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澳洲暂停海外投资！FIRB新政审批门槛收紧｜居外专栏

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新政简介

根据澳大利亚财政部的宣布，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）从2020年3月29日晚上10时30分开始，对于审批相关海外投资的最低限额将降至澳币0元。换句话说，所有适用的有海外资金注入的投资项目，不论价值，均需要通过FIRB审批，获批后方可进行。同时，FIRB审批时间的上限从30天延长至6个月，但表示不代表审批一定需时6个月。

政策时间

澳大利亚财政部表示，新规则是临时性质，适用于疫情期间。不过，由于疫情情况转变迅速，现阶段不能估计规则何时复旧，亦不知道即使疫情过后，政府会否有其他经济措施影响FIRB的政策。

行业限制

需要特别留意的是，政府新闻稿中并没有限制新规定适用于某些行业，意味着新规适用所有行业、所有投资，那么任何海外机构或个人购买、投资澳大利亚公司和生意都可能需要经过FIRB审批。

住宅审查

在购买澳大利亚住宅物业方面，在既有的限制下，海外人士购买任何住宅物业均需先行申请批准或申请豁免，在新规则下对于审批的范畴没有改变，还是要预先申请。故此，新规则对买澳大利亚住宅的资质没有实质影响，唯一的影响是审批时间会从30天内延长至6个月以内。

买家需要留意，买卖合同里面有关FIRB申请的条款是否允许买家有足够的时间获得FIRB批准，例如是否给买家稍长于6个月的时间给FIRB审批并通知卖家。如果时间不足，买家会需要与卖家商讨修改条款，应对FIRB新政策。如果已经签署了购买合同，合同已经交换的案件中，买家已经申请FIRB批准但是尚未获批的，需要仔细审查原先合同中的关于FIRB审批的条款，确保买家不会由此承担违约责任。

投资限额

在原有FIRB法律框架下，在很多领域和行业只有高于某一额度的海外投资才需要向FIRB申请，并且这个限额额度随不同性质、不同领域、不同行业的投资而有所不同。新规则将面对澳大利亚所有行业、领域、性质的海外投资额度调为0，代表高于0元的投资都需要审批，所以效果就是所有海外投资都需要审批，即使该投资额为0（比如赠与、换股等交易类型）。

原因分析

普亚认为，FIRB新规则下的限制，是要保护澳大利亚企业在疫情导致经济下行的情况下不被海外资本恶意收购，以至影响国家利益。

例如，因为疫情而导致澳大利亚股市大幅下滑，导致公司市值蒸发，政府担心外资有可能会在这个时候海外资本收购澳大利亚公司或资产，澳大利亚资产被贱卖，新政策想要避免的是这种情况。

新政策没有分开处理普通和敏感行业，也是反映了疫情下所有行业都受影响，同时所有行业都可能在特殊时期对社会有战略功能，属于澳大利亚国家利益的事实。

深入分析

购买土地/物业

在FIRB新政策下，如果购买非住宅用地方面，原本规则下的农业用地、商业用地和矿产用地的审批最低限额都降至澳币零元，即现在购买所有种类的澳大利亚土地和物业，都需要向FIRB申请。

例如，原规则下，已开发商用地的审批最低限额是澳币$275,000,000或$1,192,000,000（视乎地区和自由贸易区背景，若干细节从略），现在限额变为零，代表许多相对小额的商用物业交易都将需要审批。

同理，原规则下，农业用地的审批最低限额由澳币$15,000,000到$1,192,000,000（视乎地区和自由贸易区背景，若干细节从略），现在都变为零。

如果您个人是海外人士或者您的公司被视为海外身份，要购买商铺或者办公楼的话，不论购买价格为何都会需要向FIRB申请；原本几百万的办公室商用物业在额度之下不需审批，现在都需要审批。

值得留意的是，在原规则下，不论价格，本来任何海外政府背景的买家购买任何土地都需要审批，而任何海外人士购买所有空置商用地都需要审批，这两点在新规则下没有改变。

住宅购买上文有专门阐述，在此不再赘述。

购买公司股份/生意/单位信托

在购买公司和生意方面，需要了解重大行为（Significant action）和需申报行为（Notifiable action）这两个概念。即使审批限额降至0，投资行为也需要是符合一定程度才会受FIRB审批影响。首先，重大行为不需申报，需申报行为才有必要申报。但是，如果财务大臣认为某项重大行为对国家利益有影响，可以要求还原该项重大行为，或命令放弃该项行为购置的资产。

所有购买公司权益/股份和资产的而导致公司控制权改变的行为，都是重大行为（农业业务不需控制权改变）。而所有购买公司权益/股份和资产，以至拥有公司20%或以上，就是需申报行为，需要FIRB批准，不论价值。例如海外人士购买澳大利亚公司达到20%的股份，不论价格多少，即使是一元的价格，都需要FIRB批准。如果是农业公司的话，则在旧规则下已经是所有投资均需FIRB批准。

影响分析

海外投资移民客户

由于投资移民签证188A类、132类等都需要海外身份的申请者在澳大利亚投资以满足签证条件或者以便申请永居签证比如888类签证，FIRB的新规则会令他们的投资计划或需要跨过审批的门槛。

之前此类签证持有者获签后可以考虑自己建立新公司，或者购买现有公司，或者投资入股成为现有公司的股东。但是在新政策下，第二、三种情况鉴于移民法律要求和需申报行为的特点，目前很大可能需要获取FIRB审批许可。

澳大利亚政府机构之间如何就新政策联动，现在尚未可知。客户需要特别留意审批时间对于他们符合签证投资时间要求的影响。

以签证188A为例，签证要求在投资项目中申请者要提升澳大利亚经济的竞争力，投入新科技，出口澳大利亚产品等等，在原则上都是促进澳大利亚利益的投资行为，在疫情影响经济下，这种投资似乎显得更为重要。在这个角度来看，虽然新规则可能令投资行为需要审批，但是如果该投资会促进澳大利亚的利益，这种投资在原则上应该会获批，但是获批时间会很长。同时增加了申请FIRB的各种成本。

