居外IQI非常荣幸与“投资移民知情者（IMI）”再度携手，继《马来西亚投资及移居报告》后联合发布《新加坡安居指南报告》，深化双方在共同编制具权威性的数字化报告上的合作。今次更邀得新加坡第三大房地产公司“橙易产业（OrangeTee & Tie）”参与，以独家数据分析新加坡房市现状。作为亚洲房产科技集团，居外IQI以端到端数字房地产平台为全球华人提供90多个国家700万条环球房源及1.5万多人组成的房产经纪网络；另一方面，居外IQI与“投资移民知情者”同样长期专注于以具时效的资讯和专业数据化呈现的报告，助力读者掌握最新市场动态。
从剖析大量引入外来移民的原因开始，这份报告揭示了新加坡是最适合华人的宜居之地，进而解读如何通过投资丶创业或设立家族办公室等方式移居的详细路径。对于广大希望通过海外房产进行资产配置的投资者来说，本报告也从新冠疫情对房市影响的角度分析了当前及未来新加坡的私宅投资走势，成为您洞察市场先机不可或缺的实用指南。
继上一篇《再谈投资心法｜居外专栏》推出之后，过去一个月，笔者跟香港人一样心情忐忑不安。担心年轻人受到伤害，又担心香港未来的稳定与管治 ，希望形势能够尽快平复！
激情过后，不少香港人会感到危机、担心。许多人都会从新审视人生的规划！亦无可避免改变现有的投资及未来的计划！笔者听到身边不少朋友表示对移民的兴趣增大了。除了传统的美加澳之外，也探讨移民台湾、泰国、新加坡及马来西亚等地的可行性。
最近，乐坛天王黎明自降千万抛售其持有的上水洋房。是否受政治气氛影响？只是巧合而已？还是冰山一角，抛售的业主会陆续有来？若只从供求因素考虑，在低息环境下，香港的楼价很难大跌。但遇上上述问题引发移民潮，又会否令稳如泰山的香港物业市场带来冲击？
香港过去也经历过不少政治及经济危机，例如 1967 年的风波、 1997 年的主权移交、甚至最近 2008 年的金融海啸。楼市虽然也会经历大海浪，最后也能够化险为夷！原本置业机会十分淼茫的准投资者，也许未来一、两年迎来期盼已久的置业机会。如是者，也许应该及早准备，积极汇集市场资讯、伺机出击。相反来说，若对香港前途看淡，也该积极探讨海外置业和生活条件。为未来作部署，最要不得的投资态度是不管身边发生甚么事，一味害怕做决定、害怕投资失利。要知道买有风险；卖有风险。不买不卖也有风险。楼价上升时，就慨叹入市难。楼市调整了，又害怕楼价会继续跌，不敢做决定。结果又错过机会，又要再等下一个週期。
许多人问笔者，投资必胜之道是甚么？其实是人人都懂的方法：低买高卖！量力而为！问题是我们能否突破股神巴菲特所讲的心魔:贪婪与恐惧。投资的内功心法离不开独立思考、抗衡专家（包括笔者）和朋友的「忠告」。积极搜集资讯、勇敢地作出自己合适的、理性的投资决定及付诸行动！
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继上一篇《房产投资的内功心法｜居外专栏》推出之后，香港投资市场受中美贸易纠纷及最近引发的持续民意所影响，弥漫着不明朗因素。
不少投资者都会在讨论及预计：中美贸易最近重开谈判能否达成协议？会估计不同结果带来的影响会怎样？美联储会否减息？今年内会减息几多次？股市因何会上升？楼价又会否持续上升？
投资者为了赚取最高的回报，会就身边发生的事情，作出种种预测，这时很自然的事。但人生不如意事十常八九，预测往往失准。即使今次估中，下次也未必。事实上连股神毕菲特也无法保证每次投资预测都能命中。
在投资市场上，笔者也发现不少失败者，也曾经有过光辉的业绩。但过往的成功，反令投资者容易头脑发热，为自己是超人，具有特殊天份、具备了什麽“撒手锏”。在投资市场可以无往而不利，实情往往是运气而已。
韩国有一位世界排名第一的棋手，名李昌镐。他下棋的最大特点是从不追求“妙手”，即是从不给对手“致命一击”的精彩棋着。反而，他只追求每次下棋都有 51% 的胜率。看似平澹无奇，但能积聚优势于点滴，化危机于无形。
笔者喜欢踢足球，都会很欣赏守门员的精彩扑救。但顶尖的守门员应该是后防的指挥家，观察对手前锋的进攻模式，协助后卫做好防卫规划，便能防止对方攻门。没有射门就没有失守的可能。
我们必须承认自己的看法及预测一定会有错误的可能，也需为错误作出应有的准备及防范。
投资房地产比较容易，波动较少。只要做好预算，量力而为，失败的机会很低。 笔者见到最多的失误，就是错判形势，认为楼价已达顶点，沽出自住物业业，改为租用物业，待楼价回落后再上车。可惜，楼价短期回落后又再不断上升，为了不肯承认错误仍然坚持己见，眼中只见到楼市的负面因素，对正面因素视而不见，损失最大的还是自己。
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近日，考生们开始进行高考志愿填报，除了选择国内的大学，还有一些考生将目光投向了国外高校。
