外籍人士在澳大利亞買期房之貸款指南|居外專欄

外籍人士的身份生活有諸多好處。外籍人士的工資通常非常高,而且在多數情況下,外籍人士無需支付房租就能在世界上最有活力的城市裡生活。

另一方面,對於那些在海外生活和工作的澳大利亞人來說,他們申請在國內購房的融資時可以享受最大的優勢。如果您想購買期房,則融資過程的難度可能會有所提高,因為在這種情況下,我們必須考慮一些額外的問題。

如果您計劃購買一套期房,那麼您應該盡早采取一些關鍵行動,從而確保整個過程可以順利進行。

獲取融資的過程

在購買期房時很有必要盡早評估自己的財務狀況。在大多數情況下,若沒有財務條款的約束,而且結算日期為1-2年,則市場狀況或您的個人情況在此期間可能會出現變化。

在預期結算前至少四個月,請重新檢查您的申請,並確保您依然擁有償還貸款的能力,然後再選定最合適的借貸機構。

在提交和處理申請時應該對已完工的物業進行估價,發放貸款文件,然後再進行結算。

在貸款價值比(LVR)方面必須注意什麼?

對於外籍人士來說,可實現的貸款價值比(LVR)最高值為80%;不過,這一指標可能會降低到70%,具體數值取決於及借貸機構的外國收入使用政策。

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應當注意的風險

一般來說,作為一名外籍人士,如果您符合一般的標准,比如信用記錄良好、收入穩定、有能力償還貸款,那您的貸款申請也能獲得批准。有時也可能出現問題;例如,當借貸機構認為您所得收入的貨幣不如澳元穩定時,您的貸款申請可能就會受到影響。

針對期房融資,每家借貸機構僅會為各開發項目中特定數量的住宅單元提供資金。作為一名外籍人士,您在借貸機構方面的選擇余地比較有限,因此很有必要提前提交申請並完成審批流程。您還應在允許估價師介入的階段盡早完成最終估價,以確保自己是首批獲得正式批准的人之一。

另外需要注意的是,當您購買期房時需要支付10%的定金。因此,如果您無法結算,則您的定金有可能會被浪費。

通過精心規劃來保護自己

比較明智的計劃是:確保您有可用的現金緩衝方案,以防估值低於您之前的預期,或至少擁有其他物業的部分權益,從而保證自己在交易時可以結清。

取得經濟優勢的好方法

在通常情況下,以外籍人士的身份生活是取得經濟優勢的理想方式。這可以為您提供一個完美的房地產投資機會,讓您實現額外收入的價值。

如果您作為外籍人士已經做好了充分的准備並且了解這一過程,則申請期房貸款應該不會構成難題。

 

房地產融資專家Helen Avis介紹澳洲貸款方案

Juwaicolumnist

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對外籍人士工作生活最理想的五個國家

如果想移民或換個國家生活,或者想在海外提升職業水平,在新的國家找工作和獲得一個理想的生活環境是最主要的考慮因素。根據一項最新研究結果,歐洲國家、美國、加拿大,以及中東的巴林與阿聯酋兩個國家和中國香港是對外籍人士最理想的國家。

彙豐銀行一份新報告顯示,對外籍勞工最友好的全球前10個國家分布在歐洲、亞洲、北美和中東。

彙豐調查了在163個國家工作的22,318名外籍人士,這份報告根據一系列指標,包括工作/生活平衡、收入前景和職業發展等,評選出那些被認為最適合外籍人員就業生活的國家。

報告說,德國是對外籍人士最理想的國家,其次是波斯灣的巴林(Bahrain)。

在這10個國家,外籍人士可獲得誘人的工資、積極的職場文化,在工作保障性和個人發展機會上也名列前茅。亞洲和北美地區著名的移民國家,如美國、加拿大和香港今年排名也進一步靠前,進入前10名。其中,美國排名第8,加拿大排名第9,香港第10。

