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澳大利亞買房的問題主要有哪些？
海外人士在其他國家購買房產並不是都沒有限制要求，相反每一個國家的限制要求都是不一樣的。澳大利亞一直以來都是大部分人購買房產的首要選擇之地，同時也是投資者優先會考慮的國家之一，該國家的房產回報率和國內相比要高出很多。第1次在澳大利亞買房出現的問題也是必然的，有哪些問題是我們必須要注意的呢，接下來詳細了解一下。
有澳洲身份的人在購買澳洲房產的時候沒有法律上面的相關限制，沒有澳洲身份的海外人士只能購買新房或者是空地建房，不能購買二手房。如果你手中持有在澳洲拘留超過12個月的臨時簽證，你可以購買一套澳洲的二手房自己居住。一旦手中的簽證到期，就必須售出該房產。海外人士在購買新房或者是空地的時候，還必須要申請fIrb批准或者是開發商已獲得的預先批准。
這個圈子在兩年內必須要開始建築申請的這個簽證在兩年內必須要開始動工建築，否則是不允許的。澳洲公民的配偶如果是海外人士的話，是可以和澳洲公民一起購買二手房的，並且不受相關申請的限制。但如果是澳洲勇氣的話他們是不能一起購買二手房的想要買房但如果是澳洲永居配偶為海外人士的話，他們是不能一起購買二手房的，想要買房還是要申請flrb批准。
基本滿上以上相關的條件和需求，就可以在澳洲進行房產購買，澳洲房產價格最高的兩個城市是悉尼和墨爾本，在近10年的發展過程當中，墨爾本的房價上漲趨勢為直線。 10年時間它的複合增長率保持在7.2%左右，這一段時間也為房地產市場的發展週期，房價翻了一倍。
澳洲資訊！澳大利亞買房攻略
澳洲是壹個傳統的移民性國家，國家政府非常鼓勵優秀的海外人士移民澳洲。開放的簽證有各種種類，188A的創業投資，188C的重大投資，132的商業天才，還有州擔保簽證，促進了海外人士移民澳洲，下面小編為大家整理幾個澳大利亞買房攻略！
1.澳洲投資買房能移民嗎?
作為最熱門移民國之壹，澳洲將在7月1日開始推行1500萬澳元(約7113萬元人民幣)”超級投資者簽證”，進門檻金額比重大投資者簽證翻了將近三倍，並限制了500萬澳元的簽證申請者投資澳洲房地產，需要將其至少50萬澳元投進到風險領域及新興企業中，這些政策有利於想要移民澳洲的人們。當然妳還可以選擇技術移民，這樣在資金門檻方面不會限制妳，所以妳必須是澳洲的稀缺人才。
2.澳洲買房不能貸款而導致無法交割該怎麽辦?
自從澳洲各大銀行開始實施停止針對海外買家貸款服務以來，很多海外房產投資者眼看到了交割時期無法貸款，就無法交割。小編為大家匯總壹下，妳可以通過三個途徑來選擇貸款，第壹海外銀行的積極介入，包括匯豐銀行和中國銀行以及新加坡銀行都在積極為海外投資者提供貸款。第二就是可以通過澳洲當地的基金公司申請貸款，利率比銀行貸款偏高8%左右，期限為3年，成功率為100%，第三就是澳洲本地的壹些小銀行貸款，貸款期限15到25年，利率4%到5%，成功概率50%左右。對於海外投資者來講購房需謹慎，建議購買賣家貸款或是滿足基金/海外其他銀行貸款的物業。
3.國內資金轉移到境外來完成交易?
利用中國政策“個人每年5萬美元跨境匯款”的笨方法，用自己的親朋好友個人身份證，開立幾個結算帳戶，然後加上自己的份額，將大額資金存入銀行再匯出國外。這種在國外被統稱為“藍精靈”，目前中國已經開始對這種方式加強了監管。另有些人先到香港開設銀行帳戶，然後去換匯店再給大陸客戶提供壹個在大陸的帳戶，讓其在國內轉帳，確認到帳之後，通常兩個小時內就能將等額的資金轉到客戶的香港帳戶裏。
4.海外投資者能夠購買哪類房產?
