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关于投资英国房地产市场的真相

公司业主3大追悔莫及的错误！ | 居外专栏

在伦敦找到新的商业空间并设立办公室，这会使任何企业老板都大喜过望。然而，如果在运营过程中缺乏专业支持，即使行动方案和指导清晰有力，也常常会充满着质疑和高风险。小型企业老板在租赁和购置伦敦商业地产时，如开一家新餐厅、家具零售店、用于咖啡烘焙或生产酱油的厂房，经常会因小失大，这样的案例屡见不鲜。这些错误最终会让企业老板付出更高的代价，甚至会阻碍他们的发展，一旦陷入此境，状况会迅速恶化，快到令人不可思议！【阅读原文】

《国际财务报告准则第16号》对于房产投资者的重大影响

近年来，买入类似于酒店、商铺、飞机、船只和火车等重大资产并开展租赁业务的经营模式非常受欢迎。其中一个很重要的原因就是现行的审计方式并不需要企业将这部分的资产计入他们的资产负债表内。但是，从2019年1月1日起，情况将会发生改变。新的《国际财务报告准则第16号》（IFRS16）将正式生效，而企业则必须批露先前不需要计入资产负债表内的租赁详情。【阅读原文】

出租英国房产，别忘了买份保险

当你决定将房产出租，从房屋自住者成为房产投资者和房东时，新的责任也就随之而来。其中最关键的一个方面，也是最大的一个改变就是保险。当房产遭遇火灾、失窃等不幸时，或有人在你的房产中遭遇意外或受伤时，家庭财产保险可以为你提供保护，承担费用。但一旦你的房产成为了出租房产，你成了房东后，家庭财产保险就失效了。这时候，你就要尽快选择能够为房地产投资者和房东的出租房产提供保护的业主保险。【阅读原文】

10月1日起短租法案调整！英国房东及房屋中介请注意

10月1日起，英国当地一些与屋主及房屋中介相关的方案调整将正式生效，《放松管制方案》（Deregulation Act）将适用于所有短期保证租赁合同（ASTs），部分租户可能会因此收到影响甚至遭到驱逐。在租房前及时了解相关法律的最新动向并且及时作出调整是非常有必要的。【阅读原文】

10月1日起多租户住宅（HMO）法规调整！英国房东们请注意

从10月1起，英国一些房屋相关的法律将进行调整，其中多租户住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）许可证的适用范围也进行了一些更新，本文将会稍作解读。【阅读原文】

《国际财务报告准则第16号》对于房产投资者的重大影响｜居外专栏

近年来，买入类似于酒店、商铺、飞机、船只和火车等重大资产并开展租赁业务的经营模式非常受欢迎。其中一个很重要的原因就是现行的审计方式并不需要企业将这部分的资产计入他们的资产负债表内。但是，从2019年1月1日起，情况将会发生改变。新的《国际财务报告准则第16号》（IFRS16）将正式生效，而企业则必须批露先前不需要计入资产负债表内的租赁详情。

IFRS16带来的改变

新的准则中，办公写字楼也是资产列表中的一项。这就意味着如果某个企业并不在其自有的场地内办公而是需要长期租赁办公场所，那么从2019年1月开始，它就必须将这部分的租赁以负债的形式反映在资产负债表内。对于那些在办公场地方面开销较大的公司来说，在新的报告制度下，它们的财务报表将面临重大调整，其中负债的比例将大幅提高。

新准则对于企业的影响

为了让新准则下的财务报表不至于太难看，各企业不得不开始重新评估它们的租赁业务组合。一些专家表示，在现有的模式下，新的IFRS16将迫使公司逐渐弃用长期租用办公场所的做法，而转向更为灵活的短期租赁。目前新的准则对于后者仍然是不适用的。

IFRS16其实由来已久。对于出租人或者使用者来说，如今最大的不同就是财务租赁和经营租赁在财务报告方面将不再有明显区分，都将已负债的形式计入企业的资产负债表内。但是对于租赁期为12个月或以下的短期租赁，承租人可以申请豁免，前提是合约中不能带有在租赁期结束时购买该资产的附带选项。