為了確定調查結果,調查參與者被要求根據八個以職業為中心的問題評估他們對新工作地點的感受。然後將他們的答復轉換為整體國家評級,並與去年的研究進行比較。外部因素,如經濟和政治氣候,沒有被直接考慮在內,但也可能影響受訪者給出的評分。

彙豐集團(HSBC Group)離岸銀行業務部門HSBC Expat負責人戈達德(John Goddard)表示,這份排名可能為那些希望通過海外就業提升自己職業生涯的人提供參考。

戈達德說,新的一年往往是人們考慮未來去處的時機,特別是策劃自己的職業生涯。沒有“一刀切”的建議,但如果你正在思考職業前景,去海外尋找發展職業也許是一個方向。

以下是全球對外籍人士最理想的五個國家。

1. 德國

今年榜首是德國,比2018年上升了一名。

德國是歐洲強國,被視為職業發展中心,65%的受訪者認為在德國工作富有成效。 然而,根據受訪者的說法,在德國工作並不是以犧牲個人生活為代價的。70%的外籍勞工表示,自搬遷到德國以來,他們的工作/生活平衡有所改善。

外籍人士在德國獲得的其它好處包括職場文化,僅次於瑞典,以及工作保障水平。由於德國擁有高度監管的勞動力市場,近四分之三的受訪者表示,在德國工作比在母國的就業保障有所改善。

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2. 巴林

巴林的今年排名上升10位,該國職場擁有令人羨慕的薪酬待遇,贏得外籍人士的青睞。

77%的外籍人士報告說,在巴林的收入前景好於本國,高於去年的62%。然而,移民巴林通常會獲得額外的搬遷福利,其中住宿津貼、機票津貼和醫療補貼是最常見的福利。

除了有吸引力的薪酬外,巴林在職業發展方面也不錯。 巴林是中東島國,超過一半的受訪者(59%)表示,在巴林學會駕馭人際關系,使他們成為更好的領導者。

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3. 英國

英國今年名次上升了六位,在外籍人士最理想的國家中排名第三。

英國擁有良好的職業和個人發展前景,因提供良好的工作/生活平衡,以及誘人的工資而得分。 大多數(58%)的外國勞工也表示,英國的職場文化比母國更好。

英國在教育方面也取得很高成績。 超過五分之二(43%)的外國勞工擁有研究生學位。 與此同時,受訪者將其評為世界上學習新技能的最佳國家,也是提升職業技能最好的排名第四的國家。

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4. 阿聯酋

商業中心迪拜和阿布扎比位於阿拉伯聯合酋長國,該國連續第四年成為外籍勞工第四大受歡迎的國家。

阿聯酋在外籍人士中享有良好聲譽,因其財務激勵而聞名。 阿聯酋95%的外籍人士表示,他們的就業一攬子計劃屬於世界上最高水平;而近四分之三(73%)的外籍人士表示,在阿聯酋的收入前景好於本國。

該國還因其誘人的職場文化而受到認可,一半的受訪者聲稱其職場文化比本國更好。

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5. 瑞士

瑞士在今年榜單排名第五。對於外籍勞工而言,瑞士一直都具有吸引力,在職業發展方面得分尤為突出。幾乎三分之二,即62%的受訪者表示,瑞士為其專業發展提供了良好的環境。

他們也說,在瑞士就業不會以犧牲個人生活為代價。63%的人表示,他們的工作/生活平衡要比母國更好。

此外,瑞士的薪酬得分很高,76%的外籍人士表示,自搬遷到瑞士,盈利前景有所改善,這一點僅次於巴林。

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來源:CNBC
責編:Zoe Chan

外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解 | 澳洲

相信大家在澳洲買房第一個想要知道問題是:外國投資者是否有權在澳洲買房?簡單來說,外籍人士完全可以在澳洲境內購房的。其實澳洲政府是非常歡迎海外投資的,因為澳洲是一個地廣人稀的國家,來自海外的投資為澳洲的經濟發展帶來許多機會。(相關資訊:澳洲房產購買流程)這一點,從澳洲投資審批委員會(即Foreign Investment Review Board,簡稱“FIRB”)的相關政策就能看出來。具體而言,澳洲政府對外國投資者在澳洲買房的相關規定(中國人在澳洲買房條件)如下:

