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在美国买房后，如何获得最大投资回报？

Part1 投资美国房产的两大常见手段

一、持有增值

持有增值，是指购买美国房产后，不以出租获利为主要目的，追求的是“低卖高卖”或资产增值的投资方式，比较适合于资产雄厚的投资者。为此，此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。

时间越长越有把握

根据美国近50年（1963-2011年）美国房产的房价走势来看，美国房产周期平均在15

年左右（12年的周期+3年调整期），所以持有房产的时间越长，越有把握稳赚不赔。>>>详细

二、出租赚取租金

通过出租房产，获得固定的租金收入，即投资回报，是最为常见的投资手段。那么，投资者该如何计算自己投资的房产，每年能给自己带来多高的回报率呢？下一个部分我们将详细介绍。

美国顶尖房产经纪Grace熊传授投资房产宝典

美国房产投资回报率高不高算算就知道

从长期的统计数据中看到，美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间，扣除持有成本，扣除物价上涨的因素，大约保持在5%-6%。上涨幅度不大，但是合理，这种上涨速度是温和而健康的。>>>详细

相关文章：美国房屋租金回报计算法则

房产投资公司总裁Colin Murphy专栏全集

关于美国房产投资收益的6件事儿

收益直接与风险挂钩，这一点对于每一位投资者来说是至关重要的。所有投资都是如此，购置房产也不例外。低风险高收益几乎是不存在的，只有长期不断给房产增值才能实现。>>>详细

相关文章：提升房产投资价值的3大绝招

Part2 如何通过出租赚取租金

一、3种常见出租方式：

1、委托经纪人

交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间，经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客，最主要就是帮投资者找到租客的客源，筛选出符合条件，合适的租客。

2、委托物业管理公司

物业管理公司提供的是出租管理的综合服务，帮投资者收房租，还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说，找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。>>>如何挑选优质的物业管理公司

3、自己寻找租客

这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。

收费标准：

委托出租的佣金（房产经纪费用）：全年租金的6%~8%（按实际情况而定）

委托管理的费用：月租金的5%~8%（也有的公司为8%~10%）

相关阅读：在美国出租房产的常见方式及优劣对比

美国房产租赁三种常见模式及注意事项

二、租金回报率如何计算

usrental — 美国一线城市虽然租金不低，但是由于房价过高，租金回报率也并不高。相反，在一些二三线城市，虽然房价增长十分缓慢，但投资者可以得到很客观的租金回报率。

想了解美国租金回报率的具体计算方法，点击下文查看案例分析：

居外课堂：美国的租金回报率有多高，算算就知道

Part3 投资美国房产涉及到的各项税费

一、房产租赁收入税

按照美国现行的税务体系，未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为 “非居民外籍人士”。非居民的应纳税收入一般分为两类：与美国贸易或业务无关的投资收益通常按30%的固定税率征收；第二类与美国贸易或业务有关的收入，则按照美国公民和居民的常规分级所得税率纳税。>>>详细

根据美国税法第871(d)条例的规定，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，需要向美国政府申报其个人所得税。

以下是2016年联邦个人所得税率：

相关阅读：海外投资者在美国的租金收入纳税问题详解

二、房产资本利得税（租/售）

资本利得税适用于在美国的资本收益所得。一般而言，对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%。>>>详细

出租房产

根据美国税法第871(d)条例，房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得，进而能享受与美国居民同等的税率。

出售房产

▶ 短期持有，即1年以内或1年，资本利得税等同于个人所得税的税率；

▶ 长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%。

三、房产的资本利得税预扣

根据1980年外籍人士房地产投资法案，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。>>>详细

四、遗产税

当某人死亡，并且其房地产赠送给其他人，该房地产属于遗产的一部分。遗产无需纳税，除非死者的遗产价值超过了一定数额。2013年该数额设定为5,000,000美元。而外国人资产的遗产税免税额仅60,000美元，超过的部分需要缴遗产税。

