居外教您在巴黎如何做不“踩坑”的房東 | 法国

TheMoveChannel.com 的九月数据显示,法国房产在国际投资者中的吸引力在2017年9月上升至全球第二位。主要驱动因素包括了法国本土稳定的房价、吸引人的贷款利率,和年初马克龙当选法国总统有关, 越来越多的人瞄准当前的法国住宅板块。

法国,什么样的房产板块最吃香?

便利的交通往往是租客们考虑的首要因素。以巴黎地区为例,很多有车族都选择乘坐公共交通以避免上下班时段的交通堵塞,步行几分钟就能到地铁口的房子相对更容易出租。加之,大巴黎计划(le Grand Paris)*竣工后,巴黎市区与77、91、92、93、94和95省之间的地铁连线将更加便利和快捷,周边房地产业势必增值,被众多投资者看好。

大巴黎计划是法国萨科齐总统上任不久后提出的巴黎城市建设新规划,计划是在巴黎日益严重的城市交通、发展,城市建筑受限制,同时在兼顾巴黎古老建筑保护的背景下产生的。法国人希望通过大巴黎计划将巴黎打造成世界之都。实施大巴黎计划后的巴黎涉及区域包括凡尔赛、枫丹白露、戴高乐机场以及迪斯尼乐园等巴黎周边地区,居住人口达1500万,GDP约占法国GDP总量的30%。

其次,一些公共基础设施如学校、医疗机构、公园绿地等,是很多有孩子的家庭考虑最多的因素。但具体情况,也和租客类型有关。法国人多数注重生活质量,据法国民调机构IFOP的一项问卷显示:十个法国人中,八人希望住在靠近绿化带的居所。由此导致,公园周围的房屋超出普通价格10-15%。所以,如果您希望租给资金来源相对稳定的当地人,选址不要离绿地太远。而对于中国同胞来说,现阶段,可能考虑更多的是安全因素。一些治安不好的街区,虽然房价不高,却容易失去升值价值。

巴黎都会区首要的中心商务区拉德芳斯(La Défense)俯瞰图
巴黎都会区首要的中心商务区拉德芳斯(La Défense)俯瞰图

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什么样的户型最容易出租?

独立单间、一室一厅、两室一厅,投资哪种房型回报更大?通常,小户型在巴黎的回报值较高。一室户单身公寓(Studio)是巴黎学生们偏爱的房型,卧室、客厅、厨房合一,相对合租独立空间更多。所以,需求量很大,一般租赁周期为一年至两年半。但是,通常在学校放假期间,容易出现断档,有一定的不稳定性。

其次,颇受青睐的是一室一厅户型租赁周期为两年至三年半,租客多为伴侣,相对稳定。但由于价格偏高,回报年限也随之拉长。

記住向物业索要房东大会报告

在法国大城市,用于租赁房产大多是公寓。那么,每季度则避免不了缴纳物业和工程费用,尤其一些旧的楼房,维修和工程费更不可小觑,稍不注意,可能做了赔本买卖。所以,在购买之前,一定向房屋所在物业公司索要上一年的“房东大会报告”,看“是否有已经投票决定或列入未来规划的大型翻新工程”。

*注:大巴黎计划是法国萨科齐总统上任不久後提出的巴黎城市建设新规划,计划是在巴黎日益严重的城市交通丶发展,城市建筑受限制,同时在兼顾巴黎古老建筑保护的背景下产生的。法国人希望通过大巴黎计划将巴黎打造成世界之都。实施大巴黎计划後的巴黎涉及区域包括凡尔赛丶枫丹白露丶戴高乐机场以及迪斯尼乐园等巴黎周边地区,居住人口达1500万,GDP约占法国GDP总量的30%。

互联网资讯综合整理

责任编辑:Zoe Chan

加拿大选房指南:如何选择适合自己的房子?

选房,是买房过程中相当重要的一环,由于涉及大笔开支和长久的日常家居环境,因此人们在做最后决定之前都慎之又慎。对于初次去加拿大买房的买家来说,由于对异国他乡的不熟悉,使得选什么样的房子就变得更加难以抉择。本期,就让我们一起来看看去加拿大买房要如何选房

卖家必看——简单几招,让您的房子卖出高价!| 加拿大

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随着目前安省政府对房地产政策的调整,加之央行行长所透露的加息信号,许多卖家也开始担心自己的房子究竟能不能卖个好价钱。要实现这个目标,做好房屋的售前包装就尤其重要。所谓售前包装,也就是我们常说的Home Staging。一次好的包装可能只需要花费几千,但最终却能让房屋的成交价提升数万。这样简单实用,且性价比极高的好办法自然每位卖家一试,尤其在目前的市场环境下,更是如此。

那么今天就让我们来看一下,一次好的售前包装都有哪些要点需要注意。虽然这里只是简单几招,但绝对能让您的房子价值倍增。

  1. 不要让房屋显得太过“个性”

很多朋友喜欢把自己的家装饰地个性十足,或者放上许多充满家庭温情的装饰,比如在房子里挂上许多和家人还有孩子在一起的照片之类。如果这样的房屋用来自住,自然很好。但如果用来出售,这就犯了一个大忌讳。因为一般买房者都会在选购房屋时,不自觉地投射进他们自己对未来美好生活的想象。因此太过个性化的布置很容易让买家感到不适。所以为了卖房,建议房主们暂时拿走和家人的照片。如果墙面色泽太过明亮,那最好也重新粉刷一下,换成比较中性的颜色。

  1. 确保所有物件都完美无缺

有些不拘小节的房主可能对一些细微的瑕疵不甚介意。比如玻璃上轻微的刮痕,石膏上细小的裂缝,凡此种种可能都不会影响日常生活,甚至屋主自己都不一定能发现。但如果卖房者用挑剔的眼光来审视这个屋子,那么这些瑕疵就极有可能降低他们对房屋的心理估价。所以想要把房子卖个好价钱,那屋主就最好仔细检查每样东西。如果有必要,还可以请别人来复查一下,哪怕最细小的瑕疵也不能放过。

