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加拿大 | 房价大涨卑诗自住补助上限增至160万元

卑诗省财政厅宣布将会调高合资格领取业主自住补助(Homeowner Grant) 的屋价上限，以应付省内整体楼价在过去一年大幅上升的情况。根据Global电视台报道，省府将设定新上限为160万元，较现时的上限增加了40万元。

省财政厅去年将业主自住补助的屋价上限，由110万元提高至目前的120万元，即房屋估价不多于120万元的自住房屋业主，可以获省府570元的物业税补助，以减轻业主负担，而该计划则令省府库房每年增加8亿元开支。

但根据卑诗物业估价局(BC Assessment)今年的估价报告，大温地区和温哥华岛南面的楼价，平均较去年上升3成至5成，因此将有更多房屋超出申领补助上限。

省财政厅厅长麦德庄(Mike de Jong)昨日表示有见及此，省府将会进一步提高合资格申领补助的屋价上限，以应对不断上升的楼价，并确保更多省民能够受惠于该计划，但暂时不会透露新的上限水平。但据Global电视台报道，省府将于今日召开记者会，公布将计划的上限大幅提高至160万元，较目前的上限增加了40万元。

若此数为省府最终公布的数字，亦即增加幅度达33%。

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温哥华岛居民Sheila Stewart正在挂牌出售位于维多利亚市的自住房屋，她表示该房屋的估价由去年的84.4万元升至今年的121.5万元，刚刚超出现时的补助上限。她说，若省政府不提高上限的话，她便要失去数百元的补助，令生活负担更重。已经退休的Stewart又说保留房屋的花费太多，因此希望能尽快把它售出。

学者：减入息税更实际

新措施将即时生效，持有物业估价160万或以下的自住业主，可以申领全数570元津贴，卑诗北部地区更可申领770元。每超过上限一千元的物业，津贴将会递减5元。省府预计在2017/18年度将拨出8.22亿补助金偿还市政府，以确保市政收入不受影响。而2016/17年度为8.09亿元。

由于省政府今次宣布，正值卑诗省的选举年，麦德庄承认这对选举有帮助。他说，卑诗自由党在1996年曾企图取消这个做法，却失去了选举。这次自由党不愿重蹈覆辙，愿意花费每年8.22亿元成本来避免错误。

卑诗新民主党省议员兼房屋政策评论员尹大卫（David Eby）批评，省府提高业主自住补助金上限，短期内可以舒缓业主财政压力，但长远作用不大。他表示：“我只是认为，没有缴纳卑诗省所得税的人，没有资格获得这笔优惠。我说的是永久居民或公民，在卑诗购买房产，但没有在卑诗缴交所得税的人。”

卑诗大学（UBC）经济系副教授达维多夫（Tom Davidoff）也称，省政府调高业主自住补助金上限，只会对富裕的业主有利。他认为减低个人入息税或者销售税，对经济会更加有利。

不过，屈洁冰向记者表示，目前只要是加拿大公民或者永久居民，物业是作为主要住所，业主就可申请自住补助金，这是自1957年以来就存在措施，绝非省府选举考量。她强调，若规定无收入、或不交入息税的业主，不能享受业主自住补助金，这在行政执行上有实际困难，而且恐不符成本效益。她说：“很多长者就没收入，说起来简单，但实行起来就困难重重。”

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（据明报）

新加坡 | 去年房贷增长放慢至九年来最低水平今年增长料更疲弱

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随着本地房地产价格持续下跌，房屋贷款增长去年进一步减速，放慢至2007年以来最低水平。

分析师预计，由于房地产市场疲软，加上利率开始攀升，接下来本地房贷增长将进一步放慢。

《联合早报》根据新加坡金融管理局网站的房贷数据计算，2016年11月本地房贷同比增长3.7％至1912亿元，是2007年3月以来最缓慢的增长。

华侨银行经济师林秀心预计，接下来房贷增长会继续放慢。她指出，由于新加坡房地产市场疲软，本地利率若持续走高，会冲击人们负担房贷的能力。

根据市区重建局最新的数据，本地私宅价格已连续13个季度下跌，在去年第四季环比下跌0.4％。

美国联邦储备局在实行了近十年的超低利率后，终于在2015年和2016年两次宣布加息，各加25个基点，市场预期当局接下来会加快加息的步伐。渣打银行预计，如果美国的通货膨胀率走高，联储局明年很可能加息超过两次。