普华永道（PWC）预计，对于主要以提供办公写字楼和车辆租赁服务的公司来说，在新的IFRS16生效后，它们的债务水平将会平均上浮高达42%！

对于办公写字楼租赁市场的影响

IFRS 16对于办公写字楼租赁市场的影响是显而易见的：在新的准则下，任何一家从事这项业务的企业都将会面对更加复杂的审计流程。举个例子，在业务所在国租用办公场地是跨国公司的普遍做法，而如今，在进行资产负债登记时，他们则必须将不同货币，不同语言和国家的租赁信息全部整合到一起，这样的工作量和复杂程度是会让人望而生畏的。因此目前企业普遍的应对方向都是转向尚未被纳入统计范围的短期租赁。这样一来，他们的资产负债表将不至于变得过于难看，而相应的审计工作负担也会减轻许多。

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总结

总而言之，新的审计标准将给企业提供一个精简和优化它们资产组合的机会。如今，它们将不得不在选择资产购买或是租赁时多花上些心思。除此之外，为了尽量减少新准则对于资产负债表的影响，企业应当选用更为灵活的租赁方式，从而让投资者，纳税人和银行对其保持信心。

翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

欧盟将敲定一特殊法规或致中国海外投资严重碰壁

美媒称，随着中国在欧洲的企业并购行为引发“政治不安”，欧盟正在敲定首个防止外资威胁国家安全的规定。

美国彭博社11月18日报道，欧洲议会法国籍议员法鲁克·普鲁斯特（Franck Proust）表示，代表欧盟（EU）各国及欧洲议会的谈判人员当地时间11月20日可能将就审查外国直接投资的法律草案达成一致。他说，双方已经同意草案文本95%的内容，“大家对沿同一方向前进有共识。我对此保持乐观”。

报道称，西方国家对外国投资带来的国家安全风险日益担忧，特别是来自中国的投资。美国政府已多次以“国家安全”为由阻止中国企业的收购，德国政府也开始对中企的收购行为加强审查力度，以保护其先进技术。“我们正在弥补逝去的时间。”普鲁斯特声称，“世界所有其他国家都有自己的投资审查系统。只有欧洲没有这样的工具”。

据报道，欧盟内部对是否限制中国投资意见不一，法国、德国与意大利态度最为积极，要求限制外国投资，但希腊、葡萄牙和捷克等国反对这一计划，要求继续对中资开放市场。

彭博社称，2017年9月，欧盟委员会通过了外资审查草案的原始提案——欧盟外资审查法律框架草案，试图对外资并购欧盟公司进行更严格的审查。草案提出在2018年底之前，欧盟委员会将对流入欧盟境内的外资进行深入分析，重点关注可能引发安全担忧的战略性领域。

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来源：多维新闻
责编：Zoe Chan

新租房政策出台迫使新西兰业主退出房地产市场

新西兰政府计划针对业主出台更为严格的政策，以加强保护租户权益，这一举动导致部分业主决定出售出租房产。这一政策包含一系列要求，如给房子供暖，业主无权要求租户不携带宠物，降低租金等。但业内专家表示，此举仅属于简单的膝跳反应，以迎合部分租房体验不佳的租户。

Rentals BOP的Gary Prentice表示，过去12个月来，随着客户卖掉出租房产，该公司已经失去了超过20套房产。他指出，在出租市场供不应求的情况下推出这一政策简直是疯狂之举。“大多数业主都认为这很疯狂。他们表示出租市场越来越难以盈利，没有必要再留着出租房产了。让政府自己去想办法吧。”他又指出，到头来，租户将承担所有花费。

Prentice并不是这一策影响的唯一“受害者”。奥克兰一名业主需要花费42000新西兰元的价格修缮其出租房产。面对有利于租客的新政府法律，这名业主对投资房产的价值性提出了质疑。

