从中国20年城市“增长路径”推断2018年美国投资方向 | 居外专栏

黄晓珠-700x190

中国自改革开放以来,一直在进行世界近代历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。据国家统计局2017年的数据统计显示,2016年中国城镇化率已经达到了57.35%;而在1978年时,这个数字仅为17.9%。

仅2016年,中国就有2,000万农村人口进入城市人口的增加促进了城市版图的扩张。在当下中国城市的扩张是无法阻挡的趋势。

在几十年的时间内,中国的大型城市到底经历了怎样的扩张历程呢?我们以1997年为起点,在一线及新一线的沿海、沿江以及内陆城市中精选了三个最突出的“城市扩张代表”,观察中国城市的成长轨迹。

  1. 上海

一线沿海城市的“扩张代表”毫无疑问是上海市。上海作为中国的国家中心城市,是国家的经济、交通以及金融中心。作为沿海经济发达城市,上海20年来的城市发展是非常惊人的。

从谷歌地图的卫星对比图可以观察到,20年前的上海,城市已开发、充分建设的地区仅限于以静安区、长宁区等老市区为主。大部分地区都是代表并未经充分开发的绿色。而20年后的今天,基本整个三角区域都已被开发。开发的痕迹已经扩散并填充到了肉眼可见的所有陆地。现在的上海一共有16个市辖区,嘉定、松江、奉贤以及金山区等新区的开发,至今仍不地断将上海市的版图向更广、更远的区域扩散。

从上海的环路地图可以看到上海市现有的四条环线——内环高架路、中环线、外环线S20以及郊环线A30。这四条环线由上海1997年的城中心为起点,由内向外地扩张。城市的面积也随着城市环线的边缘不断增加,慢慢将中心铺满。环线就像是城市扩张的刻度线,而最外的环线则是城市的边界线,它在哪里,城市就发展到了哪里。 

  1. 武汉

武汉是湖北省的省会城市,是中国中部的中心城市。武汉市位于长江中游,整个城市环江而建,是内陆最大的水陆空枢纽。作为“沿江”的城市发展代表,武汉市又经历了怎样的扩张征程呢?

通过卫星对比图可以看到,20年前武汉的深度开发地区仅限于汉阳、武昌区等部分沿江区域,但如今几乎市辖沿江区域已全部被开发。开发的区域也并不限于沿江地区,而是沿原开发区域全方位的向四方扩散。

武汉现在已通车、修建待通车的主要环城线路共有五条。对比武汉1997年至2016年的城市发展卫星图可以观察到,武汉的城市发展轨迹同样是和环线的扩张路径重叠的。外环线的边缘基本也是武汉市区现在经充分开发的城市区域边缘。

  1. 成都

内陆城市的“扩张代表”则是素有“天府之国”美称的成都市。成都作为四川省省会,是西部内陆中心城市,也是西南地区的科技、金融中心以及交通枢纽。成都的发展自市区原有的中心向四周扩散,不断“吞噬”四周的区域。

从卫星地图可以看到,20年前的城市主要开发区域仅限于金牛区、武侯区等主城区,而到了今天,成都的发展区域已经扩散到了龙泉驿、崇州等20年前的远郊地区。20年前绿色的原始土地已经被充分开发,面积较20年前扩大了几倍。

成都现在已建成通车以及规划中的环路已经有六条。通过与城市的卫星发展图作对比,我们也可以发现环线和城市发展的边缘相吻合。尤其在成都此类放射型城市,城市会由中心向四周较为均匀地扩张。

总结以上中国三座城市,我们都不难发现:城市的规划、开发边际都基本是由固定的中心向四周蔓延。这就是城市发展的规律,像是顺着一条路往前不断扩展,而这条“路”,也就是城市的“增长路径”。

全世界都相似的城市扩张路径

事实上,全球城市扩张的版图都有着惊人的相似度。世界上的巨型城市都是由原来规模较小城市中心地区,向四周扩张、发展,从而形成现在庞大的都市面积。

无论是上海、武汉这样的发展中国家的城市、还是美国、日本等发达国家的城市,都在进行城市扩张的步伐。虽然由于人口流动、经济发展等因素,扩张的速度快慢有别,但全世界的城市,无论规模大小,都在默默地遵从这样的发展规律。都市的扩张是没有极限和边际的。

和顿持有土地所在地——美国加拿大地区的城市扩张版图亦是如此。因此,和顿将城市的扩张规律称为城市的“增长路径”。“增长路径”是一个城市发展、扩张的不变规律。

由于发达国家的城市发展模式已经成熟,所以在最近的20年内,发达国家一线城市的扩张版图不会像中国一线城市一样有那么明显的变化。但是,发达国家的二线城市仍处于一个强劲的发展期。

根据《纽约时报》的报道,理论上,大多数人会认为在大都会地区,像是波士顿或者纽约这样的城市,在人口上会有剧增的趋势,因为人们更愿意居住在工资水平更高、工作机会更多的地方。

