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上半年悉尼商用物业成交创下新纪录︱居外专栏

一般来说，在亚太地区，每年春季，买卖双方达成的交易量都会增加。而今年，专家们认为商用房地产行业将迎来一股抢购热潮，其中澳大利亚悉尼将成为最热门的商用物业市场之一。目前，悉尼商用物业的回报率远远高于澳大利亚各地的住宅物业。

根据Cushman＆Wakefield发布的最新数据，在2019财政年度，商用房地产的投资交易额已攀升至426亿澳元。悉尼和墨尔本的商用物业空置率达到了历史低点，其租金也有一定的增长。这些有利因素使办公楼的交易量在2019年财政年度提升了22.6%，达到了231亿澳元。此外，整体商用物业426亿澳元的投资交易额意味成交量同比上涨了22%。

促使办公楼交易量提升的主要动力是悉尼和墨尔本办公楼物业的空置率创下新低。这不仅支撑不断上涨的租金，还释放了积压的需求，实现了较高的预先承诺水平。

在受到一些办公室退出市场影响，同时经济强劲发展的背景下，悉尼办公楼市场持续受到积压需求和高预先承诺水平的影响。

截至2019年6月底的12个月内，悉尼中央商务区商用物业的主要有效总租金实现了9.1%的增长，远高于长期平均水平，而空置率下降至4.1%。行业数据显示，外国投资占第二季度总投资额的37%，占本财年的比例为45%，总金额为190亿澳元。

2017至2018年期间，外国年度滚动投资额占比为31%（108亿澳元）。2019年财年结束时，该指标已上升至45%。2017至2018年期间，办公楼外国投资额占比为42%（108亿澳元）。2019年财年结束时，其占比已提升至53%。

新南威尔士州的办公楼投资额最高。2019财年，改地区的办公楼投资总额达到了102亿澳元。

悉尼都会区市场的交易也相当活跃。喜达屋资本（Starwood Capital）和阿罗资本（Arrow Capital Partners）以4.382亿澳元的价格买下了位于查特伍德（Chatswood）的天顶中心（Zenith Centre），创下了中央商务区以外办公物业的最高售价纪录。

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最近几周，其他悉尼都会区物业的大额交易还包括香港亿万富翁蔡志明的旭日实业（Early Light）以3亿澳元的价格买下了悉尼北部北角大厦（Northpoint Tower）剩余的一半股份；同时新加坡的桑代克公司（Suntec）斥资2.97亿澳元购买了皮尔蒙特哈里斯大街21号（ 21 Harris Street）的物业。

2019财年，债券收益率下降了约130个基点，而办公楼的收益率保持稳定，因此商用物业的相对吸引力也有助于刺激投资者的需求。选择悉尼中央商务区物业的投资者会发现，入门级商用房地产的价格表现十分强劲，可能在圣诞节前创下新纪录。

悉尼零售物业售价最高纪录的保持者是位于皮特街70号的2号商铺。该物业于2015年售出，目前被用作咖啡馆。其面积仅为19平方米，但售价高达216万美元，每平方米的均价为11.36万美元，打破了之前的纪录。业主以五年期租约的形式将该物业出租给了诺姆科尔咖啡馆（Normcore Coffee），可续租五年，租金每年提高4%，年租金收入为9.2万澳元。

第一太平戴维斯代理人尼克·洛尔（Nick Lower）表示，尽管人们普遍认为零售物业是表现不佳的资产类型之一，但位于中央地段的小型房地产，尤其是街道上的小型房地产，目前非常受投资者欢迎。

“我认为很多人都希望把他们的钱投入安全可靠的资产，但很少有房地产能在安全性方面击败悉尼中央商务区的物业，特别是商用物业。中央商务区核心地段的人流量很高，而且周围都是大型企业，”他说道。

对于今年春天打算购买商用房地产的投资者来说，悉尼应该成为其首选的置业地点。预计该地区的物业在年底前将创下更多纪录。

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买家有福了！今年悉尼房屋拍卖季将持续至平安夜｜居外专栏

往年对于打算在悉尼购置房产的投资者来说，12月的头两个周末是最为热闹的，同时也标志着这一年拍卖季的收尾。其中一个主要的原因是在新南威尔士州（NSW），买房的过渡期通常是4-6个礼拜。如果无法在圣诞节前乔迁新居，这对于买房者可是很扫兴的。

不过今年买家有福了，直到现在市场上的房源数量仍然没有明显的消退势头，不少房产中介也纷纷表示将把拍卖期延长至12月底。这也就意味着，今年一直到圣诞前夕，投资者们都有机会为自己拍下一套心仪的居所。而房源的质量也是今年与往年另外一个很大的区别。悉尼许多非常优质的城郊豪宅破天荒地在一年中的这个时候出现在了市场上，这无疑又是一项福利。

