新冠状病毒

安度国庆长假，这份出行“三全”指南请带好！

国庆假期作为旅游出行和探亲访友高峰期，风险有哪些？您又知道如何防范吗？居外小编带你来看看！

1．途中染疫风险高

疫情下出行，途中交叉感染风险较大。

一方面，机场、车站等人流密集的地区更易暴发疫情。8月，南京疫情传播链源头便为禄口机场的入境航班；此前，一架从南非约翰内斯堡入境深圳的航班更是出现38人筛出阳性，导致当地出现相关病例。

另一方面，病毒潜伏期变长也增大了旅途中染疫风险。除此之外，个别人员违反防疫规定，不配合疫情检测、拒绝隔离治疗等案件时有发生，这些都加大了旅途中的不确定性。

2．滞留海外风险大

疫情暴发以来，各国严控中转乘机的乘客数量，不少乘客因购票不当、天气原因或未遵守出行要求致旅途受阻，滞留海外。

之前，一名英国侨胞原计划从英国伦敦经丹麦哥本哈根转机回中国，但途中新冠检测机构将其核酸阴性证明搞错，导致其错过航班，只能滞留在机场。

此外，还有一些乘客因旅途中感染疫情或与确诊旅客同行成为密接导致行程受影响，从而滞留在海外。

3．隔离堪比开“盲盒”

为防控疫情，各国对入境政策作出不同调整，不少国家要求入境旅客进行隔离。但不同地区、不同酒店集中隔离管理标准不同，不确定性较高。

“隔离点”成为“风险点”的情况时有发生。研究显示，截至6月15日，澳大利亚和新西兰已出现32次由于隔离系统问题导致的感染事故，造成约800例死亡病例，引发了9次“封城”。

可见，现在仍不是出境游的最佳时期。上海市健康促进中心给大家三点建议，助力美好假期！

1．全面考虑出行计划

目前全球疫情仍然持续流行，应尽量避免非必要的跨境旅行。国内存在中高风险地区，如非必要，请暂时不要前往。

低风险地区旅行，要严格服从旅行目的地防控工作的要求，可通过国务院客户端小程序了解出发地和目的地的最新防疫政策措施，做好安全出行第一步。

2．全程做到健康防护

行前备好个人防护用品（口罩、手消毒液、消毒湿巾等）。提前做好攻略，查询景区限流、预约等资讯，避免前往人群聚集、通风较差的密闭场所。

旅行期间，乘坐公共交通工具时全程佩戴口罩，做好手卫生，进入宾馆注意开窗通风，用餐时尽量错峰吃饭，减少摘口罩的时间，同时妥善保存票据等行程信息以便行程查询。

国庆出游，人多拥挤，请避开大客流区域。人多时要注意顺人流方向行走，避免逆行；“走路不观景，观景不走路”，行走时请留心脚下，注意保持重心稳定，防止跌倒。此外，一双舒适的鞋对于外出行走很重要哦！

3．全力落实自我监测

旅途中如出现发热、干咳等症状，应立即就近到医院发热门诊就诊，并取消或中止旅行。

旅行结束后应自我观察14天，一旦出现可疑症状，应立即就近到医院发热门诊就诊，并主动告知医生自己的旅行史。

金秋佳节，健康至上。牢记出行防护要点，享受美好假期！

综合整理自中国侨网、澎湃新闻

“紧急事态宣言”频发日本写字楼市场继续承压｜居外专栏

即使处於东京奥运会赛事期间，日本政府还是宣布了将“紧急事态宣言”的地区扩展至6个都府县。自2021年1月7日，日本政府对首都圈的1都3县宣布“紧急事态宣言”，并在1月13日追加了包括大阪府、京都府等7个府县进入“紧急事态宣言”之后，“紧急事态宣言”便被屡屡用来应对疫情的影响，但此举也对日本经济带来不利，据野村综合研究所的数据，估算总计将引致2.19万亿日元的经济损失。

今年以来频频发布的“紧急事态宣言”也令写字楼市场的需求大规模减弱。根据第二季度的数据显示，东京全等级写字楼的空置率达到2.8%，环比上升 0.9%，为连续第五个季度的上升；其中，甲级写字楼空置率为1.9%，环比上升 0.4%，是连续第四个季度上升。同时，租金也呈现出下降，全等级写字楼租金环比下降 1.3%，为连续第五个季度下降；甲级写字楼的租金下降幅度更大，达到环比下降 2.1%，也是连续第五个季度的下降。