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四个英国房地产投资成功项目分析（下）| 英国

上文提到，买方经纪人与传统的房产中介不同，前者会根据客户的需求为您量身定制提供真正有投资价值的房产项目。经过多年在英国房地产投资的实战经验，再加上与各大房地产中介、开发商、金融服务公司及律师事务所等的密切合作，我们累积了不少成功案例，会一连两篇跟各位居外用户分享。

项目三、扩建别墅9个月，房产增值25%

2016年底我们帮一对夫妇找到一座位于大伦敦西南方向Banstead, Surrey的四个卧室加一个洗手间的独栋别墅。由于房子比较老，结构又不合理，但是地段比较好最后成交价750000英镑。买的时候我们就计划好了一旦项目成交，就马上向政府申请扩建。

我们协助客户拿到了建筑许可后就开始了为期9个月的扩建工程。我们计划把这套别墅套内面积由原来的约200平方米扩大65%到330平方米，然后根据他们自己的要求再多建4个洗手间，而且扩建了阁楼。

扩建的预算是450,000英镑，我们估计工程结束后这栋别墅要值150万英镑，也就是说增值25%。

项目四丶在伦敦找到租金回报率7%的别墅，短短5年价格已经快翻倍，信不信由你

这座两居室的连排别墅离著名的温布尔登网球赛场非常近，在伦敦属于品质高尚的生活圈。2012年购买时只花了27万英镑，短短5年时间现在的市场价格已经快翻倍了（据统计，伦敦市场平均每10年价格翻一倍）。

别墅非常适合单身的白领或者年轻父母和一个小孩居住，因为它附近不但有非常便利的生活设施，包括超市，购物中心，甚至还有两个电影院，而且集中了伦敦包括国王中学等几所最好的学校。别墅离最近的地铁站步行只需3分钟，而且周围有包括火车，地铁，电车，公交车等多种交通设施可以自由选择。

别墅有两室一厅一厨一卫，外面还有个小花园和露台，虽然室内面积不足50平方米，但是麻雀虽小，五脏俱全。刚买的时候里面的装修比较过时，在更换了暖气，粉刷了墙面，安装了全新的厨房工作台后整个别墅焕然一新，业主决定拿来出租，目前每月租金回报在1500英镑左右，回报率近7%。由于英格兰现在基准利率处于历史最低位的0.25%，所以贷款利率只有不到3%。每月租金除了偿还银行房贷以外还剩余几百英镑，业主目前已开始寻找另外一套类似的投资项目。

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卖家必看——简单几招，让您的房子卖出高价！| 加拿大

随着目前安省政府对房地产政策的调整，加之央行行长所透露的加息信号，许多卖家也开始担心自己的房子究竟能不能卖个好价钱。要实现这个目标，做好房屋的售前包装就尤其重要。所谓售前包装，也就是我们常说的Home Staging。一次好的包装可能只需要花费几千，但最终却能让房屋的成交价提升数万。这样简单实用，且性价比极高的好办法自然每位卖家一试，尤其在目前的市场环境下，更是如此。

那么今天就让我们来看一下，一次好的售前包装都有哪些要点需要注意。虽然这里只是简单几招，但绝对能让您的房子价值倍增。

不要让房屋显得太过“个性”

很多朋友喜欢把自己的家装饰地个性十足，或者放上许多充满家庭温情的装饰，比如在房子里挂上许多和家人还有孩子在一起的照片之类。如果这样的房屋用来自住，自然很好。但如果用来出售，这就犯了一个大忌讳。因为一般买房者都会在选购房屋时，不自觉地投射进他们自己对未来美好生活的想象。因此太过个性化的布置很容易让买家感到不适。所以为了卖房，建议房主们暂时拿走和家人的照片。如果墙面色泽太过明亮，那最好也重新粉刷一下，换成比较中性的颜色。

确保所有物件都完美无缺

有些不拘小节的房主可能对一些细微的瑕疵不甚介意。比如玻璃上轻微的刮痕，石膏上细小的裂缝，凡此种种可能都不会影响日常生活，甚至屋主自己都不一定能发现。但如果卖房者用挑剔的眼光来审视这个屋子，那么这些瑕疵就极有可能降低他们对房屋的心理估价。所以想要把房子卖个好价钱，那屋主就最好仔细检查每样东西。如果有必要，还可以请别人来复查一下，哪怕最细小的瑕疵也不能放过。