近年来，国外高校对中国学生的接纳度越来越高。澳大利亚、英联邦国家很早就认可了中国的高考成绩，美国部分高校近年来也对中国高考成绩表示认可。拿到高考成绩后再出国留学，成为很多考生的选择。
据媒体报道，近日，美国新罕布什尔大学（University of New Hampshire）宣布，将允许中国学生凭借高考成绩报读该校。这所学校也成为承认中国高考成绩的第一所美国公立大学。该校目前已经开通了微信公众号。
近年来，中国高考成绩在国际上逐渐获得承认。金吉列出国留学咨询服务有限公司海南分公司总经理于振强接受记者采访时表示，除了美国新罕布什尔大学外，旧金山大学、伊利诺伊理工大学等其他6所美国大学也接受学生凭借高考成绩直接申请入读。澳大利亚、法国、新西兰、德国、西班牙等超过20个国家和地区的高校也认可中国的高考成绩。
“近年来，越来越多的国家认可中国高考成绩。许多中国高考成绩优秀的学生被这些大学录取后表现优秀，更坚定了这些学校继续招收中国学生的信心。”于振强认为，希望能招收到优秀的中国学生，是许多外国高校认可中国高考成绩的主要原因。此外，越来越多的中国家庭有条件自费将孩子送到国外留学，引起了国外大学对中国学生的重视，这也是中国高考成绩逐渐受到认可的一大原因。
于振强表示，国外高校认可高考成绩，为国内优秀学生出国留学提供了便利。在各国国际学生留学费用普遍上涨的情况下，减少中间环节、缩短准备时间就节约了不少费用，这对于许多中国学子来说很有吸引力。
业内人士提醒，虽然中国的高考成绩获得了许多国外高校的认可，但它仅是衡量学生学业能力的标准之一，出国留学光有高考成绩还不够。国外高校的录取标准、教学理念和国内不同，要进入国外大学尤其是比较知名的大学，学生还要经过标准化语言考试和面试等环节的考核。学生和家长应认真了解目标学校的申请要求，做好充分准备，增加录取几率。想申请到更好的国外大学，优秀的语言成绩，丰富的课外活动经验、实习经验等都是必不可少的附加条件。
目前，中国考生想要在高考后出国留学，有多种方式可以选择。据介绍，第一种是走“双录取”之路，也叫做“有条件录取”，主要针对没有托福和雅思等语言成绩又想出国留学的学生；第二种是针对很多学子的语言能力尚未达到学校的直接录取要求的，可以先去读 “桥梁课程”。很多学校会开设语言强化加基础学术课程一类的“桥梁课程”；第三种是先读国外大学的学士学位预备课程，这种无需高考成绩；第四种就是凭借高考成绩直接申请读大学。
“目前，中国学生可凭高考成绩直接申请许多大学，但是这对于学生的学习能力、英语能力、独立生活能力及心理承受能力等都提出了较高要求，并不适合每个学生。”于振强提醒。
业内人士建议，高考后希望能直接入读海外高校的学子，首先应客观评估自身条件，切忌因为直接入读海外高校的申请时间较短等原因盲目跟风； 其次，接受中国高考成绩的外国院校名单、专业、高考分数要求等诸多信息每年都会有所调整，申请前应了解清楚，以免信息有误导致申请失败；第三，雅思成绩达到6分或6.5分，是很多高校对学生英语成绩的要求。
拿到高考成绩后，除了以上直接申请出国留学的方式，还有一些间接方式可供考生参考，比如选择中外合作办学的学校与项目。于振强认为，合作办学的优势就是可以在家门口享受国际化的教育；留学则是直接进入目的国，真正体验其它国家的教育和文化，可以进一步拓宽孩子的国际视野，提升独立自主能力和语言能力。
去年，中国学生陈金辉高考后前往新西兰，读了一年的语言学校后被奥克兰大学录取。他表示，“高考后留学对于很多学子来说，存在着巨大的挑战。告别父母到国外读书，锻炼了我的行动力。”
陈金辉提醒，高考后决定留学，留给考生做决定的时间不多，可能会感觉比较仓促。如果对国外教育模式和理念缺乏充分了解，还需要提前补补课。
业内人士建议，高考后，想出国留学的学生，首先要提前做好规划，包括对大学的选择和申请时间规划。家长可以借助互联网进行海外咨询，充分了解孩子对出国留学的意向。每个国家都有不同特色和优势，比如新西兰的工作签证政策很诱人。目前新西兰在拟定最新的工作签证政策，大学本科毕业后能获取3年的工作签证；美国和加拿大的名校很多，可供选择的余地比较大。
“目前，有部分留学机构声称不需要托福或者雅思成绩，学生就可以上国外名校。其实，这只是学生在申请学校时不需要托福或者雅思成绩，去国外上大学后还是要花费额外时间来学习语言课程，这种语言学习课程无疑会给学生增加时间和金钱上的成本。因此，在学校的选择上，学生和家长要擦亮眼睛，适合自己的才是最好的。”于振强提醒。
于振强表示，“除了要做好充分的语言准备，高考后想出国留学的学子还应该学会基本生活技能，培养独立、自律等自我管理能力。