大阪的写字楼市场也同样继续表现为空置率上涨和租金下跌，大阪全等级写字楼的空
置率为2.3%，环比上升0.4%，是连续第五个季度上升；而甲级写字楼空置率至1.7%，环比上升 0.2%，为连续第四个季度上升；大阪全等级写字楼租金小幅下跌0.2%，而甲级写字楼的租金下跌幅度则达到1.5%，为连续第三个季度下降。

日本甲级写字楼平均租金
（——东京、——大阪、——名古屋）

目前写字楼市场仍处於低迷状态，疫情引致的远程办公、企业为减少成本而缩减办公面积，以及裁员和中小型公司希望找到更高性价比的办公场所等，都给东京和大阪的写字楼市场带来持续压力，有些业主为争取出租机会，自行减低报价也是租金走弱的原因之一。市场普遍认为，只有疫苗接种率的大幅度快速提高，以及经济的全面放开，才能让写字楼市场出现实质性的改善。

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为重启旅游业，这些国家“放大招”准备“开门迎客了！

随着疫苗接种进程顺利，加上各国的防疫经验越来越丰富，久违地国际旅游终于再次被提上日程了。许久无法出国游玩的你，是否已经兴致勃勃想要狂奔国外，来一场说走就走的旅行？

目前有许多国家已经开放让外国游客在无需隔离的情况下入境旅游，你准备好了吗？马上来看看，在2021年剩下的半年时间里，你能到哪个国家游玩！

泰国：“普吉沙河计划”正式启动

泰国新冠肺炎疾控中心早在3月宣布，将分四个阶段逐步开放外国人入境，并在最后一个阶段全面开放外籍游客入境。

随着当地疫情逐渐稳定，泰国政府批准了“普吉沙盒计划”，即免隔离登岛旅游计划，普吉岛正式在7月1日向全球游客开放，成为泰国首个正式恢复接待国际旅客的旅游胜地。

入境普吉岛的游客，需要持有完成超过14天但不超过一年、两剂由当局认证注册的疫苗接种的文件证明，以及新冠病毒检测阴性报告证明，即可免隔离入境。泰国政府认证注册的疫苗包括科兴、阿斯利康、SK生物科学、辉瑞、血清研究所、强生、莫德纳和中国国药集团。

如果在普吉岛逗留7天后，经过了核酸检测并呈阴性的游客，也可以前往泰国其他地方继续旅游。

新加坡：预计开通“气泡”旅游通道

新加坡疫苗接种工作顺利，该国政府也逐步考虑开放边境，促进旅游的政策，并预计2021年下半年开通“气泡”旅游通道。

“气泡”旅游通道，是指游客必须遵守既定行程，在规定区域内活动，并且免隔离入境。根据新加坡当局表示，这是因为来往新加坡的游客一般只在境内停留三至五天，这些游客不愿意接受隔离14天的政策，因此考虑改变14天的隔离安全入境方案。

对于“气泡”旅游通道，许多国家考虑与新加坡共同合作推出，而澳大利亚、马来西亚和新加坡已经表示开通该通道的计划。

此外，新加坡也已经单方面解除对澳大利亚、中国和新西兰等国的边境限制。

马耳他：推多项旅游奖励措施

根据英国 “我们的数据世界”（OWID）的数据显示，截至今年5月13日，马耳他境内的新冠疫苗接种率已经达到90.62%，居欧洲国家榜首，因此可说是目前欧洲较为安全的旅游国家。

马耳他也已经在6月1日起，正式恢复国际旅游，中国游客只需持登机前72小时的阴性核酸检测证明，即可以在无需隔离的情况下入境该国。

此外，马耳他旅游局也发布“自“游”自在”（Feel Free Again）新出行概念，并推出多项奖励措施以助当地旅游业复苏、鼓励旅客选择当地作为疫情后首个出发旅游的目的地。