但是,在美国综合排位前80位的大都会统计区中,2000年时拥有最高平均工资水平的美国城市人口增长率却偏低,而一些当年平均工资水平稍低,像是夏洛特奥斯汀奥兰多休斯顿凤凰城等城市,却因为持续增长的工作机会以及低生活成本吸引了更多的人迁入。在这些城市,工作岗位的增加与人口的增长形成了一个良性的循环,两者的结合更是促进了当地城市的增长与扩张。

最繁荣的城市并未出现人口剧增:

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例如德克萨斯州休斯顿市,在十几年的时光内,就亲历了“增长路径”带给城市的新变化。我们有理由相信“增长路径”还会在现阶段的人类城市发展史中不断重复上演。

上海、武汉、成都三城环线图图片均来源自网络

责任编辑:Zoe Chan

 

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英国房地产市场:”脱欧”不是事儿 | 英国

与加拿大和澳大利亚房地产市场担心房地产投资过于火热催生泡沫不同,一直被国际房地产投资者视作“香饽饽”的英国房地产市场近来却在忧心成交及价格低迷的问题。

最新数据显示,受政治巨大不确定性影响,英国房地产市场,尤其是住宅市场显现了一些疲态。不过好在业内人士一致认为,这只是暂时现象,总体而言英国房地产市场仍然健康稳健,后期随着政局的稳定和英国脱欧”形势的明朗,英国房价或将还能迎来新一轮增长

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英国房地产市场:

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暂时性的低迷

近期引发市场忧虑的数据来源于英国皇家测量师学会的调查。数据显示,5月份英国住宅每套均价为22万英镑,相比4月份仅增长了0.4%,增速创2016年8月份以来的最低水平。同时与2016年同期相比,5月份英国房价增速为2.1%,不仅比4月份的2.6%大幅下降,同时也是4年来的最低水平。

就个中原因,英国皇家测量师学会分析说,英国尤其是伦敦住宅市场冷却是过去两年反复出现的现象,至于最近低迷的表现,很大程度是因为受到英国议会大选带来的不确定性的影响,购房者持观望态度者居多。

潘西恩宏观经济咨询公司经济学家塞缪尔·图姆斯也指出,实际薪资的缩减和英国“脱欧”造成的对经济前景的高度担忧令买家数量受到阻滞,一些首次购房买家则因近日上升的贷款和房价比率而却步。

然而总体而言,眼下的英国住宅市场的低迷只是暂时性的,第一太平戴维斯国际物业住宅销售市场经理王婷婷直言:“英国脱欧对伦敦楼市的影响并没有外界想象的那么大。”

她以英国最具代表的伦敦住宅市场举例说,2016年6月“脱欧”公投后,伦敦楼市的确出现近两个月的观望期。在这段观望期,伦敦房地产市场的成交量有所下升,但之后伦敦楼市又回到了以往的状态。

王婷婷说:“按我们的监测,到2016年10月份,伦敦市场的房地产成交量又开始上升。从全年总体观察的情况来看,2016年下半年的成交量与往年没有太大的差别。”

长期还是看涨

长期而言,市场对英国住宅市场还是看涨的。

仲量联行北京国际住宅部投资顾问吕劼就表示:英国住宅市场存在时间久,发展成熟且透明度高。在可预见的未来,伦敦仍将是全球金融中心,有望保持较高的经济活跃度。这将使得英国外来务工和经商的人口比例维持在高位。再加上英国伦敦房地产市场的买家来自于全球各地,而不仅局限于某个特定区域,这使得整个英国房地产市场都能够实现稳定、健康发展。

王婷婷也指出,英国尤其是伦敦住宅市场新建住宅,有超过50%是被国际买家买走的,而按照业内预测,即使有“脱欧”问题横在眼前,英国的经济增速在可预计的时期内都将维持一个稳定的增长。这会继续吸引外来人口进驻,使得英国尤其是伦敦住宅市场长期处于一个供需紧张的局面,进而对英国住宅市场房屋交易和价格形成支撑。

以上是着眼于英国住宅市场。相比之下,英国商业地产市场表现则更具韧性。

仲量联行全球资本市场研究总监大卫·格林·摩根就表示,“脱欧”公投引发的英镑贬值和资本价值微跌反而给投资者投资英国商业地产打开了窗口。仲量联行统计显示,2017年一季度,中国香港买家在英国的不动产投资接近30亿美元,而去年同期仅为8.42亿美元。“他们争相购置伦敦金融城和伦敦西区的办公楼,投资额超出全球基金和所有其他外国投资群体的总和近13亿美元。”

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(据国际商报)

美国工业地产投资为何一枝独秀?| 美国

美国工业地产需求旺盛得益于电子商务蓬勃发展,与传统零售商不同,电商需要庞大的物流体系和大量的库存。

消费者对快速配送的需求推高了工业地产的吸纳量,尤其是配送链条末端的小型配送中心。分析显示华盛顿工业地产最有可能因快速配送的迅猛发展而获益。

近年来,美国房地产被资本追捧,包括仓库、物流中心在内的工业地产已成为中国企业赴美投资商业地产的一大热点。尽管媒体对此关注得不多,但中企对美国工业地产的投资已达到了相当大的规模。

仅在2015 年,中企的工业地产投资就达82.4 亿美元,相当于当年对美商业地产投资的52.9%.