悉尼核心地段的冠军中介，Metro Reality房产公司总监Joseph Fairchild表示，今年市场经历了一段相对平稳的过渡期，从2014-17年疯狂火爆的卖家市场转换到如今相对现实的买家市场。尤其重要的是，市场对于价格预期从最开始就相对理性。越发充裕的房源以及不断收紧的借贷限制让大多数意向买家不得不三思而后行，同时也使得房价成为了交易中最为重要的考量因素，这无形中增加了销售的难度。

9月份的数据显示，通过拍卖的形式成交一套房产平均需要49天，而通过正常交易渠道，这个数据则多达69天。这也印证了接下来的另外一组数据：9月份流拍的房产中，之中大约有68%在接下来的1-2周内成交了。

对于投资者和屋主来说，拍卖在当下买方市场中无疑是更受欢迎的，其中的优势非常明显：零反悔期彻底避免了成交后的众多不确定性，而拍卖过程中的紧张和刺激从某种程度上来说也能更好地促成买卖。

甚至有一些拍卖是正好安排在平安夜前几天的，今年Joseph Fairchild也有赶上了一回。这是一处位于8 Panorama Rd Lane Cove的双套间居所，设计相当独特。如果12月19日下午6点30分前还没有名花有主的话，它就会接着去拍卖场上碰碰运气。Joseph表示，这是一套很有意思的住所，内有两个独立的单位，无论是一家人自住或者投资出租都非常合适，自由度极高。在他看来，如果是一年前的行情，这样一处房产在拍卖会上用不了4周就能轻松找到买家的。

International Realty Australia总监Toby Pinhol

Toby Pinhol是墨尔本的一名高档房屋中介，他同时经营着一家专门针对高端市场的房产中介公司International Realty Australia。他的观点和Joseph不谋而合。Toby认为，眼下墨尔本的房产市场与悉尼十分类似，虽然说买卖并不好做，但是高质量的房子依然是不愁买家的，只不过要在推广和操作中多花上些功夫而已。在圣诞前的拍卖季中，甚至出现过不少非公开的独家拍卖，造就了相当可喜的业绩。总而言之，只要操作得当，拍卖依然是能为客户带来最佳回报的交易方式。

居外诚意推荐：悉尼市郊Waverton的2卧2卫公寓

位于悉尼下北岸郊区Waverton最具代表性的建筑之一，405/40 King Street Waverton。公寓位于四楼，享有完美的北方朝向，生活和娱乐区日光充沛。宽敞的甲板阳台可通往起居区和卧室，非常适合烧烤和与亲友聚会。两间宽敞的卧室均设备齐全，主卧配有连接浴室。
拍卖时间：12月22日（星期六）下午12时15分
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责编：Zoe Chan

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公寓房热潮在美国澳洲继续燃烧｜居外专栏

随着选择公寓而非独栋住宅的购房者越来越多，开发商们在配套设施方面的角力也日趋白热化。

在纽约，名人夫妇汤姆·布雷迪（Tom Brady）和吉赛尔·邦辰（Gisele Bündchen）刚刚卖掉了他们的“麦迪逊一号（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫妇以1170万美元（约8140万元人民币）的价格购买了这套整层公寓，后以1395万美元（约9706万元人民币）的价格将其售出。

汤姆·布雷迪（Tom Brady）和吉赛尔·邦辰（Gisele Bündchen）夫妇

西雅图的房屋建筑商已经开始像2005年那样纵情狂欢了：没错，公寓的时代回来了。

自前十年的房地产泡沫破灭后，开发商在过去数年里除了公寓什么都建，而现在他们终于要把重心转移回来，重新建造公寓了。

其结果或许是这样的：未来几年内，购房者可能会拥有丰富的购房选择，这对于年轻人，其他买不起独栋住宅的首次购房者，还有想缩小住房面积的空巢老人来说都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的价格也不便宜——一间单卧室小公寓的售价通常超过50万美元（约348万元人民币）。而且公寓还将吸引更多投资者，这些投资者不仅会抬高价格，让普通买家更难买得起房子，有时还会空置房产等待它们升值。

到目前为止，西雅图和贝尔维尤大约只有2000套公寓是开放出售的。但根据一家追踪该地区公寓销售情况的市场营销公司Polaris Pacific的说法，未来几年内，大约有6000套公寓即将完工。

目前仅在西雅图就有20多个公寓项目（共5000套公寓）正在建设当中，而其中的大多数项目过去数月才刚刚公开。

在某些情况下，公寓项目是全新的专项工程；在其它情况下，开发商原本打算建一般的公寓，但中途改变了计划，决定将它们改造成共管公寓（两者的区别在于公寓的用途是出租还是出售）。

自上世纪中叶房地产泡沫破灭之前的共管公寓发展盛况以来，西雅图地区还没有出现过这样的公寓热潮。

居外诚意推荐：西雅图晨曦豪宅公寓

西雅图晨曦是西雅图市中心近十年以来，少有的高端豪宅公寓项目。它与西雅图标志性建筑“太空针塔”遥相呼应，在多重意义上刷新了“地标性塔楼”的概念。项目位于市中心区域，弗吉尼亚街与第三街交叉口。步行5分钟即可到亚马逊总部、派克市场、奢华购物中心Nordstrom旗舰店。西雅图作为全美数一数二的文化娱乐中心，在西雅图晨曦附近，就有文化博物馆、艺术博物馆、图书馆音乐厅和体育场。从这里出发到西雅图塔科马机场也只需要约20分钟的车程。
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澳大利亚东海岸沿岸的资本市场发展趋势十分明显：悉尼和墨尔本的房地产价格增速大幅下降，而布里斯班房价增速的下降幅度要低得多。

