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根據最新發布的報告《2018-2021年住宅房產展望》（Residential Property Prospects 2018~2021)，投資者貸款緊縮，加之新房存量不斷上升，正對房地產市場造成巨大壓力。報告稱2017~2018財年，澳洲除了霍巴特以外的主要城市房地產市場都出現價格增長放緩趨勢。墨爾本與悉尼房價正在全範圍的下跌。考慮到通貨膨脹的因素，大多數城市房價實際會小幅下跌。那現在澳大利亞房價多少？

報告作者齊格馬尼斯（Angie Zigomanis）認為，受到低利率及相對穩定的經濟環境因素的影響，市場出現重大價格調整的可能性比較小。BIS牛津經濟研究所還預測大多數城市公寓市場會出現供過於求的現象。

悉尼中位房價（截止至今年6月）：112萬澳元

預測下壹財年房價跌幅為2%。結合價格調整和供應不足及經濟前景改善下，2020~2021財年悉尼房價或出現小幅增長。不過，在未來3年悉尼房價都不會超過2017年6月峰值。報告估算幾年悉尼公寓價格為4%的跌幅，預計2018~2019財年將繼續下跌3%。

墨爾本中位房價（截止至今年6月）：87萬澳元

報告指出，預計從現在到2021年，墨爾本的房價將處於停滯狀態，新住宅建設活動出現了短期低迷，可能會引發房價小幅上漲。雖然墨爾本的公寓市場整體預計沒有供應過度，但部分區域公寓有可能出現供應過剩現象，預計公寓價格在未來3年會有2%的下跌。

堪培拉中位房價（截止至今年6月）：70萬澳元

近年來，堪培拉房產市場穩步上升，短期內有望持續上漲的趨勢。報告預估明年堪培拉房價漲幅為5%，之後漲勢將放緩，預計未來3年房價漲幅為10%。未來3年公寓方面預計價格上漲6%。特別指出，堪培拉租賃市場非常緊俏在今年第1季度空置率僅僅為0.7%。

布裏斯班中位房價（截止至今年6月）：55萬澳元

公寓板塊供應過度正拖累布裏斯班整體房地產市場，預計未來2年內的房價將小幅度增長。建築活動的減少，結合人口增長，預計布裏斯班房價今年到2021年將持續上漲13%。

珀斯中位房價（截止至今年6月）：52萬澳元

自2014年以來，珀斯房價下跌幅度達到了13%，所幸的是珀斯房地產市場最糟糕的時期可能已經過去。據報告的預測因受制於供應過度，珀斯房地產市場要恢復過程將漫長而緩慢。預計珀斯房價未來3年之內上漲約10%，跟上通貨膨脹水平，而公寓的價格預計僅上漲5%。

霍巴特中位房價（截止至今年6月）：48.5萬澳元

霍巴特房產市場逆勢而上，近年來房價上漲趨勢的穩定，這主要原因是由於州際移民的推動。預計在下壹財年霍巴特房價將上漲為5%，之後上漲趨勢會放緩腳步，到2021年年中，預測霍巴特獨立屋與公寓價格漲幅均為8%。

阿德萊德中位房價（截止至今年6月）：51萬澳元

報告指出，阿德萊德經濟環境疲軟以及人口的增長低迷，未來數年房價將出現合適尺度的增長。預計至2021年阿德萊德房價增幅為9%。

達爾文中位房價（截止至今年6月）：50.5萬澳元

達爾文房價自2014年以來大跌近20%，報告稱達爾文房價市場已見底。受到供應過度影響，預計下壹財年達爾文房價將繼續保持平穩，之後兩年會出現有限的增長。在未來3年裏預計達爾文獨立屋與公寓價格將分別上漲5%及4%。

2018澳大利亞房價預測：房價真的會跌嗎？哪壹方將是最大的受益者？

澳洲房市走向壹直備受關註，澳洲的房市自2013年以來壹直強勁增長，州府城市的房價在過去5年內上漲幅度超過22%。悉尼和墨爾本的房價在此期間分別上漲了35%和30%。

就官方最近公布的房價數據顯示，去年第三季度內房價下跌了0.2%，第四季度內房價下跌了0.5%。去年整年的房價年增長率從壹年前的10.9%降至9.2%。

由此可以看出悉尼和墨爾本過熱的房價增長已經成為過去式，那麽2018年房市的走向將會如何？

房市降溫但房價不會大跌。

經濟學家對全澳房價短時間內的走勢的見解大致相似。大部分首府城市的房價在今年仍有增長的預期，但與前幾年相比，悉尼和墨爾本的漲幅將明顯放緩。

首府城市住房價格走勢圖

房價增長停滯使壹些市場評論專家認為這是房市繁榮結束的標誌，有人甚至預測，我們將很快看到壹些較大的市場，尤其是悉尼和墨爾本市場的房價暴跌。

然而實際上房產價格在經過幾年的失控增長之後，目前只是剛剛進入穩定增長的時期。房價增長放緩也將大大緩解民眾的購房壓力。

這也意味著購房者可以更為冷靜地去分析市場環境，估量房源的真實價格，也會更理智地審視自身的債務承擔能力以及未來的長遠利益所得。而這也正是澳聯儲和APRA等澳洲政府監管機構，所希望看到的結果。