海外企业投资并购

并购意味着公司的股权和控制权都会大幅改变，而海外企业会掌握澳大利亚企业的控股权。在这种情况下的投资并购都会需要FIRB批准。此情形需要考虑上诉需申报行为的定义。

海外房产投资

海外投资者需要与开发商沟通，确保购房合同的条款因应新规调整，放宽时间限制，以令买家不会因需要更多时间获得FIRB许可而蒙受损失甚至被取消合同。

Q & A

问：如果在新规则生效时间前已经签订商业合同，但股份/资产尚未过户，在新政策下会否有需要申请FIRB许可？
答：新规则不影响生效之前已经签订的合同和投资计划。

问：现有进行中的FIRB申请，审批时间会否受新政策影响？
答：FIRB表示会将现有FIRB申请的审批时间也延至6个月内，但不代表一定需要6个月才能审批完成。

问：海外人士或机构能否在澳大利亚成立新公司？
答：新规定没有影响既有开立新公司的规定，海外人士或机构仍然能在澳大利亚成立新公司开展业务。

违反规定的后果

如果没有就需申报行为申报或违反其他FIRB规定，可以处以监禁及/或罚款，承担刑事和民事责任。

结语

我们预期新政策涵盖的投资行为会导致大量海外机构和人士的投资计划受到影响，而影响会逐步浮现。政府应对疫情和经济危机的政策预期会不断更新，政策执行的细节也会越见完整。普亚律师事务所会密切留意相关政府宣布，寻求更详细的政策细节，并向大家分析有关影响。

 

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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新西兰颁房产“限购令”逾一年 难阻中国买家兴趣重燃！

尽管禁止外国人在新西兰购买房产的禁令影响了住宅的销售情况，但据居外网 Juwai.com的数据显示，在2019年的最后9个月里，人们的购房兴趣再次升温。

新西兰颁布的《海外投资修正案》（Overseas Investment Amendment Bill）于2018年10月生效，正式禁止不打算在新西兰定居的外国人购买现有住房。其目标是让更多的当地人买得起住房，因为政府指责外国买家推高了房价，超出了当地人的承受能力。

据新西兰统计局（Statistics New Zealand）的数据显示，这令中国买家感到恐慌，2019年3月，向没有新西兰公民身份或居民签证的人进行房屋转让的比例与去年同期相比下降了81%。面向中国买家的房产销售额也暴跌了80%。

在出台禁令之前，新西兰曾是中国买家购房的热点地区。

但是，情况可能正在好转。据居外网最新数据显示，2019年前三季度的询价量与去年同期相比小幅增加了14%，可能有某些原因正促使人们重新燃起兴趣。

一、该禁令并未完全禁止外国买家购房

虽然外国人被禁止购买大多数类型的住房，但他们仍然可以购买拥有20套或20套以上住宅单元的大型开发项目中的全新公寓期房。尽管不允许买家将这些公寓用于自住，但是他们可以把公寓租出去。

持有新西兰居民身份的外国人、澳大利亚和新加坡的非居民公民不受禁令的影响。

只要持有新西兰居民签证的中国人在新西兰居住满一年，包括过去一年中的至少183天，仍然可以购买住宅。

此新西兰奥克兰公寓是目前海外买家可随意购买的项目，位于奥克兰最繁华的皇后大街，交通便利，租金回报率高，更提供物业管理服务。1卧1卫房价约¥432万。点击图片查看房源详情

二、避开香港抗议活动

随着香港继续受到反政府抗议活动的干扰，询价者可能主要是住在香港的中国富人和香港投资者，他们拥有澳大利亚或新西兰的居民身份。他们越来越担心，如果动乱持续下去，会对香港经济造成长期损害。

去年早些时候，一项拟议的引渡法案引发了抗议活动。最近几个月以来，抗议活动变得更加暴力，没有缓和的迹象。这导致许多投资者开始计划离开香港。

许多房地产专家表示，中国买家历来认为在香港置业是一种安全的投资，但现在由于动荡不安而士气低落，他们开始寻找其他目的地来转移资金。而新西兰可能是其中一个选择。

三、投资者计划

新西兰有一个百万富翁专用签证计划，被称为投资移民II类签证（Investor 2 Category visa）。该签证允许经验丰富的商人获得永久居留权，他们需要在四年内最少投资300万新西兰元（即1372万元人民币）。

富裕的中国人和香港居民可能会利用这一计划搬家，并把新西兰视为香港政治动荡中的一处“避风港”。

中国人在寻求什么？——新西兰购房者动机

依次为移民出境、教育、退休、度假、投资、自住、租赁

四、对美好生活方式的向往

对于通过购房资格测试的中国购房者来说，出于生活方式的考虑，新西兰仍将是他们最喜欢的投资目的地之一。

中国人在寻找什么？

新西兰是世界上最幸福的国家之一。它的生活节奏更加轻松，这与中国的高压生活方式形成了鲜明的对比。中国的污染则是另一方面。许多中国人渴望干净的空气、优质的水源、安全的食品和没有污染的环境。新西兰能够很好地满足这些要求。

因此，即使新西兰对外国买家出台了新的禁令，那些渴望安全健康的高品质生活的中国买家依旧会被新西兰吸引。

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关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售新西兰房源，或致电 400-041-7515 谘询新西兰留学丶移民或房产投资的机会。


责编：Zoe Chan

中国人在澳洲买房的条件

简单来说，中国人完全可以在澳洲境内购房的。澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定（中国人在澳洲买房条件）如下：

1、外籍人士的定义

现行澳洲的法律条款对“外国人”有着严格的界定，可以理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

根据上述内容可知，大部分国内买家都被认定为“外国人”，在澳洲买房时，会受到一定限制（需要注意拥有澳大利亚临居签证的他国公民，即临时居民，也需申请FIRB购房许可）。