根据CoreLogic （悉尼知名房地产数据分析公司）提供的数据，2017年，悉尼房价上涨了2.1%，而2016年的房价涨幅为16.7%。墨尔本的房价于2017年上升9.1%，远低于2016年15.1%的水平。布里斯班的房价增长率略有下降——2017年的房价涨幅为3.1%，而2016年为4%。

CoreLogic的《2017年度优中之优报告》（Best of the Best Report 2017）显示，从各个城市来看，悉尼和墨尔本的繁荣市场在2017年开始降温，但许多郊区公寓的价格仍然出现了大幅增长。

在繁荣期即将结束时，我们往往会发现城市整体的房价增长速度下降，但是人们对最佳郊区的优质房产依然有着长期需求，这类房产的价格也保持着强劲的增长。最佳郊区可以被定义为那些能为人们提供一种良好生活方式，临近工作场所或价格可负担性较强的城市边缘地带。

在当前周期所处的阶段，购房者会变得更加挑剔，而且不愿意争夺“B”或“C”类房产。

比方说，去年悉尼的房价可能只增长了2.1%，但下北岸麦克马洪斯角附近的高档海滨郊区的房价上涨了45%。这些郊区都是重要的公寓住宅区，建有大量的公寓建筑群。

对于那些有意在美国和澳大利亚投资的购房者来说，购买距离省会城市中央商务区10分钟路程的房产已成为一项关键趋势。

Raine & Horne Green Square公司旗下经纪人Trever Back提供的房源实例：这套3卧室分层顶楼公寓坐落于悉尼滑铁卢阿奇博尔德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9号，堪称中央商务区边缘地段的奢华住宅典范。该物业将于11月10日拍卖。

责编：Zoe Chan

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2018年澳洲房产拍卖购房的关键技巧｜居外专栏

由于卖家和投资者希望在圣诞节前完成交易，因此每年这个时候起到年底，房地产拍卖额一般都会有所增加。

制定拍卖计划对购置房产而言至关重要，因为不论是买家市场还是卖家市场，做好拍卖计划都将为你省下一大笔钱。

以下是目前新南威尔士房地产拍卖市场的购房技巧。

1. 深入调查，了解市场

买家需要开展特定的调查工作，如在网上浏览或实地考察特定地区即将举行的拍卖活动，获取关于房产受欢迎程度等一手资料，调查该地区的最新数据，包括每月的最高和最低售价，并询问该地区是否会新建基础设施，以及这些基础设施对你有意购买的房产是否会产生积极影响。

2. 抢占先机

瑞恩和霍恩房地产公司（Raine & Horne）的最佳销售代理人Dib Chidiac

Dib Chidiac是澳大利亚排名前30的销售代理人，是国际连锁集团瑞恩和霍恩房地产公司（Raine & Horne）的最佳销售代理人。

Dib认为，投标的关键在于在竞标开始时就要抢占先机，提出有竞争力的价格，而不是等待别人取而代之。

抢先投标让你得以观察他人的身体语言并引导整个投标过程，最重要的是，这为后续投标定下基调。数据显示，大多数抢先投标的人最终都会“抱得房产归”。

3. 善于提问

在竞拍日前，询问代理人是否有关于竞拍房产的政治、经济、社会文化、技术和建造方面的相关文件可供参考，以及该房产名下有哪些合同。

通过这些问题，你可以切实地了解房产的受欢迎程度，而不是无根据地猜测参与房产开放日的人数。

4. 在竞拍日前提出报价

如果你喜欢这个房产，就应该在竞拍日前提出报价。过去12个月中，有几个月的数据显示，悉尼东部郊区等地区的竞拍房产在竞拍日前就已经售出。每年这个时候，卖家更有可能接受提前报价，以确保年底的交接过程不至于太匆忙。如果你能够在早于规定的42天周期内完成付款，你可以在报价时表明这一优势。因为较短的结算周期有可能促使卖家在接近年关的时候接受更低的售价。

5. 制定策略

如果参与竞拍时你有所计划，那么竞拍过程就不会太过令人紧张，你也会更有自信。在竞拍前，设下你能够承受的最高竞拍价（具体到1澳元），然后坚持这一底线。切记，竞拍是智力的较量而非意气用事的游戏。

