仲量联行:2018年亚太区商业房地产投资看“这六类”

仲量联行预测,今年亚太区商用房产投资可望成长5%
仲量联行预测,今年亚太区商用房产投资可望成长5%

仲量联行董事总经理赵正义2018年1月16日表示,综观2018年亚太区房产投资趋势,多元化的投资组合,将是投资人在传统地产选择下的新投资标的,如(1)共享办公、(2)银发住宅、(3)养生村、(4)数据中心、(5)个人仓库、(6)物流仓储,都将为全球投资市场增添投资动能。

赵正义指出,在智能科技丶共享办公浪潮带领之下,全新办公体验将可望为企业提升员工工作效率丶吸引优秀人才及办公环境管理方便性,成为企业租户於未来办公空间规划上的主要考量。他回顾2017年亚太区重大房产交易,中国香港创下全球商办大楼交易单笔最高成交金额,52亿美元出售中环中心(The Center);雅高酒店集团(Accor Hotel)以12亿美金收购澳洲曼特拉集团(Mantra Group)的酒店;嘉德置地投资信托以15亿美元收购新加坡亚洲广场2号大楼(Asia Square Tower 2),皆引发全球房产市场及媒体的高度关注。

由左至右:中国香港中环中心,澳洲曼特拉集团酒店,新加坡亚洲广场2号
由左至右:中国香港中环中心,澳洲曼特拉集团酒店,新加坡亚洲广场2号

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展望2018年房产市场,仲量联行预测,由於亚太地区核心市场成长动能持续增加,投资人看好发展中市场投资意愿攀升,2018年亚太地区房产交易量将可望成长5%达到1,350至1,400亿美元。那麽2018年投资人和企业租户该聚焦於哪些房产趋势呢?

仲量联行表示,2018年印度丶中国将持续成为亚太地区被受瞩目的投资市场。印度在经济成长趋动和房产基本面良好,一线城市的办公大楼和零售地产预计将为投资人带来丰厚的投报率。中国的住宅市场在长期供应不足丶人口红利以及政府监管调控政策下,一丶二线城市住宅库存量仍处历史低点,促使租赁住宅将成为2018年市场关注焦点,并为中国的房地产开发商和投资者带来新商机。

银发住宅丶养生村丶学生宿舍丶数据中心和个人仓库,都将是2018年投资人於房产市场中的新选择。仲量联行研究显示,新形态地产项目的市场需求已明显超过供给量,人口高龄化及人口成长皆是驱动新形态房产需求的主要因素。与其他传统资产类别相比,个人仓库的收益率相对吸引人,在东京和新加坡为5-7%,澳大利亚为5-8%,中国和印度甚至高达8%。

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房产科技将是2018年房产界的新潮流。根据研究显示,2013-2017年期间,全球房产科技总投资额高达78亿美元,其中48亿美元来自亚太地区。长期来看,服务数据化、物联网(IOT)应用和自动化将对企业房产策略、团队组织产生巨大影响。物联网智能系统和通过网络运行的设备,将更有效率的清楚呈现资产使用率和效能,智能建筑将帮助业主和企业租户节省成本并提高绩效表现。

尽管成本控管在公司营运上仍为大多数企业的主要考量,但聘请优秀人才更是企业成长不可或缺的重要资产。为提高员工彼此间的互动并吸引和留住优秀人才,2018年考虑使用共享办公空间的公司将持续增长。创造全面用户体验的转变正在开始改变办公空间。未来的工作空间是能够满足员工需求,同时提高效率和参与度。那些提供高科技、个性化和创新空间的公司,如:共享办公空间、健身房,创造以人为本的办公环境将脱颖而出,在人才争夺战中吸引最好的人才。

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  • 地址:澳大利亚新州悉尼Orion路2-6号
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来源:仲量联行
责编:Zoe Chan

居外看点:拉斯维加斯枪击案对房地产安防产生什麽长远影响?| 美国

随着调查人员逐步还原斯蒂芬•帕多克(Stephen Paddock)从拉斯维加斯曼德勒海湾酒店(Mandalay Bay)32楼扫射的原因,有些安防专家开始怀疑,这次大规模枪击事件会否导致酒店或其他商业建筑的安防程序发生重大变化。

