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加拿大马尼托巴温尼伯商业大楼，开创无限商机的黄金地段

温尼伯，坐落于加拿大马尼托巴省的中央，是一座活力无限的城市。在这个充满机遇的市中心里，存在着一个独一无二的商业机会：一座占地688平方米的商业楼正在出售中。

这座位于温尼伯市中心的商业楼共有2层，拥有独特的角落位置，为您的提供绝佳的品牌曝光机会。

独特地理位置

这座商业楼的地理位置就位于马尼托巴城市的黄金角落，每日的车流量高达 55,000辆，是行人与车辆的必经之路。

这个交通枢纽将确保您的业务能够广泛地传达给群众，从而吸引更多的潜在客户。

商机无限

不仅仅是地理位置的优势，这座商业楼还提供了充足的办公和零售空间，让您根据自己的需求发展您的业务。

它适用于各种行业，包括医疗、研究、IT、精品酒店、零售、商业和住宅公寓开发等领域。您可以充分发挥自己的创意，打造独特的商业环境。

城市的蓬勃发展

温尼伯是一个蓬勃发展的城市，近年来吸引了不少居民和新企业。

商业楼的地理位置优越，可走路前往The Forks、Portage＆Main、BellMTS Place、RBC会议中心、温尼伯（Winnipeg）大学以及Red River学院市区校区。由此可见，该地区的商机将不断增长，而这座商业楼将是您融入这个繁荣社区的完美契机。

开拓业务机会

在过去的十年里，温尼伯市中心已经取得了超过30亿美元的投资，计划未来将有更大规模的增长，并已有超过10亿美元的投资正在进行中。

如果您渴望在温尼伯建立或扩大您的业务，这座商业楼肯定是一个千载难逢的机会。它不仅为您提供了独特的位置和无限的商机，还将使您在这个不断发展的城市中占据一席之地。

在温尼伯商业大楼，开启全新商业机遇

温尼伯商业大楼原为一家金融机构所用，由Green Blankstein Russell 建筑师设计。由于大楼内拥有状态良好的电梯，您可以发挥创意改造大楼，比如：扩展楼层。通过在主楼层增加一个夹层，可保持天花板高度在25英尺以上。

温尼伯商业楼的主要亮点如下：

总面积为 21,711平方英尺
位于繁华的主干道上，交通便利
人流量大，品牌曝光高
角落位置，视野开阔

温尼伯市中心周围还有许多餐厅、购物中心、文化机构和公共建筑，构成了一个繁忙的商业区域。

温尼伯商业楼坐落于城市的黄金地带，紧邻繁忙的十字路口，是商业成功的理想之选。该地区的人流高度频繁，为商家提供了巨大的商机。

该商业楼周围拥有充足的停车位，为客户提供了极大的便利。不论是前来办公还是购物，客户可以轻松停车，享受无忧体验。

它让客户轻松前来，无需担心停车问题。这不仅提升了客户体验，还为您的业务吸引了更多潜在客户。

想要在繁忙的城市中开展业务，温尼伯商业楼是您的不二之选。它位于城市的心脏，为您的事业提供了强大的增长潜力。有兴趣购买此房产者，欢迎点此浏览房源。

在家工作恒常化写字楼前景黯淡

在疫情期间，不少公司的雇员都被迫在家工作，当初当然不适应，工作流程及设备都要作出相应的配合。但经过三年的实施，在家工作逐渐成为一种潮流，即使疫情过去了，不少公司仍然实施在家工作的模式。

在家工作恒常化，自然影响对写字楼的需求，笔者翻查政府在年初公布的《香港物业报告2023》，报告内指出香港的写字楼在2022年底空置面积超过2000万平方呎，相当于10幢IFC2 ，空置率已经达到14.4%，创出1998年后的新高纪录，相当惊人！空置面积大增主因是供应增加，单是2022年便有超过370万平方呎的写字楼落成，为2021年落成量的7倍，而展望2023年落成量则是287万平方呎，而2024年则是114万平方呎，如果需求不增加的话，空置面积则会继续上升至超过2400万平方呎。根据专门做写字楼的代理朋友透露，高危期在2024年至2025年，他们估计会有大量外资银行的租约到期，银行是喜欢实施在家工作的行业之一，可以预期当租约到期，自然会大量缩减写字楼的租赁面积，空置率可能会进一步上升。

香港其实已经较为幸运，相比外国，在家工作更为流行。笔者有两位女儿在工作，一位在澳洲，她每星期只有一天回写字楼，其余日子都是在家工作；相反，在香港工作的女儿则是每星期有一天在家工作而已。而笔者有亲戚也在英国工作，他在新公司工作了九个月，只有三天回公司工作，其余时间都是在家工作。可见在外国写字楼面对的困境，比起香港更加困难！