另一个竞拍的关键技巧在于对时间的把握。竞拍时间越长，往往成交价格越高。

Dib即将举行竞拍的房产之一，位于悉尼艾米莉街道7号早餐点（7 Emily Street Breakfast Point）：

Dib表示，买家可以明显看出这套房产别具一格。要想在这一区域再看到这样水平的房产，可要等上好一阵子。

投资者在制定计划时，应该考虑理想成交价和时间安排，因为可能你现在就需要为房产支付大额首付。1月和2月是澳大利亚房地产的淡季，如果今年没有找到想要购买的房产，你就需要再等3个月。等待的时间越长，价格就可能会越高。

另一套同样出众的悉尼豪宅同样以拍卖形式寻找买家。20年来首次上市，由蘇富比國際房地產公司在居外网上挂牌，这是一套充满灵感的气派住宅。位于七先令（Seven Shillings）海滩上的一个私人绿洲内，尊享从海湾和海港到歌剧院以及海港大桥等的盛景，搭配悉尼最令人垂涎的船库和全年平静的深水泊位。这套无与伦比的住宅是国际上千载难逢一个的机会！点击查看房源信息

6. 确保在房产流拍后享有优先谈判权

如果房产没有达到拍卖底价也不要失望。出于礼仪，大多数房产办公室会让最高价竞拍者享有流拍房产的优先谈判权。这一权利在悉尼房地产市场中十分占据优势，因为悉尼市场一直以来享有较高的拍卖出清率，市场上存在大量有意拍卖房产的投资者。

翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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选购悉尼豪宅国庆黄金周不容错过｜居外专栏

对于关注悉尼的投资者来说，今年的黄金周更具看头，一系列优质的顶级住宅及豪华的高层公寓都是往年少有的。过去的5年，受房地产市场风向及舆论的影响，越来越的上层买家开始转向投资悉尼的顶级房产，包括别墅丶洋房及公寓。这一系列的举动大大带动了当地房价的上涨。如今，一套以5500万澳币成交的房产甚至已经挤不进前五了。根据CoreLogic的一份报告显示，2012至2017年间，悉尼的房价已经上涨了74%。其中，顶级房产的收益更是可观。

由于今年黄金周恰逢澳币对美元走低（不到1：0.71），加上悉尼房地产市场刚刚经历了长达了一段6个月的调整期，迎接投资者的将会是一个价格相对亲民的市场。但是这样的行情并不会太长久。按来自佳士得国际地产（Christie’s International Realty）的资深房产中介Darren Curtis的话来说，悉尼今年市场上待售的豪宅选择相当丰富，将会是一个非常适合投资的年份。

“现在基本上每一处市郊都有不少优质的房产，尤其是高端市场，非常的有看头。眼下我自己手上就有几个悉尼沿岸的单位，问讯的客户真的是源源不断。”

如今不少高等私人学校的接送服务都已经非常完善了，这让很多家庭对于学区房的纠结大大减少。同时也让他们在选择心仪的住所时有了更高的自由度，即使是住在离东城区或者北岸区10公里以外的地方也不会对孩子的就学产生太大的影响。这在以前还是挺难想像的。Darren现在手上就有一处位于伍尔维奇加勒街22号（22 Gale Street, Woolwich）的房产，售价1500-1650万澳币，目前在客户中也有着相当高的关注度。

悉尼北岸郊区伍尔维奇（Woolwich）豪宅：加勒街22号（22 Gale Street）

最近莱坊（Knight Frank）在他的半年度财富报告中对100万美元（约140万澳币）在世界各地所能买到的房产面积做了一个简单对比，它可以说是近期悉尼房价的一个缩影。在这份报告中，投资者可以以这个价格在悉尼购置一处约50平方米的房产。相比之下在巴黎，这个数据是46平方米。如果把这笔钱投资在全世界房价之最的摩纳哥，到手的面积可就只剩下可怜的16平方米了。

同时数据也显示，今年至6月份悉尼高端房产价格的增幅大约为5.7%，处在一个相对稳定的节奏。而回顾过去5年的数据则可以发现，投资者在当地高端房产市场的收益还是相当不错的。就最近在悉尼市中心巴郎加鲁区（Barangaroo）的一个公寓项目来说，最初售价约为190万澳币的一房及两房户型如今价值已经超过300万，而于2013/14年推售的三房单位，价格已经从当初的290万涨到了约610万。从某种程度上来说，James Packer在2017年12月豪掷6000万澳币入手悉尼“皇冠”（Crown Residences）的顶层豪宅也是为这一切推波助澜了一把。

不久前Darren也参与了位于肯特街（Kent Street）Hightgate项目的2808号顶层豪宅的交易，这一单最终以1100万澳币成交，充分反映了眼下高端公寓在上级市场中的紧俏程度。Darren表示，这笔交易其实是一个对于买卖双方双赢的局面。一方面卖方对于这套房产的投入和用心得到了认可，屋内独具匠心的设计，完美景色视角，合理的科技应用以及宽敞的空间布局等都令这套住宅增色不少，而这些附加价值也在交易价格中得到了充分的体现。另一方面，买家在每平方米高达9万澳币的高价市场中入手算是物有所值。此外，Highgate一直以来都已资金充裕以及良好的运营情况着称，并且各项数据也都非常的好看，是很值得入手的一个项目。