中国人寿是较大的买家之一。例如在2015 年11 月中国人寿与工业地产巨头普洛斯集团(Global Logistic Properties)以45.5 亿美元的价格购买了一个拥有193 处物业的资产包。这些物业分布在芝加哥、达拉斯、南加州、巴尔的摩等地。最近几个季度中企的工业地产投资有所回落。投资者的重心又回到了酒店和写字楼上。但总体而言,工业地产仍是个不错的选项。

在酒店、出租公寓、零售物业基本面转弱的背景下,工业地产仍然一枝独秀。在最近一年中,工业地产价格基本上保持着同比增长3%~4% 的势头,净营运收入同比增长接近5%,资本回报率一直保持在6.8% 左右。租金同比增长率仍然在2007 年的高点之上,而5.1%的空置率正处于历史最低水平。

今年一季度美国主要城市的工业地产大多呈现良好势头。休斯敦、波士顿、达拉斯、西雅图、华盛顿等城市的工业地产价格都出现了显著上涨,资本化率相对于一年以前进一步下降。总的来说,我们预计工业地产的价格在未来几年仍将持续稳定地增长。而工业地产的空置率将保持在较低水平,租金增幅或会放缓,但租金水平仍将稳定上升。

而从投资交易角度看,工业地产市场也非常活跃。今年以来美国商业地产的交易量出现了一定程度的下降,仅一季度总体交易量就同比下降了18%。相比之下,一季度的工业地产交易量同比增加了14%。从净买入的角度看,房地产信托基金(REITs)是最大买家。从交易量角度看,大部分的交易发生在私人业主之间。驱动投资者投资工业地产的因素之一是定价相对较低。与出租公寓、写字楼5.0%~5.7% 的资本化率,工业地产6.8% 的资本化率非常具有吸引力。

总体上看,工业地产的供求关系是比较健康的。过去十二个月累计净吸纳量为2.1 亿平方尺,新增工业地产供给仅为1.8 亿平方尺。从具体城市来看,达拉斯、休斯敦、旧金山在过去十二个月中的供给较为紧张,而费城、西雅图、纽约、华盛顿则供过于求。

值得注意的是,今年一季度新增供给要稍高于净吸纳量。这一方面是需求的季节性疲弱造成的,另一方面确实反映了供给在不断增加。越来越多的供给会推高空置率,给租金增长带来压力。尽管如此,工业地产要保持供求平衡还是比较容易做到的。仓库、物流中心等工业地产物业建设周期短,一般在八至九个月左右。在市场火热时,工业地产的供给可以快速增加。而在开发商意识到市场风向转变而减少供给后的八九个月效果就会显现。

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近年来,美国房地产被资本追捧,包括仓库、物流中心在内的工业地产已成为中国企业赴美投资商业地产的一大热点
近年来,美国房地产被资本追捧,包括仓库、物流中心在内的工业地产已成为中国企业赴美投资商业地产的一大热点

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工业地产需求旺盛得益于电子商务蓬勃发展。十年前电商销售仅占美国零售销售不到3%。而今该比例已经超过了8%。电商发展的背后是实体零售的没落。这是社会经济的结构性变化,在未来还将持续下去。与传统零售商不同,电商为方便及时配送往往在各地持有大量库存。同时,他们也需要庞大的物流体系以将商品及时地送达消费者的手中。这就极大提高了仓储、转运、配送等工业物业的需求。

消费者对快速配送的需求也推高了工业地产的吸纳量。美国电商的配送速度要远低于国内电商的配送速度,但也在快速提高。在几年前,五天送达是常态,而现在在部分地区已经可以做到当日送达。配送速度增加的背后是消费者偏好的改变和在线零售商品种类的变化。在2012 年,消费者平均能接受的免费送达时间是5.5 天,而到了2016 年该数据已减少到了4.8 天。另外,越来越多的电商通过网络销售生鲜食品。食品的特殊性质要求仓储设施要离消费者足够近,否则货物可能在运输途中变质。在这样的背景下,快速配送的需求在未来只会增加,不会减少。

为了提高快速配送的能力,电商把目光投向了配送链条末端的“最后一英里”小型配送中心。以Amazon 为例,在2009 年之前,末端小型配送中心只占该公司物流设施的11%,而今该比例已经超过了40%。大量承包小型电商物流服务的FedEx 也租用或购置了许多“最后一英里”配送中心。这类物业往往面积很小,且大多位于人口密度非常高的地点。它们的供给十分有限。在需求集中的地方又难以兴建此类设施。这样一来,巨大的需求使得这类物业的租金不断上涨,价格一路走高。商业地产数据提供商Costar 在最近的研究中识别了美国各地超过一万处“最后一英里”物流中心。截至2016 年四季度,这些物业的平均空置率仅为3.5%,远低于6.7% 的工业地产总体空置率。而在2016 年这些配送中心的租金上涨了10.7%,远远比6.6%的工业地产总体租金增长要高。

