Tag: 验房

中国人心中对于“家”的观念根深蒂固，无论在天南地北也往往都会把“安家”放在首位。很多新移民来到加拿大不久，条件一允许便会动起买房的念头，感觉只有拥有一个自己的房子才能有家的感觉，才能真正感受到安心和保障。

如今，由于越来越多的中国人将投资眼光集中在了加拿大，多伦多、温哥华等几个主要城市，使之更是备受关注。各项数据以及我的切身感受都直观反映出了中国人的强大购买力，在加拿大房地产中的投资金额和数量都逐年增长，其增长势头更是有增无减。

为了让大家了解多伦多房地产市场，和更深层的理解在加拿大买房的过程，今天就带大家近距离体验一回加拿大买房的流程。

多伦多买房与在加拿大其他城市买房过程一样，主要有六个步骤：

1、确定买房的目的和预算

• 买房目的：

• 投资——要着重回报，分析各个区域以及各种房型的投资回报比。明确自己投资方式是租住还是升值后出售。

选择一个心仪、回报稳定的区域后也要了解区域内住户的人口比例，家庭人数和收入情况。这样做的目的是尽量迎合当地社区人口组成群体对房屋需求的实际情况，也是为了以后出售时面向的需求客户更大一些，好让房屋今后可以尽快出租也可以顺利高价格卖出。

• 自住——要考虑家庭成员各个需求，有孩子的家庭要考虑校区的问题，有老人的家庭要考虑到看病就医的问题。

每种家庭对房屋的需求不一样，有些人更爱Condo公寓的便捷和现代，有些人更喜欢House的私密和宽阔。要是还是SOHO一族的话，那也要把自己工作的需求考虑进去，让自己的家更适合兼顾工作和自住的要求。

考虑好买房的需求和目的之后，就不会在茫茫“房”海里迷失自己。

• 买房预算： 

了解自己的财政状况，根据自己的实际情况决定自己想要买什么价位的房产，是否能够承受这个价位的房子开销。

开销不仅要包括每年的地税、水电费还要考虑房屋保养和养护费用。清楚这些总体开销以后是根据自己能力选择是一次付清还是贷款。如果是贷款还要明确能够支付多少首付，每月房贷又能偿还多少。

• 贷款：

加拿大的银行和贷款机构都可以办理贷款预批申请（Pre-approved mortgage），这项服务可以让您在买房前知道银行和贷款机构能够给你提供什么条件和利率，平且根据您的个人情况能够得到多少额度的贷款。更好的是免费提供的这个预批的率一般可以保留90~120天。有了这个贷款预估，您就能心中有数，了解自己的信用记录和真正能够负担的房屋价位。

很多新移民因为信用记录不够完善，需要支付35%首付。通常在多伦多建议首付都要达到20%，收入和信用极好的人也能获得低于20%的首付。如果首付过低往往还需要您购买保险。

2、挑选优秀的房产经纪，开始看房挑房

• 挑选经纪：

找到适合自己需求的经纪是买房之路上重要的一个关键。加拿大的房产经纪都是经过正规培训及考核的，一个优秀的经纪不仅了解买卖中的基本法律法规，土地的管理制度，房屋转让继承等各种手续，熟知行业操作规范这些 大项，更是要懂得建筑的构造，房屋贷款的手续，有发现房屋的买点的经验。知道这些还远远不够，买卖过程中销售的能力非常重要，好的房产经纪能在买房谈判中 给买家省下不小的开销。

找一个大公司旗下 的品牌经纪当然是保障更高一层，这些正规的公司淘汰制下存活下来的经纪都是业内的佼佼者，凭着一身的多年经验必能为您买房助一臂之力。根据买家的要求经纪 还可以通过地产局的数据资料网站看到一般买家获取不到的房产信息，也能通过经纪的合理安排一次看多个房产，这样不仅节约了买家的时间还能从经纪专业的角度 了解到更多实用信息。

确定自己的经纪以后，为了给买家和经纪提供交易保障，双方要签订委托代理协议。如果有效期为三个月，那么买家在三个月内的交易都要通过这个经纪完成。买房过程中不用支付买房经纪费用，因为在交易成功后卖方会同时支付买房和买房经纪的所有佣金费用。

• 确定社区：

 找好经纪后要和经纪详细交谈自己对于所买房屋的要求和买房需要，经纪通常在这个时候都会给您一些合适的社区建议，比如买学区、买升值还是买养老等等。在这个过程中您就要开始决定房屋的社区范围了，因为买房不能像撒网捕鱼一般无头绪，一定要瞄准目标准确出击。只有确定好自己想要的社区才能开始进入有目的的看房过程中。