Tauranga Rentals的所有人Dan Lusby表示，他告诉业主称，7月1日新规定实施后，如果他们无法满足政策要求，公司将无法为其管理房产。“我们必须强制要求他们这么做。因为我们不愿因为他们的失职而接受4000新西兰元的罚款。”

他表示，住房条件的确需要改善，但业主们感到难以接受的是起居区需要安装热泵，每间卧室都要安装加热片，浴室和厨房都要安装排气扇。他指出，为达到这些标准，需要花费高达5000新西兰元的支出。这让部分业主“敬而远之”。

陶朗加（Tauranga）房地产投资者协会主席Juli Anne Tolley担心新的政策条款会在业主提前90天告知租户要搬出房产时要求业主需要提供相应理由。“如果你的租户存在威胁，或给邻居造成不便，你该怎么办？”她指出，房产投资者正在考虑其他的投资选择，如商业房产。

Lindsay Richards在陶朗加、蒂普基（Te Puke）和罗托鲁瓦（Rotorua）拥有出租房产。他认识的一些业主已经卖掉了他们的出租房产。他表示，政府的计划可能只是虚张声势，他决定暂时按兵不动。“我决定坚守阵地，希望最后情况会恢复理智。”

科罗曼德尔半岛（Coromandel Peninsula）旺阿马塔（Whangamatā）Ray White房产的经理Trish Morisson表示，业主必须意识到政策严重偏向租户，如果业主做错了事情，他们就可能被要求退还租户的所有租金并接受罚款。她指出，12年来，平均租金翻了一番。怀蒂昂格（Whitianga）的房产比旺阿马塔更贵。

旺阿马塔Ray White房产经理Christine Fletcher和Trish Morisson

Danny Boeglin曾经居住在泰鲁瓦（Tairua）。他拥有14套公寓、单元房和出租房产。他在房产出租行业拥有25年的经验，他决定在租期到期后就悉数卖出这些房产。“我们一直都尽力照顾好我们的租客，但政府现在的所作所为是在剥夺我们的财政自由，我们无法决定如何使用我们的收益。这很可怕。如果我有一辆价值20万新元的兰博基尼，我会很害怕别人开走它。而现在政府却希望我们将主动权交给租客，而我们只能祈祷一切能有好的结局。”

住房和城市发展部长Phil Twyford表示，3/1的新西兰人都选择租房，如果租期不稳定，那么这些家庭就会被迫频繁搬家。

过去一年来，商业、创新和就业部（MBIE）的租房债券上涨了2.3%，该部门计划于未来四年内在丰盛湾（Bay of Plenty）建成275套政府房产。他承认，出租市场处于不确定时期，但同时希望业主能够对政策的改变有所发言权。

陶朗加租金看涨

Trade Me数据显示，8月陶朗加租金中位数达到490美元，上升了6.5%。租赁部门负责人Aaron Clancy表示，“光环效应”持续对奥克兰周边地区造成影响，丰盛湾的租户受影响程度最高，周租金中位数年增幅达到8.2%。

OneRoof 编辑Owen Vaughan表示，陶朗加优质出租房产的需求十分强劲，其发展与该城市的房地产市场并驾齐驱。“与普遍看法相反的是，业主并不是总能受益于的租房需求的增强。数据显示，运营出租房产费用的增长速度略高于租金的增长速度，而租金增长则普遍低于收入增长水平。”

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法规建议

政策变化或将于2020年生效。部分政策建议如下：

业主若要提前退租，须明确说明合理理由；
业主若要提前退租，不论情况如何，须提前90天告知租户；
如果租户认为租金高于市价，可向租赁仲裁庭申请降低租金；
业主无权拒绝租户携带宠物；
健康住房标准将设定最低供热标准。

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来源：新西兰先驱报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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10月1日起短租法案调整！英国房东及房屋中介请注意｜居外专栏

