什么是FIRB？
在澳洲，如果您是外国人（包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民）并且打算投资澳大利亚房地产，那么可能需要先得到FIRB的批准。
FIRB英文全称Foreign Investment Review Board，就是澳大利亚的外国投资审查委员会，是一个政府部门，负责评估那些想要在澳大利亚投资或买房的外国人的申请。
FIRB的存在是为了确保投资将有利于澳大利亚经济，并控制房地产市场房产库存量。外国投资者通常只能投资新房。这有助于防止投机，哄抬房价。
什么是FIRB说的外国人？
澳公民或永居或新西兰公民且是一个人买居住性物业，不需要向FIRB申请。
如果是夫妻两人买，双方都是澳公民，或一方是澳公民另一方是永居，不需要向FIRB申请。
如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民，且两人联名买不分比例，不需要向FIRB申请。
如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新兰公民，且两人联名买但分比例，比如50%对50%或20%对80%，那另一方就需要向FIRB申请。
如果是夫妻两人买，一个澳永居，另一个是外国人，那个外国人需要向FIRB申请。
如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准，外国人不需要向FIRB再单独申请。
什么时候申请FIRB？
FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能，住宅地产，商业地产，农业用地，矿业等等，本文只涉及住宅地产方面。
根据澳大利亚的海外投资规定，外国人在购买澳大利亚住宅类房产前需要申请外国投资标准（FIRB）。而住宅地产包括四大类别：全新住宅，二手住房，空置住宅用地和再开发用途物业。
A. 全新住宅
根据澳洲税务局的定义，全新住宅是指：
- 从未被作为住宅出售
- 经历了重大翻修
- 同一块土地上的推倒重建
全新住宅的交易基本是海外投资者选择最多的房产类型。有部分体量相对大的开发商会先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，FIRB可能会批准一定比例的楼盘卖给外国投资者，开发商也会将FIRB批准的文件附加在购房合同中，在买卖过程中购房律师可以帮忙查看。
B. 二手住房
在住宅用地上非新住宅的统统视作二手住房。（不包括宾馆，汽车旅馆等商业住宅）
具有临时签证的居民购买二手房的条件如下：
- 将二手住房作为澳大利亚主要居住地，不可租用该房产的任何部分，即不可作为投资房和度假屋
- 该二手住房必须在临时签证到期前的三个月内进行出售
C. 空置住宅用地
临时居民包括海外人士允许购买闲置土地并且从批准之日起4年内完成住宅开发。
- 至少建造一栋住宅
- 竣工前30天内向政府提交房屋建造完工证明
- 在住房竣工前不得出售和转让土地
D. 再开发用途物业
经过FIRB批准后，海外投资者可以购买已建立的住宅进行重建，但是前提是要保证新建造的住宅数量大于原有的数量。（其中老房子拆了重建一个新房子是不符合的，但是建一个Duplex或者建公寓项目都是符合的。）
外国投资人士购买空置二手房用于重建需要满足以下的条件：
- 在重建前现有住宅不能有人居住
- 新建住宅必须在批准日起4年内完成
- 完工后30天内向政府提交完工报告或入住证据
FIRB费用
一百万以下房产为14100澳元（约67759元人民币），住宅价值每超一百万加28200澳元（约135518元人民币）申请费，如下图：
FIRB申请费链接：https://firb.gov.au/sites/firb.gov.au/files/guidance-notes/G10-Fees.pdf
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澳大利亚法律执业博士林汇铭
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