那么哪些城市最有可能从快速配送的发展中收益?笔者从供给和需求两个维度对主要城市做了比较。以中位数家庭收入来衡量一个城市的消费能力。收入越高意味着消费能力越强。同时,通过比较每单位面积服务人口来比较供给。为了衡量“最后一英里”的物业设施的相对供给,先挑选出面积小于25万平方尺的小型配送中心,并计算此类物业在每个城市的总面积。我们计算这类小型配送中心每平方尺所服务的人数,平均服务人数越多,意味着供给越紧张。

通过比较一季度每个城市的数据,我们发现华盛顿的处境最为有利。华盛顿有着比大部分城市都高的家庭收入,小型配送中心的供给也非常紧张。事实上,金融服务、科技、防务等行业的发展在最近几年给华盛顿带来了大量的就业岗位。在过去十二个月里华盛顿的就业岗位增长了4.2%,远高于1.56% 的全国平均水平。而华盛顿的人口自2000年以来就不断增长,近几年一直保持着较大的人口净流入。根据官方估计,华盛顿较快的人口增长仍将保持到2030年。此外,华盛顿也是平均教育程度最高的城市之一。这也将支撑收入和消费的增长。

当然,投资工业地产也需要注意风险。而最大的风险莫过于投机性供给。早前许多开发商察觉到投资工业地产有利可图,便开始大量修建工业地产物业,这使得工业地产供给快速增加,也许只需要半年时间就会超过总吸纳量。

费城、印第安纳波利斯、西雅图、纽约等城市都存在供过于求的问题。供给过量势必会给租金增长带来压力。如费城、印第安纳波利斯在过去十二个月内的租金增长就远低于全国平均水平。因此,在做投资决定时非常有必要对每个城市做全面仔细的分析。

(本文作者:美国国际集团经济学家蔡哲系)

房产东京人口连续21年正成长 当地中古屋交易量增 | 海外

日本官方发布的人口迁移报告显示,东京首都圈人口自 1995 年起连续 21 年正成长,以 20-40 岁的青壮年世代居多,信义房屋 (9940-TW) 日本信义社长何伟宏指出,东京首都圈中古屋成交量出现正成长,与该公司去年当地中古屋成交件数占比达总销件数六成趋势符合。

日本不动产流通机构(东日本 REINS)公布最新统计显示,2016 财会年度(2016 年 4 月 – 2017 年 3 月)东京首都圈中古屋交易件数达 3 万 7446 件,年增幅达 6.7%,其中,今年 3 月东京首都圈中古屋成交量较去年同期增加 3.6%,可见交易市场持续热络。

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房产东京人口连续21年正成长 当地中古屋交易量增 | 海外
东京首都圈中古屋成交量出现正成长

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何伟宏从内部统计数据指出,从去年开始,日本信义在中古屋、预售屋的销售件数也出现明显转变,去年当地中古屋成交件数占比达总销件数六成,是 2009 年日本信义成立以来最高,主要由于首都圈内奥运相关建设与东北地方复兴建设正如火如荼进行,建材与施工人手不足,预售屋价格也因成本增加而升高,因此部分投资人及日本当地民众选择将购屋置产标的转移至中古屋。

何伟宏进一步指出,据不动产经济研究所最新公布的统计数字,今年 3 月首都圈新成屋与预售屋供给量较去年同期增加 26.6%,而在东京都 23 区的供给量也有两位数的成长,每户平均售价亦超过 6500 万日元的高水准,至于签约率也达到标准线的 70% 以上,显见市场需求量依然相当稳定。

他说,日本信义持续开发更多的合作建商,新推案量平均维持在 50 个以上的个案,范围涵盖东京、大坂京都三大都市圈,提供客户多元且优质的物件选择。

相对于日本全国出生率的低落,日本东京首都圈的人口仍持续增加,依日本总务省日前发布的 2016 年人口迁移报告,首都圈人口自 1995 年起连续 21 年正成长,且以 20-40 岁的青壮年世代居多,主要原因是升学与就职。

何伟宏说,不动产市场发展的指标之一便是人口的动向,由于往东京的人口流入、单身者的增加及低利率贷款的背景,以不动产作为资产投资的工具在日本国内也很盛行,再与人口动态合併观察,评估东京都的住宅、商业、投资市场仍会持续维持在高需求状态。

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(据钜亨网)

英父母助力子女购房 今年增资30% | 英国

根据金融服务公司Legal & General(L&G)和经济咨询公司Cebr的最新研究,预计今年父母借给孩子购买房产的金额将超过65亿镑,比去年增加30%,这意味着,今年英国房产交易中超过25%有父母的参与。

报告指出,“爸妈银行”的资金将会在今年为下一代支付超过29.8万份的房贷首付。65亿镑的金额也几乎等同于英国第九大房贷机构Yorkshire Building Society一年的房贷贷款金额。