10月1日起，英国当地一些与屋主及房屋中介相关的方案调整将正式生效，部分租户可能会因此收到影响甚至遭到驱逐。这些调整早在2015年就已经出台，但是仅针对于在法案调整日期之后签订或者续签的租约。之前已经开始的，政府则提供了一段长达3年的过渡期，一直到2018年结束。

自10月1日起，虽然仍有一些反对的声音，《放松管制方案》（Deregulation Act）将适用于所有短期保证租赁合同（ASTs）。其中一项调整要求所有的屋主及房屋中介统一使用6A表格发信通知租户，而不是像之前一样根据定期续约类型的或者是固定期限型的租约形式使用不同的通知表格，而且这项调整不受租约开始日期的限制。

此外，根据2015年颁布的《放松管制方案》第21项的规定，屋主或中介必须在租户入住之前提供租赁指引，确保租户事先了解相关的手续流程。只有这样，屋主或中介才可以在有需要的情况下发信通知租户搬离住所。

重要调整

《放松管制方案》第21项中有关通知租户的调整主要包括以下四个方面：

6A表格将成为新的格式作为通知租户的统一方式
禁止在当地政府针对报复性驱逐（HHSRS）采取相关行动后进行通知
必须拥有节能证书（EPCs）及燃气安全证书（GSCs）并遵守相关条例
必须提供租赁指引

10月1日起多租户住宅（HMO）法规调整！英国房东们请注意｜居外专栏

从10月1起，英国一些房屋相关的法律将进行调整，其中多租户住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）许可证的适用范围也进行了一些更新，下文将会稍作解读。

跟据老版的条例，符合以下两项条件的房产必须拥有HMO许可证：

三层或者超过三层的房产
该房产的住户大于或等于5人，且住户间没有亲戚关系

除去以上条件，当地政府也有权在特定区域扩大HMO许可的适用范围。这种情况下房产的楼层以及住户的数量可以不进行限制。除此之外，任何正在出租的房产都可能需要申请许可证。

新版HMO法令的调整

从2018年10月1日起，2018版的《多住户房产许可法》（The Licensing of Houses in Multiple Occupation Order）将正式取代2006年的旧版本，而名称保持不变。在新的制度下，任何拥有5位或者超过5位之间无亲戚关系住户的房产均需要申请许可。之前关于三层楼的条件在新版本中已经被取消，楼层数将不再纳入是否需要许可证的判断标准。

同时，新版还增加了部分有关房间面积的要求，例如：

成人单人卧室的面积不得小于6.51平方米
成人双人卧室的面积不得小于10.22平方米
10岁及以下儿童的房间面积不得小于4.64平方米

新法规要求，所有已出租的房产都必须立即完成准证的申请才能继续合法运营。为了鼓励大众尽快完成此项手续，许多当地有关部门也出台了一系列的优惠政策，比如对于在特定期限内完成证件申请的屋主给与一定程度的手续费减免。除此之外，部分受政府认可的屋主也有可能享受到不同数额的优惠。这对于大众来说确实是一项不错的福利，非常推荐去了解一下。

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关于新版HMO法令的更多详情

如果你是一名房东且名下正在出租的房产符合新版HMO法令的适用条件，那么及时了解相关的动态是非常有必要的。首先，政府对于新的版本也签发了一份备忘录，里面对于调整的内容做了非常清晰的官方解读，建议大家查阅一下。下面是备忘录的链接：
http://www.legislation.gov.uk/uksi/2018/221/pdfs/uksiem_20180221_en.pdf

除此之外，如果还想要了解更多有关新版本HMO法令的信息，或者在有关如何应对，以及避免违规受罚等方面需要专业建议的，也欢迎联系伦敦资深房产中介公司Stonelink International 。

翻译：Jing Li
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英国房产的海外所有者被迫公开姓名！违者将被罚款监禁

