最近两年来，首次购房者占购房者里的比例正在逐渐增长。目前，有大约四分之一的购房者正在购买自己的第一套房产。
对于这些购房者来说，房地产市场属于一个全新的未知领域，一方面是对于未知事物的恐惧，另一方面则是这可能是你目前做过的最大一笔交易。
对于一部分自主升级和投资者而言，2019年同样显得尤为重要，经历了价格波折的2017与2018，房市未来走向何方，也正在牵动着大家的心弦。
无论你是购买房产，还是出售房产，只要提前做好功课，正确的认识市场和自己，都将有助于减少短期的不确定性和长期潜在的风险。
今天，就为大家分享一些针对不同人群的房产交易建议，让你在2019年避开房产买卖中的坑。
自住和首次购房者
1、加强自身在于存钱
这条是最没有技术含量，却是很多人都做不好的一条。
对于买房者来说，你需要拥有足够的存款，还需要证明自己财务状况良好，才能够向银行证明：对于买房，你是认真的。不仅是能够省下首付，在未来你也能够按时偿还房贷。
当然，首次购房者可以充分利用KiwiSaver尤其是HomeStart grant，最多可以提取$5000纽币。
要记住的是，在没有其他房产的情况下。首付准备的越多，意味着你可以选择的房产就越多。换句话说，你在借贷和买房时所处的位置就越好。
2、理清自己的财务状况
在开始看房之前就联系银行（或者贷款中介）并且做好房贷的预批。这样对于自己能够负担什么样的房产才能有一个具体的概念。
在开始看房之前就理清自己的财务状况可以避免出现看了一套很喜欢的房产，最后却发现买不起的情况。
需要注意的是，除了购买家具和搬家可能会产生的额外开支，还需要考虑到律师，新家装修等费用。
一般来说，预留五万纽币用于购买家具和小装修（刷新油漆，升级卫浴，安装煤气等）可以算是绰绰有余了。
3、了解自己的真实需求
很多买房的朋友在选择房产的时候并不能了解自己的真实需求。
在脑海里想一下过去，现在和未来对于房产的需求，并且列出“必须”和“精美加分”清单。
很多自住买家会对于自住房提出投资需求。通常来说，自住和投资是两个概念，一般而言，属于精美加分项的通常有房产的土地面积，房产的停车位数量和花园是否精致。
具体而言，建议在找房期间就与自己的房产中介进行沟通，从而获得其专业的建议，买到负担得起同时又最能满足自己要求的房产。
最后，由于新西兰的房产大部分都不是标准商品，所以对于大部分买家来说，找到“完美的家”几率远低于彩票中大奖，所以要准备好在一些地方做出妥协。
4、无法控制别人的想法
对于首次购房者和自住买家来说，买房一般都属于刚需。所以在买房的过程中会倾注大量的个人情感。要注意的是，无论你是议价还是拍卖，都需要意识到，你无法控制别人的想法，不论是竞争者还是卖家，他么都会为了自己的利益作出努力。
所以大部分的情况下，房哥建议作为购房者，你需要充分与自己的中介沟通，从而为卖家提供最有竞争力的报价。
当然，如果最后你为了买下心仪的房产多付了一些金钱，请不要太往心里去，此时最重要的是享受新房为你带来的满足感。
从更长远的时间维度上来看，多支出的些许金钱都会在未来收回。如果因为只差1000纽币与心仪的房产失之交臂，带来的心碎远超多花了1000纽币锁定心仪房产的幸福。
投资类购房者
对于房产投资者，几乎每一名投资房产的投资者都有一套自己的投资逻辑。
有专门做土地一级开发的，有专门建联排别墅的，有专门投资Do-Up潜力房产的，也有大地破房流等等不同的投资方式。
虽然投资逻辑不同，但是总体而言，投资者需要注意这两个问题。
5、重视个人财务状况的潜在风险
总体上看来，房产类资产的流动性并不算太好。
对比股票，日常交易才是刚需，最坏的情况也不过是T+1就能离场，而对于房产来说，新西兰人平均持有一套房产的时间是7年多。
目前奥克兰房屋成交（上市到签约）的平均周期仍然处于历史较高水平，即使这样也要5周左右的时间。
即使中介给力，上市当天就有买家签约并且无条件，一般来说房产从签约到正式交割之间仍然有一个月左右的时间。
这也是虽然房产总是周期性上涨，却总有房产投资人破产的主要原因之一。
破产者大部分都忽视了个人财务状况可能会出现的潜在风险。比如说09-10年出现的房贷利率暴涨，手中房产却无法及时变现就让许多资深房产投资人深陷泥潭。
6、购买之前就想好退出路径
每一次房屋交易都是对市场对于该房产的重新定价。
比如说Unitary Plan刚刚面世的时候，让无数曾经无人问津的“偏远土地”变成了香饽饽。
尤其房产估值的变化周期相对其他资产要长很多。如果你不出售房产，最直观的估值变化就是三年更新一次的政府CV估价。
而想要在重新定价中取得一个好价钱，有针对性的考虑房产未来购买者的需求与偏好变得很重要。
然而，想要把握好这一条却很难。
不仅涉及到房产所在城区的人口结构，不同人口类型的购买偏好，还需要考虑到不同人口类型购买力水平等等因素。
自住买家要考虑的第一要素是自己住着舒不舒服，自己喜不喜欢。
而投资房最重要的是忘掉自己的偏好，而是多考虑好未来购买者（接盘侠）的偏好。
房产卖家
7、了解自己出售的房产
在卖房之前，房哥觉得屋主首先要想明白的就是自己的房产值多少钱。
如果你对于自己的房产价值产生错误的预期，预期低了确实能更快售出，却无法最大化自己的获利；预期高于市场价则会导致房产长期无法成交。轻则影响资金流动性，严重情况下甚至会改变人生。
比较简单的方法就是在周边有邻居卖房的时候多看看，让当地比较知名的房产中介做一个免费的估价。
让房产中介估价不仅能够了解其对于当地了解的水平，通常还能看出房产中介性格是否符合自己的预期。
8、了解并选择合适的销售方法
并不是所有房产都适合用拍卖的方式销售，哪怕同样是拍卖房产，也有公司拍卖室拍卖和现场拍卖。
在选择代理出售自己房产的房产中介时就可以与其沟通，让其以专业人士的角度为你分析针对这一套房产，选择何种销售方法能够带来最佳的结果。
除此之外，还需要仔细了解中介对于房产的推广方案，并让中介解释清楚销售的流程与各项开支的金额。
目前新西兰各个房产公司的收费很不一样，不同的销售方式也有自己独特的优点，针对不同的房产，侧重的市场宣传方向也不一样。
在这里，没有最好的销售方法，只有最适合自己房产的。
9、把与买家沟通交给中介
要记住，卖房找中介就是为了让中介代劳找买家和卖房的。
你所指定的房产中介是房产的专业人士。虽然出售的可能是你已经居住多年的房产，但是在房产专业上，其拥有更高的专业度。
尽量不要直接与买家沟通，因为对于自己待售房屋的依恋很容易影响到你理性思考的那部分大脑。
要知道，中介能够通过该房产交易赚多少钱，完全取决于房屋成交的价格，成交价越高，他能拿到的销售提成就越高。
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来源：新西兰天维投资
排版：KYRA WANG