如为游客提供包含酒店住宿折扣、潜水旅行、游学旅行，以及M.I.C.E旅游奖励计划，而且在2021年前往马耳他的游客，还可以享有每人最高300欧元（折合约人民币2293元）的旅费。

土耳其：启动“安全旅游”认证计划

土耳其航空在5月15日宣布，一共16个国家和地区的游客，只要持有入境前14天完成施打两剂疫苗证明，或不超过入境前6个月的新冠肺炎康复证明，即可无需提供阴性核酸检测报告，可自由入境当地。

这些国家和地区包括中国内地、中国香港、中国台湾、越南、澳大利亚、新西兰、新加坡、泰国、韩国、以色列、日本、英国、拉脱维亚、卢森堡、乌克兰和爱沙尼亚。

此外，为了保障游客安全度过假期，土耳其政府也启动了“安全旅游”认证计划，其中包括新冠保险套餐。游客在入境时，可在机场购买15欧元（折合约人民币115元）的保险套餐，它足以承担3000欧元（折合约人民币22965元）的治疗费用。

其实，土耳其在2020年6月起便开始实施该计划，官方将认证符合全球安全标准的基础、住宿设备、餐厅、主题乐园等，同时也在全国接种疫苗计划下率先为旅游从业人员接种，因此游客能在土耳其享受更安全的旅游体验。

希腊：“无新冠”岛屿旅游

希腊在5月15日起，正式向已经接种疫苗或持有阴性核酸检测报告的外国游客开放入境。对于新冠康复者，只要出示自感染日起2至9个月内有效既往新冠感染的康复证明、阳性核酸检测或抗原检测证明，即可以入境希腊。

希腊政府所批准的疫苗品牌包括：美国的辉瑞、莫德纳、强生、诺瓦瓦克斯；中国的国药疫苗、科兴疫苗、康希诺疫苗；俄罗斯的卫星V疫苗。只要游客接种以上其一疫苗，将允许入境希腊。

希腊政府表示，随着该国的疫苗接种的推进，以及快速新冠病毒检测方法的应用，加上天气转暖、允许户外活动，意味着游客可以在当地安全旅行。

西班牙：国际游客可自由入境推“新冠保险”保障游客

随着疫苗接种活动陆续开展，西班牙巴利阿里群岛内疫情稳定，因此西班牙早在5月24日起，已经对英国、北爱尔兰、澳大利亚、以色列、日本、新西兰、卢旺达、新加坡、韩国、泰国和中国的游客，无需持有阴性核酸检测报告，就能入境西班牙。

随后西班牙又宣布，6月7日起，只要提供接种过欧洲药品管理局或世界卫生组织批准的新冠疫苗的证明，任何国家和地区的游客，都可以不受限制地入境西班牙，而且也无需提供核酸检测的证明。

为了让游客能更安心旅游，西班牙巴利阿里群岛更推出“新冠保险”，以保障国内外旅客染病后的风险。若游客不幸在岛内染上病毒，即可免费入住隔离酒店并接受治疗，回国费用也将由巴利阿里群岛所承担。

同时，该岛提供的“新冠保险”也额外具备英语和德国翻译，为海外游客免去语言不通的障碍。

虽然多个国家陆续带来入境旅游的好消息，但是全球病毒仍未被完全打败，所以小编提醒大家，出国旅行要慎重，防疫措施一定要做好，这样才能保护自己，也有一个安全、快乐的旅途。

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疫情延续，日本房巿何以处变不惊？

疫情影响全球经济活动，其实日本的房产市场交易仍然相当热络，在三度发布紧急事态宣言、公司多实行远距上班、店家暂停或缩短营业时间、外国观光客消失，而在这种情况下，日本房产的交易量并没有萎缩，交易价格也维持在高水准，不仅内需市场强劲，外资的投入也很积极。

除全球热钱积极寻找有益的投资标的外，另一个重要因素为日本房市的体质健全，所以在挺过2020年上半年因疫情不明朗所造成的低潮后，市场逐渐恢复信心水准，也乐观看待未来发展。

从几个指标数据来看：

国土交通省公布东京都心住宅每坪平均价格明显上升，包括港区、千代田区等“蛋黄区”在2020年4至9月的平均交易价格涨幅都较上年同期上涨10％以上；
日本房产研究所4月底公布东京首都圈住宅价格指数连续8个月上扬；
东日本房产流通机购（REINS）统计今年以来，东京都23区中古大厦成交件数逐月增加，3月份交易件数达2221件，是近2年来最高水准。

