Tag: 房价增长

據《聖蓋博谷論壇報》報導，本週三，貝肯經濟研究中心（Beacon Economics）公佈了三份報告，其中一項主要內容涉及到就業與收入。該被告指出，在美國國內，加州擁有高收入以及高增長率的工作機會，但是高昂的住房開支使得許多中低收入家庭離開了加州。這三份來自洛杉磯貝肯經濟研究者中心的報告分別是「Employment by Income」、「加利福尼亞房地產市場現狀」以及「加利福尼亞移民」。

加州房價太高 迫使中低收入家庭外遷

報告顯示，在2007年至2014年之間，相比於遷入，遷出加州的人口多出625000餘人，其中大部分遷去得克薩斯、俄勒岡、內華達、亞利桑那以及華盛 頓州。遷出的人口主要是中低收入群體。他們為了尋找更能讓他們負擔得起的住房支開。反之，高收入群體卻在持續遷入，這一結果與「高稅收迫使人口遷離」的理 論相悖。

加州的房價到底有多高？舉例來說，今年1月份洛杉磯縣的房地產均價約為49萬美元，比去年同期增長了6.5%，而一些高價位的社區，比如Burbank為 65萬美元，Torrance為63.2萬美元，而亞凱迪亞達到均價88萬美元。偏低價格的地區有聖伯納迪諾，均價約為26.5萬美元，這其中也有高價位 的社區，比如奇諾崗（Chino Hills），約為 48.3萬美元。

加州房屋的業主使用率非常低，低到排名49位，僅53.3%的房屋為業主所使用，加州業主在房屋方面的開銷佔到家庭年收入的25.4%，這一數據比美國國內任何一州都高。相比之下，得克薩斯州的業主在住房方面的開銷僅佔家庭收入的19.3%。

另外，加州的房源也存在不足問題，但問題遠遠不是房源不足那麼簡單。從2005至2015年，每100位新居民，僅許可配給21.5套住房，這一數據使得 加州這一經濟大戶，在這一指標方面僅比阿拉斯加好一些些，後者每100位新居民僅許可配給16.2套住房。而其他州，比如，密歇根，每100位新居民有 166套住房配給的許可。貝肯經濟研究中心的Thornberg說，「在過去的20年間，我們一直致力於推動政策，多蓋房子以滿足需求。」

貝肯經濟研究中心同時也指出，在出租屋中，兩人以上使用一間臥室的比例也在提高。有相關人士指出，如果不盡快解決這些住房問題，將無法留住中低收入的家庭，而這對於地區經濟發展會有很大的危害。

在經歷長時間的熊市過後，美國住宅市場和很多全球市場都處於同樣的投資時機。美國房市當前正處於從低谷向走向牛市初期的發展階段，這樣的投資機遇可以說是數十年發展週期中的一次機遇。

美國失業率和房價

在發達經濟體統計學家的所有統計數據中，失業率是最能反應經濟真實狀態的，這也是美國兩大執政黨始終繁忙致力於改善失業率的原因。BLS發佈數據顯示目 前美國失業率為7%(11月最新數據)。奧巴馬政府時美國經濟幾乎處於直線衰退趨勢，奧巴馬集團用了10個多月的時間才是美國經濟擺脫直線衰退的頹勢，逐 漸復甦。如果按當前趨勢，美國的失業率在2016年可能降到6.5%。

美國失業率

美國失業率和房價

首先，投資者要意識到在重要性上失業率並不像房價趨勢，所以失業率數據的重要性在於其對市場參與者對未來展望或漲或跌的信心方面的影響。

美國失業率和房價

突出重點：

-美國房價引領美國失業率的變化;

-即使美國失業率在上升，只要失業率上升幅度小，且低於6.5%，房價也可能增長;

-2009年末失業率高峰期後，美國失業率下跌只是成功穩定了美國房價;

