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外国人澳洲买房，FIRB申请全攻略︱居外专栏

什么是FIRB？

在澳洲，如果您是外国人（包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民）并且打算投资澳大利亚房地产，那么可能需要先得到FIRB的批准。

FIRB英文全称Foreign Investment Review Board，就是澳大利亚的外国投资审查委员会，是一个政府部门，负责评估那些想要在澳大利亚投资或买房的外国人的申请。

FIRB的存在是为了确保投资将有利于澳大利亚经济，并控制房地产市场房产库存量。外国投资者通常只能投资新房。这有助于防止投机，哄抬房价。

什么是FIRB说的外国人？

澳公民或永居或新西兰公民且是一个人买居住性物业，不需要向FIRB申请。

如果是夫妻两人买，双方都是澳公民，或一方是澳公民另一方是永居，不需要向FIRB申请。

如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民，且两人联名买不分比例，不需要向FIRB申请。

如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新兰公民，且两人联名买但分比例，比如50%对50%或20%对80%，那另一方就需要向FIRB申请。

如果是夫妻两人买，一个澳永居，另一个是外国人，那个外国人需要向FIRB申请。

如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准，外国人不需要向FIRB再单独申请。

什么时候申请FIRB？

FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能，住宅地产，商业地产，农业用地，矿业等等，本文只涉及住宅地产方面。

根据澳大利亚的海外投资规定，外国人在购买澳大利亚住宅类房产前需要申请外国投资标准（FIRB）。而住宅地产包括四大类别：全新住宅，二手住房，空置住宅用地和再开发用途物业。

A. 全新住宅

根据澳洲税务局的定义，全新住宅是指：

  1. 从未被作为住宅出售
  2. 经历了重大翻修
  3. 同一块土地上的推倒重建

全新住宅的交易基本是海外投资者选择最多的房产类型。有部分体量相对大的开发商会先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，FIRB可能会批准一定比例的楼盘卖给外国投资者，开发商也会将FIRB批准的文件附加在购房合同中，在买卖过程中购房律师可以帮忙查看。

B. 二手住房

在住宅用地上非新住宅的统统视作二手住房。（不包括宾馆，汽车旅馆等商业住宅）

具有临时签证的居民购买二手房的条件如下：

  1. 将二手住房作为澳大利亚主要居住地，不可租用该房产的任何部分，即不可作为投资房和度假屋
  2. 该二手住房必须在临时签证到期前的三个月内进行出售

C. 空置住宅用地

临时居民包括海外人士允许购买闲置土地并且从批准之日起4年内完成住宅开发。

  1. 至少建造一栋住宅
  2. 竣工前30天内向政府提交房屋建造完工证明
  3. 在住房竣工前不得出售和转让土地

D. 再开发用途物业

经过FIRB批准后，海外投资者可以购买已建立的住宅进行重建，但是前提是要保证新建造的住宅数量大于原有的数量。（其中老房子拆了重建一个新房子是不符合的，但是建一个Duplex或者建公寓项目都是符合的。）

外国投资人士购买空置二手房用于重建需要满足以下的条件：

  1. 在重建前现有住宅不能有人居住
  2. 新建住宅必须在批准日起4年内完成
  3. 完工后30天内向政府提交完工报告或入住证据

FIRB费用

一百万以下房产为14100澳元（约67759元人民币），住宅价值每超一百万加28200澳元（约135518元人民币）申请费，如下图：

FIRB费用

FIRB申请费链接：https://firb.gov.au/sites/firb.gov.au/files/guidance-notes/G10-Fees.pdf

房产过户

在澳洲购买房产，无论自住或者投资，选择有经验和可靠的过户代理，让您避开政策风险，减轻费用。

 

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au

 

澳洲暂停海外投资！FIRB新政审批门槛收紧｜居外专栏

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新政简介

根据澳大利亚财政部的宣布，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）从2020年3月29日晚上10时30分开始，对于审批相关海外投资的最低限额将降至澳币0元。换句话说，所有适用的有海外资金注入的投资项目，不论价值，均需要通过FIRB审批，获批后方可进行。同时，FIRB审批时间的上限从30天延长至6个月，但表示不代表审批一定需时6个月。

政策时间

澳大利亚财政部表示，新规则是临时性质，适用于疫情期间。不过，由于疫情情况转变迅速，现阶段不能估计规则何时复旧，亦不知道即使疫情过后，政府会否有其他经济措施影响FIRB的政策。

行业限制

需要特别留意的是，政府新闻稿中并没有限制新规定适用于某些行业，意味着新规适用所有行业、所有投资，那么任何海外机构或个人购买、投资澳大利亚公司和生意都可能需要经过FIRB审批。

住宅审查

在购买澳大利亚住宅物业方面，在既有的限制下，海外人士购买任何住宅物业均需先行申请批准或申请豁免，在新规则下对于审批的范畴没有改变，还是要预先申请。故此，新规则对买澳大利亚住宅的资质没有实质影响，唯一的影响是审批时间会从30天内延长至6个月以内。

买家需要留意，买卖合同里面有关FIRB申请的条款是否允许买家有足够的时间获得FIRB批准，例如是否给买家稍长于6个月的时间给FIRB审批并通知卖家。如果时间不足，买家会需要与卖家商讨修改条款，应对FIRB新政策。如果已经签署了购买合同，合同已经交换的案件中，买家已经申请FIRB批准但是尚未获批的，需要仔细审查原先合同中的关于FIRB审批的条款，确保买家不会由此承担违约责任。

