.1%。展望明年，經紀人表現出更大的信心，預測到2021年底，全國房價將上漲8.6%。
IQI吉隆坡總部國際業務負責人Mandy Chen說：“3月份我們接到的東南亞國家買家和經紀人咨詢量比正常月份少20%。不過，最近東南亞不少開發商已經推出了折扣吸引買家。在金邊、曼谷都有因為疫情而打折的項目在售。”Chen表示，現在人們雖然居家不出，但買家們更有空閑上網看房源信息。現在不少經紀人通過zoom等軟件給買家講房源，有的買家不實地看房就直接下單。
居外IQI集團執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）指出，目前已從居外網買家對海外房產的詢盤數據中看到了需求回升。在2月和3月，中國消費者通過居外網對海外房地產的購買查詢次數均比上月多。在3月份，中國買家對泰國房產的詢問量比2月份增加了24%，他們對加拿大房產的咨詢量增加了62%，對澳大利亞房產的咨詢量增加了15%。
關於居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售泰國房源，或致電 400-041-7515 諮詢泰國移民、留學或房產投資的機會。
來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan
經濟危機只會讓投資移民房產更具吸引力！
《投資移民知情者》編者每周都收到讀者關於投資居留和投資入籍市場的問題和評論。很多問題都是重復的。與其一次又一次地回答相同的問題，我們還不如公開地做出回答。
“從短期和長期來看，新冠疫情以及伴隨而來的經濟危機會讓那些含有地產投資選項的投資移民項目更具吸引力嗎？”
很復雜。簡短的回答就是“非常可能”。
詳細的回答則是：
上個月，我可能和各大洲的投資移民行業人士進行了60到70場對話，除了南極洲，包括投資居留和投資入籍咨詢顧問，開發商，還有項目官員。這些談話讓我搜集了一些數據，我可以用這些數據給新冠疫情如何影響投資移民市場做一個全景描述。
投資入籍和投資居留的顧問幾乎異口同聲地表示，他們接到的電話和郵件比往年這個時候要多得多。舉個例子，3月29日，我們曾經報道一名瓦努阿圖投資入籍計劃服務提供商表示，他手裡的申請案數量在3月份翻了番，他不斷地接到持“一等國家”護照的客戶的咨詢電話。
各個地方的人都非常焦慮，很多人發現自己的簽證自由度嚴重受限，這一現像他們從來沒有遇見到，感到非常陌生。以前左觀右望的人現在再也不猶豫不決了。
所以說，需求肯定還是有的。
與此同時，很多申請人撤離了。尤其是那些持有大量股票的潛在申請人。他們已經不如一個月前那麼有錢了，很多人被套牢了。這類申請人告訴他們自己，目前不是花錢的時候。
但是，其它投資者把他們的黃金簽證歸化擱置到一旁了，不是因為他們差錢而是因為他們預測未來幾個月地產市場會有便宜貨，不想在高峰時期入市。這確實是很謹慎的決定。但即便是面對肯定會出現的全球性衰退，房價下跌也不是板上釘釘的事。
經濟下滑的時候，其它條件不變的情況下，房價應該會下滑，因為大部分人口因為收入減少沒啥錢買房，而且房子的投資價值也會下降。簡而言之，不斷惡化的經濟前景給幾乎所有非避險資產（國債）的價值帶來了下行壓力。
但是，其它條件是會變的。
在過去三周，各國中央銀行基本上都在承諾無限量地印刷法定貨幣（我不太願意稱之為貨幣），而各國政府則推出了數萬億美元的救助計劃。這些措施的最終後果是，貨幣供應現在正以我們在工業化世界中幾乎從未見過的速度擴張。
當新印刷的貨幣進入流通，現在市面上的錢的實際價值就開始損失了。從學術上講，這就是我們所稱的貨幣供應的通貨膨脹（和消費物價上漲略有不同）。
最先接觸到這種戲法般“變出來”的錢的那些大型的，跨國銀行享有先花錢後出借的特權，這意味著它們可以在貨幣進入大流通之前就把錢花掉。也就是說，它們可以在錢貶值之前就把錢花掉（這是太聰明了）。
更多流通中的貨幣，由於缺乏入市的新產品和服務的支持，將對所有資產的名義價格施加上行壓力（這是你揮舞魔杖都辦不到的事），比如房子，黃金，大豆，比特幣，或者石油。
未來數月這些房子的名義價格走向哪裡取決於下面兩股力量——基於經濟活動更少的下行壓力和基於量化寬松的上行壓力更強。
下面就是全球地產市場名義價格可能遭遇的三種情況：
1. 基於經濟活動更少的下行壓力強於印錢的上行價格壓力。這種情況下，房價就名義價格來講會降。
2. 印錢的上行價格壓力強於基於經濟活動更少的下行壓力。這種情況下，房價就名義價格來講會漲。
3. 兩股力量勢均力敵。這種情況下，房價基本上維持原樣，至少就名義價格來講是這樣。
不管是哪種情況，實際房價（根據通貨膨脹進行調整）在短期內下降都是板上釘釘的事。我猜房子的名義房價也會下降。
但是，如果你恰好是那些危難時期手裡有大量現金的人，你很可能會用這些錢在未來某個時間買有形資產，因為你賬戶裡的美元/歐元/日元/克朗的實際價值每天都遭到侵蝕。
“但美元不是正在走強嗎?”