据《纽约时报》报道,帕多克是赌场的常客,他于10月1日从酒店向对面街上参加露天音乐会的人群开枪扫射,导致58人死亡,数百人受伤。帕多克在警察赶往凶杀现场的途中自杀,他在酒店套房中藏匿了20多支枪和数百发子弹。警察称,帕多克在一段时间内将至少10个行李箱分批运进酒店,他们发现了3个摄像头,其中2个位于走廊,1个位于房门的猫眼处。

“这将会改变所有人对安防的重视程度,”位于匹兹堡的安防解决方案提供商Capital Asset Protection Inc董事长丹尼尔·阿洛埃(Daniel Aloe)表示。

据彭博报道,枪击案发生后,至少有1个大型度假村——拉斯维加斯永利酒店(Wynn Las Vegas)加强了安防。星期一下午,进入永利酒店需在门口等待10分钟,保安使用金属探测器扫描访客并检查他们的包。

不过,有些安防专家承认,酒店行业——或者一般意义上的商业房地产,不可能在安防上发生彻底的变化。

多领域技术咨询公司Affiliated Engineers Inc安防顾问、市场组主管肖恩·阿伦斯(Sean Ahrens)称,虽然在不久的将来有些酒店可能会突然做出一些调整,例如扫描检查,但他预计类似这种变化不会持久。阿伦斯表示,大部分酒店无法适应连续对顾客进行扫描检查,例如,许多酒店没有可以容纳顾客排成长队等待的场所。他补充道,安防检查也有可能影响顾客的舒适性。“最终将不得不放弃安防检查,因为它基本上会妥协于便利性,”阿伦斯表示,他与本文中的大多数消息人士都是安防组织美国工业安全世界协会(ASIS International)和商业房地产委员会(Commercial Real Estate Council)的成员。

位于纽约的MG Security Services LLC董事长曼尼·戈麦斯(Manny Gomez)称,永利酒店对顾客进行安防检查的做法在业内可能是一个例外。“我认为,大多数其他酒店都不希望冒着失去顾客的风险进行安防检查,因为他们考虑得更仔细或者只是没有这部分预算,”他表示。

另外,戈麦斯称,会展中心和酒店经常举办枪械展。他补充道,此类活动已经加强了安防,但参加者仍会前往会场,并住在装有枪械的酒店里。阿洛埃的公司曾经为在宾夕法尼亚州的会展中心举办的此类展览提供过安防,他表示,展出的武器受到严格管制,它们在进入会场前都已失效。他补充道,有些展览巡回展出,因此,通常参加者无需在酒店住宿。

阿洛埃称,许多公寓和共管公寓建筑也经常将住户的舒适性放在第一位。他补充道,例如在许多封闭式社区,保安可能会要求检查访客的身份证件,或者只是要求访客说出他们要拜访的人。大多数保安都不配武器。

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有安防专家认为,大多数酒店都不希望冒着失去顾客的风险进行安防检查
有安防专家认为,大多数酒店都不希望冒着失去顾客的风险进行安防检查

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位于加利福尼亚州卡尔弗城(Culver City)的AEGIS Security & Investigations首席执行官杰夫·吉斯纳(Jeff Zisner)称,通常在发生大规模伤亡事件之后,本能反应是改变安防程序,但这是一个漫长的过程。他补充道,各个经营者是否希望根据他们认为可能永远不会发生的事件,投入资金加强他们现有的安防措施,是一个商业和公关决策。 “我无法强迫他们使用金属探测器,”他表示。

Secur America LLC 芝加哥分公司商业房地产运营高级副总裁卡洛斯·维拉利尔(Carlos Villarreal)称,2001年9月11日恐怖袭击事件之后,商业建筑,例如机场改变了其安防措施。他指出,此类建筑开始限制人员进入和要求出示身份证件,这导致了美国工人的外流。

维拉利尔称,可能个别枪击事件也会改变酒店处理行李登记的方式。他补充道,酒店门口的行李员会对顾客的包进行检查。

吉斯纳还表示,可能酒店会要求行李员取走顾客的包,拿到后勤办公室进行检查,就像机场一样,检查完把包送回顾客的房间。“这样或许可以在最小程度上耽误顾客,是为顾客提供最轻微冒犯性的增值服务,”他表示。他又指出,经营者可能需要支付大笔费用购买扫描仪,并雇佣更多行李员。