投资限额

在原有FIRB法律框架下，在很多领域和行业只有高于某一额度的海外投资才需要向FIRB申请，并且这个限额额度随不同性质、不同领域、不同行业的投资而有所不同。新规则将面对澳大利亚所有行业、领域、性质的海外投资额度调为0，代表高于0元的投资都需要审批，所以效果就是所有海外投资都需要审批，即使该投资额为0（比如赠与、换股等交易类型）。

原因分析

普亚认为，FIRB新规则下的限制，是要保护澳大利亚企业在疫情导致经济下行的情况下不被海外资本恶意收购，以至影响国家利益。

例如，因为疫情而导致澳大利亚股市大幅下滑，导致公司市值蒸发，政府担心外资有可能会在这个时候海外资本收购澳大利亚公司或资产，澳大利亚资产被贱卖，新政策想要避免的是这种情况。

新政策没有分开处理普通和敏感行业，也是反映了疫情下所有行业都受影响，同时所有行业都可能在特殊时期对社会有战略功能，属于澳大利亚国家利益的事实。

深入分析

购买土地/物业

在FIRB新政策下，如果购买非住宅用地方面，原本规则下的农业用地、商业用地和矿产用地的审批最低限额都降至澳币零元，即现在购买所有种类的澳大利亚土地和物业，都需要向FIRB申请。

例如，原规则下，已开发商用地的审批最低限额是澳币$275,000,000或$1,192,000,000（视乎地区和自由贸易区背景，若干细节从略），现在限额变为零，代表许多相对小额的商用物业交易都将需要审批。

同理，原规则下，农业用地的审批最低限额由澳币$15,000,000到$1,192,000,000（视乎地区和自由贸易区背景，若干细节从略），现在都变为零。

如果您个人是海外人士或者您的公司被视为海外身份，要购买商铺或者办公楼的话，不论购买价格为何都会需要向FIRB申请；原本几百万的办公室商用物业在额度之下不需审批，现在都需要审批。

值得留意的是，在原规则下，不论价格，本来任何海外政府背景的买家购买任何土地都需要审批，而任何海外人士购买所有空置商用地都需要审批，这两点在新规则下没有改变。

住宅购买上文有专门阐述，在此不再赘述。

购买公司股份/生意/单位信托

在购买公司和生意方面，需要了解重大行为（Significant action）和需申报行为（Notifiable action）这两个概念。即使审批限额降至0，投资行为也需要是符合一定程度才会受FIRB审批影响。首先，重大行为不需申报，需申报行为才有必要申报。但是，如果财务大臣认为某项重大行为对国家利益有影响，可以要求还原该项重大行为，或命令放弃该项行为购置的资产。

所有购买公司权益/股份和资产的而导致公司控制权改变的行为，都是重大行为（农业业务不需控制权改变）。而所有购买公司权益/股份和资产，以至拥有公司20%或以上，就是需申报行为，需要FIRB批准，不论价值。例如海外人士购买澳大利亚公司达到20%的股份，不论价格多少，即使是一元的价格，都需要FIRB批准。如果是农业公司的话，则在旧规则下已经是所有投资均需FIRB批准。

影响分析

海外投资移民客户

由于投资移民签证188A类、132类等都需要海外身份的申请者在澳大利亚投资以满足签证条件或者以便申请永居签证比如888类签证，FIRB的新规则会令他们的投资计划或需要跨过审批的门槛。

之前此类签证持有者获签后可以考虑自己建立新公司，或者购买现有公司，或者投资入股成为现有公司的股东。但是在新政策下，第二、三种情况鉴于移民法律要求和需申报行为的特点，目前很大可能需要获取FIRB审批许可。

澳大利亚政府机构之间如何就新政策联动，现在尚未可知。客户需要特别留意审批时间对于他们符合签证投资时间要求的影响。

以签证188A为例，签证要求在投资项目中申请者要提升澳大利亚经济的竞争力，投入新科技，出口澳大利亚产品等等，在原则上都是促进澳大利亚利益的投资行为，在疫情影响经济下，这种投资似乎显得更为重要。在这个角度来看，虽然新规则可能令投资行为需要审批，但是如果该投资会促进澳大利亚的利益，这种投资在原则上应该会获批，但是获批时间会很长。同时增加了申请FIRB的各种成本。

海外企业投资并购

并购意味着公司的股权和控制权都会大幅改变，而海外企业会掌握澳大利亚企业的控股权。在这种情况下的投资并购都会需要FIRB批准。此情形需要考虑上诉需申报行为的定义。

海外房产投资

海外投资者需要与开发商沟通，确保购房合同的条款因应新规调整，放宽时间限制，以令买家不会因需要更多时间获得FIRB许可而蒙受损失甚至被取消合同。

Q & A

问：如果在新规则生效时间前已经签订商业合同，但股份/资产尚未过户，在新政策下会否有需要申请FIRB许可？
答：新规则不影响生效之前已经签订的合同和投资计划。

问：现有进行中的FIRB申请，审批时间会否受新政策影响？
答：FIRB表示会将现有FIRB申请的审批时间也延至6个月内，但不代表一定需要6个月才能审批完成。

问：海外人士或机构能否在澳大利亚成立新公司？
答：新规定没有影响既有开立新公司的规定，海外人士或机构仍然能在澳大利亚成立新公司开展业务。

违反规定的后果

如果没有就需申报行为申报或违反其他FIRB规定，可以处以监禁及/或罚款，承担刑事和民事责任。

结语

我们预期新政策涵盖的投资行为会导致大量海外机构和人士的投资计划受到影响，而影响会逐步浮现。政府应对疫情和经济危机的政策预期会不断更新，政策执行的细节也会越见完整。普亚律师事务所会密切留意相关政府宣布，寻求更详细的政策细节，并向大家分析有关影响。