由于对“外国人”的身份界定，不止牵涉到在澳洲买房的限制，还包括一些税务问题，为此，澳洲有专门的法律条款对此进行规定，相关细节，可参考居外网专栏作家——澳洲执业律师杨泱的详细解读《外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解》。

2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅

相信大都听过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。准确的描述应该是：非常住外籍人士在获得FIRB批准后，只可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定义：全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。

3、外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请

购买澳洲全新住宅需要向FIRB提出申请。这类申请通常会两周内获得批准，并在获得批准时没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。

相关建议：由于澳洲法律体系已经非常完善，所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。所以加入您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房，需要第一时间告诉您的代理律师，以便其帮助您递交购房申请。目前，还未有非常住外籍人士购买住宅房地长被拒的先例。

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4、外国投资者购买新房时的“开发商申请”问题

根据澳洲法案规定，无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士，以下情况不需政府批准就可以购房：

  • 从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅；
  • 让您（以及任何相关人）可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益；
  • 综合旅游度假村的某些住宅房地产；
  • 按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益；或者
  • 从澳洲的政府（联邦政府，州、领地政府或地方政府）处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。

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外国投资者（非永久居民）在新加坡买房的限制

 外国人在新加坡能买房吗？这是投资新加坡房产时需要优先了解的问题。事实上，作为全球公认的房产制度较完善的国家，新加坡政府对外国投资者在新加坡能否买房，能买什么样的房产，都有着非常清楚、细致的规定，具体规则如下： 

新西兰限购令影响尚未浮现 海外购房份额基本持平

居外网首席执行官罗雪欣预计，中国买家对不受限于外国买家禁令的新西兰新建公寓项目的兴趣将延续下去。她又表示，如今大多数中国买家都有移居新西兰的计划。在居外网2018年投资者置业意向排行榜上，新西兰排名第六。

新西兰的首都惠灵顿维多利亚山（Mount Victoria）的房子群。 惠灵顿的平均房价达到56.2万新西兰元。

作者：佩塔·汤姆林森（Peta Tomlinson）

佩塔·汤姆林森为《南华早报》撰文称，利用数据来评估外国住宅买家限制性政策的影响还为时过早。

在当前阶段，新西兰阻止众多外国人在其房地产市场上购买住宅物业的举措似乎对交易量影响不大。

根据新西兰统计局（Stats NZ）发布的最新数据，2018年第四季度，2.3%的住宅被转让给了没有新西兰公民身份或居民签证的人。相比之下，这一指标在2017年第四季度的数值为2.9%，而2018年第三季度为2%。

房地产统计管理人员梅丽莎·麦肯齐（Melissa McKenzie）表示，这些结果可能无法充分反映2018年10月22日生效的法律修订案对外国买家的影响，“因为在合同完成之前，我们的统计不会纳入交易的数据，而完整的交易可能需要花费一个月或更长的时间。”

“如果有人在10月22日之前同意购买新期房，那在施工结束后的数月后，住宅交易数据才会被纳入统计范围，”她说。

根据《2018年海外投资修正法案（Overseas Investment Amendment Act 2018）》，大多数没有新西兰公民身份或居民签证的人会被禁止购买住宅物业。新西兰统计局称，澳大利亚和新加坡公民，在大型开发项目中购买新公寓的人以及通过建造新房产增加新西兰住房供应的人均不受此法案的限制。

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数据显示，在截至2018年12月的一整年内，全国有2.6%的房屋转让给了非居民的外国人，与上一年2.4%的比例基本持平。在怀特玛塔地方委员会区域（Waitemata local board area，即奥克兰内城），这类买家所占的比例最高（17%），超过了去年同期的10%。

在奥克兰置业的此类买家激增可能是因为许多外国投资者试图在禁令生效前抢购物业。

新西兰房地产研究所（REINZ）的首席执行官宾迪·诺威尔（Bindi Norwell）认为，这项禁令“肯定会对销售量产生影响”。

“9月份，房地产销售量同比下降了3%，但到了10月份却飙升了15.6%以上，这表明有一些人十分热衷于在禁令生效之前通过海外买家的抢购浪潮获利，”她说。然而，她警告说，这项禁令对全国各地房产的可负担性并无较大影响。

新西兰房地产研究所的数据显示，奥克兰是1月份全新西兰仅有的两个房价下跌地区之一。2018年1月，奥克兰的房价中值从原本的82万新西兰元下跌了2.4%，低至80万新西兰元——这是自2016年2月以来该地区房价中值的的最低水平。此外，坎特伯雷的房价中值同比下跌0.7%，从43.5万新西兰元降至43.19万新西兰元。统计部门还统计了其余14个地区的房产价格上涨数据，包括马纳瓦图/旺加努伊（上涨21.7%，达到34.8万新西兰元）、吉斯伯恩（上涨21.1%，达到33.3万新西兰元）、 南地大区（上涨15.6%，达到27.75万新西兰元）和惠灵顿（上涨12.2%，达到56.2万新西兰元）。

新西兰马纳瓦图/旺加努伊的4卧1卫房产，建筑面积110平方米，采用开放式的布局设计，房价约¥114万。
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诺威尔认为，大多数地区的价格上涨现象“再次”凸显了全国物业供应不足的影响。“作为一个国家，我们必须尽早解决这一基本问题，”她说。

诺威尔指出，一如往常，奥克兰今年年初的房价走势相对平缓。

“在通常情况下，12月和1月房产价格会下跌，然后在2月和3月再次回升，因此我们将密切关注当前的发展趋势究竟是一般的圣诞节/新年放缓现象，还是广泛影响的体现，”她说。“现在把这些变化称为一种趋势还为时尚早，而且我们也无法确定奥克兰市场是否确实经历了变化。”

中国国际房地产网站居外网的首席执行官罗雪欣（Carrie Law）女士认为，中国人对新西兰的物业依然有着浓厚的兴趣。“这条外国买家禁令没有禁止人们投资新建的公寓项目，”她说。“我们预计中国买家对这些项目的兴趣将延续下去。”