所谓“数字会说话”，这些数据也是国内外投资人看好日本房市发展的具体展现。

疫情没有抑制日本房市交易与房价发展，但要说疫情对必须面对面进行的房仲服务造成怎样的影响，首先要提的就是视频看房与签约的做法逐渐普及。

日本政府从2017年开始试行透过视频连线方式，说明房屋买卖交易时的重要事项与签约，在当地称为“IT重说”，需事先邮寄重要事项说明书、取得买卖双方的同意书，视频连线签约时宅地建物取引士（房产经纪人）需出示证照，并向说明对象确认是否为本人，更需全程录影、录音记录所有对话，确保交易安全。

从国内的客户的反应来看，对於日本房产的关注不减反增，至於日本房市的表现也确实是稳健向上发展，在暂时无法自由出国看房的日子里，善用科技工具成为与国际接轨的重要媒介，目前视频看房与签约在技术与安全层面上都已发展成熟，对赴日置产有兴趣的客户也可趁此时机透过视频看房预先作功课，在置业投资的路上取得先机。

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“欧盟新冠证书”出炉，全境任性游就在下个月｜居外专栏

随着全球旅游旺季的临近，成员国之间的交通通畅成为了欧盟当务之急。

好消息来了。近日，欧委会宣布，自5月10日起，15个国家将试运行“欧盟新冠证书”系统，6月份有望在全欧盟正式运行。

这，或将成为欧盟民众恢复自由生活的里程碑。

“欧盟新冠证书”，即欧洲议会于4月28日投票通过的“数字绿色证书”提案，后被称为“欧盟新冠证书”，旨在为今夏欧盟内部恢复旅行自由提供安全保障，任何已接种过疫苗、新冠检测呈阴性或已康复的人，凭此护照在欧盟境内旅行。

该证书还将允许希腊、葡萄牙和马耳他等依赖旅游业的欧洲南部成员国、以及包括英国在内的非欧盟成员国订立双边协议，对欧洲旅游业全面解禁意义非凡。

下一阶段，欧洲理事会、欧盟委员会及欧洲议会三方将就细节问题展开谈判。

欧委会希望抓紧时间解决可能涉及的技术和法律问题，确保“欧盟新冠证书”得到27个欧盟成员国认可，确保其从6月1日起正式生效，从而赶上欧洲大陆暑假的人口流动高峰期，使得民众自由、安全出行。

更重要的是，“欧盟新冠证书”将促进欧洲国家，特别是希腊、葡萄牙、马耳他等国旅游业的复苏，进一步带动欧洲整体经济回暖。

关于“欧盟新冠证书”的热门问答

Q：为什么欧盟国家需要“欧盟新冠证书”？

A：使用统一的、被所有欧盟成员国普遍接受的入境要求和条件，取代目前对跨境旅行者施加的各种国家措施，从而实现更自由的跨境旅行。

Q：推出“欧盟新冠证书”是否意味着在欧盟旅行必须提供该证书？

A：并非如此。“欧盟新冠证书”仅供旅行者选择使用，不是必须的出行要求。

Q：如果没有接种疫苗是否能获得“欧盟新冠证书”？

A：不能。“欧盟新冠证书”记录了持有人的疫苗接种状况，最近新冠检测结果以及新冠抗体的情况。

Q：“欧盟新冠证书”包括哪几种疫苗？

A：包括已获得欧洲药品管理局批准的任何疫苗的证明。欧洲议会表示，各成员国还应根据世界卫生组织已列为紧急用途的任何其他疫苗的证书接受入境。

Q：“欧盟新冠证书”需要支付多少费用？

A：无需支付费用。

Q：“欧盟新冠证书”有效期是多久？

A：使用期限为12个月。之后进行重新评估，再决定新的有效年限。

Q：“欧盟新冠证书”的用户数据安全吗？

A：每位用户的数据都将按照欧盟严格的通用数据保护规则得到保护，并且使用离线验证数据。当证书持有者出示证书进行验证时（国家B），不会将其行程通知发行人（国家A）。

助拳：青少年疫苗和中国疫苗跑步入场

数据显示，截止4月底，欧盟1.29亿人已接种新冠疫苗，占27个成员国人口的28.8%，预计到7月份，欧盟将有足够的剂量让70%的成年人接种疫苗。随着疫苗接种进程的不断推进，近期也传来了一波好消息。