 

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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兵败南半球？投资澳洲失败的六大原因｜居外专栏

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在1985-2015年的30年里澳洲房产增值221.4%，澳洲显然已经在全球范围内成为当之无愧的房产投资大国。1987年8月至2017年8月的30年间，低价类房产价格上涨了1,517%，中价类房产上涨580%，高价类房产上涨432%。也就是说，30年间澳洲市场保持着旺盛的需求与活力，低价类房产价格涨幅最高，如今房屋的可负担性正逐年降低，但近年高价房产的需求证明了房屋价格的攀升并不会打击消费者的购房热情，这也让投资者对澳洲未来的投资前景充满信心。然而，仍然有许多海外投资者在兵败澳洲，未获得可观的投资回报，更有甚者遭遇“滑铁卢”颗粒无收。

当下，中国投资者走出去的意愿非常强烈，而如何成功的走出去，是众多中国投资者共同面临的重大课题。希望可以通过本文为各位读者罗列相关澳洲投资失败失利案例，找出失败失利原因，并找出避免同类失误的解决办法，以助力中国投资者转败为胜，赢在澳洲。

1. 项目调研不充分

凡事预则立，不预则废，中国投资者走出去也不例外。当前，绝大多数投资者在进行海外投资时缺乏充分的可行性研究，存在很强的主观盲目性。调研不充分主要是指对影响投资项目成功的各种条件是否具备没有穷尽或判断失误，从而导致决策失误，投资失败失利，例如法律调研、商业调研、社会环境或自然环境调研等等。

2015年，来自中国成都的张先生投资澳洲昆士兰北部的一处农业项目，看中的便是该项目区域的面积庞大，而单位均价较低，很好地满足了国人对于“土地”所有的青睐。但张先生在投资前的可行性研究时，并未注意所投农场地域的气象条件，导致投资失败。投资后来发现农场所在地常年多雨，薯类农作物无法晒干，而机器烘干成本太高，最终不得不放弃该农场，另行选址。

中国投资者在澳投资前对项目进行全面的可行性研究极其重要。建议中国投资者进一步增强风险意识、困难意识，在自己全面调研的同时聘请专业的国际国内商业和法律等服务机构进行全方位的深度可行性研究，对影响项目成功的全部必要条件和要素进行罗列并重点分析评估，否则，一旦投资失败，后悔莫及。

2. 尽职调查不充分

在投资者对于项目本身的调研通过之后，强烈建议聘请相关服务机构对投资项目与转让方进行深入尽职调查。中国投资者因尽职调查不充分、不到位，或者在尽职调查阶段风险判断失误而失败失利的案例也不少。

2006年，中信泰富在澳洲收购了20亿吨磁铁矿资源开采权的Sino-Iron项目。收购后，该项目就像一个吞钱的机器，项目投资预算最初为25亿美元，五年后该项目投入已接近71亿美元。最后中信在总结该项目成本升高的原因时，投资前“尽职调查报未充分、详尽”赫然在列。

3. 政府审批风险估计不足

境外投资中因不能获得政府批准或担心不能获得政府审批而终止失败的案例不在少数。FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亚外国投资审查委员会）主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。根据澳大利亚的外国投资制度，海外投资者在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批，得到FIRB审批之后才可进行投资。

2016年4月，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）以“国家利益”为由，否决了大康牧业拟3.7亿澳元收购澳洲畜牧业公司Kidman公司80%股权的申请。几个月后，澳大利亚财长Scott Morrison也以“国家利益”为由，也叫停了中国国家电网约100亿澳元收购该国电网公司Ausgrid的交易。

不少海外投资者认为FIRB对于个人的对澳房产投资批准率为100%，绝不会被“卡”住，从而并不担心购房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准为条件）的关键条款。请注意FIRB对于个人的对澳房产投资批准率从没有100%，FIRB在审批时会着重审查一项投资是否能够提升经济活动且促进生产力提高或技术革新，那么这种投资一般被判定为不与国家利益相违背的。当FIRB考量海外人投资申请时，主要评估的是以下几点：

  • 国家利益，投资会否影响到澳大利亚保护其安全和发展模式的能力。
  • 竞争议题，投资会否直接或间接导致竞争市场发生扭曲。
  • 对政府政策特别是税收以及政府关心的议题比如环境造成影响。
  • 对澳大利亚社会以及经济是否造成不利影响。
  • 投资者的性，投资者是否有明确的商业目的，或投资行为是否受到充分明确的监管和监控。

4. 未聘请相关律师或聘请律师不专业

在澳洲，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业投资还是住宅投资，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外投资的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。

实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同。在海外投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

5. 居间人误导

中国投资者投资海外项目往往有居间人牵线搭桥。居间人为收取佣金或类似报酬，往往可能会有夸大项目收益，促成交易的心理。中国投资者未能正确把握和处理与居间人的关系，也很有可能遭遇投资风险。