新加坡的货币政策不调控利率，本地利率由市场决定，主要和美元汇率以及美国利率挂钩。

本地基准利率三个月新元银行同业拆息率（SIBOR）目前已攀升至0.96％以上的水平，虽然还未达到去年最高水平1.25％，但接下来预计会逐渐走高。

林秀心预计，今年第一季三个月SIBOR将升至1.1％，年底升至1.5％，这个预测比起联储局加息前已有所调高。她说，联储局12月宣布加息时的言辞比预期更加鹰派。

大华银行经济师陈达德预计，今年联储局将加息三次，三个月SIBOR年底将攀升至1.35％。

相比之下，2014年初的房贷增长超过8％，而2010年8月时的房贷增长更是高达23.4％，这是因为2007年起联储局频频减息，本地利率顺势下跌，加上全球金融危机后本地房地产市场强力反弹，这带动了房贷增长加速。

金管局的房贷数据指的是银行实际发放的贷款，贷款人购买尚未竣工项目时申请的贷款其实还不包括在内，只有当项目完工后银行发放贷款时才算在内。一般新项目会花几年时间完工，这意味着几年前房地产市场火热时候申请的贷款，陆续在这几年发放。本地私宅价格于2013年第三季开始下滑，这个买家需求的放缓不会立刻导致房贷放缓，而是有两三年的间隔。

另一方面，利率上扬可能冲击房屋贷款的质量，不过分析师多数认为就业市场情况起到更关键的作用。

联昌国际分析师陈园燕指出，本地失业率若激增，可能导致资产质量恶化。近期的裁员主要影响合约员工和外劳，但接下来本地居民也可能受影响，这对房贷将造成负面影响。

林秀心说：“今年的房贷质量是否会恶化，要看整体的人力市场情况，目前看来还属于比较良好的状态。”

惠誉新加坡（Fitch Ratings Singapore）金融机构分析师黄洧腾认为，政府的宏观谨慎措施和良好的家庭资产负债情况，应该能防止房贷质量突然恶化。

金管局之前在年度《金融稳定评估》报告中指出，自从2009年推出一系列宏观谨慎政策后，本地家庭持续降低负债率，家庭债务的增长放慢到更加可持续的水平，从过去五年平均6.9％，放慢到去年第三季的2.8％。

其中，房屋贷款的增长从2015年第三季的4.8％放慢到3.3％，房贷占家庭债务的四分之三。

根据金管局的压力测试，假设家庭收入下滑10％至20％，同时房贷利率提高三个百分点，中位数收入家庭的偿债率仍然低于50％。

“不过购买私宅的低收入家庭可能会面对压力，房贷偿债率会超过60％。”

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（据联合早报）

加拿大 | 多伦多住房负担接近1990年利率14%时还会涨

多伦多的房价继续疯狂上涨，已经名符其实成为全国住房负担最重的城市。

皇家银行(RBC)的最新分析报告指出，独立屋的供应稀缺，成为房价上涨的首要因素。

加拿大 | 多伦多住房负担接近1990年利率14%时还会涨 — 这一数字是多市自1990年春季创下峰值以来的最高点。而1990年时，房贷利率约为14%左右

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皇银衡量房屋负担的一项综合指数显示，今年第三季度，多伦多的指数上升了3%，至63.7%，相当于家庭收入中位数的63.7%要用于住房开支，包括按揭供款、水电费和地税。

全国而言，第三季度房屋负担指数达44.3%，上升1.3%，相当于2008年第4季度的水平。其中，独立屋的负担更重，上升1.3%至49.4%。其次是共管公寓，上升0.8%至35.6%。