巧用吊灯

Alyssa Tavazoie是加拿大著名的室内设计师。她在作室内设计时的一大诀窍，就是“使用枝形吊灯”。她认为这是一种成本极低，但是回报率极高的技巧。因为在多数人心目中，好房子的一大特色就是整洁而明亮。然而很多房子本身的照明却很不够。这时候最简单的办法就是在房子各处多放一些美观大方的吊灯。或者至少该用些大功率的照明设备，让房子显得亮堂堂的。根据Alyssa Tavazoie的经验：“很多卖家都觉得自己需要在照明上花费一大笔钱。但实际上我们随便上哪个家具店都能找到许多很不错的灯具。这最多也就花上几百块钱。”

注意家具和房子搭配后的视觉效果

这里尤其要注意，配上家居之后的房间，是否会显得很小。比如，某位房主的家里可能有一个很大的沙发，也许在生活中没有问题，但如果它会让整个房间在照片上看起来局促狭小，那就必须把它搬走。为了让房间显得更大，建议房主在做售前包装时选择一些成套的、体积比较小的家具，而且每个房间最好多放一些。在这些家具边上可以空出一些空间，以便让房间显得更加宽敞。

厨房要打扫干净

厨房和橱柜必须整洁干净。在做售前包装时，所有的厨具都得放得整整齐齐。杂乱无章的厨房最容易让人感到反感。如果你的厨具或者碗筷之类的厨房杂物比较多，那就把它们尽可能地放到碗橱里。

厨房设计

除了要干净整洁，厨房还要尽可能的美观，这就需要对厨房进行特殊的设计。厨房墙面上一定要安装房间挡板。如果原本没装，那为了卖出好价钱，就更得装一个。这样不仅能让厨房显得整洁，甚至也能借此遮挡原来的污迹或瑕疵。装修房间挡板的成本随情况而定，时间一般不长，一个周末就能搞定。另外，厨房瓷砖的质量一定要保证。至于材质，可以考虑玻璃马赛克，镜面瓷砖，或者仅仅在普通的瓷砖上点缀一些新潮的设计。

橱柜的外形需要整洁、新潮，富有设计感

布料、坐垫之类都得换成全新的

比如茶杯垫、坐垫，还有烤箱手套之类的物件都得换成新的，至少换完后要让它们看起来像是新的。

必须绝对干净，尤其是厨房！

为保证绝对干净，房主们甚至可以考虑雇佣专业的清洁公司来负责打扫房屋。确保整个房子里里外外都被打扫编了，不能留下任何死角。对厨房的打扫必须尤其仔细。因为厨房可能成为房屋的重点装修和整治的对象，所以也必须是重点打扫的对象。

重修浴室

很多浴室里的家具是买房时自带的。一般而言，这些家具的特点都是实用有余，但美观不足。所以为了做好售前包装，屋主最好把这些东西都换一遍。通常这也不会花太多钱。比如买一面边框造型比较新潮时尚的镜子，来替换掉那面买房时自带的镜子，可能连一百快都不到。这要这么一点小小的改换，如果再配上充足的灯光，那么整个浴室看起来就会像重新装修过了一样。你甚至可以在一些家居用品商店找到一些古董镜，或者一些仿古风格的器物。当然，你得确保这和这个浴室的装修风格相协调。

用酒店标准布置浴室

这里要尤其注意一些不太容易想到的细节，比如挂毛巾的横杠。还有毛巾、卫生纸、废纸篓等等，最好使用成套的物件。而且在做售前包装时，像香皂、化妆品之类的物件最好是全新的。毛巾首选干净的白色，而且要整齐地叠好放在毛巾架上。总之，整个浴室最好参照酒店的样子来布置。

重新布置一下主卧

布置主卧时同样可以参照酒店标准，比如在床头放置两个套上枕套的枕头，而且最好是全新的，样子要尽可能的蓬松；床单要干净清爽；被子上覆盖上被套，床单和被套都要曳至地面。而且上面这些床上用品同样首选白色。另外，床头柜上一般建议放置一盏和房间整体风格相协调的台灯。桌子上不要放什么杂物，但可以酌情放一个插着鲜花的花瓶。