据《悉尼晨锋报》报道，自2014年9月份到现在，在悉尼地区至少有10名房地产经纪人被指控诈骗，并且被吊销了工作执照。目前，这种情形在新州房产界屡见不鲜。过去两年来，超过360万澳元被新州的房产经纪人骗走，他们用来支付赌博、毒品、机票和各种娱乐方式的账单。

因此，中国投资者为了保护好自己的投资安全，必须学会正确处理与居间人的关系，挑选合适的居间人。因此，请注意以下几点：

  • 对居间人提供的信息都要进行验证，不可轻易相信，一旦发现居间人提供的信息不实，立刻终止合作；
  • 不能让居间人完全掌控投资项目，要直接或间接与交易对方进行沟通；
  • 居间人报酬，争取根据项目节点和经营业绩确定并分期支付，切忌一次性支付；
  • 佣金协议或类似协议中明确居间人的义务，并设定完成时间节点以及逾期违约责任。

6. 税务问题

一般来讲，海外投资者在澳洲被视作“非税务居民”。对于非税务居民来说，他们只需交纳在澳洲境内所赚钱财的税。例如一个中国人在澳洲买了一处投资房，就需要在澳洲申请税号，然后每年在澳洲申报关于该投资房的收入。

投资房产主要有两种收入。一是持有房产时期的房租收入，一是卖房产时的资产增值收入。这两个收入相对独立，纳税时有不同的计算尺度。从来没有被出租过的房子，卖的时候增值了，只要在定义上是“投资房”，也同样需要缴纳增值税，除非房子一直是纳税人的自住房。

另外，税局征税的对象是房产所有者。所以即便房产的出资者是所有者的父母或亲朋好友，房子的贷款在其他人名下，依然不会改变税赋。当然，如果买房的钱是从海外借来的，则应保留凭证。只要借贷明晰，海外利息同样可以入账。

作为海外投资者，在澳洲纳税的时候的主要弊处在于：

  • 无法适用当地居民/公民的免税额度
  • 无法适用当地居民/公民的50%的资产增值税减免
  • 需要缴纳海外人额外印花税/土地税

声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

 

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海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房？| 澳洲

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  1. 为何部分海外人士用“澳洲公司”投资澳房？

所有权

公司不同于个人，是法律意义上的实体，可以独立拥有资产，即公司名下的房产归公司所有。而公司归股东所有，是股东间接拥有资产的一种法律形式。

资产保护

由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。

也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护，但有一定的限度。

收益权

公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。

值得注意的是，公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务，以提高公司的收益，控制成本。

控制权

公司名下的资产由公司来控制，而公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。

  1. 海外人士如何开设“澳洲公司”？

注册公司要求

  • 公司名称：公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾，其他词具体查询。公司名称一般不能以“信托公司”或“银行”或其它被认为意思相似的词结尾。
  • 标准法定股本：通常法定资本100澳元，而注册资本无须验资，资金到位不限。
  • 董事： 每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。
  • 股东：最少一个股东，没有国籍限制，而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。

注册流程

  • 向澳大利亚证券投资委员会（AustralianSecurity & Investment Commission，简称ASIC）进行申请Australian Company Number，简称ACN；相关链接：http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf
  • 向澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number，简称ABN，以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。相关链接：https://abr.gov.au/

  1. 海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费？

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为：

  • 非澳洲常住居民的自然人；
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；

一、

  • 由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
  • 由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

二、澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司”作出补充与修订，必须申请FIRB：

  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司；
  • 由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司，并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。

三、一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

  1. 海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免海外人额外印花税？

以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“（Controlling Interest）一词。

一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

  1. 没有本地收入的海外人士如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款？

投资项目类型（购物中心、酒店等）：

案例一：由海外人士（没有本地收入）持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心，因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值，该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。

此外，若通过内保外贷与Letter of Credit的形式，将有可能获得更高的贷款额度。

地产开发项目（公寓、联排别墅等）：

案例二：地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐，当他们持有“澳洲开发公司”绝大多数股份时，若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份，那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例，甚至有可能会被豁免预售要求。 

* 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。

  1. 海外人士的“澳洲公司”如何进行股份转移？

转移步骤：

1. 准备股份转让协议，包含日期、对价、受让人等关键条款（注意增值税等）；

2. 注销或减少转让人的股份证书；

3. 出示或增加受让人的股份证书；

4. 在股份变更的28天内递交ASIC 484表格进行政府登记。

 

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中澳两国相关购房法律与流程360°比较 | 澳洲

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前言

面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻，投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境，从而忽略了中澳两国与房产投资相关的法律规定。

以今年2月发生在布里斯班的一个真实案例为例，在北京生活工作的王太太累积了一定的积蓄，准备在澳洲投资置业。在看过数十套房产项目之后，王太太偏爱一套拥有较大土地面积的二手房。为王太太奔波近3个月的投资中介与在卖方市场等候多时的卖家当然欣喜，积极促成此交易却疏忽了王太太海外投资身份的审查。在双方签订合同时，王太太并未聘请任何律师，也并未添加任何关于”以FIRB批准为合同生效条件“的条款。结果，FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会）在审查了王太太的相关背景与条件之后，基于王太太海外人士的身份且未持有澳洲长期居留签证的原因拒绝了她的投资申请。因此，王太太无法进行合法投资，但因为合同已成立则仍需要继续履行合同义务或对卖家进行赔偿。

