如何瞬间扭转局面？
在伦敦找到新的商业空间并设立办公室，这会使任何企业老板都大喜过望。然而，如果在运营过程中缺乏专业支持，即使行动方案和指导清晰有力，也常常会充满着质疑和高风险。小型企业老板在租赁和购置伦敦商业地产时，如开一家新餐厅、家具零售店、用于咖啡烘焙或生产酱油的厂房，经常会因小失大，这样的案例屡见不鲜。这些错误最终会让企业老板付出更高的代价， 甚至会阻碍他们的发展，一旦陷入此境，状况会迅速恶化，快到令人不可思议！
我们见过公司业主屡次犯错并对此感到懊悔遗憾，为了帮助他们摆脱此困扰，我们总结出以下三（3）大错误以及快速应对的解决方案；
1. 未了解有关商业租赁的所有成本
在鉴别并确定下一处商业空间时，试着去“俯视”全局，并综合评估所有涉及到的成本。签订新的租约时，租金无疑是主要的考量因素。 然而，如果您忽视其他有关商业空间的成本，这样的方案是不可取的，尤其是在您想要扩大并发展业务的情况下。
以下是商业空间承租人在签订租约之前，需要了解的基本费用：
– 在1954年《业主和承租人法》(Landlord and Tenant Act 1954)适用范围内/外
在您就新的商业用房签订租约前，确保由房产顾问团队和您的律师团队给予指导，从而确定租赁条款是在“法案”的适用范围内，还是被排除在适用范围之外。为什么？
在“法案”适用范围内，则会对承租人进行保护。若租约到期，业主不可以要求或强制您直接离开。这对于想要把握主控地位的高档餐厅老板、知名品牌店、优质生产商和各领域公司业主而言，无疑是一个好消息。
在“法案”适用范围外或条款不包含 1954年《业主和承租人法》的24-28小节，这就意味着一旦合同期限届满，公司业主须即刻搬离。业主有权根据租约规定进入建筑物或房产并收回其使用权。此外，如果出现以下情况：未保养及维护房产、妨碍四邻、由于反社会行为屡次遭到举报、由于私自开水烟馆且未设窗户和逃生路线，而不断遭到火灾隐患投诉、一直拖欠租金，业主有权收回房产的使用权，且不退还定金！此类情况已有前例！所以在签约之前，确保有专业的房产顾问团队为您提供服务，并清楚地知道到您的权利。如果您已签约且有此困扰，现在就联系Stonelink International团队，我们将为您提供帮助，至少会给予正确的相关指导。
– 营业费用
作为公司业主，如果您签订的是附加全部服务的租约，首先要确定基准年的租赁费用。进而查看此建筑的历史花费清单，确定历年的增长额，基于此会形成一个模式。这样的信息翔实且有力，您可以看到往年的增长幅度，而承租人最终会拿到这样的清单。诸如服务费、商业用房保养与维护费以及营业房产税等费用，均可视为影响底价的主要花费。
– 通信和云基础设施费用
公司业主应确定设置电话系统、网络和云系统的费用以及选定哪家供应商，这一点极为重要。无论您有意迁至新场所或在当前办公点拓展业务，做出最终决定前，应先确定这些费用。知悉合同条款和签订周期，如有必要，要确保您可以选择解除合同，且只需支付小额费用或无需任何费用，无论出于何种原因。
– 办公家具
公司还应该确定他们是否需要购置新家具，或直接搬迁使用现有家具。以及购置新家具的费用，或将现有家具搬至新的办公场所涉及的最终费用。
如果公司业主希望申请税项减免，或可决定“租用”家具或选择使用“经典复古式”的旧家具，从而确保风格、创意和配备浑然一体，这样成本是不是最低？公司业主应该考虑到这些问题，并确定可承担哪种选择产生的费用。
– 保险
保险实为重中之重。是否有满足租约要求的相关房产保险？如若没有，增加保险单的费用是多少？董事签约前，公司须要求其保险经纪人核实租约内容，这一点极为关键。Palliser公司诉Fate公司的案例已就此明确给出了审判结果 ，不管是由于他们玩忽职守或无论采用哪种方式确定所选的保险单类型。