澳大利亚：近30所院校认可中国高考成绩，包括悉尼大学、澳大利亚国立大学、莫纳什大学等7所澳大利亚名校在内。澳大利亚高校专门设立了高考分数线。名校一般要求一本线以上，其他学校一般要求二本线以上。成绩在分数线上的学生可申请直接入读本科，无需读预科。澳大利亚高校对学生的英语要求很高，除了高考成绩，还要有雅思或者托福成绩，高考英语分数并不能等同雅思成绩。
加拿大：加拿大对高考成绩的要求相对严格。例如：多伦多大学、UBC、麦吉尔大学、麦克马斯特大学、滑铁卢大学、西安大略大学、阿尔伯塔大学、维多利亚大学等学校没有对高考成绩提出具体要求，但如果成绩低于一本线，录取成功率就相对较低。
德国：德国非常重视中国的高考成绩，德国大学本科的直接入学要求申请人具有小学至高中12年的学历，并通过高考，“211工程”院校本科至少修满1个学期，普通高校本科至少修满3个学期。
法国：法国院校承认中国高考成绩，但不以高考成绩作为唯一录取标准。学生要提供450分或以上的中国高考成绩、达标的法语考试成绩、高中毕业证等。
新加坡：新加坡大部分高校要求申请人提供中国高考成绩，分数越高，可申请的学校就越好。想上新加坡国立大学、新加坡管理大学和新加坡南洋理工大学3所公立大学的学生，中国高考成绩要在一本线以上，且语言成绩要达标。
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来源：海南日报
责编：Zoe Chan
大家知道，泰国不是移民国家，而泰国政府规定，非泰籍人士只能购买公寓，那么我们可以通过泰国公司名义去持有永久产权的别墅。居外网做为专业的海外房产投资平台可帮您解决这些问题，助您创建完美的泰国第二家园。
基于法律：
1、在泰国，非泰籍人士购买泰国房产落户到个人名下的房产只有公寓性质的物业。
2、非泰籍人士除购买泰国公寓以外的其它类房产（土地、别墅）是不可以落户到个人名下的，只可以落户到泰籍人或在泰国注册的公司名下持有。
3、非泰籍人士在泰建立公司，除非一些极其特殊的企业外，非泰籍人只能占有不超过49%的股份，至少需要找两个以上泰籍人士作为股东，持有51%股份。
居外精选泰国房源1：曼谷泰式风格两层别墅
位于曼谷素坤逸路67号门控社区内。宁静雄伟，现代设计；大型泳池，林景花园。临近Prakanong轻轨（步行距离）丶Ekkami和Thong Lor的生活区和娱乐区及精品餐厅。点击查看房源信息
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1、找一位泰籍公民，用他的名字（比如说和泰籍公民结婚）持有，这种方式下，只要没有和泰籍伙伴分手，就一直可以使用（土地、别墅）。但用这种方式，泰籍人士才是产权拥有人。
2、按照泰国法律，注册登记一家公司。由您做唯一签字法人，然后把（土地、别墅）等产权放在该公司名下。且签署股东协议公司的所有业务，关停，转让，股权分配等都由法人决定，无须告知或者其他股东同意。这种方式您拥有绝对的操控权和决定权。
注册一家泰国的公司和国内区别不大，找一家有经验的代理机构即可完成注册，一般只需要提供个人护照复印件，签几个字，然后由代理机构提供泰籍股东的名额。注册之后交给会计打理每月税务申报，每年维护费用约3,000元。
备注：公司不推荐从事任何商业经营活动，只单纯持有房产。
1、找权威律师事务所。拥有从注册公司—找泰国股东—手续完成—产权过户—税务申报等服务的师事务所。
2、在律师常规操作上，一般泰国股东，一般来说律师会负责解决，会有一些很低廉的费用。
3、律师会要求泰国股东签署相应文件，推举您为唯一签字法人。
同时，泰国股东会签署一个股权转让协议由您保管，根据需要您可以不需要通知他们，而自行决定股份比例调整以及股权转让等商业活动。
1、购买开发商新的别墅项目
2、购买二手别墅，这样选择性更大，也更加快速的拥有您称心如意的别墅。
3、先购买土地，然后在自己土地上兴建别墅，别墅设计依您而定。
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与外籍人士在泰国购买公寓不同，外国人在泰国购买别墅手续会更为简便！
过户无须泰国银行开具的境外汇款证明。您的资金来源，资金额度，付款方式等等，不会受到任何限制，买二手别墅一般半天内便可以顺利的实现过户。
付全额买公寓办理手续：
贷款买公寓流程：
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别墅过户：
1、别墅（土地已经在泰国公司名下，仅需要去DBD 类似工商部门做公司法人变更即可，不需要通过土地局（land office）手续齐全的情况下，当天即可完成，费用低廉 （10,000泰铢） 。