• 看房选房：

了解好自己的财政状况、挑选到合适的房产经纪后便可以进入“忐忑”“兴奋”的看房过程了，因为挑选的房子很可能马上就成为自己的家了。

经纪会通过您的要求为您筛选房源，找到合适您价位的房子，并且经纪会根据您的时间预约看房，他们所做的工作不但省去了您大量的时间，更是提供了更多的房源信息。好的经济拥有长时间的经验累积，在第一次筛选中就能为您初步审核房屋所在社区的好坏、房屋的年龄价格适合与否、周边是否有诸如高压电塔之类的建筑等。经过优秀的经纪筛选后的房屋才可能更精准的切合实际要求和升值需要。

房屋的地段往往都是最主要的因素，如果交通便利，生活周边设施齐全，更有好的学校在旁那么这地段通常会比较热门，当然考虑这些也还不够还要进一步考虑到人文和自然环境，了解周边治安情况，再实际结合自己的买房需要和目的。再要参考自己挑选信任的经纪所提供的建设性意见，好的经纪经过无数次的交易已经获得了相当的经验，他们能够准确的告诉您房子哪里是好的买点哪里又有些不足，经过综合评定您才能准确做出判断。

很多冲动型买家一见自己喜欢的房子装潢和摆设就开始盲目冲动，房子的美观固然重要，但是为了省去将来不必要的麻烦还是要谨慎小心一些，要多注意“大局”，比如房型实用性、房子布局、车库大小结构、地下室的装修程度、建筑材料的环保、建筑主结构的牢固、水管的老化程度、室内装潢的档次和用料等等。虽然之后会有验房师专业检查，但早期就能自己发现问题的话也能省不少烦心事。碰到冲动的消费者这时候一个对建筑有一定了解的好经纪会本着顾客之上的角度冷静的分析，给买家提供切实的经验之谈，分析其中的利弊也能给买家在开始订房时一个良好的参考价值。

不难看出，整个看房选房的过程中，不但买家需要保持头脑清晰、不骄不躁、善于发现房屋的优势劣势，更是要买房经纪承担起辅助买家不买“吃亏”房的关键。初来的新移民大多不熟悉当地社区环境，也不知道加拿大买房与国内的不同，这个时候找对经纪至关重要，最好能够找到一个诚实可靠、沟通技能优异、对房屋各方面了解、融入当地社会多年的经纪，这样不论您接触到的卖家是国人还是本地人都能得心应对，而且能在买卖中能够提供切实建议从而让交易变得简单完美。

3、挑好房子接下来便是谈判价格和签订合同的时候了

• 谈判价格：

很多人都认为这个环节是最激动人心的时候，这一个过程不但影响到您能否顺利买到这个房屋，更关系到您是以什么样的价格买到。

这个环节通常由买方开始，买方要根据房屋周边以往出售买卖的价格，房屋本身的条件以及社区的普遍价位来制定。这个价格伴随着其他一系列买方意愿的条件一并发去卖家手中。这个价格怎么订，条件怎么开都不是你我能随便决定的，这个要长期的市场经验来决定。这个时候您找的经纪又有大用处了，从业的专业经纪能从MLS内部网站看到平时我们看不到的信息，尤其是我们谈判过程中至关重要的那些铁一般的证据，好比周围房屋价格、出售频率、房屋详细信息等。当然只掌握这些对方亦能获得的信息还远远不够，只有自己的经纪的谈判能力过于对方卖家经纪，那么您的买卖胜算才能更高。

买家开完这些价格条件后，卖家要相应做出反应，是否接受买家的要求，如果是那当然最好不过了，因为交易就这么愉快的能结束了。但是这样的情况实属不多，往往卖家不会一次让步到满足各种买家要求，他们总会提高一些买家叫价再删掉几条条件加上个几条。就这样买家在对此做出新一轮的反应，一轮又一轮的谈判直到双方都满意位置。有些热门的好房子一下子会被几个买家看中，买家之间都会有竞价，这样的房子很可能就会以高于叫价的价格卖出，因此，买家不仅要判断卖家的动作还要时刻盯着其他卖家的动向。

高能力的经纪不但要能掌握房源的全部价值，还要能懂得揣摩卖家的心思，是要价高一点还是低一点，这都是一门学问。信誉名声在外的好经纪又时还能给买家带来意想不到的好处，这不难理解，因为人们总是乐于和名声好又诚实守信靠得住的人做买卖。