1外籍人士的定義

澳洲政府對於“外籍人士”的劃分是非常細緻的,可以簡單理解為:身在境外並未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士(包括擁有短期簽證的境外人士,例如:旅遊簽證等),即非常住外籍人士。

澳洲政府的相關法律條文規定如下,大家可以詳細對照、比對。

澳洲《1975 年外國收購與兼併法》(以下簡稱“法案”)授權國庫部長(Treasurer)或其代表負責審查外國投資提案,以判定提案是否有違澳洲的國家利益。該法案第五條定義“外籍人士”為:

  • 非澳洲常住居民的自然人;
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司;
  • 由兩人或多人合計持有控股權益的公司,並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人,或者為外國公司;
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信託財產的受託人;或者
  • 由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信託財產的受託人。

《澳洲海外投資政策》顯示,“常住居民”指符合以下條件的人士:

  • 他們在澳洲的居住不受法律規定的任何時間限制(即為,他們可以無限期住在澳洲,如澳洲永久居民和新西蘭公民);
  • 該人士在過去的十二個月內實際居住在澳洲的時間達到200 天或以上。
  • 此外,《澳洲海外投資政策》將“臨時居民”定義為居住在澳洲並且符合以下條件的人士:
  • 持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證(無論簽證的剩餘有效期為多長時間);
  • 已遞交永久居留申請並且持有允許他們在澳洲逗留到申請得到最後決定為止的過渡性簽證。

2、 外籍人士在澳洲只可買全新住宅

對澳洲房產投資稍有瞭解的人,大都聽說過“外國人在澳洲不能買二手房、只能買新房子”。準確的描述應該是:普通非常住外籍人士不可以購買澳洲已建成的二手住宅用房。但是,非常住外籍人士在獲得FIRB批准後,是可以購買澳洲全新住宅的(如獨立房屋或公寓等)。

  • 澳洲全新住宅的定義

全新住宅是指直接從發展商購買的居所,而該住宅在過去並未有人居住超過12個月。全新住宅包括從非住宅用途(例如:辦公室或倉庫)改為住宅之用,而作出大幅度翻新的建築,但並不包括經過整修或修復的舊住宅。

  •  以下情況下,外籍人士可在澳洲購買二手房

《澳洲海外投資政策》規定非常住外籍人士不可以購買已建成住宅作為投資物業或自住,以下情況除外:

   1) 由外籍人士運營的大型規模的公司,為駐澳員工提供住宿時,可以購買已建成住宅(二手房)。不過,需提出申請,通常這類申請在批準時會有附加條件,即公司在預計此物業將空置六個月或以上時,需將此物業出售;

   2) 非常住外籍人士亦可以購買已建成住宅(二手房),但前提是要對該建成住宅進行改建(即拆毀現有住房並且建造新住房),並需要提出申請。申請時提出的改建提案必須增加澳洲的住房存量(例如:拆毀一個現有住房,然偶建造兩個或以上住房),或者改建提案可以表明現有住房已經廢棄或者不適合居住。通常此類申請可獲得批准。申請獲得批準時通常附有一定條件。

3、 外國投資者在澳洲購買全新住宅時的FIRB申請

外籍人士如要購買澳洲全新住宅,需要向FIRB提出申請。這類申請通常會獲得批准,而且在獲得批準時通常沒有附帶條件。非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發,但購買前也需要向FIRB提出申請,不過,在獲得批準時往往附有一定條件(如在24個月內開工等)。