最後要提的是，悉尼的人口数量一直是在不断上升的，而一般住宅的占地面积不断减小，拥有可观的占地面积的高端住宅，尤其是顶级住宅将逐渐成为稀缺资源。所以对投资者来说，尽早入手这类房产将会是一个绝佳的资产增值机会。

居外诚意推荐悉尼豪宅房源：

The Boyd Residence荣获“2017年国际设计与建筑大奖——全球最佳住宅”殊荣
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这套顶层复式位于悉尼中央商务区澳新银行悉尼总部大楼（ANZ Tower）的上方，是商业建筑中唯一的公寓，设有度假式屋顶游泳池丶私人安全车库和私人电梯。总建筑面积约为2400平方米，分布在三个层面，享有壮丽的海港和城市景观。

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翻译：Jing Li
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买家市场不等人现在就是投资悉尼房产的最佳时机｜居外专栏

目前，以繁荣闻名于世的澳大利亚悉尼房地产市场处于买方市场，为购房者提供了难得一见的投资机会。

过去5年来，悉尼房地产的市场收益表现居世界前列。例如，巴兰加鲁（Bangangaroo）的两卧公寓期房售价190万澳元（约949万元人民币），12个月后，其售价涨至300万澳元（约1498万元人民币）；3卧公寓期房售价290万澳元（约1448万元人民币），12个月后，其售价涨至600万澳元（约2996万元人民币）。

然而，2018年，悉尼房地产开始放缓。今年1月开始，悉尼郊区（中心商务区30千米范围内）的平均房价下跌了9%至12%，与此同时，澳元兑美元汇率跌至1：0.71以下。随着汇率的下跌，购房需求，特别是海外购房需求也有所减少。

悉尼北岸Di Jones房地产的资深代理人Mae Chan表示，这是房地产市场发展的典型周期现象。购房者应当抓紧机会进行投资，因为悉尼是澳大利亚的经济之都，利率、政府刺激政策等任何小的变动都会改变市场风向，使其从买方市场向卖方市场转变。

“悉尼房地产市场不可能永远都处于买方市场，这一阶段是有限的。目前市场上存在一定的购买兴趣，但相比过去5年，我们在拍卖会上还没有看到足够多的注册竞拍方，”Mae说道。

悉尼700多套房产中仅有少数郊区房产的价格呈现稳定的上升趋势。专家表示，这预示着未来房价将处于稳定的下降趋势，但这一阶段不会持续太久。悉尼是澳大利亚人口最多的城市，其房地产市场的恢复速度也是最快的。

对投资者而言，“蓝丝带”地区优质房产的投资价值仍然高于普通房产，悉尼郊区房产受此次衰退趋势影响最低。

Mae又表示，地段优越、交通便利、靠近学校和悉尼主要中央商务区的优质房产值得入手。她建议购房者抓住买家市场进行投资，因为优质房产不论在什么样的市场背景下都是值得投资的。如果你能够以便宜的价格购买到优质房产，何乐而不为？

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上周，莱坊公司的悉尼房地产市场分析简报显示，由于全球价格下跌，澳元走弱，世界富豪在悉尼和墨尔本的投资仅相比6个月前就有所增值。

这份出现在莱坊公司年中财富报告的调查对100万美元在世界范围内可购买到的平方数进行了对比分析。

100万美元在悉尼可以买到50平方米的房产，在巴黎和摩纳哥（全球最贵的房地产市场）分别可以买到46和仅16平方米的房产。

由于买家市场时间有限，加之悉尼巴兰加鲁和皮尔蒙特区（Pyrmont）的丽思卡尔顿The Star六星级酒店等正在不断投建价值数十亿澳元的基础设施项目，因此现在正是投资悉尼房产的最佳时间。

丽思卡尔顿The Star酒店的设计概念图：大楼天台的Sky Terrace将成为主要景点

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洛杉矶名流购房屡创新高跟James Pratt去看今年流行什么？｜居外专栏

对于洛杉矶和加州的房屋卖家来说，2018年伊始无疑是一记激动人心的。

今年早些时候Hard Rock Café的联合创始人Peter Morton将其位于Malibu海滩的家以110万美元的天价（每平方尺均价超过13,000美元，约8.6万元人民币）卖给了油气大亨Michael S. Smith。然而对于当地买家来说情况可就没有那么乐观了，由于市场上可供选择的房产较少，间接导致了今年房屋交易价格创下了4月历史同期的最高，这同时也意味着该区域的房价已经连续三个月突破了历史新高。这是自2007年次贷危机以来房产再次开始出现大幅溢价的情况。

今年4月洛杉矶房价的中位数约为59万美元（约389万元人民币），较上月增长约1%，比去年同期增加了7.3%。来自Corelogic的分析师Andrew Lepage表示南加州房价的上涨很大程度上是因为市场上房源的短缺所造成的。事实上今年洛杉矶郊区待售房源的稀缺程度甚至有些不正常，4月份的房屋成交量较一年前下降了约8%。