罗女士补充道，如今大多数中国买家都有移居新西兰的计划。“由于这些买家没有新西兰公民身份，他们不会出现在新西兰的统计数据中，但他们将参与明年开展的大多数交易活动。”

罗女士指出，已移居新西兰的中国买家所进行的交易笔数比中国海外买家进行的交易笔数多两到三倍。

“在我们公司接触的新西兰置业者中，有69%的买家告诉我们，他们购买房产是为了自用。在这些买家中，有23%的人认为一个优秀的学区是首要的购房条件，这表明许多人将和其子女一起搬入新居。在居外网2018年投资者置业意向排行榜上，新西兰排名第六，前五名分别为美国、澳大利亚、泰国、加拿大和英国。”她表示，在新西兰，中国物业买家最多的城市是奥克兰、基督城、惠灵顿、皇后镇和汉密尔顿。

新西兰惠灵顿4卧3卫的房产，建筑面积245平方米。物业建于2011年，拥有Master Build保证。房价约¥480万。
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然而，城市土地学会（ Urban Land Institute，简称ULI）和普华永道（PwC）联合发布的一份房地产预测报告——《2019年亚太地区房地产市场最新发展趋势（Emerging Trends in Real Estate Asia-Pacific 2019）》显示，部分投资者对于在新西兰置业持谨慎态度。

“奥克兰在我们参考的22个城市中排名第20位，低于去年报告中的第9位。由此可见，该城市的下降幅度很大，”城市土地学会内容部门负责人科林·加洛韦（Colin Galloway）说。他表示，这一排名“并不只针对住宅市场，还纳入了商用物业市场，因此投资者在投票时会考虑所有行业的情况”。

排名下降不一定是异常现象，因为排名“每年都会出现大幅震荡”。“排名纯粹只是衡量（投资者）情绪的一种手段，而这种情绪可能会随着各种因素变化而变化，”加洛韦说。

他认为，调查中所反映的观点受到了外国买家限制政策的部分影响，“但更有可能的原因是机构买家认为他们已经赚到了可以轻松赚到的钱，而这样的想法体现在了这一结果上。

“几年前，奥克兰备受专业投资者青睐，因为他们发现新西兰的物业价格落后于亚洲的其他地区。因此，有大量外资流入新西兰，其中来自澳大利亚、新加坡、美国和中国的资金尤其多。这些资金对新西兰这样规模较小的市场产生了显著的影响，大幅推高了房产价格，同时拉低收益率。与投资者可能更容易进入的其他市场相比，目前在新西兰置业的优势已大为减少。”

加洛韦同意宾迪·诺威尔的观点，他也认为供应短缺可能是推高房价的最大因素。

考虑到目前“摇摇欲坠”的全球经济形势，他预计新西兰的市场活动“可能会在一段时间内处于低位，但我认为并不存在太多阻碍价格持续下跌的因素”。

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来源：南华早报
责编：Zoe Chan

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政策解读：伦敦限购对中国买家意味着什么？｜居外专栏

今年2月，正在中国人准备欢度春节的时刻，伦敦市长萨迪克·汗（Sadiq Khan）悄然宣布了针对本国卖家的伦敦全新购房政策-“买房优先权计划”（First Dibs）。

萨迪克·汗在2月5日中的声明中表示，整个伦敦地区，对于价格低于35万英镑（约人民币315万）的新建房屋，伦敦和英国本地的购房者（UK residents）将拥有优先购买权，对于海外买家则有三个月的限售期。

伦敦市长萨迪克·汗（Sadiq Khan）

绿色通道向谁打开？

根据伦敦市政厅发布的消息，此次的“买房优先权计划”（First Dibs）将惠及的是UK Residents，即“居民”而不是“公民”，这意味着，只要你拥有英国的居住权，无论是持学习签证还是工作签证，都属于政策惠及人群。

这项被称为“标志性”的伦敦限购政策将会正式实行，带来的影响暂不可知。根据目前公布的计划中，已有多家英国著名开发商和建筑商加入了“买房优先权计划”（First Dibs），包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在伦敦房地产市场占据主要份额的地产商。

2017年6月的政府数据显示，伦敦地区的房屋均价已经达到481,556英镑（约434万元人民币），而首次购买者的房屋成交价则为422,246英镑（约380万元人民币）。巨大的购房压力让英国的年轻人多选择租房居住或者与父母一起居住。

事实上在此之前，伦敦已经针对年轻人出台了“Help-to-Buy”政府援助购房政策，迄今为止已经帮助了35万人，其中包括30万首次购房者。

“Help-to-Buy”政府援助购房政策于2013年发布，主要是英国政府为帮助购买价值不超过60万英镑房产、首付在5-20%之间的英国购房者提供房产价值20%的借贷，注意：前五年免息，此后支付1.75%的年息，贷款只需在卖出房产时返还即可。

“Help-to-Buy”政府援助购房计划：以40万英镑的房产为例

Help-to-Buy的一些限制条件如下：

  1. 所购买的建筑是全新的；
  2. 所购买房产价格限制在60万英镑以内；
  3. 仅限于自己居住，而不能作为投资；
  4. 房产开发商需参与到此项计划中；
  5. 购房者须为英国公民或拥有永久居留权的外国公民

为何限购来的如此突然？

其实不然，选择在这个时候发布限购消息，并不是一件令市场意外的事情。继新西兰，澳大利亚限购之后，英国限购也被认为是一件迟早的事情。

此次伦敦市长出台的限购政策，被认为是伦敦市长萨迪克·汗为获得年轻人选票的一个举动，早在2016年萨迪克竞选市长时，他就承诺要做“伦敦人的市长“（A Mayor for all Londoners），此次再次出手帮助年轻人买房，也力证其未食言。

同时，在2016年末伦敦政治经济学院（LSE）受托发布的调查显示，华人买家已经占到伦敦房产海外买家的一半以上，来自中国香港、大陆地区、新加坡地区等的买家正在占有整个英国市场。主要下手目标不仅仅是面积较大，位于市中心的豪宅，还热衷于抢购“刚需房“。值得一提的是，英国人们在之前的购买历史中，很少有未修建就成交的传统，但是海外买家的进入，使得很多还没修建的房屋已经被抢购一空，本国居民在巨大的资本涌入面前，甚至连看房的机会都没有。