2、别墅（土地）在泰国人名下，就需要注册泰国公司然后购买，这样会产生相应的过户费用。根据持有时间和其他性质一般过户费是政府评估价的3-6%之间，一般买卖双方各付一半。
来源：新浪财经
责编：Zoe Chan
商业地产往往涉及金额较大，因此许多有意投资商业地产的朋友都会面对贷款这一问题。笔者在帮助客人投资商业地产时，也经常被问及有关贷款的事宜。虽然本人不是从事贷款业务的专业人士，但是凭借从事了多年商业地产的经验，依然可以从一个商业地产经纪的角度给出一些普遍的建议。当然，如果您想要获得更专业的指导和更具体的技巧，那还是一定要询问专业人士。
以下这些都是很多投资商业地产的朋友都会犯的错误，甚至连很多投资老手都可能碰到这样的问题。而这些问题，很可能让他们错过许多优质的投资机会。
很多朋友会有这样一个想法：既然我能花自己的钱来投资，为什么还要贷款，然后付利息？
的确，每个人和每单投资都千差万别。有些朋友的资金比较雄厚，可以为投资商业地产提供足够的资金支持。而且并不是所有商业的投入都会高得让人难以企及。所以如果哪位朋友觉得不用贷款也能投资成功，那自然也不能算错。
>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费
但是不贷款也意味着自己身边的流动资金减少了，那会给为未来的生意带来不必要的财政压力，也会带来更多不确定的风险。一旦发生什么突发状况，那就只能试着在短时间内获得贷款来应急。而在这种情况下贷款很有可能会对自己不利，甚至根本无法获得贷款。
从这点上说，早点寻求贷款，不仅仅是为了投资，也是为了规避可能带来的风险。
和第一点类似，很多朋友不希望借太多的钱，最简单的理由是借的越多付的利息也会越多。这种想法肯定不能算错，而且在投资时小心谨慎，这也是对的。但是如果对一个项目的投资成本预计过低，以至于贷款过少，那就有可能让投资人陷入一个进退两难的困境——如果放弃，之前的投资就打了水漂。而如果继续，就意味着可能要继续贷款，以追加投入。而在这种情况下贷款，就像第一点中说的，同样可能对自己不利。
有些朋友可能觉得商业地产明码标价，想估算投资成本很容易。其实不然。比如有些朋友购置农场，那就必须考虑农具翻新和种植、饲养等生产成本。如果购置学校，那还要考虑教学设备和楼舍翻新的成本。此外，还有搬运、停工所可能造成的开支或损失。总之，预估一个支出情况。
造成有些朋友可能贷款太晚，或者不敢多贷的原因就在于贷款利率。毫无疑问，贷款利率是一个相当重要的问题，但这绝不是贷款的重点。整个贷款过程中还有许多更重要的问题值得关注。比如：
这些问题都要比贷款利率来的重要。有些朋友在贷款时没有仔细审查这些条款，尤其是一些投资经验不太丰富的朋友。他们可能觉得这都是些无关紧要的细节。或者说，这些条款每家贷款机构都一样。这是个很大的错误。实际上，不同的贷款机构给出的条件可能千差万别。
俗话说，天上不会掉馅饼。如果你在贷款时看到某个机构要你付的利息比别家的低，那你就更要仔细阅读这些条款了。所以最好的办法还是货比三家。
很多华人朋友可能相信这样一句俗话，叫无债一身轻。所以在贷款后总希望自己能赶紧把欠债还清。当然，借了钱肯定得还，减少负债肯定也是一件好事，但有时候过于着急地还贷可能并不是一个明智之选。理由同样是，这样可能会造成资金短缺。或者，这些钱仅仅用来还债，可能还不如拿来继续投资，这样反而能获得更多利润。
当然，这不是说不完全应该趁早还清贷款，而是说在做选择前需要进行仔细比较。可能造成资金短缺的风险，或者如果用于继续投资所可能带来的利润，较之提前还清贷款所节约下的利息成本，究竟孰重孰轻。如果你觉得此刻继续投资，或者手上留点活钱对你更加有利，那就别急着还债。
一个优秀的商业地产的经纪，往往都能发现许多具有投资潜力的暗盘。投资者也往往能认识到这些暗盘的价值。但是如果是一些投入比较大的项目，如果投资人不能获得贷款，那依然会坐失良机。
其实要获得贷款并不是特别困难。首要的问题就是讲明这一投资的价值与机会所在，以及如果你取得贷款，你将如何运用这笔款项。在商业地产方面，最重要的是让对方相信你的判断是准确的，并且你有能力及时还款。
有时候，投资商业地产的主体有时候并不是个人，而是一家公司。比如要买一处新的酒店、学校，甚至一栋办公楼。这时候作为经营者，对于自己公司的财务状况就一定要十分注意。有些朋友可能在中国经营生意十分成功，但是因为不熟悉加拿大的财务制度，同时又因为工作繁忙，所以财务状况略显混乱。这在贷款时是很致命的。
保持一个良好的财务记录在加拿大相当重要，包括年终的财务报表。而一个凌乱的财务记录不仅可能让自己对企业的情况造成误判，在贷款时也会让你无法提供有效的文件，或者让信贷机构怀疑你的经营管理能力，以至于根本无法获得贷款。