另一方面，4月份价格介于2-3百万美元的“轻奢”型产品在洛杉矶却非常走俏。在洛杉矶整体房屋销售量与去年基本持平的情况下，这类户型的销售业绩较去年增涨了约39%，当仁不让地成为了市场上最强势的竞争者。

此外，之前相对低迷的市场板块，类似于世纪城（Century City）地带的高端公寓如今也越来越受欢迎。在高端公寓界顶尖的房产中介谭雅·斯塔沃斯基（Tanya Stawski）在她的发文中指出，世纪城旁边的综合型购物商场Westfield Mall提供了电影院，高档餐饮，超级市场以及各式各样的商铺，生活非常便利。同时比佛利山庄（Beverly Hill）和世纪城也将马上迎来振奋人心的一站式高端服务公寓小区：四季公寓（Four Season Residences）和世纪广场公寓（Century Plaza Residences）。这将很大程度上改变洛杉矶的城市面貌。

价格介于4百万到1千万美元左右的房产也有不俗的表现，因为不少刚刚在另一档市场（2-3百万）赚得盆满钵满的卖家难免要开始考虑升级起他们的住家。

谭雅刚刚挂牌的一处房产就非常让人心动：地址位于1740 Stone Canyon Rd, Los Angeles, CA90077，报价429.8万美元（约2,835万元人民币），包括4间卧室，一间非常宽敞的厨房，还奉送拥有6个灶台的商用炉灶以及窗外San Fernando Valley Hills的优美自然风景。

在同一条街道上，居外网有以下这套现代化豪宅挂牌。1704 Stone Canyon Rd，由Zoltan Pali和FAIA（年度建筑文摘/住宅）设计的建筑已经全面翻新，屡获殊荣。面积约5,800平方英尺，量身定制，追求最大舒适度，室外有壮阔的湖景和山景。

谭雅透漏这处房产潜在买家不少来自本地，他们极其注重隐私，却又想兼顾生活上的便利，一心想寻找一处靠近Hotel Bel Air和比佛利山庄的住所。对于这样注重生活品质的买家，他们的预算可以高达500万美元（约3,300万元人民币）。

除了传统的高端别墅以外，主打安保特色的门禁社区过去5年来在洛杉矶也越发地受到买家的青睐，而且在名流界尤其吃香。比如2016年奥斯卡影后珍妮弗·劳伦斯（Jennifer Lawrence）就曾以800万美元（约5,278万元人民币）在Hills of Beverly complex为自己购置了一套住所；好莱坞名导泰勒·佩里（Tyler Perry）则在Mullholland Estates购置了一套价值1,450万美元（约9,566万元人民币）的别墅，并且在6个月后以1,540万美元（约1.2亿元人民币）的高价转手卖出。

谭雅认为，安全性是人们选择门禁社区的一个重要原因。眼下无论是当地还是外国买家都越来越看重居住的安全性，也更倾向于选择带有门卫的小区，像是Bel Air Crest, Mulholland Estates；或者是像Wilshire Corridor以及Century City这类安保设施较为完善的高层公寓。进入2018年以来，得益于股市的不景气，洛杉矶这类房产的售价几乎在各个价格区间段都屡创新高。

居外网上出售的**洛杉矶Wilshire Corridor的2卧2卫10楼公寓**，享有城市灯光的壮丽景色。物业编号：40201493 *点击查看房源信息*

今年6月，知名房地产开发商Gala Asher旗下高端门禁社区Wallingford Estates内的一个单位被摆上了货架，喊价1.35亿美元（约8.9亿元人民币）！如果这处位于比佛利山庄邮局附近的房产最终以这个金额成交，那它将创下整个洛杉矶有史以来住宅交易价格的新纪录。

今年接下来房屋市场预计将继续走强，而洛杉矶和加州的房地产将会是一个绝佳的投资选择。点击查看居外网上更多的洛杉矶豪宅房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询。

翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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搞搞室内设计房产卖得好价钱！| 美国

买房通常是个重大决定，尤其是通过竞拍买房。买卖双方都需对本市或本区域的室内设计风格有个基本了解，因为这会影响你的消费限额，并可节约拍卖前进行简单翻新的时间。

Jen Seago 是一个备受欢迎的室内设计师，比弗利山庄的关键设计便是由她负责关键部分的设计。Jen经常与一些名人合作进行奢华住宅的设计。她曾与社会名流凯西·希尔顿（Kathy Hilton）合作，设计过名模凯蒂·克里瑞（Katie Cleary）的豪宅卡拉巴萨斯（Calabasas），也曾为詹妮弗·洛佩兹（Jennifer Lopez）挑选过艺术品。

名媛凯西·希尔顿（Kathy Hilton）是帕丽斯·希尔顿（Paris Hilton）的母亲

据Jen所说，加州文化是一个不断转变的过程，也是国际买家投资的一个巨大市场。

很多洛杉矶人都喜欢购买老屋，并保留一些“旧物件”，如旧的门和五金，这些与洁净的现代家具形成鲜明对比。加州人喜欢各种物件摆放合理，这在时尚和住宅中都很明显。而我们的设计美学也紧随其后。