是谁买了“伦敦人的房子”？

英国《金融时报》（Financial Times）在2017报道说，伦敦现在的房价对于年轻人来说是“prohibitively expensive”（使人却步的）。

它曾算了一笔账，假设现在在北伦敦，霍洛威路上有一个新装修的套间公寓（Studio flat）正在出售，标价为250,000英镑，为内伦敦区域中最便宜的房屋之一。假设你现在25岁想要购买这套房子，目前的收入是伦敦人的中等水平，即22-29年龄段中的29,900英镑年收入。再假设你能够从银行得到4.5倍收入的贷款，每月存下来约20%的税后收入，再扣除学生贷款和现在的房租。理论上，你需要41年零5个月才能存够这套房子的首付。这还是在你是男性的情况下，如果你是位女性，根据女性的平均收入，你还需要额外9年才有可能存够首付。

和很多资本主义国家的年轻人一样，英国的年轻人很多是没有存款的，家里也很少对年轻人的房屋购置提供支持，这也导致现如今英国的年轻人承受不起伦敦房价。

与此同时，正如上文所提到的调查结果显示，络绎不绝的海外买家将目标对准了各个价格区间的房屋。尤其是50万英镑以下的房子，这个价格基本与伦敦地区首套房买家可承受的价格相契合。

海外买家的购房目的也是受到关注的重点之一。LSE的调查同时表明，海外买家在购入新建住房时，58%用于投资/出租，15%则为第二套房，仅有27%用于自住。由于英国众所周知的丰富的教育资源，来自中国、新加坡、马来西亚等地区的买家在购入伦敦住房时，主要是用于子女读书居住，而中东地区的买家则常用于“度假使用”。

海外买家在伦敦购买新建房屋的目的（2012年数据）

除此之外，政治变化所导致的经济变化也是近年来伦敦愈发成为海外买家热点的原因之一。

自2016年英国脱欧以来，尤其是持续走低的英镑汇率使得英国地产受到越来越多的关注，伦敦作为世界金融中心之一，商业和住宅地产都被认为具有巨大的增值空间。

伦敦地区曾经尝试过对第二套房增收3%的额外印花税的房价调控政策，并将企业法人的购房交易税从3500英镑提高至7000英镑。根据伦敦标准晚报（Evening Standard）2017年的报道显示，尽管受到英国脱欧的不确定性以及新增的资本增值税（Capital Gains Tax）的影响，伦敦地区，尤其是伦敦中心地区地产对于海外买家仍旧有很大的吸引力，专家预计将创造40亿英镑的价值，这些主要来自于中国和中东地区的买家似乎对于风险的承受能力远超于英国市场预期。

尽管来自市场的反应是不确定的，City A.M.发布的数据调查中（2018年）发现，在发布限购令之前，收到资本增值税的影响，海外买家正在“远离”高价值地产投资 – 从来自伦敦的最贵区域的成交数据来看，海外的投资比例已经由去年的44%降到了35%。然而，在限购令声明发布之后的数据统计表明，伦敦部分地区的高端房产迎来了海外买家的购买峰值，达到了五年以来的最高，因为正值许多高端房产折扣力度最大的时期。这些稀缺地区的高端房产此刻的价格正处于低谷，升值潜力巨大。在逐渐收紧的购房政策和缩水的房间面前，海外买家蜂拥“抄底“也就不是件怪事了。 

居外推荐伦敦房源：摩天塔（Principal Tower）

摩天塔位于寸土寸金的伦敦金融城中心，是一座50层的全新地标建筑。步行5分钟到利物浦车站，这里汇集4条地铁线、众多火车线，及将在2019年投入使用的伊丽莎白线（30分钟即可到达希思罗机场）。项目位于6万平方米的商业中心之中，亚马逊总部也位于此。这里也不乏奢侈品店、米其林餐厅、各式咖啡馆和酒吧，让住户尽享城市生活便利。从摩天塔出发只需搭乘15分钟地铁可到达多所高等学府以及尖端研究机构，其中包括伦敦大学学院、伦敦商学院、伦敦政治经济学院。项目深受周边白领和国际学生的喜欢，适合投资买家。
物业编号：32453518 点击查看房源信息

限得住吗？

在令人垂涎的收益面前，即便是伦敦政府出台了限购政策，对于“不缺钱“的海外买家来说，短期来说不会有太大的影响。而是否能够真正让本国买家获益，也仍旧是未知数。

此次限购尚未激起很大火花的原因之一在于“35万英镑“的这个房屋限额，对于伦敦的平均房价来说，35万英镑以下的房子并不多见。也就是说，这个”限购令“对于海外买家来说，意义并不大，暂时也没有太大的影响。伦敦保守党议员Andrew Boff 表示：“350,000英镑的标准对于伦敦来说已经非常低了。相反，这一措施可能会导致开发商将房屋价格定在这个基准线以上以规避这一政策的影响，变相推动房价上涨。这无疑是他（指伦敦市长）最糟糕的决定之一。”

此次声明之后，部分开发商也对此发表了看法。部分开发商表示，伦敦地区的大型房产开发项目基本都依赖于海外购房者，这些购房者能够在建设开始之前进行预购，帮助开发商融资，有能力继续工程项目。

英国著名房地产商Berkeley Group执行总裁Rob Perrins也表示：“国际买家一直是伦敦市场的重要玩家，他们在项目开发前就开始购买行为，这一系列行为也帮助了更多的廉租房和社区基础设施的建设。”

而与英国保守党有关的智库“鲍集团”（The Bow Group）对这项限制海外投资的提议则表示支持。在一份2015年的报告中显示，“鲍集团”表示，自从全球范围内对房产的需求持续上涨的时候，供应端的相关政策对于价格的影响是微乎其微的，因此，对于面向海外购置方的限购是唯一一个能够控制房价的措施。