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  1. 巧用吊灯

Alyssa Tavazoie是加拿大著名的室内设计师。她在作室内设计时的一大诀窍,就是“使用枝形吊灯”。她认为这是一种成本极低,但是回报率极高的技巧。因为在多数人心目中,好房子的一大特色就是整洁而明亮。然而很多房子本身的照明却很不够。这时候最简单的办法就是在房子各处多放一些美观大方的吊灯。或者至少该用些大功率的照明设备,让房子显得亮堂堂的。根据Alyssa Tavazoie的经验:“很多卖家都觉得自己需要在照明上花费一大笔钱。但实际上我们随便上哪个家具店都能找到许多很不错的灯具。这最多也就花上几百块钱。”

  1. 注意家具和房子搭配后的视觉效果

这里尤其要注意,配上家居之后的房间,是否会显得很小。比如,某位房主的家里可能有一个很大的沙发,也许在生活中没有问题,但如果它会让整个房间在照片上看起来局促狭小,那就必须把它搬走。为了让房间显得更大,建议房主在做售前包装时选择一些成套的、体积比较小的家具,而且每个房间最好多放一些。在这些家具边上可以空出一些空间,以便让房间显得更加宽敞。

  1. 厨房要打扫干净

厨房和橱柜必须整洁干净。在做售前包装时,所有的厨具都得放得整整齐齐。杂乱无章的厨房最容易让人感到反感。如果你的厨具或者碗筷之类的厨房杂物比较多,那就把它们尽可能地放到碗橱里。

  1. 厨房设计

除了要干净整洁,厨房还要尽可能的美观,这就需要对厨房进行特殊的设计。厨房墙面上一定要安装房间挡板。如果原本没装,那为了卖出好价钱,就更得装一个。这样不仅能让厨房显得整洁,甚至也能借此遮挡原来的污迹或瑕疵。装修房间挡板的成本随情况而定,时间一般不长,一个周末就能搞定。另外,厨房瓷砖的质量一定要保证。至于材质,可以考虑玻璃马赛克,镜面瓷砖,或者仅仅在普通的瓷砖上点缀一些新潮的设计。

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  1. 橱柜的外形需要整洁、新潮,富有设计感
  1. 布料、坐垫之类都得换成全新的

比如茶杯垫、坐垫,还有烤箱手套之类的物件都得换成新的,至少换完后要让它们看起来像是新的。

  1. 必须绝对干净,尤其是厨房!

为保证绝对干净,房主们甚至可以考虑雇佣专业的清洁公司来负责打扫房屋。确保整个房子里里外外都被打扫编了,不能留下任何死角。对厨房的打扫必须尤其仔细。因为厨房可能成为房屋的重点装修和整治的对象,所以也必须是重点打扫的对象。

  1. 重修浴室

很多浴室里的家具是买房时自带的。一般而言,这些家具的特点都是实用有余,但美观不足。所以为了做好售前包装,屋主最好把这些东西都换一遍。通常这也不会花太多钱。比如买一面边框造型比较新潮时尚的镜子,来替换掉那面买房时自带的镜子,可能连一百快都不到。这要这么一点小小的改换,如果再配上充足的灯光,那么整个浴室看起来就会像重新装修过了一样。你甚至可以在一些家居用品商店找到一些古董镜,或者一些仿古风格的器物。当然,你得确保这和这个浴室的装修风格相协调。

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  1. 用酒店标准布置浴室

这里要尤其注意一些不太容易想到的细节,比如挂毛巾的横杠。还有毛巾、卫生纸、废纸篓等等,最好使用成套的物件。而且在做售前包装时,像香皂、化妆品之类的物件最好是全新的。毛巾首选干净的白色,而且要整齐地叠好放在毛巾架上。总之,整个浴室最好参照酒店的样子来布置。

  1. 重新布置一下主卧

布置主卧时同样可以参照酒店标准,比如在床头放置两个套上枕套的枕头,而且最好是全新的,样子要尽可能的蓬松;床单要干净清爽;被子上覆盖上被套,床单和被套都要曳至地面。而且上面这些床上用品同样首选白色。另外,床头柜上一般建议放置一盏和房间整体风格相协调的台灯。桌子上不要放什么杂物,但可以酌情放一个插着鲜花的花瓶。

  1. 确保房子的外观和内部一样干净

为了做到这点,房主必须修建屋外的草坪和灌木,精心打理前后院。如果有条件,强烈建议屋主能种上一些时令鲜花。

  1. 芬芳的气味也会增加别人对房子的好印象

有些精于厨艺的房主还会在别人来看房时准备一些亲手制作的小点心,比如新鲜出炉,还透着香味的小饼干。另外,房主还可以在看房的访客到来前,在屋子里放上一些熏香或者洒上一些喷雾。但是这里要格外注意,喷雾和喷雾的味道不能太过刺激,需要和房间风格相吻合。一般建议使用一些气味淡雅的香水。

  1. 最后,也是最重要的一条,千万不要把杂物放在看得见的地方

在干完之前所说的所有工作后,尤其要查一遍。否则,前功尽弃……

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多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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英国留学贷款指南 | 英国

下面为大家整理收集的关于英国留学贷款的相关内容,仅供大家参考。

一、什么是留学贷款?