香港的写字楼业主，尤其是甲级，大部份都是大财团或是身经百战的投资者，借贷杠杆一般不高，被迫贱卖的机会很小，再加上国内经济一旦复常，人民币国际化持续，香港作为全球最主要的离岸交易中心，对写字楼的需求是有增无减，危机较低。

相反，外国的写字楼不少是由基金或ETF形式持有，过去几年利用低息进行借贷入市，杠杆比例高，一旦空置率上升，租金收益下跌，在利息上升的背景下，供款也可能出现问题，一旦违约银行就会收楼迫仓，贱卖物业，新一波的信贷危机由写字楼引发，一点也不出奇！

作为投资者，宜减低同类物业或金融产品的投资，若利用杠杆借贷的话更宜及早行动，减低风险！

日本办公楼市场在疫情下承压｜居外专栏

日本防止新冠病毒感染蔓延仍处於关键时刻，随着呈增长趋势的传染性强的变异毒株的出现，厚生劳动省数据显示，重症患者近日又创新高；在京都、大阪、兵库召开了对策总部会议，东京都召开疫情监测会议后，日本政府已基本决定，将东京、京都、大阪、兵库的“紧急事态宣言”的期限延长至5月31日。

疫情的不确定性影响了日本的写字楼市场，由於仍有不少公司采用远程办公的措施，东京全等级写字楼的空置率为1.9％，环比增长0.4%，而东京甲级写字楼的空置率为1.5％，环比上升0.3%，是连续第三个季度的空置率上升。大阪的全等级写字楼空置率也达到1.9%，环比上升0.4％，是连续第四个季度上升。

东京和大阪的写字楼租金也呈现下降，东京全等级写字楼房租为每坪22,580日元，较上季度环比下降1.3％，而甲级租金为每坪37,300日元，环比下降0.9％；大阪全等级写字楼租金是每坪14,510日元，环比下降0.6％，是连续第二个季度下降。

甲级写字楼平均租金

近几个月来，东京出现延期搬入、取消或搬迁到新落成的写字楼的现象，这导致了一部分空置率的增加；此外，远程办公令有些公司重新审视办公所需面积，或选择合并办公室，也是推升空置率增加和租金下降的原因之一。

但有迹象表明，以IT为主的公司在一季度扩大了办公室面积，而疫情导致的建造中的写字楼的进度缓慢，将会减少一部分供给，相信随着疫情的控制及经济的有序复苏，写字楼空缺率会有所改善。

风险披露：
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都居家办公了，曼哈顿写字楼“凉凉”：一季度租赁量已腰斩

早在2019年初，曼哈顿写字楼的空置率其实已呈上升趋势，疫情则带来了“致命一击”。

作者：吴将

“居家办公既不用化妆，也不用天天面对堵车，比去公司现场舒服多了。”电子支付企业Paypal风控部门的一名女性员工对第一财经记者说。不仅如此，为继续防控疫情，她所在的部门已将居家办公的期限延至10月，而且不排除继续延长的可能。

软件开发商GitLab的远程软件开发主管墨菲（Darren Murph）表示，现在所经历的还不是真正意义上的远程工作，而是因疫情不得不实行的居家工作，但正因如此，公司逐渐意识到分散的劳动力是一种更为高效和创造性的业务方式，从而大大加速了远程工作化的升级进程。

传统意义上，商业地产通常被认为是风险较低的资产类别：租金收益率稳定、波动率小，因此常年受到各大投资机构包括各国主权基金、养老保险基金的青睐。

但一场突如其来的新冠肺炎疫情改变了一切，大量租户无力支付租金让部分商业地产投资者遭遇“滑铁卢”，进退维谷——如果卖掉地产必须要接受大幅折价，而继续持有则不得不承担长期没有收益的风险。

亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，商业地产的收益主要就是靠固定的租金收入，因此此次疫情，包括未来可能发生的类似疫情都会给商业地产带来深刻的影响。特别是人群密集型地产，比如写字楼、购物中心、酒店、养老中心等都很“受伤”；但另一方面，疫情对仓储、厂房和数据中心等的影响则较小。

居家办公将成新潮流？

为减少疫情传播途径，年初至今不少公司都要求员工居家办公，这或许不仅是暂时现象，而是有可能成为“新常态”——特别是在互联网科技公司，此趋势显得尤为明显。

5月底，脸书（Facebook）公司CEO扎克伯格宣布一项计划，将在未来十年内调整业务配置，从而使其4.5万员工中的50%能够在家工作；无独有偶，同期社交媒体企业Twitter也发表了类似声明称，允许员工无限期居家办公；跨境电商Shopify也表示将让更多员工进行远程工作。