Jen说，对任何一个想在洛杉矶买房并进行翻新的购房者来说，首先要了解清楚旧屋新装（home staging）和翻新（remodeling）的区别。

旧屋新装有助于房屋出售。将家具和装饰重新摆设，对房间重新布局，使买家能看到每个房间的作用，藉此提高购屋的意愿。请专业的设计师对旧屋进行新装是非常值得的，这样能向买家尤其是没有创意思维的买家以最好的方式展示其空间，使房屋出售更快。

室内设计是对住宅从头到尾全部进行设计，就如人的穿戴一样。每件物品都经过精挑细选，使其与关键物件的功能和风格相协调，使整个布局显得更为柔和。你需要一个专业人士进行指导，首先从最基本却重要的家具（沙发、床、床头柜、桌子）开始，然后添加灯具，最后再加入一些反映你风格的个人装饰。

对国际买家，Jen有如下建议：

室内设计师工作地点不固定

在网络上搜索并对比不同的设计师及设计风格是非常方便的，如果你找到了一个喜欢的室内设计师，但他却不是本州人，这时请你记住一点：室内设计师通常不会固定在一个地方工作，请先联系他们。

时间期限

和你的室内设计师敲定房屋翻新所需的时间。翻新工作一般需6个月才能完成，这通常意味着在此期间你必须租住在别处。

预算制定

设计成本的浮动会导致相关费用的变化，因此务必在初始预算的基础上至少增加10%的费用。

Jen建议说，卖家如有条件可对房屋进行翻新后再出售。

James Pratt摄於好莱坞演员罗素·克洛（Russell Crowe）的家中，该豪宅拥有一流的室内设计

设计巧妙的住宅会令买家更好出手，原因很简单：大多数买家要看到家具和装饰才能想象出他们居住在内的感觉。

对于打算出售的房屋，其设计风格务必符合大众口味。这意味着房屋色彩及“主题”等须得到大众的共鸣。以中性色彩为主色调，饰以其他颜色是最佳选择。越多人喜欢该房屋，它在市场上的滞留时间就越短，利润回报就更快。以上技巧在拍卖活动中非常奏效。

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VIP看房如何提升拍卖成交量？| 美国

苏富比拍卖行顶级经纪人Tanya Stawski 在洛杉矶好莱坞山（Hollywood Hills）Carlton Way 8461号举办了一场VIP客户看房会。所看房源占地5,400平方英尺，配备电梯，有4间卧室、度假村似的生活空间，可将市区、世纪城及海洋全景尽收眼底。Tanya的这场VIP看房会绝不是场普通的开放式看房活动，她还在屋顶花园准备了一场DJ演奏以及美食、美酒，供客户看房时品味鉴赏。结果是——潜在买家在轻松的氛围中不知不觉便融入这个超级奢华的住宅，从而提升了该房源的成交率。

Tanya说，营造一个良好的氛围，让客户有宾至如归的感觉是至关重要的。这样做通常只为了能在这栋房子里与客户进行一场高质量的对话，让他们觉得你是在跟他们交谈，而非卖东西。在美国豪华房地产市场上，这是一种简单却有效的销售方式。这种方式现在也逐渐出现在美国之外的地方，并在全球各地的拍卖会中定期使用。

洛杉矶好莱坞山（Hollywood Hills）Carlton Way 8461号豪宅

世界各地的不动产拍卖会通常都是一种对精神的摧残。拍卖会一般有两种：现场拍卖与拍卖场拍卖。在现场拍卖之前有一个开放看房日；拍卖场拍卖则是买家和观望者入场后等待竞拍。然而拍卖方式也在逐步改变，现在的拍卖会能为竞拍者提供更多的价值及组合服务。在澳大利亚悉尼，开放看房活动和拍卖场会为所有到场人士供应咖啡及更多食物，如蛋糕或冰淇淋，这些都影响着拍卖结果。

2017年4月，James Pratt拍卖集团在邦迪海滩（Bondi Beach）Glasgow大道25号举行拍卖会，邦迪百货（Bondi Grocer）和H2可可（H2 Coco）为拍卖会提供了600种食物，吸引了大量的路人进来观望，营造出一种良好的氛围，改善了拍卖会气氛，该房产最终以380万澳元的高价售出。邦迪百货老板Shay Narsey说，在房产拍卖会上进行交叉推销是非常明智的，尤其是在像邦迪海滩这样对房地产和健康的生活方式有着浓厚的兴趣的郊区。

在澳大利亚昆士兰州的黄金海岸，养生专家梅里莎·怀特（Melissa White）与奢华房产经纪人合作，在宽滩（Broad Beach）和美人鱼海滩（Mermaid Beach）等尊贵社区的一些奢华房产拍卖会上提供有机健康食品。梅里莎说，健康食品对现在的家庭是一大卖点，通过向参加房产拍卖的家庭提供健康食品，并他们讲解健康食品的可替代品及营养品，能让他们在拍卖会上停留时间更长。