留学贷款是指银行向出国留学人员或其直系亲属或其配偶发放的,用于支付其在境外读书所需学杂费和生活费的外汇消费贷款

二、英国留学贷款办理条件:

1.具有完全民事行为能力;在贷款到期日时的实际年龄不得超过55周岁;

2.借款人人无违法乱纪行为,身体健康,具备诚实守信的品德。

3.借款人为出国留学人员的直系亲属或者配偶,应具有贷款人可控制区域内的常住户口或其他有效居住身份,有固定住所、稳定职业和收入来源。

4.应持有拟留学人员的国外留学学校的入学通知书或其他有效入学证明和已办妥拟留学人员留学学校所在国入境签证的护照;

5.借款人须提供贷款人认可的财产抵押、质押或第三方保证。财产抵押目前仅限于可设定抵押权利的房产;质押目前仅限于国债、本行存单、企业债券等有价证券;保证人应为具有代偿能力的法人或自然人,并愿意承担连带还款责任。

三、英国留学贷款额度和年限的规定

英国留学贷款额度,不超过英国学校录取通知书或其他有效入学证明上写明的报名费,一年内学费、生活费及其他必需费用的等值人民币总和,最高不超过50万元人民币,最长期限不超过6年(含6年)。

四、英国留学贷款申请材料

1、合法有效的身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)及复印件,已婚者应当同时提供配偶的上述资料

2、借款人(家庭)稳定的经济收入证明

3、借款人稳定的职业证明

4、抵押物或质押物清单、权属证明

5、学生的学籍证明或录取通知书等入学证明

6、银行要求的其他文件或资料

五、英国留学贷款注意事项:

1.英国留学贷款与获得签证无关

贷款本身不会影响签证结果,因为能够贷款就已证明申请人拥有一定资产,具备一定的出国条件,签证官重点考核的是担保人的还款能力。

2.英国留学贷款的几种担保抵押方式

房产抵押:贷款最高额不超过经贷款人认可的抵押物价值的60%;

质押(国债、本行存单抵押):贷款最高额不超过质押物价值的80%;

信用担保:以第三方提供连带责任保证。

  1. 明贷款用途

出国的朋友在申请留学贷款时,申请者一定要明确指示贷款的用途是用作留学所用。

4、注意自己诚信

办理出国留学贷款时应查看自己的诚信度,银行通过查询诚信记录,就可知道贷款者的诚信度,诚信度在国外留学中很重要。

六、英国留学贷款如何还款?

贷款期限在一年以内(含一年)的,贷款本息在贷款到期时一次性清偿,贷款期限在一年以上(不含一年)的,贷款本息实行月均等额还款法

英国助学贷款利率将于今年9月份开始提高75%。零售价格指数(RPI)的通胀率决定学生贷款利率,它随着英国生活成本而变化。通常3月政府做出财政预算,届时的零售价格指数决定了年度学生贷款利率,并于9月份生效。

研究生贷款的还款金额取决于他们的收入。年收入低于2,1000英镑的还款利率为0.9%,随着收入的增多逐步增加,年收入达4,1000英镑或以上的最多可达3.9%。

 (据学优网)

留学美国不可忽视的加分项 | 美国

近年来,留学美国竞争越来越激烈。在这样的形势下,同学们就需要确保自身的软硬件都达到较高水准。在“软件”方面,有些同学可能还不清楚究竟有哪些加分项,那么今天就请到东方国际美国留学顾问、新浪留学顾问大赛钻石奖得主郭建雯老师为大家解答这个问题。

我们首先来谈谈留学申请的软硬件需求,因为这些是与学生切实相关的。如果你明白了美国留学对你的各方面条件的需求,就能有的放矢,加快准备的进程,确保留学的成功。

申请先看“软硬件” 努力也要有方向

就“软硬件”这一点我们特别咨询了美国留学顾问郭建雯。郭建雯老师介绍,美国留学需要的“硬件”一般指那些“分数”,例如申请美国本科的时候需托福+SAT成绩,申请美国研究生的时候需要托福+GMAT(或GRE)等。这些“硬件”在留学申请中会起到一定作用,准留学生们不可忽视。

而“软件”一般指的是非成绩类的指标,不过所谓的“留学软实力”并没有一个固定的标准,美国大学是希望通过你的一些经历看到你个人的特性和品质,这些经历包括你参加的课外活动、你在竞技比赛中取得的荣誉奖项等等。这些软实力提升的活动包含但不限于公益活动、竞技比赛、美国大学Summer School、义工经历、参与的研究项目、实习等。

盘点软件“加分项” 申请可以巧利用

郭老师介绍,有些学生在申请去美国留学读书时,容易忽视“软件”加分项。申请美国大学加分项种类繁多,郭老师将其分为高中/大学硕士两种适用的类型。

针对高中和本科,有以下几种加分项

1、学生会(Student Government)

在学生会任职,招生老师会认为学生很有责任心和社会能力。但学生会毕竟是一个学生组织,能体现的领导能力仅限于校际水平。

2、参加学术团队(Academic Teams)

许多学术团队如数学小组、环境科学小组、机器人科学小组和十项全能等都是参与度非常高的课外活动小组。这样的经历,能够凸显出你在课程以外的学术兴趣和才华,如果你有相关奖项或荣誉则更佳。

3、参加艺术活动(Music、Theatre、Visual Arts)

美国大学需要如有创造力的人才。比如演奏大提琴、演出戏剧或者富有绘画才能。学生的艺术活动能够为美国校园带来无限生机。这也正是美国招生官希望看到的未来的大学新人。

4、多元化俱乐部(Diversity Club)

美国大学招生官希望看到学生参与多种多样的校园组织,如跨文化交流组织、多种信仰研习小组等。通过了解不同文化,接触不同信仰的学生,以及与残疾学生相处,能够体现出一个学生的包容能力及开阔的心胸。

5、校刊编辑(School Newspaper、Literary Magazine)

现在很多学生的写作能力弱、写作技巧不足,然而学生的写作能力又在成功申请大学的过程中起到决定性作用。因此,积极参与文学编辑活动,对于留美申请将会很有利。

6、参加体育活动(Sports)

