写字楼 – juwai

“紧急事态宣言”频发日本写字楼市场继续承压｜居外专栏

即使处於东京奥运会赛事期间，日本政府还是宣布了将“紧急事态宣言”的地区扩展至6个都府县。自2021年1月7日，日本政府对首都圈的1都3县宣布“紧急事态宣言”，并在1月13日追加了包括大阪府、京都府等7个府县进入“紧急事态宣言”之后，“紧急事态宣言”便被屡屡用来应对疫情的影响，但此举也对日本经济带来不利，据野村综合研究所的数据，估算总计将引致2.19万亿日元的经济损失。

今年以来频频发布的“紧急事态宣言”也令写字楼市场的需求大规模减弱。根据第二季度的数据显示，东京全等级写字楼的空置率达到2.8%，环比上升 0.9%，为连续第五个季度的上升；其中，甲级写字楼空置率为1.9%，环比上升 0.4%，是连续第四个季度上升。同时，租金也呈现出下降，全等级写字楼租金环比下降 1.3%，为连续第五个季度下降；甲级写字楼的租金下降幅度更大，达到环比下降 2.1%，也是连续第五个季度的下降。

大阪的写字楼市场也同样继续表现为空置率上涨和租金下跌，大阪全等级写字楼的空
置率为2.3%，环比上升0.4%，是连续第五个季度上升；而甲级写字楼空置率至1.7%，环比上升 0.2%，为连续第四个季度上升；大阪全等级写字楼租金小幅下跌0.2%，而甲级写字楼的租金下跌幅度则达到1.5%，为连续第三个季度下降。

日本甲级写字楼平均租金
（——东京、——大阪、——名古屋）

目前写字楼市场仍处於低迷状态，疫情引致的远程办公、企业为减少成本而缩减办公面积，以及裁员和中小型公司希望找到更高性价比的办公场所等，都给东京和大阪的写字楼市场带来持续压力，有些业主为争取出租机会，自行减低报价也是租金走弱的原因之一。市场普遍认为，只有疫苗接种率的大幅度快速提高，以及经济的全面放开，才能让写字楼市场出现实质性的改善。

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日本延长东京都等10地“紧急状态”（附上最新写字楼租金走势图）｜居外专栏

尽管日本近期的新冠疫情感染人数出现减少的趋势，但为了确保病床的使用率等指标，首相菅义伟仍然表示，已发布采取特别措施法的“紧急事态”宣言的11个都府县中，仅栃木县将按原期限於2月7日解除，其他10个都府县将延长至3月7日。

菅义伟表示：“疫情有所改善的都府县，不会等到3月7日就将依次解除宣言。”继续维持宣言的10个都府县，包括首都圈埼玉、千叶、东京、神奈川4都县，东海的岐阜、爱知2县，关西的京都、大阪、兵库3府县，以及福冈。

政府的旅游支援项目“Go To Travel”也将继续暂停。

写字楼空置率稍升

受新冠疫情的影响，日本的写字楼空置率在2020年的第四季度继续出现上升，而租金也同时下降。

日本甲级写字楼平均租金
东京、大阪和名古屋

东京在第四季度出现了部分取消和缩小规模的现象，虽然因一些公司合并和房屋重建而填补了些许空缺，但市场总体仍显低迷。全等级写字楼的空置率环比上升0.6个点至1.5％，为连续第三个季度的上升，其中甲级写字楼的空置率为1.2％，是连续第二个季度上升。东京全等级写字楼的租金环比下降1.7％，而甲级写字楼租金环比下降2.7％。

大阪的写字楼市场，同样出现了由於疫情削减成本，而导致合并办公地点或压缩单位面积的现象，全等级写字楼的租金出现7年来的首次下降，其中甲级写字楼租金在第三季度有所恢复後，再次在第四季度出现0.2%的环比下降。全等级写字楼的空置率环比上升0.3个点至1.5％，甲级写字楼空置率环比增长0.4个点至1%，为连续第二个季度上升。疫情的控制情况，以及经济的复苏进程，将是写字楼市场转暖的关键。

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

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日本商业地产市场报喜！大阪甲级写字楼租金恢复正增长｜居外专栏

大阪甲级写字楼租金在今年第二季度出现六年以来的首次下降後，於第三季度恢复正增长，环比增长0.2％；而全等级写字楼租金环比增长0.1％，较上一季度的0.6％增长有所放缓。

依旧受到新冠疫情的影响，全等级空置率环比增长0.4点至1.2％。目前，不少公司虽未采取具体的措施，但对於公司办公空间的需求已在进行评估；而受疫情影响相对较小的IT公司丶呼叫中心等行业，其需求仍然保持持续的稳定。