不过,专注于高层写字楼安防的维拉利尔称,他预计大多数写字楼不会因为此次事件而发生太多变化。这些建筑已经设置了旋转门等物理屏障,来控制人员的进入。他表示,任何希望运入大量物品的人通常都必须从建筑的装卸货处进入,比如预定的货物。他补充道,携带大量物品从建筑前门进入的人可能会引起保安的怀疑,因为写字楼的职员在正常情况下只会携带一个公文包或背包。

戈麦斯还预计,许多写字楼业主可能会拒绝安装金属探测器或检查枪械,因为他们可能会害怕失去租户。

戈麦斯称,但此次枪击事件为安防专家开辟了新的需要仔细检查的领域——在高层建筑附近举办露天活动,因为没有人预料到酒店的32楼居然隐藏着一个扫射人群的杀手。他指出,现在安防专家和执法部门可能会开始留意此类活动,将其改成在室内举办,或者为露天会场增设顶棚。“这完全颠覆了原本的计划,”戈麦斯表示。

专家称,此类房产安防的关键在于,继续增加相关工作人员以及公众对于可疑行为和报告异常现象的意识。

“我们又回到了相信直觉的时代,”阿伦斯表示。

作者:Mary Diduch
原文发表日期:2017年10月9日
责任编辑:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

中国领衔美国商业房地产外商投资 | 美国

彭博报道,美国全国地产经纪商协会周二发布的一项调查显示,2016年,五分之一的商业房地产经纪人与国际客户完成过交易;外国买家和卖家的第一来源国都是中国,佛罗里达是国际客户的首选。

美国全国地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun说:“虽然许多大型市场的A类资产价格已经超过危机前的水平,但许多中小市场的房地产经纪人也受益于国内外商业房地产投资者的兴趣增加”

Yun表示,40%的房地产经纪人预计国外买家今年将有所增加。

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2016年,美国商业房地产的外国买家和卖家的第一来源国都是中国
2016年,美国商业房地产外国买家和卖家的第一来源国都是中国

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近三分之二的商业房地产交易涉及非居民外国人;买家主要来源:中国(17%)、墨西哥(14%)和英国和委内瑞拉(均为7%)。

中国也是卖家第一来源国

国外商业房地产买家比住宅房地产买家带来更多现金;60%的国际交易以现金结算,而美国全国地产经纪商协会的2016年住宅市场调查显示,一半的住宅房地产买家以现金支付

Yun表示,美国仍然是最有吸引力和最安全的投资目的地之一;没有什么证据表明这一点很快就会改变。

(据新浪财经)

德州为外国房地产买家最佳投资地之一 | 美国

在2016年,德克萨斯州佛罗里达州成为外国房地产投资者最热门的美国投资市场。据美国国家房地产经纪协会说,该协会的商业房地产成员当中有20%去年都曾成交过涉及外国买家的销售。

该协会在其年度商业房地产调查中发现,佛罗里达州、德州和加州是购买不管是自用还是投资的小型房地产的离岸买家最受欢迎的市场。

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在2016年,德克萨斯州成为外国房地产投资者最热门的美国投资市场
在2016年,德克萨斯州成为外国房地产投资者最热门的美国投资市场

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该协会的最高级经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)在报告中说:“有接近一半的房地产经纪反映,他们在这五年来遇到了越来越多寻求购买商业用地的国际客户。尽管在经济衰退以来,经济扩张逐渐放缓,但和世界其它地方相比,美国仍然是对投资者最具吸引力和最安全的投资地之一,没有什么证据显示这一情况会很快改变。”

房地产经纪还发现,在美国投资人数最多的外国买家是来自中国,来自中国的投资者占了房地产经纪经手的商业房地产销售的17%。

中国之后是墨西哥,占商业房地产销售的14%,其次是英国和委内瑞拉,各占7%。这几个国家是离岸买家最大的来源国。

大部分由房地产经纪经手的商业房地产交易都是价格低于250万美元的小型交易。

在接受访问的房地产经纪和代理人中,有40%表示他们预期今年外国买家认购房地产的业务会上升。

劳伦斯·云在报告中说:“经过多年稳定的就业增长和美国经济的强化,尽管步伐不太,但仍然让(美国的)商业房地产成为寻求多样化的投资组合和在原籍国以外产生收益的安全投资项目。”