确保房子的外观和内部一样干净

为了做到这点，房主必须修建屋外的草坪和灌木，精心打理前后院。如果有条件，强烈建议屋主能种上一些时令鲜花。

芬芳的气味也会增加别人对房子的好印象

有些精于厨艺的房主还会在别人来看房时准备一些亲手制作的小点心，比如新鲜出炉，还透着香味的小饼干。另外，房主还可以在看房的访客到来前，在屋子里放上一些熏香或者洒上一些喷雾。但是这里要格外注意，喷雾和喷雾的味道不能太过刺激，需要和房间风格相吻合。一般建议使用一些气味淡雅的香水。

最后，也是最重要的一条，千万不要把杂物放在看得见的地方

在干完之前所说的所有工作后，尤其要查一遍。否则，前功尽弃……

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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在伦敦，一个花园到底能让房产增值多少？| 英国

最新研究表明，越来越多有孩子的伦敦人希望拥有一套带花园的别墅。

可别小看这个小小的花园，好处可真不少：

不仅孩子们小时候可以在花园尽情玩耍，朋友们来了也可以在花园里喝喝咖啡聊聊天，夏天经常烧烤party来几波！

心血来潮了，还能在花园里种个菜～

可别小看在自家花园种菜这个事，俨然已经成为一种都市时尚。

一方面可以自己动手感受劳动的快乐，另一方面还能吃上供应量稳定的蔬菜。

就比如去年冬天，西班牙受天气影响蔬菜减产，这直接导致英国超市里的蔬菜供不应求。

当时，生菜种子的销售量达到了去年的270%！

此外，越来越多的英国名流政客也纷纷开始种菜，比如：大厨Jamie Oliver，前首相David Cameron， Gwyneth Paltrow，名模Kate Moss…

研究还表明，80%的伦敦房产的花园都种着草，一半的花园都铺上了路。房主们都喜欢在花园里种这几种花：玫瑰，薰衣草，蓝铃花,郁金香和绣球花。

接下来我们就来看看，在伦敦不同地区，多一个花园的房产，能多卖多少钱！

1.Islington地区，多一个花园能多卖£90,000

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

2.Merton地区，多一个花园能多卖£60,000

3.Haringey地区，多一个花园能多卖£55,000

4.Greenwich地区，多一个花园能多卖£50,000

5.Lewisham地区，多一个花园能多卖£50,000

6.Wandsworth地区，多一个花园能多卖£50,000

7.Ealing地区，多一个花园能多卖£50,000

8.Harrow地区，多一个花园能多卖£50,000

9.Hackney地区，多一个花园能多卖£40,000

10.Croydon地区，多一个花园能多卖£30,000

伦敦地区的房产中介Chris Manderson表示：

“越来越多的买家开始把花园作为购置房产需要考虑的重要因素。因为，人们的生活水平都在提高，有着花园的房产，更畅销。

目前，已经有72%的买家表示，他们更倾向于多花钱，买带花园的房产。

此外，Foxtons 的数据显示，平均来说，一个花园能让伦敦的房产多卖£90,000。而带屋顶花园的1室或2室公寓，也能多卖£30,000 到 £50,000

就比如我们之前卖的位于伦敦Hackney Central的一套房产，成交价格是£895,000，但是如果这套房有一个小花园，售价能高达110万英镑！”

提示：

有孩子，长期定居的，可以考虑带花园的别墅。

刚需房，如果投资为主，或者还很年轻，一居室和两居室，才是关键！

而且花园虽好，但花园实时维护费用也是一笔不小的开支…… 一年少则几百英镑，多则几千英镑，都是成本！

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（据英伦房产圈）

在美国买房后，如何获得最大投资回报？

不少人购买美国的房产，都是冲着其高于国内的投资回报去的。而衡量美国房产的投资价值，计算其投资回报率是不错的办法。通常，出租赚取租金与持有增值，是投资美国房产的两大常见手段。今天，就让我们一起来看看你投资的美国房产是否合算。