相对於大阪的租金恢复，东京第三季度的全等级写字楼租金环比下降0.9％，为连续第二个季度的下降；同时，全等级空置率环比增长0.1点至0.9％，是自2010年以来首次连续两个季度的增长。

东京与大阪写字楼空置率比较

受此次疫情引发的远程办公措施，以及部分公司削减运营成本措施等影响，较小规模的写字楼受影响程度相对较大；如甲级写字楼租金平均环比下降约0.7％时，而乙级写字楼的租金环比下降达到1.3％。

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东京甲级写字楼空置率在第二季度出现下降｜居外专栏

根据最新数据显示：第二季度，东京甲级写字楼的空置率环比下降0.2%至0.7％，为两个季度以来的首次下降；大阪甲级写字楼空置率环比保持不变，为0.5％。

由於COVID-19新冠疫情和相应限制措施的影响，租赁活动出现放缓，并令有些合同被延期丶搁置或取消。2020年第二季度，东京全等级写字楼（加总计）空置率比上一季度上涨0.2%至0.8％。同时，东京甲级写字楼租金环比下降0.4％，

空置率一览

为2017年第四季度以来的首次下降；东京全等级写字楼（加总计）房租下降0.2％，为2012年第二季度以来的首次下降。基於许多公司对於成本的收紧，租金可能有下行压力。

在大阪，全等级写字楼（加总计）空置率在2020年第二季度有所上升，尽管幅度很小，但仍保持在1％以下；同时，甲级写字楼租金环比下降0.4％，为2013年第四季度以来的首次下降。由於大阪的新供应量在2020年和2021年将保持较低水平，因此空置率和租金预计将有所改善。

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复兴中的西澳珀斯获3.5星纳贝尔评级写字楼低价出售

进入2018 年后，媒体上关于西澳经济开始复苏的新闻报道开始多了起来：新的矿业项目开工扩建、失业率下降、消费者信心回升等等。西澳的首府，澳大利亚的第四大城市珀斯也受到了更多的关注。

珀斯的房地产市场，已基本结束从2014年底开始3年多的下跌，开始稳定并有小幅的回升。根据西澳房地产经纪人协会（REIWA）2017年第四季度的最新数据，珀斯都市圈房屋中位价从第三季度的51万澳元（约256万元人民币）涨到52万澳元（约261万元人民币），比上一个季度涨了2%，而成交量则比第三季度上涨14%，有了显著的提升。如您在西澳有购置房产或开设公司的打算，现在正是进入市场的好时机。

在距离珀斯CBD三公里的波斯伍德（Burswood），特丁顿路（Teddington Rd）21号，有一栋独特的两层建筑正在售卖。这栋建筑的选址可说非常巧妙——紧邻通往珀斯机场、奥斯本公园、坎宁谷、西珀斯其它商业区的主干道，同时，坐落在维多利亚公园繁华的咖啡厅和餐厅区，皇冠酒店及赌场，全新的珀斯Optus体育场之间。

特丁顿路21号是一栋建筑面积2,232平方米的办公楼建筑，包括上下两层功能完备的办公、会客、休息区域；地下室设有56个停车位和12间储物室。它于2001年投入使用，并一直保持着良好的状态。

从宽阔的门厅进入大楼，首先看到的是一楼会客厅。中庭采用双层挑高设计，大理石地面直通全透明屋顶，西澳充沛的阳光可以自由地进入这个区域。除楼梯之外，中庭还设有一部电梯连接上下两层，方便行动不便的人士通行。

一楼以封闭式的办公室和会议室为主，二楼则有一大片开放式区域，分隔式工作站可容纳数十人同时办公。这样的功能区划，不仅适合中型公司作为职场使用，也适合作为联合办公场所，供多家小型公司或个人租用。

值得一提的是，业主出于节能和环保的考量，在21号办公楼安装了90KW的太阳能系统。该系统不仅可以充分利用西澳充足的日照时间，大大降低建筑物内的能耗，还可通过添加特斯拉蓄电池做进一步的发展。

因为这个有长远考量的设计，特丁顿路21号获得了3.5星的纳贝尔评级（NABERS）。这个评级对国人来说或许有些陌生，它是“澳大利亚国家建筑环境评估计划”的简称，主要针对办公室的能源效率进行测量和评估。评级较高的写字楼在市场上将获得更高的竞争优势。*3.5到4.5星的NABERS Energy评级与非评级建筑相比，大约可实现2％至3％的市场溢价。