澳大利亚政府对外国人购买现房的相关法规
澳大利亚政府对外国人购买现房的相关法规

可见，在房产投资过程中聘请一位专业律师，获取法律意见是多么的重要，甚是对整个置业有着决定性的影响。购房置业过程主要由三个部分构成，投资分析、融资方案与法律解释。今天居外网请到拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师对中国与澳洲两国房产相关的法律条文、案例进行解释，希望可以起到客观、正面、真实的参考作用，让投资者们从中获益。

本文将主要对华人在中澳两国的购房法律规定进行对比、比较与分析。谨记！大到在投资置业，小到签证出行，都要对目的地国家的法律程序有一定的了解或积极寻求法律意见，以确认自己的身份是否符合法律规定的条件，自己的行为是否为该国法律所认可或批准，这应当是行动计划中的第一步！

中澳两国相关购房法律与流程360°比较

结语

结合上述比较表格，可较全面地看到如今澳洲和中国房产市场的相关法律规定情况。与中国相比，澳洲房产法律体系与市场更加成熟与规范，税收与贷款制度也比较健全和完善，并且政府正积极监管与促进房产市场。同时，我们也可以清晰的看到，在澳洲置业与中国置业最大的不同之一便在于专业律师的介入。在中国买房一般去房产交易所办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不太了解，日后很容易陷入“陷阱”或麻烦当中。在澳洲，买卖双方都必须聘请专业过户师或律师来处理法律事务，由专业人士提供建议和把关，降低风险，保护利益。

在此，林汇铭律师建议，无论是在中国还是澳洲置业，买卖房屋是种契约行为，买卖双方必须按照买卖契约执行。违约应该诉诸法律，走司法程序，由法院裁决。如果因为不执行合同，轻则违法重则犯罪，是要受到法律制裁的。因此，投资者本身需要提高法律意识，积极寻求法律意见，规避置业风险，让专业律师为您的置业家园”添砖加瓦”！

 

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中国为澳洲海外投资主要来源国 澳洲海外投资管理局公布年度报告 | 澳洲

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澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亚政府在上个世纪70年代左右建立的负责审查海外投资的专门管理机构。澳大利亚税务局（ATO）在2015年5月份之后开始参与负责所有的住宅房屋FIRB申请，并收取相应的FIRB申请费，同时负责海外投资中涉及住宅FIRB申请的后续监督审查等程序。

今年FIRB公布的年报显示去年财政年度（2015年-2016年财政年度）申请批准数额达到41,445个，相对于2014-2015财年的37,953有大约10%以上的的增长。同时，批准的海外投资财产数额高达2,479亿澳币，相对于2014到2015年财年的1,919亿澳币，也有大幅度增长。

报告中同时指出，中国已经连续三年成为已经被批准的澳大利亚海外投资的最大资金来源国，投资金额高达473亿澳币，且主要集中在房产方面的投资。

农业土地登记制度

自2015年FIRB的程序改革以后，相应的，程序、制度、规则都产生了巨大的变化。其中，农业土地登记系统，也已经建立。最新的记录显示，截止到2016年9月份，中国投资者在澳大利亚，拥有大约150万公顷土地，大约占整个澳洲农业土地面积的0.4%，占海外人士所拥有的澳洲农业土地面积的2.8%，在海外拥有农业土地的国家中占据第五位，目前占据第一位的国家是英国。

FDI 海外直投资金总数

截止2015年12月份，外国直投资金（英文为Foreign direct Investment FDI）数额累计高达7355亿澳币，相对于2014年，增长了493亿澳币，大约有7%的增长。其中，美国投资数额占比最大，占据整个投资数额的23.6%，中国暂居第五位，大约占整个海外直投资金数额总额的4.8%。

AU001
截至2015年12月31日各国在澳大利亚的投资金额

其中就行业方面来说，矿产行业一直占海外直投资金数额主要位置。2015年年底，矿业占整个海外直投资金的40.1%，但是自2011年开始，这个行业的投资数额已经在减少，相对于2014年-2015年的矿产投资仅仅增长了6.4%，相对于上年增长度的13.8%降低了近一半。生产制造业为第二大类别，占整个海外直投资金的11.7%。房地产行业虽位居第三，但是值得注意的是，房地产行业海外投资呈现巨幅增长，相对于去年增长幅度达到36.8%之多。

FIRB 申请费

自2015年，澳洲开始收取相应的FIRB申请费用以后，FIRB就海外投资申请收取的费用总数已经高达7800万澳币，其中，住宅类的FIRB申请费，达到6750万澳币。

海外投资审查委员会公布了2012至2016年度批准的海外投资申请的案子数额，投资总额，各个行业投资批准数额，以及各个州投资批准数额，下面有一些具体的列表（除非特别说明，否则以下数据均来源于FIRB）。

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2012至2016年度澳大利亚的海外投资批准情况
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2012至2016年度澳大利亚的海外投资批准金额
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2015至2016年度澳大利亚各个行业的海外投资批准数额

房产领域FIRB相关数据

该报告显示，在2015-2016年财年总数中，关于房产的海外投资申请达到40755个，占整个申请份额的98%，其中包括商业物业和住宅物业申请。住宅FIRB申请达到40149个申请，总价值约为724亿澳币。