现在有许多学生参加体育课外活动。毫无疑问,参加体育活动能够锻炼团队协作精神并保持健康的体魄。美国留学顾问郭建雯老师特别提醒大家,有一点一定要注意:不可因参与过多体育活动而忽视其它类型的课外活动。学生应该在高中阶段持续参加4至6项不同类别的课外活动,而不是仅仅是参与不同的体育运动。

学生应该在高中阶段持续参加4至6项不同类别的课外活动,而不是仅仅是参与不同的体育运动
学生应该在高中阶段持续参加4至6项不同类别的课外活动,而不是仅仅是参与不同的体育运动

美国留学顾问郭建雯老师特别提醒大家有很多加分项既适用高中本科又适用于硕士,如学生会、艺术体育活动、俱乐部、校刊编辑等,有一些更适用于硕士的加分项,如下:

1、辩论队(Debate Team)、虚拟法庭(Mock Trial)

在美国大学辩论队和虚拟法庭几乎与篮球队和足球队一样重要。参加辩论队及虚拟法庭能够帮助学生提升思辨能力以及分析能力。

2、参加实习、研究活动(Internships、Research Opportunities)

参加校外科研活动在美国大学招生官看来是非常有价值的,比如医学类活动或者科学类活动。这些活动能够表现出学生对其所学领域的忠诚度和研究精神,并且能够向学校证明学生掌握了高水平的研究流程和操作规范。

3、社区服务(Community Service)

无论录取竞争激烈的美国大学还是普通大学,社区服务在学生的履历背景中是必不可少的一部分。许多学校希望看到学生每年在社区服务中贡献的时间不低于50小时。

4、课余工作(Job)

对于许多家庭条件不是十分优越的学生来说,参加各类学校俱乐部的费用让他们有些承受不起,他们不得不打工来贴补家用。在这份工作中将充分展现学生的家庭责任感和奉献精神。

留学需要“做自己” 理解不可太片面

美国留学顾问郭建雯指出,很多学生和家长虽然意识到课外活动对大学申请的重要性,但是他们未必真正理解这个重要性体现在哪里,从而产生诸多误解,例如“必须多才多艺面面俱到才能进入大学”、“必须有某项出类拔萃的特长才能进入大学”等等。

这些误解使得很多学生放弃自己真正的兴趣,而把时间花在他们认为可能更被学校看重的活动上。事实上,没有哪项课外活动完全能够保证学生录取率。学生应该追求自己真实的兴趣爱好,做好真实的自己,这才是招生官最希望看到的。我们需要做的事抓住重点,明白硬性条件是基石,在满足申请学校GPA和标准化考试成绩基础上,根据自身爱好参加相应活动。根据日后专业、爱好准备。

简而言之,申请所谓的“加分项”还是取决于孩子的素质和综合能力,要抓重点即学生的在校成绩和标准化考试成绩。

郭建雯老师特别提醒各位同学,不要顾此失彼,要抓主要矛盾。继续提高自己的GPA成绩、制定TOEFL和SAT考试规划,目标在申请前获得理想分数,切记不要舍本逐末,一门心思追求极高的TOEFL/SAT分数、有机会结合学生的特长、自身学术水平以及欲申请大学及专业选修合适的AP课程也会给自己的简历填光不少,但需要注意的是AP课程不是修得越多越好,而是需要切合学生自身的兴趣爱好,高质的AP课程要优于高量的AP课程很多。

美国重视“加分项” 学校教育优势大

有些同学看到以上对加分项的解读,可能会有些困惑:我为何要花很多时间去参加那么多课外活动?只是留学而已何必这么“麻烦”?美国学校吸引学生就读的原因在哪?郭老师深知部分同学的想法,因此特别强调了美国教育方面的优势。

1、美国大学更注重学生的综合表现,而不是单纯只看“卷面上的成绩”,从以上众多加分项就可以看出。在申请的时候尚且如此,在真正到美国学校学习之后相信各位同学的感受会更深。毕竟“文理兼修”、“软硬兼备”的同学在将来才能更好地适应这个社会。

2、美国大学也很看重学生发现问题解决问题的能力,所以在这个方面非常重视。同学们在很多环节都可以发现这一点。

3、教育理念以学生为中心。美国教育重视发挥学生的兴趣特长,重视获取知识的方法和能力,学校会有各种活动和俱乐部给学生发挥能力的平台。

4、美国的教育方法以教师引导学生探究为主,需要自主阅读、交流讨论、实践调查等,重视交流教育制度,有灵活的学分制。

5、另外要提的一点是,美国教育更重视实践。这一点对学生未来求职会有较大的帮助。

美国留学顾问郭建雯老师最后总结道:无论你是申请美国高中还是大学,你需要在平时就注重课外活动拓展,多为你的履历添上几笔亮色,你会在留美申请中占有更大优势。当然,也别忘了,一定保证你的硬件成绩过关。在美学习后,只要你付出足够努力,美国的教育可以给你带来本质上的提升,一定会让你觉得“留(学)”有所值。

(据新浪教育)

在佛罗里达州迈阿密参与房产拍卖前必须了解的三个问题 | 美国

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【最新消息】James Pratt先生正式入围本年度澳大利亚REB顶级拍卖师决赛,赛果将於7月份宣布。

随着世界大多数国家将拍卖作为售房途径,全球对房地产拍卖需求也在持续增长。

房地产拍卖在欧洲、澳洲及英国是很受欢迎的主流售房方式。在这些地方,拍卖会地位尊贵,主要针对高端房产尤其是超奢华房产市场。

来自迈阿密海滩(Miami Beach)科威国际不动产(Coldwell Banker)的Alyssa Morgan 是位“30 Under 30”(由福布斯发布的30位30岁以下在不同领域做出杰出贡献的人士)经纪人,她说:“在迈阿密,进行拍卖的一般都是滞销房产,因此拍卖前需对买家进行拍卖流程的培训,使他们能平和面对,适时出价。”