*数据来源：Building Better Returns西悉尼大学关于绿色写字楼财务表现的研究

特丁顿路21号的业主——Clevemont控股企业有限公司，目前正在出售该公司的全部资产，包括本房产。您可以低于市场价的价格，入手这套地理位置优越、功能区划完备并配备高效节能系统的写字楼。更多特丁顿路21号的相关信息请移步至http://www.juwai.com/41218609.htm查看，或致电居外热线400-041-7515垂询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产经纪人John Milton提供

文字：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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香港写字楼租金全球最贵 | 中国香港

香港住房费用昂贵可谓是众所周知，那么写字楼呢？写字楼是最常见的商业专用办公楼，相较一般的住宅有着更高的租金。俄罗斯卫星通讯社莫斯科5月29日电地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的调查结果显示，香港优质写字楼租金全球最贵。

香港历来在莱坊排名中居首，其优质写字楼高层的年租金高达2500元（美元，下同，3365新元）每平方米。

香港写字楼租金全球最贵 | 中国香港 — 香港尖沙咀精品商业房产，物业编号：39134909（点击图片查看详情）

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纽约（1500元每平米）、伦敦（西区-1400元每平米）、东京（1100元每平米）、伦敦（伦敦城-1000元每平米）分列第2到第5。

单位面积租金最贵的10个全球城市中还包括巴黎、斯德哥尔摩、苏黎世、都柏林和莫斯科。评级中包含全球75个领先城市。

延伸阅读：香港10大豪宅区你知道多少？

来源：联合早报

排版：Shelly Du

看世界第五高科技城市的房市投资潜力 | 中国台湾

一家专门从事分析创新型城市的研究机构2thinknow，将台北列为世界第五高科技城市，超越韩国、新加坡等亚洲竞争对手，位居亚洲之首。面积只有1/18个上海市的台北聚集了一些全球最大的个人电脑公司，其中包括华硕、微星、技嘉、宏碁等。

而且，最近政府提出了一项名为“前瞻性基础设施发展计划”的建议，计划为未来四年在国家基础设施上花费高达140亿美元。

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“前瞻性基础设施”的发展重点是铁路运输建设，数字化发展和城乡项目，这些项目将推动“亚洲硅谷”的规划，并将分别加强内湖、南港区和桃园的研发和制造产业链。

物业占用趋势

台北写字楼市场目前具有相当的竞争力，原因是市区重建以及写字楼改建为酒店导致供应下降。

南山广场预计于今年年底（2017年）竣工，预期优质写字楼的租金水平将上调3-5％。但台北市优质写字楼市场租金水平还低于其他一些国际城市，预计新沂规划区将吸引更多企业入驻。

预计需求的主要来源来自生物技术、金融和软件行业。

南山广场的建筑师须部恭浩解释，设计灵感来自於西洋棋——101是国王，南山广场是王后

商业房地产市场

2017年上半年商业地产交易量与去年同期相若。工业用房地产的需求量最大，但土地市场最活跃。

今年最重要的投资项目C1D1将推动台北市西部的重建。政府提供的发展价值超过20亿美元，成为今年台北最重要的投资项目。

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根据发展计划，这两座双子塔将高达76层和56层。塔楼的底部，中部和顶部将分别安置零售商店，办公室和酒店房间。

住宅市场

去年房屋交易量创历史新低，但2017年上半年房屋销售额增长了20％，价格下行压力较小，结果买家逐渐恢复了信心。

对于豪华住宅交易，开发商已经下调价格以吸引买家。豪宅价格预计下降，交易量会略有增加。

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信息来源：莱坊
责任编译：Zoe Chan

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萊坊预料中国香港豪宅價格全年升逾5% 普通住宅也涨10% | 中国香港

莱坊的《中国香港月度物业市场报告》指出，由於一手推盘量增加，中国香港住宅市场9月销售按月上升40.2%，预计今年全年豪宅房价将上升5%至10%，一般住宅房价则上升10%至13%。

图一：中国香港豪宅价格和租金走势（2007年—2017年）

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报告指出，尽管首置买家对《施政报告》可能推出的房屋政策持观望态度，中国香港住宅市场9月销售按月上升40.2%，至5629宗。一手住宅销售持续主导市场。

政府正多方面考虑增加土地供应而制定长远的房屋土地政策。利率的温和上升短期内不会对买家的按揭供款和购买力有明显影响。

图二：中国香港甲级写字楼价格和租金走势（2007年—2017年）

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低空置率和跨国公司的持续需求继续支持中环甲级写字楼租金於今年首三季上涨3.6%。除大型机构之外，共用办公空间的提供者也在港岛区积极寻找写字楼。莱坊指出，随着这类公司已经在上环和铜锣湾落户，这种趋势将持续。预计全年中环甲级写字楼租金将上升5%至7%。