为洗脱英国作为高风险洗钱国家的恶名，英国的一项草拟法案规定英国房产的海外所有者必须公开其真实身份，否则将面临监禁和高额罚款。

几年来，海外公司通过收购高价值英国房产洗钱的丑闻频出，缺乏管制导致腐败资金进入房地产市场的担忧呼声越来越高，在此背景下，新的法律应运而生。

国家打击犯罪局称，3年前，海外犯罪团伙通过英国房产交易转移数十亿腐败资金。议会外交事务委员会称，俄罗斯的腐败资金通过房地产等途径在英国得以合法化，对英国的国家安全造成威胁。

新法律规定，拥有英国房产的海外公司必须向对公众开放的注册处公开所有者的真实身份。政府称这些注册处是房产部门打击洗钱网络的一部分，旨在方便执法者查抄违法资产。

海外公司匿名购买房产是完全合法的，但房产活动人士担心海外资金的流入将迫使英国房价上涨。

该草拟法案针对规避注册处的行为制定了一系列的处罚措施，包括：

未公开实际所有人的房产将被禁止出售或出租，不服从者将面临最高五年监禁和高额罚款。
未登记注册或企图注册不实信息的个人将面临最高两年监禁和高额罚款。

支持透明化处理的活动人士对这一法律表示欢迎，他们中的一些人为推动这些法规的实施已经奋斗了数年。

英国透明国际（Transparency International UK）的政策主任邓肯·哈梅斯（Duncan Hames）表示，“这些法规终于得以实施，成为了我们盼望已久的法律工具，房产所有者的身份不再神秘，房产市场不再是贪污腐败行为的温床了。我们很高兴通过几年来的宣传与运动，我们终于迈出了第一步。”

“一直以来，英国都对腐败资金敞开怀抱，而我们的房产市场常常成为了这些腐败资金的藏身之处。这一法案的实行使得腐败人员又少了一处藏匿非法资金的避难所。咨询审议期过去后，我们希望政府能够将这一法律作为当务之急来处理。”

非政府组织全球见证的反腐败活动人士齐多·唐恩（Chido Dunn）将新法律称为“改变游戏规则的关键因素”。她表示，“政府终于开始采取严肃态度，禁止罪犯和腐败人员通过英国房产来洗钱。我们拭目以待，看看究竟谁才是我们国家房产的所有者。”

英国房地产代理商协会也对新法律表示欢迎。该协会的总裁马克·海伍德（Mark Haywood）表示，“房产是洗钱的高风险市场，因为海外公司无需在英国设有办事处就可以在这里购买房产。”

“无法查证的‘公司’可以通过购买房产将腐败资金合法化。当相关机构想要确定房产的实际所有人时，查到的通常只是空壳公司。”

“此外，经过洗钱的资金所购买的房产通常是无人居住的，占据了市场上原本可为实际家庭提供的房产，对整个住宅区也将产生广泛的消极影响。为了确保英国房市的健康发展，弄清房产背后的真实所有人十分有必要。”

两年前巴拿马文件泄露后，卡梅伦提议建立房产实际所有人的公共注册处。《卫报》发现，在泄露的文件中至少有价值70亿英镑的房产由海外公司所有，至少1,700亿英镑的房产由低税率国家的所有者所有。

允许海外购房者匿名购买英国投资房产导致大量资金流入房产市场，迫使房价上升，加剧了房市危机。2年前，《卫报》的一项调查显示，一栋设有50所公寓的摩天大楼中，1/4的公寓都为海外公司所有。

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原文：卫报
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还在考虑买房投资？新西兰政府喊你来种树！

政府将会改变新西兰针对林业海外投资的规则，以确保新西兰人能够更多的获益。

财政部副部长David Parker在6月19日宣布，政府禁止海外买家购买现房的法案已经递交至国会。

他说，林业也需要包含在这一法案之中，政府将放松林业市场以鼓励投资者对林业进行投资。

一些利益相关者也提供了反馈，认为现有的筛选政策在海外买家购买永久产权土地或者租用土地时会耗费很长时间，并造成相当大的开销。

在大多数情况下，海外投资者如果想投资永久产或者租用敏感的林业土地，需要经过海外投资办公室（OIO）的筛选并获得许可。

然而，那些获得林权的人实际上可以授予投资者对土地的长期高度控制权。

财政部的一份文件认为，林权已经脱离了海外投资办公室的筛选制度，这导致了政策上的一些矛盾，并造成了政策实施时效率的降低。林权的掌握者事实上获得了与永久产权土地及租赁土地相似的权力。