迈阿密海滩科威国际不动产的“30 Under 30”杰出经纪人Alyssa Morgan
迈阿密海滩科威国际不动产的“30 Under 30”杰出经纪人Alyssa Morgan

Alyssa曾经挂牌并售出了迈阿密海滩一些顶级奢华豪宅,她说,“房产拍卖在迈阿密并非常态,但一些奢侈房产会采取此种方式销售。星岛(Star Island)便是其中一例,该岛屿位于迈阿密海滩最令人垂涎的位置,也是是唯一一个拥有海滨住宅的岛屿,有许多名人和企业巨头在此居住。” 几年前该岛屿已以1200万美元拍卖售出。拍卖会由科威国际不动产迈阿密海滩项目的Jill Eber 主持,起拍价为1050万美元。

拍卖流程的紧迫性可以帮助业主迅速卖掉房屋——这也使买家可早日购房,甚至在拍卖前购房,如果业主也想将房屋早点出手的话。

以下是买家在迈阿密竞拍房屋前需要了解的三个问题。

1、买家是否可以在拍卖前出价

尽管房产销售中并未提及买家在拍卖日前出价的问题,但几乎所有拍卖房产的业主都会接受或至少看一下拍卖日前的出价。买家只需简单的咨询下卖方经纪人:业主是否打算提前卖房、是否可以在拍卖日之前向业主出价。

据迈阿密经纪人Alyssa Morgan 说,“参与拍卖的业主更倾向于以市场价格将房产尽快出售,而非待价而沽。”

在拍卖日之前出价也是最佳购房方式,这样可缩短等待拍卖的时间,同时也能让新买家进入市场。

2、咨询是否已有买家出价?

要想以最优价格成交,买家需要了解市场行情——询问一下该房产是否已有拍卖前出价?

这会让你更清楚地的解该房产的市场关注情况,同时也让你的出价所处位置更加明了。如果无人出价意味着对该房产关注者较少;有几个出价至少会让你知道市场行情。在不确定是否已有出价的情况下,不要在拍卖日之前出价。

3、所拍卖房产是否有任何特殊条件?

对业主而言,拍卖的一个主要优势在于它让买家更快地采取行动,这也意味着,一些拍卖房产可能会附带常规销售中没有的特殊条款。

买家需意识到,在拍卖日临近时去完成所有的调查及查验工作是很有压力的,因此需尽早进行调查、询问该交易是否带有任何特殊条款。

迈阿密是美国顶级房地产市场之一,住宅和商业物业相结合,业态丰富
迈阿密是美国顶级房地产市场之一,住宅和商业物业相结合,业态丰富

迈阿密美国顶级房地产市场之一。这里气候温和,四季如春,住宅和商业物业相结合,业态丰富。

尽管房地产拍卖在迈阿密并不常见,但也时常发生,这个过程对买卖双方来说都是一个良好学习机会。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高!(上)| 加拿大

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很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点, Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得:

  1. 什么是商业地产
  2. 各类商业地产投资的风险和收益
  3. 投资商业地产的优点
  4. 投资加拿大商业地产正逢其时
  5. 多伦多地区商业地产行情
  6. 商业和民用地产投资的不同
  7. 商业地产的投资回报率
  8. 投资人士主要聚焦的商业物业
  9. 在售商业(物业)机会举例

篇幅所限,9大部分将分上丶下两期文章发布。今天先来看要点1—4。

1、什么是商业地产?

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什么是商业地产?

多伦多现有商业地产类型:公寓物业(以收租金为目的的各类物业,例如:六个单元以上的多层公寓楼、学生公寓等)、商务楼、酒店物业、零售物业(包括大型购物广场商场,小饭店、上居下铺的小商铺、工业物业仓库厂房、商业工业住宅等开发用地空地、农场等)、商业物业(社区中心、养老院、教堂等)

工业用地中,生地是指未符合商业用地开发条件的。熟地是指规划类型已经改好,市政审批都准备好了,已经改成商用了,所有执照都审批完成了的土地。而公寓物业是低风险低收益,是一种较保守的商业物业类型。空地的收益率最高同时风险最大。

2、各类商业地产投资有什么风险和收益?

各类商业地产投资有什么风险和收益?
各类商业地产投资有什么风险和收益?

3、投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点?

  • 利于资产增值。
  • 保值和对抗通货膨胀的能力。商业地产保值和对抗通货膨胀的能力比普通住宅要高很多,例如美国房地产泡沫破灭的时候,普通住宅价格跌幅巨大,而商业地产基本维持原状。
  • 稳定的现金收入。投资商业地产就是找个生意来给你打工,可以贷款杠杆提高收益,有政策优势。
  • 税收优势。商业地产可以在公司账里折旧资本支出、所有的维护和运营开支贷款利息都可以税前抵扣。
投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点?
投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点?

4、为什么说投资加拿大商业地产正逢其时?

近几年,外国投资者到加拿大投资商业地产占加拿大商业地产成交量的40%。加拿大汇率常年走低,其中以来自中国的外资投资者为代表的亚洲投资者占了外资投资收入的42%,美国为代表的美洲地区占总投资的48%,欧洲的占10%但呈明显上升趋势。

原因一:多国投资人士将目光投向商业地产投资。欧洲近几年商业表现并不令人满意,为了规避风险,欧洲多个家族企业到多伦多投商业地产。,举例:收购了纽约华尔道夫酒店的安邦保险集团,在2015年,从布鲁克菲尔德资产管理中心买下了多伦多的一栋写字楼,在2016年,花费6.6亿加币收购了温哥华市中心的CENTRAL,拥有66%的股份,包括4栋写字楼和地下对应的门市零售店,总面积约150万平方英尺。

原因二:加拿大贷款机构对多伦多商业地产更加青睐,更易于贷款。加拿大房地产市场走势在2016底出现变化,最火爆的温哥华市场有点降温,多伦多涨势扩大,贷款机构也随着趋势而变。加拿大商业地产服务协会去年末公布报告显示,银行和其他贷款机构对于多伦多商务地产的热情保持了持续高涨的态势。

为什么说投资加拿大商业地产正逢其时?
为什么说投资加拿大商业地产正逢其时?