避免这种情况最好的办法就是雇佣一个专业的会计，同时选择一位专门从事财务管理的顾问。这是管理公司财务的需要，也是能获得贷款的保证。而且就像我们曾经在《海外商产投资101：搭建决策顾问团队秘诀》里所绍过的，一名优秀的财务顾问本身就是一个商业地产投资团队中不可缺少的人物。
责任编辑：Zoe Chan
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实际上，对于买家来说，如果他们在今年年底才买房，大多数情况下，由于购房程序会需要一段时间， 这通常使客户不能够在圣诞节前搬进房子，这也成为了购置房产的主要障碍。
然而，在12月购置房产的竞争仍然激烈，所以对于那些想要在本月通过拍卖来购入澳洲房产的买家来说，这里有一些最好的建议，可以帮助您节省数千澳元的成本，并帮助您避免在圣诞节前的房地产拍卖中错失良机。
如果下一次开放日超过了三天，客户可以直接向中介提出私人看房要求，而不是等待到再下一次的开放日，因为通常想要在12月购买房产的人时间安排是很紧迫的，并且房产会被尽快出售。
如果您希望在拍卖日前提供一个可观的报价。
在过去的12个月里，例如悉尼东区这样的优质地区经历了几个月高达45%的拍卖房提前完成交易。如果业主期望在年底前完成出售，年底时期的紧迫性对买家有利。
1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak和John Anderson的办公室拍卖清盘率比2017年高出92％。John Anderson提到，如果你可以在拍卖日前购买房子将是一大优势。
一年到了这个时候，买家通常会在营销期的首7-10天内向拍卖物业出价，所以如果你是买家，而且看中某套房子，就不要等待拍卖当天才行动。
在拍卖日前提前完成交易的房产实例：
传统上在新南威尔士州的房产交易清算期是6周（42天）。然而，要求缩短结算时间是值得的，因为大多数卖家都希望尽快完成销售，这也可能意味着你来得及在圣诞节之前搬家。
来自1st City Woollahra and Paddington的Simon Doak表示，一年到了这个时候，业主往往会感到有点疲惫，并开始优先考虑其他事项，如圣诞节和学校假期，所以较短的清算时间在这个时候更容易被接受。
在拍卖日之前，向中介咨询他们发放了多少关于这个房源的建筑报告，以及多少正式合同。这样通常情况下，比起在拍卖会当天凭空猜测参加人数，你可以更加准确现实地估计市场对这个房源的兴趣。
记住，特别是在圣诞前夕的周末，交通会更加繁忙。因此买家最好允许额外10-15分钟的交通时间，避免因为拥堵错过拍卖会。
根据过去的情况，整个一月至二月初是悉尼房地产拍卖节奏最慢的时间。所以，如果你急需立刻买下这套房产的话，可能需要把这个因素考虑进去，避免这个时间段。
责任编辑：Zoe Chan
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在进行重大的商业决策时，组建一个顾问团队往往是非常有必要的。尤其是进行类似商业地产这样的投资时，由於涉及到的专业知识异常庞杂，并且投资成本偏高，所要付出的後续心力也较大。因此一个完善的顾问团队就尤其重要。它能帮你省去不少麻烦，也能节约大量的时间和成本。同时顾问团队还能帮你规避风险，避免许多不必要的开支和可能带来的负债。
了解你的顾问团队必须具备哪些特质，知道他们可能怎样帮助你，这样才能正确发挥他们的作用，并且为制定投资策略提供积极有益的帮助。
顾问团队中的成员必须是专业人士，并且能够花费足够的时间和你一起工作。他们最好要有丰富的商业地产交易经验。如果你有一个长期合作的，深受信任的专业人士，比如一个优秀的商业地产经纪，他/她往往还会向你推荐其他适合的人选。
在上一期中，我们介绍了一个顾问团队中最主要的六类人，地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商，以及效率运营专家。其实还有两类人，可能平时我们不太重视，但也同样能在团队中起到作用。这次我们就来着重讲一下他们。
许多银行，在对投资人进行贷款时都会要求投资人出示一份环境评估报告。这份报告内容就包括了先前的业主是否对物业造成过污染。
由於倾力污染的成本可能会相当的高，所以对环境咨询公司来说，一位具有相当资格和经验的环境评估人员，可谓至关重要。这个人可以对该处物业的环境条件作出明确的结论，并根据这些结论作出结论做出相应的判断。而一旦发生错误，也能应承担责任保险，并且给出补救方案。如果您在投资商业地产时，没有认识这样一个人，那麽可以找银行代表或者地产经纪，来帮助推荐一位。
虽然贷款给你的银行可能并不需要对建筑条件本身进行评估，但最好在团队中还是有一位这样的人。这就类似於购买住宅房屋时的房屋检查，对建筑条件进行检查可以帮助你发现一些隐藏於建筑之中的问题，从而保证你的投资决策更准确，冒的风险也更小。