根据该法案，一个投资者如果在一年内投资超过1,000公顷土地的林权，需要经过海外投资办公室的许可。

低于1000公顷的投资不会被审查，而且如果一位投资者投资了几笔林权，那么只有其中超过1000公顷的某一笔或几笔投资才会被审查。

林业部长Shane Jones说，这一法案承认了林业对新西兰的重要性。“我确定该法案会促进林业投资，同时也会保证政策不被钻空子。”

他说，高质量的海外林业投资将是实现政府十亿棵树种植计划的重要组成部分，也将是促进本国经济发展的机会。

对该法案进行的一些重要修改包括提高投资者在申请许可时的灵活性，并取消一些不必要的限制。在审核林业投资时，投资者能够有三种不同的审核方式可以选择。

法案同时还将确保现有的投资者和业主只需要在合同上稍事修改即可，并不需要将合同交给政府重新申请许可。

Jones说，“我对这份法案感到高兴，并相信整个行业的前景会是令人振奋的。”

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森林所有者协会的数据显示，新西兰森林种植面积超过17亿公顷，去年该行业为新西兰国内生产总值（GDP）贡献了36亿美元，约占3％。

来源：中国侨网
责编：Zoe Chan

居外看点：越南房产所有权限制松绑外国人能入境就能买房！| 海外

在过去的几十年里，越南已经取得了长足的进步，在上个世纪90年代，平均每年GDP增长超过7%。目前越南仍是亚洲最有前途的市场之一，因为该国对外国投资开放政策，而投资越南的房地产无疑是从该国经济增长中获益的最佳途径。

为什么要投资越南的房产？

你可能想等到投资在越南变得更容易，但除了目前进入该市场的壁垒正在压低价格之外，现在投资越南房产还有以下几点理由。

首先，人口结构对越南有利。虽然中国和泰国等周边国家正面临人口减少的问题，但预计到2040年，越南的人口将由目前的9500万增长至近1.2亿。

正因为如此，所有主要城市中心的房价都受到城市化的推动。这与柬埔寨的情况类似，尽管可能没有那么快。

其次，越南是世界上发展最快的国家之一。越南经济在2016年增长了超过6%，目前的趋势仍是向上的，因为政府使商业和外国投资更加容易。

先驱者收获最大的回报。目前去越南投资并不是那么简单容易的，但这并不一定是坏事。

外国人能投资越南房地产吗？

一个字，能。但情况复杂得多。越南的外国人房产所有权法限制了所有特定社区的外籍业主数量。另外，越南禁止外国人获得土地所有权。

自从2015年7月1日起，《越南住房法》（Law on Residential Housing）对外国人房产所有权的主要限制已经被取消

点击查看越南房源

首先，在越南，土地只能出租。无论你是本地人还是外国人，所有的地块都属于国家所有，只能按50年进行租赁。你可以获得建在土地之上的房子和建筑的所有权，但不能获得这块土地的所有权。在租约期满后你可以选择延长租约。

另外两项限制是，在一幢共管公寓大楼里，外国买家拥有的公寓单位占比最高只能达到30%。此外，在任何一个行政区内，只有250套房子可以归外国人所有。显然，在河内和胡志明等人口稠密的城市，这两个规则更令人担忧。

自从2015年7月1日，改革后的《越南住房法》（Law on Residential Housing）正式启动以来，过去对外国人房产所有权的几个主要的限制已经被取消。