互联网资讯综合整理

联储高官:美国房地产过热值得警惕 | 美国

3月22日早间路透社称,波士顿联储主席罗森格伦(Eric Rosengren)表示,美国房地产价格的上涨可能会放大任何未来的经济衰退,并敦促全球监管机构考虑利率以外的工具来帮助给该行业降温。

2007至2008年间,美国住宅和商业房地产价格的大幅下跌震撼了在该行业有高杠杆的银行业,引发全球金融危机和严重衰退。随着经济的复苏,过去一年美国银行业持有的商业和住宅抵押贷款分别增加9%和12%。

罗森格伦表示,住宅价格的急剧上涨可能是金融不稳定的信号,而这是只能逐渐上升的利率所无法控制的。“因为房地产投资十分广泛,而在处理估值问题方面,货币和宏观审慎工具的作用有限,因此我认为,我们必须承认,商业房地产行业有可能在我们面临一次经济衰退时放大可能出现的任何问题。”

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随着经济的复苏,过去一年美国银行业持有的商业和住宅抵押贷款分别增加9%和12%
随着经济的复苏,过去一年美国银行业持有的商业和住宅抵押贷款分别增加9%和12%

(据北京新浪网)

美国最具前景房地产区 矽谷3度夺冠 | 美国

根据美国房地产谘询企业仲量联行(Jones Lang LaSalle)最新报告,矽谷是全美经济和商业房地产最强劲的地区。

尽管同属湾区的旧金山因有限的空间和高昂的生活费,跌出仲量联行“城市动力指数”(City Momentum Index)前十名,矽谷仍然不受影响连续第三年蝉联美国冠军,同时也是全球第三名。

仲量联行依三大类丶共42项指标对全球134个商业中心评分,其中包括35个美国商业中心。三大评分类别为社会经济动力丶商业房地产和该地区长期保有动力的能力。社会经济动力是根据市场的国内生产总值丶人口丶公司总部数目和外国直接投资的变化来衡量的,商业房地产类则考量商业空间吸纳丶建筑业丶租金和办公室丶零售业和酒店业的投资变化等因素。

矽谷第三年蝉联全美“城市动力指数”冠军,雅虎总部所在的桑尼维尔成办公室最抢手地区
矽谷第三年蝉联全美“城市动力指数”冠军,雅虎总部所在的桑尼维尔成办公室最抢手地区

仲量联行矽谷分公司执行总监马特(Greg Matter)表示,矽谷被评选为全美“城市动力指数”第一名的原因有许多,人才济济是其一,当地工业和企业的范畴自经济衰退之後逐渐扩大,使得经济变得更具弹性是另一原因。他指出,矽谷科技工业本身已经从传统的软硬体制造延伸到人工智慧和自动化科技,使矽谷经济重镇的地位更形稳固。马特说:“矽谷很可能再次成为下一次经济复苏的起点和终点。”

报告点出,矽谷的桑尼维尔和圣他克拉拉市是美国最重要的两大科技子市场。商业房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)2月稍早公布的报告显示,桑尼维尔过去两季的办公空间吸纳量净值为矽谷最高,上一季的办公室空置率仅0.7%,进驻的企业包括电子商务巨擘亚马逊(Amazon),他们已签下Moffett Towers第二期35万平方呎的全新办公室空间。

(据世界日报)

达拉斯上升为全球顶级房产投资市场 | 美国

根据商业地产公司JLL的2016年投资市场调查,达拉斯被归类为一个新兴的“世界城市”
根据商业地产公司JLL的2016年投资市场调查,达拉斯被归类为一个新兴的“世界城市”

去年几宗大型的房地产交易,让大达拉斯地区成为2016年全球顶级房地产投资市场名单内的一员。根据商业地产公司JLL的2016年投资市场调查,达拉斯地区全球投资市场中排名第12位,只排在纽约、伦敦、巴黎、东京等全球著名国际大都市之后。在这次的排名中,达拉斯被归类为一个新兴的“世界城市”。