所以概括一下，在选购商业地产时，一个完整的顾问团队，需要包括这些人——地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商丶效率运营专家，以及环境专家，和建筑条件检察人员。
那问题来了。有了这些人，我们该怎麽合作，才能发挥出各自的作用呢？
首先，得有个好的投资项目。
无论是将商业地产本身作为一个投资项目，还是利用商业地产给自己的投资寻找一个经营场所，项目本身的好坏才是决定最终盈利与否的关键。任何投资人都必须清楚，自己究竟要做什麽。这是一切投资成功的先决条件，能对此负责的只有投资人自己，而不是任何一位商业地产顾问团中的成员。
其次，在合适的时候找合适的人。
我们之所以需要在购置商业地产团队，就是为了通过专业化来避免投资中所可能产生的风险。所以我们必须在最合适的时候找最合适的人。比如一开始，您可能需要先找会计师和银行代表，来磋商有关钱的问题，制定一个预算。
你的银行顾问会告诉你，你能获得多少贷款。而会计师则会给你许多税务和财务方面的建议。比如说，最基础的一个问题，购买这处商业地产可能带来的好处和风险。
然後有了明确目标之後，要通过地产经纪了解本地市场。这步特别关键。因为很多好的投资项目，其信息并不对公众开放。
这里要特别注意，许多专业人士的知识领域会有交叉。但他们毕竟不是专业人员，在需要专业建议时，专业人员的意见是无可取代的，即便你对一个人很信任，或者其本身能力也非常之强，但只要这位所给出的建议不在其专业领域之内，那麽这就不能算一个十分有价值的参考意见。
再次，尽职调查。
团队中有许多人物是负责调查，或出报告的。其中首当其中的就是地产经纪。一个好的地产经纪需要能满足你在购买商业地产时全方位的需求。无论是选址，交通（找到一处周围有，或没有高速公路的物业），周边有没有配套商业（比如某些零售商可能需要靠近供货商），或者是选择的地方是否便於顾客和员工前往。这些都必须在地产经纪的考量和调查范围之内。一个优秀的地产经纪，甚至会把企业未来的发展前景都考虑在内。所以找到一个好的地产经纪，不仅是商业投资的成功，甚至整个生意都能省心不少。
一旦你找到自己心仪的物业，尽职调查更是关键所在。再次重申，一定要找一个环境问题的专家。这在华人朋友中可能很不受重视，但其实这非常重要。还有，就是一定需要一份最近的环境评估报告，或者直接做一个调查来确定这处物业是否具有污染问题。同样的，获得建筑条件评估也是非常重要的。即便银行贷款时不要求，为了减少自己的投资也应该要一份。
最後，是正确的规划。
这就是需要效率运营专家的地方了。很多企业会忽略选址或搬迁过程中损失的隐性成本。比如员工和生产停工丶新标识和设备丶土地转让税和法律费用，甚至仅仅搬家都有可能对员工士气造成打击，尤其对一些上班路远出行不便的员工，这也应该被考虑在内。而为了减少搬迁後改建所带来的麻烦，最好的办法就是在顾问团队中加入“建筑承包商”这一角色。对於搬迁或选址过程中所能遇到的突发状况，最切实有效的做法，就是预留出10%-5%的费用作为应急资金。
事实上，从顾问团队组建之前，一直到顾问团队一切就绪，作为投资人还应该始终记得问自己一个问题——我在此时此刻购买一处耗资不菲的商业地产，是否真的合适？如果觉得合适，那就不要犹豫，赶紧去做。如果觉得不合适，那麽就应该再等一等。没有人必须火速进入购买环节，尤其是投资人，三思而行总是明智的。
给商业盘买家的三点建议：
顾问顾问，决不能顾得上就问，顾不上就不问。顾问起到的作用必须始终伴随投资过程。一开始要和银行代表谈论能获得多少融资。也要和会计师核对账目，以确保资产负债表是有序的，并且对税务进行优化。找到一个好的商业地产经济，就意味着找到一个好的商业暗盘，然後就能找到好的专业人才。可以说，投资商业地产的每一步都离不开顾问。
商业地产的地址至关重要。一处好的地址可能决定整个投资的成败，所以作为投资人一定要想清楚自己的需要。而一个好的商业地产经纪，也总能介绍给你最合适的商业盘，尤其是一些不对外的暗盘。
这里不仅仅是指专业人士和顾问团队做的调查和评估，还有投资人自己必须做的调查，甚至包括对这些专业人士资质和能力的调查。比如要找一个承包商，那最好去走访一下他曾经的客户，看看他们对他口碑如何。要找一位好的地产经纪，就要看一下他曾经做过哪些优质的商业盘，听听业内对他的评价。
责任编辑：Zoe Chan
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今天居外专栏作家来教您一个澳洲房产界专业术语，“Gazumping（抬价敲诈）”……
对于任何计划在澳洲置业的买家来说，房产交易中的“Gazumping（抬价敲诈）”一词，大多数人并未真正理解，也不希望听到或碰到这种遭遇。