CBRE的执行副总裁表示,2016年经历了史无前例的商业带框旺季,贷款总额数据可能会打破2007年创下的321亿加元的最高记录。贷款机构和投资方对商业地产的兴趣支撑了这一部分投资的数量。

大约58%的投资受访者表示,他们将会在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配置,现在最受关注的是工业物业。看图,多伦多地区过去5年的商业地产的出租行情。工业物业占据所有租赁物业空间的四分之三还要多,且持续走强。办公楼物业占据第二大份额,其次是商业和零售市场。按照披露的租金价格显示,每平方英尺的物业的平均输出率都是上升趋势。

从成交价格看,办公楼和工业物业都非常稳定。商业物业受季节性和年份的影响会比较大。再看下大多伦多地区近五年间的商业地产的出售行情,办公楼物业价格在逐渐走低,商业零售去年有大幅增长,工业物业仍然是稳中有升的态势。从成交量角度看,工业物业和商业零售是不相上下的。

延伸阅读:多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高!(下)

声明:居外【名家专栏】已获得黄岚Daisy授权,可转载丶编辑【黄岚地产榜】系列文章。

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高!(下)| 加拿大

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很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点, Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得:

  1. 什么是商业地产
  2. 各类商业地产投资的风险和收益
  3. 投资商业地产的优点
  4. 投资加拿大商业地产正逢其时
  5. 多伦多地区商业地产行情
  6. 商业和民用地产投资的不同
  7. 商业地产的投资回报率
  8. 投资人士主要聚焦的商业物业
  9. 在售商业(物业)机会举例

篇幅所限,9大部分将分上丶下两期文章发布。上期看过要点1—4,今天我们来研究馀下的5个要点,结尾还会加载多伦多商业地产干货问答。

5、大多伦多地区商业地产行情

大多伦多地区商业地产出租行情
多伦多地区商业地产出租行情
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大多伦多地区商业地产出售行情

6、商业和民用地产投资的不同

商业和民用地产投资的不同
商业和民用地产投资的不同

申请商业贷款和住宅贷款的主要区别?

审核商业贷款需要看你过去几年的经营数据和成绩是否理想,物业的位置和租客情况。

如果有大银行大公司的租客,确保每月租金收入是比较稳定的,这样的拿到贷款的几率就会比较高。在住宅类的贷款领域,作为借款人的投资者是主要关注点,个人的财务状况是主要关注点。在商业贷款领域,投资者买的商业物业是主要关注点。

7、商业地产的投资回报率

商业地产的投资回报率
商业地产的投资回报率

商业地产的投资回报率是指每年运营的税前的净利润和资产转手成交价值间的比值。在北美常用输出净回报的计算方法确定。是根据投资者实际能拿到的收入来计算的。

公式:租金净回报率=一年的租金收入/买家买入的价格*100%

例如一个咖啡店卖了100万美元,如果年租金收入为5万美元,那么租金的净回报率就是5万/100万*100%等于5%。

这个回报率的算法就是把投资周期按照每年来计算。投资人持有的物业基金每年从物业实际产生的收益来算的。目前加拿大商业地产市场各类商业资产投资回报率处于3%~15%。

这个比率区间历来是被认为比较合理的区间。地域不同,行业不同,环境管理也决定着回报率的高低。影响投资回报率的差异中,地域因素是最主要的,地区地段越发达和热闹,地价就会越高,回报率就会越低。

就大多地区来说,多伦多市中心的回报率相对来说比较低,一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%,更偏远的地方高达8%~10%以上。决定购买一个商业地产,它的投资回报率影响投资决策的重要因素,也是商业资产定价的最重要的参考依据。

比如,在投资回报率5%的地区,如果税前的净利润是每年40万加币,物业上市的价格就会在200万左右。稍微偏远的地区,回报率可能达到10%的地方,如果税前净利润同样为每年40万加币,这一项资产上市的价格可能只有400万左右。

7、为什么和中国的投资回报率有差距,没有中国投资回报率高?

在很长一段时间里,接到不少客户咨询加拿大商业地产的投资回报率如何计算,为什么没有中国投资回报率高。商业资产的转手,它都涉及比较大的投资额,投资收益的核算是至关重要的。

对于很多中国投资者来说,中国的商业资产投资回报率要比多伦多高,有的可以达到20%~30%。但是客观的理解,加拿大和中国的基本条件是不同的,风险值和社会环境不同,所以回报率也是不同的。

中国的商业资产是没有土地产权的,发展规划没有长期的打算,随意性较强。反观加拿大,它拥有的是永久性产权。个人产权不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。

加拿大商业资产的投资回报最大的特点就是长期的稳定性。由于永久产权的存在,只要维护保养得当,资产的保值和增值是没有问题的。加拿大的地产收益很高,年均收益率大概达到16.7%左右,同时加拿大有比较坚实的经济和银行体系,以及比较高质量的教育和医保体系。

中国的房产受制于产权期限,加拿大房产拥有永久产权。加拿大是一个非常可靠的长期投资地,温哥华和多伦多都是进行长期投资的首选城市之一。

8、投资人士主要聚焦的商业物业

投资人士主要聚焦的商业物业
投资人士主要聚焦的商业物业

目前市场上投资人士主要聚集的商业物业包括:小型的出租公寓楼、市区或临郊区的店面小型、办公楼、土地投资、购物广场、加油站、小型的地产开发和酒庄等。

作为好的商业投资人来说,不仅仅是房东,也应该对当地的相关行业有一些了解。很多商业物业要求购买人具有相关的商业经验,这样才能了解各商业物业的投资特点,估值要素,投资战略和策略等。