好吧，相對於世界上其它的法定貨幣，是的。但是，相對於實實在在的東西，那就不是了。就法定貨幣而言，美元可能是短期內最好的選擇之一，但那只是因為其它貨幣的實際貶值速度甚至比美元更快。只要你持有的資產是那種可以無限量供應的資產，你就不想持有太多，也不想持有太久。
還有一個因素可以讓那些含有地產投資選項的投資居留和投資入籍計劃更具吸引力。
打折
從長遠來看，隨著每一種貨幣逐漸貶值（有些貶值的速度更快），全球各地的投資居留和投資入籍計劃將提高最低投資要求，以適應通貨膨脹。
但是，那是長遠來看。
很多很多推出了投資居留和投資入籍計劃的小的發展中國家現在就很差錢。尤其是那些依賴於旅游業的經濟體。一些司法轄區針對盡職調查和政府費用已經開始打折了。短期內，可以預料還有更多折扣。
結論
所以，那些有地產投資選項的投資居留和投資入籍計劃會因為危機而更具吸引力嗎？如果你認為“更具吸引力”是更便宜的意思，那麼答案就是肯定的。原因有四個因素疊加：
1. 房產的名義價格大概率下滑；
2. 房產的實際價格肯定下滑；
3. 由於量化寬松，現金漸漸失去吸引力；
4. 差錢的投資居留和投資入籍計劃國家大概率會推出折扣。
來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan
澳洲房價會否反彈？這便是房價下一步的真正走向
澳洲房地產投資者和首次置業者可能會歡欣鼓舞：房地產市場的低迷期似乎將在2019年底迎來真正而徹底的結束。
經濟調研機構穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的最新預測數據顯示，明年除了霍巴特以外，澳大利亞所有首府城市的房價都將出現增長。
從穆迪的分析報告來看，盡管穆迪全國房屋價值指數已經連續下跌了將近兩年，但悉尼、墨爾本、布裡斯班、珀斯、阿德萊德、達爾文和堪培拉的房價都將在2020年穩步回升。
澳大利亞最大的兩個城市——悉尼和墨爾本的房價預計將分別適度增長3.1%和1.3%。
穆迪預計，今年悉尼和墨爾本住宅市場的總房價將分別下跌9.6%和10.8%，因此人們正迫切希望此次復蘇盡快到來。
霍巴特曾是澳大利亞房地產行業的寵兒，然而，穆迪預計霍巴特的房價將在2020年和2021年持續下降。
以下為各州的預測結果：
新南威爾士
表2：2020年及2021年新南威爾士州房價預測
預計悉尼的房價將於2020年上漲3.1%，2021年將進一步上漲4.8%，其中公寓的價格漲幅略高於整體水平，分別為4%和6%。
“隨著收入增長和房價變化的步調趨於一致，預計獨立住宅和公寓的價格增速將放緩，”穆迪表示。
“預計到2020年，悉尼的調整期將基本結束，但其住宅價格增長將遠遠低於近年來的大幅增長。”
悉尼東部郊區和北部郊區將迎來“根深蒂固的衰退”，而悉尼都會區以外的地區，如獵人谷，已經憑借其優越的交通設施成為了頗具吸引力的置業目的地。
由皇冠房地產集團開發的悉尼弧光（Arc）豪華頂層公寓
維多利亞
表3：2020年及2021年維多利亞州房價預測
繼墨爾本房價將於2019年下跌10.8%的預測之後，人們認為明年墨爾本房價將上漲1.3%，2021年將繼續實現6%的穩健增長。
“到2020年初，墨爾本大部分地區的房價預計將出現月度環比增長，”穆迪分析公司稱。
“預計2020年墨爾本房價將總體上漲1.3%，墨爾本內東和墨爾本東北部將引領此次復蘇。”
在接下來的幾個月裡，維多利亞地區房價也有望“繼續保持相對良好的狀態”，預計其明年的價格增幅將達到3.3%，而2021年的增幅為1.5%。
昆士蘭
表4：2020年及2021年昆士蘭州房價預測
相比其他州，昆士蘭州房市的表現相對較好，但仍預計今年房價仍將下跌1.8%，而明年房價將增長1.4%，2021年將增長2.9%。
“布裡斯班地區……表現得比預期還要糟糕，”報告中寫道。
“在預測期內，這些房地產市場的房價要麼持平，要麼實現溫和的正增長。”
從中期來看，預計公寓的價格表現優於獨立住宅。
“我們認為，整個預測期內，獨立住宅的價格表現不太理想，而公寓價格預計將在2018至2019年期間達到低谷，隨後於2020年出現明顯回升。”