此外,预计父母平均资助的金额也将从2016年的1.7万镑上升到今年的2.16万镑。其中受到资助最多的是千禧一代,有79%的资助对象年龄在30岁以下。

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英父母助力子女购房 今年增资30% | 英国
今年父母借给孩子购买房产的金额将超过65亿镑,比去年增加30%

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每笔交易中父母资助金额最多的地区为英格兰西南地区和伦敦,分别为3万镑和2.94万镑,而威尔士则金额最低,为1.25万镑。

报告认为,父母借给子女买房金额的上升证明了英国的房产市场没有正常运作。L&G的首席执行官威尔森(Nigel Wilson)表示,这是该研究项目的第二年,数据显示这一状况正在越来越糟糕。在交易数减少的情况下,父母资助的金额却在大幅上升。这对于父母和子女来说都是不可持续和不合理的现象。

他认为代际间不平等问题导致了子女对父母资助的需求不断增加, 和二战后婴儿潮一代人能买的起房产、享受到养老金固定收益和免费大学教育不同,这一代年轻人并没有这样机会。

“英国正在经历住房市场的供给侧危机。简单来说,我们没有建造足够多的房屋。我们需要以更快、更经济的方法为年轻人、老年人和家庭建造更多的房屋。”

报告还发现只有40%的家长为所有的孩子提供同等的财政支持,只帮助最年长和最年幼孩子的家长分别为18%和16%。

此外,伦敦地区买房人获得父母资助的比例高达40%。

(据英中时报)

悉尼房价增长速度仅次于多伦多 | 澳洲

据房产网站realestate报道,一份全球房地产分析数据显示,过去一年,悉尼的中位房价上涨了18.4%,涨幅超过了多个发达国家主要城市,仅次于多伦多。

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悉尼房价增长速度仅次于多伦多 | 澳洲
过去一年,悉尼的中位房价上涨了18.4%(房产网站realestate图片)

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据了解,该分析排除了人口数量小于100万的城市。分析指出,去年,多伦多的中位房价上涨了19%,是发达国家主要城市中唯一一个超过悉尼的。而纽约和伦敦则分别上涨11.5%和6.2%。东京虽然受2020年将举办夏季奥运会影响中位房价有所上升,但涨幅为9.3%,并没有超过悉尼

不过,房地产市场研究公司Demographia的研究指出,悉尼的中位房价是家庭平均年收入的12.2倍,该市的房屋可负担性远不如多伦多。

房产公司REA 集团的经济师柯尼斯比(Nerida Conisbee)认为,悉尼房价越来越难负担的其中一个原因是地理限制,另外一个原因则是10年来规划政策不佳所致,这使得开发商在发布新房屋方面面临着困难,进而导致市场出现短缺,房价飙升。

房产分析公司CoreLogic亚太平洋地区的研究主管洛里斯(Tim Lawless)则建议,悉尼的政策制定者可以参考新西兰解决住房负担能力的方式。据了解,直到2016年末,奥克兰的房价增长速度仍快于悉尼,但当地的监管机构要求投资者置业需要提供40%的存款,这很大程度上对冷却房产市场起到了作用。

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(据澳洲新快网)

房产供应不足价格增长 房市仍不景气 | 英国

据《每日电讯报》,官方数据显示,房价攀升,但2016年年底下调房价增长表明了市场放缓,且比之前预期的放缓幅度还要严重。

地政局(Land Registry)表示,2017年1月,房价增长6.2%,但低于预期,在3月份增长了0.8%。但地政局下调了11、12月份房价增长预期。12月份增长预期最初估计为7.2%,却缩减到5.7%。11月份预期也从6.1%下调至5.3%。

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房产供应不足价格增长 房市仍不景气  | 英国
房价攀升,但2016年年底下调房价增长表明了市场放缓,且比之前预期的放缓幅度还要严重

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普华永道(PwC)高级经济学家Richard Snook称:“数据表明11、12月的市场活跃度比之前预期还要差。”

官方数据也显示,伦敦主导英国房价增长,1月份增长3%,靠市场上有限的房产供应推动房价增长。

Property Partner投资总监Rob Weaver称,但这种波动应当谨慎。12月房产市场相对安静,通常在新年恢复。

英格兰东部、西南部和东南部的年度房价增长水平都高于伦敦,使英国平均房价达到21.8万英镑。

Garrington Property Finders总经理Jonathan Hopper称:“2016年,这三个英国发展最快市场已跌破年度房价增长的两位数。如此猛烈的价格膨胀一直是不可持续的,且由于谨慎购房者和竞争力下降的售房者陷入僵局,因此,如今英国房价增长速度停滞不前。虽然供应不足稳步推高房均价,但务实的供应商意识到这不是售房者的市场。精明的购房者要求也越来越多。”

IHS Markit经济学家Howard Archer称,目前的房价增长水平不会持续,在2017年,随着消费者购买力减弱和劳动力市场软化,预计对于购房者的基本面将逐步恶化。渐增的经济不确定性也可能降低消费者信心和进行重大交易如购房的意愿。