美国计算机行业协会（CompTIA）对200多家科技公司的最新调查显示，其中80%的企业技术供应商表示，4月份有合作客户向他们购买了通讯协作软件及相关的远程工作工具；3月份时，该比例为76%。

领英（LinkedIn）公司的首席经济学家金布拉夫（Karin Kimbrough）最近在一次网络会议上也称，4月份，LinkedIn记录的远程职位发布量环比增长了28％，使用“远程”或“在家工作”的搜索量则环比增长了42％。

美国Realogics苏富比国际地产公司总裁兼CEO琼斯（Dean Jones）对第一财经记者表示，以西雅图地区为例，自疫情发生以来，客户对私人岛屿或者拥有较大私人庭院的别墅兴趣大幅增加，因为当居家工作变得流行，他们需要更大的空间——在和家人相处的同时，也不至于影响正常工作。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时也称，随着居家办公越来越流行，对于郊区住宅的确是利好，而对写字楼而言则是利空。

不过，陈宏明认为：“现在阶段还很难说，城市中央商务区（CBD）的功能有很多，写字楼提供办公地点只是其中之一。唯一能确定的是，这个趋势对住宅价格的影响会比写字楼小很多。”

激进投资者已做空房地产信托公司

不过有趣的是，个别激进的投资者已经开始做空那些重仓大都市写字楼的房地产基金、信托公司。

Land & buildings投资管理公司创始人兼CEO 利特（Jonathan Litt）5月份公开表示，旗下的对冲基金已在做空帝国房地产信托（NYSE: ESRT）、SL绿色房地产（NYSE: SLG）和沃纳多房地产信托（NYSE: VNO）。利特认为，上述三家公司的利润都过于依赖位于纽约的办公物业租金收入。“纽约的写字楼市场正在经历一场生存风暴，而帝国房地产信托公司将首当其冲。”利特如此表示。

从股价表现看，利特的观点不无道理，年初至今这三家公司的股价最大跌幅均超过了50%，均输于美股大盘，而近两个月的反弹力度也明显不如同期标普500指数，而帝国房地产信托正是股价表现最糟的那只。

不过随着上周五美国非农数据意外见好，本周股价有所反弹，但涨势能否持续，有待观察。

谈及写字楼，曼哈顿无疑是顶尖的黄金地段。这里是世界上摩天大楼最集中的地区，汇集了世界500强中绝大部分公司的总部，还是联合国总部的所在地，也有驱动全球金融流动的华尔街、纽约证券交易所和纳斯达克。

曼哈顿也是一个观察商业地产的窗口。房地产管理咨询公司仲量联行（JLL）的数据显示，今年第一季度曼哈顿写字楼的租赁量与过去10年的均值相比下降了47%，而第二季度的表现预计将更糟。据纽约当地媒体报道，该市许多零售租户过去两个月都没有支付租金，而且即使商业活动恢复，多数商家也不会考虑将来续签（现有的）租赁协议。

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房地产咨询公司高纬环球的历史数据表明，在经济衰退期间，曼哈顿写字楼的空置率往往会飙升，而令人担忧的是，早在2019年初，空置率其实已呈上升趋势，疫情更是带来了“致命一击”。

Whalen全球咨询公司董事长沃伦（R. Christopher Whalen）在一篇文章中预测：“未来几年商业房地产的世界将会非常可怕。违约率可能远远超过1990年代的峰值水平。”

不仅是美国，英国房地产投资机构的日子也不好过。安本资产管理旗下的英国商业地产公司（UKCM）目前管理的一只近7亿英镑（约合62.8亿元人民币）的房地产投资信托基金（REITs），在英国因疫情而封锁期间，该信托仅收回了68%的租金，这使得其被迫将股息减半，并出售了部分资产——包括位于伦敦金融城的写字楼——来减轻现金流的压力。该基金管理者富尔顿（Will Fulton）称，未来投资重点将转向学生宿舍，尤其是那些不会过分依赖国际学生的大学。

危机过后，是晴还是雨？

这波由疫情引发的商业地产危机，还将持续多久呢？穆迪分析公司高级经济学家丹纳姆（Barbara Byrne Denham）认为，飙高的失业率不可能一下子恢复到疫情发生前，至少要到2021年末至2022年初才能看到商业地产的复苏。

世邦魏理仕（CBRE）全球首席经济学家理查德·巴克汉姆（Richard Barkham）也表示，工业和物流地产将快速反弹，但大多数商业领域房产的复苏将十分缓慢，比如写字楼和零售、购物中心可能需要两三年才能重新站起来。