温哥华的升幅首次低于多伦多，第三季度升了2.2%，不过温哥华的住房成本占收入的比例高达92%。这也是皇银自1985年开始统计这项指数以来最高的。

皇银预测，明年多伦多的房价会继续上涨，只是涨幅放缓。

料明年多伦多房价涨5%-10%

皇银经济师Robert Hogue指出，预计明年房价涨幅在5%至10%之间。皇银也预测今年全年的涨幅是14%。

但是，房屋可负担性迅速恶化，并没有阻碍买家们继续买买买。

Hogue称，政府不会进一步介入给楼市降温，而是要观望10月出台的按揭审核资格新规定，以及11月按揭保险新规定的效应如何。

皇家地产经纪公司(Royal LePage)的苏珀(Phil Soper)指出，外国买家税实施后温哥华楼市下跌，促使渥太华放慢推出更多的降温措施。

他说，如果房价急跌，会引发整个经济震动，不仅影响到房地产交易，也牵连到装修业、律师行、会计所等。

他预测多伦多房价涨幅仍会有双位数。

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（据加国无忧）

英国 | 趁着英镑暴跌！投资移民申请数上升

据中国香港《星岛日报》报道，紧接着脱欧公投的3个月内，英国投资移民申请者增加61%。英镑价值暴跌20%，移民政策因脱欧越收越紧?对很多希望移民英国的投资人士而言，这是最好的递签时机。

律师事务所Collyer Bristow的统计发现，与今年第二季度的53宗相比，英国政府第三季度收到的投资移民申请个案为74宗。

据律所的经验之谈，海外人士为获得一纸“Tier 1”企业家签证，甘心花200万镑以上。

签证一批就批3年出入境权，其后可续签两年。

英国越来越受投资者青睐的最直观原因，是脱欧公投后，英镑的急速贬值。不少投资人士认为英国“更划算、更具吸引力”。

虽然，“关紧国门、限制移民”是脱欧运动的一大议题，投资者则抓住脱欧进程启动前的“空档”，在政策有变前尽快递签。

Tier 1投资者/企业家移民签证，只批准非欧盟公民申请。欧盟公民方面，已经在享受人口自由流动政策的便利。脱欧派认为，政府控制总体移民数字的措施是“完全失败”。

Tier 1申请者可投资政府债券，或投资英国企业。房地产投资除外。

注资超过1000万的大宗投资者，可在获得Tier 1两年后，申请永久居民身份。

Collyer Bristow律所合伙人James Badcock说，“公投后英镑崩溃，为许多海外富人打开了投资机会之窗。其实，英国因自身的政经环境稳定可靠，一向是海外投资者的最喜欢的目的地。我们预期，在不久的将来，递签人数还会上升。希望移民的人士，都想在政府收紧移民政策前，办理好投资移民。”

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（据中国侨网）

英国 | 经济增长放缓伦敦房价随之下跌

据《每日电讯报》，由于支付能力下降与市场不稳定，全英经济增长放缓，伦敦9月至10月房价随之下跌。

据国家统计局（Office for National Statistics），伦敦房价下跌1.2%，年增长率降至7.7%，是2013年6月以来最小增长。

全英环比增长很大程度上处于停滞状态，10月份仅增长0.1%。这意味着英国年增长率仅为6.9%，低于9月份的7%。但英格兰东部除外，房价年增长率为12.3%。

第一太平戴维斯(Savills)数据分析发现，与7至9月房均价变动相比，近期房价放缓明显。与4至6月相比，伦敦7至10月房均价下降了0.43%。2015年同期（7至10月），增长水平为3.55%。与7月相比，全英7至10月房价仅增长0.4%。

第一太平戴维斯住宅研究主管Lucian Cook表示，年度数据屏蔽了一些东西，可能是“房价增长实际放缓显现的脱欧情绪和市场驱逐情况”，也可能是由于4月份印花税上调3%后，出租交易减少。

Cook补充道，房价增长放缓表明2017年房地产市场热度冷却。

IHS环球透视 ( IHS Global Insight )经济学家Howard Archer说:“随着2017年的发展，我们预计房价将面临越来越大的压力，并且可能会基本持平。事实上，我们不排除微幅下跌。”

他补充道：“2017年，购房者基础将逐步恶化，但皇家测量师学会（RICS）上周报道的市场房屋数量纪录低点可能比它还严重。”

普华永道（PWC）房产经济学家Richard Snook称:“虽然年通货膨胀率居高不下，过去三个月房价几乎无变化。如果这一趋势持续到2017年，我们将在新年（New Year）看到增长速度明显下降。我们计划2017年英国房价增长率达2 %至5%之间。”