布裡斯班的全新精裝2臥2衛公寓，房價約¥245萬
西澳大利亞
表5：2020年及2021年西澳大利亞州房價預測
穆迪的報告顯示，今年珀斯房價預計將下跌6.9%，而明年預計將上漲2.1%，2021年進一步增長4.3%。
“預計2019年房價將繼續下跌，而且直到2020年才有可能到達低谷。”
“然而，房產市場將迅速復蘇，預計其價格將在2020年開始適度反彈，並於2021年逐步升溫。”
西澳州的多項經濟因素正在“緩慢改善”，隨著澳洲儲備銀行（RBA）的非農商品價格上漲，人口增長趨於穩定，住房供應量也即將下降。
“這些因素以及澳洲儲備銀行最近的降息舉措有可能使獨立住宅和公寓的價格在2020年恢復增長，然後在2021年趨於穩定。”
南澳大利亞
表6：2020年及2021年南澳大利亞州房價預測
繼今年房價小幅下跌0.4%之後，預計阿德萊德房地產市場明年將反彈2.7%，2021年將繼續回升3.6%。
“南澳大利亞的房地產市場一直保持穩定，這在很大程度上得益於它避開了之前在東海岸出現的價格過度上漲浪潮。”
穆迪稱，阿德萊德北部和南部地區將“保持新興房地產市場的狀態”，其中阿德萊德北部的房價“增長緩慢，但始終保持強勁”。
“近期租金一直相當穩定，這在未來一段時間將對獨立住宅和公寓的價格產生支撐作用。”
塔斯馬尼亞
表7：2020年及2021年塔斯馬尼亞州房價預測
2018年和2019年初，與澳大利亞整體趨勢相反，塔斯馬尼亞一直是澳大利亞房地產市場上唯一的閃亮之星——直到最近幾個月，我們才發現塔斯馬尼亞房價出現了“增長放緩”的問題。
然而，穆迪表示，“我們猜測2020年和2021年塔斯馬尼亞房市將經歷調整，”預計其價格將分別下跌1.6%和0.7%。
之所以預測價格將下跌是因為就業增長動力不足，這將導致工資增長幅度“相對較低”，從而使家庭收支趨於緊張。
澳大利亞首都領地
表8：2020年及2021年澳大利亞首都領地房價預測
穆迪分析公司預計，繼2018年增長5.4%之後，澳大利亞首都領地的房價在2019年的表現相對良好，預計其房價將上漲4%左右。
“預計明年獨立住宅市場和公寓市場都會取得較為出色的表現，獨立住宅價格預計將增長5.6%，而公寓價格預計將增長4.2%。”
北領地
表9：2020年及2021年北領地房價預測
穆迪指出，自2014年以來，達爾文的房價一直疲軟，但在未來兩年內，其價格將上漲，2020年的上漲幅度為4.9%，2021年的上漲幅度為7.7%。
“預計房地產市場最早將在明年實現穩健復蘇。直到2017年左右，達爾文才從其他州（尤其是新南威爾士州和維多利亞州）取得的強勁價格增長中獲益，”報告中提到。
“因此，達爾文的基數相對較低，而且房價已經下降了很多年。”
穆迪稱，澳洲儲備銀行近期下調了現金利率，而且預計政策將進一步放寬。在這些因素的推動下，預計達爾文的獨立住宅和公寓價格在2020年和2021年都將有所上升。
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來源：雅虎財經
責編：Zoe Chan
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2018澳大利亞房價預測解讀
2018澳大利亞房價預測：房價真的會跌嗎？哪壹方將是最大的受益者？
澳洲房市走向壹直備受關註，澳洲的房市自2013年以來壹直強勁增長，州府城市的房價在過去5年內上漲幅度超過22%。悉尼和墨爾本的房價在此期間分別上漲了35%和30%。
就官方最近公布的房價數據顯示，去年第三季度內房價下跌了0.2%，第四季度內房價下跌了0.5%。去年整年的房價年增長率從壹年前的10.9%降至9.2%。
由此可以看出悉尼和墨爾本過熱的房價增長已經成為過去式，那麽2018年房市的走向將會如何？
房市降溫但房價不會大跌。
經濟學家對全澳房價短時間內的走勢的見解大致相似。大部分首府城市的房價在今年仍有增長的預期，但與前幾年相比，悉尼和墨爾本的漲幅將明顯放緩。