据税务海关总署(HMRC),售房数量比2016年同期低1.9%。四月份印花税上调3%前,购房出租激增人为推动了售房数量。

普华永道预计,房价将在2017年增长2%-5%。而评级机构S&P表示,房价将仅增长2%。

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 (据英中网)

华侨银行:令吉被低估 马来西亚今年出口成长3-4% | 海外

假设美国总统川普未落实任何贸易保护政策,华侨银行经济学家预测,在电子及电器产品需求回稳和原产品价格走强的带动下,马来西亚 2017 年出口将按年成长 3% 至 4%。

马来西亚东方日报报导,华侨银行全球市场研究部经济学家黄敬庭指出,川普上位后立即宣布美国退出跨太平洋伙伴关系(TPP),以及他潜在推行的贸易保护政策,都将继续左右全球贸易走势;惟,由中国主导的区域全面经济伙伴协定(RCEP)料可缓和该影响。

「值得一提的是,亚洲国家过去 3 个月出口成长均显回稳,当中,电子及电器产品最大出口国 — 中国台湾及韩国的出口数据标青,也预示著电子及电器产品领域需求量趋好,有利于大马短期出口表现。」大马统计局将在周三(8 日)公佈 2016 年 12 月份的出口数据。

除了电子及电器产品需求量高企,他补充,原产品价格和成交量走高,都将推动大马 2017 年的出口表现。黄氏预计,布伦特原油价格在 2017 年杪将处于每桶 65 美元(约 288 令吉)。截至今天下午 5 时,布伦特原油价格报每桶 55.72 美元。(马来西亚币对人民币汇率

「即使特朗普履行大选宣言,对出口国徵收税务,大马所受到的衝击不会太严重。再者,随著大马主要贸易伙伴 — 中国的经济成长稳健,将有助抵消以上衝击。」但他也提醒,若美国出手对付中国,则另当别论。

大马对美国的出口量佔国内生产总值(GDP)的 5.8%。

展望未来,随著内需稳健和出口呈上扬趋势,黄敬庭估计,马国 2017 年经济成长率料为 4.2%。他解释,劳动市场和薪资增长趋好,将推动家庭消费。他进一步说,大马公务员佔总人口的 11%,若公务员薪资调涨,将刺激国内消费。

(据钜亨网)

西班牙中国移民逆势增长 华人再成“明星” | 海外

西班牙《欧华报》报道,在整个西班牙马德里大区共生活有120万移民,也就是说每五个市民中就有一个是外来移民。这是马德里社会事务署近日公布的一份移民情况调查统计资料显示的。此项调查涉及方方面面,中国移民也再次成为旅西各族裔移民中的“明星”。

2月21日西班牙《国家报》在一篇相关报道中说,“在2015年,生活在马德里中国人数量为55784人,占外国移民总数的6.74%。而在去年,华人人数就跃增到了171976人,在移民总人口中的比例上升到了14.33%。”由此,西班牙记者得出结论:在短短两年内,马德里的华人人数就增加了三倍,由过去第三大移民群体“晋升”为第二大群体,仅次于罗马尼亚人。经济危机爆发以来,西班牙的移民人数一直呈下降趋势。而此次《国家报》的报道中,旅西华人却逆势增长,并“爆炸性加速”,所以旅西华人又一次被“塑造”成为外来移民中的“明星”。

《国家报》的这篇报道,很多媒体,包括一些华文媒体也都进行了转发。然而面对马德里华人“两年内就增加了三倍,达到171976人”的说法,《欧华报》在采编时就产生怀疑,于是咨询了诚信基金会的Julia、马德里移民局长,并进一步查阅了马德里大区网站上《2016移民概览》的原文,最终确定,西班牙《国家报》记者在报道上引用数据时张冠李戴,存在巨大的谬误。

据马德里大区《2016移民概览》的介绍,马德里大区共有862085名移民,占当地人口总数的13.15%,其中中国移民为55784人,占外来移民人口总数的6.47%,在马德里移民群体中排名第三。

虽然马德里华人此次被误读为人口爆发式增长的“明星”,但一直以来,中国人在创业、登记社保、扎根西班牙等方面的“表现”也的确是最为出色的“明星”。

马德里移民概况

自2008年开始,马德里大区每两年都会进行一次有关当地移民状况的社会调查。去年11月到12月,马德里大区移民观察室和大区资料研究中心联合进行了新一届的统计调查。

在调查中,除了搜集统计资料以外,工作人员还选择了马德里大区内3007位来自罗马尼亚、厄瓜多尔、摩洛哥、哥伦比亚、秘鲁、中国、玻利维亚、多米尼加、巴拉圭、保加利亚、撒哈拉以南国家,以及其它国家的移民,进行了问卷调查。