据悉，德国辉瑞-BioNTech公司正向欧洲药品管理局提交其针对12至15岁少年的新冠疫苗的使用授权申请，这一申请有可能在6月获欧盟批准。

辉瑞公司称：“最近的试验结果证明了其疫苗在接种过程中的安全性。 ”

根据罗伯特·科赫研究所最新数据：自2021年2月以来，儿童和青少年的感染人数迅速增加。2月初的时候15岁以下儿童的7天发病率（10万人中七天新增感染人数）还只有36，目前已经接近200。

此外，欧洲药品管理局（EMA）表示已经开始对中国科兴的新冠疫苗进行审查。审查的初步结果显示，中国科兴的新冠疫苗对新冠病毒能够产生免疫反应。

因此，欧洲药品管理局将很快做出决定批准中国疫苗的使用。

目前，中国的各大驻外使馆也正积极协调“春苗计划”，即在海外国家为华人接种中国疫苗，若欧洲药品管理局批准科兴的新冠疫苗，欧洲的华人也将很快能够接种中国的新冠灭活疫苗。

大家还记得欧盟7500亿欧元的经济复兴吗？两个月后就开始发钱了！

在“欧盟新冠证书”、“12至15岁青少年接种疫苗”、“中国疫苗”跑步入场，以及巨额复兴资金等多重利好的合力下，欧盟境内自由通行指日可待！这，不仅最大程度地实现沟通和交流，也为后疫情时代欧盟经济全面复苏大大松绑。

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日本速报：疫情反弹；国际大牌酒店登陆大阪｜居外专栏

日本近期再次面临新冠疫情的冲击，全国新增感染人数从4月14日起，连续3日超过4000人，而16日的人数更超过4500人。

其中，东京都在今年1月发布“紧急事态宣言”后，3月上旬的7日平均单日新增感染人数曾一度降至260人以下，但截至4月18日增幅显著，已超过586人/单日；大阪府的单日新增感染人数从4月13日至18日，已连续6日超过1000人。

日本新确诊病例的7天平均值

在大阪府正式决定要求中央政府发布“紧急事态宣言”后，日本政府已基本决定，对东京都、大阪府、兵库县等发布“紧急事态宣言”。

在沮丧因新冠疫情而不能随意出行之际，人们惊喜地看到“W酒店”已在大阪正式营业。尽管“W酒店”已遍及全球超过25个国家和地区，但新开业的大阪“W酒店”却是日本的第一家。

大阪的“W酒店”位於心斋桥购物商圈，无论是购物、观光，还是品尝美食，都是人气绝佳之地。

酒店的外观设计由日本着名建筑师安藤忠雄（Tadao Ando）担当，酒店黑色巨型外观极具视觉震撼，似将巨型矿石打磨成清澈结晶，简约低调中透出奢华。

客房视觉开阔，从酒店的房间内即可透过落地大玻璃饱览大阪的美景。酒店的周边聚集着不少名店，如顶尖品牌LV、爱马仕及卡地亚等。

相信下次无论是出游，还是商务到访，大阪，又多了一个上佳的休憩选择。

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

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大阪等6府县提前解封日本经济复苏继续趋好｜居外专栏

鉴於新增新冠病毒感染人数的减少、重症病床使用率等指标的改善，大阪、京都、兵库、岐阜、爱知、福冈6府县，将於3月1日解除新冠紧急事态宣言，这将比原定截止日期提前大约一周的时间。大阪府、京都府、兵库县的府县知事同时提出，希望中央政府以每天4万日元为上限进行支援，以向那些响应继续缩短营业时间要求的商家支付合作金。

日本财务省发布的1月贸易统计数据显示，日本1月的出口达到5.78万亿日元，同比增长6.4%，为继2020年12月之後的连续第二个月增加，1月的增长幅度更比2020年12月的2.0%有所扩大。在日本1月的出口增长中，对中国出口增长高达37.5%，主要为有色金属和半导体制造装置的增长；而对美国的出口则减4.8%；对欧盟的出口减少1.6%，为连续18个月的下降。