尽管各方对于“伦敦限购”的反应不一，这次限购是伦敦向全球海外买家所发出的一个信号。限购之后，对于是否会拯救伦敦房价下降的趋势，又或者是有其他针对海外买家的限购措施出台，也是无法预期的。

英国作为一个发达国家，生活的便利和优越性，教育资源的丰富和优质性，以及投资回报率的稳定性，都使得英国成为海外投资的不二选择。面对中国内地严格的限购政策，中国买家也更加愿意在海外进行投资，而房产投资又是其中最为稳定又具有增值潜力的选择之一。在目前看来，海外房地产市场受政策的影响比较小，大范围来说，都是市场供需关系决定价格变化；更进一步讲，海外房产对于生活方式的更新换代也是非常关键的，不管是就子女的教育，还是居住环境而言，英国都是一个上佳的选择。


责编：Zoe Chan

 


英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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入市不受限 购置景观土地打造理想家园 | 新西兰

美丽的“绿色王国”新西兰向来是中国买家钟爱的投资之地，但随着“限购令”的落地，买房不再容易。但我们看到，买地建房并不在禁令之内。因此，投资者不妨“曲线救国”，通过购买土地达到入市的目的，泰鲁瓦（Tairua）附近的这块依山傍海的土地就是一个绝佳的选择，它位于一个高档社区内，环境优越，极具升值潜力。

壮美景观，原始自然

泰鲁瓦位于新西兰北岛的科罗德曼半岛（Coromandel Peninsula）的东岸，南临泰鲁瓦河（Tairua River），背倚帕库山（Mount Paku），是一个美丽的海边度假小镇。这里有蔚蓝的海港和白色的沙滩，帕库山耸立的悬崖峭壁壮观雄伟，树蕨和贝壳杉保护区内百鸟鸣唱。作为度假胜地，泰鲁瓦同样也拥有许多一流的餐馆和咖啡厅，非常适合休闲放松。

风光如画的泰鲁瓦（Tairua）
风光如画的泰鲁瓦（Tairua）

正在出售的这块土地景观也不遑多让。它位于南瓜岭（Pumpkin Hill）和缓的山坡上，慷慨的大自然赋予它无比壮美的景致：三面丘陵连绵，葱绿的丛林环绕，各种野生动物自在生活其间，啾啾鸟鸣伴着海浪仿佛能除去心底所有的疲劳。站在土地上向南眺望，浩瀚的蓝色海洋映入眼帘，星星点点的岛屿像绿珍珠一样点缀在海面上。每到日出日落之时，霞光满天，如梦如幻。土地与海洋接壤的一处私人海滩更是令人心动，尽可悠然在海风轻拂下垂钓和游泳。

谷歌地图上的南瓜岭路180号土地
谷歌地图上的南瓜岭路180号土地

气候温和，交通方便

优越的自然环境让这块土地非常适合建造家庭度假屋。这里的气候与科罗德曼半岛一样温和，风景旖旎而优雅静谧，让人心旷神怡；这里交通方便，距离奥克兰市（Auckland City）仅2小时车程，通过奥克兰国际机场（Auckland International Airport）可以轻松到达北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津等国内各大城市。此外，这块土地距离泰鲁瓦只有10分钟车程。那里不但景色迷人，而且拥有备受新西兰人欢迎的高尔夫球场和其他度假设施，你尽可以乘兴而去乘兴而归，纵情享受度假生活。

由于自然资源的不可复制性，这块土地显然具备极高的升值潜力，对富裕的国际买家和当地买家都有一定的吸引力，无论是用来建房，还是用来传给后代，都是极好的机会。特别值得一提的是，这块土地对中国买家没有限制，每年的运营成本仅需1200新西兰币。

南瓜岭路180号土地的四方全景实拍：

一流社区，灵活升值

这块土地是新西兰备受国际买家追捧的Isle Estate社区的一部分。该社区共有12块地块以及6栋住宅，是一个以清洁空气和优美海景著称的半封闭式高端社区，设有专供业主出入的维护良好的私人通道，这条通道自泰鲁瓦小镇的山上绵延而下，一路都是风景。另外，业主还可以享受私人海滩带来的乐趣。

随着限购令出台，新西兰的土地市场必然会迎来一波热潮。购置一块土地，可以传给后代子孙作为家族资产，也可以持有土地待价而沽，更可以建房出售过一把开发商的瘾。对于受限购令约束的中国买家来说，购买土地显然是除了移民之外，在新西兰寻找全新家园的理想途径。因此，这块潜力巨大的土地非常值得入手。欲进一步了解南瓜岭路180号土地详情，请点击：http://www.juwai.com/36743329.htm

最后介绍一下在新西兰买地建房的手续和流程，希望有实力的中国投资者不要错过机会。首先，寻找一位精通新西兰海外投资法的新西兰律师，向其咨询购买土地资格、相关申请费用等；其次，不论是直接买地还是间接买地，都需要向新西兰海外投资办公室申请许可；得到许可后，与建筑商订立合同后即可向银行申请贷款。

 

本文内容由新西兰房产经纪 Stefan Herzog提供

责编：Zoe Chan

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限购令下的新西兰房市：房价涨 建房速度加快 | 新西兰

目前建筑业的规模达到了创纪录的水平，有17万人在其中工作。

在限购政策下，新西兰房产投资变难。2018年，新西兰的房地产行业可能会受到政府在基础设施方面的大力推动，以及从政府资源管理法的改革中受益。

物业委员会（Property Council）首席执行官Connal Townsend对新系统抱有很高的期望。

他表示，政府将非常重视推动基础设施的建设，以及改善建筑和资源许可的同意程序。房地产行业每年为新西兰国内生产总值（GDP）贡献了834亿纽币，相信2018年，房地产行业对经济的贡献会重振。

Townsend 说，“过去六个月，房价出现了小幅下跌。虽然我不确定明年房价是否会强劲增长，但一定会有所增长的，这个行业的整体表现仍然是很不错的。”