首府城市住房價格走勢圖
房價增長停滯使壹些市場評論專家認為這是房市繁榮結束的標誌，有人甚至預測，我們將很快看到壹些較大的市場，尤其是悉尼和墨爾本市場的房價暴跌。
然而實際上房產價格在經過幾年的失控增長之後，目前只是剛剛進入穩定增長的時期。房價增長放緩也將大大緩解民眾的購房壓力。
這也意味著購房者可以更為冷靜地去分析市場環境，估量房源的真實價格，也會更理智地審視自身的債務承擔能力以及未來的長遠利益所得。而這也正是澳聯儲和APRA等澳洲政府監管機構，所希望看到的結果。
貸款利率或將上升
影響房價的另壹個關鍵因素即是房貸利率。在過去十幾個月，澳儲行對利率持謹慎的態度，將現金利率壹致維持在1.5%的歷史最低位不變。而目前市場預測澳聯儲會在2018年末將現金利率調高，這壹舉措將會對家庭還貸產生巨大的影響。
此外去年投資貸款政策也發生了重大的變化。銀行紛紛收緊貸款政策，主要是因為為了響應審慎機構的宏觀調控和加強對借貸人的評估，包括借貸人的收入、支出以及償還能力等方面。
而銀行在制定詳細的政策法規的同時，緊縮對只付息貸款等高風險產品的借貸，就意味著貸款的宏觀審核已經開始轉向微觀，銀行將會把重點放在了個人貸款質量和借貸人的償還能力上。
APRA的宏觀審慎政策發生的變化導致了貸款收緊和投資者活動相應的減少。但另壹方面房價增長放緩，投資者需求下降，可負擔能力上升將更有利於自主業主進入房產市場。
根據澳儲行的數據顯示，2017年11月份澳洲抵押貸款從投資者貸款向自住業主貸款轉移金額高達12億澳元。而這種趨勢在未來還會持續。
自主業主也將從更有競爭力的利率、新的優惠政策、以及充足的公寓供應中收益。
英國 | 專家預測英國房價不會降 暴跌恐慌已過
據《每日郵電》報導，專業人士的一項最新調查顯示，房屋中介的信心已經恢復，退歐造成的對房價暴跌的恐慌已成過去式。
這份來自皇家特許測量師協會（RICS）的調查顯示，其成員預測，未來五年，年均房價漲幅為3.3%。該數據為脫歐公投以來信心最盛的一次預測。不過，該預測依然低於年初時做出的年增幅4%的預測。自今年四月份起，對於房價的預測首次攀升至積極面，目前預測未來三個月房價將提升的測量師比持相反觀點的測量師多出10%。
RICS首席經濟學家魯賓孫（Simon Rubinsohn）表示，很多明顯的信號表明，房屋市場已從最初的脫歐驚魂中穩定下來。「8月份，問詢信息的買家數量的確有所降低，但只是略微降低。更重要的是，銷售預期現在開始重新上揚。」他說。該報告確認了英格蘭銀行的數據，該數據顯示，脫歐以後，獲得批准的銀行房貸曾從6月的64,200筆急降至7月的60,900筆，但這方面的形勢現在已經穩定。
該報告還顯示，測量師們預測接下來的一年，英國各區域的房屋銷售量都將有所增長。但房屋供應的持續不足會導致房價不斷上漲。報告說，這種情況已經成為現實。目前報告8月房價增長的測量師比報告房價下跌的多出12%，而上個月只有5%。
連續六個月內，倫敦的中介都報告稱房屋價格持續走低，但大多數英國其他地區卻顯示價格在增長中。其中東安格利亞和西米德蘭的房價增幅最大，兩地測量師中報告房價上升的比報告下降的分別多30%和22%。
在威爾士，報告房價走高的中介也比報告走低的多13%，而在蘇格蘭和北愛爾蘭，該比例為17%。Capital Economics的盧漢森（Lu Hansen）謹慎表示，持續有信號表明，公投後期出現的驚恐現象已經開始減弱。
他補充道，儘管房屋買家的數量掉落、信心仍舊不穩、交易疲弱仍將持續幾個月，而房價增長會放緩，但最近經濟新聞的基調開始變得更加正面，現在看來，住房市場將避免一場大災難的可能性正越來越大。
9月7日，Halifax公佈了月度房屋價格指數。報告顯示8月的年度增長率為6.9%，低於6/7月份的8.4%。報告指出，因為房屋消費的增長高出工資增長太多，高房價對房屋市場產生不利影響。與此同時，全英房屋抵押貸款協會(Nationwide)一項最近的指數顯示，年度房屋價格的增長從6月的5.1%和7月的5.2%漲到了8月的5.6%。
美國房價趨勢預測2016年將比2009房價增幅超30%