日本全国消费者物价指数

日本总务省最新公布的1月全国消费者物价指数为101.4（生鲜食品除外），较去年同期下降0.6%，降幅与2020年12月下降1.0%的数据相比，下降幅度收窄0.4个百分点。受新一轮的新冠病毒疫情扩大，日本再次启动紧急事态宣言，并全面暂停政府旅游支援项目“Go To Travel”的影响，上月住宿费下降了33.5%；同时下降明显的还有电费和城市燃气费，下降分别达到8.2%和10.7%。而以居家办公扩大为背景的家电产品需求出现高涨的现象，室内空调、空气净化器、微波炉等均出现不同程度的涨价，火灾和地震保险费，烟草价格也出现上涨。

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疫情对2021的国外房价有何影响？

当前疫情危机的核心矛盾是这样的：政府为抵御更广泛的经济灾难而设计的一揽子刺激计划，实际上是在助长扩大住房市场的不平等，从而使恶性循环永久化。这种向发达国家经济注入廉价资金的一揽子计划维持了高房价和股价。这支撑了房主的借贷能力，保证了股东的利润，维持了银行的资产负债表；但同时也使租房者陷入贫困，增加了无法登上置业阶梯的人数。

在新冠病毒感染率再次上升的同时，许多发达国家的房价也在上涨。根据瑞士银行巨头瑞银集团的数据，2020年第二季度，10个中高收入国家中，有8个国家的房价上涨，其中美国的房价比去年同期上涨了5%，德国的房价上涨了11%。

瑞银发现，在其“2020年全球房地产泡沫指数”所分析的25个主要城市中，超过一半的城市存在房地产泡沫的风险，或者说是被高估了。泡沫的典型迹象——价格与当地收入和租金脱钩，以及过度的贷款和/或建筑活动，均开始浮现了。

全球热点房市过热

瑞银表示，在北美地区，多伦多是唯一面临房地产泡沫风险的主要城市，而温哥华、洛杉矶、旧金山和纽约则被认为估值过高，但没有泡沫风险。波士顿的价值尚可，而芝加哥是该地区唯一被认为价值被低估的城市。

欧洲和中国香港面临的风险最大。德国城市慕尼黑和法兰克福，以及波兰首都华沙位居榜首。立陶宛、爱沙尼亚、波兰、斯洛伐克和乌克兰在过去12个月均录得双位数字的价格增长。

据德国咨询机构Empirica的数据显示，德国七大主要城市（即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫）公寓每平方米的售价已接近3000欧元（约合23400元人民币），与2012年一季度相比，上涨了100%以上！

瑞银表示，巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世也处于泡沫风险区域。其他“估值过高但无泡沫风险”的住房市场包括伦敦、东京、斯德哥尔摩、日内瓦、特拉维夫、悉尼和纽约。

在所分析的25个城市中，只有4个城市的房价下跌，分别为马德里、旧金山、迪拜、阿联酋长国和中国香港。上一次价格出现负增长的城市较少时，已经是在2006年。

乐观情绪是错觉？

在全球大部分地区，住宅房价已经膨胀了好几年。经济逻辑表明，房价应该在2008年金融危机后崩盘。事实上，实际房价在危机期间确实下跌了10%，但全球央行将利率几乎降至零，并实施了巨大的财政刺激计划，挽救了房价。

这反过来又引发了新的荣景，支撑了对2008年危机后金融业至关重要的资产类别。低利压低了替代性安全投资的回报率，使得每月的抵押贷款偿还变得更实惠，房屋的购买吸引力也更大。这种对家庭收入的支持，以及按揭还款假期，也使失业工人不必卖房。

与全球股市一样，房地产市场在当前的危机中增长强劲，但失业率上升，工资停滞。房价上涨维持了投资水平，但也是发达国家财富不平等的一个驱动因素，价格上涨和工资停滞意味着名义上更高的租金和更多的首次购房者被排除在置业阶梯之外。