比如投资商铺,投资商铺之前要研究好几大方面问题。

一周边消费是否具有持续支撑力,周围消费率是决定投资回报率最关键的因素。

第二要看商铺是否有正确的目标市场定位。

第三要看商业布局能否将商场人流有效交织,推动商铺经营。第四要看实质的回报率和未来物业管理水平。

物业管理水平会决定未来价格。任何投资都是有风险的,商业地产的投资风险性也是显而易见的,遵循风险越大回报越高的规律。你如果不能在投资前做好各项可行性的研究,就把风险架在了自己的脖子上。

9、在售的一些商业地产物业的类型举例

  • 土地开发包括生地熟地
  • 有牌照的冷冻食品加工厂(189万9加币)
  • 超大占地办公楼(顶级租客,资质较好1500万加币)
  • 两个酒庄(运营种植产酒具备专业管理团队和公司,根据规模不同几百万到几千万不等)
  • 经济型酒店(132间客房)

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投资便利店需要注意哪些因素?

  • 便利店商圈有理想的消费顾客。商圈半径差不多500米范围内,至少有3000个商圈的人口,可能到你便利店来。
  • 符合便利店要求的店址。理想的店铺位置是最紧缺的资源。
  • 能采购到合适的商品。便利店的本质是便利的满足人们对临时性商品的需要。
  • 真正的便利。切实做到时间的便利,地点的便利,购买的便利。
  • 连锁化发展和开发店铺网络的附加价值。附加价值是以遍及社区为基础的。
  • 坚持三年不盈利。便利店不是暴利行业,不是立刻盈利的行业,一个便利店的连锁体系至少要坚持三年以上不盈利,才能长久发展。风险和机遇各占50%。

所以说在进行商业投资之前投资者要进行认真的商业评估再进行决策。

十、多伦多商业地产干货问答

问:多伦多投资商业地产收益率如何?

答:多伦多市中心的回报率相对来说比较低,一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%,更偏远的地方高达8%~10%以上。

问:如何购买?

答:购买流程和本地差不多,贷款主要看商业的数据和你个人经验。

问:多伦多投资商铺大概需要多少预算?

答:商铺是风险游轮。如果加盟酒店几十万到几百万都是可能的,甚至几千万的大型商铺。

问:投资房产哪种房产类型更具投资价值?

答:风险和收益成正比。风险和收益最低的是公寓物业,最高的是空地。每个人能承受的风险程度是不同的,根据个人个性化定制,具体问题具体分析。

问:投资商业地产全是永久产权吗?

答:是的,加拿大全都是永久产权。

问:如果本人不在多伦多,交个中介管理费大概是多少?

答:不是中介管理费,如果是公寓物业是交给管理公司的管理费,根据管理公司水平,商业类型大小不同也都是不同的。商业地产很难描述一般行业的标准,非常个性化。

问:投资商业地产是否可以贷款?有什么条件?

答:个案分析。看购买生意的过去数据好不好,投资回报率,个人经验和财务状况。

问:贷款首付比例是多少?

答:一般来说,正常物业类型30%~50%是可以做到的。

延伸阅读:多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高!(上)

声明:居外【名家专栏】已获得黄岚Daisy授权,可转载丶编辑【黄岚地产榜】系列文章。

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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西班牙购房指南

西班牙买房难吗?

一点也不难!不过,找到适合的房产和法律顾问非常重要,因为得到好建议,购买的过程将会简单得多。西班牙拥有全球购买房产最安全的法律体系之一。三个不同的法律层面为您提供最高标准法律保障:律师、公证人(*)以及土地登记(*)。

西班牙购房指南
过去几年的房产危机房价正从低点持续上涨,投资收益率正处高点,现在是投资西班牙房地产的最佳时机。

一、依法、安全无忧地获得西班牙房产所有权五大步骤:

步骤1:预订协议

预订协议是什么?

一旦买方已经选择好了房产,买方和卖方将签订预订协议,根据协议,买方将支付预订保证金,从而使这套房产退出销售市场。

需要由买方支付多少保证金?

房产不同,保证金金额高低也不等,取决于房价高低(最高为购买总价的3%)。保证金将从购买总价中扣除。

签订预订协议后,卖方或买方能取消购买吗?

这取决于预订协议的内容措辞。

买方需要签订预订协议吗?

这不是强制的,但是建议买家签订,使得买家看中的房产退出销售市场。

步骤2:初步销售协议

初步销售协议是什么?

这是买方和卖方之间一个简单的协议,卖方同意出售房产,而买方同意以约定价格购买房产。这份协议将包含所有的相关信息,如对房产的描述、购买价格、完成日期,以及一旦卖方或买方违约后将支付多少违约金。

需要买方支付多少金额?

买方需要向卖家加付订金(通常是约定购买价格的10%)。

签约初步销售协议后,卖方或买方能撤销购买吗?

如果是卖方决定撤销销售,买方有权获得双倍定金作为补偿。如果买方决定撤出,此前支付的定金将没了。

买方需要签署初步销售协议吗?

签名初步销售合同是自愿的,但如果买家无法立即签订销售合同,建议签订初步销售合同。

步骤3:销售合同

销售合同是什么?

销售合同表示房产购买交易完成。卖方和买方在公证人面前签署一项公众购买契约。在西班牙,签订出售契约必须由公证人作为政府官员见证。

完成交易前,非西班牙买家需要出示西班牙税号(NIE)和西班牙银行账户。

需要由买方支付多少金额?