海外買家在澳洲只能購買期房，買房時可以享受到和澳洲本地居民投資房產同樣的政策，不過得先需經澳洲海外投資審查局(FIRB)的批準，只要澳洲政府認為買房的是沒有損害國家利益的人，所買澳洲房產非歷史文化遺產名單上禁止出售的歷史物業，通常在兩周之內都會批準。除此對海外投資者沒有其他特殊限制。
5.高價購買澳洲的學區房值不值?
在澳大利亞學區房(尤其是好的公立學校附近的房產)也是特別顯著。房價比周圍高不少。墨爾本的私校價格年年升高，這樣好的公立學校周圍的學區房的價格也漲幅較大，學區房(尤其是好的公立學校附近的房產)的價格也是越來越高。
居外支招——澳大利亚买房攻略
为了避免子女在澳洲留学需要租房等许多问题，或是希望能定居澳洲，中国不少高净值家庭通常会选择更具投资价值的澳洲学区房，试图通过房产实现财富保值和升值或者“以房养学”的方式填补子女海外求学的高昂花费。
那么对于尚无稳定收入的留学生来说，购置澳洲房产通常需要注意哪些问题呢？居外澳大利亚买房攻略通过6个问答给您答案。
问题一：
“尚无收入的留学生能在澳大利亚贷款买房吗？留学生需要出具详细的收入证明吗？”
留学生是可以买房的，无论你以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生没有收入或收入较少但可以让父母作为担保人，以担保人的收入作为担保条件来担保你的贷款，当然房子是写父母的名字。
问题二：
“澳大利亚房贷需要抵押物吗？国内的资产可以当作澳大利亚贷款的抵押物进行抵押贷款吗？”
你在澳大利亚买房子，房子本身就是你的抵押物。同时如果你在国内有资产会帮助你申请贷款更有说服力一些，申请到贷款的可能性更大。此外如果购房人能一次拿出物业售价20%甚至更多的首期付款，银行就会对你的经济能力很有信心更放心给你贷款。
问题三：
“留学生在澳洲买房可以申请到多少贷款?”
对于想在澳洲置业的PR人士可以申请到物业价格70%-80%的贷款。可对于没有收入能力或是收入较少的留学生来说，通常需要海外收入证明。在银行信贷收紧的大环境下，目前政策能申请到物业价格60%-70%的贷款。如果合同上的名字是孩子，贷款人是父母也可以，但需要父母做担保人银行才认同。
问题四：
“请问购买楼花的好处有哪些和购买者需要小心的问题有哪些?”
楼花就是期房：比较适合投资一种房产，回报率相对较高。通过看图纸和市场的分析可以判断出建好应该是什么样的房子，升值的大概情况。好处是拿好的价位，还有比较多的户型挑选。目前购买墨尔本Spencer，是澳洲少有的现房出售，支付全款即可立即入住。
问题五 ：
“留学签证到期后房子如何处理?”
无论是海外投资者还是澳洲留学生，在澳洲买了房子，就属于海外投资者，既然已经买了房子了，就可以做为投资使用，留学签证到期不出售也是没有任何问题的。如果觉得市场非常不好，可以先联系好中介把房子出租出去，等到市场好的时候再卖出去，这个是没有时间限制的。还有在澳洲有房子的话，将来也可以申请签证过来旅游会比较方便。
问题六：
“留学生或初入社会的年轻人比较适合购买哪一种类型的房产?”