房产拍卖的核心本质是其时间上的紧迫性，提供一些除却紧张之外的体验，房产经纪人将获得更多的营销机会，买家的感受会更舒适，卖家也能更顺利、以更高的价格将房屋脱手。

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竞拍豪宅感压力大？听听临床心理学家的专业建议 | 澳洲

从全球来看，“房地产”与“房产拍卖”是一回事。对于大多数买家而言，总有一天通过房产拍卖购房这一选择会摆在他们面前。需要重点注意的是，拍卖会上气氛紧张，对于大多数人来说，拍卖过程会让他们倍感压力，且不可预测。在拍卖会上，买家会因一再受到催促而感到紧张，于是便开始凭着自己的感觉出价，偏离了他们最初计划的价格，这会导致购房费用超过他们规定的上限，或者错失房产。

虽然在大多数国家，房产拍卖允许在网上购买，但最常见的房产拍卖形式是现场拍卖会，或者在拍卖行里，由拍卖师主持，买家亲自出席，相互竞价。

房地产经纪商会为买家提供在拍卖日竞拍房产的最佳谈判建议，包括如何开始出价、立刻出价以及制定出价上限计划。不过，除了制定策略之外，其他方面也应重点关注。切记保持冷静，控制自己的情绪，这样才能在拍卖日当天保持清晰、准确的思路。

来自澳大利亚黄金海岸（Gold Coast）Vitality Unleashed Psychology的顶级临床心理学家阿什丽·吉尔摩（Ashley Gilmour）表示，买家在拍卖会上出价时感到紧张是很正常的，但重要的是，不要被自己的情绪牵着走，不要把自己制定的计划抛在脑后。

房产拍卖充满不可预测性，而且，买家的个人情况会进一步增加自己对于最后是一举拿下房产还是遗憾错失的压力。在拍卖日当天保持清晰的思路，能够让您赢得最佳谈判机会，顺利拍得房产。

澳大利亚黄金海岸Vitality Unleashed Psychology的顶级临床心理学家阿什丽·吉尔摩（Ashley Gilmour）

以下是阿什丽提供的一些宝贵建议，这些建议能够帮助您在拍卖会上竞拍房产时控制好自己的情绪。

在参加拍卖房产开放日或展览之前：

1、最重要的是，具体明确您希望购买什么样的房产以及您的理由

当我们不确定自己具体想购买什么样的房产以及购买理由时，会更容易不知所措、模糊焦点和迷失方向，在需要采取行动时也会无动于衷。

2、在脑海中演练您希望拍卖日当天的情况如何发展

要想做到这一点，您可以找一个舒适、安静的地方，闭上眼睛，在脑海中想一遍拍卖日当天从开始到结束的整个过程。要尽可能详细，可以重点关注您在周围看见、触摸、感受、闻到和听到了什么。

3、事先计划

以便在拍卖日当天尽量不给自己布置任务，不给自己许下其他承诺。这样，您就不会在原本就很紧张的拍卖会上给自己增加更多压力了。您可以利用拍卖日早上的时间制定策略。

拍卖日：

拍卖日当天，确保自己集中精力，控制好情绪至关重要。这样，您可以在采取行动之前保持清晰的头脑。以下建议能够帮助您做到这一点：

早上醒来时，在您正式开始新的一天之前，可以冥想30分钟，并做呼吸练习，从而让您的大脑进入平静状态。然后，您可以在脑海中想一遍您希望接下来的一天如何发展。
享用一顿健康的早餐，为自己补充足够的营养，让您的大脑和身体能够正常工作，让自己保持平静。
来一场轻快的晨间漫步或者其他锻炼，摆脱过分紧张的情绪。
一整天尽量屏住呼吸，控制好自己的情绪。
在拍卖现场应保持理性的头脑，以便坚持自己制定的计划。同时，提醒自己以下事项：
- 您的理想购房花费
- 您的出价上限
- 这不仅是能够满足您的需求的房产，还是您有能力购买的房产
在拍卖会上，应留心观察其他买家（和拍卖师）的情绪，并集中精力。这样，您就不会陷入他人的情绪之中，任由自己违背事先制定的计划。

拍卖会后：

现在，再来看看拍卖会结束之后。您可能会庆祝自己大获全胜，也可能会空手而归。如果是前者的话，干得好！这是好消息。如果是后者的话，也要振作起来，因为这显然不是最后的结果。现在，是时候反思一下您在整个过程中运用所有上述建议策略的情况。您在哪些方面做得很好？您在哪些领域有待改进？应将这次经验当作获得自我成长的机会，而不是令人失望的结果。当您能够利用这次经验获得成长时，就是一种进步。然后，您可以利用在整个过程中学习到的经验，改进您在下一次房产竞拍中的表现！

拍卖在各大房地产市场变得日益流行。训练自己采用除正常渠道之外的其他方式购房，将有助于您购得理想房产。

相关文章：【加州拍卖购房：来自《与卡戴珊一家同行》房地产经纪人的建议】

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