此外，维多利亚州（墨尔本）申请获批数额，占总体申请数额的44%，新南威尔士州（悉尼）占32%，昆士兰站17%。

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2015至2016年度澳大利亚各个州份的海外投资批准数额

2016年12月底财长所公布的一个报告当中显示海外投资对于房地产市场的影响并不是特别大。比如说，海外投资申请在墨尔本投资申请的获批数额，远远超过在悉尼投资申请的获批数额，但是，悉尼房产价格的增长速度强度要比墨尔本高很多。当时的报告，还认为，由于海外投资导致房产增值的数额，墨尔本和悉尼每个季度大约为80和122澳币，这相对于两个城市每个季度增长高达12820澳币记录的数值比较，是非常微不足道的。

该年度报告中列出了一系列表格，其中下列表格说明，2015-2016财年，海外投资者个人购买新建住宅用房的申请数额为26253个，涉及到的房产价值约576亿澳币。

AU005
2012至2016年度澳大利亚房地产的海外投资批准情况
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2015至2016年度澳大利亚房地产海外投资的各州申请及批准情况

中国因素

目前中国在澳大利亚仍然是海外投资输入数额最大的国家，在申请总数以及投资所涉及的价值等方面，都位居第一位。相对于投资总额来说，与2014-2015年财年相比，中国投资人的投资增长数额大约略少于6%。相对于2013-2014年度和2014-2015年度间增长达60%的数额来看，增长幅度减少了非常多。

中国投资者在澳大利亚投资批准的总数额中，大约占整个批准数额的26%，其中涵盖了制造业、电力和天然气行业等等。此外，中国在澳大利亚房产行业的投资势头仍然强劲，相对于2014-2015年增长了31%。

美国目前在当年投资总数中居于第二位，第三位为荷兰，第四位为加拿大，第五位是阿联酋。

FIRB法律监管情况

报告中还披露了相关的FIRB申请调查以及监管FIRB法律遵守条件的情况。在2015-2016年期间，大概2100个案子的调查中，完成调查的有1637个，其中有260个被发现违反了相关条件，其中包括了在购房之前没有申请批文，或者临时签证到期后没有卖掉自己的房子，或者临时签证持有人持有超过一个以上的二手房，以及名义上是澳大利亚人但是实际上是外国人控制的公司和信托拥有二手房，以及没有遵循批准条件等情况。

根据2015年更改的方案，如违反FIRB有关法律，法律规定违规者有可能会承受刑事或者民事处罚，一般是涉及到比较严重的违反条件，目前来说还没有一例这种刑事案件。但是报告当中指出，有可能会对有些案件执行刑事或者民事处罚。例如，在购买二手房必须不能出租的前提下，购买者在收房后马上进行出租。还有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去购买澳洲的房产，然后马上去转让股份给外国人，以逃脱FIRB监管等情况下，刑事或者民事处罚有可能会适用。

 

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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中国在澳投资总额排第一 多为房产投资 | 澳洲

据澳洲新快网援引《澳洲金融评论报》报道，澳洲外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）的年度报告显示，2016财年审批的外国投资中，中国投资者占据首位，在澳投资总额达473亿澳元，其中大部分为房产投资。

据了解，2015­、2016财年，中国在澳投资的473亿澳元中，有319澳元属于房地产投资，其中大部分为住宅开发。

外国投资审查委员会指出，新住宅、空地和现有住宅再开发等方面的开发，增加了房市供应，占所有住宅审批中的85.4%。其中获批的住宅建设大部分位于新州和维州，这两州中的悉尼和墨尔本房市需求继续在增大。相比之下，自2014-2015年以来，获得审批购买已建住宅的投资下降了36%。

这些数据以及去年澳大利亚财政部发布的分析均显示，外国投资审批和住宅物业投资并没有推高房价。外国投资审查委员的报告指出，虽然墨尔本得到的外国投资多于悉尼，但悉尼的房价增长幅度却比墨尔本更大。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

FIRB报告显示，2016财年审批的外国投资中，中国投资者占据首位，在澳投资总额达473亿澳元，其中大部分为房产投资
FIRB报告显示，2016财年审批的外国投资中，中国投资者占据首位，在澳投资总额达473亿澳元，其中大部分为房产投资

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不过，中国房产集团居外网（Juwai.com）方面表示，虽然中国在澳的投资总额超过了排在第二的美国（310亿澳元），但美国所拥有的澳洲资产是中国的4倍。

与中国投资者相比，美国投资者在澳洲房市方面仅投入82亿澳元。大部分获批的美国投资都为金融和保险资产方面。前一年，美国在该方面的投入为20亿澳元。美国是澳洲非房产行业最大的投资者。

到去年6月30日，有13.6%的外国投资投入到澳洲农业用地方面，其中两个占有澳洲最多农业资产的国家是美国和英国。

除此之外，荷兰投资者也对澳洲的矿产勘探开发资产产生兴趣，投资额从前一年的全无增至去年的152亿澳元。

总的来说，2015­-2016年度澳洲审批通过的外国投资总额上涨29%，达到2479亿澳元。

（据中国新闻网）

澳大利亚海外人士购房申请更新 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）实行新政已过了一年多，在这期间，FIRB的政策也进行了小幅变更。今天让我们一起关注一下有哪些变化：