以下是投资者需要知道的有关越南房产外国人所有权法律的最新消息：

个人：

只要能合法入境，外籍人士就有资格在越南购买住宅。

实体：

所有法人实体，如外国投资基金、银行、越南分支机构和海外公司在越南设立的办事处等，均有资格购买越南房产。

类型：

新的住宅房屋法律允许符合条件的外国实体和个人购买和拥有所有的住宅类型，包括公寓和地产，如别墅和联排别墅（以前只适用于公寓）。

外国人配额限制：

在一幢共管公寓大楼里，外国人拥有的公寓单位占比不得超过30%。

一个地产开发项目里，外国人拥有的独立房屋总数不得超过10%。

购买目的：

外国人拥有的房产可以出售、转租、继承和抵押（以前只供业主自住）。

土地保有权

外籍人士：自所有权证书颁发之日起，最长可达50年，并可续期（须经当局批准）。

外国个人 + 越南配偶：自由保有。

外国机构：最长可达该机构在投资证明中的标明期限（包括延长期间）。

胡志明市Lancaster Lincoln

位于胡志明市第四郡的中心位置，设计源于纽约风格。西贡河岸位置得天独厚，距离一郡Bitexco金融塔仅1.9公里路程，开车只需7分钟；距离二郡中心区一岸之隔，从隧道前往二郡不到10分钟车程，未来会有一座桥连接两岸，非常合适上班一族居住。

此外小区还配有八层楼高的商业中心，汇聚了超市，餐厅，咖啡店，屋顶无边游泳池，健身房，图书馆等，使得生活在这的居民充实便利。

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会安X2

X2是即将到来的环保豪宅，位于岘港和会安之间，距离岘港国际机场仅有30分钟路程，靠近着名的文化遗产会安古城。X2会安酒店位于Co Co河河畔，享有壮丽的景色，可以进入650米的河流临街。

该住宅结合当代建筑设计与可持续环保标准，营造出轻松而宁静的氛围。70间独立别墅包括从两卧室到四卧室的房型，住客可以享受高档服务和设施，如生态花园、无边际游泳池、世界一流的健身房和水疗设施。

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胡志明市新华明珠

越南胡志明市平盛区是一个黄金地段，因为它拥有西贡河的景色，方便前往该市的其他地区。既有良好的基础设施，又有非常好的风水，平盛区的新华明珠被认为是所有投资者以及寻求理想退休者的目标。

据最新资料，新华明珠项目于2017年六月首先正式开放B1 – B2两座。价格从2,200美元/平方米（已含增值税）起，租金利润从800美元到2500美元不等。

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居外看点：外国人能投资印尼房地产，搭乘经济快车吗？| 海外

印度尼西亚（印尼）是东南亚面积最大、人口最密集的国家。虽然该国发展势头强劲，且拥有庞大的消费市场，但并未获得大多数房地产投资者的关注。

印尼的经济增速也非常引人注目。该国着力发展基础设施、制造业和服务业，从而自2010年以来实现了5%以上的平均经济增速。印尼是东南亚地区经济增速最高的国家之一。这令投资印尼房地产成为那些希望从这一未来全球经济动力的发展壮大中获利的投资者的理想选择。

不过，该群岛并不全是积极表现。对于外国人士来说，在印尼创办企业或购买股票非常简单，投资该国房地产却有些困难。但这并没有阻止人们投资印尼房地产的脚步。我们可以采取一些变通方法，有些方法风险高些，有些方法风险较低。

话虽如此，该国正在逐步开放，并且变得更加透明。近期在法律上的变化明确表明该国政府正沿着正确的道路前行。其中一项变化令外国人士在印尼创办企业和购买房产变得更加容易。

点击查看印尼房源

印尼的房产所有权

目前，外国人士无法以个人的名义拥有永久产权房产。

虽然印尼的成文法会让外国人士感到有些棘手，但他们仍可购买该国的共管公寓。外国人士还可购买土地的控制权，不过，在法律上更加困难，且购买者的内心会相应地感到有些忐忑。