对于留学生和初入社会的年轻人，一般都是第一次买房子，因此不需要买太贵的房子，价位在40-60万之间，这样还款不会有太大的压力。推荐考虑澳洲第二大城市墨尔本，作为最热门的海外房产投资城市，墨尔本目前正处于价值洼地。
【最權威！最完整！】海外人士購買澳大利亞住宅物業新政解讀
澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）已經宣布將於2015年12月1日起執行相關政策改革。除了開始收取申請費外，最值得大家關注的莫過於加大力度的合規機制。在新政開始前，澳大利亞海外投資審查委員會的合規及處罰機制相對比較薄弱，也令一些投資者鑽了空子以不合規的方式購買了澳洲物業。
在新的政策下，針對住宅物業的海外投資的責任轉移到了澳大利亞稅務局（ATO），包括收取申請費，審查海外購房申請，合規機制以及執行處罰機制等。ATO也已就該事宜專門增強了其合規及執行能力，尤其是ATO將會運用其復雜的數據對比系統偵測並處罰違規操作的投資者。目前，ATO已經就住宅物業的海外投資的合規機制展開行動，並將於2015年12月1日開始正式審查所有海外人士購房許可的申請。
在今年早前澳大利亞聯邦財政部的建議報告中曾提出聯邦政府引入民事處罰機制，根據違反法案購買的物業價值的一定比例收取罰金，以期達到威懾作用。例如：當海外置業者出售違反法案購得的物業時，該物業的所有資本利得（即增值部分）應當上繳政府。由此可見，澳大利亞政府是希望通過ATO的數據對比系統加大海外投資的審查力度，更易探測違規行為及違規所得，並由ATO和FIRB聯手打擊這些違規行為。
同時，新政下的違規處罰機制增加了民事處罰力度，對於海外個人投資違規行為的刑事處罰金額。新政下違反住宅物業規定的處罰機制總結如下：
對於違規購房的海外投資者，可以在2015年11月30日前向FIRB及ATO自首報告該違規行為。在此期間內通過自首報告的違規行為，政府將給予違規者12個月的時間休整違規行為（例如出售物業），並不對違規者采取刑事處罰。所有海外投資者應當盡快檢查自己的購房許可，確保在合規的情況下購買澳洲物業。如有任何違規行為，則務必在2015年11月30日前向政府自首。
楊泱專欄全集：
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中國嚴控海外取現 或影響澳洲房產及旅游行業
據《澳大利亞金融評論報》報道，中國政府近日嚴格限制出國人士在外國提款機取款額度的行為，可能會影響到澳大利亞的旅游產業，甚至澳洲房地產行業。
這一政策是國慶十一長假前3天剛剛宣布的，而十一長假也正是大批中國游客前往澳大利亞等國外勝地旅游的日子。最近一段時間，由於經濟發展速度減緩，大批資本外流，人民幣面臨貶值壓力。此舉正是政府挽回貶值局面的舉措。
2016年的個人海外提款限額是10萬人民幣澳新銀行首席中國經濟學家Liu Li-gang說：“中國方面擔心資本會外逃，因此希望封鎖住外逃的缺口，防止人民幣進一步貶值。”
新規定限制從中國銀聯賬戶的海外現金提款額度，從今年10月1日至12月31日的取款上限是5萬人民幣，即1.08萬澳元。根據中國國家外彙管理局的聲明，2016年的個人海外提款限額是10萬人民幣。而按照以前的規定，每一位出國人士的取款額度是每天1萬人民幣。
這是中國首次正式限制銀聯賬戶的海外現金取款，本月早些時候還對於銀行轉帳進行了類似的規定。一名不願意透露姓名的銀行界人士稱，通過銀聯在海外進行現金提款，是合法將資金輸送到國外的一種形式。他說，在澳大利亞的提款機上，使用銀聯賬戶最多每日可以提取2000澳元，如果這一行為在多個銀行賬戶復制，每一周就可能會有7萬澳元流出中國。“雖然速度緩慢，但你可以看到這筆錢能夠作為購買公寓的首付。”