貸款利率或將上升

影響房價的另壹個關鍵因素即是房貸利率。在過去十幾個月，澳儲行對利率持謹慎的態度，將現金利率壹致維持在1.5%的歷史最低位不變。而目前市場預測澳聯儲會在2018年末將現金利率調高，這壹舉措將會對家庭還貸產生巨大的影響。

此外去年投資貸款政策也發生了重大的變化。銀行紛紛收緊貸款政策，主要是因為為了響應審慎機構的宏觀調控和加強對借貸人的評估，包括借貸人的收入、支出以及償還能力等方面。

而銀行在制定詳細的政策法規的同時，緊縮對只付息貸款等高風險產品的借貸，就意味著貸款的宏觀審核已經開始轉向微觀，銀行將會把重點放在了個人貸款質量和借貸人的償還能力上。

APRA的宏觀審慎政策發生的變化導致了貸款收緊和投資者活動相應的減少。但另壹方面房價增長放緩，投資者需求下降，可負擔能力上升將更有利於自主業主進入房產市場。

根據澳儲行的數據顯示，2017年11月份澳洲抵押貸款從投資者貸款向自住業主貸款轉移金額高達12億澳元。而這種趨勢在未來還會持續。

自主業主也將從更有競爭力的利率、新的優惠政策、以及充足的公寓供應中收益。

過去半年對於澳洲來說是動蕩不安的6個月，盡管澳洲央行對現金利率仍然維持不變，但澳大利亞房價走勢卻開始趨於平穩。壹份對今年上半年房產市場的分析顯示，悉尼西部的公寓的價格遭遇了“慘敗”，而霍巴特地區的別墅價格卻大幅增長。

由於成本上升而房價下跌，以及壹些地區供過於求侵蝕了市場情緒，悉尼西部壹些房產倒賣的銷售價反而低於購入價。房地產估值公司Herron Todd White（HTW）的發言人表示：達爾文和珀斯的房價仍在繼續掙紮，隨著借款人拖欠還款增加，許多持有房產的貸款人不得驚喜再出售的拍賣。

墨爾本的房價曾壹度遙遙領先，現在也開始跑不動了，反觀阿德萊德大有後來居上之勢，只是起點較低。

HTW的房產評估專家已開始對各地市場進行評估，並提供了壹些關於今年下半年走勢的預測 。

HTW的住宅業務主管托馬斯先生（Shaun Thomas）說：四年前在悉尼CBD西北約36公裏的Parramatta，當時買家購買的樓花公寓大大約花了67萬元，如今售價只有63萬元左右。

在全國壹些優質的地區仍然有壹些熱點區域，那裏有著名的海港景觀、靠近市中心以及可享受所有的便利設施，特別是良好的交通和學校。

托馬斯先生卻認為隨著交易量的下滑、銷售周期延長以及價格下降，整體市場已經降溫。

住宅價格在過去三個月內已下跌逾1%，自去年7月房價達到峰值以來，悉尼住宅已連續下滑超過4%。在西部的部分地區，跌幅甚至接近7%。

但即使拍賣和清盤率恢復到長期60%的平均水平，由於悉尼內城區壹些地方坐擁全球總價最高的房產，它們仍能保持良好的表現。

“我們處在房地產周期的不同階段，”托馬斯先生說。“壹些優質和較差的房產之間仍是有對比的。”

房價順勢上漲的時候很多人都自誇自己的英明的投資決定，房價下跌的時候卻是壹片悲觀論調充斥。巴菲特先生說過：只有在潮水退去的時候才知道誰在裸泳。所以只有在房價下跌的時候，才能凸顯出真正的優秀投資者來。如果房價不斷上漲，將會出現更多的投機者，他們短期套利能力不可小覷，但獲利之後迅速撤退也是投機者的最愛。反倒是真正的價值投資者能夠堅守住市場短期的起伏，才能穿越牛熊市之後，獲得真正的投資收益。每壹個堅守市場的投資者都在看多市場，而那些看空市場的人註定獲得的是壹地雞毛。

據澳洲新聞網報道，許多澳洲年輕人不斷湧入澳洲房產市場。Amy和Daniel Meyer就是這些青年人其中的壹對代表。Amy和Daniel Meyer這對悉尼夫婦計劃盡快在內城區購買壹套兩居室悉尼公寓房。

Meyer說：“我壹直希望能夠購買我們自己的住房，這是我長期以來的目標。”Amy和Daniel Meyer是均為首次置業者，他們十分迫切的想要盡快擁有自己的住房。