在經歷長時間的熊市過後，美國住宅市場和很多全球市場都處於同樣的投資時機。美國房市當前正處於從低谷向走向牛市初期的發展階段，這樣的投資機遇可以說是數十年發展週期中的一次機遇。
美國失業率和房價
在發達經濟體統計學家的所有統計數據中，失業率是最能反應經濟真實狀態的，這也是美國兩大執政黨始終繁忙致力於改善失業率的原因。BLS發佈數據顯示目 前美國失業率為7%(11月最新數據)。奧巴馬政府時美國經濟幾乎處於直線衰退趨勢，奧巴馬集團用了10個多月的時間才是美國經濟擺脫直線衰退的頹勢，逐 漸復甦。如果按當前趨勢，美國的失業率在2016年可能降到6.5%。
美國失業率美國失業率和房價
首先，投資者要意識到在重要性上失業率並不像房價趨勢，所以失業率數據的重要性在於其對市場參與者對未來展望或漲或跌的信心方面的影響。
美國失業率和房價突出重點：
-美國房價引領美國失業率的變化;
-即使美國失業率在上升，只要失業率上升幅度小，且低於6.5%，房價也可能增長;
-2009年末失業率高峰期後，美國失業率下跌只是成功穩定了美國房價;
上述得出的關鍵結論就是，2013年1月，美國失業率從10%降低到7.8%起到了穩定房價的作用。根據以上美國失業率可能降低到6.5%以下的預測， 失業率下降將會促進美國房價增長，即美國房價將會相對失業率下跌呈現增長，且失業率從7%降到6.5%對房價的促進作用會高於房價從7.5%降到7%對房 價所產生的影響。
失業率與住房市場的推動因素
◆10降到8.5%=穩定作用——2009-2011
◆8.5%降到8%=牛市初期-2012
◆8%降到7.5%=美國房產牛市明顯興起-2013
◆7.5%將到7%=美國牛市加速發展-2014
◆7%降到6.5%=進一步促進牛市發展-2015
◆低於6.5%=多年強勁牛市，房價每年增幅超過10%-2016
美國經濟——國債上限不足為慮
雖然歐洲，英國和很多其它發達國家經濟已經停止，但是美國依然顯現出相對強勁的發展勢頭。在美國多倫印鈔刺激政策的作用下，美國GDP增幅勢將提升，美國白宮和國會一直上演著財政懸崖，國債上限危機的鬧劇不足為慮。2013年的第三季度，美國GDP較上季度增長4.1%。美國CBO預測，2014-2017年，美國經濟增幅將在4.3%左右。
美國指數膨脹趨勢
2013年GDP 增幅2.5%, 實際通脹率3.5%，這說明美國同其它所有國家一樣都呈現指數通脹的大趨勢。以下圖表明顯表示出即使按低於實際通脹的官方CPI 通脹標準，美國同其它國家一樣，並非表象的貶值，而是處於即得收益的指數通脹趨勢。只是在2008-2009年之間的大蕭條期間出現過短暫的緊縮期，如圖 表所示，貶值期只不過是短暫的曇花一現，或者說是通貨膨脹的大趨勢中所泛起的一絲」緊縮漣漪」。
美國指數膨脹趨勢美國購房可負擔力為空前最高
不斷下跌的房價與靜態到增長收益(通脹)體現了金融槓桿對住宅市場的影響，即抵押權人通常會藉出3.5倍的收入，所以如果收入增長10%，房價下跌 30%，那相對房價處於2006年高峰期時，可負擔力就相應增長65%。也就是說美國的住房相對於2006年時，可負擔力提升了65%，比如從借方的可負 擔力來說，高峰時一套20萬美金的房產就相當於現在10.7萬美金的房產，或是接近高峰價格的一半。
據稱，NAR編匯的美國可負擔力指數圖顯示，當前美國住房市場的可負擔力為198.2點，達到空前最高值。
新房銷售庫存
由於過去4年住房建築量的缺乏，致使當前住宅量成為50年以來的最低記錄，而現房銷售庫存為10年以來最低記錄。所以因為多個買家共同出具競價Offer提升售價，美國當前住房市場不斷升溫。
從對立角度來講，一旦美國房產牛市起步，新房建築工程也將隨之啟動。因為當前正處於牛市發展的初期階段，很難說開工量會對房價趨勢造成什麼影響， 現在開工量越多，置業/投資/投資信心會越高。
人口變化&住房需求
如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。也就是說工人和非工人之間的比例一直在下降。那其中的主要影響就是工人會擁有更少的可支配收入去投資房產牛市，最後可能對住房市場產生阻礙。