JLL的分析师表示:“随着需求的增长,像纽约、伦敦和巴黎这些城市的核心资产都变得很紧张,市场上的产品缺乏且价格竞争激烈,导致投资者开始转向‘新兴的世界城市’。这个‘新兴的世界城市’组别是由那些中等规模、通常在高科技及高价值领域表现优异,且有强大的基础设施支持的城市组成。此外这些城市也有良好的生活质量和透明的商业惯例,这些都有助于增加房地产市场活动的动力。”

由于达拉斯地区在去年有几宗大型的房地产交易,包括State Farm保险公司在李察逊市的办公园区、Verizon公司在欧文市的办公楼、还有JC Penney’s在布兰诺市的总部,达拉斯地区的商业房地产销售额达到接近100亿美元,这和2015年相比增长了超过三分之一。

JLL的董事总经理杰克·克鲁斯(Jack Crews)说:“有很多投资者永远不会把我们和纽约、或旧金山相提并论,但事实是我们有非常健康的就业市场,且是多元化的并且在不断增长。投资者每天都在发掘到达拉斯有大量的好处提供,并且在租金和(房地产)价值方面有大量持续发展的空间。”

“我不认为2016年是特别的一年,我们仍然在告诉全世界达拉斯是一个多么好的投资地,只是创造更多的资产和投资者需要一些时间,才能让所有人享受。”

JLL预测,全球在2017年的房地产投资总额将会达到接近7,000亿美元。据JLL透露,去年来自中国的投资者是美国房地产的外国买家当中投资最大的买家。而在达拉斯地区,最大的房地产买家则是来自南韩和德国的投资者。

互联网资讯综合整理

中国香港 | 全球商办租金中国香港称霸 高过东京一倍

中国香港天际线上密集的摩天大厦,也推升其商办租金高居全球首位。

最新的世界大城市商务办公室租金排行出炉,全球最贵的商办租金中国香港,远远超过纽约东京的价格,达到每坪3万元台币的“天价”。相较而言,东京租金甚至仅达中国香港的一半而已。

“营改增”税改 上海商办租金涨4%

据《日经亚洲周刊》(Nikkei Asian Review)报导,跨国房地产顾问公司莱坊(Knight Frank)统计全球共31个大城市的商务办公室租金排行,中国香港以每坪约3万台币的平均价格高居榜首,远远超越名列第2与第3名的纽约东京纽约每坪约4,101人民币丶东京则是3,879人民币/坪,两大城市仅约中国香港商办租金的5成金额。更别说排名第4位的伦敦,每坪平均租金约为2,959人民币,更不到中国香港的一半。

该研究报告同时显示,今年上半年31座城市的租金成长率,成长达7.6%的上海拔得头筹,但上海的租金在总排名只在第9位。紧接着是澳洲悉尼和中国香港,分别有6.6%和5.9%的涨幅。但新加坡的租金却反而下降了7%,莱坊将此归咎於该国供过於求的房屋数量和今年缓慢的经济成长。可即使中国香港的租金居高不下,但2020年中国香港可能面临商办需求的大量缺口,约有673万坪的商办,相当於一座88层楼摩天大厦的楼地板面积。

中国香港商办的租金推升归因於陆资企业大举进驻中国香港,近3季共有44笔超过1亿港币(约0.86亿人民币)的房产投资案,包含深圳祥祺集团(Cheung Kei Group)砸下45亿港币(约38.7亿人民币)买会德港口一号大厦(Wheelocks One Harbour Gate)与中国人寿(China Life Insurance)以58.5亿港币(约50.3亿人民币))买下同大楼的西座。除了陆资的进驻,英国脱欧公投後不少外资企业也转而前往中国香港寻找“安全的投资标的”,上半年增加8%的外资,亦使中国香港商办更加供不应求。

(据中时电子报)