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（据英中网）

英国 | 私有住宅十年增值1.9万亿英镑

据《每日邮报》，哈利法克斯（Halifax）从多种来源搜集数据计算出，自2006年以来，私有住宅总价值增长了1.9万亿英镑，达预估的5.6万亿英镑。

哈利法克斯表示，在过去十年，现存住宅价值达51%增长速度，比零售物价指数通胀程度还快，这期间还上升了33%。

每套住宅均价为24.1682万英镑，高于2006年的17.3837万英镑。

哈利法克斯房产经济学家Martin Ellis说:“2016年，英国私有住宅总价值估计为5.6万亿英镑，达最高记录。在过去的十年，高房价和私有住宅数量的增加使住宅总价值增加1.9万亿英镑。英国家庭持有的房屋资产处于健康状态，超过4.2万亿英镑的住房资产总额多于抵押贷款价值。自2006年以来，房屋资产增长了1.6万亿英镑。近三分之一房主无未偿抵押贷款，他们的财务状况更好。”

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（据英中网）

新加坡 | 家庭净财富同比增5.7% 房地产降温措施近期不放宽

尽管新加坡房地产价格已经连续12个季度下滑，但政府在近期内不会放宽房地产降温措施。

新加坡金融管理局在昨天公布的《金融稳定评估》报告中，作出以上的暗示。

金管局指出，政府于2009年推出宏观谨慎措施后，本地家庭的资产负债水平有所增强，房地产市场趋于稳定，“但要稳固这些进步还需要一段时间，这是为了让本地家庭更好地应对利率上扬和收入下滑的冲击。”

私宅交易量仍稳定

金管局表示，放宽降温措施不仅取决房价下跌的幅度，也要考虑全球的宏观情况。

例如目前全球利率仍然处于低水平，这可能会让投资者承担更高风险，并助长资产价格的泡沫。

报告指出，虽然新加坡私宅价格自2013年第三季开始累计下跌11％，但交易量保持稳定，转售活动有所增加，一些新项目的认购率也相当高。这可能是因为利率依然处于低水平，以及买家和卖家之间的价格期望值更接近。

此外，在新加坡实施宏观谨慎措施后，不少其他市场也相继这么做。目前本地房地产价格和其他市场相比仍然显得相对便宜，如果政府放宽政策，可能会导致热钱流入。

金管局提醒房地产投资者：“房地产的空置率正在上升，租金在下滑，利率也即将调高，这意味着投资者可能无法依靠租金收入来偿还投资房地产的贷款。”

新加坡家庭净财富同比增5.7%

报告指出，新加坡家庭拥有足够的金融缓冲，能应对目前疲软经济和人力市场的影响。不过，考虑到接下来利率可能上扬，就业市场疲弱，国人仍然应该谨慎理财。

报告显示，第三季本地家庭金融资产增长7.3％，主要是因为现金、存款和公积金存款推动增长，现金和存款增长6.6％，公积金存款则增加9.6％；股票资产第三季上扬2.1％，但过去一年股市表现不佳则使得股票资产期间平均下滑4.3％。

组屋则推动本地家庭的房地产资产于第三季增长2.8％，这是因为政府推出更多组屋单位，认购率良好，而且组屋价格稳定。

金管局指出，自从2009年推出一系列宏观谨慎政策后，本地家庭持续降低负债率，家庭债务的增长放慢到更加可持续的水平，从过去五年平均6.9％，放慢到今年第三季的2.8％。其中，房屋贷款的增长从去年第三季的4.8％放慢到3.3％，房贷占家庭债务的四分之三。

房贷偿债率改善

此外，房贷的风险水平也改善，多数房贷的房贷与价值比率（Loan-to-valuation，简称LTV）不超过80％，房屋贷款超过资产价值的情况非常少。

偿债情况也有所改善，例如，收入最低的20％家庭，偿债率从2013年的22％下跌至2015年的17％；中位数收入的家庭，偿债率从2013年的35％略降低至2015年的34％。

根据金管局的压力测试，假设家庭收入下滑10％至20％，同时房贷利率提高三个百分点，中位数收入家庭的偿债率仍然低于50％。“不过购买私宅的低收入家庭可能会面对压力，房贷偿债率会超过60％。”