印尼拥有几种不同的土地所有权。永久产权通常被称为“SHM”，仅可由本国公民拥有。土地使用权通常被称为“SHP”，从本质上来说是租赁权，向外国人士开放。

共管公寓

外国人士拥有共管公寓等分层所有权住宅房产的依据是于1996年6月出台的《政府规章》第41条。不过，该条款的规定并不明确，实际上并没有外国人士获得分层所有权，证明其对房产的所有。

在实践中，外国人士可签署可转换租赁协议（Convertible Lease Agreement），通过该协议，外国人士可以开发商的名义拥有房产所有权，并规定明确的租赁时限。可转换租赁协议规定，如果且当主要的法律法规允许外国人士拥有分层所有权时，出租人和承租人均有义务签署买卖契约，将所有权转让给外国所有人。

土地

外国人士不允许拥有永久产权土地。他们可以购买土地的使用权，而不是所有权。

外国人士在印尼购买土地拥有三种选择：

1. 通过印尼代表

惯常的做法是，由印尼西代表为外国买家购买土地。必须将土地所有权从上一所有人转让给印尼代表。出于对外国买家安全的考虑，必须与印尼代表签署三份协议。

贷款协议（Loan Agreement）——该协议规定外国买家借贷给印尼代表的购买价格。

不可撤销授权书（Irrevocable Power of Attorney）——该授权书规定外国买家可全权处理土地等的出售、租赁和抵押。

永久使用权协议（Permanent Right of Use Agreement）——该协议规定外国买家可全权使用并占有土地。

2. 通过外商投资公司（PMA）

PMA是印尼的一种“公司类型”。PMA公司在成立后拥有30年的经营时限。如果公司可通过增加投资来扩充项目，可将经营时限延长一次或两次，每次30年。PMA公司可由外国人士100%控股。

PMA公司可获得建造权（Hak Guna Bangunan, HGB）。土地建造权或施工权的有效期为30年，到期后可延长20年，之后甚至再可延长30年。

如欲创办PMA公司，您需要：

提交详细的商业计划。

在能够为印尼的外国技术、就业和环保方面增加价值的商业环境中经营。

在印尼当地的银行中拥有适当的现金存款。（具体金额可能不同，根据企业的动用资本计算。）

证明房地产投资是公司资产。

整个过程大约需要3至4个月的时间，完成之后，公司即可申请外国主管的工作许可证，公司经营第一年可申请3个许可证。创立公司的成本大约为5,000美元。

3. 通过租赁权

在印尼定居且持有KITAS工作签证的合格外国人士可拥有租赁权。租赁权的有效期为25年。到期后可延长50年，共70年。一直到2016年，有效期还仅可延长25年，共45年。

雇佣印尼律师，协助您处理交易至关重要，尤其是金钱交易。所有土地交易必须在土地所在地的印尼公证处（Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT）进行。

买房时一般都会付定金，但这种做法在印尼并不可取。印尼的房地产公司没有相应的行为规范；它们没有任何法律义务保护购房者的利益并保证其获得房产所有权。

在印尼，有已登记土地和未登记土地之分。1960年《基本土地法》保护的是经过认证的土地，即在当地土地管理局登记的土地。未登记土地（即Adat土地）归社会共有。因此，仔细检查所购买土地的土地证至关重要。

登记房产的整个过程包含6个程序，需要花费大约22天完成。

近期出台的法律法规

2016年BPN法规第13条扩大了外国人士在印尼拥有住宅的权限。

该法规规定，侨民可在该国购买住宅，前提是该房产达到某一最低价格水平。比如，您仅可在雅加达购买价格在100亿卢比（折合约490万人民币）及以上的住宅或公寓。其他地区拥有各自不同的价格限制。需要重点注意的是，您实际上拥有的是位于土地上的建筑结构，而不是土地本身。

除了价格水平之外，在该国购买住宅或公寓还有其他要求。外国人士及其家人必须拥有居民身份。而且，应从政府或开发商那里购买房产。

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