上述得出的關鍵結論就是，2013年1月，美國失業率從10%降低到7.8%起到了穩定房價的作用。根據以上美國失業率可能降低到6.5%以下的預測， 失業率下降將會促進美國房價增長，即美國房價將會相對失業率下跌呈現增長，且失業率從7%降到6.5%對房價的促進作用會高於房價從7.5%降到7%對房 價所產生的影響。

失業率與住房市場的推動因素

◆10降到8.5%=穩定作用——2009-2011

◆8.5%降到8%=牛市初期-2012

◆8%降到7.5%=美國房產牛市明顯興起-2013

◆7.5%將到7%=美國牛市加速發展-2014

◆7%降到6.5%=進一步促進牛市發展-2015

◆低於6.5%=多年強勁牛市，房價每年增幅超過10%-2016

美國經濟——國債上限不足為慮

雖然歐洲，英國和很多其它發達國家經濟已經停止，但是美國依然顯現出相對強勁的發展勢頭。在美國多倫印鈔刺激政策的作用下，美國GDP增幅勢將提升，美國白宮和國會一直上演著財政懸崖，國債上限危機的鬧劇不足為慮。2013年的第三季度，美國GDP較上季度增長4.1%。美國CBO預測，2014-2017年，美國經濟增幅將在4.3%左右。

美國指數膨脹趨勢

2013年GDP 增幅2.5%, 實際通脹率3.5%，這說明美國同其它所有國家一樣都呈現指數通脹的大趨勢。以下圖表明顯表示出即使按低於實際通脹的官方CPI 通脹標準，美國同其它國家一樣，並非表象的貶值，而是處於即得收益的指數通脹趨勢。只是在2008-2009年之間的大蕭條期間出現過短暫的緊縮期，如圖 表所示，貶值期只不過是短暫的曇花一現，或者說是通貨膨脹的大趨勢中所泛起的一絲」緊縮漣漪」。

美國指數膨脹趨勢

美國購房可負擔力為空前最高

不斷下跌的房價與靜態到增長收益(通脹)體現了金融槓桿對住宅市場的影響，即抵押權人通常會藉出3.5倍的收入，所以如果收入增長10%，房價下跌 30%，那相對房價處於2006年高峰期時，可負擔力就相應增長65%。也就是說美國的住房相對於2006年時，可負擔力提升了65%，比如從借方的可負 擔力來說，高峰時一套20萬美金的房產就相當於現在10.7萬美金的房產，或是接近高峰價格的一半。

據稱，NAR編匯的美國可負擔力指數圖顯示，當前美國住房市場的可負擔力為198.2點，達到空前最高值。

新房銷售庫存

由於過去4年住房建築量的缺乏，致使當前住宅量成為50年以來的最低記錄，而現房銷售庫存為10年以來最低記錄。所以因為多個買家共同出具競價Offer提升售價，美國當前住房市場不斷升溫。

從對立角度來講，一旦美國房產牛市起步，新房建築工程也將隨之啟動。因為當前正處於牛市發展的初期階段，很難說開工量會對房價趨勢造成什麼影響， 現在開工量越多，置業/投資/投資信心會越高。

人口變化&住房需求

如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。也就是說工人和非工人之間的比例一直在下降。那其中的主要影響就是工人會擁有更少的可支配收入去投資房產牛市，最後可能對住房市場產生阻礙。

但是，擁有廣袤土地的美國其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。而美國的人口也在不斷增加，所以 很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30% 。所以，美國有大量的新房建築需求。

美國住宅市場置業時機

以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了美國市場是否顯示出入手美國市場的時機。

美國住宅市場的狀態

上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012年房市就已經顯示美國置業時機的開始。

美國住房市場發展態勢

以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突 破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美國住房市場發展態勢

美國房價預測2013-2016

綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處 於加速發展趨勢。也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。

美國房價預測2013-2016

美國房價預測結語

美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房市多年加速發展的總趨勢。根據凱斯席勒房價指數顯 示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。