签署销售协议当天,要付清购买价格的余额(销售价格减去定金)以及其他买家必须需支付的费用

步骤4:支付转让税

详见下文关于西班牙买房税费的介绍

步骤5:到土地登记所登记是得到充分保障的必要步骤之一

  • 证明您是唯一真正的业主
  • 保护您免受卖方的债权人骚扰
  • 保护您免受不明产权指控
  • 未经您的事先允许,没有人能有效获得任何房产权
西班牙购房指南
按照现在西班牙的房市行情,购买住房再出租,年收益率可达到4.4%。如果再加上12个月的增值率,该数据可上升到8.4%。

 

二、在西班牙买房成本解析

整体而言,在西班牙买房,相关的买房成本大约在购买价格的12%至15%(如果适用,另加21%的增值税)。大概包括以下几个部分:

1、律师费:根据房产价值和交易的复杂性而定

2、公证费:购买价格的0.1%至0.4%。若房地产购买价格为50万欧元,那么公证费约1000欧元左右

3、土地登记费:购买价格的0.1%至0.2%。若房地产购买价格为50万欧元,那么土地登记费约800欧元

4、转让费

新建房:转让费为购买价格的10%

二手房:转让费在购买价格的6%和10%之间不等,这取决于房产所在地区(马德里为6%,巴塞罗那为10%)

5、印花税:在购买价格的0.5%和1.5%之间不等。只有新建房需要缴纳,二手房不需要。

6、其他费用:办理证明、法律文书资料等

西班牙购房指南
在马德里或巴塞罗那大城市,房产投资收益率更高,尤其是市中心区域,利率可接近20%,因为房价涨的力度更大。

三、买房后,每年的维护费用

1、地方税- IBI

由西班牙税务办公室计算土地的课税价值,取决于地段和其他因素。以购买50万欧元的房产为例,约为3000欧元。

2、非居民企业所得税Non-resident income tax (IRNR)

  • 若物业用于自住,而非出租,需缴纳IRNR税为:地籍价值的2%的24%,通常约为总价的0.2%。地籍值远小于房产价值。
  • 如物业用于出租,则需缴纳的IRNR税为租金收入的24%。

3、非居民财富税(Patrimonio)

在西班牙拥有房产的人(居民和非居民)必须每年支付一次财富税,税金基于他们减去如抵押贷款等应扣除款项后在西班牙的资产净值计算。

财富税由地方政府征收。根据你在西班牙的房地产和其他资产的净值(股票、银行资金、艺术收藏)计算,非居民免税上限为70万欧元。

税率按比例增减,边际税率最低0.2%,最高2.5%。

4、物业社区成本:是否缴纳取决于你所住的房产类型。通常适用于公共领域,比如花园、游泳池和车库。

5、房产保险:成本取决于房产类型和所需保险范围(基本保险金额大约为150欧元到500欧元之间)。

(*)公证人(Notario):公证人是确保房地产交易正确执行所需的政府官员。他们的工作是通过亲眼见证,将私人合同转化为公共契约,即向所有人证明您是业主的文件。

土地登记所(Registro de la Propiedad):土地登记所是房产信息安全属性信息的数据库,为业主提供安全保障,保护房产不被同时出售两次。

 

本文件所含信息仅供参考,不构成任何法律和/或投资,以及/或其他建议。维尔纳资本有限责任合伙公司(Werner Capital LLP) 对于本文件所做陈述以及所含信息和/或财务数据所引致的任何不良后果,一概不负任何责任。该声明归属维尔纳资本有限责任合伙公司所有,禁止转载、复制或使用这些信息。

 

 

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2. 面积

办公室的面积主要看员工的数目,当前的行内标准是平均每人10平方米。不过,你还要把小型接待处、会议室和其他公司设施所需要面积计算在内。如果有10个员工,那麽,办公室的面积约100平方米比较理想。除了工作空间外,如果你还想划分大型会议室、休息居区、多个工作区和茶水间的话,所需面积将更大。

当然,你也可以选择新式工作空间。

3. 租金

搜索办公室时问问自己一个现实问题:我付得起多少房租?

影响房租的主要因素包括地点、建筑质量和采光度/景观,一般来说,越接近公交设施,房租越贵。

抉定房租的主要因素包括地点、建筑质量和采光度/景观。

设计新颖、现化代的建筑体(带电梯、服务、空调等等)的房租比旧式建筑贵。不过,一些古色古香、经过悉心翻新的传统风格建筑,由于建筑别具特色,因而深受著重创意的租护的青睐。

最多人询问的是有关房产的采光度,以及景观。拥有优良采光和宜人景观的建筑的房租特别贵,如果是公员景或海景,房租就更贵了。

4. 创办成本

第四是创办成本,租房时要预备一笔创业启动金。

所有业主均被要求银行担保以确保能够租用办公室,一般而言,3年的租约需要6个月担保。如果能够向业主提供足够的材务证明,证明业务稳健,担保期可以减少。 租金是按月预付,因此租约生效起就需要交租。

另外,法律费用一般是$1000至$2500不等。而保险费方面,你需要购买至少两百万澳元保额的公众责任保险。澳洲办公楼租赁新手指南 | 澳洲

 

5. 租赁优惠

对租护来说,最吸引人的一定是租价便宜的房屋。

当然,这得是房东愿意提供租赁优惠吸引租护。优惠力度需要根据具体情况而定,需要考虑租赁期、业务类型、空置率等因素。一般而言,办公室面积越大,优惠越多。

房东愿意提供租赁优惠来吸引租护。

如果办公室设备优良,优惠会少一点;反之如果空置率很高,优惠会多一点。有些业主提供8折的租金优惠,有些更高达7折。

小型业主一般提供9折优惠,不够,房产的级别是B级或以下。租赁优惠通常都是租金减免,每月按已协商的百份比扣除,有些业主愿意附送设备。

总而言之…

澳洲房产网建议你按照上述的步骤,利用常识做判断,预留足够的时间处理,租用办公室的过程将非常顺利。

跟住宅房产不一洋的是,商业地产代理可以带你惨观所有出租办公室,即使办公室不是公司旗下的放租物业。

最为最后的建议,我们认为如果找到可靠的、钩通良好的中介,他们将为你挑选合这的办公室供你惨考,你只需要做抉定就可以了。

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(据澳洲房产网)