至于越来越流行的远程办公是否会导致写字楼从此之后“无人问津”？Everest医疗物业公司创始人林恩（David Lynn）认为，这不太可能发生。他在一场业内讨论会上称：“公司不会轻易放弃已租赁的空间，它们只会以不同的方式使用这个空间。总是有需要用到办公室空间的时候。”

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨则对第一财经记者表示，在德国，还没有出现类似于美国硅谷的趋势。

他说道：“德国没有美国那么多影响力巨大的互联网科技公司，德国的数字化程度也远远落后于中美，之前疫情高峰期，大量企业员工居家开视频会议，导致了德国网络带宽面临巨大的超载压力。德国社会想要实现普遍的远程化办公，还有很长的路要走，不仅是在技术上，在观念上也是如此。”

IQI澳大利亚珀斯分行董事总经理Lily Chong也对第一财经记者表示，毫无疑问，新冠肺炎病毒疫情给社会带来了不可避免的影响，甚至改变了人们未来的工作方式。据当地媒体报道，目前已有近半的澳大利亚人士表示自己正因疫情而居家办公。

不过Lily Chong称，在西澳地区，并未出现大户型住宅需求快速攀升的情况。这或许跟当地的经济以机械、冶金、造船、石油炼制、食品和木材加工等为主有关，与互联网科技业相比，传统工业更需要员工现场办公。

Lily Chong认为，现在很难对疫情给商业地产带来的整体影响作出定论，因为一切仍在剧烈变动之中。她说：“就我个人而言，我相信人与人之间的联系，以及面对面工作对团队的价值，这些都会支撑对办公空间的持续需求——CBD写字楼空无一人的情形不会发生。”

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

复兴中的西澳珀斯获3.5星纳贝尔评级写字楼低价出售

进入2018 年后，媒体上关于西澳经济开始复苏的新闻报道开始多了起来：新的矿业项目开工扩建、失业率下降、消费者信心回升等等。西澳的首府，澳大利亚的第四大城市珀斯也受到了更多的关注。

珀斯的房地产市场，已基本结束从2014年底开始3年多的下跌，开始稳定并有小幅的回升。根据西澳房地产经纪人协会（REIWA）2017年第四季度的最新数据，珀斯都市圈房屋中位价从第三季度的51万澳元（约256万元人民币）涨到52万澳元（约261万元人民币），比上一个季度涨了2%，而成交量则比第三季度上涨14%，有了显著的提升。如您在西澳有购置房产或开设公司的打算，现在正是进入市场的好时机。

在距离珀斯CBD三公里的波斯伍德（Burswood），特丁顿路（Teddington Rd）21号，有一栋独特的两层建筑正在售卖。这栋建筑的选址可说非常巧妙——紧邻通往珀斯机场、奥斯本公园、坎宁谷、西珀斯其它商业区的主干道，同时，坐落在维多利亚公园繁华的咖啡厅和餐厅区，皇冠酒店及赌场，全新的珀斯Optus体育场之间。

特丁顿路21号是一栋建筑面积2,232平方米的办公楼建筑，包括上下两层功能完备的办公、会客、休息区域；地下室设有56个停车位和12间储物室。它于2001年投入使用，并一直保持着良好的状态。

从宽阔的门厅进入大楼，首先看到的是一楼会客厅。中庭采用双层挑高设计，大理石地面直通全透明屋顶，西澳充沛的阳光可以自由地进入这个区域。除楼梯之外，中庭还设有一部电梯连接上下两层，方便行动不便的人士通行。

一楼以封闭式的办公室和会议室为主，二楼则有一大片开放式区域，分隔式工作站可容纳数十人同时办公。这样的功能区划，不仅适合中型公司作为职场使用，也适合作为联合办公场所，供多家小型公司或个人租用。

值得一提的是，业主出于节能和环保的考量，在21号办公楼安装了90KW的太阳能系统。该系统不仅可以充分利用西澳充足的日照时间，大大降低建筑物内的能耗，还可通过添加特斯拉蓄电池做进一步的发展。

因为这个有长远考量的设计，特丁顿路21号获得了3.5星的纳贝尔评级（NABERS）。这个评级对国人来说或许有些陌生，它是“澳大利亚国家建筑环境评估计划”的简称，主要针对办公室的能源效率进行测量和评估。评级较高的写字楼在市场上将获得更高的竞争优势。*3.5到4.5星的NABERS Energy评级与非评级建筑相比，大约可实现2％至3％的市场溢价。