從FIRB的政策來看,針對非常住外籍人士的批准更傾向於指具體某一房子可不可以賣給這位外籍人士,而不是這位外籍人士可不可以買這一套房子。根據這一原則,申請人在申請FIRB的購房批準時必須要提供具體的房產信息(如地址等),如果通過批准的房子因故沒有買成,申請人需另外申請購買其它房子的批准。

  • FIRB審批時間

根據法案規定,國庫部長有 30 至90天的時間考慮申請並作出決定。對於普通民用住宅房地產的購買申請,通常在遞交申請30天內會得到批准答覆。

  • 相關建議

由於澳洲法律法規已經形成了較為完善的體系,所有在澳洲買房事宜都可通過您的代理律師與開發商律師進行交涉。因此,如果您是一名非常住外籍人士並希望在澳洲購房,需要第一時間告訴您的代理律師,以便其幫助您遞交購房申請。目前,還未有非常住外籍人士購買住宅房地長被拒的先例。

 4、 外國投資者購買新房時的“開發商申請”問題

我們經常聽到全新住宅不需要去申請FIRB的批准, 這是因為開發商已經事先將其開發的樓盤向FIRB遞交申請,以便於賣給外國投資者。具體而言,FIRB可能批准該樓盤的50%可以賣給外國投資者,當外國投資者購買時,無需再向FIRB申請,開發商將FIRB批准其向外籍人士售樓的文件附加在購房合同內即可,這一點您的購房律師可以幫忙把關。

不過,這只是其中一個特例。根據澳洲法案規定,無論您是澳洲居民還是非常住外籍人士,以下情況不需政府批准就可以購房:

  • 從已經獲得預先批準可以向外籍人士出售的開發商購買的全新住宅;
  • 讓您(以及任何相關人)可以每年最多使用四周的時間分享提案中的權益;
  • 綜合旅遊度假村的某些住宅房地產;
  • 按照遺囑或依法財產繼承所獲取的權益;或者
  • 從澳洲的政府(聯邦政府,州、領地政府或地方政府)處獲得或出於公共目的組建的法定企業獲得的權益。

綜上所述,外籍人士只需向FIRB遞交購房申請,便完全可以在澳洲購買全新住宅。而澳洲政府對於外籍人士在澳購房的所謂限制多是出於對國家利益整體的考量,因而才設置了審查批准這一流程,並非真的要限制外籍人士在澳洲的投資和購房。相反,澳洲政府是非常歡迎外籍人士投資澳洲房產的,從各州政府對購房優惠/補貼政策可見一斑。在今後的欄目裡,我們會具體介紹澳洲各州對外國投資者購房的優惠政策,敬請留意!

 

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投資美國房產 擁有合法身法最重要

當有了一份穩定工作,購買美國房地產可以是個非常簡單的過程,很有可能不需頭期款就可擁有第一棟自住屋,而且美國房產的所有權是公開在政府備案材料中,隨時可以查詢。

如果您是外籍人士,希望在購買美國房地產過程順利進行的話,有合法身分最重要

在美國沒有法律規定說房地產買方必須是美國公民。事實上在美國購買房地產,外國人甚至可能有資格獲得貸款。

不過如果您是外籍人士,希望在購買美國房地產過程順利進行的話,需要做一些前期準備工作。

最重要的是要有合法身分,讓您成為合法房產擁有者。這個身分可以是您做為一個個體或您在美國可能想要建立自己的公司。在美國投資房產,可以是個合法 的公司實體,稱為一個有限責任公司,簡稱為LLC.有限責任公司。所受最大的經濟損失,就是您初始的投入資本。作為LLC公司擁有者,您將享受美國風格的 額外機會,建立銀行帳戶、公用設施和整體財產。有限責任公司將允許您建立美國身分。但這並不保證您國籍,它可能給您不同的簽證狀態和允許您留在美國工作簽 證的時間更長。

最重要的是通過擁有美國房地產的所有權,建立了財務獨立的第一步,也是一個非常豐厚的經濟回報機會。

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