但是，擁有廣袤土地的美國其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。而美國的人口也在不斷增加，所以 很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30% 。所以，美國有大量的新房建築需求。
美國住宅市場置業時機
以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了美國市場是否顯示出入手美國市場的時機。
美國住宅市場的狀態上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012年房市就已經顯示美國置業時機的開始。
美國住房市場發展態勢
以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突 破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。
美國住房市場發展態勢美國房價預測2013-2016
綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處 於加速發展趨勢。也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。
美國房價預測2013-2016美國房價預測結語
美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房市多年加速發展的總趨勢。根據凱斯席勒房價指數顯 示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。
2016年美國房價將年漲12% 會有大量的新房建築要求
美國人口預期會在未來40年增長30%，因此美國未來會有大量的新房建築需求，預計2016年初美國房產平均房價將比2009年增長30%以上。
2016年美國房價將年漲12% 會有大量的新房建築要求人口變化&住房需求
如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。但是，擁有廣袤土地的美國，其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。
而美國的人口也在不斷增加，所以很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30%。所以，美國有大量的新房建築需求。
美國住宅市場置業時機
以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了是否是適合入手美國房產的好時機。
美國住宅市場
上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012年房市就已經顯示購置美國房產時機的開始。
美國住房市場發展態勢
以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。
美國房價趨勢圖雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。
美國房價預測2013-2016
綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處於加速發展趨勢。
也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。
美國房價預測美國房價預測結語
美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房產多年加速發展的總趨勢。
根據凱斯席勒房價指數顯示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。