*数据来源：Building Better Returns西悉尼大学关于绿色写字楼财务表现的研究

特丁顿路21号的业主——Clevemont控股企业有限公司，目前正在出售该公司的全部资产，包括本房产。您可以低于市场价的价格，入手这套地理位置优越、功能区划完备并配备高效节能系统的写字楼。更多特丁顿路21号的相关信息请移步至http://www.juwai.com/41218609.htm查看，或致电居外热线400-041-7515垂询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产经纪人John Milton提供

文字：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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曼谷办公楼连涨七年屡创新高但仍是值得关注的投资洼地 | 泰国

虽然租金不断攀升，屡创新高，但曼谷仍然是世界上办公楼最便宜的城市之一。

2013年，位于曼谷无线道路的高档写字楼——Park Ventures Ecoplex的租金突破每月1000泰铢/平方米，引起一阵骚动。如今，租金每月1000泰铢/平方米以上的甲级写字楼都已司空见惯。即便如此，曼谷的写字楼租金仍然是世界上最便宜的之一。（注：按照最新汇率， 1人民币约为5泰铢）

根据JLL最新的“高级写字楼租金”统计显示，吉隆坡的写字楼租金是世界上最便宜的，相当于每月874泰铢/平方米。位居第二的是曼谷和马尼拉，为1020泰铢，其次是华沙1165泰铢和布鲁塞尔1398泰铢。

另一方面，中国香港的写字楼租金世界最高，每月租金为9412泰铢/平方米。纽约位居第二的，价格是5653泰铢，其次是伦敦5624泰铢、北京5537泰铢和硅谷4604泰铢。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

Park Ventures Ecoplex在2013年率先实现了4位数的月租费，此后，曼谷的其他几座顶级建筑也相继效仿（照片:迅达有限公司）

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JLL对全球45个城市超过1000平方米的高级写字楼租金进行了统计对比。其中高层建筑中，取中间区域作为基准。

虽然从2011年开始至今曼谷的写字楼租金已经连续上涨了七个年头，但这里的租金仍然要比亚洲其他的主要大城市低廉，由此地吸引了许多国内国际的公司、企业陆陆续续来这里安营扎寨。

据仲量联行泰国房地产情报中心的数据，截至2017年第三季度末，曼谷的平均每月总写字楼租金达到531泰铢每平方米/月，而在中央商务区的黄金位置，已经达到823泰铢，创下历史新高。

推动租金上涨的原因

中央商务区有限的供应量和的大面积的空置是推高租金的关键因素之一。在2017年第三季度末注册的中央商务区的高档写字楼中，平均空置率为7.8%。这一趋势预计将在短期至中期内继续。

企业对高品质办公空间日益增长的需求也推动了租金的增长。越来越多的企业尤其是科技行业、电子商务公司社交媒体平台和广告业正在寻求交通便利、基础设施完善、人才充沛办公区域，这样的地点能为企业的发展带来帮助。

办公楼建筑质量的提高也是影响租金上涨的原因之一。特别是建筑在能源和环境设计方面标准的提高到了黄金、白金标准。建筑技术更加先进，规格更加完善，物业管理也更加专业，更加注重打造更高品质的办公空间。在这样的情况下，租金上涨是必然的。

目前，一些用于中大型租赁主要写字楼的租金为每平方1000多泰铢，溢价空间可以达到1300 泰铢。另一部分写字楼租金在1000泰铢以下，为大量的企业提供了相对优惠的办公空间。

然而，由于曼谷优质办公空间持续性的短缺，为了应对大量的办公楼需求，目前正在建设中的大多数高层建筑和开发项目预计将大幅提高租金甚至超过1000泰铢。这样的租金价格将远远高于曼谷的平均水平，但仍比中国香港低9倍以上。

竞争优势

为了提供更多高品质的办公空间，曼谷的新写字楼项目力求达到高水准。例如，One Bangkok——由TCC资产有限公司和星狮地产控股(泰国)有限公司联合开发的一个办公楼项目，该项目力求打造出一处环境与能源友好型的高端建筑。One Bangkok拥有白金品质，拥有一系列配套设施和便利设施，这里将成为企业的向往之地。

根据目前的市场状况，One Bangkok和其他一些顶级项目一旦开始预租，将会有很好的市场。尽管如此，高质量办公楼供应的新增不会影响曼谷作为全球最廉价办公地点之一的地位。

亚太地区有着世界上最昂贵的高级办公楼，平均每月租金高达3234泰铢/平方米，高于美洲2477泰铢和欧洲、中东和非洲2273泰铢。由于的办公区租用成本是企业经营费用的重要部分，相对于亚太其他地区，曼谷更具有可负担性，这里作为企业办公所在地具有有很强的竞争优势。