另一位銀行業從業者稱，對於海外現金提款的限制，說明可能通過這一渠道有大筆“資金漏出”。現金提款對於中國游客來說非常普遍，因為這樣的手續費會低於直接刷卡。不少中國學生也使用銀聯卡的現金提款來交付生活費和學費。
澳新銀行經濟學家Liu Li-gang說：“新的措施讓資本外流不再那樣容易。”不過，這會影響到奢侈品零售行業和其它消費行業，比如餐飲業。
銀聯集團對此表示，新限制並不適用於貸記卡通過國外銷售終端而實施的刷卡消費行為。
每年每位中國人換彙的配額是5萬美元，而提取現金就成了快速將資本轉移到國外的一個途徑。最近幾個月由於擔心資本外流，中國銀行管理部門加大了監管力度。
據該報稱，兩周前還獲悉中國的一些銀行設立了監控名單，來監控不尋常的外彙交易。而針對家人和朋友代替購買外彙的行為，銀行也采取了限制。
據稱，不少來澳大利亞買房的人士，會讓親友幫忙換得足夠外彙，然後再私下把錢還給幫忙者。幾筆彙款彙總後就可以成為購買公寓的首付款。
不過據一位在上海工作的國有銀行員工稱，中國一些銀行開始監控彙向國外的銀行賬戶，特別是90天內獲得20萬美元以上彙款的賬戶。
另一方面交易公司也受到了影響，必須提供更多支持文件，證實交易後才能夠進行。
據彭博社消息，單單在8月份就有1417億美元資金流出中國，比7月份的1250億美元增長不少，達到了歷史新高。
相關消息：
根據中國國家外彙管理局9月下發的《國家外彙管理局關於進一步加強銀聯人民幣卡境外提現管理的通知》（下稱《通知》）及銀聯轉發函，為遏制部分持卡人在境外大額提現，防範洗錢風險，銀聯系統將自2015年10月1日起，對境內銀聯人民幣卡在境外（含港澳台）的自動櫃員機（ATM）取現交易生效實施累計限額控制。
對於2015年剩下的3個月，即2015年10月1日至2015年12月31日期間，也已做出了過渡性安排，要求每卡境外累計取現不得超過等值5萬元人民幣。
銀聯方面提示，信用卡因信用額度等問題，發卡銀行可單獨設定限額，具體可咨詢發卡銀行。境外各個國家和地區對於ATM單筆取款的金額限制也各有不同，具體以當地機具提示為准。
另外，境外ATM機取現還有相應的手續費，國內發卡行和境外收單機構可能分別收取一定比例。
（據澳洲新快網）
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悉尼房產拍賣會現排外抗議者 華人澳洲購房被轟！
悉尼房產拍賣會上出現人群抗議外國人買房
據Domain報道，上周六，一群抗議者高舉標語牌和旗幟在悉尼下北岸多個拍賣會上抗議外國人搶購悉尼房產。
抗議者的標語牌上寫著“澳洲夢不死”、“我們不要你的髒錢”以及“阻止中國人買房”等等。一些拍賣商不得不把投標者領入室內競標。
Think Real Estate的拍賣商Brian Cannan說：“我30年來都沒見過這種場景，最終我們決定將拍賣轉至室內。好在拍賣會能順利進行，沒有被他們破壞。”
據悉，該拍賣會的一車士活（Chatswood）Lobelia街17號的一兩室房，最終以135.5萬澳元拍出，高出底價5萬。室內競標十分激烈。
在Artarmon區 Sydney街4號附近的鄰居則對抗議者表示反感。居民Chris McNally稱：“這是一個多元化地區，抗議者就像是種族主義者。”一位不願透露姓名的居民稱，很多孩子看見抗議者的行為都表示不解，並反感這些人。
該地一四室房後來退出拍賣，改為在2名買家間私下協商，不知是否是因為受抗議者影響。
LJ Hooker Willoughby的中介John McManus也不喜歡這群抗議者。
抗議群體Party for Freedom Australia的領導人尼克（Nick Folkes）稱，他們在解決一些聯邦政府忽略的問題。“澳洲房產拍賣會上的人看上去像是剛下飛機就來買房。我們並非保利團體，我們的政策有問題，外國人買房是一個問題。”