经过综合汇总,目前相关结论已经出台。在马德里大区的862085名移民中,有61.86%的人决定“扎根”西班牙,“直把他乡作故乡”。这个比例与2014年47.96%的水平相比,有了较大的提高。与此相对应,将来想要返回自己国家的移民比例也由2014年33.21%降低到25.07%。在有回乡打算的移民中,11.14%的人在短时期内就要回国;29.70%的人打算在退休以后回乡养老;另有59.15%的人要等几年再回去。从这些数据中,也可以看出移民对马德里的满意度和认可度在不断提高。

在去年进行的调查中,拥有西班牙国籍的移民人数也从2014年23.75%上升到27.77%。这也反映出移民入籍的人数近几年也在不断提高。

据介绍,有关移民人口的情况,主要来自于西班牙的住家登记资料。在马德里大区的移民中,93%的人都登记在他们所居住的市镇内。这说明移民的迁徙和流动不是特别频繁。对于这一点,在移民的就业方面也有所体现。在抽样统计中,71%的受访者是有工作的,只有13%处于失业的状态。这一组数据与2014年59.49%的就业率和28.25%的失业率相比,都有所改善。

此外,在从事劳动的种类上,87.48%的移民劳动者都是打工的,10.04%的人是自己创业当老板。与2014年85.43%和13.87%的水平相比,可以看到在移民就业率提高的同时,创业者人数有所下降。如果从国籍方面来看,移民就业率最高的群体分别是巴拉圭人(85.92%),哥伦比亚人(83.49%)和玻利维亚人(81.69%)。在失业率方面,失业率最低的移民群体是巴拉圭人(6.34%)和中国人(7.42%)

在移民所从事的职业上,占比例最大的行业是餐饮业,或是跑堂,占25.77%,开店的占19.10%。2014年,移民所从事的主要行业是家政,所占比例为15.69%。可见,随着西班牙经济的恢复,移民的工作种类也开始发生改变。

在移民的居住情况上,马德里大区的移民有53.14%的人是租房居住;19.55%的人住在家人或朋友家里;18.06%的人与人合租住房;7.91%的人是自己买了房子。

在医疗和社会服务方面,马德里大区92.45%的移民有医疗卡。2016年,移民使用最多的医疗服务是初级医疗,占了看病总次数的59.76%。此外,有25.91%的移民从没有要求过任何医疗服务。

一直以来,对于外来移民来说,一个最重要的统计数据就是向自己所属国家汇款的人数。根据去年的统计,西班牙汇款移民的人数出现了大幅度下降,由2014年占移民人口总数的36.6%下降到了23%。

中国移民成“明星”

虽然《国家报》在相关报道中“摆了乌龙”,让中国移民的人数“跳跃式增长”,一跃成为“明星”,但从创业,登记社保和扎根西班牙等方面来看,华人在马德里的众多外来移民群体中,的确是名副其实的明星。

在西班牙的移民中,华人一直是创业的典范和经济上的能手。据马德里大区负责经济事务的官员在今年华人春节庙会上介绍,在当地数以万计的华人中,自己创业当老板的就有12000多人。同时,在马德里各移民群体中,华人的创业者人数也始终是名列第一。现在,在马德里登记社保的华人劳动者人数中,有47%的人都是老板,几乎占了一半。

不仅是马德里,在整个西班牙,华人的创业精神也都是首屈一指的。据此前统计,在华人总体人数大规模增加的同时,创业者人数的增长也保持了几乎是同样的速度。据介绍,2008年经济危机爆发的时候,西班牙华人老板的人数是23000人左右,现在已经增加到50000人上下,其增长率大约达到了110%。而同期,在西班牙,无论是移民的人数,还是创业者人数,都一直是下降的趋势。可见,华人老板的增长可谓是一枝独秀。

此外,根据马德里大区社保局不久前所公布的资料,在马德里共有25000多名在社保局登记社保的旅西华人,这一数字占了当地华人适龄劳动人口的93%以上。另一方面,华人在马德里社保局登记的失业人口数量,则只有7.42%。这说明,绝大多数华人适龄劳动者都在辛勤工作,为自己和社会创造着财富。不仅在马德里,在整个西班牙,情况同样也是如此。据西班牙统计局2016年的统计资料,参加社保的旅西中国人,有大约95000名左右,占华人适龄劳动者人数的95%。也就是说,几乎全部可以参加劳动的旅西华人都在辛勤的工作。

通过马德里的移民统计资料可以看出,要“扎根”当地的移民数量在不断增加。在这方面,旅西的中国人都是尤为突出的。根据西班牙统计局2016年所公布的统计资料,在旅西华人中,有69%的人在统计调查中都表示准备长居西班牙。在这方面,只有8%的人表示要在近几年内返回中国。同样的指标在其它旅西人数较多的移民群体中都要比中国人低许多。如摩洛哥人愿意长居的为56%,哥伦比亚人为50%,厄瓜多尔和罗马尼亚人则分别为45%和40%。可见,旅西华人对自己的第二故乡西班牙是较为留恋的,并要生根发芽的。