似乎只是在短短幾個月，奧克蘭（Oakland）的聲譽從一個被暴力困擾的城市一夜變成獨立的寵兒。《紐約時報》評奧克蘭是前5座值得參觀的城市；地產網站Movoto命名奧克蘭是美國最令人興奮的城市；《哈芬登郵報》最近還列舉了奧克蘭為什麼開始走好運的幾個原因。

有一部分原因是高科技熱潮推動了一些人搬離舊金山，致使奧克蘭的房地產市場轉向火熱。房地產網站Trulia報導奧克蘭的房子銷售量與去年同期相比增長了31%。地產公司Pacific Union的經紀Martha Hill指出，當地銷售價格通常要高出開價12%～15%。

奧克蘭房價領跑灣區

奧克蘭在去年的租金增長比舊金山還要快，在全美排名第二。房地產網站Trulia的一項新報告調查了全美大都市地區租金和房價增長。奧克蘭租金從2014年1月到2015年1月增長了12.1%（詳見表一）。

Trulia的地產報告，顯示奧克蘭在全美的租金漲幅名列第二

舊金山的房價一直讓人很擔心。作家Farhad Manjoo寫到，灣區的房價中位數每年以兩位數的百分比增長，像他這樣的人群沒法在灣區買房。與美國同行相比，Manjoo承認他的收入比較高，但是即使這樣，還是沒有足夠的錢來買房子。

130%漲幅的黃金郵區

如果你還認為東灣的增值潛力大，得先瞭解一下奧克蘭的現況，其房子銷售價格的中間價增長了76%！根據ZipRealty數據，去年8月奧克蘭房價中位數是24萬5,500美元，今年跳到43萬2,000。

ZipRealty的CEO和創始人蘭尼·貝克（Lanny Baker）說：「在奧克蘭的房價增長跑贏了舊金山和整個灣區」。奧克蘭郵區94610的區域（Grand Lake, Adams Point, Lake Shore, Crocker Highlands and Trestle Glen），比去年同期增長了130%。

很難想像這些數字還在增長。中間價格意味著一半的房子在這個價格之上，一半在這個數字之下，即使在不是那麼貴的地區，灣區也沒有多便宜的房子。奧克蘭較便宜的地區在94621，中位價是16萬5,000美元的West Oakland；舊金山較便宜的地區在Bayview，44萬美元。

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根據最近公佈的標準普爾/凱斯-席勒房價指數，達拉斯地區四月份的房價和去年同期相比上升了8.8%，使達拉斯成為全美房價增長最快的三大城市之一，僅次於丹佛和舊金山。丹佛和舊金山四月份的房價升幅分別為10.3%和10%。

美國達拉斯

根據該報告，全美範圍10個城市的綜合房價比去年同期上升了4.6%，而20個城市的綜合房價的同比升幅為4.9%。達拉斯地區的升幅接近全美水平的一倍。

標準普爾的大衛·布利策(David Blitzer)說：「全美範圍的房價持續在上升，但目前上升步伐沒有在加快。此外，消費者預期的房價升幅和目前的房價增長步伐基本一致。」
由紐約聯邦儲備銀行最近公佈的全美調查顯示，房主和租房者預計的平均房價升幅為4.1%，低於自1975年以來的長期平均房價升幅4.9%。

總部在達拉斯的住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威爾遜(Ted Wilson)說，在北德州，房價延續了過去三年來出現的上升趨勢。他說，除非我們的房屋庫存供應緊張狀況有所緩解，否則房價仍會步步升高。但到目前為止，情況還可以，因為較低的抵押貸款利率抵消了一些房價增長，貸款費用仍然相對比較容易負擔。

他表示，「由於這裡的就業情況比較緊張，所以工資收入也開始增長，這來得很是時候。我們的工資收入水平在過去10年來停滯不前，如果人們能夠賺更多的錢，消費者就能夠承受得起較高的住房成本。」

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