房地产专业咨询公司RCG的副总裁John Polkinghorne表示，目前建筑业的规模达到了创纪录的水平，有17万人在其中工作。“进一步扩大规模确实存在挑战，重点必须是提高生产率。”

他也指出，2018年，将会出现明显的地区差异：如基督城的房价过高，最终可能会导致住房供应过剩；而许多其他城市的住房短缺问题依然存在，奥克兰将需要数年时间才能解决这一问题。

预计2018年新西兰房市的建设速度将加快
预计2018年新西兰房市的建设速度将加快

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房地产公司高力国际（Colliers International）对2018年新西兰房市的预测：

• 新西兰投资集团将成为农场土地的主要买家。海外买家将转而购买城市资产，一方面是由于具有吸引力的回报，但还有一部分原因是工党政府的新法案，限制将5公顷以上的农场土地出售给海外人士。

• 奥克兰和惠灵顿额外的写字楼供应，不会削弱强劲的资本价值，也不会增加租金。资金投资管理者/联盟（Syndicators）和海外基金将继续成为大量城市中心物业的主要买家，因为国内机构难以在目前的价格水平上购买。

• 工业物业投资者在2017年表现出的高度信心将证明是合理的。 投资者可以期待更多的租金上涨和稳定的收益率，特别是在主要中心地区。

• 越来越多的网上零售活动，将增加零售物流供应商的仓库需求。

• 增加员工成本，降低移民数量，将开始让零售商们担心。这将特别影响到餐饮行业的人。然而，这些措施的滞后效应和持续的正面的消费者信心，将推迟给2018年带来的负面影响，而强劲的旅游业增长将抵消旅游热点的上述影响。

• 在一年内，全国房价中位数将比现在高，对房屋的基础需求依然强劲。

• 政府的限购令将调高住房供应量。

• 政府的一些政策，例如一年的免费高等教育、减少移民等，将影响培训或引进更多的劳动力，短期内建筑成本通胀不会消失。

• 官方现金利率可能要到2018年底才会上涨。在高需求的环境下，优质物业的短缺是一大问题所在。

点击图片：追赶居外网专设“新西兰海外买家购房特快专车” 

 

来源：新西兰先驱报中文网
责任编辑：Zoe Chan

海外 | 哪些国家限购？海外房产限购那些事

哪些海外房产限购限购？随着经济、观念等各方面原因，海外置业、海外投资这两年越来越热门，但是很多国人并不了解海外房产，全球各个国家对海外买家的要求限制也不同，下面我们一起看看海外房产限购那些事！海外 | 哪些国家限购？海外房产限购那些事

海外房产限购：在澳洲你只能购买新房

澳洲政府鼓励外国人投资本国的房地产，对于住宅地产而言，外国人只能购买全新的住宅项目，在澳洲买房贷款购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房则为20%~30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民相同，还款方式灵活，允许贷款人在前5年内只还利息，不用还本金。而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限购；另外澳大利亚的最高贷款比例为80%。

海外房产限购：加拿大买房贷款额度大

魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关。在加拿大买房贷款外国人能够从银行获得最高60%~65%的贷款；贷款利息低于国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。

海外房产限购：新加坡海外人只能买公寓

外国人或永久居民可以购买新加坡私人公寓楼盘，以及住满十年以上的共管公寓，圣淘沙岛的别墅及排屋。新加坡组屋只能是公民和永久居民才可以购买。带土地的独立式洋房，半独立式洋房，排屋只有新加坡公民可以购买。若在新加坡贷款买房，银行通常准许外国人最高获取相当于现房购价70%的贷款。

海外房产限购：法国挣得多就可以贷得多

法国对外籍人士购买新房或者二手房是没有硬性规定的，也没有强制的首付要求的，但是有一个限制，那就是在贷款上，一个人的还款能力，不能超过他税后工资的33%。

海外房产限购：西班牙贷款难度高

西班牙的房屋和数量是不限购的，但是贷款申请条件比较严苛，理论和是哪个能贷款60%-70%，但是中国人一般只能贷到30%，而且50万欧元的投资移民项目是不允许贷款的。

海外房产限购：韩国（济州岛）增值收益不能汇出韩国

韩国（济州岛）购买的房产必须是依据《建立济州特别自治道及开发国际自由城市的特别法》第229条的规定获得道知事批准的开发区域内的房地产，此类房产大多是以休养为目标的休养型度假公寓、度假村、家庭式旅店、别墅等。但外国买家不得将房地产租金收入或房地产增值的收益汇到国外，贷款额度为30%-40%。想要了解更多可点击：2016最新韩国买房移民指南

海外房产限购：日本买房贷款需身份

现在永住身份的有正当工作收入的外国人在不动产的帮助下甚至可以零首付贷款买下房子；持三年签证的就职人员在不动产的帮助下首付200万日元左右也可以贷款买房。如果不是一次性付清，办理贷款时有非常严格的年收入审查。

海外房产限购：哪些国家买房不限购？

英国房产

英国在购房方面对非本国国籍的人没有限购，跟本地人享受同等待遇。贷款方面没有具体规定，一般情况下，英国买房贷款有两个限制，即：贷款总额是家庭年税前收入的4-5倍以内；同时，贷款比例不能超过房价的一定百分比。通俗的说假如房价是100万，如果政策规定的贷款比例为80%，那么你最多可以贷款80万。

美国房产

从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制，从贷款方面来讲，外国人可以在美国贷款买房，但申请条件比本地人严苛一些，最高贷款比例为60%，而且对外国人来说30万美金以下的房产一般不接受贷款。

新西兰房产

在新西兰，外籍人士在当地购房与政府方面基本没有什么限制，从贷款方面来讲，外国人也可以在新西兰贷款买房，最高的贷款比例为70%

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澳洲今后要向外国房产投资者说“不”了吗？

居外解析“加强澳洲外国投资纲要”对买房者的影响

3月20日，是《加强澳洲外国投资纲要》（Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework）公众征询的截止日。自2月25日，该草案提出以来，关于澳大利亚政府拟严格限制外国人购房的消息成为热点话题。无论是欲对外国置业者加收最高1,500澳元的申请费，还是采取措施打击违规购房者，都引发了全球舆论关注。更有人质疑，澳大利亚政府此举主要针对中国购房者，意在打压其置业行为。居外为你分析政改的前因后果，以及解读最新政策的细节。