9月九龙区写字楼租赁交易量按月下跌40%，反映暑期期间写字楼租赁市场活动疲弱，相信今年馀下时间情况可能好转。来自港岛的搬迁活动减少，同时九龙的新供应出现，造成业界的竞争。相信九龙写字楼的租金水平会受压，全年租金将下跌7%至10%。

图三：中国香港零售物业价格和租金走势（2007年—2017年）

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今年首8个月，访港旅客数字上升1.9%，内地访港旅客人数也有1.9%的轻微升幅。但不过夜内地访港旅客人数录得0.4%的跌幅，过夜人数则上升5.2%。内地经济增长胜於预期，将会促进访港旅客消费，从而有利中国香港旅游业。

8月零售销货金额按年上升2.7%，已连续6个月录得正面增长。大多数零售种类都有升幅，尤其是珠宝首饰丶钟表及名贵礼物的销货额按年增加7.3%。预计今年中国香港零售销货额和市场气氛将进一步复苏和改善。

来源：信报财经新闻
责任编辑：Zoe Chan

居外看点：拉斯维加斯枪击案对房地产安防产生什麽长远影响？| 美国

随着调查人员逐步还原斯蒂芬•帕多克（Stephen Paddock）从拉斯维加斯曼德勒海湾酒店（Mandalay Bay）32楼扫射的原因，有些安防专家开始怀疑，这次大规模枪击事件会否导致酒店或其他商业建筑的安防程序发生重大变化。

据《纽约时报》报道，帕多克是赌场的常客，他于10月1日从酒店向对面街上参加露天音乐会的人群开枪扫射，导致58人死亡，数百人受伤。帕多克在警察赶往凶杀现场的途中自杀，他在酒店套房中藏匿了20多支枪和数百发子弹。警察称，帕多克在一段时间内将至少10个行李箱分批运进酒店，他们发现了3个摄像头，其中2个位于走廊，1个位于房门的猫眼处。

“这将会改变所有人对安防的重视程度，”位于匹兹堡的安防解决方案提供商Capital Asset Protection Inc董事长丹尼尔·阿洛埃（Daniel Aloe）表示。

据彭博报道，枪击案发生后，至少有1个大型度假村——拉斯维加斯永利酒店（Wynn Las Vegas）加强了安防。星期一下午，进入永利酒店需在门口等待10分钟，保安使用金属探测器扫描访客并检查他们的包。

不过，有些安防专家承认，酒店行业——或者一般意义上的商业房地产，不可能在安防上发生彻底的变化。

多领域技术咨询公司Affiliated Engineers Inc安防顾问、市场组主管肖恩·阿伦斯（Sean Ahrens）称，虽然在不久的将来有些酒店可能会突然做出一些调整，例如扫描检查，但他预计类似这种变化不会持久。阿伦斯表示，大部分酒店无法适应连续对顾客进行扫描检查，例如，许多酒店没有可以容纳顾客排成长队等待的场所。他补充道，安防检查也有可能影响顾客的舒适性。“最终将不得不放弃安防检查，因为它基本上会妥协于便利性，”阿伦斯表示，他与本文中的大多数消息人士都是安防组织美国工业安全世界协会（ASIS International）和商业房地产委员会（Commercial Real Estate Council）的成员。

位于纽约的MG Security Services LLC董事长曼尼·戈麦斯（Manny Gomez）称，永利酒店对顾客进行安防检查的做法在业内可能是一个例外。“我认为，大多数其他酒店都不希望冒着失去顾客的风险进行安防检查，因为他们考虑得更仔细或者只是没有这部分预算，”他表示。

另外，戈麦斯称，会展中心和酒店经常举办枪械展。他补充道，此类活动已经加强了安防，但参加者仍会前往会场，并住在装有枪械的酒店里。阿洛埃的公司曾经为在宾夕法尼亚州的会展中心举办的此类展览提供过安防，他表示，展出的武器受到严格管制，它们在进入会场前都已失效。他补充道，有些展览巡回展出，因此，通常参加者无需在酒店住宿。