悉尼住宅时隔75年入市出售增值何许？| 澳洲

悉尼内西区康科德（Concord）一栋朴素住宅时隔75年挂牌销售，物业当年售价1,000英镑，而今出售报价高达165万澳元。

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悉尼住宅时隔75年入市出售增值何许？| 澳洲 — 悉尼内西区康科德住宅时隔75年挂牌销售（房产网站realestate图片）

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据澳洲房产网站realestate报道，悉尼内西区康科德华莱士街（Wallace St ）20号独立屋近日挂牌出售，报价165万澳元。72岁的业主玛利亚·菲顿（Maria Fitton）在这栋物业内生活了大半辈子，并且在此养育了自己的2个儿子。

玛利亚·菲顿表示，自98岁高龄的父亲罗恩·雷利（Ron Reilly）今年1月去世后，物业一直处于空置状况。虽然她不想卖掉房子，但是一直上锁空置也不是办法。玛利亚的2个儿子都不愿意回到这栋物业，因为不想看到物业衰败的样子。

据悉，罗恩·雷利于1942年买下物业时，交易金额为1,000英镑。物业承载着雷利家族三代同堂的美好生活记忆，因此罗恩·雷利虽然年事已高也不愿前往疗养院安度晚年，只想静静在家中离世。玛利亚·菲顿和丈夫只得满足父亲的希望，在父亲去世前尽心照顾。

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（据澳洲新快网）

墨尔本一房子2年竟增值95万！| 澳洲

据房产网站realestate报道，墨尔本穆拉宾（Moorabbin）一套物业在在两年内价格增长了95万澳元。

据了解，这套物业位于巴巴拉路（Barbara St）14号，面积为1953平方米，该物业拥有开发规划和许可，可进行排屋建设。3月30号时，这套物业以260万澳元的价格售出。而该物业上一次易手是在2015年3月，当时的售价为165万澳元。此次出售，价格增长了57%。

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墨尔本一房子2年竟增值95万！| 澳洲 — 墨尔本穆拉宾（Moorabbin）一套物业在在两年内价格增长了95万澳元（房产网站realestate图片）

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房产中介公司Buxton Hampton East的销售经理西布利（Paul Sibley）表示，开发规划和许可是这套物业价格增长的原因之一。而且该物业的售价也证明整个当地城区的房价在上涨。

据了解，在这套物业出售期间，穆拉宾地区的房价增长了20%至25%。

西布利指出，该城区的房价增长得益于相邻城区。由于周边城区的房价均在上涨，因此很多买家会选择穆拉宾作为代替。

另外，随着买家需求和房价的增长，该地区对于具有发展潜力物业的需求也在增大。

（据澳洲新快网）

花40镑给房子改个名房屋可增值数千镑 | 英国

一个“奢华的地址”能提高房屋的价值。对于好房子来说，很多都没有门牌号码，更不用说是几街几号这样普通的数字。不过，一些听上去很高大上的名字背后其实只是一间普通的住宅。

在搬到一座新房子时，将房屋重新命名是一种抹去以前住户痕迹的方式。而一个高大上的住址当然也是房屋增值的条件。伦敦梅菲尔地区一家地产代理机构Wetherell进行的一项调查发现，好地址可以让同等条件的房屋价格高出四成。

房地产门户网站OnTheMarket.com也发现，一个奢华的名头可以给房屋带来高达3万镑的额外收益。所以当伦敦地产经纪人Tim Day将萨福克的房子换了个高大上的名字之后，他大赚了一笔。他说: “原来这房子叫伊舍小别墅（Esher Cottage），很普通。改名之后它就是皇冠小别墅（Crown Cottage）。整个易名过程非常容易，仅用了24小时。”

花40镑给房子改个名房屋可增值数千镑 |英国 — 一个“奢华的地址”能提高房屋的价值

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与此同时，Tim也将房屋地址所在的芒迪巷道（Munday’s Lane）更名为城堡巷道（Castle Lane）。他说：“在我的房契里，原本的城堡巷道就可以延伸到我的房子那里，我就要求改地址名字，地名词典的工作人员同意了。”