 

 一、 为什么澳洲会推出收紧外国人在购买房产的新规定 ？

 

1、 外资涌入，澳洲房价被炒到逆天高，本地民众买房难

 最近几年，澳洲房价飙涨，悉尼和墨尔本等一线城市更加是涨价先锋。低息政策让房价疯狂，外国投资者入市炒楼也被认为是催高楼价的主要原因之一，尤其是来自中国大陆的投资者。房价飙涨导致本地居民抱怨买房难如登天，限制外国人购房是为了遏制澳洲房价上涨，以及响应公众对于买房难的关切。【阅读原文】

 延伸阅读：

 

2、 澳洲外资审委会（FIRB）失职，以致外国购房者“有机可乘”

 允许外国投资者购买新房，但限制其购买二手房本就是澳大利亚的法律规定。长期以来，这项政策没有得到严格执行，导致违规购房的现象越来越多。澳政府此举是为了完善既定政策，更好地落实针对外国置业者的限制措施，以缓解本国人面临的房价高涨无力购房的问题。【阅读原文】

 

3、 新州大选，住房政策方针成拉票武器

 2015年新州大选将于3月28日正式举行。本次新州参选党派除自由党和工党两大政坛主角外，还有许多其他党派也都参与竞选。澳大利亚广播公司（ABC）日前对9382名选民进行的投票在线调查中显示，选民所关注的议题中排首位的是经济，其次是国有资产的私有化问题，生活成本、教育、环境等。房产在大悉尼将继续存在高需求，两大党为争取选票均承诺帮助人民实现拥有居所的梦想。

 

二、澳洲海外人士购房新政的主要规定

 

 1、提高海外买家在澳洲买房收费标准

 

被称为澳洲房产紧缩新政中，对征收手续费的规定

 

2、 明确处罚措施，加强执法力度

 据2月26日澳洲政府公布的外国投资监管框架讨论文件，澳联邦政府有意将外国违规投资澳洲房地产处罚条例延伸至企业、商业地产、农业等投资领域，加强相关领域执法力度，令外国人在澳未经许可非法投资将面临更加严格的刑事处罚和民事罚款。目前针对外资违规购房的刑事处罚为合8.5万澳元或2年监禁，也可两项并罚。同时，澳政府严禁违规投资者从非法房产中牟利，一经发现，将处以不同程度处罚。【阅读原文】

 本次澳洲房产紧缩政策的相关处罚措施的规定如下：

 

 

延伸阅读：

 

3、 新增连带责任，严惩协助违规购房的第三方

 协助外国人购房的第三方，如移民中介、房产中介等也将受到惩戒，最高民事处罚为个人42,500元，企业罚金可高达5倍。另外，明知违法仍协助外国人买房者涉嫌刑事违法，最高罚款85,000元，和/或两年监禁。【阅读原文】

 

 4、 修改对农业土地买卖的审批

 从3月1日起，外国人在澳购买农地超过1500万元的交易将要接受外国投资审查委员会的审查。此前的审查起点是2.52亿。此外，税务局将从7月1日开始收集关于所有农地新外国投资的信息，不论交易价值。【阅读原文】

 

三、 新政对澳洲房市的海外买家会产生什么样的影响？

 

 1、严格执法 为保障澳洲购房者带来一个“公平的竞争环境”

 澳洲联邦政府对房地产外资紧缩审查，目的是只有在公平公正的基础上进行投资，才能保障海外置业者的利益。艾伯特总理也对新机制表现出极大的信心：“缩紧政策不是将海外资金拦在外面，而是引导他们正确对我们的产业进行投资。”【阅读原文】

 

 2、申请费不足以阻挡海外买家 对买家几乎没有影响

 根据新出台的意见稿，FIRB将根据房产总价，对海外买家在澳洲买房征收申请费，5000澳元起。然而，房地产业界普遍认为，外资购房申请费或许只是“毛毛雨”，海外投资人不会因此“望而却步”。 【阅读原文】

 延伸阅读： 

 

3、处罚措施仍未确定 最终影响幅度仍有待观察

 关于违规购房的惩罚力度加强，监管网络扩展至移民中介、房地产服务行业及房地开发商或许才是关键所在。澳联邦政府“动真章”的态度不言自明，最终讨论文件中哪些部分将通过并实施，又将给澳洲房地产投资性购房活动、中资地产商的“圈地”行为产生多大的限制性影响，这一切都还是未知数，有待进一步观察。

 

延伸阅读：

澳媒质疑加強外资审委“抓错了痒处”

 澳大利亚主流媒体指出，目前仍缺乏可信的证据证明海外买家推高了澳洲房价，强调房源紧张才是澳洲各大城市高房价的源头，甚至质疑对海外购房者加税无助于解决问题。【阅读原文】

 

 四、居外专业解读“新政” 让你更理性了解澳洲房市

 

居外是全球最大，最具权威性的海外房产中文平台，外媒自去年下半年便就澳洲房产投资政策变动多番采访居外的两位联合创始人的专业意见。综合起来，居外网对此的观点如下：

  • 中国买家不是澳洲房价飞涨的“元凶”，更为澳洲房地产市场带来了巨大利益。【阅读原文】

 

  • 1,500澳元“出价费” 实属无理，或令海外买家转向其它国家投资房产。【阅读原文】

 

  • 澳洲联邦政府对住宅地产投资的执法活动的加大，并不意味着对外国企业投资的开放态度有任何巨大变化。【阅读原文】

 

  • 澳洲房地产市场面临着许多逆风，但居外作出的分析表明，今年澳洲房市的海外投资将比去年增长15%至20%。【阅读原文】