據悉，今年初，尼克所在團體的志願者就曾就相同議題派發宣傳單張，令澳洲的中國學生群體十分憤怒。
（據澳洲新快網）
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揭澳洲房地產市場“逐外令”真相！其實沒你想像中可怕
凶猛湧入國際市場的中國買家總是讓人又愛又恨。他們既是各地爭搶的金主寵兒，也容易成為“推高澳洲房價”的眾矢之的，甚至成為被打擊的對像。
上述要求出售的澳洲房產價值在15.2萬~186萬澳元（約合70萬~856萬元人民幣）之間。除了最新的撤資要求，澳大利亞還在調查462起外國人涉嫌違法購房的案子，這些案子同樣涉及中國買家。
根據目前的規定，澳大利亞非定居居民非法購買現房將面臨最高12.75萬澳元（約合58萬元人民幣）的罰金或三年監禁。他們還將被處罰購房價格的25%或者市場價值的25%，以金額更高者為准，因此他們將失去從這套房產獲得的資本收益。
不過，澳大利亞政府打擊的是非法澳洲購房行為。對於合法購房的行為，坐享外投紅利的澳大利亞始終敞開大門。
事實上，早在今年2月，澳大利亞總理艾伯特就要求向推高悉尼房價的非法海外投資者下達撤資令，要求他們立即出售房產。艾伯特曾說，制定這些新措施，並不是不歡迎外來投資，也不是要打壓房市，而是要讓本地民眾享有平等的購房機會。也就是說，只要外國買家遵守投資規則合法購房，澳大利亞依然熱烈歡迎。
澳大利亞政府打擊的是非法購房行為。對於合法購房的行為，坐享外投紅利的澳大利亞始終敞開大門。
避開非法購房陷阱
海外房產銷售總監董潔對《第一財經日報》記者表示，澳大利亞嚴打非法購房對中國投資者在當地買房的影響並不大。對於此次打擊，中國投資者首先要弄清楚什麼是非法購房，並了解如何合法購房。
董潔告訴記者，對於海外投資者而言，只能在澳大利亞購買新房，而不能購買二手房。購房以前需要向當地的外國投資審查委員會申請海外投資許可，然後由代理律師參與簽訂購房合同等流程才算合法購房。如果開發商已獲得海外投資許可，則可以免除這一環節。即便申請海外投資許可，過程並不復雜也不需要費用，時間僅需十來天。
對於持有臨時簽證的居民或留學生，允許購買二手房，但只能用來自住，禁止出租或轉賣從而獲利。並且，在離開澳大利亞或臨時簽證到期時必須售出，且同樣不能獲利。也就是說，或者按買入價格賣出，或者只能拿回購房成本，售房獲得的利潤必須以交稅方式還給政府。
在董潔看來，那些非法購房者很可能就是通過熟人或中介機構介紹，在違反上述規定的前提下購買到了澳大利亞房產或者非法獲得了利益。
風險在貸款和利率變化
據澳大利亞外國投資審查委員會統計，今年4月，中國已經取代美國成為澳大利亞最大的海外投資來源國。2014年，中國對澳投資總額達277億澳元，其中房地產投資占總額的近一半。
按照澳洲投資移民集團董事長金凱平的估算，澳大利亞過去10年每年房價增速大約在10%，而每年租金收入大約為房屋總價的3.5%，因此投資回報率大約在13.5%。
董潔說，澳大利亞各大城市的房屋供求平衡存在較大差異。比如，悉尼的人口增長過快，因此供求關系十分緊張，供遠小於求，房價上漲也非常快；墨爾本供求關系相對平衡，增速也比較平緩；布裡斯班的供大於求，目前的房價較為實惠。
董潔建議，投資者應當根據實際的需求來考慮到底去澳大利亞哪裡購房，找到真正適合自己和家人的地方，切忌盲目追捧熱門城市或地區。另外，只要房地產的信息來源准確，簽合同時有律師代理，在澳大利亞買房的流程和在中國買房並沒有太大差別，風險也並不會比國內大。
仲量聯行國際住宅部海外地產負責人張宏曾對《第一財經日報》記者表示，澳大利亞政府有計劃增加房產交易的印花稅以抑制房價的上漲，因此，在澳大利亞買房最大的風險在於貸款的成數和利率的變化。至於在產權交易流程上，因為澳大利亞法律的完善反而比國內還要安全。