房价飙升不会持续

瑞银指出，在政府刺激、抵押贷款救助和低利率的条件下，价格上涨是不可持续的。“目前还不确定失业率上升和家庭收入前景黯淡会在多大程度上影响房价。然而，很明显，过去四个季度的加速上涨在短期内是不可持续的，”瑞银全球财富管理公司首席投资官海菲勒（Mark Haefele）在一份新闻稿中说。“大多数城市的租金已经在下降，这表明，当补贴逐渐消失，收入压力增加时，可能会出现一个修正阶段。”

HRE投资公司的图雷克（Bartosz Turek）也指出了利率和房价之间的“大关联”，他怀疑这是全球房地产价格飙升背后的主要原因。“我看到在一些欧洲市场，价格涨得太厉害了，这令人震惊，价格下跌迫在眉睫。”他说。长期以来，物价的涨幅远远高于收入的涨幅，这往往是受到大多数国家极低利率的刺激。

欧盟统计局Eurostat抽样调查的数据显示，2012年至2019年斯洛伐克的房价上涨了43%，而斯洛伐克人的平均收入在这期间只上涨了4%。在德国，房价上涨了43%，而收入上涨了19%。在瑞典，房价上涨了53%，而收入则上涨了18%；在奥地利，房价上涨了45%，而收入则上涨了19%。奥地利的房价和收入分别上升了45%和17%。最后，在匈牙利，住房价格几乎翻了一番，2019年的收入比2012年高出43%。

展望未来

一些房市分析师认为，随着政府刺激计划的结束，今年下半年将是市场的考验。以美国为例，1.1亿租房者中，有超过20%的租房者面临被驱逐的风险，因为疫情导致的房租暂缓措施开始结束。

“展望未来，疲软的经济、紧缩的信贷条件以及支撑需求的短期因素结束，都将会抑制明年房价的增长，”伦敦Capital Economics的陆汉森（Hansen Lu）说，并预计2021年房价将停滞不前。

全球评级机构惠誉评级的分析师认为，西班牙房价跌幅最大，2020年跌幅在8%至12%之间，而澳大利亚房价预计跌幅在5%至10%之间，英国则高达7%。房价下跌将使资产财富缩水，降低房主的借贷能力，并可能削弱对经济生产性部分的投资，但这也将缓解那些因实际工资下降、失业和租金上涨而遭受的压力。

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继续加码！日本政府追加73万亿经济对策｜居外专栏

日本政府决定追加经济对策来应对新冠疫情的影响，总规模约73.6万亿日元，包括中央政府预算约为30.6万亿日元，以及增加在民间投资的项目规模。这次政策的推出，不仅针对防疫蔓延，还新增了首相菅义伟提出的去碳化、为大学的研发设立巨额基金、防灾减灾的新国土强韧化计划等项目。这次的追加，是继前二次规模均超过百万亿日元的第三次对策。

为了提升消费，日本政府还将延长旅游支援项目“Go To Travel”，计划延长至2021年6月底。为避免支援项目结束后而导致下滑现象，该项目拟分阶段来缩小折扣率；同时计划提高工作日的折扣率，以引流相对客户数量集中的休息日旅游。

Go To Travel的推出颇有成效，政府补贴相当於50%的旅行费，其中，35%的部分直接打折，而15%的部分则是发放可在餐饮和购物等使用的地区共通优惠券，具有相当高的吸引力。

据日本旅行业协会的统计数据显示，今年8月，使用大型旅行网站，按目的地分的预约人数在32个道府县，已经超过了去年8月，排在预约人数较去年同期增长的前三位分别是：和歌山，是上年的187.8%；奈良，164.1%；德岛，149.4%。9月份的预约人数也在36个道府县超过了去年同期。

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最新数据：新冠疫情如何影响日本房价？

对于希望在日本购买房地产的人来说，现在可能是时候入市“抄底”了——因为日本的土地价格正逐步下滑。

至少，最新的数据表明了这一点。新型冠状病毒爆发使交易停滞，城市地区的土地价格已经下降，这种模式可能在全国范围内扩展，导致明年公布的平均土地价格六年来首次下降。

据日本国土交通省上月底发布的Look地价季度报告显示，今年4月至6月，东京、大阪、名古屋等主要都市圈100个密集开发的商住区中，有38个地区的地价出现下滑，只有一个地区出现上涨。该数据标志着自2012年以来，价格下降的地区数量首次超过价格上涨的地区。