阿洛埃称，许多公寓和共管公寓建筑也经常将住户的舒适性放在第一位。他补充道，例如在许多封闭式社区，保安可能会要求检查访客的身份证件，或者只是要求访客说出他们要拜访的人。大多数保安都不配武器。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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位于加利福尼亚州卡尔弗城（Culver City）的AEGIS Security & Investigations首席执行官杰夫·吉斯纳（Jeff Zisner）称，通常在发生大规模伤亡事件之后，本能反应是改变安防程序，但这是一个漫长的过程。他补充道，各个经营者是否希望根据他们认为可能永远不会发生的事件，投入资金加强他们现有的安防措施，是一个商业和公关决策。 “我无法强迫他们使用金属探测器，”他表示。

Secur America LLC 芝加哥分公司商业房地产运营高级副总裁卡洛斯·维拉利尔（Carlos Villarreal）称，2001年9月11日恐怖袭击事件之后，商业建筑，例如机场改变了其安防措施。他指出，此类建筑开始限制人员进入和要求出示身份证件，这导致了美国工人的外流。

维拉利尔称，可能个别枪击事件也会改变酒店处理行李登记的方式。他补充道，酒店门口的行李员会对顾客的包进行检查。

吉斯纳还表示，可能酒店会要求行李员取走顾客的包，拿到后勤办公室进行检查，就像机场一样，检查完把包送回顾客的房间。“这样或许可以在最小程度上耽误顾客，是为顾客提供最轻微冒犯性的增值服务，”他表示。他又指出，经营者可能需要支付大笔费用购买扫描仪，并雇佣更多行李员。

不过，专注于高层写字楼安防的维拉利尔称，他预计大多数写字楼不会因为此次事件而发生太多变化。这些建筑已经设置了旋转门等物理屏障，来控制人员的进入。他表示，任何希望运入大量物品的人通常都必须从建筑的装卸货处进入，比如预定的货物。他补充道，携带大量物品从建筑前门进入的人可能会引起保安的怀疑，因为写字楼的职员在正常情况下只会携带一个公文包或背包。

戈麦斯还预计，许多写字楼业主可能会拒绝安装金属探测器或检查枪械，因为他们可能会害怕失去租户。

戈麦斯称，但此次枪击事件为安防专家开辟了新的需要仔细检查的领域——在高层建筑附近举办露天活动，因为没有人预料到酒店的32楼居然隐藏着一个扫射人群的杀手。他指出，现在安防专家和执法部门可能会开始留意此类活动，将其改成在室内举办，或者为露天会场增设顶棚。“这完全颠覆了原本的计划，”戈麦斯表示。

专家称，此类房产安防的关键在于，继续增加相关工作人员以及公众对于可疑行为和报告异常现象的意识。

“我们又回到了相信直觉的时代，”阿伦斯表示。

作者：Mary Diduch
原文发表日期：2017年10月9日
责任编辑：Zoe Chan

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胡志明市写字楼未开盘已被预定一空！| 越南

胡志明市中心许多高端写字楼未投入使用就全部被租客预定了。

据越南仲量联行（JLL）公司分析胡志明市2017年第三季的写字楼市场报告指出，第三季，西贡有5栋新写字楼投入使用。仅A级和B级的写字楼面积就已经达到六万平方米，第三季的所有等级的写字楼面积已经超过190万平方米。虽然写字楼面积供应这么多，但是写字楼需求依旧是紧缺的。

据JLL分析，当有新写字楼推出市场，正常来说供大于求租金会有下滑。但是这三季度开发商采用预定出租的方式，所以其写字楼未投入使用时已经形成出租比例爆满。因此新写字楼推出并未造成市场影响。

其公司的数据指出，A级和B级的租价都在上涨，分别是38.9美金/m2和22.3美金/m2一个月。第四季A级写字楼在市中心将会上涨，因为有新的高楼大厦投入使用。租价将会持续上涨因为在市中心的写字楼需求大，甚至有些客户已经先预订1000m2拓展公司工作空间。

胡志明市中心对办公空间的需求很高，租金预计会继续上涨，尽管目前的价格水平已经处于高峰

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越南世邦魏理事（CBRE）公司发布关于2017年第三季度的A级和B级写字楼出租的空置率，分别比例6.6%和2.8%。这说明A级和B级的写字楼出租比例达到93-97%。

A级和B级写字楼面积出租达35.000平方米。出租比例较好来自Saigon Centre第二栋、Mapletree Business Centre和Viettel Complex等大厦。

CBRE的数据指出，目前客户需求倾向于大面积700-1000平方米以上的写字楼占比例为28%；租赁用途为生产的为24%；服务行业的要求的为14%；传媒行业占10%。客户需要迁移到面积大的写字楼的需求占79%；转租需求占12%。

其公司的评估，到2017年年底胡志明市将有一批高端的写字楼投入市场使用，但是写字楼租金预计将会持续上涨。

（内容由越南铁成房产提供）

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