马德里当地人对移民的态度

在调查马德里大区移民基本状况的同时,移民和统计部门还调查了马德里市民对移民的各方面看法。

根据日前所公布的结论显示,在2014年到2016年这两年中,马德里市民对移民的看法在一定程度上有所变差。越来越多的人认为,移民并没有融入当地社会,移民对经济的影响也并非积极。此外,马德里市民还认为,移民使用了过多的社会医疗卫生资源。

据西班牙媒体所公布的统计和调查结果,在1209名受访的马德里市民中,虽然大多数人对移民的观点是积极的,但也有很多人表示,他们感到移民并没有融入当地。具体来说,认为移民能够融入当地的受访者,占了调查总数的68.7%。这个比例比2014年71.6%的水平降低了几乎三个百分点。相应的,认为移民只融入一点点的马德里市民,近年内一直在上升。从2014年17.9%的水平,上升到21.9%;认为移民完全没有融入的也从以前的3.9%,上升到现在的5.5%。

此外,也有不少马德里市民认为,移民群体使用了越来越多的医疗卫生和教育资源。持这一观点的人数从2014年的45.2%上升到49.8%。认为移民对经济有积极意义的市民则出现了下降,从以前的61%下降到了59.3%。认为移民问题是马德里大区目前主要问题的以前是1.4%,现在是2.2%。

综合以上数据可见,对移民持负面观点的马德里市民人数在增加。这也难免会给人带来一丝隐忧。由此,在移民融入以及各种族和文化的和谐共存上,马德里各方还有很多工作要做。

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 (据中国侨网)

奥克兰人口增长比预想的还快 房价只能服从刚需? | 新西兰

在大家正在热烈讨论奥克兰是否能建造足够的房屋时,一项新的数据发布显示奥克兰人口增长可能比人们预想的还要快,意味着住房刚需将持续地增大。

这项由新西兰统计局发布的最新“地方性人口调查”,是继上一次,即2015年2月报告以来的更新。这一系列的报告以2013年的人口数据为基础,推算出至2043年各地人口的预计情况。

奥克兰地区人口预测

根据对出生率、死亡率以及移民数量等的估算,统计中按照“高位、中位、低位”三种情况显示人口数据。如果按照“中位”的数据来看,2018年6月,奥克兰的人口数量将达到近170万人,这个估算结果比两年前的报告中的“中位”人数多出了5万人,而且比当时预估的“高位”人数也多。也就是说,奥克兰的人口增长完全超出了此前绝大多数的预算结果。

新西兰统计局估计,奥克兰的人口数量在2014年6月突破了150万大关。假如2018年6月人口真的突破170万,那也就意味着未来4年内,奥克兰的人口可能会增加20万人,即13%的增长。如果奥克兰再增加这20万人,按照3个人住一套房来算,就意味着未来需要多建66500座新房。从2014年年中刀2016年年底,奥克兰一共向23500座新房发放了建设许可。也就是说,43000套新房要在未来18个月内建设完成,才能赶上人口增速。

奥克兰人口增长比预想的还快 房价只能服从刚需? | 新西兰

去年奥克兰许可的住房建设不足1万套。根据新西兰统计局的说法,本次报告包含了对每个地方区域的预估,并且与最新的全国人口预测是同步的,即以新西兰总人口将在2023年6月达到516万的预估为基础。

新西兰统计局表示,此次最新的估算与上一次的估算比较而言,所假设的移民数量更多,出生率更低。从全国来看,按照现在预计的净移民年增长的中位数,2014至2018年将净增移民276700人,2019-2023年增长129000人,接下来的每五年增长75000人。

如果按照之前以2013年为准的估算,2014至2018年的增长仅为149300人,此后每五年增长60000人。

尽管现在新西兰统计局的新统计比之前多预算了几年,但它预估得准不准,一定会引起大家的争论。根据新西兰统计局预计,长远来看,每年移民净增量是15000人,尽管当前的年增长已快接近70000人。

目前,有60%的新移民都定居在奥克兰,也就是说,这座城市每年接纳了超过40000人的移民。在这个情况下,住房建设的需求增长就和银行日益收紧的贷款政策发生了矛盾。奥克兰业主们担负的高债务收入比率可能已经使银行感到不安,在应对借贷需求的同时,银行可能还要想办法应对疲软的存款增长率。

统计机构Stadard&Poor’s在最新报告中认为,奥克兰目前的住房缺口大概为3万到4万套房屋。他们表示,收紧借贷政策,包括对地产开发的贷款的收紧,意味着尽管奥克兰统一规划(Auckland Unitary Plan)鼓励更多的建房,新房建设仍可能会放慢,这可能会导致房价的新一轮上涨压力。

早前,ANZ的经济学家们在楼市详情更新报告中表示,由于上涨的房价以及金融资本约束开始挤压市场,他们已经看到奥克兰新住房供应“增长阻力”的增强。“实际上,在接下来几个月,以上压力导致住房建设放缓的风险是存在的。”

相关资讯:住房缺口数以千计 市长组建住房小组誓言扩大规模 | 新西兰

 (据天维网)