金管局提醒，虽然整体偿债率已改善，但国人仍然应在财务方面保持谨慎，在确保退休金充足的情况下控制负债。

此外，国人应该仔细评估自己的投资，避免把投资集中在单一的产品或市场。

考虑房地产投资的人士应该了解，房地产的空置率正在上升，租金则下滑，利率也即将调高，这意味着投资者可能无法依靠租金收入来偿还房贷。

汇率的波动和外国经济体货币政策的变化，也会影响海外房地产的贷款和租金回报。

最新10月房价报告

《最新报告》新加坡国立大学昨日发布的房地产价格指数（SRPI）预估数据显示，本地非有地私宅转售价连续两个月下滑后，指数10月报142.2，与9月的142.3大致上持平。

中央区单位与小单位转售价分别环比上扬0.2％及0.1％，非中央区单位转售价则下滑0.3％。

（据新加坡佳居网）

英国 | 10月房价上涨3000英镑年增长却为三年最低

据《每日邮报》，11月8日哈里法克斯（Halifax）报告称，10月份房价上涨近3000英镑，但年度房产通胀降至三年以来的最低水平。

据哈利法克斯房价指数，10月份英国平均房价上涨了1.4%，达21.7411万英镑，为3月以来最大增幅。

英国 | 10月房价上涨3000英镑年增长却为三年最低 — 据哈利法克斯房价指数，10月份英国平均房价上涨了1.4%，达21.7411万英镑，为3月以来最大增幅

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哈利法克斯表示，即使抵押贷款利率处于历史低点，年增长放缓至5.2%，但购房者仍要承担高昂房价。

与3月份10%的峰值相比，年度房产通货膨胀几乎减半。

哈利法克斯报告补充道，自脱欧公投以来，房地产市场前景一片模糊。相较于哈利法克斯，上周全国银行（Nationwide）的竞争指数报告称，10月份，连续15个月增长的房价首次出现停滞。每年房价上涨4.6%，现在英国家庭购房需平均花费6倍以上工资，购买力问题非常严峻。

哈利法克斯住房经济学家Martin Ellis说:“预计房价放缓是由于增多的负担压力，已日益限制住房需求。在未来几个月，虽然房价增长可能会进一步减缓，但极低的抵押贷款利率与可供出售房屋不足的现状应有利于房价回升。”

支撑房地产市场的一个因素是缺乏合适的房屋。房地产机构表示，出售房屋的数量不满足于购房者需求。哈利法克斯称，市场上房屋的存量在很大程度上是不变的，但房屋供应量仍处于史上极低水平，造成了房价压力。

哈利法克斯指数大幅度跳动是典型月度数据不稳定情况，并且经济学家认为不应过多解读这种短期措施，三个月趋势和年度趋势更可靠。哈利法克斯10月意外增涨可部分填补9月仅增长的0.3%和8月与7月各下降的0.3%与1.1%。

IHS Markit Global Insight首席经济学家Howard Archer说，随着经济持续恢复，房价可能在近期小幅上升。然而，由于2017年房价的进展与2016年房价小幅下降（约3%），房价将面临越来越大的压力。

哈利法克斯称，4月份对购房出租房东增收印花税时交易飙升，使近几个月房屋销售比较稳定。英国7至9月房屋销售额比2015年同期下降了8%，表明房市整体软化。

Octopus Property总经理Mark Posniak表示，房价月增长数据“不应尽信”。季度数据则更好的反映了市场情况。低成本借贷、低供应水平和一个强大的就业市场防止房价急剧下跌。

然而他警告称，随着通货膨胀上升，人们将变得不太富裕和更为谨慎，这可能将减少交易。目前，脱欧的不确定性仍是英国房地产市场的关键影响因素，并且上周高等法院裁定第五十条（Article 50）可以看出不确定性持续时间比预期更长。

房地产云募资平台Property Partner投资经理Rob Weaver说：“尽管因为投资者的负担与需求问题，房价增长明显软化,但问题似乎已开始解决。市场历经退欧公投后的不稳定，但还是会回恢复，供应严重短缺问题有助于支撑房价。”

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（据英中网）