上述两座房屋的市场售价达50万镑，很重要的一个因素就是他们的名字很有王室君主的感觉。HomeTrack发现一份报告显示，市面上，地址后缀是lane的房子比后缀是street的房屋售价平均高出10万英镑。

英国房子最常见的名字是以田园风格的命名的——类似于草地，田野，树木和植物在名单上所占比例最高。但是Royal Mail的研究也表明，名字跟随着时尚：例如自从禧年（the Jubilee）以来，叫做Clarence，Balmoral和Sandringham的房屋数量激增。

给房屋改名只需要40镑而且很容易，但有很多规则。地方当局将会保留地址公报，防止重复命名。一般来说，新名字不能用发音或者拼写很难的单词，也不能有广告或冒犯性的问题。

该程序涉及地方议会、邮局和应急服务（确保你能够被找到），有些时候还会涉及到地区居民。去年新的房地产开发约有7000个名字被同意。

还有一些情况使开发商们极力废弃或者忘记一个地方的历史渊源。有一些维多利亚时代的精神收容所已经变成了命名高大上的豪华公寓。比如，伦敦北部“公主园”小区的居民（其中不乏一些流行歌星和足球运动员）知道这里曾经是科尔尼舱口收容所吗？

但是，一旦物业被发放了一个数字，它将始终作为地址的一部分。对于那些住在13号的人来说，这很倒霉。根据房产网站Zoopla的说法，在地址中带13号的房子比英国房屋均价便宜8,974英镑。

重新命名一条街道是更为棘手和昂贵的。但即便如此，皇家邮政也表示，在2015年有494条街道被重新命名,主要是为了清理卫星导航系统异常。对于这些改名，必须有三分之二的居民同意这一改变,但委员会有最终的决定权。

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（据每日电讯报）

英国 | 房产总值增至8.17万亿镑

据《卫报》报道，根据一项最新研究，英国现有的2890万栋住宅的总价值，在2016年增长了7%，达到了8.17万亿英镑。

根据房产网站Zoopla统计，这意味着，平均房产价值每天都增值56.57英镑。该网站将Norfolk的Diss市镇成为“今年的最大赢家”，因为这里的房价增长迅速。

该网站分析了2016年1月1日至12月7日的数据，表示英国现有房产总价值为8,165,502,086,907英镑。自从一月以来，房产升值幅度为5590亿英镑。

英国 | 房产总值增至8.17万亿镑 — 据《卫报》报道，根据一项最新研究，英国现有的2890万栋住宅的总价值，在2016年增长了7%，达到了8.17万亿英镑

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根据地域来看，房产价值最高的是英格兰东部地区，其增值也最快，平均增加了11.56%，达到了358,401英镑的均价。中西部地区的房产价值增速第二，为8.74%。

伦敦本来是房价增幅最快的地区，目前排在表格的倒数第三位，增长率为5.12%。

在地方层面，Diss被命名为“表现最好的”市镇，其房价增长率高达16.2%，房屋均价为305,896英镑。

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（据英中网）

英国 | 私有住宅十年增值1.9万亿英镑

据《每日邮报》，哈利法克斯（Halifax）从多种来源搜集数据计算出，自2006年以来，私有住宅总价值增长了1.9万亿英镑，达预估的5.6万亿英镑。

哈利法克斯表示，在过去十年，现存住宅价值达51%增长速度，比零售物价指数通胀程度还快，这期间还上升了33%。

每套住宅均价为24.1682万英镑，高于2006年的17.3837万英镑。

哈利法克斯房产经济学家Martin Ellis说:“2016年，英国私有住宅总价值估计为5.6万亿英镑，达最高记录。在过去的十年，高房价和私有住宅数量的增加使住宅总价值增加1.9万亿英镑。英国家庭持有的房屋资产处于健康状态，超过4.2万亿英镑的住房资产总额多于抵押贷款价值。自2006年以来，房屋资产增长了1.6万亿英镑。近三分之一房主无未偿抵押贷款，他们的财务状况更好。”

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（据英中网）