除了看好當地房地產市場的完善和透明，買家的權益可以得到充分保障，中國人熱衷在澳大利亞買房還主要因為移民的需求。由於美國投資移民配額緊張，加拿大投資移民又暫時關閉，適時推出1年就拿綠卡“閃電版”投資移民項目的澳大利亞自然成為最受中國人歡迎的移民目的地。
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投資自住俱佳 投資者爭搶布里斯班北部郊區房產
由於本地和外來投資者競相追逐資產增值，澳大利亞布里斯班北部郊區的房價將繼續攀升。布里斯班是澳大利亞昆士蘭州府城，位於澳大利亞本土的東北部，北緣陽光海岸，南鄰國際觀光勝地黃金海岸市。
澳大利亞房地產集團Raine & Horne的Chermside郊區負責人Kim McHardy稱，悉尼和墨爾本的投資者積極在布里斯班北部郊區搶購房子。2015年，來自這兩個城市的投資者數量翻了三倍。
該房產集團指出，自去年秋季起，投資活動激增已經引起了Chermside、Chermside West、Geebung、Aspley、Stafford、Kedron等郊區的房價攀升了8%左右。
Kim McHardy說，目前，售價在45萬至50萬澳元、建於20世紀60年代的三居室，格外吸引外地投資者的關注。”
“在過去的幾個月，越來越多的人意識到布里斯班代表房地產的真正價值，我們已經看到在當地買房的跨州投資者數量正在大幅上升。”他還指出，Chermside強勁的住房市場預期將提升投資者對當地公寓的興趣，與悉尼和墨爾本的公寓單元相比，Chermside的公寓單元價格非常實惠，且入住率較高。
“現在仍然可能以低於34萬澳元的價格，在Chermside買到一套兩居室的公寓，還能獲得340澳元/周的租金。”此外，郊區還有很多便利設施，對買家和租戶都很有吸引力。
布里斯班北部郊區Chermside房價攀升了8%左右Chermside是一個商業樞紐，與布里斯班中心商務區的距離恰到好處，離機場和布裡斯班港口只有20分鐘車程，距黃金海岸和陽光海岸也只有50分鐘車程。
“Chermside還有西田購物中心（Westfield Chermside）——南半球最大的購物中心之一，”Kim McHardy說，“大規模的零售商業區，加上優越的地理位置，對於澳大利亞南部昆士蘭州的聰明投資者來說，這裡的確很誘人。”
中國富豪被限令出售豪宅 最新澳洲房產投資規定詳析
據報道，3月3日，澳大利亞財長Joe Hockey宣布，有中國富豪借空殼公司去年以接近4000萬澳元進行的豪宅交易屬違法，原因是澳大利亞房產法規明確規定，外國人不能購置澳大利亞二手房，只能購買澳大利亞新房。澳財長要求該房業主90天內必須賣出。
對此事件，移民專家認為，作為外國投資人士，首先要確認自己是否能在該國買房。越來越多海外房產中介亦應運而生，但其專業度卻良莠不齊，投資者在選擇的時候要非常謹慎。非專業的中介可能會讓你不小心觸及違規事件，那就得不償失了。例如外國投資者在澳大利亞買房就有以下規定：
1、非澳大利亞居民沒有資格在當地購買二手房。而一名外國投資者如果擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲准在澳購置1套二手住宅，但必須在離開澳大利亞後的3個月內出售此房；
2、澳政府近期宣布，外國投資者在澳大利亞購買100萬澳元以下房產，將會被收取5000澳元申請費，而購買100萬澳元以上房產的話，購房價格每超過100萬就必須再繳納1萬澳元申請費。
中國富豪被限令出售豪宅引熱議推薦房源：新南威爾士州的新建物業
現時全球多個國家都推行購房移民計劃，但並不是所有國家均有購房移民的計劃，比如澳大利亞房產雖然在投資方面更具優勢，但是購房卻不能獲得移民身份。
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