  1. 购房豁免证书

此前我们曾讲过，FIRB有一类豁免证书（当时称为“拍卖豁免证书”，相关阅读：【拍卖豁免证书”——澳洲购房不懂这就亏了！】、【澳大利亚购房的外国投资审查（FIRB）实例披露】）可以给申请者自审批日起为期6个月的豁免时段，在这6个月内申请者可以持证参加证书规定金额内的物业拍卖会并拍卖购买一套物业。

而目前，澳大利亚政府考虑到使用该类证书的买家多为持有澳大利亚临时居住签证者，并需要为其在澳居住期间购买一处自住房用来居住使用，而推出了“现房豁免证书”。该证书允许持有者在限定的地区（一般为澳大利亚州或领地）及限定的时间内（一般为6个月）购买一处现房作为其自住房。值得注意的是，持有现房豁免证书的买家可以使用任何方法多次参加购房流程，例如：拍卖、出价、投标、暗投等方式（而非限定在拍卖物业），并最终购买一处物业。

不同于楼花或新房一般是从开发商将物业卖给个人买家，现房的买卖双方通常均为个人。在处理交易时，个人卖家一般不倾向于在合同中加入限制条款，给予买家额外的时间做FIRB申请。因此，买家在购买现房（俗称“二手房”）时，必须在签订合同前就获取FIRB批准函。这样就意味着买家在支付FIRB申请费时并不能保证其一定能成功购买该物业，尤其是考虑到FIRB的申请一般需要2-3周的时间才能获取，抢手的物业很有可能在这2-3周的时间内被别的买家买下。而现房豁免证书很好地帮助买家放心地签订购房合同。

同时，现房豁免证书基本保留了过去拍卖豁免证书的其他限制及条件，包括：

  • 澳大利亚临时居民签证持有者只能购买一处现房作为其主要居住地使用；
  • 澳大利亚临时居民签证持有者必须在临时签证到期后三个月内出售该物业；
  • 所购物业在成交时必须是空房（无人居住，例如租客）；
  • 澳大利亚临时居民签证持有者不能出租所购物业的任何部分，不能将所购物业作为投资物业、度假屋使用。
  1. FIRB批准函审批流程和时间

目前来看，FIRB申请的标准审批周期并无改变，但在实际操作过程中，批准函下发的时间的确提高了不少，一般在支付申请费后的2-3周内就可以获得批准函。如果买家在支付申请费后3周内还未获得批准函，可以电话咨询FIRB，一般FIRB的工作人员都会耐心配合很快处理您的案件。

  1. 开发商豁免证书

澳大利亚的地产开发商可以向政府申请“新房豁免证书”。如果开发商就其某一开发项目获取该证书，则海外买家在购买该项目新房时无需另外单独向政府递交FIRB申请函。

根据2016年11月26日的通告，澳大利亚政府将会实行新政，允许海外买家向特定开发商购买之前已经出售过但未成交的楼花。该项新政将包含新的规定并引入新的豁免证书机制允许开发商将为成功成交但已出售的楼花视作新房卖给其他海外买家。税务署长表示在新的规定落实前不会对这些海外买家启动任何合规行动。

举例来说，开发商A公司就其开发项目获取了一份“新房豁免证书”。海外买家B在2015年时与A公司签订了楼花购房合同，并在新房豁免证书下无需单独递交FIRB申请函。A所购买的楼花即为已出售的楼花。

2017年3月该项目竣工成交，由于资金不足，B未能按时与开发商A成交，并将10%定金损失给了开发商A。2017年4月，另一位海外买家C有意购买这套新房。按照FIRB原有的规定，新房的定义为“未曾出售过的物业”，因此严格来说虽然A与B未能成交，这套物业也不能视作新房再卖给海外买家，而只能寻找本地买家。但根据政府新的通告，在AB不能顺利成交的情况下已经出售过的楼花还可以视作新房继续卖给海外买家C。

根据市场需求和综合考虑，在不违反国家利益这一准则的前提下，FIRB的政策也会随着时间推移进行一些修正和补充。建议买家在购买物业前和自己的地产经纪、律师和会计师做好沟通工作，了解FIRB的新政和规定。

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当澳洲房产买卖因外汇管制而不能成交，应该如何处理？| 澳洲

沈寒冰－700x190

近几年来，境外对澳洲房产投资量大幅增加。澳洲房地产成交额每年达一千亿澳元，投资者们对于澳洲房地产市场的价值和稳定性都予以了很高的评价。这种资金流入的势头并未减慢。但是由于澳洲银行贷款规则的增加，很多中国投资者将面临很多问题。同时中国政府也开始对中国境外汇款施压。

目前由于购房合同无法成交，很多中国投资者面临着失去他们的首期定金的困境。

应该如何处理？

这个问题由很多环境因素。我们建议您同您的律师商讨，他们可以根据您面临的具体情况给您相应的建议。

如果您想要将房子过户给其他家庭成员，这项操作会比较简单，很快就能完成。但是，如果您是因为拿不到贷款或者别的原因而不能成交，情况可能会比较复杂。如果您不想失去您的首付款和印花税，您就需要找到一个新的买主。需要您自己来找到新的买家，房产中介不会帮您完成。

当您找到了一个新的买主，您需要请律师起草一份新的协议。因为当地法律法规的差异，这项操作在某些州会比其他州更容易，花费更少。

常见问题

问：我可以拿回我的首付定金吗？

答：在多数州，您的首付定金可在您找到了新的买家，并成交后，可被退回。

问：我可以拿回已付的印花税吗?

