澳洲政府在2017-18的财政预算时推出了一项对现有法令海外人士自住房增值税豁免取消的提案。虽然目前该项建议还没有正式立法，但是对于投资者来说还是需要清楚了解这个政策变动对他们的影响以便及时采取行动来避免将来不利的税务结果。
一般来说，澳洲的自住房出售后，增值的部分是不需要支付增值税的，但是投资房、度假屋、办公楼等在出售时，增值的部分在当年是需要向税局缴纳增值税的，该税额最高能达到增值部分近一半的金额。澳洲税局为确保海外人士在出售房屋后支付该项增值税，已经要求买家将房屋出售价钱的12.5%以预扣税的形式扣除下来，在房屋成交前代缴给税局。海外卖家人士需要在当年向澳洲税局做税务申报从而计算出实际应缴增值税，因为有之前的买家代缴税，最后以多退少补的形式来完税。
举个例子来解释一下，张先生在澳洲留学生活了一段时间，期间买了一套房作为自住用，后来移居到海外，成为海外税务居民，这时候他想卖掉澳洲的这套曾经的自住房，房屋同购买时比较增值了100万澳元。在现有的法令下，张先生有可能一分钱增值税都不需要交给税局。但是在更改了法令生效后，张先生实际需要支付近50万澳元的增值税，不妨我们假设是45万澳元。同样假设房屋目前的出售价是400万澳元，买家在支付张先生时会扣除下50万澳元（400万澳元X12.5%）代缴给税局，张先生在通过年度税务申报后可以获得5万澳元的退款（代缴50万澳元-实际45万澳元）。
那么新的提议立法后对哪些海外人士有影响呢？如下：
- 对于2017年5月9日澳洲东部时间7:30pm前已经持有的自住房，只要在2019年6月30日前出售并且符合其他增值税豁免的其他条件，增值的部分可以享受增值税豁免的优惠政策而不用交增值税。任何2019年6月30日之后出售的自住房，增值部分一律不再享受增值税豁免的优惠政策。
- 对于2017年5月9日澳洲东部时间7:30pm后购买的所有房屋，出售时增值部分一律不再享受增值税豁免的优惠政策。
说了那么多自住房，满足以下部分或全部条件的房屋才有可能被视为自住房：
- 你和你的家人住在里面
- 你的个人用品存放在里面
- 你的通信地址
- 你的选民注册地址
- 家里水电煤的供应地址
可以看出，在我们了解该项政策变动后，部分海外人士可以提前采取行动来优化他们的澳洲自住房的税务，比方说，在2019年6月30日前出售掉澳洲的自住房，或者在自己成为澳洲税务居民后再出售自住房等。由于2019年6月30日的期限有限，成为澳洲税务居民也需要一定时间去满足条件，所以我们说需要提前采取行动，否则一旦提案立法，将无法再扭转局势。
责任编辑：Zoe Chan
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