简单来说，卖家接受买家的出价后，又改变主意，决定接受其他买家的出价——通常更高，即发生“Gazumping（抬价敲诈）”。
许多买家在购房谈判过程中都碰到过被抬价敲诈的悲惨遭遇，他们很想知道如何改变做法，才能避免错失心仪房源后的失望和沮丧。
这里重点强调许多买家的一种常见误解：他们认为，当卖家接受买家的出价时，交易就完成了。
事实并非如此，尤其是在房地产市场大热时。买家经过一番激烈的竞争才能购得心仪的房产，而卖家只会心花怒放，放弃与其中一位买家谈判，转而接受另一位买家的出价。
这是一种非常不幸的窘境，许多买家不理解怎么会出现这样的结果。
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成功购得心仪的房产，避免被抬价敲诈的唯一方式是，买卖双方通过签署售房合同，明确买家的出价和卖家已接受该价格，同时在合同附件中约定一定金额的订金——通常为10%。
然后可以立即执行合同交易。再然后，房子就是您的了。在执行合同交易之前，严格来说房子仍在市场上销售，无论您与销售代理、律师或卖家达成了怎样的口头协议。
因此，在您的代理商确认交易完成之前，千万不要以为大功告成，可以买一瓶昂贵的香槟庆祝了。
如果卖家见过您，并且亲自接受您的出价的话，他们通常更难抬价敲诈您。
切记，“笔杆子比枪杆子更硬”！在任何房产交易谈判时，都务必向您的房产代理商和律师提供完整的书面材料。
（请点击以下链接，从新南威尔士州公平交易厅（NSW Department of Fair Trading）网站上了解更多“Gazumping（抬价敲诈）”相关信息。）
祝您好运，愿您购房谈判顺利。
作者：罗伯特·克拉里奇（Robert Klaric）
克拉里奇合伙物业咨询公司（Klaric Partners Property Consultants）
罗伯特和莉奥妮克拉里奇（Robert & Leonie Klaric）
国际物业专家，获奖顾问
最畅销书《物业专家的秘密》——您的房地产生存指南的作者
www.thepropertyexpert.com.au
责任编辑：Zoe Chan
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
有过买房经验的朋友一定知道，地段的好坏对房屋的投资价值和升值前景可谓至关重要。可如果要和商业地产比起来，这些影响就只能是小巫见大巫了。在投资商业地产时，发现一个好的地段可能让区区几十万的投资获利百倍，而一个糟糕的地段也可能让上千万的投资血本无归。
投资商业地产时，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段。当然，这只是理想情况。实际上这么完美的地段可谓少之又少。因此怎样选择地段，对于影响地段优劣的不同因素需要怎样取舍，这就非常考验一个投资者的商业眼光。
下面就是一些挑选投资地段时所需要注意的原则。
在选择地段方面，投资商业地产远比购买自住房要复杂得多。不同种类的商业投资对地段的要求各有不同。比如，你如果要购买一处现成的物业来从事零售业或者餐饮行业，那你挑选的地方就必须有足够多的停车位和和足够方便的行人交通，另外物业本身还得配上有吸引力的装饰。如果选在交通要，那还能引来不少过路客。比如笔者目前手中有一处待售的著名连锁餐厅租用物业，就位于大多伦多西部的交通枢纽位置，且售价仅100万。在成本较低的商业地产中可以说是一个相当理想的选择。
一般来说，一些大品牌就很注意这个问题。但凡是有人气的路口都会有他们的分店。因此如果您的财力足够雄厚，甚至可以考虑投资购买整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投资回报往往也能够保证。比如笔者手上的另一处占地近5英亩的Plaza，就位于密西沙加的繁华地段，其上还有Mr Greek, Thai Express等多个加拿大著名的连锁餐饮品牌，因此也是投资商业地产一个不错的选择。
如果您从事的是小型的批发行业或者制造业，那地段和客流相对不是那么重要了。但是您必须确保自己的经营符合政府在区域规划方面的规定。此外，还得考虑这个位置是否利于员工上下班，以及是否能在周边找到合适的雇员。
而对于那些个人的、专业化的，或者创造性的工作，交通要素就更加重要了。而且无论是买是租，这些企业通常都需要一栋写字楼或一间办公室，而且还要有足够快的网络。对这样的企业来说，留住员工是关键。因此选择市中心商业区，或是交通枢纽的位置往往会带来不小的战略优势。
如果您有意投资商业地产，并且找到了一块地段合适的地皮，或者在合适的地段找到一套现成的物业，那么您还得问自己另一个问题：“它是否需要翻新改建？”