你绝对应该投资澳洲商业房产的五大理由

澳洲房产投资者考虑从住房房产转向商业房地产时,都会问同样的问题。商业房产投资者顾问克里斯朗(Chris Lang)列出了以下很有说服力的五大理由。

商业租赁期趋向于三年到五年之间,往往还可以更长。这意味着较少的租约变化,有一个更可预测的收入来源。

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理由一:租户的租期更长

多数情况下,住房租客的租期按月计算,也许是6个月,幸运的话也许是一年。

而商业租赁期趋向于三年到五年之间,往往还可以更长。这意味着较少的租约变化,有一个更可预测的收入来源。

理由二:房东拥有更大的控制权

当住房租户想在租约到期之前离开,他们只需要找到一个合适的替代租客,然后将租约转过去即可。从那时起,由新租客负责租金及履行租约的剩余期限。

而商业租户从事着经营活动,他们出售所经营的业务时,也需要房东同意他们的租约。

真正的区别在于,如果新商业租户在支付租金上违约,房东还可向前商户追讨,因为商业租约属商业合同,由法律规定强制执行。

理由三:不需要额外的支出

通常情况下,住房房产可提供5%的毛租金回报。房东还需要支付市政费和税金、保险、维修等,到年底算下来净回报率约为2.5%至3%。

商业房产取决于其位置和类型,每年能有约5%至9%的净租金回报。因为商业租户在租金之外,还需要支付各种建筑方面的支出,使房东获得真正的净租金回报。

理由四:商业租户负责维护房产

如你所知,如果公寓房的厕所出现问题,租户会要求房东找管工来维修。而商业租户由他们自己迅速解决这类问题,以免影响他们的业务。

此外,商业租户比较在意房产的整体外观,房产在商业租户的照顾下保持着最佳状态。

因此,无论租约是否有要求,大多数商业租户定期维修并重新粉刷房产,以保持一个良好的企业形象。

理由五:租金支付更有规律性

大多数出租住房由个人租用,因此,支付租金方式往往是现金、个人支票或直接转款,往往不能定时。

而商业租户正在运行一个企业,他们将每月的房租视为一种常规的费用。一般被设置为自动周期付款,也可以在期约中指定这种做法。

从底线上来看,住房投资者往往不得不面对不同的个人。而在适当的商业基础上的商业投资者,可以开始享受与商业租户更可预见的长期合作关系。

难道这听起来不是一个更好的安排吗?尤其是当你能够购买一套两卧室的公寓房,而同样的价格可以购买一套小型办公室的时候。

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中国人投资悉尼商业房产是墨尔本四倍多

根据房产集团Ray White和房地产门户网站居外网站(Juwai.com)的一份报告,中国人在悉尼商业房地产投资是墨尔本的四倍多,但这种投资格局可能会改变,因为在悉尼的投资收益开始压缩。

据澳洲金融观察报导,报告表示,截至今年6月的12个月内,悉尼和墨尔本两地都注册了41处商业房地产交易。但悉尼的交易总价为41.8亿澳元时,墨尔本的交易总额只有9.507亿元。悉尼是大笔投资和机构投资的焦点,而墨尔本是家庭和中小企业关注的投资热点。

墨尔本的一个商业交易平均为2319万澳元,相比之下悉尼为1.0194亿澳元。

中国人在悉尼的商业地产投资是墨尔本的四倍多

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居外网站联合总裁安祖耀(Andrew Taylor)说:“大机构投资者主要关注悉尼优质资产,而较小的投资者则对更便宜的资产感兴趣。”

但这种平衡可能会改变,根据居外网站,上个季度对墨尔本感兴趣的中国投资者激增。Ray White商业研究主管雷德(Vanessa Rader)认为,虽然这并不保证有实际的采购行为,但悉尼房价上涨与低收益率可能会促使投资者沿着悉尼休姆高速公路(Hume Highway)南下。雷德女士说:“那些错过在悉尼(投资)的人将会移到墨尔本,因为墨尔本已成为一个更实惠的选择。”

中国人在海外购房网络日趋完善。雷德称,中国人在墨尔本购房增多,意味着许多商业买家有了购买网络并已经熟悉了墨尔本市场。对中国买家来说,在墨尔本购买房产现在很方便,要比在布里斯班购买容易。中国人正在布里斯班建立购买网,这段时间不会很快,可能需要12到18个月。

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