答：大多数情况下，您可以在新买主签订合约后申请退回您的印花税。

问：其他家庭成员想要代替我成为买主，还需要再付一次印花税吗？

答：不用，但是需要支付小额的过户费。

问：新的买家也需要FIRB许可么？

答：如果他们是外籍，则需要FIRB许可。

问：我是一个在等待收到澳洲永久居民身份的过桥签证持有者。我必须付出外国居民印花税的额外支出么？我现在持有过桥签证，正在等待成为澳洲永久居民身份。我需要支付外籍居民印花税吗？

答：您需要支付这项费用。但是如果您在5年内成为澳洲永久居民，到时可申请退回这项费用。

本文英文原文由AHL法律律师，南澳最高法院律师及出庭律师，阿德莱德大学法学士姜孓歌（Jaeger Man）撰写。

注：以上所有答案都可能根据您的房产所在州的不同而变化。您可以咨询律师，他们将给您权威的答案。

 

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外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解 | 澳洲

相信大家在澳洲买房第一个想要知道问题是：外国投资者是否有权在澳洲买房？简单来说，外籍人士完全可以在澳洲境内购房的。其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。（相关资讯：澳洲房产购买流程）这一点，从澳洲投资审批委员会（即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的相关政策就能看出来。具体而言，澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定（中国人在澳洲买房条件）如下：

1、外籍人士的定义

澳洲政府对于“外籍人士”的划分是非常细致的，可以简单理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

澳洲政府的相关法律条文规定如下，大家可以详细对照、比对。

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益。该法案第五条定义“外籍人士”为：

  • 非澳洲常住居民的自然人；
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；
  • 由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
  • 由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

《澳洲海外投资政策》显示，“常住居民”指符合以下条件的人士：

  • 他们在澳洲的居住不受法律规定的任何时间限制（即为，他们可以无限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西兰公民）；
  • 该人士在过去的十二个月内实际居住在澳洲的时间达到200 天或以上。
  • 此外，《澳洲海外投资政策》将“临时居民”定义为居住在澳洲并且符合以下条件的人士：
  • 持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证（无论签证的剩余有效期为多长时间）；
  • 已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

2、 外籍人士在澳洲只可买全新住宅

对澳洲房产投资稍有了解的人，大都听说过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。准确的描述应该是：普通非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在获得FIRB批准后，是可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

  • 澳洲全新住宅的定义

全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。

  •  以下情况下，外籍人士可在澳洲购买二手房

《澳洲海外投资政策》规定非常住外籍人士不可以购买已建成住宅作为投资物业或自住，以下情况除外：

　　　1) 由外籍人士运营的大型规模的公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅（二手房）。不过，需提出申请，通常这类申请在批准时会有附加条件，即公司在预计此物业将空置六个月或以上时，需将此物业出售；

　　　2) 非常住外籍人士亦可以购买已建成住宅（二手房），但前提是要对该建成住宅进行改建(即拆毁现有住房并且建造新住房)，并需要提出申请。申请时提出的改建提案必须增加澳洲的住房存量(例如：拆毁一个现有住房，然偶建造两个或以上住房)，或者改建提案可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。

3、 外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请

外籍人士如要购买澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申请。这类申请通常会获得批准，而且在获得批准时通常没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。

从FIRB的政策来看，针对非常住外籍人士的批准更倾向于指具体某一房子可不可以卖给这位外籍人士，而不是这位外籍人士可不可以买这一套房子。根据这一原则，申请人在申请FIRB的购房批准时必须要提供具体的房产信息（如地址等），如果通过批准的房子因故没有买成，申请人需另外申请购买其它房子的批准。

  • FIRB审批时间

根据法案规定，国库部长有 30 至90天的时间考虑申请并作出决定。对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答复。

  • 相关建议

由于澳洲法律法规已经形成了较为完善的体系，所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房，需要第一时间告诉您的代理律师，以便其帮助您递交购房申请。目前，还未有非常住外籍人士购买住宅房地长被拒的先例。

 4、 外国投资者购买新房时的“开发商申请”问题

我们经常听到全新住宅不需要去申请FIRB的批准， 这是因为开发商已经事先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，以便于卖给外国投资者。具体而言，FIRB可能批准该楼盘的50%可以卖给外国投资者，当外国投资者购买时，无需再向FIRB申请，开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可，这一点您的购房律师可以帮忙把关。

不过，这只是其中一个特例。根据澳洲法案规定，无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士，以下情况不需政府批准就可以购房：

  • 从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅；
  • 让您（以及任何相关人）可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益；
  • 综合旅游度假村的某些住宅房地产；
  • 按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益；或者
  • 从澳洲的政府（联邦政府，州、领地政府或地方政府）处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。

综上所述，外籍人士只需向FIRB递交购房申请，便完全可以在澳洲购买全新住宅。而澳洲政府对于外籍人士在澳购房的所谓限制多是出于对国家利益整体的考量，因而才设置了审查批准这一流程，并非真的要限制外籍人士在澳洲的投资和购房。相反，澳洲政府是非常欢迎外籍人士投资澳洲房产的，从各州政府对购房优惠/补贴政策可见一斑。在今后的栏目里，我们会具体介绍澳洲各州对外国投资者购房的优惠政策，敬请留意！

 

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