“在經濟方面比我預想的要困難得多，我們現在只能在家人的幫助下購買壹套悉尼公寓房。”

“我們知道價格可能會有所波動，但我們真的希望有個地方能夠安居幾年，不用擔心續約租期，也不用考慮是否能夠粉刷墻壁。”
對於很多像Amy和Daniel Meyer這樣的年輕夫婦，為了實現澳洲人的購房夢想，他們認為冒險是值得的。

Amy說：“很大壹部分肯定是由於情感原因想要擁有自己的住房，但我們也盡量明智地衡量借款能力以及償還貸款能力來控制風險。”

“無論怎樣我們還是需要支付租金，所以我們不如把自己的貸款還清，而不是為別人還款。”

“壹旦我們有了足夠的首付款，我們的貸款還款與租金相差無幾，那麽購房似乎是有意義的。”

國民銀行調查數據顯示，去年第四季度對澳洲住宅房地產調查顯示，首次購房者在第四季度繼續增加，幾乎占新房市場的五分之二，占現房市場的約三分之壹。

Starr Partners房地產公司總裁Douglas Driscoll表示，“很多地區仍在不斷更新發展項目，例如Zetland、Parramatta和Chatswood這些地區在不斷建造成千上萬的公寓房。而位於下北岸、小海灘區與內城區的壹些緊湊、較受歡迎的區的偏舊、更成熟和更小規模的公寓樓，將更有可能保持其價值或價格僅略微下降。”

他表示首次購房者面臨雙刃劍，如果等待價格進壹步下滑，利率又有可能上升。

他還敦促現有悉尼公寓房房主保持冷靜，不要對價格的變化感到驚慌。

他說：“我認為房價不會狂跌。新州和悉尼經濟強勁，人口迅速增加，需求相對較高，所以我認為接下來的幾個月或幾年內不會出現價格暴跌。”

“我的建議是保持冷靜，繼續持有房產，因為有壹件事是肯定的，即在十到十五年的時間裏，悉尼與澳洲的每壹處房產仍然都會保值。”

为了避免子女在澳洲留学需要租房等许多问题，或是希望能定居澳洲，中国不少高净值家庭通常会选择更具投资价值的澳洲学区房，试图通过房产实现财富保值和升值或者“以房养学”的方式填补子女海外求学的高昂花费。

那么对于尚无稳定收入的留学生来说，购置澳洲房产通常需要注意哪些问题呢？居外澳大利亚买房攻略通过6个问答给您答案。

问题一：
“尚无收入的留学生能在澳大利亚贷款买房吗？留学生需要出具详细的收入证明吗？”

留学生是可以买房的，无论你以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生没有收入或收入较少但可以让父母作为担保人，以担保人的收入作为担保条件来担保你的贷款，当然房子是写父母的名字。

问题二：
“澳大利亚房贷需要抵押物吗？国内的资产可以当作澳大利亚贷款的抵押物进行抵押贷款吗？”

你在澳大利亚买房子，房子本身就是你的抵押物。同时如果你在国内有资产会帮助你申请贷款更有说服力一些，申请到贷款的可能性更大。此外如果购房人能一次拿出物业售价20%甚至更多的首期付款，银行就会对你的经济能力很有信心更放心给你贷款。

问题三：
“留学生在澳洲买房可以申请到多少贷款?”

对于想在澳洲置业的PR人士可以申请到物业价格70%-80%的贷款。可对于没有收入能力或是收入较少的留学生来说，通常需要海外收入证明。在银行信贷收紧的大环境下，目前政策能申请到物业价格60%-70%的贷款。如果合同上的名字是孩子，贷款人是父母也可以，但需要父母做担保人银行才认同。

问题四：
“请问购买楼花的好处有哪些和购买者需要小心的问题有哪些?”

楼花就是期房：比较适合投资一种房产，回报率相对较高。通过看图纸和市场的分析可以判断出建好应该是什么样的房子，升值的大概情况。好处是拿好的价位，还有比较多的户型挑选。目前购买墨尔本Spencer，是澳洲少有的现房出售，支付全款即可立即入住。

问题五 ：
“留学签证到期后房子如何处理?”

无论是海外投资者还是澳洲留学生，在澳洲买了房子，就属于海外投资者，既然已经买了房子了，就可以做为投资使用，留学签证到期不出售也是没有任何问题的。如果觉得市场非常不好，可以先联系好中介把房子出租出去，等到市场好的时候再卖出去，这个是没有时间限制的。还有在澳洲有房子的话，将来也可以申请签证过来旅游会比较方便。

问题六：
“留学生或初入社会的年轻人比较适合购买哪一种类型的房产?”

对于留学生和初入社会的年轻人，一般都是第一次买房子，因此不需要买太贵的房子，价位在40-60万之间，这样还款不会有太大的压力。推荐考虑澳洲第二大城市墨尔本，作为最热门的海外房产投资城市，墨尔本目前正处于价值洼地。