如果您选择的物业是租用的，那么您就必须和物业的拥有人商量这个问题。如果对方不同意，那么很遗憾，这不是一个合适的地点。如果对方答应了，那么您就需要制订一份合同，写明哪些事情需要完成，明确的最后期限，以及不按时完成工作的惩罚。这些条款需要写在租约上。
如果您是要购买现成的物业，那么就得聘请有资质的检查公司，来对建筑进行评估。评估内容会包括建筑本身的缺陷，以及建筑内部和周边环境是否有污染。评估的结果将会是选址的重要参考，也会是和买卖双方谈判的焦点。越早意识到这些问题，今后就能避免越多的麻烦。
另外，在选址时还要注意，无论完成翻新的人是谁，都可能受限制于当地的法律法规。一是受限于当地的分区规划（在某些区域可能不允许从事某些行业），二是房屋本身可能是历史建筑，或者受到特别的保护。这种情况下，对房屋的改造必须获得特别的批准。有时候，即便是一些很小的改动，也需要经过许多繁琐的流程，而且最后还未必会通过。因此如果投资这样的物业，就必须要谨慎选择。
这点对于学校、酒店之类的地产投资尤为重要。而如果你是想投资这些的行业，那么不仅要考虑地段和客流，更得考虑设备的问题。比较稳妥的办法是购买一处现成的学校或酒店物业。对这类投资而言，配套设施是生意成败的关键。购买现成的带有设备的物业能省去不少精力和风险，从整体上讲是有利于节约成本的。
比如最近笔者在安省汉密尔顿市，临近麦克马斯特大学的一处内部盘，有两栋总面积近3英亩的大楼就颇受一些实力雄厚的投资者的青睐。其中最重要的原因就是两栋大楼设施齐全。其中的一号楼很适合作为教学主楼，高科技现代化教学设备一应俱全，还有一个134座的大礼堂。而另一栋楼不仅能作为教学楼，还可以改建为宿舍、医院、养老院、托儿所等多项用途。
在加拿大，地方自治程度很高，不同区域的税收可能大相径庭。在选址时一定要弄清需要缴纳哪些税，还有需要有哪些基础设施，以及和这些设施相对应的养护和维修责任。比如，互联网，垃圾回收，门前道路的养护，还有电力和天然气，这些都是在投资和选址时应该考虑的。
在选址时，最好是留下一些空间，以备今后的企业成长。但一个很现实的问题是，在企业扩张之前，您必须为一些空余的空间支付额外的成本。所以，比较合适的办法是，做一个空间上的规划。在选址时将空余空间控制在适度的范围之内。而且在企业规模扩展之前，最好能把这部分空间先给利用起来。在这点上，一个好的企业计划至关重要。
就像之前说的，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段。但是这些要求往往不能同时满足。如果同时满足，那又意味着价格高昂。这个时候您就必须区分什么是自己“需要”的，什么是自己“想要”的；有哪些是必不可少，而又有哪些是锦上添花。
这个问题在购买一栋现成的商业物业时表现的尤为明显。因为物业里附带的配套设施会影响价格，很多时候你还很难不要这些设施。这时候，您最好列出一份必备清单。如果某处物业或者某块地皮不符合“必备条件”，那么最好是毫不犹豫地把它排除。这个必备标准也不宜太过繁琐，必须明确这些真的是“必不可少的底线”。否则几乎没有什么物业会完全符合要求。
一个最简单的取舍办法，是给每个物业打分。物业的每一个特质都可以用分数做比较，从1（最差）到10（最好）的列出每一项的评分。当然，物业不同的特质对今后经营的重要性也是不一样的。比如一栋现成的写字楼，可能它的接待区非常完美，但在你未来的经营中，接待区可能不是那么重要。所以如果您对自己的经营领域非常了解，对未来的企业规划也非常清晰，那么在计算时就应该给每一项特质加权。最后计算出来总分最高的那处（或者那几处）物业，就是您所应该选择的。
无论你购买的是一栋现成的物业，还是一块可供开发的空地，除了了解它的外形、位置、价格等信息，更重要的是要了解自己的需求，以及自己能够承受多大的开支。如果您已经有了一个清晰的商业计划，那么您一定知道自己会在租金和贷款上花多少钱，需要购进那些设备，对物业做出那些改造，以及当地的税收情况怎么样。对这些的详细分析，可以让您知道，自己是更适合买一套物业来做商业投资，还是租用现成的物业。
一般来说，租赁可以让您拥有更多更灵活的资金。当然，在未来租金很可能上涨。而购买一套物业则会提升您的企业资产，但一来一次性开支会更大，二来还有抵押贷款的问题。
这种情况下，最好的选择是寻找一个专业可靠的商业地产顾问。他/她能帮您做出最明智的选择。地产顾问通常都会十分了解这个地区的地产情况，并且熟悉分区规划的法律和规定，也能发现该建筑的潜在问题，并且为您分析建筑所在的位置，以及是否和今后的用途相匹配。
责任编辑：Zoe Chan
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