如果您有此困扰或想要了解更多信息，请联系Stonelink International团队，我们将为您提供帮助，至少会给予正确的相关指导。
2. 未现场勘查房产且未适当投保
商业地产租约要求承租人对房产进行相关的保养、维护和修理。如果他们未能做到，承租人可能会收到警告，并面临被收回房产使用权的危机。租约到期后，业主可能会要求承租人将房产恢复至初始状态，毫无疑问此条款将会在签订租约中加以表述。因此，若公司业主决定租赁此房产 ，一定要由RICS （英国皇家特许测量师）特许测量员进行实地勘查，决不可出现此纰漏。
原因为何？
在了解房产的价值和需支付的租金后，如有必要，可由RICS特许测量员对此进行可靠地记录，这将用作“呈堂证供”。此外，公司能够保证已就商业地产进行全值保险。从Palliser公司诉Fate公司案例中，我们便可知道为商业地产购买全值保险的重要性。
根据案件详情可知，Fate 公司是伦敦一座房产的永久产权执有者。它在一楼运营着一家餐厅，楼上为居民房，且转租给Palliser 公司，租期长达999年。当时Fate公司拿出“涵盖”整座建筑的 特许贸易保险单（Licensed Trade Policy）。当时房产保额不足，如果出现不幸事件， Palliser公司也不可获得可以保护他们的特定“商业地产保险”。
……多么“不幸”的一件事！
而房产失火并造成了严重损失，（2010年元旦，消防队员从高层救下多名居民 。多么特殊的新年礼物！），保险公司就房产的修复给出了相关回应，包括高层。然而，由于平均分配利用，资金不足。Palliser公司总共花费300,000英镑用来修复房产高层，并因为无法销售的单元房而损失利润达4百万英镑（据Palliser公司统计）。Palliser 公司就Fate公司的疏忽大意酿成火灾对其提起诉讼。Fate 公司根据保险单的公共责任险（Public Liability）小节索取赔偿款，即在不属于Fate公司的房产遭到损坏时，此保险单为其提供保险法律责任。
法官认为尽管按照租约高楼层由Palliser公司所有，而房产则属于永久产权执有者Fate 公司。此外，Fate公司已获得保险公司就房产高楼层损坏给出的赔偿款。因此，Fate公司不需就高楼层损坏承担任何保险法律责任。所以Palliser公司的索赔要求未能实现。随后法官发现其提出的4百万英镑利润损失有投机的成分，且未经证明。
在此案件中，Palliser公司犯下的错误是没有注意到租赁房产的保险单。因此，他们损失惨重，并经历了长达9年的法律纠纷，令人心痛。
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3. 选错或直接否定房产经纪人
对任何公司业主而言，无论您选择扩大并拓展业务、裁员、转移重心或并购公司，选错或直接否定房产经纪人都会浪费大量的时间，且无法充分利用经纪人的经验、资源和专业技能。
寻找适合业务发展、文化氛围和职员幸福指数的商用场所和环境，通常需要花费30-90天，某些情况下则会长达一年，这取决于各种不同因素。与值得信任的经纪人合作，则可节约大量的时间。公司业主须确保他们选择的房产经纪人专业且敬业，这些房产经纪人进而会按照日程表开展可执行的行动计划，如若选择错误，那么双方将会遭受惨痛的经历。
此外，确保房产经纪人告知您哪些工作可能会超出预估成本（经纪人的提议中会对此进行详述），并且在继续开展工作前，需要获得您的同意。或者您可以决定不执行上述工作。更重要的是，确保提前商定所需费用。各个事项明确清晰，您和客户可以据此做出相应预算。最后，经纪人须提供满足各方需求的最佳解决方案。
责编：Ad Chen
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