来源：bangkokpos

编译：Shelly Du

悉尼CBD优质办公室抢手空置率创下2008年以来最低水平 | 澳洲

面对澳洲目前的营商环境是环球金融危机以来相对较好的日子，澳洲企业对经济的中期前景较先前乐观，那么自然更愿意拓展业务和增聘人手，到头来所需的办公室空间自然亦要增加。

截至今年9月份的3个月里，除了布里斯班和堪培拉之外，其余各大澳洲首府城市的中央商业区（CBD）办公室空置率均见回落；当中，悉尼的CBD办公室空置率更降至9年来最低水平。换句话说，办公室租金未来可能会因此而水涨船高……

物业顾问公司仲量联行（JLL）表示，今年第3季，澳洲整体的CBD办公室净吸纳4.56万平方米楼面，使到空置率降至10.8%，较高峰时的空置率低了两个百分点。所谓的办公室净吸纳楼面就是：新租出楼面面积+扩租楼面面积-退租楼面面积。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

悉尼CBD优质办公室抢手空置率创下2008年以来最低水平 | 澳洲 — 澳洲整体的CBD办公室净吸纳4.56万平方米楼面，使到空置率降至10.8%，较高峰时的空置率低了两个百分点

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企业增人手扩充写字楼

仲量联行研究部主管巴伦坦（Andrew Ballantyne）表示，如今澳洲企业对营商的中期前景更有信心，而澳洲统计局的数据亦显示出今年来的就业职位明显增加。

引伸去看，公司增加人手，当然需要更大的办公空间。在澳洲各大城市中，悉尼的第3季CBD办公室空置率由去年同期的7.2%降至6%，创下2008年以来最低水平，其上季办公室空置率更是各首府城市中最低。在这一年里，较瞩目的办公室租赁项目，包括澳洲国民银行（NAB）将会在2020年中把总部搬到Wynyard Place，一签就是12年合约。

AMP Capital的办公室及工业用物业部董事事总经理布里斯科（Luke Briscoe）指出，悉尼的CBD办公室租赁市场依然非常强劲，明显的供应不足促使核心区、市中心区和CBD以南地段的办公室空置率降至接近纪录低位。

顶级办公室租务最活跃

布里斯科并称，与那些计划在悉尼CBD物色办公室的客户交谈后，发现优质办公室的确可遇不可求，结果就是降低业主减租的意欲，并刺激优质办公室租金增长。仲量联行澳洲办公室租赁部主管奥康纳（Tim O’Connor）表示，租赁活动主要集中在顶级（Premium）办公室，悉尼和墨尔本的办公室租务查询和活动仍然很强劲，得益于多个行业领域正在扩张之中。

提到墨尔本，CBD办公室空置率从去年第3季的8.9%，降至上季的6.9%，下跌了两个百分点，是2012年初至今首度降至7%以下，大企业如Cbus、AMP和Telstra Super均有所动作。当地的CBD办公室于今年第3季净吸纳5,700平方米楼面，过去2个月里更累积净吸纳多达10.09万平方米楼面。

供应呈不足租金势上涨

奥康纳指出，在悉尼和墨尔本，办公室租户所面对最大的挑战，就是现有商厦的办公室楼面供应短缺，预计业主于未来12个月会缩减租金折扣，从而推升两地CBD办公室的有效租金。阿得雷德的CBD办公室连续第2个季度录得楼面净吸纳量正数，数字是4,100平方米，当中以来自中小型企业的租赁最活跃，空置率降至15.7%。

就算是在澳洲办公室租赁环境最艰难的柏斯，当地的CBD办公室空置率亦由去年第3季的24.7%跌至今年同季的21.8%，尽管其空置率仍是各大城市中最高。柏斯的CBD办公室上季净吸纳了1.61万平方米楼面，是连第4个季度录得正数，累计净吸纳5.14万平方米楼面。

至于布里斯班的CBD办公室租赁市场复苏则在上季中断了，主因是州政府部门的办公室进行整合，致令办公室净吸纳楼面数字呈现负数，录得-1.84万平方米，把空置率由15.5%推高至15.8%。有一点值得留意的是，布里斯班靠近市中心的优质办公室空置率和折扣优惠保持稳定。

仲量联行的办公室租赁部主管巴尔（Sam Barr）指出，在布里斯班，甲级办公室的供应将越趋紧张，整体空置率提高主要是由于乙级和丙级办公室的空置率上升所致。堪培拉上季同样录得CBD办公室楼面净吸纳量出现负值，但幅度相对温和得多，仅为负3,300平方米，把空置率推上到13.4%。不过，当地优质办公室的有效租金（Effective Rent）其实不降反涨，于今年第3季按季上升0.7%，按年计则上涨2.9%。