• 签订合同：

当一轮或数轮的谈判达成共识，双方对于价格和条件都无异议以后就可以着手签订合约了。这份合约便是买卖能成交的主要象征之一，而且往往卖方会在合约中提及贷款和验房的具体时间。买家这时要做的就是尽快解决贷款和寻找验房师这两个重要问题。

• 交付定金：

定金一般在合约签订后的24小时内就要付清。款项一般会存入卖家经纪公司的账户内，卖家不会直接插手拿到这笔款项因此这个过程相对比较安全。如果买卖合同失效，那么这笔钱也会一分不少的退还给买家。当然如果您无故反悔撤销合同的话，这笔定金就到了卖家的腰包了。

4、抢到合约、付清首付以后还要保持冷静，找验房师细致验房同时要拿到客观的贷款

• 验房师验房：

为了保证所买的房屋没有重大建筑纰漏和不完善的地方，也为以后自己能省下不少维修费用让买卖价格更显实惠，找一个合格可信赖的验房师至关重要。一般买房后5天内便要完成验房的工作。整个验房工作要包括检查：水电气、水管系统，屋顶、墙壁、门窗、地板状况，空调情况等。在结束验房工作后验房师会出示一份专业的验房报告，从报告中您就能直观的了解到这个房屋“背后的秘密”。房屋使用多年小毛病在所难免，一些不起眼不费钱的小补小修一般买家都会自己承担，但是水管大漏，屋顶需要翻修或者有明显渗水现象的话，买家可以提出让卖家承担或者减低价格以抵消维修开销。这个环节的交涉后还能达成共识那么这个交易就基本能够继续进行，那些买卖双方不能达成共识的则就要取消交易，一切又要从看房卖房再从头来过了。

• 获得贷款：

买房前办理的贷款预批申请（Pre-approved mortgage）这个时候就可以提交给银行获得实实在在的贷款了。提交时还要附上买卖合同给相关贷款机构，他们会将预批申请转成正式批准。刚来的新移民如果收入不高或者没有收入也对贷款影响不大，银行通常只要新移民提供买卖合同、首付比例和登陆加拿大的时间即可。很多贷款专业人员都会给您在这方面提供信息和服务，通常一周左右时间您就能全部完成贷款的一系列手续，成功拿到贷款。

如果买家5天内还没有成功获得贷款即有权撤销合约，并且能够拿回交付的定金。当然一切顺利，获得贷款后便能拿着手中银行开出的免除条款的通知让卖房取消合约中对贷款的条件。当这些卖家附加条件全部完成免除后，这个合约便正式生效了。买卖到这里也就基本快要完成了。

5、接着找一名律师完成法律各项文件，并且付清首付了

• 寻找律师：

这时一系列的法律文件就需要一名合格的律师全权代理了。法治国家当然法律规章不能违背，为了保障自己和他人的利益签署一些必要的文件当然是非常重要的。找到一名尽心尽责的好律师，让他帮您完成包括产权转移、计算地税管理费等费用、审核债务情况等法律事宜。经过他们的工作之后，您才能正在有保障的安心地交易。律师费用不尽相同，但是如果您一次付清那么价格则会相应少一些，因为他们可以省去一部分的工作。

• 付清首付：

一切妥当之后您便要付清首付，首付和一些相关文件通常在交房前一天或当天都已办妥转由律师代理，这个过程一般买家卖家都不直接参与。买家只需把钱款交给律师，由买家律师把钱交给卖家律师，卖家则通过卖家律师交付房子的钥匙。律师双方之后还会代替买卖双方当事人处理一些产权交割的法律文件。

6、一切准备就绪，完成交房、更改房屋信息，欢欢喜喜等着搬进新家

• 完成交房：

总算一切顺利等到了交房的时候，买房律师会通知买家前去领取房屋的钥匙。如果拿好钥匙进入后发现房屋还存在问题，那一定要尽快联系律师和经纪，再与卖家协商早日能够处理。

• 更改信息、安心入住：

记得一定要尽快更新房屋的信息，水电天然气公司更新基本信息，好让一切都准备有序，这个过程如果您碰到困难也可以直接联系律师寻求帮助。

经过漫长的一系列步骤之后，属于您的房屋就这么展现在您的面前了。

想要安心入住那些前进大好的房定是需要一些专业人士在买房之路上的相助。尤其值得一提的事如今的经纪行业人才众多，更是要有一双“慧眼”发现合格又出众的经纪。最好要选择品牌名誉好的公司，为了迎合了解当地的生活，更是要找一个已在当地社会中有多年声誉的经纪。这样的经纪不但会投当地人之所好，也能提供全面的当地社会信息，这样的经纪更是能够运用自己良好的沟通能力争取更多的实惠。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。