专家表示，最新的下降可能成为市场变革的重要催化剂，规模可能与2008年雷曼兄弟倒闭引发的全球金融危机时相当。

以下是最新的数据，以及在未来几个月可能对房地产价格产生的影响。

这份报告具有什么意义？

该季度调查考察了东京、大阪、名古屋等大城市主要车站附近100个密集开发的商住区的地价趋势。该数据被认为是日本各大城市房地产市场趋势的领先指标。

Look报告显示，由于持续发展和入境旅游需求的增加，今年年初之前，城市地区的房价大多稳步上升。

随后，新冠状病毒疫情爆发。

今年一季度，报告检测到的城市地价出现了2014年以来的首次下跌，反映出消费税从去年10月开始上调，以及入境旅游者锐减导致酒店和百货业不景气。不过在监测的100个城市地区中，大部分地区的地价仍在上涨。

然而，在第二季度，土地升值的城区数量从上一季度的73个锐减至仅有一个——宫城县仙台站前的商业区，那里正在进行大规模的再开发项目。

在接受调查的100个商住区中，有38个地区价值下降，而三个月前的报告中，有4个地区价值下降，六个月前为零。

其余61个地区没有变化，比上一季度增长近3倍。包括东京歌舞伎町、大阪心斋桥和难波等著名商业区在内的8个地区贬值3%至6%，出现了自2011年第四季度以来的首次如此大幅的下跌。

“由于新冠肺炎大流行，潜在的房地产买家保持了’观望’的态度，许多地区的交易停滞不前。对酒店和零售店需求量大的地区受到新冠病毒危机的重大影响，由于利润率可能降低，需求量有所萎缩，”土地部在一份声明中说。

房地产分析师山下和也（Kazuyuki Yamashita）认为，“最新的数据代表了一个戏剧性的变化，显然标志着日本房地产价格疲软的预兆。Look报告是一个领先的指标，在这些主要城市地区检测到的下降将对主要城市的郊区产生连锁反应，然后再到区域城市。”

投资者应该准备迎接多大的跌幅？

在过去的30年里，日本经历了土地价值的急剧下降，20世纪90年代泡沫经济的破灭、2008年金融危机和2011年东日本大地震都给日本带来了重大影响。

有分析人士称，新冠病毒对房地产价格的影响可能会像2008年金融危机或泡沫经济后遗症一样严重，但短期内大幅下跌的可能性很小。

不动产经济研究所8月的调查显示，7月份东京都内的公寓均价仍然很高，在6000万日元（折合约384万元人民币）以上，与30年前泡沫经济破灭时的峰值价格相当。

“房价不会轻易变便宜的原因有很多，但基本上公寓开发商如果降低他们以高成本建造的公寓价格，就会遭受损失，”山下先生说。

那么，准买家是应该现在出手，还是等价格降下来呢？

2008年金融危机后，许多日本银行被迫抑制贷款。这促使许多陷入困境的中型开发商采取清算销售的方式，导致公寓价格急剧下跌。

但由于现在很多中小型开发商纷纷倒闭，公寓的供应量一直比较少，其价格一直稳定在高位。

“现在，所谓的七大公寓开发商——包括三井、三菱、住友、大京、野村、东急等稳定的企业——控制着市场70%到80%左右的份额，即使销售停滞不前，他们也不可能轻易抛售公寓，”山下说。

但有迹象表明，翻天覆地的变化即将发生。

山下说，由于酒店的利润率较高，在购买优质地段的土地（例如距离火车站步行5分钟以内的地段）时，住宅开发商通常会输给酒店。但现在酒店已经受到疫情的沉重打击，住房开发商开始以更便宜的价格收购优质土地。

“在这些高档地块上开发的更便宜的公寓将在一两年内进入市场，”他说。“尽管受到冠状病毒的影响，但日本的基本面并没有那么弱，所以不要指望价值会急剧下降20%、30%甚至50%。如果您有真正想购买的房产，那么我想说，您最好现在就毫不犹豫地买下它。”

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编译自日本时报
责编：Zoe Chan

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