（来源：澳洲新快网）

责任编辑：Shelly Du

四个英国房地产投资成功项目分析（上）| 英国

上文提到，买方经纪人与传统的房产中介不同，前者会根据客户的需求为您量身定制提供真正有投资价值的房产项目。经过多年在英国房地产投资的实战经验，再加上与各大房地产中介、开发商、金融服务公司及律师事务所等的密切合作，我们累积了不少成功案例，会一连两篇跟各位居外用户分享。

项目一、办公楼摇身一变住宅楼，投资回报率30%

这座三层的办公楼位于伦敦东南肯特郡一个离伦敦非常近的小镇中心，面朝泰晤士河。它建于19世纪，最开始是作为一个庄园，后来改成办公楼，现在属于政府2级保护建筑。这座建筑前面有个很大的花园，在侧面和后面分别有三个停车场，总共占地1770平方米。

业主由于公司搬迁所以希望卖掉这所物业，然而却没有吸引到很多买家。情急之下找到我们公司让我们帮忙卖掉。我们在考察完项目的整体条件后提出先改建成民用住宅然后出售的建议，在做了一系列可行性分析调查之后，业主同意了我们的建议。这所办公物业最终会被改成6个两居室的公寓，4个一居室的公寓，另外在后面停车场的位置会再加建3栋两居室的别墅。

为此我们请来了英国最知名的几个设计师事务所之一的团队帮客户设计了图纸，递交到当地政府。我们预估项目改建完成后有30%左右的投资收益率。客户非常满意，因为这不但解决了办公楼难卖的问题，又多出来30%左右的投资收益率，而且这所受政府保护的建筑也因此得以整修，从而有了新的用途。

英国有很多旧房如同文中的办公楼一样，年久失修，各种设备急待更新，所以往往在市场上估价很低，如果您能够抓住机会买下来进行改造，会在短时间内获得一笔可观的收益，而且因为您真正动手为物业本身增加了实打实可以用眼睛看见的价值，这种成就感跟买房出租等从流通领域赚钱的投资方式的感受是完全不可同日而语的。

项目二丶改建净利润超过100%，还有每个月2,525英镑的房租收益

我们曾经帮一个客户购买了一座位于肯特郡Chatham镇4层的联排别墅。它的地理位置非常优越，步行3分钟就可以到当地的火车站，只需要不到半小时就到伦敦市中心了。

这栋别墅买的时候已经空置了十几年，各种条件和设施都很差。我们给客户的建议是只保留外墙里面改建成四个独立的公寓。客户同意了我们的建议后，我们很快帮客户找到了设计师，而且从头到尾管理运作了整个改建工程。

最终我们建成了3个大面积的和1个小面积的1室1厅1卫公寓，其中一楼的公寓还带一个后花园和可以停两辆车的停车位。后来客户还委托我们帮他们找到租客把4个公寓全部出租出去。从购买旧别墅到第一个租客住进去整个过程用了11个月时间，不包括项目前期3个月申请建筑许可的时间。

投资收益分析：

购买旧别墅的成本£199,000英镑

申请建筑许可的成本£10,000英镑

新建公寓的成本£75,000英镑

今天这4所公寓的售价预计在£580,000左右，净利润超出了100%。目前4所公寓全部出租出去，每个月房租还净赚£2,525英镑。

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投资澳洲第一间办公室的5条建议 | 澳洲

寻找第一间办公室是一项十分艰巨的任务。无论是找市中心摩天大厦内的多层楼、当地购物区或自由职业者聚集区的一间小办公室，我们认为你都需要做各种各样的决定和选择。

那么在寻求完美的首间办公室时，都需要考虑什么因素呢？

选择办公室的5个基本要素

1. 合适的面积是多少？

如果需要更宽敞的办公空间，说明你正在或打算扩大公司的规模。而计算出公司所需要的合适面积至关重要。

商业办公室的租赁通常按平米收费，所以你可能需要冒一点风险。如果租赁的面积太大，会亏本。面积太小，会让员工没有舒适感，又需要搬完他处，再出一笔花费，

因而，找到面积正合适的办公室才是关键。

小贴士：如果你的公司规模还在不断地变化中，在寻找办公室时一定要牢记这一点。如果公司规模小，还有待发展的话，你可以考虑一下共享办公室、灵活的租约和模块化办公室。

2. 考虑布局

时髦的开放式仓房、标准的办公室隔断还是公用办公桌？选择有很多，但是很多因素都会影响最后的结果。

考虑一下目前和未来的规划，我们建议你问问自己：

有放置像电脑这样的所有必需设备和基础设施的足够空间吗？

是否需要带办公用品的办公室？

如果自带办公用品，它们的尺寸与新办公室相配吗？

是否需要独立会议室？

厨房和卫生间够用吗？

业主是怎样规划办公楼的？

固定和临时员工的人数分别有多少？

布局对办公室的运转有很大的影响力。切记一定要将任何的潜在花费如改进、维护和装修的费用考虑在内。根据租约，可由租户和业主共同支付费用，或由其中一方独自承担，所以一定要阅读合同细则。

3. 地点、位置、地段

选择办公室地点的时候需要考虑很多因素，不过最重要的还是要想清楚哪里对公司和员工士气最有帮助。我们建议你问自己以下几个问题：

办公地点需要靠近客户吗？

员工上下班是否便利？

交通便利状况是否良好？

是否有多个泊车选择？

相邻的公司是做什么业务的？

像本城区的文化和设施这些简单的事情将决定大家是否能有个愉快的午餐时光。

4. 阅读合同细则

商业租赁与住宅用房租赁有很大的不同。业主与租户之间的费用划分有变化的可能性，尤其是涉及到维护、修补、装修、公共设施费等问题上。

租金通常按毛租金或净租金收取，也就是包含和不包含常规支出的租金。较大的商业合同一般都有免租期和租金优惠。所以一定要阅读所有租赁合同的细则、征求意见，了解清楚你将要支付的费用，以及它所包含的内容。

5. 实现可承受的价格

如果你想将换办公室的花费降到最低，选择有很多，共享工作空间的方式现在颇为流行。相对来说，像这样按月租赁带公共设施的办公空间的费用要低一些。

同样地，你可以选择租赁而不是购置办公室。还可以租赁像电脑、桌椅、室内装饰品等在内的办公室用品。在通常情况下，较低的楼层（无景观）要比高层便宜。

（据澳洲房产网）

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2. 面积

办公室的面积主要看员工的数目，当前的行内标准是平均每人10平方米。不过，你还要把小型接待处、会议室和其他公司设施所需要面积计算在内。如果有10个员工，那麽，办公室的面积约100平方米比较理想。除了工作空间外，如果你还想划分大型会议室、休息居区、多个工作区和茶水间的话，所需面积将更大。

当然，你也可以选择新式工作空间。

3. 租金

搜索办公室时问问自己一个现实问题：我付得起多少房租？

影响房租的主要因素包括地点、建筑质量和采光度/景观，一般来说，越接近公交设施，房租越贵。

抉定房租的主要因素包括地点、建筑质量和采光度/景观。

设计新颖、现化代的建筑体（带电梯、服务、空调等等）的房租比旧式建筑贵。不过，一些古色古香、经过悉心翻新的传统风格建筑，由于建筑别具特色，因而深受著重创意的租护的青睐。

最多人询问的是有关房产的采光度，以及景观。拥有优良采光和宜人景观的建筑的房租特别贵，如果是公员景或海景，房租就更贵了。

4. 创办成本

第四是创办成本，租房时要预备一笔创业启动金。

所有业主均被要求银行担保以确保能够租用办公室，一般而言，3年的租约需要6个月担保。如果能够向业主提供足够的材务证明，证明业务稳健，担保期可以减少。租金是按月预付，因此租约生效起就需要交租。

另外，法律费用一般是$1000至$2500不等。而保险费方面，你需要购买至少两百万澳元保额的公众责任保险。澳洲办公楼租赁新手指南 | 澳洲

5. 租赁优惠

对租护来说，最吸引人的一定是租价便宜的房屋。

当然，这得是房东愿意提供租赁优惠吸引租护。优惠力度需要根据具体情况而定，需要考虑租赁期、业务类型、空置率等因素。一般而言，办公室面积越大，优惠越多。

房东愿意提供租赁优惠来吸引租护。

如果办公室设备优良，优惠会少一点；反之如果空置率很高，优惠会多一点。有些业主提供8折的租金优惠，有些更高达7折。

小型业主一般提供9折优惠，不够，房产的级别是B级或以下。租赁优惠通常都是租金减免，每月按已协商的百份比扣除，有些业主愿意附送设备。

总而言之…

澳洲房产网建议你按照上述的步骤，利用常识做判断，预留足够的时间处理，租用办公室的过程将非常顺利。

跟住宅房产不一洋的是，商业地产代理可以带你惨观所有出租办公室，即使办公室不是公司旗下的放租物业。

最为最后的建议，我们认为如果找到可靠的、钩通良好的中介，他们将为你挑选合这的办公室供你惨考，你只需要做抉定就可以了。

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